Bayerischer VGH, Urteil vom 31.05.2010 - 12 B 09.2484
Fundstelle
openJur 2012, 107953
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:
Tenor

I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 8. Dezember 2008 wird aufgehoben.

Die Klagen werden abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 v.H. des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum im Anwesen … Str. … in München.

Die Klägerin – eine rechtsfähige öffentliche Stiftung des bürgerlichen Rechts – ist Mieterin dieses Anwesens. Es handelt sich dabei um eine Doppelhaushälfte, die im Eigentum des Erich F. steht, der zugleich Stiftungsvorstand bei der Klägerin ist. Die baurechtliche Genehmigung dieses Einfamilienwohnhauses datiert vom 28. Oktober 1991. Die Baugenehmigung wurde zu Wohnzwecken erteilt. Die Doppelhaushälfte verfügt über 280,40 m² Netto-Wohnfläche.

Erich F. erwarb die Doppelhaushälfte – Gebäude und Freifläche zu 770 m² – mit notariellem Kaufvertrag vom 11. Juni 1996, nach eigenen Angaben zu einem Kaufpreis von 997.019,16 EUR. Mit einem Geschäftsraummietvertrag vermietete er ab dem 1. Oktober 1996 in diesem Anwesen als Haupträume mit einer Mietfläche von 150 m²: Probenraum, Wohnküche, Toilette im Erdgeschoß und zwei Büroräume, Küche, Toilette im Keller sowie als Nebenraum mit einer Mietfläche von 70 m² einen Probenraum in der Garage an die Klägerin. Als Vertragszweck ist die Nutzung als Probenräume und Büro angegeben. Der anfängliche Mietpreis betrug 6000 DM zuzüglich 750 DM Betriebskosten. Unter § 21 des Mietvertrages ist bestimmt, dass in den Probenräumen täglich vom 9.00 Uhr bis 22.00 Uhr instrumental und vokal geübt werden darf. Nach Absprache mit den jeweiligen Mietern des 1. und 2. Obergeschosses in Ausnahmefällen auch länger.

Nach Feststellungen der Beklagten seit 1. Oktober 1996 und nach Angaben der Klägerin (Klageschrift vom 12. Januar 2008 und Schreiben vom 11. Mai 2007 – Bl. 205) seit 1999 werden in dem Anwesen Schulkinder im Alter von acht bis zehn Jahren durch Musikworkshops und -unterricht an die klassische Musik herangeführt. Die Klägerin nutzt zwischenzeitlich das gesamte Anwesen für Stiftungszwecke.

Am 25. August 2004 fand eine Kontrolle des Anwesens durch die Beklagte statt, weil ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum aufgekommen war. Am 30. November 2004 zeigte der Bevollmächtigte der Klägerin gegenüber der Beklagten die Vertretung des Erich F. „als Vorstand der Stiftung“ an und kündigte die Stellung eines Antrags auf Gestattung der Zweckentfremdung an. Am 26. September 2005 legte der Bevollmächtigte der Klägerin eine von Erich F. unterzeichnete Vollmacht vor. Am 8. Oktober 2006 wandte sich der Bevollmächtigte der Klägerin an den Oberbürgermeister der Beklagten und bezeichnete sich in diesem Schreiben „als anwaltlicher Vertreter der Stiftung“.

Nach weiteren Ermittlungen zum Sachverhalt durch die Beklagte teilte die Regierung von Oberbayern mit Schreiben vom 5. September 2006 mit, dass ein öffentliches Interesse an der Einrichtung nicht bestehe, dass dann, wenn die Voraussetzungen der Sing- und Musikschulverordnung erfüllt seien, eine Bezuschussung zu den Personalkosten möglich sei, die Einrichtung der Klägerin nicht zwingend erforderlich sei, weil in München ausreichend Musikschulen vorhanden seien, es aber nicht bekannt sei, ob andere Räume zur Verfügung stünden. Die Städtische Sing- und Musikschule teilte auf Anfrage vom 26. Juni 2006 mit, dass aus dortiger Sicht keine Notwendigkeit an der Bejahung des Projekts „Musizieren statt Konsumieren“ bestehe. Sie selbst unterrichte derzeit 8500 Schüler an 122 Unterrichtsstätten in München. Unter dem 4. Dezember 2007 bestätigte die Regierung von Oberbayern ihre bisherige Einschätzung. Der Klägerin sei mit Bescheid vom 15. Mai 2006 das Führen der Bezeichnung „Musikschule“ untersagt worden. Der Widerspruch dagegen werde noch geprüft. Es handele sich um einen privaten Verein. Ein öffentliches Interesse könne nicht bejaht werden.

Mit Schreiben vom 14. März 2007, adressiert an die Klägerin, hörte die Beklagte diese zur geplanten Antragsablehnung an. Daraufhin wandte sich der Bevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben vom 11. Mai 2007 erneut an den Oberbürgermeister der Beklagten und beantragte insoweit nochmals ausdrücklich die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung.

Mit dem an die Klägerin adressierten Bescheid vom 14. Mai 2008, übergeben an eine Beschäftigte der Klägerin am 16. Mai 2006, gab die Beklagte der Klägerin auf, die Nutzung des oben angegebenen Wohnraumes zu gewerblichen Zwecken als Probenräume und Büro unverzüglich zu beenden (Nr. 1 des Bescheides), bestimmte für den Fall, dass die Klägerin der Anordnung unter Nr. 1 nicht innerhalb von sechs Monaten ab Bestandskraft des Bescheides Folge leiste, die Fälligkeit eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.500,-- EUR (Nr. 2 des Bescheides) und auferlegte der Klägerin die Kosten des Verfahrens unter Festsetzung der Gebühren in Höhe von 175,-- EUR und von Auslagen in Höhe von 2,51 EUR (Nr. 3 des Bescheides).

Zeitgleich erließ die Beklagte, zugestellt an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 16. Mai 2008, einen an Erich F. gerichteten Bescheid, in dem sie den Antrag vom 11. Mai 2005 auf Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung des oben angegebenen Wohnraumes ablehnte (Nr. 1 des Bescheides), Erich F. aufgab, die Überlassung des im Betreff genannten Wohnraumes zu gewerblichen Zwecken als Probenräume und Büro unverzüglich zu beenden (Nr. 2 des Bescheides), Erich F. weiter aufgab, den oben angegebenen Wohnraum unverzüglich nach Beendigung der gewerblichen Nutzung wieder Wohnzwecken zuzuführen (Nr. 3 des Bescheides), für den Fall der Nichteinhaltung der Verfügung in Nr. 2 des Bescheides innerhalb von sechs Monaten ab Bestandskraft ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500,-- EUR fällig erklärte (Nr. 4 des Bescheides), für den weiteren Fall der Nichteinhaltung der Anordnung in Nr. 3 des Bescheides innerhalb von neun Monaten ab Bestandskraft des Bescheides ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500,-- EUR fällig erklärte (Nr. 5 des Bescheides) und die Kosten des Verfahrens Erich F. auferlegte unter Festsetzung von Gebühren in Höhe von 175,-- EUR und von Auslagen in Höhe von 2,51 EUR (Nr. 6 des Bescheides). Diesen Bescheid hat das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 8. Dezember 2008 insgesamt aufgehoben. Der Senat hat mit Beschluss vom 14. September 2009 den hiergegen gerichteten Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung abgelehnt (Az. 12 ZB 09.438).

Am 12. Juni 2008 erhob der Bevollmächtigte der Klägerin Klage gegen den an ihn adressierten und im Betreff als „Betroffenen“ Herrn F… ausweisenden Bescheid. Ausweislich eines Aktenvermerks in den Behördenakten telefonierte er am 19. Juni 2008 mit einer Sachbearbeiterin der Beklagten. Seinen Angaben folgend habe er anlässlich dieses Telefonats erstmals erfahren, dass die Beklagte auch an die Klägerin einen Bescheid mit Datum vom 14. Mai 2008 versandt habe. Mit Schreiben vom 2. Juli 2008 wandte er sich daraufhin an die Beklagte und stellte klar, dass er immer nur die Klägerin vertreten habe. Zwischenzeitlich habe er auch deren Bescheid erhalten und Erich F. darüber informiert. Mit einem an das Verwaltungsgericht gerichteten Schriftsatz vom 9. Juli 2008 wies der Bevollmächtigte der Klägerin am selben Tage darauf hin, dass ihm ursprünglich der falsche Bescheid zugestellt worden sei. Er übermittle nunmehr den hier eigentlich streitgegenständlichen Bescheid und stelle den Antrag, die Beklagte werde unter Aufhebung des Bescheides vom 14. Mai 2008 verpflichtet, der Klägerin die begehrte Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen. Zur Erläuterung verwies der Prozessbevollmächtigte darauf, dass er im Verwaltungsverfahren gegenüber der Zweckentfremdungsbehörde stets die Klägerin vertreten habe. Die Beklagte habe jedoch den letztgenannten Bescheid an die Klägerin selbst zugestellt und den an Erich F. gerichteten Bescheid dem Unterzeichneten zugestellt, der für Erich F. persönlich bislang nicht mandatiert war. Dieses Versehen des Beklagten einerseits und des Unterzeichneten andererseits bei der Beifügung des „falschen“ Bescheides beruhe auf der Personenidentität von Eigentümer und Stiftungsvorstand und der langen Verfahrensdauer. Erich F. habe gegen seinen Bescheid zwischenzeitlich ebenfalls Klage erhoben. An der Aufrechterhaltung der Stiftung gerade am vorhandenen Ort bestehe im Übrigen ein öffentliches Interesse. Der in der benachbarten Doppelhaushälfte betriebene Kindergarten stelle auch eine Zweckentfremdung dar, werde aber von der Beklagten akzeptiert. Im Übrigen sei die Stiftung einem Kindergarten vergleichbar, andere geeignete Räume gebe es in der Umgebung nicht.

