LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 11.06.2010 - 12 O 4999/09
Fundstelle
openJur 2012, 109055
  • Rkr:
Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 29.327,57 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.05.2009 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin zu 35%, die Beklagte zu 65%.

3. Das Urteil ist für beide Parteien jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 44.665,18 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin erwarb von der Beklagten nach vorangegangener Besichtigung mit notarieller Urkunde des Notars Dr. W B am 05.06.2007 eine im Anwesen S ... in N gelegene und im Aufteilungsplan mit Nummer 6 bezeichnete Dachgeschosswohnung samt Balkon, Galerie und Kellerraum. Die Parteien vereinbarten auch eine Sanierungspflicht hinsichtlich des Altbaubestandes für die Beklagte (Ziffern V – VII des Vertrages). Den vertraglich vereinbarten "Kaufpreis" in Höhe von 115.000,– Euro zahlte die Klägerin an die Beklagte. Unter Ziffer VIII.2 trafen die Parteien eine Regelung, wonach alle Ansprüche und Rechte der Klägerin wegen Sachmängeln am Grundstück, insbesondere hinsichtlich des Flächenmaßes ausgeschlossen werden und die Beklagte weder ein bestimmtes Flächenmaß des Grundstücks noch des Vertragsobjekts selbst schuldet. Die Beklagte bewarb die streitgegenständliche Wohnung gegenüber der Klägerin vor Unterzeichnung des Vertrags u. a. mit einer Preisliste. Diese Preisliste wies eine "ca.-Wohnfläche" von 53,76 qm inclusive eines Balkons zu dem schließlich vereinbarten Kaufpreis von 115.000,– Euro aus.

Die Klägerin trägt vor, die streitgegenständliche Wohnung weise lediglich eine Wohnfläche von 32,88 qm aus, wobei u. a. der von ihr als Schlafzimmer genutzte Spitzboden unberücksichtigt zu bleiben habe, weil ausweislich einer Wohnflächenermittlung des Architekturbüros "K" vom 29.02.2008 die nach der Bayerischen Bauordnung vorgesehene Mindesthöhe über der hälftigen Grundfläche nicht erreicht sei. Bei der Wohnflächenberechnung seien ausgehend von der Wohnflächenverordnung auch die einschlägigen Regelungen der Bayerischen Bauordnung zu Aufenthaltsräumen zu beachten.

Die Klägerin meint, ihr stehe ein Minderungsanspruch infolge Fehlens einer vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache zu.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zur Zahlung von 44.665,18 Euro nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basisdiskontsatz seit 12.05.2009 sowie zur Zahlung außergerichtlicher, nicht anrechnungsfähiger Anwaltskosten in Höhe von 1.530,58 Euro an sie zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, eine exakte Wohnfläche habe bei der vorliegend vorgenommenen Altbausanierung naturgemäß nicht zugesichert werden können, eine solche Vereinbarung sei notariell auch nicht beurkundet worden. Die Klägerin habe nach Abschluss des Vertrages von der ihr zustehenden Freiheit Gebrauch gemacht, Planungsänderungen vorzunehmen (Seite 5 der Klageerwiderung). Dem Grundriss, welcher der Vertragsurkunde beigefügt ist, lasse sich eine Wohnfläche von 56,59 qm nicht entnehmen. Der dem notariellen Vertrag beigefügte Aufteilungsplan enthalte keine Angaben zur Wohnfläche, sondern nur zur Grundfläche.

Die Beklagte ist der Auffassung, sie schulde aufgrund der vertraglichen Regelungen weder ein bestimmtes Flächenmaß des Grundstücks noch des Vertragsobjekts selbst. Eine entsprechende Vereinbarung der Wohnfläche sei in der notariellen Urkunde gerade ausdrücklich ausgeschlossen worden. Die Preisliste der Beklagten sei nicht Bestandteil des Kaufvertrages geworden, der Klägerin stehe der geltend gemachte Minderungsanspruch nicht zu. Vielmehr ergebe sich unter Berücksichtigung des Rechenweges der behaupteten Minderung eine Mehrung des Kaufpreises von 21.006,32 Euro.

Im Übrigen wird wegen des Sachvortrags der Parteien auf deren Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

Die Beklagte hat mit der Klageerwiderung, dort Seite 12, eine Widerklage angekündigt, diese allerdings nicht erhoben.

Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 29.10.2009 (Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 29.10.2009) durch Erholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens zur Berechnung der Wohnfläche und ergänzend hierzu durch eine mündliche Anhörung des Sachverständigen im Termin zur Fortsetzung der mündlichen Verhandlung vom 30.04.2010.

Gründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

I.

