FG Nürnberg, Urteil vom 11.03.2010 - 4 K 915/2008
Fundstelle
openJur 2012, 107249
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Tatbestand

Streitig ist, ob die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages auch zur Aufhebung der für den Kauf erfolgten Grunderwerbsteuerfestsetzung führt.

Mit notarieller Urkunde vom 03.07.2001 (URNr. {   } /2001) veräußerte der Kläger den im Grundbuch des Amtsgerichts1– Zweigstelle2von3eingetragenen Grundbesitz mit der FlStNr. 439,Str. 1, Gebäude- und Freifläche zu 0,6553 ha gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 620.000 DM an seinen Bruder. Gemäß Ziff. XI. 1. hatte der ErwerberAdie anfallende Grunderwerbsteuer zu tragen. Mit Bescheid vom 09.08.2001 setzte das Finanzamt1für diesen Erwerb gegenüber dem BruderAGrunderwerbsteuer in Höhe von 21.700 DM (= 11.095,03 €) fest. Da dieser Steueranspruch nicht realisiert werden konnte, setzte das Finanzamt auch gegen den Kläger als Veräußerer und Gesamtschuldner mit Bescheid vom 22.08.2002 Grunderwerbsteuer in identischer Höhe fest. Am 22.01.2008 stand noch ein Restbetrag an offener Grunderwerbsteuer in Höhe von 6.189,57 € zur Zahlung aus. Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilte das Finanzamt nicht, Eintragungen in das Grundbuch betreffend eine Auflassung erfolgten ebenfalls nicht.

Mit notariellen Urkunden vom 21.01.2005 (URNrn. {   } /2005 und {   } /2005 – Genehmigung) hoben die Vertragsparteien den Kaufvertrag vom 03.07.2001 seinem gesamten Inhalt nach auf mit der Begründung, dass die Beteiligten übereinstimmend davon ausgehen, dass dem Kläger aufgrund der Nichterfüllung der Zahlungspflicht bezüglich der Grunderwerbsteuer durchAein gesetzliches Rücktrittsrecht zustehe. In Ziff. III.4. der Urkunde beantragten die Beteiligten gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG die Aufhebung der festgesetzten Grunderwerbsteuer für den sich aus der Vorurkunde ergebenden Erwerbsvorgang. Mit Bescheid vom 01.06.2007 lehnte das Finanzamt die Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung ab mit der Begründung, dass sich aus der Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer durch den ErwerberAkein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Vertrag ergebe und ein vertraglich ausbedungenes Recht zur Rückgängigmachung des Grundstücksgeschäfts in der ursprünglichen notariellen Urkunde nicht vereinbart wurde.

Das Einspruchsverfahren des Klägers verlief erfolglos.

Der Kläger hat Klage erhoben und beantragt, die Einspruchsentscheidung vom 14.05.2008 ersatzlos aufzuheben und den Grunderwerbsteuerbescheid vom 22.08.2002 mit einer festgesetzten Grunderwerbsteuer in Höhe von 11.095,03 € gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG aufzuheben, hilfsweise die Revision zum BFH zuzulassen.

Er begründet dies im Wesentlichen wie folgt:

Die Vergünstigung des § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG setze voraus, dass ein Rechtsanspruch eines der Vertragsbeteiligten auf Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs bestehe, weil Vertragsbedingungen nicht erfüllt worden seien. Ein Rechtsanspruch im Sinne der Vorschrift könne sich aus gesetzlichen Vorschriften ergeben, so aus dem Rücktrittsrecht wegen Verzugs- oder Unmöglichkeit der Vertragserfüllung durch den Schuldner. Ihm stehe aufgrund der Nichterfüllung der Zahlungspflicht bezüglich der Grunderwerbsteuer durchAein gesetzliches Rücktrittsrecht zu. Dieses ergebe sich aus § 323 BGB. In der Vorurkunde sei vereinbart worden, dass die anfallende Grunderwerbsteuer vom Erwerber zu bezahlen sei. Die dauerhafte Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer durch diesen führe zu einem Rücktrittsrecht des Verkäufers gemäß § 323 Abs. 5 Satz 1 BGB, da eine Eigentumsübertragung mangels fehlender Grunderwerbsteuerbescheinigung nicht möglich gewesen sei. Das Rücktrittsrecht ergebe sich außerdem aus der Gefahr seiner Inanspruchnahme aus evtl. Schadenersatzansprüchen.

Das Finanzamt beantragt, die Klage als unbegründet zurückzuweisen.