Das Verwaltungsgericht behandelte in seinem Urteil vom 8. Dezember 2008 das von der Klägerin erhobene Rechtsmittel sowohl als Verpflichtungs- als auch als Anfechtungsklage. Soweit die Klägerin von der Beklagten die Genehmigung für die Zweckentfremdung des streitgegenständlichen Wohnraums begehrte, handele es sich um eine Verpflichtungsklage in Form der Untätigkeitsklage. Der Bevollmächtigte der Klägerin habe mit Schreiben vom 30. November 2004 ausdrücklich klargestellt, dass er nur die Klägerin vertrete, über deren Antrag auf Zweckentfremdungsgenehmigung die Beklagte bislang noch nicht entschieden habe. Soweit der Klägerin im Übrigen aufgegeben wurde, die Nutzung des streitgegenständlichen Wohnraumes unverzüglich zu beenden (Nr. 1 des Bescheides vom 14.05.2008) liege eine Anfechtungsklage vor. Nach Ansicht der Kammer bestehe im vorliegenden Fall ein schutzwürdiges, berechtigtes Eigeninteresse der Klägerin an der Nutzung der streitgegenständlichen Räume zu Probezwecken und als Büro. Insoweit sei zunächst zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin betriebene Einrichtung einer Einrichtung, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse bestehe, doch sehr nahe komme. Der angebotene Musikunterricht sowie die kindliche Früherziehung in musikalischer Hinsicht seien nicht gewinnorientiert und fänden in enger Zusammenarbeit mit den in der Umgebung vorhandenen Grundschulen statt. Hinzu komme, dass nach unwidersprochenem Vortrag des Bevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung der Mietpreis des streitgegenständlichen Objekts derzeit 3.063,-- EUR betrage. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken müsse man von mindestens 12,-- EUR pro m² Mietpreis ausgehen, was zu einer Gesamtnettomiete von ca. 3.300,-- EUR führen würde. Nach Ansicht der Kammer sei das Objekt vor dem Hintergrund seiner Lage damit auch für den Mietmarkt kaum vermittelbar, da es einerseits relativ groß sei, aber im Hinblick auf den doch sehr hohen Mietzins in Bezug auf Lage und Ausstattung keine adäquate Gegenleistung darstelle. Die Untersagungsverfügung sei rechtswidrig, denn aus den vorstehend genannten Gründen habe die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Zweckentfremdungsgestattung. Mithin hob das Verwaltungsgericht den Bescheid der Beklagten vom 14. Mai 2008 auf und verpflichtete die Beklagte, der Klägerin die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung für das Anwesen … Straße … in München zu erteilen.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der vom Senat mit Beschluss vom 8. Oktober 2008 wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) zugelassenen Berufung. Die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum aufgrund eines schutzwürdigen, berechtigten Eigeninteresses gemäß Art. 3 Satz 1 Ziff. 1 ZwEWG i.V.m. § 5 Abs. 2 Satz 1 ZeS der Klägerin komme nicht in Betracht. Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 6 Abs. 2 ZeS sei der Genehmigungsgrund überwiegend schutzwürdiger privater Interessen insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz und bei nicht mehr erhaltungswürdigem Wohnraum gegeben. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht geltend gemacht und lägen auch nicht vor. Ein in genannten Fällen vergleichbares schutzwürdiges privates Interesse sei ebenfalls nicht erkennbar. Es könne insbesondere nichts daraus hergeleitet werden, dass der angebotene Musikunterricht sowie die kindliche musikalische Früherziehung nicht gewinnorientiert seien sowie in engerer Zusammenarbeit mit den in der Umgebung vorhandenen Grundschulen stattfänden. Eine Vermischung der Kriterien des privaten Eigeninteresses und des öffentlichen Interesses, so wie es das Verwaltungsgericht vorgenommen habe, sei nicht zulässig. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung aufgrund eines überwiegend vorrangig öffentlichen Interesses gemäß Art. 3 Satz 1 Ziff. 1 ZwEWG i.V.m. § 5 Abs. 2 Satz 1 ZeS seien ebenfalls nicht gegeben. Vorrangige öffentliche Belange in diesem Sinne lägen dann vor, wenn eine soziale Einrichtung oder ein lebenswichtiger Dienst gerade an dieser Stelle dringend benötigt werde und dafür andere Räume nicht zur Verfügung stünden oder nicht zeitgerecht geschaffen werden könnten. Dabei seien grundsätzlich hohe Anforderungen an das Vorliegen dieser Voraussetzungen zu stellen. Das öffentliche Interesse werde von der Klägerin mit dem Musikunterricht und dabei insbesondere dem Projekt „Musizieren statt Konsumieren“ begründet. Auf entsprechende Anfrage der Beklagten habe jedoch weder die Regierung von Oberbayern noch das Städtische Schul- und Kultusreferat – Städtische Sing- und Musikschule – ein öffentliches Interesse an diesem Projekt bestätigt. Es seien zwar auch positive Stellungnahmen von Grundschulen zu den Musikworkshops der Klägerin für Grundschulkinder vorgelegt worden und auch eine bejahende Auskunft des Schulreferats der Beklagten. In diesem Zusammenhang sei jedoch die Stellungnahme der Regierung von Oberbayern als übergeordnete Behörde mit ihrem Blick über das Musikschulwesen und den Musikunterricht im Bezirk Oberbayern von entscheidender und maßgebender Bedeutung. Für andere Projektbereiche sowie die sonstigen Stiftungszwecke würden die Räume des Anwesens nur als Büro genutzt. Ein öffentliches Interesse an einer Büronutzung in dem Anwesen sei nach Auffassung der Beklagten jedoch nicht gegeben. Der Umstand, dass die Klägerin sozial bzw. kulturell anerkennenswerte Aufgaben erfülle, könne es für sich jedoch nicht rechtfertigen, Wohnraum Zweck zu entfremden. Auch Stiftungen und sozial tätigen Organisationen könnte nach dem Zweckentfremdungsrecht nicht allein schon wegen des Charakters ihrer Tätigkeit das Wahlrecht eingeräumt werden, sich in Wohnräumen einzurichten (BayVGH vom 16.9.1987 Az. 7 B 86.660). Das Vorliegen vorrangiger bzw. überwiegender öffentlicher Belange setze zudem voraus, dass die Einrichtung gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend benötigt werde und damit ein entsprechender besonderer Bezug zum Stadtviertel oder zur Bevölkerung gegeben sei. Allein die Tatsache, dass die Tätigkeit der Klägerin begrüßt werde und wünschenswert sei, reiche dafür aber nicht aus. Die Stiftung sei eine überörtliche Einrichtung, die für einen großen Teil des Spektrums ihrer Arbeit nicht auf den Standort … Straße … angewiesen sei. Bei der Stiftung handle es sich um eine vielseitig tätige Einrichtung, bei der viele Veranstaltungsangebote weder auf München noch auf den Stadtbezirk bezogen seien. So fänden die Veranstaltungen „Musik am Nachmittag“, „Amnesty International“, „Toujours Mozart“ und „Musik auf Rädern“ im gesamten Bundesgebiet statt. Für den Workshop „Projekt für Blinde und Sehbehinderte“ ergebe sich ebenfalls kein örtlicher Bezug. Auch durch die Zusammenarbeit mit in der Umgebung vorhandenen Grundschulen lasse sich der Ortsbezug nicht begründen. Das in dem streitgegenständlichen Anwesen durchgeführte musikalische Erziehung- und Bildungsprojekt „Musizieren statt Konsumieren“ arbeite zwar mit einigen Grundschulen in der Umgebung zusammen. Die Zusammenarbeit erstrecke sich jedoch auch auf weitere Schulen im Münchner Süden, so dass dadurch keine zwingende Notwendigkeit für den Standort … Straße … bestehe. Die teilnehmenden Kinder würden aus vielen Stadteilen Münchens mit Bussen geholt und wieder an die Schulen und Kindergärten zurückgebracht. Eine dringende Notwendigkeit am Verbleib der Einrichtung an dieser Stelle lasse sich aus dem Projekt deshalb nicht herleiten. Ein Nachweis, dass andere Räume nicht zur Verfügung stünden, sei trotz mehrmaliger Hinweise der Beklagten vom Verfügungsberechtigten nicht erbracht worden. Es seien keinerlei Unterlagen vorgelegt worden, die eine Suche nach geeigneten Räumlichkeiten belegten. In diesem Zusammenhang beweise die Nutzung diverser Räumlichkeiten in Schulen sogar, dass Alternativen zur Verfügung stünden. An der Erhaltung des Wohnraumes bestehe im Gegensatz dazu ein erhebliches öffentliches Interesse. Anhaltspunkte oder Nachweise dafür, dass das verfahrensgegenständliche Anwesen vom Wohnungsmarkt nicht angenommen werde, lägen nicht vor. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof habe selbst bereits in seinen Entscheidungen vom 30. August 1983 Az. 8 B 80 A.51 und vom 17. März 2008 Az. 12 ZB 06.3326 bestätigt, dass auch gut ausgestattete Großwohnungen vom Zweckentfremdungsverbot erfasst würden. Diese Rechtsauffassung habe das Bundesverwaltungsgericht im Beschluss vom 9. Dezember 1983 Az. 8 B 158.83 für Wohnungen in München als richtig anerkannt. Weiter sei durch den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass (nur) Räume, die vom Markt nicht zu angemessenen Bedingungen angenommen werden, dem Zweckentfremdungsverbot entzogen seien (BVerwG a.a.O.). Gerade in München bestehe Bedarf an gut ausgestatteten Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften. Dem stehe auch die Wohnfläche von 280 m² nicht entgegen, weil Wohnansprüche in räumlicher Hinsicht ständig stiegen. Laut dem IVD-Institut sei in München der Bedarf an Wohnraum nach wie vor hoch. Die Wohnansprüche in räumlicher Hinsicht seien seit den 80er Jahren weiter gestiegen. Der Wohnflächenbedarf pro Kopf und die durchschnittliche Haushaltsgröße nähmen kontinuierlich zu. Besonders gefragt sei zurzeit eine familiengerechte Doppelhaushälfte. Dass die verfahrensgegenständlichen Räume nicht zu einem angemessenen Mietzins vermietbar seien, sei in Anbetracht der Ausstattung und des Allgemeinzustandes nicht zu erwarten. Der vom Verwaltungsgericht angenommene Mietpreis sei hierfür nicht entscheidungserheblich. Die verfassungsrechtliche Garantie des Grundeigentums gewährleiste dem Eigentümer nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe ausschöpfen zu können. Wenn die Vermietung des Anwesens zu Wohnzwecken nicht zu den Erwartungen des Verfügungsberechtigten erfolgen könne, sei das nicht maßgebend. Die Privatnützigkeit von Eigentum bleibe auch dann erhalten, solange der Raum zu zumutbaren – nicht notwendig optimalen – Bedingungen als Wohnraum vermietet werden könne (BayVGH vom 24.5.2000 Az. 24 ZB 00.1093 und BVerwG vom 17.10.1987 Az. 8 C 18.96). Auch die Lage des Anwesens weise keine Besonderheiten auf, unzumutbare Belästigungen bestünden nicht.