(Hauptforderung)

Die Klägerin ist berechtigt, den von ihr gezahlten Kaufpreis in der tenorierten Höhe zu mindern (§ 631 Abs. 1, § 633 Abs. 1, § 634 Nr. 3, § 638 BGB) und insoweit von der Beklagten Rückforderung zu verlangen (§ 638 Abs. 4 Satz 1 BGB).

1.

(Anwendbares Recht)

Auf die streitgegenständliche Verpflichtung der Beklagten zur Herstellung des Kaufgegenstandes sind die Regelungen des Werkvertrages anzuwenden.

Bei Erwerb von Altbauten gelten für das Gebäude die §§ 633 ff BGB, und zwar auch für die Altbausubstanz, soweit der Veräußerer mit Neubauarbeiten vergleichbare Herstellungspflichten übernimmt ( BGH , NJW-RR 2007, S. 895). So zum Beispiel, wenn ein Altbau in Wohnungseigentum umgewandelt und umfassend saniert wird ( BGH , NJW 2007, S. 3275). Die Parteien haben den streitgegenständlichen Vertrag als " Kauf mit Sanierungsvereinbarung " bezeichnet. Darüber hinaus hat die Beklagte aufgrund der vertraglichen Regelungen eine Verpflichtung zur Sanierung des Altbaubestandes und damit zur Herstellung der Eigentumswohnung der Klägerin übernommen. Letztlich liegt damit auch der Schwerpunkt der vertraglichen Leistung der Beklagten nicht etwa in der Eigentumsübertragung an den bestehenden Räumlichkeiten des vorhandenen Altbaus, sondern vielmehr in der Sanierung dieses Altbaus ( BGH , NJW 1997, S. 2874). Die Parteien haben vorliegend einen gemischten Vertrag geschlossen, bei dem hinsichtlich des Grundstücks Kaufvertragsrecht, hinsichtlich der Mängel am Bauwerk, also an der streitgegenständlichen Wohnung, Werkvertragsrecht Anwendung findet ( Palandt , Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Auflage 2010, vor § 633 Rz. 3).

2.

(Werkmangel)

20Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der vertraglich vereinbarten zum Nachteil der Klägerin um mehr als 10% ab. Daher liegt ein Sachmangel i. S. d. § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB vor.

21Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen, § 633 Abs. 1 BGB. Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objekts ( BGH , NJW 2004, S. 2156). Vereinbarte Wohnflächen sind Beschaffenheitsmerkmale einer aufgrund des Erwerbervertrags vom Bauträger geschuldeten Wohnung ( BGH , NJW 2001, S. 436). Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft ( BGH , NJW 1997, S. 2874 ff (2875); BGH , NJW 2001, S. 818). So liegt der Fall hier.

a.

(Vereinbarte Wohnfläche)

Die Parteien vereinbarten eine Wohnfläche für die von der Klägerin erworbene Eigentumswohnung von " ca. 53,76 " qm.

Die Parteien haben eine schriftliche Abrede über die Wohnfläche nicht getroffen. Allerdings ergibt eine an den beiderseitigen Parteiinteressen orientierte Auslegung des Vertrages sowie der Gesamtumstände seines Zustandekommens, dass die Parteien insoweit gleichwohl eine rechtsverbindliche Vereinbarung getroffen haben.