Zur Begründung trägt es im Wesentlichen vor:

Die unter Abschnitt XI. der notariellen Urkunde vom 03.07.2001 getroffene Vereinbarung, dass der Erwerber eine anfallende Grunderwerbsteuer zu tragen habe, stelle keine Vertragsbedingung dar, aus deren Nichterfüllung sich ein gesetzlicher Rücktrittsanspruch ableiten ließe. Die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer resultiere aus der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs und bestehe gegenüber der festsetzenden Steuerbehörde. Die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Erwerber und Ver-äußerer seien Gesamtschuldner der Grunderwerbsteuer, die Entscheidung zu Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners sei eine Ermessensentscheidung der Finanzbehörde. Die Steuerbehörde habe die Möglichkeit, auch den Gesamtschuldner zur Zahlung der Grunderwerbsteuer aufzufordern, der sich in der Urkunde nicht zur Übernahme der Steuer bereit erklärt hat, soweit die Begleichung der Steuer von dem zuerst in Anspruch genommenen nicht möglich ist.

Vertragsbedingungen i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG seien die Vereinbarung des den Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäfts (BFH-Urteil vom 13.07.1983 II R 44/81, BStBl. II 1983, 683). Diese seien dann nicht erfüllt, wenn der Käufer die von ihm übernommenen Hauptpflichten nicht einhalte (BFH-Urteil vom 15.02.1978 II R 177/75, BStBl. II 1978,379). Im Kaufvertrag sei weder ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht entstanden. In der Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer werde ein gesetzliches Rücktrittsrecht nicht begründet, da hierdurch keine Zahlungspflicht des Erwerbers gegenüber dem Kläger verletzt worden sei. Die Pflicht des Erwerbers zur Zahlung der Grunderwerbsteuer resultiere aus der Verwirklichung des Steuertatbestandes und berechtige allein die öffentliche Hand zur Erhebung der Steuer (OLG Saarland, Urteil vom 31.08.2004 4 U 55/04 - 10). Die Vereinbarung in Ziff. XI. der Urkunde vom 03.07.2001 diene daher lediglich im Innenverhältnis der Vertragspartner der Klarstellung, dass der ErwerberAnicht berechtigt sei, vom Kläger als Veräußerer einen Ausgleich für die Steuerschuld zu verlangen. Der Kläger hätte gegen den Willen des Erwerbers die Rückgängigmachung des Kaufvertrags nicht erzwingen können.

Gründe

Die Entscheidung ergeht im Einverständnis mit den Beteiligten ohne mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 2 FGO).

13Die Klage ist unbegründet. Es besteht weder ein gesetzliches noch ein von den Vertragsparteien vereinbartes Rückabwicklungsrecht wegen Nichtentrichtung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt; die Grunderwerbsteuerfestsetzung ist daher nicht aufzuheben.

1. Gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG wird auf Antrag eine Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb auf Grund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist.

15Unter „Vertragsbedingungen“ i.S.d. § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG sind dieVertragsbestimmungenzu verstehen, sie betreffen die vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten des den Übereignungsanspruch begründenden Rechtsgeschäfts (BFH-Urteil vom 23.02.1956 II 286/55 U, BStBl. III 1956, 131; BFH-Urteil vom 13.07.1983 II R 44/81, BStBl. II 1983, 683; Pahlke/Franz, GrEStG, § 16 Rn. 34). Auf Kaufverträge als einen Übereignungsanspruch begründende Rechtsgeschäfte ist das BGB in der Fassung vor dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 anzuwenden, wenn der Kaufvertrag vor dem 01.01.2002 abgeschlossen worden ist (EGBGB 229 § 5 Satz 1; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Auflage 2004, Vorb v § 275 Rn. 25). Eine der Hauptpflichten des Veräußerers ist gemäß § 433 Abs. 1 BGB die Pflicht zur Verschaffung des Eigentums an der verkauften Sache, eine der Hauptpflichten des Erwerbers die Pflicht zur Abnahme der gekauften Sache (§ 433 Abs. 2 BGB). Eine Vereinbarung der Vertragsparteien über die Kostentragung betreffend die Grunderwerbsteuer stellt eine vertragliche Nebenbestimmung dar, da sie i.d.R. nicht in das rechtliche Gegenseitigkeitsverhältnis aufgenommen wird.