Die Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 8. Dezember 2008 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

hilfsweise,

unter Aufhebung des Bescheids vom 14. Mai 2008 die Beklagte zu verpflichten, auf Antrag der Klägerin vom 4. Januar 2005 die Zweckentfremdungsgenehmigung für das Anwesen … Straße …, 81541 München, nach dem ZwEWG zu erteilen,

weiter hilfsweise,

unter Aufhebung des Bescheides vom 14. Mai 2008 die Beklagte zu verurteilen, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts über den Antrag der Klägerin vom 4. Januar 2005 auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung für das Anwesen … Straße …, 81541 München, zu entscheiden.

Nach Auffassung der Klägerin ist die Berufung bereits unzulässig, denn die Beklagte habe den Berufungszulassungsantrag nicht ausdrücklich auf § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO gestützt. Zur Begründetheit verweist die Klägerin im Hinblick auf den Zeitablauf nunmehr auf das am 1. Januar 2009 in Kraft getretene BayZwEWG. Aufgrund der Föderalismusreform sei das Zweckentfremdungsrecht in die Kompetenz des Landesgesetzgebers überführt worden und mit dem vorgenannten Gesetz habe der Freistaat Bayern hiervon Gebrauch gemacht. Das neue Bayerische Landesgesetz erfülle mit seinen rudimentären und lückenhaften Regelungen die verfassungsrechtlichen Anforderungen (Wesentlichkeitstheorie) für ein Zweckentfremdungsverbot oder eine Nutzungsuntersagung nicht. Es sei nicht zulässig, dass der Gesetzgeber die wesentlichen Regelungen dazu dem Vollzug des gemeindlichen Selbstverwaltungsrechts überlassen wolle. Unabhängig davon habe das ZwEWG nach Sinn und Zweck sowie Wortlaut nach verschiedenen Neuerungen versucht, den verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht zu werden. Nach der alten Rechtslage habe es ein repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gegeben. Diese Erlaubnis habe im pflichtgemäßen Ermessen der Erlaubnisbehörde gestanden. Dieses Ermessen sei durch Richtlinien des Landesverordnungsgebers verwaltungsintern gebunden gewesen. In Abkehr davon gelte nunmehr Art. 3 Abs. 1 ZwEWG, wonach eine Zweckentfremdungsgenehmigung zu erteilen sei, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schützwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes überwiegen. Der Beklagte habe von dieser Ermächtigung durch Erlass einer Satzung mit Wirkung ab dem 1. Januar 2009 Gebrauch gemacht. Soweit diese Satzung aber Regelungen enthalte, die nicht das Genehmigungserfordernis begründeten oder den Gesetzeswortlaut wiederholten, sondern Gesetzes ausfüllenden oder erweiternden Charakter auch dort hätten, wo der gesetzliche Anspruch einschränkend definiert sei, sei eine Regelung mangels Ermächtigungsgrundlage nichtig. Da diese Regelungen der Satzung gesamtkonzeptionell in die Regelungskompetenz des Landesgesetzgebers eingriffen und die Satzungsvorschriften untrennbar aufeinander Bezug nähmen, sei von einer Gesamtnichtigkeit der Satzung auszugehen. Komme man dadurch zur Nichtigkeit der Vorschriften in §§ 3, 4 und 6 der Satzung, würde sich die Rechtslage unmittelbar nach Art. 3 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG richten. Obgleich der Gesetzgeber die Möglichkeit des Zweckentfremdungsverbotes deutlich eingeschränkt habe, blieben auch hier die grundsätzlich verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Einschränkung der vorliegend geltend gemachten Grundrechte weiterhin maßgeblich. Auch hier fehle es am Vorbehalt des Gesetzes, der für staatliche Eingriffe in Grundrechte eine gesetzliche Grundlage verlange. Für eine Nutzungsuntersagung sei eine Befugnis weder in einem formellen Gesetz noch in der aktuellen Satzung der Beklagten erkennbar. Insbesondere sei schon wegen des rechtsstaatlichen Bestimmtheitsgebotes aus dem ZwEWG oder der Satzung weder aus Wortlaut noch aus Inhalt eine derartige Befugnisnorm zu entnehmen. Das Bundesverfassungsgericht habe sich in seiner Entscheidung vom 4. Februar 1975 (NJW 1975, 727) zu einer Nutzungsuntersagung nicht geäußert. Das möge aber damals daran gelegen haben, dass das Ausgangsverfahren des dortigen Vorlagebeschlusses ein Bußgeldverfahren war. Der Bayerische Landesgesetzgeber habe es versäumt, für eine klare Eingriffsgrundlage Sorge zu tragen. Davon unabhängig verletze die Nutzungsuntersagung gegenüber der Klägerin auch den Grundsatz der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit. Maßnahmen für eine „ausreichende Versorgung“ (bisherige Rechtslage) oder die Bekämpfung von örtlich vorhandenem Wohnraummangel im Sinne des ZwEWG (vgl. BT-Drs. 15/8369) rechtfertigten nicht den Schutz von „Angeboten von Wohnungen besonders gehobener Größe und Ausstattungen, sondern (nur) von Wohnungen, wie sie dem allgemein für Wohnungen entsprechend Gegend und Lage anzutreffenden Standards entsprechen“. Das vorliegende Objekt entspreche weder der Größe noch der Ausstattung nach dem üblichen Standard. Der angefochtene Bescheid verletze die Klägerin daher auch in ihren Grundrechten aus Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 9 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG. Wenn nun, wie schriftsätzlich unter Beweis gestellt, die Klägerin als gemeinnützige Einrichtung im streitgegenständlichen Anwesen kulturelle und bildungspolitisch hochwertige musikalische Frühförderungsangebote aufgebaut habe, die auf breiter gesellschaftlicher Basis als sozial- und erziehungspolitisch wertvoll anerkannt seien, die auch Eingang in die Lehrpläne der bayerischen Grundschulen gefunden hätten, als auch in die Satzung der Beklagten über die Städtische Sing- und Musikschule, und außerdem sämtliche Rektoren der in die Projekte eingebundenen Münchner Grundschulen dieses Angebot der Klägerin in den streitgegenständlichen Räumen begrüßten und sich für dessen Erhalt einsetzten und sogar der Bundespräsident ähnliche Projekte in Patenschaft fördere, könne das öffentliche Interesse an der ausgeübten Nutzung ernsthaft nicht negiert werden.