Eine Vertragsauslegung dahin, die vor Abschluss des Vertrages von der Beklagten gegenüber der Klägerin in der Preisliste zu einem Preis von 115.000,– Euro angegebene Wohnfläche von " ca. 53,76 " qm sei nicht Vertragsbestandteil geworden, widerspräche dem Gebot, dass vertragliche Vereinbarungen als sinnvolles Ganzes unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen auszulegen sind ( BGH , NJW 1997, S. 2874; BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2156)). Die einseitige Vorstellung der Klägerin über die Größe der Wohnfläche ist Inhalt des streitgegenständlichen Vertrags und damit geschuldetes Beschaffenheitsmerkmal der von der Beklagten zu beschaffenden Wohnung geworden. Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhalts nämlich immer dann von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt ( BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2157)). Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung und deren Berechnungsgrundlage gehören aus der Sicht des Erwerbers zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des Objekts. Die Kenntnis hiervon ermöglicht es dem Erwerber zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke geeignet ist und ob er die Gegenleistung für die Eigentumswohnung erbringen kann und will. Die Wohnfläche ist ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert der Wohnung und damit für die Möglichkeit der Finanzierung durch Fremdmittel sowie für die Prognose über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, deren Vermietbarkeit und die Höhe des zukünftig erzielbaren Mietertrags ( BGH aaO). Die Beklagte bewarb die streitgegenständliche Wohnung in ihrer Preisliste gegenüber der Klägerin mit einer Wohnfläche von " ca. 53,76 " qm und einem Kaufpreis von 115.000,– Euro. Die Klägerin verpflichtete sich hierauf in dem vorliegenden Vertrag zur Zahlung dieses Betrages, und zwar offenkundig in der Erwartung, sie erhalte dann auch eine Wohnung mit entsprechend großer Wohnfläche. Diese Erwartungshaltung der Klägerin war für die Beklagte auch ohne weiteres erkennbar. Immerhin ließ sich die Klägerin auf den von der Beklagten in der Preisliste geforderten Preis ohne Abstriche ein. Hierbei mag selbstverständlich auch entscheidend gewesen sein, dass das Objekt auch im Übrigen den Vorstellungen der Klägerin entsprochen hat. Maßgebliches Kriterium für die Kaufentscheidung war aber jedenfalls auch die von der Beklagten beworbene Wohnfläche. Dies ergibt sich nicht nur aufgrund der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung, sondern bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung. Hieran ändert auch der von der Beklagten entgegengehaltene Umstand nichts, dass sie in dem Vertrag zugleich eine Sanierungsverpflichtung übernommen habe und deshalb eine exakte Wohnfläche habe gar nicht zusichern können. Denn Gegenstand des Vertrages wurde einerseits nicht eine exakt bemessene Wohnfläche, sondern eben eine solche von " ca. 53,76 " qm. Andererseits gesteht die höchstrichterliche Rechtsprechung auch in Fällen der vorliegenden Art eine Toleranz von bis zu 10% zugunsten des Veräußerers zu. Dies erscheint ausreichend. Auch der dem Kaufvertrag beigefügte Aufteilungsplan, auf dessen Grundflächenangabe die Beklagte abhebt, ändert hieran ebenso wenig etwas, wie der explizit unter Ziffer VIII.2 geregelte Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte der Klägerin wegen Sachmängeln am Grundstück, insbesondere hinsichtlich des Flächenmaßes des Grundstücks und des Vertragsobjekts selbst. Ob eine derartige Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der vorangegangenen Anpreisung der Wohnfläche noch als ehrbares kaufmännisches Handeln oder bereits als arglistiges Verhalten bezeichnet werden kann, bedarf an dieser Stelle keiner Entscheidung durch die Kammer. Jedenfalls erfasst der insoweit zugunsten der Beklagten in der Vertragsurkunde niedergelegte Haftungsausschluss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen nicht die vereinbarte Wohnfläche. Maßgeblich für diese Auslegung ist auch und insbesondere der von der Klägerin bezahlte Preis, der genau dem Betrag entspricht, den die Beklagte zuvor mittels ihrer, der Klägerin übergebenen Preisliste beworben und gefordert hatte. Ein hiervon abweichendes Verständnis der Vertragsurkunde würde die Klägerin, die vorliegend als Verbraucher i. S. d. § 13 BGB anzusehen ist, gegenüber der gewerblich als Unternehmer i. S. d. § 14 BGB tätigen Beklagten unangemessen benachteiligen. Es kommt daher entscheidungserheblich auch nicht darauf an, ob dieser Haftungsausschluss aufgrund der offenbar vielfachen Verwendung in gleichartigen notariellen Verträgen der Beklagten (vgl. Seite 4 der Klageerwiderung) ggfs. als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten ist, wonach Zweifel – oder auch Widersprüche – bei der Vertragsauslegung gemäß § 305 c BGB zu Lasten der Beklagten gingen.

b.

(Tatsächliche Wohnfläche)

Die streitgegenständliche Wohnung weist eine Wohnfläche von (lediglich) 40,05 qm und damit eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10% zuungunsten der Klägerin auf.

Der Begriff " Wohnfläche " ist auslegungsbedürftig. Vertragliche Regelungen der Parteien oder Bezugnahmen auf andere Regelungen zum Inhalt des Begriffs " Wohnfläche " und ihrer Berechnung sind vorliegend nicht ersichtlich und von den Parteien auch nicht vorgetragen. Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der " Wohnfläche " hat sich nicht entwickelt ( BayObLG , NJW 1996, S. 2106). Daher ist der Begriff auslegungsbedürftig, wobei auch eine festgestellte Verkehrssitte berücksichtigt werden kann ( BayObLG aaO). Mangels abweichenden Sachvortrages der Parteien oder anderer Anhaltspunkte ist die Wohnfläche vorliegend nicht – wie die Beklagte offenbar meint – nach der Grundfläche, sondern in Anlehnung an die Wohnflächenverordnung (WflV) zu ermitteln ( BGH , NJW 1997, S. 2874 ff (2875)).