Die Rückgängigmachung muss einseitig und gegen den Willen des anderen an dem Rechtsgeschäft Beteiligten erzwungen werden können, beispielsweise durch ein Rücktrittsrecht (Pahlke/Franz, GrEStG, § 16 Rn. 35). Dies kann auch bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung gegeben sein, wenn das Rücktrittsrecht vor Abschluss des Aufhebungsvertrages unbestritten feststand und sich damit ein Vertragsbeteiligter auch ohne Aufhebungsvertrag einseitig vom Vertrag hätte lösen können (BFH-Urteil vom 08.06.1988 II R 90/86, BFH/NV 1989, 728). Der Neubegründung eines Rücktrittsrechts kommt nur Bedeutung zu, wenn sowohl die Neubegründung als auch die Ausübung innerhalb der Zweijahresfrist des § 16 Abs. 1Nr. 1GrEStG erfolgen (BFH-Urteil vom 18.11.2009 II R 11/08, DStRE 2010, 123).

(1) Gemäß § 22 Abs. 1 GrEStG darf der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung). Nach Abs. 2 Satz 1 der Vorschrift hat das Finanzamt die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist. Im Verhältnis zum Finanzamt sind gemäß § 13 Nr. 1 GrEStG Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen; sie sind Gesamtschuldner i.S.d. § 44 Abs. 1 Satz 1 AO. Es entspricht dabei pflichtgemäßem Ermessen, dass das Finanzamt von Gesamtschuldnern zunächst denjenigen zur Grunderwerbsteuer heranzieht, der im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer übernommen hat, und den anderen Vertragsteil erst dann, wenn die Steuer von jenem nicht zu erlangen ist (BFH-Urteil vom 26.06.1996 II R 31/93, BFH/NV 1997, 2). Ein Rücktrittsrecht wegen Unmöglichkeit/Unvermögen des Veräußerers zur Verschaffung des Eigentums an der verkauften Sache ist bei gleichem Verschulden der Parteien ausgeschlossen (Palandt/Heinrichs, BGB 61. Auflage 2002, Vorb v § 323 Rn. 7).

Da im Streitfall sowohl der Kläger als auch dessen Bruder (Gesamt-)Schuldner der festgesetzten Grunderwerbsteuer waren, diese jedoch beide nicht vollständig entrichteten, haben beide Vertragspartner zu verantworten, dass eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht ausgestellt werden konnte. Ein Rücktrittsrecht mit dieser Begründung ist im Streitfall wegen beiderseitigen Verschuldens nicht gegeben.

19(2) Im Innenverhältnis zwischen den Gesamtschuldnern werden in Grundstückskaufverträgen regelmäßig Vereinbarungen hinsichtlich der Tragung der Grunderwerbsteuer getroffen (Grziwotz, NJW 2000, 2647). Dies stellt eine Vereinbarung über eine Nebenleistungspflicht dar, so dass bei Verletzung dieser Nebenpflicht die Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung (pVV) in Betracht kommen. Voraussetzung für ein Rücktrittsrecht aus pVV ist, dass diese den Vertragszweck derart gefährdet, dass dem anderen Teil nach Treu und Glauben das Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage 2002, § 276 Rn. 124). Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Das Rücktrittsrecht steht grundsätzlich nur dem zu, der selbst vertragstreu ist (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage 2002, § 276 Rn. 126).

In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Frage, welche Rechte dem Grundstücksverkäufer zustehen, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht entrichtet, nicht geklärt (Grziwotz, NJW 2000, 2646).

Grziwotz (NJW 2000, 2646, 2648) spricht sich für den Fall der Nichtzahlung der Grunderwerbsteuer für ein Rückabwicklungsrecht aus mit der Begründung, dass das Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung, welches sich in der Nettopreisabrede ausdrückt, sich verändert habe. Entscheidend sei nach dessen Auffassung das Interesse am Leistungsaustausch, welches beim Grundstückskauf regelmäßig die Veräußerung des Grundstücks zu einem nicht durch weitere als die vertraglich geregelten Kosten reduzierten, also den unbelasteten Kaufpreis, betreffe.