In einer Replik vom 26. Januar 2010 nimmt die Beklagte zur seit dem 1. Januar 2009 geänderten Rechtslage Stellung. Ebenso nimmt sie Stellung zu den von der Klägerin angeführten Bezugsfällen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten und die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28. April 2010 haben die Beteiligten einen Vergleich geschlossen, den die Klägerin fristgemäß mit Schreiben vom 14. Mai 2010 widerrufen hat. Ihre Beweisanträge aus dem Schriftsatz vom 11. Dezember 2009 stellt sie nunmehr vorsorglich auch hilfsweise. Für den Fall eines solchen Widerrufes haben die Beteiligten auf die Durchführung einer weiteren mündlichen Verhandlung verzichtet. Auf die Sitzungsniederschrift vom 28. April 2010 wird verwiesen.

Gründe

1. Die vom Verwaltungsgerichtshof zugelassene und auch sonst zulässige Berufung, über die der Senat aufgrund des Einverständnisses der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden konnte, ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht den Bescheid der Beklagten vom 14. Mai 2008 aufgehoben und die Beklagte verurteilt, eine Zweckentfremdungsgenehmigung für das Anwesen … Str. … in München zu erteilen.

Gegenstand des Verfahrens ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 8. Dezember 2008. Die Klägerin selbst hat keine Berufungszulassung beantragt und keine Berufung eingelegt. Ihre Hilfsanträge im Schriftsatz vom 11. Dezember 2009 können auch nicht als Anschlussberufung nach § 127 VwGO behandelt werden, denn die Klägerin hat in der ersten Instanz in vollem Umfang obsiegt. Ein Anschlussberufungsantrag, der mehr begehrt, als die bloße Zurückweisung der Berufung (BGH vom 25.4.1991 NJW 1991, 3029; siehe dazu auch Bader in Bader/Funke-Kaiser/Kuntze/von Albedyll, VwGO, 4. Aufl. 2007, § 127 RdNr. 3), liegt nicht vor. Die hier hilfsweise gestellten Anträge im Berufungsverfahren sind vielmehr ein Minus gegenüber dem Klageantrag (§ 129 VwGO).

1.1 Die Berufung der Beklagten ist zulässig, weil der Senat sie mit unanfechtbarem Beschluss vom 8. Oktober 2009 wegen besonderer tatsächlicher und rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zugelassen hat, die in diesem Sinne von der Beklagten auch hinreichend dargetan worden waren (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), und auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Berufung der Beklagten (§ 124a Abs. 4 bis 6 VwGO) erfüllt sind.

1.2 Die Berufung ist auch begründet.

1.2.1 Die Klage, mit der die Klägerin die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung erstreiten will, ist als Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) zwar zulässig, denn die allein gegenüber Erich F. erfolgte Bekanntgabe der Ablehnung des Antrages auf Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum (vgl. dazu BayVGH vom 14.9.2009 Az. 12 ZB 09.438) entfaltet für die Klägerin keine Rechtswirkung (Art. 43 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG). Ebenso zulässig ist die auf Aufhebung des Bescheides vom 14. Mai 2008 gerichtete Anfechtungsklage. Sie ist wegen des vom Verwaltungsgericht festgestellten Zustellungsmangels insbesondere auch fristgemäß erhoben worden.

1.2.2 Beide Klagen sind aber in der Sache unbegründet. Die Klägerin hat keinen Rechtsanspruch gegen die Beklagte auf Erteilung der Genehmigung für eine Zweckentfremdung von Wohnraum in den von ihr angemieteten Räumen in der … Str. … in München (Nr. II des Urteils des Verwaltungsgerichts). Das Verwaltungsgericht hat infolgedessen auch den Bescheid der Beklagten vom 14. Mai 2008 zu Unrecht aufgehoben (Nr. I des Urteils), denn dieser Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1.2.2.1 Der vom Verwaltungsgericht angenommene Rechtsanspruch auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung (Nr. II des Urteils) stand der Klägerin weder im Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung mit Bescheid vom 14. Mai 2008 noch steht er ihr im Zeitpunkt der Entscheidung im Berufungsverfahren zur Seite.

1.2.2.1.1 Für den Zeitraum ab Nutzungsuntersagung bis zum 31. Dezember 2008 galt folgende Rechtslage:

Durch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745), in der hier einschlägigen Fassung des Gesetzes vom 17. Mai 1990 (BGBl. I S. 926), werden die Landesregierungen ermächtigt, für Gemeinden, in denen die Versorgung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stellen zugeführt werden darf. Es handelt sich bei dieser Regelung, dem klaren Wortlaut folgend, um die Ermächtigung an den Verordnungsgeber zur Einführung eines repressiven Verbotes mit Befreiungsvorbehalt, an dessen formeller und materieller Verfassungsmäßigkeit keine Zweifel bestehen (so BVerfG vom 4.2.1975 NJW 1975, 727/729). Die Zweckentfremdung von Wohnraum soll nicht – wie etwa im Baurecht – deshalb von einer behördlichen Genehmigung abhängig gemacht werden, um der Verwaltung ein Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens zu geben, sondern die Zweckentfremdung wird für die Gebiete, für welche die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG gilt, als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraumes. Mit der eingeräumten Möglichkeit, von dem repressiven Verbot eine Befreiung zu erteilen, trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass auch ein in aller Regel sachlich gerechtfertigtes Verbot im Einzelfall mit den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und des Übermaßverbotes in Konflikt geraten kann (so BVerfG a.a.O.). Dabei ergeben sich die materiellrechtlichen Voraussetzungen, unter denen eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werden darf, abschließend aus dem Bundesrecht. Die Ermächtigung beschränkt die Befugnis der Landesbehörde auf die verwaltungsverfahrensrechtliche Ausgestaltung des Genehmigungsverfahrens (BVerwG vom 22.4.1994 NJW 1995, 542 m.w.N.).

In § 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEV) vom 28. Juli 1992, neu gefasst am 24. Juli 2001, bestimmt die Bayerische Staatsregierung als zuständiger Verordnungsgeber die Landeshauptstadt München zu einer Gemeinde, in der Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Nach § 2 ZwEV ist die Beklagte zur Genehmigungserteilung als Kreisverwaltungsbehörde sachlich zuständig. Ihre örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus Art. 3 Abs. 1 Nr. 1 BayVwVfG. Für den Vollzug dieser Regelungen hat das Bayerische Staatsministerium des Innern zur Ausgestaltung einer einheitlichen Ermessensausübung verwaltungsinterne Regelungen vorgegeben, an die die Beklagte, nicht aber die Rechtsprechung gebunden ist. Eine solche Zweckentfremdungsgenehmigung ist gemäß Nr. 7 Absatz 2 dieser Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern zum Vollzug des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum (VollzBekZwE) in der hier einschlägigen Fassung vom 6. Dezember 2001 (Az. II C 5-4709.17-006/01) dann zu erteilen, wenn sich andernfalls ein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit oder gegen das Übermaßverbot ergeben würde. Die Genehmigungsbehörde hat dabei zu prüfen, ob (vorrangige) öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraumes überwiegen. Dabei wird das Erhaltungsinteresse auch von den Merkmalen des Wohnraumes (Lage, Erhaltungszustand, Ausstattung u. a.) bestimmt.

Auf dieser Rechtsgrundlage hat das Verwaltungsgericht die Beklagte zu Unrecht zur Erteilung einer „Zweckentfremdungsgenehmigung für das Anwesen … Str. … in München“ (Nr. II des Urteils) verurteilt.

Dabei weist der Senat eingangs darauf hin, dass eine solche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht für ein Anwesen zu erteilen ist, sondern allein für die Nutzung von Wohnraum. Das ist hier jedenfalls zur Vermeidung von Missverständnissen von Bedeutung, denn anlässlich einer Ortsbesichtigung am 21. Dezember 2005 wurde zwar festgestellt, dass das gesamte Anwesen von der Klägerin ausschließlich gewerblich genutzt wird. Im Geschäftsraummietvertrag Erich F. wurden ab dem 1. Oktober 1996 in diesem Anwesen an die Klägerin aber nicht nur Haupträume mit einer Mietfläche von 150 m² im Erdgeschoss und Keller vermietet, sondern als Nebenraum mit einer Mietfläche von 70 m² auch ein Probenraum in der Garage. Jedenfalls für diesen Garagenraum kommt eine Zweckentfremdungsgenehmigung aber schon deshalb nicht in Betracht, weil es sich dabei nicht um einen Wohnraum handelt. Dieser Garagenraum ist weder objektiv zum Wohnen geeignet, noch subjektiv dazu bestimmt (siehe dazu BVerwG vom 1.10.1986 NJW 1987, 969 und vom 22.4.1994 NJW 1995, 542).