Danach bleiben Flächen unter Schrägen bei der Wohnflächenberechnung unberücksichtigt, soweit der Raum über ihnen eine lichte Höhe von weniger als einem Meter hat (§ 4 WflV). Soweit diese Höhe zwischen 1 und 2 m liegt, wird die Fläche nur zur Hälfte angerechnet (§ 4 Nr. 2 WflV), Flächen über denen der Raum eine lichte Höhe von 2 m und mehr hat, werden voll berücksichtigt (§ 4 Nr. 1 WflV). Balkone sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens zu 1/2 anzurechnen (§ 4 Nr. 4 WflV).

Zur Überzeugung der Kammer ergibt sich hiernach eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 40,05 qm. Die Kammer stützt sich hierbei auf die nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen Dipl. Ing. S O dem schriftlichem Gutachten, auf dessen schriftliche Ausarbeitung zum Termin vom 15.04.2010 (Anlage 1 zum Protokoll von diesem Tag) sowie auf die Angaben des Sachverständigen im Rahmen seiner Anhörung. Der Sachverständige ist der Kammer aufgrund einer bereits geraume Zeit andauernden Zusammenarbeit als außerordentlich gewissenhaft und kompetent bekannt. Die Kammer sieht daher keinen Anlass, die tatsächlichen Ausführungen des Sachverständigen, dessen Kompetenz und Sachverstand im Übrigen auch von den Parteien nicht kritisiert wurde, in Zweifel zu ziehen. Gleichwohl hält die Kammer eine Berücksichtigung von Mess- bzw. Beurteilungstoleranzen in tatsächlicher Hinsicht – so wie vom Sachverständigen bei der Wohnflächenberechnung des Badezimmers im Rahmen einer Alternativberechnung vorgenommen – aus Rechtsgründen für ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof wendet in Fällen der Berechnung des Mehrverbrauchs ( BGH , NJW 1997, S. 2590), der Zahlungsunfähigkeit ( BGH , NJW 2005, S. 3062) und von Flächenabweichungen ( BGH , NJW 1997, S. 2874) eine starre 10%-Regel an. Danach hat der Erwerber in Fällen, die dem vorliegenden Sachverhalt entsprechen, eine Abweichung von bis zu 10 % der Wohnfläche hinzunehmen. Daher ist eine Zubilligung weiterer Toleranzen bei der Berechnung der Wohnfläche zugunsten des Veräußerers bzw. Werkunternehmers nicht zu berücksichtigen. Dies würde im Ergebnis zu einer unbilligen sowie unangemessenen Aushöhlung und zugleich Ausweitung der 10%-Abweichungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofes (hierzu auch Beyer , NJW 2010, S. 1025 ff) zugunsten der Veräußerer bzw. Werkunternehmer führen.

Im Einzelnen ergeben sich danach für die streitgegenständlichen Wohnung folgende (Teil-) Wohnflächen:

aa.

(Wohnzimmer)

Das Wohnzimmer mit integrierter Küche weist eine bei der Berechnung der maßgeblichen Wohnfläche zur berücksichtigende Fläche von 31,40 qm aus.

Hierüber besteht nach Durchführung der Beweisaufnahme zwischen den Parteien kein Streit mehr. Die Kammer erachtet die vom Sachverständigen vorgenommene Berechnung der Wohnfläche (Bl. 85 ff/94 d. A.) ohne Einschränkung für nachvollziehbar, widerspruchsfrei und zutreffend. Insoweit hat der Sachverständige auch die von der Klägerin ergänzend zum schriftlichen Gutachten aufgeworfenen Fragen hinsichtlich des Unterzuges sowie des Balkonfensters im Wohnzimmer (Bl. 102 d. A., dort Ziffern 1 + 2) beantwortet (Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 15.04.2010, dort Seite 1, bzw. Bl. 165 d. A.).

bb.

(Badezimmer)

Das Badezimmer weist eine bei der Berechnung der maßgeblichen Wohnfläche zur berücksichtigende Fläche von 5,44 qm aus.

Gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 WflV gehören zwar Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, nicht zur Wohnfläche. Für das streitgegenständliche Vertragsobjekt ist die Bayerische Bauordnung (BayBO) maßgeblich. Danach müssen Aufenthaltsräume im Dachgeschoss eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m über der Hälfte ihrer Nutzfläche haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben, Art. 45 Abs. 1 Satz 1 BayBO. Danach müsste vorliegend das Badezimmer bei der Berechnung der Wohnfläche vollständig außer Betracht bleiben. Bei einem Badezimmer handelt es sich allerdings nicht um einen Aufenthaltsraum im Sinne des Art. 45 Abs. 1 BayBO ( VG München , Urteil vom 19.02.2004, Az. M 11 K 03. 1645, Rz. 20 (zitiert nach juris)). Daher ist die Wohnfläche des Badezimmers entsprechend den oben bereits dargestellten Grundsätzen des § 3 WflV zu berechnen.