Allerdings beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich 3,5 v.H. des Kaufpreises. Unter Anwendung des Rechtsgedankens des § 320 Abs. 2 BGB a.F., dass bei einer Teilleistung die Gegenleitung insoweit nicht verweigert werden kann, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teiles, gegen Treu und Glauben verstoßen würde, besteht nach Auffassung des Senats kein Rückabwicklungsrecht des Klägers. Im Verhältnis zum Kaufpreis als Hauptleistung entspricht die Grunderwerbsteuer hierauf einem geringfügigen Teil, welcher es nicht rechtfertigt, das gesamte Vertragsverhältnis rückabzuwickeln. Auch sieht § 426 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. hinsichtlich der Ausgleichungspflicht der Gesamtschuldner im Innenverhältnis vor, dass der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen ist, wenn von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden kann. Das Risiko der Durchsetzung des Ausgleichsanspruchs trägt daher der Ausgleichsberechtigte, in den Fällen der Grundstücksveräußerung hinsichtlich der Entrichtung der Grunderwerbsteuer der Veräußerer. Andernfalls hätten es die Vertragsparteien in der Hand, aus der Nichterfüllung öffentlicher Lasten – der Grunderwerbsteuer – ein Rücktrittsrecht mit der Folge der Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung zu schaffen.

(3) Erforderlich wäre außerdem, dass das Rücktrittsrecht vor Abschluss des Aufhebungsvertragesunbestrittenfeststand (BFH-Urteil vom 08.06.1988 II R 90/86, BFH/NV 1989, 728). Dies entspricht dem unter fremden Dritten vorhandenen Interessengegensatz an der Aufhebung des Kaufvertrages bzw. an dessen Festhalten. Fehlen derartige gegenläufige Interessen, z.B. unter nahen Angehörigen, scheint die Voraussetzung desunbestrittenenBestehens eines Rücktrittsrechts dahingehend zu erweitern zu sein, dass dieses objektiv eindeutig bestanden haben muss. Denn bei fehlendem Interessengegensatz der Vertragsparteien wäre sonst die nachträgliche Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts grundsätzlich jederzeit möglich. Darüber hinaus ist ein Absehen von der Zwei-Jahres-Frist des § 16 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und die Zuordnung zum Tatbestand des Abs. 1 Nr. 2 der Vorschrift bei vereinbarten Rücktrittsrechten, die von Umständen abhängen, welche der Berechtigte nicht selbst beeinflussen kann, beschränkt auf Rücktrittsrechte, die bei Abschluss des Grundstücksgeschäfts vorbehalten worden sind (BFH-Urteil vom 18.11.2009 II R 11/08, DStRE 2010, 123).

Im Streitfall ist weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag wegen Nichtentrichtung der Grunderwerbsteuer von Anfang an objektiv (eindeutig) erkennbar.

2. Weiterhin muss der ursprüngliche Rechtsvorgang zivilrechtlich vollständig beseitigt worden sein, d.h. dass keine Bindungen von grunderwerbsteuerrechtlicher Bedeutung mehr vorliegen dürfen. Außerdem muss der Erwerb tatsächlich wirtschaftlich rückgängig gemacht worden sein. Dies bedeutet, dass die Vertragsparteien in der Weise aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen werden, dass der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtstellung wiedererlangt. Die Möglichkeit, über das Grundstück zu verfügen, darf nicht beim Erwerber verbleiben (Gottwald, GrEStG, Rn. 958).

26a) Im Streitfall führt die zwischenzeitliche Eintragung der Zwangssicherungshypothek wegen Grunderwerbsteuer zugunsten des Freistaates Bayern nicht dazu, dass die Rückerlangung der ursprünglichen Rechtsstellung zu verneinen wäre. Denn würde die Festsetzung der Grunderwerbsteuer aufgehoben werden, entfiele die Grundlage für die Eintragung der Hypothek.

27b) Die zwischenzeitliche behördliche Entsorgung von ca. 18.000 Altreifen kann dazu führen, dass der Eigentümer als Zustandsstörer zur Kostenerstattung herangezogen wird. Die Vertragsparteien haben hierzu Regelungen in den Aufhebungsvertrag aufgenommen. Allerdings führt bereits der Kaufvertrag vom 03.07.2001 unter Ziff. VI. aus, dass der ErwerberAbereits seit vielen Jahren das Vertragsgrundstück zur Lagerung einer großen Anzahl von Altreifen nutzt. Eine latente Kostentragungspflicht hat sich somit zwischenzeitlich lediglich weiter konkretisiert. Auf die rechtliche Verfügungsmöglichkeit über das Grundstück hat die Kostentragungs- und Ausgleichpflicht keinen Einfluss.

3. Die Revision wird gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage, ob die Nichtentrichtung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt ein Rücktrittsrecht vom Vertrag gewährt und in Folge dessen Ausübung die Festsetzung der Grunderwerbsteuer gemäß § 16 GrEStG aufzuheben ist.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 135 Abs. 1, 143 Abs. 1 FGO.