Im Übrigen verkennt das Verwaltungsgericht den Ermessensspielraum der Beklagten und die damit einhergehende Einschränkung der Nachprüfung von Ermessensentscheidungen gemäß § 114 Satz 1 VwGO. Die Ausführungen zu einer Ermessensreduzierung auf Null (siehe dazu BVerwG vom 15. Juli 1987 BVerwGE 78, 40; Rennert in Eyermann, VwGO, 12. Aufl. 2006, § 114 RdNr. 32) sind insoweit ohne greifbare Substanz. Unklar bleibt bereits der aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts losgelöst übernommene Hinweis des Verwaltungsgerichts, dass „nach der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (siehe oben) der Verwaltung insoweit kein unbeschränktes, freies Ermessen eingeräumt worden sei“, sie vielmehr von dem Befreiungsvorbehalt nur in den Fällen Gebrauch machen dürfe, in denen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit und des Übermaßverbotes dieses erfordern. Dem entgegen vermittelt ein eingeräumtes Ermessen keine Freiheit oder gar Beliebigkeit der Verwaltung. Es gibt kein „freies Ermessen“ (so ausdrücklich auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, § 7 RdNr. 10), sondern nur ein pflichtgemäßes oder rechtlich gebundenes Ermessen (so auch BVerfG, a.a.O., S. 727 rechte Spalte), wobei die Verwaltung bei dessen Ausübung jederzeit den im Rechtsstaatsgebot des Art. 20 Abs. 3 GG wurzelnden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten hat. Demzufolge führt das Bundesverwaltungsgericht zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG auch aus, dass die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Behörde stehe. Ein Recht auf Erteilung einer solchen Genehmigung könne immer dann bestehen, wenn jedes öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes fehle oder wenn dem Verfügungsberechtigten aus verfassungsrechtlichen Gründen die Genehmigung nicht versagt werden dürfe (BVerwG vom 18.5.1977 NJW 1977, 2280 im Falle einer Abbruchsgenehmigung). Eine Ermessensentscheidung über die beantragte Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung hat die zuständige Behörde von Rechts wegen nur dann zu treffen, wenn an der Erteilung der Genehmigung entweder ein vorrangiges öffentliches Interesse oder ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse besteht. Nur wenn eine dieser beiden Voraussetzungen gegeben ist, hat die Behörde nach ihrem Ermessen darüber zu befinden, ob und inwieweit die Zweckentfremdung ausnahmsweise zu genehmigen ist (so BVerwG vom 22.4.1995 a.a.O.).

Da an der beantragten Zweckentfremdungsgenehmigung weder ein vorrangiges öffentliches Interesse noch ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse der Klägerin besteht, ist die Unterlassung einer Genehmigungserteilung durch die Beklagte im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden. Aber auch für den Fall, dass ein schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse der Klägerin angenommen werden kann, kann die Beklagte nicht zur Genehmigungserteilung verpflichtet werden, denn sie hat mit ihrer Weigerung, die Genehmigung zu erteilen, letztlich das ihr eingeräumte Ermessen erkannt, dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung entsprechend ausgeübt und dabei die verfassungsrechtlichen Grenzen nicht überschritten (§ 114 VwGO). Dass die Beklagte verfahrensfehlerhaft die Versagung der Genehmigung nicht an die Klägerin, sondern an deren Geschäftsführer persönlich adressiert hat, steht dem nicht entgegen. In dem an die Klägerin gerichteten Bescheid vom 14. Mai 2008 legt sie ihre Erwägungen, die in der Sache zur Versagung der Genehmigung geführt haben und die sie zulässigerweise im verwaltungsgerichtlichen Verfahren noch ergänzen konnte (§ 114 Satz 2 VwGO), auch gegenüber der Klägerin dar. Insbesondere sind dabei die vom Bundesverwaltungsgericht aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hergeleiteten Grenzen des repressiven Verbots beachtet, denn von einem Fehlen des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des (konkreten) Wohnraumes kann keine Rede sein und der Klägerin ist auch aus verfassungsrechtlichen Gründen die Genehmigung zur Zweckentfremdung des Wohnraumes nicht zwingend zu erteilen (BVerwG vom 18.5.1977 a.a.O.).

Ein öffentliches Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in der Landeshauptstadt München ist offensichtlich gegeben. Der Senat hat keinen Zweifel daran, dass es sich im hier streitgegenständlichen Geltungsbereich der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum um ein Gebiet handelt, in dem die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; siehe dazu im Einzelnen noch unten). Die Wohnungsfürsorge ist gemäß Art. 83 BV hoheitliche Aufgabe (vgl. Wolff in Lindner/Möstl/Wolff, Verfassung des Freistaates Bayern, 1. Aufl. 2009, Art. 83 RdNr. 28), die Wohnungsbauförderung ist Aufgabe des Staates und der Gemeinden (Art. 106 Abs. 2 BV). Zudem hat die Beklagte aus Gründen der öffentlichen Sicherheit einer Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken (dazu Meder, Die Verfassung des Freistaates Bayern, 4. Aufl. 1992, Art. 106 RdNr. 1 Absatz 3). Wenn die Versorgung mit Wohnraum besonders gefährdet ist, so bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. Der soziale Bezug, der dem Wohnraum ohnehin innewohnt, verstärkt sich noch erheblich. In einer solchen Situation ist es eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung des bereits vorhandenen Wohnraumes dadurch zu erhalten, dass seine Zweckentfremdung grundsätzlich verboten wird. Die Beklagte hat mithin der Zweckentfremdung von Wohnraum in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum besonders gefährdet ist, nachhaltig entgegenzuwirken.

Das gilt nicht nur für Wohnraum allgemein oder aber nur für durchschnittliche Wohnungen, wie die Klägerin meint, sondern auch für den Wohnraum in der … Str. … in München, den die Klägerin im Schriftsatz vom 24. April 2009 selbst als eine villenartige Doppelhaushälfte mit 9 bzw. 11 Zimmern, Küche, WCs, und drei Bädern beschreibt (allgemein dazu BayVGH vom 30.8.1983 Az. 8 B 80 A.51). Zwar besagt Nr. 7 der VollzBekZwE, dass das Erhaltungsinteresse auch von den Merkmalen des konkreten Wohnraumes (Lage, Erhaltungszustand, Ausstattung u. a.) bestimmt werde. Das führt hier aber nicht dazu, dass ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des streitgegenständlichen Wohnraumes zu verneinen ist. Eine von der Rechtsprechung gezogene und an der Quadratmeterzahl von etwa 250 orientierte Obergrenze für die Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsrechts, wie die Klägerin im Schreiben vom 11. Dezember 2009 meint, gibt es nicht. Es bedarf vielmehr einer Einzelfallbetrachtung. Im Bereich der Landeshauptstadt München werden auch gut ausgestattete größere Wohnungen vom Zweckentfremdungsverbot erfasst. Insbesondere kann keine Rede davon sein, dass der streitgegenständliche Wohnraum wegen seiner Größe und Ausstattung vom Markt nicht mehr angenommen wird (BVerwG vom 25.6.1982 Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 8 zu einer dreigeschossigen Villa mit einer Gesamtfläche von 352,73 m²), wie die Klägerin mit einem selbst nicht näher spezifizierten monatlichen Mietpreis von 4.000 bis 5.000 EUR mutmaßt.

Zu diesem Ergebnis kommt das Amt für Wohnen und Migration – Abteilung Wohnraumerhaltung – aufgrund einer Ortsbesichtigung am 19. Februar 2009 und unter Beiziehung der Bauakten sowie von Berichten und Veröffentlichungen zur Wohnsituation, zur Wohnungswirtschaft, zum Mietrecht und zur Wohnungsmarktsituation in München in seiner substantiierten Stellungnahme vom 12. März 2009. Demzufolge liegt das Einfamilienhaus etwa 2.800 m von der Stadtmitte entfernt in einem gut erschlossenen, verkehrsberuhigten Wohngebiet mit intakter Infrastruktur und überwiegend aufgelockerter Wohnbebauung mit großzügig bemessenen Garten- und Grünflächen und ist durch Bus und U-Bahn an das öffentliche Verkehrssystem angeschlossen. Als Grün- und Naherholungsflächen sind die Isarauen und der Ostpark in einer Entfernung von etwa 2.000 m zu erreichen. Es genügt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage überdurchschnittlichen Wohnansprüchen. Unter entsprechender Heranziehung des Mietspiegels für die Landeshauptstadt München ergebe sich nach Einschätzung des Amtes für Wohnen und Migration eine durchschnittliche Netto-Vergleichsmiete mit einer Bandbreite von 10,35 bis 12,02 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche zum 1. März 2009. Das entspricht einer monatlichen ortsüblichen Vergleichsmiete von 2.898 bis 3.336 EUR. Das IVD-Institut schätzt den Bedarf von Wohnraum in München nach wie vor ungebrochen hoch ein. Bei steigendem Wohnflächenbedarf pro Kopf seien zurzeit familiengerechte Doppelhaushälften besonders gefragt. Gerade weil das Anwesen der Klägerin in keiner Spitzenlage, jedoch in einem Gebiet mit aufgelockerter Wohnbebauung und großzügig bemessenen Garten- und Grünflächen liege, sei aufgrund des relativ niedrigen Mietpreises von einer raschen Vermietung auszugehen.