Gemäß den nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen, der alternative Berechnungen sowohl unter Berücksichtigung der Anforderungen des Art. 45 BayBO als auch des § 3 WflV vorgenommen hat, ergibt sich eine Wohnfläche des Badezimmers von ((4,40 qm x 1) + (2,07qm x 0,5) =) 5,44 qm (Bl. 89 ff/94 f d. A.).

cc.

(Spitzboden)

Für den als " Galerie " bezeichneten Spitzboden ergibt sich eine für die Berechnung der Wohnfläche maßgebliche Fläche nicht.

Zwar hat der Bundesgerichtshof – worauf sich die Beklagte im Schriftsatz vom 14.04.2010 zur Begründung ihres Klageabweisungsantrages u. a. bezieht – bei der Ermittlung der Wohnflächen einer Maisonettewohnung im Rahmen eines Mietverhältnisses die Flächen eines zu Wohnzwecken genutzten Galeriegeschosses ungeachtet des Umstandes berücksichtigt, dass dieses Galeriegeschoss nicht den (hessischen) bauordnungsrechtlichen Vorschriften an Aufenthaltsräume entsprach ( BGH , NJW 2010, S. 1064 f; aA LG Frankfurt am Main , NZM 2009, S. 81 f). Allerdings ist dieser Sachverhalt nicht dem vorliegenden vergleichbar. Die Klägerin hat zwar vor Abschluss des streitgegenständlichen Vertrages die Wohnung besichtigt und nutzt den Spitzboden zu Wohnzwecken, so wie auch der Mieter in dem von der Beklagten herangezogenen und vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall. Vorliegend besichtigte die Klägerin aber vor Abschluss des Vertrages lediglich die noch nicht sanierte Altbausubstanz, zudem übernahm die Beklagte eine Sanierungsverpflichtung, also eine werkvertragliche Pflicht zur Herstellung der Wohnung entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen. Die Klägerin durfte daher ohne weiteres und vor allem auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag davon ausgehen, dass die Beklagte das noch herzustellende Vertragsobjekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen der maßgeblichen BayBO – und nicht etwa einen sog. "Schwarzbau" – errichtet. Dieser Umstand ist bei verständiger, an den beiderseitigen Parteiinteressen orientierter Auslegung zumindest schlüssig Vertragsbestandteil geworden. Auch wenn für die Klägerin aufgrund der ihr vorgelegten Planunterlagen erkennbar festgestanden haben sollte, dass die im Werbeprospekt angegebene und – wie oben bereits ausgeführt – als Beschaffenheitsmerkmal in den Vertrag eingeflossene Wohnfläche auch den Spitzboden einschließt, führt dies nicht dazu, dass die Beklagte losgelöst von den maßgeblichen bauordnungsrechtlichen Bestimmungen das Vertragsobjekt errichten, der Klägerin verschaffen und damit ihrer vertraglichen Verpflichtung genügen konnte. Denn im Gegensatz zu einem Mietverhältnis, das gemäß § 535 Abs. 1 Satz BGB zu einer nur zeitweisen Überlassung der Mietsache während der Mietdauer an den Mieter führt, ist Sinn und Zweck eines Kaufvertrages, auch eines solchen mit einer Sanierungsverpflichtung, die Verschaffung des Vertragsobjektes auf Dauer. Weiterhin ist hierbei maßgeblich zu berücksichtigen, dass die Wohnfläche einer Eigentumswohnung einschließlich ihrer Berechnungsgrundlage aus der Sicht des Erwerbers zu deren zentralen Beschaffenheitsmerkmalen gehört. Auf dieser Grundlage ist es dem Erwerber möglich zu entscheiden, ob das Objekt für seine Zwecke geeignet ist und ob er die Gegenleistung für die Eigentumswohnung erbringen kann und will. Die Wohnfläche ist also insbesondere ein maßgebliches Kriterium für den Verkehrswert der Wohnung und damit für die Möglichkeit der Finanzierung durch Fremdmittel sowie für eine Prognose über die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, deren Vermietbarkeit und die Höhe des zukünftig erzielbaren Mietertrags ( BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2157)). Im Rahmen einer Weiterveräußerung wäre der Erwerber bei Kenntnis des Vorliegens von Verstößen des Vertragsobjekts gegen die BayBO verpflichtet, diesen Umstand einem Interessenten zu offenbaren, um sich nicht anschließend des Vorwurfs der arglistigen Täuschung ausgesetzt sehen zu müssen. Auch und insbesondere aus diesem Grund ist das Vertrauen des Erwerbers einer im Rahmen einer Altbausanierung noch zu errichtenden Eigentumswohnung dahin, dass die Errichtung des Vertragsobjekts im Einklang mit den maßgeblichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften erfolgt, in besonderer Weise schutzwürdig. Danach ist vorliegend die (Teil-) Wohnfläche des als " Galerie " bezeichneten Spitzbodens gemäß der WflV unter Berücksichtigung von Art. 45 Abs. 1 BayBO zu berechnen. Denn es handelt sich bei dem zu Wohnzwecken genutzten und hierfür von der Beklagten ausweislich der Planunterlagen auch angebotenen Spitzboden – offenbar auch nach Auffassung der Beklagten (vgl. Bl. 153 d. A.) – um einen Aufenthaltsraum im Sinne von Art. 45 Abs. 1 BayBO.

