AG Traunstein, Urteil vom 12.12.2008 - 312 C 1906/07
Fundstelle
openJur 2012, 97245
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Tenor

I. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.11.2007 zu Tagesordnungspunkt 4 – ... Traunstein wird mit einer Stimmenthaltung ... entlastet", wird für ungültig erklärt.

II. Die Verwalterin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Verwalterin kann die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in der selben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines seitens der Eigentümerversammlung am 20.11.2007 gefassten Beschlusses.

Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A weg 2,4,6,8 in G. Verwalterin der bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft ist ...

Im Jahre 2006 wurde festgestellt, dass Feuchtigkeit im Bereich der Südseite des Hauses 2/4 in den Sockelbereich eingedrungen war. In der Eigentümerversammlung am 28.11.2006 wurde unter Tagesordnungspunkt 7 bestandskräftig beschlossen, ... als unabhängigen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zu beauftragen. Es wurde beschlossen, einen Ortstermin durchzuführen, bei dem die Ursache der Durchfeuchtung sowie ein Sanierungsvorschlag von ... unterbreitet werden sollte. Die Anwesenden der Eigentümerversammlung wurden bevollmächtigt, an Ort und Stelle die weitere Vorgehensweise festzulegen und zu dem Ortstermin ... sowie die Verwaltungsbeiräte einzuladen. Zu diesem Zeitpunkt lag den Eigentümern ein Schreiben des Herrn Architekten ... vom 27.10.2006 vor, nach welchem die Behebung des Schadens ca. 1.200,– Euro bis 1.500,– Euro kostete. Im Schreiben wurde davon ausgegangen, dass es zu einer Rissebildung im Sockelputz kam und zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen nicht erforderlich waren. Am 07.12.2006 fand der Ortstermin mit dem Architekten ... statt. Anwesend waren dabei ... Bei dem Ortstermin stellte Herr ... fest, dass eine Absperrung unter dem Sockelputz fehlte. Als weitere Vorgehensweise wurde festgelegt, dass Herr ... einen Sanierungsvorschlag mit einer Kostenschätzung ausarbeiten sollte. Danach sollte Kontakt zu Herrn ... aufgenommen werden und mit ihm ein Sonderpreis verhandelt werden. Herr ... erstellte einen Sanierungsvorschlag und schätzte die Kosten auf voraussichtlich 115,– Euro zzgl. Mehrwertsteuer pro laufenden Meter. Nicht berücksichtigt war dabei eine vorgesehene Eigenleistung einzelner Eigentümer, bzw. des Hausmeisters des Objekts für das Entfernen von Terrassenplatten, Aufgaben des Arbeitsbereichs sowie das Verfüllen mit Kies und Wiedereinsetzen der Terrassenplatten. Am 16.03.2007 erstellte die Abdichtungsfirma ... ein Angebot über die Gesamtmaßnahmen an Herrn ... das am 03.04.2007 beim Treffen zwischen diesem, Herrn ... besprochen wurde. Herr ... legte hierzu auch einen Sanierungsvorschlag eines ihm bekannten Architekten vor. Es wurde dabei besprochen, nicht nur eine zweimal fixierte Kunststofffolie einzubauen, sondern eine zweilagige Bitumenabdichtung vollflächig einzukleben. Ebenso sollte kein verzinktes Blech sondern Edelstahl Roofinox eingebaut und zusätzlich eine Bautenschutzmatte zum Schutz der Bitumenabdichtung eingestellt werden. Zudem wurde besprochen, dass weder von den Miteigentümern noch vom Hausmeister Eigenleistungen erbracht werden konnten wie ursprünglich vorgesehen. Die Sanierungsmaßnahme wurde seitens der Firma ... mit einem Betrag von 13.158,39 Euro netto angeboten. Letztlich wurden davon nur 8.600,– Euro in Rechnung gestellt. Am 20.11.2007 fand die Eigentümerversammlung der WEG ... statt. Unter Tagesordnungspunkt 4 wurde unter Überpunkt Entlastung der Verwaltung beschlossen: ... wird mit einer Stimmenthaltung entlastet."

Nach Ansicht des Klägers ist der Beschluss für unwirksam zu erklären. Der Beschluss sei bereits zu unbestimmt gefasst, da nicht klar hervorgehe, für welche Tätigkeit oder für welchen Zeitraum Entlastung erteilt worden sei. Weder in der Einladung noch in dem Protokoll seien die Tätigkeit und der Zeitraum genannt, auf den sich die Entlastung erstrecken soll. Zudem entspreche der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen die Verwalterin möglich seien. Tatsächlich sei für die Sanierung ein Angebot ausgewählt worden, deren Maßnahme sich nicht mit dem Vorschlag des Herr ... deckt und auch unter Berücksichtigung des nicht in Rechnung gestellten Betrages viel teurer sei als nach der Kostenschätzung des Gutachters zu erwarten gewesen wäre. Insofern seien Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegenüber der Hausverwalterin möglich. Zudem gehe der Kläger davon aus, dass es sich bei dem aufgetretenen Schaden um einen versteckten Mangel handle, für den der Gemeinschaft Ansprüche gegen den Generalunternehmer ... oder den ehemaligen Bauträger, der in Beziehung zur Verwalterin stehe, zustünden. Die Voraussetzung der Verjährung läge insoweit nicht vor, da seitens Herrn ... bzgl. des Vorliegens eines verdeckten Baumangels ... das Vorliegen von arglistigem Verschweigen naheliegend sei. In der Eigentümerversammlung vom 28.11.2006 sei nicht die Sanierung beschlossen worden, sondern vielmehr die Einschaltung von Herrn ... verbunden mit der Bevollmächtigung mehrerer Eigentümer bei dem Ortstermin das weitere Vorgehen zu beschließen. Von diesen sei nicht die Sanierung in Auftrag gegeben worden, sondern lediglich beschlossen worden, dass Herr ... einen Sanierungsvorschlag samt Kostenschätzung ausarbeiten sollte.