Vor diesem Hintergrund sieht sich der Senat auch nicht durch die schriftsätzlich vorgetragenen Beweisanträge veranlasst, die Frage der Vermietbarkeit des Anwesens der Klägerin durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. Eine Beweiserhebung drängt sich weder zu dieser Frage noch zu den anderen unter Beweis gestellten Behauptungen auf. Zum einen geben die verfahrensgegenständlichen Erkenntnisse und auch öffentlich zugängliche Informationsquellen hinreichende Aussagen dafür, dass Objekte vergleichbarer Größe auf dem Münchner Mietmarkt durchaus zugänglich sind (etwa BayVGH vom 17.3.2008 Az. 12 ZB 06.3326 u. a.), ohne dass die Klägerin diese Angaben substantiiert angegriffen hätte, diese Erkenntnisse ernsthaft in Frage gestellt hätte oder dargetan hätte, weshalb ein Gutachten davon abweichende Erkenntnisse erbringen könnte (BayVGH vom 19.9.2008 Az. 22 ZB 08.1523). Zum anderen erscheint zumindest unklar, was mit dem Beweisantrag zu 1 im Schreiben vom 11. Dezember 2009 unter Beweis gestellt werden soll, wenn zuerst die Tatsachenbehauptung unter Beweis gestellt wird, dass das Anwesen „auf dem Münchner Mietmarkt eine Miete von mindestens 12 bis 14 EUR pro m² netto/kalt erzielt“ und sich eine Gesamtmiete bei marktgerechter Vermietung von ca. 4.000 bis 5.000 EUR „erzielen lässt“ und in einem zweiten Teil die Tatsachenbehauptung unter Beweis gestellt wird, dass ein solches Mietobjekt zu einem solchen Mietpreis „dem herkömmlichen Mietmarkt“ nicht mehr zugänglich ist. Lässt sich ein solcher Mietpreis bei marktgerechter Vermietung erzielen, dann ist das Objekt dem Mietmarkt auch zugänglich. Die unsubstantiierte und wertende Bezugnahme auf einen „herkömmlichen Mietmarkt“ führt dazu, dass die so formulierte Tatsachenbehauptung schon nicht mehr beweiserheblich ist. Zudem geht der Senat davon aus, dass es sich bei den vorgenannten Anträgen im Schreiben vom 11. Dezember 2009 um Ausforschungsbeweisanträge handelt.

Der Senat erkennt – ebenso wie das Verwaltungsgericht auch – demgegenüber keine vorrangigen öffentlichen Belange an den von der Klägerin im Rahmen einer privaten Stiftung durchgeführten Workshops und dem Musikunterricht, die das dargestellte öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum überwiegen könnten. Ohne dass es rechtlich zu beanstanden wäre, stützt sich die Klägerin auf die nicht abschließende Aufzählung in Nr. 7.1 VollzBekZwE (siehe dazu oben), wonach vorrangige (überwiegende) öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung insbesondere dann gegeben sind, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen (z. B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. Der hiergegen erhobene Einwand der Klägerin, bei abschließender und kumulativer Betrachtung seien diese Voraussetzungen in München nicht erfüllbar, verkennt, dass die Begriffsbestimmung nicht abschließend ist, wie das Wort „insbesondere“ zeigt, was die Beklagte auch so gesehen und gewürdigt hat.

Die Einrichtung der Klägerin erfüllt unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Regierung von Oberbayern vom 5. September 2006 und der Städtischen Sing- und Musikschule vom 26. Juni 2006 diese Anforderungen nicht. Die Regierung von Oberbayern sieht pauschal schon kein öffentliches Interesse an dieser Einrichtung und meint, die Einrichtung sei nicht zwingend erforderlich; in der Landeshauptstadt stünden ausreichend Musikschulen zur Verfügung. Die Städtische Sing- und Musikschule teilte auf Anfrage mit, dass aus dortiger Sicht keine Notwendigkeit an der Bejahung des Projekts „Musizieren statt Konsumieren“ bestehe. Sie selbst unterrichte derzeit 8.500 Schüler an 122 Unterrichtsstätten im gesamten Stadtgebiet von München. Besonders sozial schwache, kinderreiche Familien nutzten das Angebot. Werde dieses Angebot vor Ort an den Grund- und Hauptschulen genutzt, erübrige sich eine zusätzliche musikalische Ausbildung durch private Institute. Unter dem 4. Dezember 2007 bestätigte die Regierung von Oberbayern ihre bisherige Einschätzung, ein öffentliches Interesse könne – auch im Hinblick auf andere private Musikschulen – nicht bejaht werden. Die Städtische Sing- und Musikschule ergänzt unter dem 19. Dezember 2006, dass sie in der näheren Umgebung der … Straße kindgerecht musikalische Ausbildung an mehreren Grundschulen anbiete. Der Klägerin sei mit Bescheid vom 15. Mai 2006 das Führen der Bezeichnung „Musikschule“ untersagt worden. Dabei wird nicht verkannt, dass eine Vielzahl von positiven und befürwortenden Stellungnahmen zu den Musikworkshops und dem Musikunterricht für Kinder von der Klägerin beigebracht worden sind. Aber auch der verfassungsrechtliche Bildungsauftrag, auf den sich die Klägerin beruft, macht aus einer privaten – auch einer rechtsfähigen öffentlichen Stiftung des bürgerlichen Rechts – Einrichtung noch keine Kinderbildungseinrichtung im öffentlichen Interesse. Rechtsfehlerfrei stellt die Beklagte bei der Beurteilung, ob öffentliche Belange vorliegen, einen Bezug zum Zweck der zu vollziehenden Verordnung her und weist darauf hin, dass mit dieser Alternative solche Einrichtungen vom repressiven Verbot ausgenommen werden sollen, die in einem Bezug zum Wohnen stehen und in Wohngebieten erforderlich sind, weil sie der Daseinsvorsorge dienen. Das gilt etwa für Kindergärten und Arztpraxen, nicht aber gleichermaßen für private Einrichtungen zu kulturellen und sozialen Zwecken. Hinzu kommt, dass auch der konkrete Standort gegen das Vorliegen eines öffentlichen Interesses spricht, denn die Kinder werden in nicht unerheblichem Maße erst durch Verkehrsmittel in die … Str. … gebracht. Letztlich spricht auch der Umstand gegen das Vorliegen eines öffentlichen Interesses, dass ebenfalls in nicht unerheblichem Maße Übungsstunden von der Klägerin an den in der Umgebung befindlichen Schulen abgehalten werden müssen und können.

Ein öffentliches Interesse an der gewerblichen Nutzung der Büroräume besteht ohnehin nicht. Hier werden u. a. Konzertnachmittage „Musik am Nachmittag“, „Musik hinter Gittern“, „Toujours Mozart“, „Musik auf Rädern“ und andere Veranstaltungen im Bundesgebiet oder Ausland organisiert. Das bedarf keiner weiteren Vertiefung.

Das alles hat bei einer Gesamtbewertung des öffentlichen Interesses zur Folge, dass zwar hinsichtlich eines gewissen Ausschnittes der angebotenen Projekte durchaus ein in der örtlichen Bevölkerung vorhandener Bedarf anerkannt werden kann, der aber nicht die Nutzung des gesamten Anwesens derart verlangt, dass dahinter das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum in der Landeshauptstadt München zurücktreten müsste.

Die Beklagte hat auch das private Interesse der Klägerin an der Zweckentfremdung des Wohnraumes für ihre Stiftungszwecke zutreffend berücksichtigt.

Sie hat die Genehmigungserteilung wegen überwiegender (vorrangiger) privater Interessen abgelehnt, weil die Voraussetzungen der Nrn. 7.2.1 und 7.2.2 der o. a. Vollzugsbekanntmachung nicht erfüllt waren. Das ist im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden. Die Vollzugsbekanntmachung benennt in Anlehnung an die o. a. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Februar 1975 als überwiegende – also vorrangige – schutzwürdige private Interessen die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Nutzers des zweckentfremdeten Wohnraums (Nr. 7.2.1) sowie einen im Einzelfall nicht mehr erhaltungswürdigen Wohnraum (Nr. 7.2.2). Für beide Alternativen fehlt es aber bereits an einem substantiierten Vortrag der Klägerin, wie die Beklagte bereits im Bescheid vom 14. Mai 2008 festgestellt hat, so dass für die vom Bundesverwaltungsgericht geforderte ursächliche und unausweichliche ernsthafte Existenzgefährdung (vgl. BVerwG vom 22.4.1994 a.a.O. zu Art. 12 Abs. 1 GG) schon kein greifbarer Anhaltspunkt besteht.

Auch ihre Verhandlungen mit der Klägerin hinsichtlich eines Ausgleiches durch Ersatzwohnraum (Nr. 7.3.1 VollzBekZwE) oder aber durch Ausgleichsbeträge (Nr. 7.3.2 VollzBekZwE; siehe dazu BayVGH vom 26.6.2008 Az. 24 ZB 98.1494) blieben ohne Erfolg. Der Beklagten ist auch nicht vorzuhalten, die Festsetzung von Ausgleichsbeiträgen wäre das mildere Mittel gewesen, denn die Verweigerung der Genehmigung für die Wohnräume in der … Str. … hält der Klägerin weiterhin die Option offen, ihre Unterrichte ohne den zusätzlichen finanziellen Aufwand für eine Ausgleichsabgabe an anderen Orten fortzuführen.