Der Sachverständige hat unter Berücksichtigung dieser Auffassung im Rahmen seiner Alternativberechnungen – auch insoweit nachvollziehbar und widerspruchsfrei – ausgeführt, dass sich die erforderliche lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m im Spitzboden nur in einem schmalen Streifen von ca. 0,30 m bis 0,40 m in der Raummitte ergibt, so dass hier eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,20 m über der Hälfte der Nutzfläche (Art. 45 Abs. 1 Satz 1 BayBO) nicht erreicht wird (Bl. 90 Rs ff/94 ff/Bl. 163 ff d. A./Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll vom 15.04.2010, dort Seite 3). Daher hat der Spitzboden bei der Berechnung der maßgeblichen Wohnfläche außer Betracht zu bleiben, § 2 Abs. 3 Nr. 2 WflV i. V. m. Art. 45 Abs. 1 BayBO.

dd.

(Balkon)

Der Balkon ist mit einer Fläche von 3,21 qm bei der Berechnung der Wohnfläche des streitgegenständlichen Vertragsobjekts zu berücksichtigen. Dies entspricht einem Anteil von 1/4 seiner Grundfläche.

Zur Wohnfläche gehören auch Balkone, § 2 Abs. 2 Nr. 2 WflV. Diese sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte auf die Wohnfläche anzurechnen, § 4 Nr. 4 WflV. Bereits aus dem Wortlaut dieser Norm ergibt sich, dass Balkone in durchschnittlichen Fällen regelmäßig mit einem Viertel ihrer Grundfläche und nur bei besonderen Abweichungen nach oben mit einem größeren Anteil, höchstens jedoch zur Hälfte berücksichtigt werden können. Solche besonderen Umstände, die dazu führen müssten, dem Balkon der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund sämtlicher berücksichtigungsfähiger Umstände eine überdurchschnittliche Qualität zuzusprechen, sind nicht ersichtlich.

Zunächst könnte zwar die Ausführung des Balkons mit einer Überdachung dafür sprechen, eine leicht überdurchschnittliche Qualität desselben anzunehmen. Denn der Balkon ist nicht nur deshalb überdacht, weil sich über der streitgegenständlichen Wohnung eine weitere Wohnung mit Balkon befindet und sich damit – quasi automatisch – eine Überdachung ergeben würde. Allerdings ist nicht nur die Ausführung des Balkons an sich zu berücksichtigen, sondern auch die Lage des Vertragsobjektes. Denn diese prägt die Nutzungsmöglichkeiten eines Balkons und damit dessen Qualität ganz wesentlich. Die Lage des Vertragsobjektes ist sowohl der Kammer als auch sämtlichen Verfahrensbeteiligten bekannt. Trotz der an das Anwesen angrenzenden Grünanlage ist zunächst festzustellen, dass sich in unmittelbarer Nähe sowohl nordöstlich als auch südwestlich Sportplätze befinden, deren Nutzung regelmäßig mit Lärmentwicklung verbunden ist. Ganz wesentlich geprägt wird die Lage des Vertragsobjektes aber – zusätzlich zu den in der nahen Umgebung befindlichen und durchaus rege befahrenen A (östliche Richtung) bzw. S Straße (nördliche Richtung) – durch das in einer Entfernung von etwa 500 m südlich vom Vertragsobjekt gelegene Klärwerk. Insbesondere ist hierbei für den streitgegenständlichen Balkon zu berücksichtigen, dass dieser in Blickrichtung dieses Klärwerks ausgerichtet ist. Die Kammer selbst hat zwar den Balkon der Klägerin nicht betreten. Allerdings hat der Sachverständige im Rahmen seiner Anhörung glaubhaft ausgeführt, dass die Kläranlage vom Balkon der Klägerin aus zu sehen ist (Bl. 175 d. A.), so dass die Kammer diesen Umstand als erwiesen erachtet. Es kommt zwar in diesem Zusammenhang auf die Behauptung des Klägervertreters, es handele sich bei drei von ihm im Termin vom 30.04.2010 vorgelegten und dort in Augenschein genommenen Lichtbildern um den Ausblick vom Balkon der Klägerin (Bl. 175 d. A), insoweit nicht an. Gleichwohl ist doch zumindest bemerkenswert, dass der Beklagtenvertreter, der auf Nachfrage des Vorsitzenden im Termin versicherte, dass er bereits mehrfach auf dem Balkon der Klägerin war, diese Behauptung ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten hat (Bl. 175 d. A). Denn eine Erklärung mit Nichtwissen ist, wie aus der Wahrheitspflicht folgt, nur dann zulässig, wenn der Erklärende tatsächlich keine Kenntnis hat ( Zöller , Zivilprozessordnung, 26. Auflage 2007, § 138 Rz. 13).