Es sei nicht beschlossen worden, die Arbeiten ohne weitere Beteiligung der Eigentümer in Auftrag zu geben. Die Eigentümer seien vor Beginn der Maßnahme auch nicht über die sich ergebenden Kosten informiert worden.

Der Kläger beantragt:

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.11.2007 zu Tagesordnungspunkt 4 – Entlastung der Verwaltung: ... Traunstein wird mit einer Stimmenthaltung entlastet", wird für ungültig erklärt.

2. Der Verwalter trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

Nach Ansicht der Beklagten ist der angefochtene Beschluss ausreichend bestimmt, da er mit dem vorangegangen unter Tagesordnungspunkt 3 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2006/2007 stillschweigend verbunden sei auf Grund des inneren Zusammenhangs zwischen Jahresabrechnung und Verwalterentlastung. Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die Hausverwaltung bestünden nicht, da das Handeln der Hausverwaltung in Zusammenhang mit der durchgeführten Sockelsanierung nicht zu beanstanden sei. Die Beteiligten seien im Hinblick auf die Maßnahme am 03.04.2007 durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2006 unter Tagesordnungspunkt 7 bevollmächtigt gewesen, diese Vorgehensweise festzulegen. Der für die Sanierung bezahlte Betrag sei für eine ordnungsgemäße und dauerhafte Sanierung der Feuchtigkeitsproblematik erforderlich und nicht überhöht gewesen. Die durchgeführte Maßnahme sei nur unerheblich teurer im Vergleich zu der Kostenschätzung des Herrn ... Ansprüche gegen die Hausverwaltung kämen auch unter dem Gesichtspunkt eines angeblich versteckten Mangels aus dem die Gemeinschaft Ansprüche gegen den Bauträger oder andere am Bau Beteiligte herleiten könnte, nicht in Betracht. Die Gewährleistungsfrist hinsichtlich des 15 Jahre alten Objekts sei seit langem abgelaufen. Ein arglistiges Verschweigen des Bauträgers wurde nicht nachgewiesen werden können.

Gründe

Die gem. § 43 Ziffer 4 WEG zulässige Klage ist begründet.

1)

12Die Vorgehensweise am 03.04.2007 war von der Bevollmächtigung der Eigentümerversammlung vom 28.11.2006, Tagesordnungspunkt 7, nicht mehr abgedeckt. Dort wurde beschlossen, dass die Anwesenden bevollmächtigt werden, an Ort und Stelle die weitere Vorgehensweise festzulegen, wobei zu dem Termin mit Herrn ... sowie die Verwaltungsbeiräte einzuladen sind. An dem Ortstermin am 07.12.2006 wurde als weitere Vorgehensweise festgelegt, dass Herr einen Vorschlag zur Sanierung schriftlich ausarbeiten wird mit einer Kostenschätzung. Danach sollte mit Herr ... Kontakt aufgenommen werden und versucht werden, einen Sonderpreis zur Sanierung auszuhandeln. Am 03.04.2007 trafen sich bereits nach dem Vortrag der Beklagten nur ... Bei diesem Treffen wurde das Angebot der Abdichtungsfirma ... und auch der Sanierungsvorschlag eines weiteren dem Beklagten ... bekannten Architekten besprochen mit dem Ergebnis, dass nach Ansicht der Beklagten verbessernde Maßnahmen im Hinblick auf den Vorschlag des Herr ... festgelegt wurden. Insoweit ergab sich nicht nur ein höherer Betrag, es wurde zudem besprochen, dass weder von den Miteigentümern noch vom Hausmeister Eigenleistungen erbracht werden konnten, wie ursprünglich vorgesehen. Diese Vorgehensweise war von dem Beschluss am 28.11.2006 nicht mehr abgedeckt. Insbesondere wurde an dem Ortstermin ... seitens der dort Beteiligten nicht beschlossen, die Arbeiten ohne weitere Beteiligung der Eigentümer in Auftrag zu geben. Nachdem unter Mitwirkung der Verwaltung eine kostenaufwändige Maßnahme durchgeführt worden ist, ohne insoweit einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen, kommen Ersatzansprüche gegen die Verwalterin in Betracht.

2)

13Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs. 2 WEG. Insoweit geht das Gericht von einem groben Verschulden der Verwalterin aus. Zugrundezulegen ist hier insbesondere dass auf Grund eines Schreibens des Architekten ... vom 27.10.2006 Schadensbehebungskosten von ca. 1.200,– Euro bis 1.500,– Euro netto zugrunde gelegt wurden. Auf dieser Grundlage erfolgte zunächst die Beschlussfassung unter Tagesordnungspunkt 7 am 28.11.2006. Insoweit hätte sich der Verwalterin aufdrängen müssen, dass bei derartig hohen Kosten nochmals eine Beschlussfassung über die Durchführung der konkreten Baumaßnahme erforderlich gewesen wäre. Zudem hätte der Verwalterin klar sein müssen, dass insbesondere das Abweichen der durchzuführenden Maßnahmen vom Vorschlag des Sachverständigen ... nicht mehr von der ursprünglichen Beschlussfassung gedeckt war.

3)

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 11, 709, 711 ZPO.