Letztlich hat die Beklagte auch alle sonst von der Klägerin dargelegten privaten Interessensgesichtspunkte an der Zweckentfremdung des Wohnraumes ihrer Entscheidung zugrunde gelegt und rechtsfehlerfrei dem öffentlichen Interesse an der Wohnraumerhaltung gegenübergestellt. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin es jedenfalls bis zur Anmietung des Wohnraumes vom eigenen Geschäftsführer unterlassen hat, sich hinreichend anderweitig um Geschäfts- oder Gewerberäume für die benötigten Büros und Übungsräume zu kümmern. Solches Verhalten steht der Annahme eines schutzwürdigen berechtigten Eigentümerinteresses regelmäßig entgegen, denn es fehlt an der erforderlichen Kausalität zwischen Zweckentfremdungsverbot und Existenzgefährdung (dazu BVerwG vom 22.4.1994 a.a.O.). Das ist hier umso mehr der Fall, weil die Klägerin mit Teilen ihres Programms überörtlich tätig ist, und es auch sonst nicht ersichtlich ist, weshalb bereits ursprünglich für den Stiftungszweck gerade dieses Anwesen in Anspruch genommen werden musste. Hinzu kommt, dass auch die Möglichkeit besteht und schon derzeit wahrgenommen wird, Unterrichtsstunden in andere Räumlichkeiten auszulagern, weil ohnehin eine nicht ganz unbeachtliche Zahl von Teilnehmer an den Veranstaltungen der Klägerin u. a. mit öffentlichen Verkehrsmitteln in die … Straße gefahren werden. Die von der Beklagten noch in der mündlichen Verhandlung vom 28. April 2010 angebotene teilweise Rückführung von Räumen zu Wohnzwecken hat die Klägerin als „nicht umsetzbar“ abgelehnt, obwohl der ursprünglich Mietvertrag die Nutzung allein von Räumen im Erdgeschoß, im Keller und der Garage für den Stiftungszweck vorsah. Auch aus diesen Gründen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der früheren Recherchen nach gewerblich nutzbaren Häusern im Umfeld der … Straße durch Stiftungsvorstand oder -mitglieder Beweis zu erheben. Ebenso wenig drängte sich eine Beweiserhebung über die „pädagogisch/atmosphärische“ Umgebung von „herkömmlichen gewerblichen Räumen“ auf.

Dem gegenüber besteht im Zuständigkeitsbereich der Beklagten seit Jahrzehnten erheblicher Mangel an Wohnraum, den die Beklagte seit 1972 durch Vollzug der Zweckentfremdungsverordnung wirksam zu bekämpfen versucht. So legt etwa der Oberbürgermeister der Beklagten in seinem Schreiben vom 6. Dezember 2006 dar, „dass in München aktuell 10.972 (davon besonders dringlich 5.168) Haushalte für eine Sozialwohnung vorgemerkt sind (Stand: 30. Juni 2006). Zum 30. Juni 2006 waren im Amt für Wohnen und Migration 2.141 obdachlose Personen zu verzeichnen, die zurzeit in Notquartieren, angemieteten Wohnungen und Beherbergungsbetrieben untergebracht sind. Zudem leben etwa 600 alleinstehende Wohnungslose auf der Straße. In dieser Zahl sind die ca. 1.500 Plätze bei Wohlfahrtsverbänden und Freien Trägern nicht enthalten. Hinzu kommen noch die von der Stadt unterzubringenden Flüchtlinge. Die momentan in einem überaus hohen Maße angespannte Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt bedingt eine besondere Verpflichtung und Verantwortung, bestehende Wohnräume zu erhalten.“ Vor diesem Hintergrund finden sich keinerlei Anhaltspunkte für ein Ende dieser Mangellage auf dem Münchener Wohnungsmarkt, jedenfalls aber sind solche nicht ansatzweise deutlich erkennbar (dazu BVerwG vom 13.3.2003 Buchholz 545.51 MRVerbG Nr. 26).

Mithin ergibt sich für die Klägerin auch aus sonstigen verfassungsrechtlichen Gründen (BVerwG vom 18.5.1977 a.a.O.) kein Rechtsanspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung des Wohnraumes. Insbesondere ist die Ermächtigung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG zur Inkraftsetzung eines repressiven Verbotes mit Erlaubnisvorbehalt durch den Gestaltungsauftrag des Gesetzgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gerechtfertigt (BVerfG vom 4.2.1975 a.a.O.). Der Eigentümer behält eine Rendite in Höhe der vertraglichen Miete, der Kostenmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete, was ihm bei Herstellung oder Anschaffung des Wohnraumes auch bekannt war. Aufgehoben wird im Grunde nur die Möglichkeit des am Wohnraum Verfügungsberechtigten, jede sich bietende Chance zu einer günstigeren Verwertung seines Eigentums sofort und maximal auszunutzen. Diese Möglichkeit aber ist bei einer unzureichenden Versorgungslage (siehe dazu oben) verfassungsrechtlich nicht geschützt (BVerfG vom 4.2.1975 a.a.O. unter Hinweis auf BVerfGE 37, 132/141; ebenso Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin vom 25.9.1996 LVerfGE 5, 23).

Die Beklagte verstößt mit der für alle Wohnräume im klägerischen Anwesen geltenden Nichterteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, weil die Klägerin im Widerruf des gerichtlichen Vergleiches selbst vorträgt, dass eine – in der mündlichen Verhandlung vom 28. April 2010 noch näher erörterte – partielle Wohnraumnutzung nicht umsetzbar sei.

Die Beklagte handelt auch nicht unter Verstoß gegen den Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG willkürlich, wie die Klägerin u. a. mit Hinweis auf den benachbarten Kindergarten und andere Zweckentfremdungsgenehmigungen meint. So wird der Kindergarten in der … Str. … nicht in zweckentfremdeten Wohnräumen betrieben, sondern, wie die Beklagte unwidersprochen darlegt, in Gewerberäumen. Die Zweckentfremdungsgenehmigung für eine benachbarte Arztpraxis oder für eine Erweiterung eines SOS-Mütter- und Kindertageszentrums betrifft einen mit der privaten Musiziereinrichtung der Klägerin nicht vergleichbaren Sachverhalt. Mithin war auch eine Beweiserhebung im Sinne der Anträge unter Nrn. 9.2 und 9.5 des Schreibens vom 11. Dezember 2009 nicht veranlasst.

1.2.2.1.2 Auch die ab dem 1. Januar 2009 geänderten Rechtsgrundlagen führen zu keinem anderen Ergebnis, denn die Klägerin hat nach dem 1. Januar 2009 den erforderlichen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung schon nicht gestellt. Unabhängig hiervon gelten auch für diesen Zeitraum die oben ausführlich dargelegten Erwägungen.

Dass der Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung notwendige Verfahrensvoraussetzung ist (dazu ausführlich Schmitz in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl. 2008, § 22 RdNrn. 15 ff., 24), hat der Senat in seinem Beschluss vom 14. September 2009 (Az. 12 ZB 09.438) im Verfahren zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagten zur Rechtslage bis 31. Dezember 2008 bereits näher dargelegt.

Für die Zeit ab dem 1. Januar 2009 ergibt sich dieses Antragserfordernis ausdrücklich aus Art. 3 Abs. 2 Satz 1 ZwEWG. Dem liegen folgende Änderungen in den rechtlichen Bestimmungen zugrunde:

Mit der Neufassung des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG durch Art. 1 Nr. 7 Buchstabe a Doppelbuchstabe jj des Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006 (BGBl. I S. 2033) hat der Verfassungsgeber den Ländern ab dem 1. September 2006 die ausschließliche Gesetzgebungsbefugnis für den Rechtsbereich der Wohnraumzweckentfremdung verliehen (Art. 30, 70 Abs. 1 GG). Der Bayerische Landesgesetzgeber hat die Befugnis in Anspruch genommen und mit Wirkung ab dem 1. Januar 2009 befristet bis zum 30. Juni 2013 das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. 2007, 864) erlassen.

Der Anwendungsbereich dieses Gesetzes (Art. 1 ZwEWG) umfasst auch die Landeshauptstadt München, weil es sich dabei aus den o. a. Gründen um eine Gemeinde handelt, in der die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und diesem aktuellen Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln jedenfalls in angemessener Zeit nicht anders begegnet werden kann.

Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG können solche Gemeinden durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Satz 2 der Bestimmung benennt in der hier zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Fassung unter seiner Nummer 1 als einen Fall einer solchen Zweckentfremdung insbesondere die Verwendung oder Überlassung von Wohnraum für überwiegend gewerbliche oder berufliche Zwecke.

Art. 3 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG bestimmt letztlich, dass die Genehmigung nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG dann zu erteilen ist, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraumes überwiegen (Nummer 1), und dass die Genehmigung nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG im Übrigen erteilt werden kann, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums insbesondere durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird; dies kann insbesondere durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen.

An der Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetzes, insbesondere an der Ermächtigung an die Gemeinden, eine Satzung zu erlassen, und der (erneuten) Antragserfordernis zur Genehmigungserteilung, bestehen keine durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken.

Mit der Neuregelung ab dem 1. Januar 2009 ist damit jedenfalls insoweit eine Zäsur eingetreten, als es einer neuen Antragstellung bedarf, wenn eine Genehmigung nach Art. 3 Abs. 1 ZwEWG begehrt wird. Denn zum einen besteht ab dem 1. Januar 2009 nach Art. 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung und zum anderen setzt der (neu zu stellende) Antrag nunmehr eine Frist in Gang, innerhalb der die Behörde zu entscheiden hat, widrigenfalls die Genehmigung als erteilt gilt (Art. 3 Abs. 2 Sätze 1 und 2 ZwEWG). Aus diesem Grunde kann – ohne besondere Umstände des Einzelfalles, die hier nicht vorliegen – ein vor dem 1. Januar 2009 gestellter Antrag nicht als Antrag nach Art. 3 Abs. 2 ZwEWG gesehen werden und auch die Einlassungen im Verwaltungsstreitverfahren können nicht als solcher Antrag gewertet werden.