Nach alledem kann allenfalls von einer durchschnittlichen Lage des Vertragsobjektes ausgegangen werden, so dass vorliegend – wie regelmäßig (§ 4 Nr. 4 WflV) – die Grundfläche des Balkons mit einem Anteil von 1/4 bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist.

Zusammengefasst errechnet sich die tatsächliche (Gesamt-) Wohnfläche wie folgt:

 Wohnzimmer: 31,40 qm, Badezimmer: 5,44 qm, Spitzboden: 0,00 qm, Balkon: 3,21 qm, Gesamtwohnfläche: 40,05 qm.3.

(Weitere Beweiserhebung)

Weitere Beweise zur tatsächlichen Wohnfläche waren nicht mehr zu erheben.

Der zuletzt mit Schriftsatz vom 29.04.2010 (Bl. 151 ff d. A.) erfolgte – nunmehr wohl substantiierte – Vortrag der Beklagten zu etwaigen Änderungswünschen der Klägerin hinsichtlich der vereinbarten Sanierung der streitgegenständlichen Wohnung und einem damit zusammenhängenden Verlust an Wohnfläche ist verspätet, § 282 Abs. 2 ZPO. Zwar hat die Beklagte bereits in der Klageerwiderung (Bl. 11 ff d. A.) pauschal darauf hingewiesen, dass sich eine Verringerung der Wohnfläche aufgrund entsprechender Änderungswünsche der Klägerin ergeben habe. Auf entsprechendes Bestreiten der Klägerin in der Replik (Bl. 34 ff d. A.) hat es die Klägerin aber bis zum 29.04.2010, also einen Tag vor dem Termin zur (abschließenden) Anhörung des Sachverständigen unterlassen, ihren Sachvortrag insoweit zu konkretisieren. Die Beklagte hat damit ihrer Prozessförderungspflicht nicht nur nicht Genüge getan, sondern eklatant hiergegen verstoßen. Denn rechtzeitig vorgebracht sind Angriffs- und Verteidigungsmittel nur dann, wenn nach Maßgabe eines auf die Prozesslage achtenden und die Pflicht zur sorgfältigen und auf förderungsbedachte Prozessführung wahrenden Betrachters, ein früheres Vorbringen unzumutbar war ( Zöller , § 282 Rz. 3). Für eine Prozesstaktik in der Form des sukzessiven Vorbringens bleibt nur Raum, wo ein zunächst zurückgehaltenes Vorbringen nach der Prozesslage, also maßgeblich nach dem gegnerischen Vorbringen, jedoch auch unter Berücksichtigung weiterer Umstände noch nicht veranlasst sein darf ( Bay VerfGH , NJW-RR 1992, S. 895). Diesen Anforderungen genügt die Beklagte nicht. Aufgrund des bereits in der Replik vom 16.10.2009 enthaltenen Bestreitens der Klägerin, hätte die Beklagte ihren insoweit getroffenen Sachvortrag – auch ohne entsprechende Hinweise der Kammer – frühzeitig, jedenfalls deutlich vor dem 29.04.2010 konkretisieren bzw. ergänzen müssen. Dieses Vorbringen der Beklagten ist daher zurückzuweisen, § 296 Abs. 2 ZPO. Die Zulassung des Vorbringens und eine daran anschließende etwaige Beweisaufnahme hätte den nach Anhörung des Sachverständigen nunmehr entscheidungsreifen Rechtsstreit ganz offenkundig verzögert. Im Übrigen hat die Klägerin hinsichtlich des – von der Beklagten behauptet: nachträglichen – Einbaus der Treppe zum Spitzboden und des damit verbundenen angeblichen Verlustes von 4 qm Wohnfläche zutreffend darauf hingewiesen, dass sich diese Treppe bereits aus den Planunterlagen zum streitgegenständlichen Vertrag ergibt und damit eine nachträgliche Änderung der vereinbarten Wohnfläche nicht eingetreten sein kann.