Auch die Ermächtigung der Gemeinden zum Satzungserlass ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Sie berücksichtigt und stärkt den bereits oben näher dargelegten Aufgabenbereich der Gemeinden nach Art. 83 BV als Selbstverwaltungskörperschaften. Die auf die Wesentlichkeitstheorie gestützten Einwendungen der Klägerin greifen schon deshalb nicht, weil das zugrunde liegende Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum die wesentlichen Vorgaben als unbestimmte Rechtsbegriffe enthält (siehe dazu Ossenbühl in Badura/Ehlers/Erichsen/Ossenbühl/Rüffner/Salzwedel, Allgemeines Verwaltungsrecht, 10. Aufl. 1995, S 182 f. S. 190 ff.), die bereits obergerichtlich geklärt sind und im Übrigen auch der vollständigen Überprüfung durch die Gerichte unterliegen. Zudem ist es verfassungsrechtlich auch nicht zu beanstanden, wenn Gemeinden in ihrem verfassungsrechtlich gewährleisteten Zuständigkeitsbereich als Selbstverwaltungskörperschaften im Rahmen der Gesetze (Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG) auch wesentliche Fragen selbst regeln (Art. 83 Abs. 4 Satz 2 und 3 BV; dazu Wolff, a.a.O., Art. 83 RdNrn. 130 ff.; Meder, a.a.O., Art. 83 RdNrn. 14 f.). Von einem Überschreiten der Satzungsermächtigung kann nach alledem keine Rede sein.

Vor diesem Hintergrund besteht keine Veranlassung, zur Beurteilung der Sach- und Rechtslage ab dem 1. Januar 2009 den Beweisanträgen im Schreiben vom 11. Dezember 2009 nachzukommen, weil die unter Beweis gestellten Tatsachenbehauptungen nach alledem insoweit nicht entscheidungserheblich sind.

1.2.2.2 Ohne Erfolg bleibt nach alledem auch die Anfechtungsklage der Klägerin, weil der an sie gerichtete Bescheid vom 14. Mai 2006, mit dem die Beklagte ihr aufgab, die Nutzung des oben angegebenen Wohnraumes zu gewerblichen Zwecken als Probenräume und Büro unverzüglich zu beenden (Nr. 1 des Bescheides), für den Fall, dass die Klägerin der Anordnung unter Nr. 1 nicht innerhalb von sechs Monaten ab Bestandskraft des Bescheides Folge leiste, die Fälligkeit eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.500,-- EUR (Nr. 2 des Bescheides) bestimmte und der Klägerin die Kosten des Verfahrens unter Festsetzung der Gebühren in Höhe von 175,-- EUR und von Auslagen in Höhe von 2,51 EUR auferlegte (Nr. 3 des Bescheides), rechtmäßig ist und keine Rechtsverletzung für die Klägerin aufweist (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Nutzungsuntersagung findet ihre Rechtsgrundlage in Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG, denn die gewerbliche Nutzung von Wohnraum ohne Genehmigung ist hier gemäß Art. 6 § 2 MRVerbG eine Ordnungswidrigkeit. Daran hat sich bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nichts geändert. Die Bußgeldbewehrung ergibt sich ab dem 1. Januar 2009 aus § 5 ZwEWG. Die Klägerin hat nach wie vor keine Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum.

Wegen der Verhältnismäßigkeit der Anordnung wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Die von der Beklagten im Laufe des Verwaltungs- und Verwaltungsstreitverfahrens denkbaren geringeren Eingriffe, die gleichwohl geeignet gewesen wären, den Gesetzeszweck zu erfüllen bzw. sicherzustellen, wurden von der Klägerin, zuletzt mit Schreiben vom 14. Mai 2010, verworfen.

Die Rechtsgrundlagen für die Zwangsgeldandrohung ergeben sich aus Art. 29, 30 Abs. 1, Art. 31, 36 BayVwZVG, wobei die Beklagte rechtsfehlerfrei eine Frist von sechs Monaten ab Bestandskraft des Bescheides setzt. Diese Frist ist angemessen. Hinsichtlich der Kostenfestsetzung wird auf die im Bescheid selbst angegebenen Rechtsgrundlagen Bezug genommen.

Diese mit der Anfechtungsklage angegriffenen Verfügungen im Bescheid vom 14. Mai 2008 sind auch nicht etwa deshalb rechtswidrig (geworden), weil die Beklagte ursprünglich mit Wirkung zum 1. Januar 2009 eine Satzung erlassen hatte, in der unter § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und in Abweichung zum Gesetzestext (Art. 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG) bestimmt war, dass Zweckentfremdung dann vorliege, wenn der Wohnraum überwiegend zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet werde (ausführlich dazu OVG Berlin-Brandenburg vom 4.5.2006 Az. 5 N 17.05). Da die Klägerin den Wohnraum weder gewerblich noch beruflich nutzt (vgl. VG München vom 23.3.2009 Az. M 8 K 08.1765), wäre bei Fortbestand dieser Rechtslage ab dem 1. Januar 2009 das Genehmigungserfordernis für die Klägerin entfallen (vgl. BVerwGE 5, 351). Das fehlende Wort „insbesondere“ hat die Beklagte aber mit Satzungsänderung vom 14. August 2009 (MüABl. S. 234) ergänzt und damit den (vorübergehenden) Mangel des Fehlens einer Rechtsgrundlage für die o. a. Nutzungsuntersagung korrigiert, ohne dass sich damit an Inhalt, Voraussetzungen und Wesen des angegriffenen Verwaltungsaktes etwas geändert hätte. Auch das ist rechtlich nicht zu beanstanden, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Bescheides vom 14. Mai 2008 ist, wie auch die Klägerin selbst ausführt, der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor einem Gericht, das für die Tatsachenfeststellungen zuständig ist (siehe dazu BVerwG vom 27.4.1990 Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 218). Die Nutzungsuntersagung ist ein Verwaltungsakt auch mit Verbot, die Nutzung später erneut aufzunehmen und beinhaltet mithin eine in die Zukunft ausgerichtete Wirkung (dazu etwa BVerwG vom 18.10.1979 BVerwGE 59, 5; VG München a.a.O.). Durch eine solche Heilung im Wege der Nachholung des Satzungserlasses ist die Klägerin nicht verfassungsrechtlich unzumutbar beeinträchtig, denn sie hatte Gelegenheit, sich dazu zu äußern und die Kostenlast im Falle des Unterliegens hätte sie durch eine Erledigungserklärung abwenden können.

Es bestehen auch keine Bedenken gegen den rückwirkenden Satzungserlass (siehe dazu etwa BVerfG vom 3.9.2009 NVwZ-RR 2010, 313; VGH BW vom 11.3.2010 Az. 2 S 2425/09). Insbesondere brauchte die Beklagte für diese äußerst seltene Fallgestaltung (ebenso VG München a.a.O.) keine Übergangs- oder Härtefallregelung in die Satzung aufnehmen, denn es sind ihr keine Fälle in ihrem Zuständigkeitsbereich bekannt geworden, in denen in der Zeit vom 1. Januar 2009 bis zur Satzungsänderung Wohnraum erstmals zwar weder gewerblich noch beruflich genutzt worden wäre, aber allein nach dem geänderten § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS einem Genehmigungserfordernis unterfallen wären.

Letztlich ist auch die Klägerin im Einzelfall nicht in ihrem Vertrauen verletzt. Der durch Art. 20 Abs. 3 GG als Ausfluss des Rechtsstaatsprinzips verfassungsrechtlich garantierte Vertrauensschutz setzt voraus, dass sich das Vertrauen – in welcher Form auch immer – manifestiert (siehe dazu BVerfG vom 21.12.2009 DVBl 2010, 375). Eine solche Manifestation ihres Vertrauens ist im o. a. knapp bemessenen Zeitraum weder dargetan noch auch nur ansatzweise erkennbar. Es findet auch keine nachträgliche Entwertung einer Rechtsposition der Klägerin statt, denn die Klägerin hat eine solche schützenswerte Rechtsposition im laufenden Verwaltungsstreitverfahren nicht inne. Vielmehr deutete die Klägerin selbst an, dass sie die Abweichung des Textes der Satzung von dem Gesetzestext als „redaktionellen Fehler“ erkannt hatte. Der Hinweis auf ein Vertrauen wegen des Urteils des Verwaltungsgerichts greift nicht, denn diese Entscheidung ist fristgemäß von der Beklagten angefochten worden.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Eine Gerichtskostenfreiheit nach § 188 Satz 2 Halbsatz 1 VwGO besteht nicht.

Der Senat merkt hier an, dass er davon ausgeht, dass das Verwaltungsgericht den Rechtsstreit vollständig entschieden hat und mit seiner allein der Nummer 2 im Urteilstenor angefügten Kostenentscheidung die Kosten des gesamten Rechtsstreites gemeint hat, obwohl es auch in seiner Streitwertfestsetzung nicht zum Ausdruck bringt, dass über zwei Klagen entschieden worden ist.

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO.

4. Gründe für die Zulassung der Revision gibt es nicht (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Beschluss

Unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts München vom 8. Dezember 2008 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf 10.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 2 GKG).