Die von der Beklagten im Termin vom 30.04.2010 beantragte Einnahme eines Augenscheins zum Zwecke der Beurteilung der Qualität des Balkons bzw. des Umfangs der Berücksichtigung seiner Grundfläche (Bl. 176 d. A.) war ebenfalls nicht veranlasst. Der Kammer ist die Lage des Vertragsobjekts und dessen Umgebung bekannt ( Zöller , vor § 284 Rz. 13). Im Übrigen ergibt sich die bauliche Ausführung des Balkons in genügender Weise aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und der zum Gegenstand der Verhandlung gemachten Lichtbilder. Ergänzend wird insoweit auf obige Ausführungen Bezug genommen.

Eine weitere Beweiserhebung zur Berechnung der Grundfläche der streitgegenständlichen Wohnung – wie von der Beklagten am 30.04.2010 beantragt (Bl. 178 d. A.) – war auch nicht veranlasst. Die Parteien haben vertraglich bindend eine bestimmte Wohnfläche, nicht eine Grundfläche der Wohnung vereinbart. Ohne dass es danach hierauf noch ankäme, hat der Sachverständige auch bereits in dem – auf Betreiben der Beklagten abgebrochenen – Termin zur Anhörung des Sachverständigen vom 15.04.2010 darauf hingewiesen, dass ihm eine Berechnung der Grundfläche mittels der ihm bis zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Unterlagen nicht möglich sei (Bl. 136 d. A.). Die Beklagte hat dann auch keine weiteren Unterlagen mehr vorgelegt. Auch deshalb wäre ihr Verlangen nach Erhebung eines entsprechenden Beweises zurückzuweisen, § 282 Abs. 2, § 296 Abs. 2 ZPO.

4.

(Minderungsbetrag)

Es errechnet sich gemäß § 638 Abs. 3 Satz 1 BGB zugunsten der Klägerin ein Minderungsbetrag von 29.327, 57 Euro.

Bei der Minderung ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werkes in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde (§ 638 Abs. 3 Satz 1 BGB). Hierzu ist der Minderwert der von der Klägerin erworbenen Wohnung in der Weise zu berechnen, dass der Erwerbspreis der Wohnung in dem Verhältnis herabgesetzt wird, in dem die tatsächliche Wohnfläche zu der vereinbarten Wohnfläche steht ( BGH , NJW 1997, S. 2874; BGH , NJW 2004, S. 2156 ff (2157)). Der vorliegend anzusetzende Minderungsbetrag errechnet sich danach wie folgt:

Kaufpreis entsprechend tatsächlicher Wohnfläche:

(115.000,– Euro x 40,05 qm) : 53,76 qm = 85.672,43 Euro

Minderungsbetrag:

115.000,– Euro ./. 85.672,43 Euro = 29.327,57 Euro.

Die Klage war daher, soweit mit ihr eine darüber hinausgehende Hauptforderung unter Ziffer I der Anträge verfolgt wurde, abzuweisen.

4.

(Nebenforderungen)

Die Klage war hinsichtlich der geltend gemachten Nebenforderungen nur hinsichtlich der geltend gemachten Zinsen teilweise begründet.

Die Beklagte befand sich mangels Erfüllung der mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 15.04.2009 ihr zum 11.05.2009 gesetzten Frist zur Zahlung des Minderungsbetrages ab dem 12.05.2009 in Verzug (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB) Die Beklagte schuldet daher aus dem zugesprochenen Betrag Verzugszinsen in der geltend gemachten Höhe (§ 288 BGB).

Die Beklagte schuldet hingegen nicht die Zahlung außergerichtlicher, nicht anrechnungsfähiger Anwaltskosten. Die Beklagte hat (vorsorglich) bestritten, sich zum Zeitpunkt der Beauftragung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin bereits mit einer Rückzahlung des Minderungsbetrages in Verzug befunden zu haben. Auf dieses Bestreiten hin hat die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast für den geltend gemachten Zahlungsanspruch nicht Genüge getan. Die Voraussetzungen eines entsprechenden Kostenerstattungsanspruchs sind daher nicht ersichtlich. Auch insoweit war die Klage abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

III.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 39 ff, 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO.