AG Bremerhaven, Urteil vom 26.05.1992 - 59 C 1214/91
Fundstelle
openJur 2012, 70452
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Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 706,16 DM nebst Verzugszinsen von 17,11 DM für die Zeit bis zum 28.04.1992 sowie 4% Zinsen p. a. auf einen Betrag von 706,16 DM seit dem 29.04.1992 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger und die Beklagten je zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 1.000,- DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 550,- DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beklagten bewohnen gemeinsam eine Wohnung im Hause B., ... zu einer monatlichen Miete von DM 504,42. Die Kläger sind Vermieter. Hinsichtlich der Einzelheiten der mietvertraglichen Vereinbarungen wird auf die zur Akte gereichte Mietvertragskopie verwiesen (Bl. 79 ff. d. A.). Mit Schreiben des Mietervereins vom 15. Februar 1991 kündigten die Beklagten den Klägern gegenüber an, wegen unzureichender Dimensionierung der Heizungsanlage die Miete zu mindern. Probleme wegen des Heizstandards in der Wohnung gibt es schon seit längerem: Bereits mit Schreiben vom 20. März 1990 machten die Beklagten die Kläger darauf aufmerksam, dass im Wohnzimmer und in der Küche die jeweils nicht unter dem Fenster angebrachten Heizkörper für die Beheizung der Räumlichkeiten nicht ausreichten und dass auch ein Küchenfenster und die Balkontür erneuert werden müssten (Bl. 12 d. A.). Mit Schreiben vom 25. April 1990 lehnten die Kläger eine Erneuerung der Heizkörper unter Hinweis darauf ab, dass eine generelle Modernisierung des Hauses noch nicht vorgesehen sei und dass man lediglich der Neuinstallierung eines Heizkörpers im Wohnzimmer unter dem Fenster zustimme, weitere Kosten könne man nicht übernehmen (Bl. 37 d. A.). Nach Einholung eines Kostenvoranschlages teilten die Kläger mit Schreiben vom 21. Mai 1990 mit, dass die Montage eines neuen Heizkörpers ca. 1.000,- kosten werde und dass man eine solche nur vornehmen könne, wenn die Beklagten mit einer Umlage der Investitionskosten auf die Miete einverstanden seien (Bl. 38 d. A.). Dies lehnten die Beklagten ab. Seit März 1991 mindern die Beklagten die monatliche Miete um 20% (= DM 100,88). Bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung behielten die Beklagten von insgesamt 14 Monatsmieten DM 1.412,32 ein. Diesen Betrag fordern die Kläger mit ihrer Klage ein.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger DM 1.412,32 nebst 4% Zinsen p. a. auf DM 100,88 seit jeweiliger Fälligkeit dieses Betrages am 3. Werktag eines Monats zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, die Mietzinsminderung sei gerechtfertigt: Die Heizungsanlage in ihrer Wohnung sei unterdimensioniert. In den kalten Monaten Februar und März und teilweise auch noch im April 1991 seien in der Küche 16° C, im Vorraum zum Balkon 0° C und in der Toilette 10° C gemessen worden. Im Mittel betrage die Temperatur in den Räumlichkeiten lediglich 15° bis 16° C. Dies beruhe zum einen darauf, dass die Heizkörper nicht am jeweiligen Fenster, sondern an einer Seitenwand des jeweiligen Raumes installiert seien, wobei im Flur und in der Toilette überhaupt keine Heizkörper vorhanden seien, zum anderen aber auch darauf, dass die Heiztherme, wenn die Vorlauftemperatur zum Ausgleich erhöht werden solle, unwirtschaftlich arbeite und nach Einbau eines neuen Reglers Geräusche von sich gebe. Die Mietzinsminderung sei für die Monate Februar bis Mai 1991 aber auch deshalb gerechtfertigt gewesen, weil die Wohnung in dieser Zeit auch in folgenden Punkten mangelhaft gewesen sei: Verbrennungsluftöffnungen hätten gefehlt; dies sei den Klägern mit Erhalt des Protokolls des Bezirksschornsteinfegers vom 28. November 1990 seit Anfang Dezember 1990 bekannt gewesen. Wie dem Hausmeister seit November 1990 wiederholt gemeldet, sei die Wohnungseingangstür undicht und zugig gewesen; die Hoftür sei nicht abschließbar gewesen; eine Hofbeleuchtung habe gefehlt. Der Treppenlichtschalter an der Hauseingangstür habe nicht funktioniert; dies sei dem Hausmeister seit Februar 1991 wiederholt gemeldet worden. Diese Mängel seien erst gegen Ende Mai 1991 behoben worden. Verzugszinsen für etwaig unberechtigt einbehaltene Miete könnten die Kläger im übrigen nicht schon ab 3. Werktag des betreffenden Monats, sondern erst mit Beginn des Folgemonats verlangen. Auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 6. Februar 1992, Az.: 29 U 4154/91 werde Bezug genommen.

Die Kläger tragen vor, die Beklagten lebten bereits seit 1984 in der besagten Wohnung und hätten bis einschließlich der Heizperiode 1989/90 die Heizverhältnisse nie beanstandet. Bei den gerügten Mängeln handele es sich dementsprechend nicht um solche, die erstmals in der Heizperiode 1990/91 aufgetreten seien. Die Beklagten rügten daher in Wahrheit keine Mängel, sondern wünschten lediglich eine mietzinsneutrale Modernisierung. Von Mängeln könne auch deshalb keine Rede sein, weil der Quadratmetermietzins entsprechend dem Alter des Hauses - eines Altbaus - lediglich DM 6 bis 7,- koste. Die Beklagten hätten folglich den Heiz Standard der Wohnung akzeptiert. Dass in der Toilette kein Heizkörper vorhanden sei, war den Beklagten bereits bei Mietvertragsabschluss bekannt. Im übrigen seien die installierten Heizkörper ausreichend; auch die Heizungsanlage funktioniere ordnungsgemäß. Das Fehlen der Verbrennungsluftöffnungen und das Nicht-Funktionieren der Treppenhausbeleuchtung sei ihnen, den Klägern, erst mit Schreiben des Mietervereins vom 11. April 1991 mitgeteilt worden (Bl. 35 d. A.). Hier habe man sofort Abhilfe geschaffen. Im übrigen bestehe für den Mieter kein Anspruch auf eine Hofaußenbeleuchtung und eine verschließbare Eingangstür.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im einzelnen wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachten des Zentralheizungs- und Lüftungsbaumeisters ... sowie durch Anhörung des Sachverständigen im Termin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachte schriftliche Sachverständigengutachten vom 25. Februar 1992 (Bl. 90-92 d. A.) sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 28. April 1992 (Bl. 105-112 d. A.).

Gründe

Die Klage ist nur in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen unbegründet.

Die Kläger können gemäß § 535 BGB i. V. m. dem Mietvertrag von der von den Beklagten einbehaltenen Miete über insgesamt DM 1.412,32 Zahlung der Hälfte, also DM 706,16, verlangen. Den darüber hinausgehenden Betrag, 10% der monatlichen Nettomiete von DM 504,40 über 14 Monate, durften die Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Minderung gemäß § 537 Abs. 1 BGB einbehalten.

Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, sind die Belüftungs- und Heizverhältnisse in der Küche, im Vorraum und in der Toilette der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung nach heutigen Standards unzureichend. Wie der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt und nochmals bei seiner Anhörung bestätigt hat, lassen sich in der Küche außerordentlich extreme Temperaturschichtungsverhältnisse feststellen. So hat der Sachverständige bei einer einmaligen Probemessung bei einer Außentemperatur in der Küche zwar in ca. 1 m Raumhöhe eine rechtlich tolerierbare Temperatur von ca. 16° C bis 18° C gemessen, doch betrug die Temperatur in Fußbodenhöhe lediglich 10° C bis 12° C. Diese extremen Temperaturschichtungsverhältnisse, die der Sachverständige nach eigenen Bekunden als ungemütlich empfunden hat, sind - wie der Sachverständige überzeugend ausgeführt hat - darauf zurückzuführen, dass der Heizkörper nicht am Fenster, sondern an einer Innenwand angeordnet ist mit der Folge, dass von draußen eindringende kältere Luft nicht sogleich erwärmt wird, sondern erst zum Heizkörper kriecht, um sich erst dort zu erwärmen und zu steigen. Die hierauf beruhenden ungünstigen Schichtungsverhältnisse lassen sich auch nicht durch eine Erhöhung der Heizungswasservorlauftemperatur ausgleichen. Ungeachtet der Frage, was es bedeutet, wenn der Sachverständige davon spricht, dass eine Erhöhung der Vorlauftemperatur zu Unwirtschaftlichkeiten führe, würde eine Erhöhung der Vorlauftemperatur, um die Küche im Fußbereich auf „normale“ Temperaturen zu bringen, bewirken, dass es - wie der Sachverständige überzeugend ausgeführt hat - in den höheren Schichtungsbereichen zu warm würde. Ebenso sind die vom Sachverständigen in der Toilette gemessenen Temperaturen von 10° C bis 12° C - infolge Fehlens eines Heizkörpers - unzureichend.

Es kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, wie sich im einzelnen die Belüftungs- und Heizverhältnisse in der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung auf die Temperaturverhältnisse an jedem einzelnen Ort in der Wohnung konkret auswirken, dies lässt sich ohnehin nicht exakt und zuverlässig bestimmen, auch kommt es nicht darauf an, ob die Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages gewusst haben, dass sich in der besagten Toilette kein Heizkörper befindet bzw. ob sie gerade im Vorraum als Verbindungsraum zwischen Küche und Balkon normale Zimmertemperaturen verlangen können, entscheidend ist vielmehr ein anderes:

Wie die mündliche Anhörung des Sachverständigen noch einmal unterstrichen hat, entsprechen die Heiz- und vor allem Belüftungsverhältnisse in der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung insgesamt nicht den heute geltenden Standards. Dies beruht im wesentlichen darauf, dass es sich bei dem Haus, in dem die Wohnung gelegen ist, um einen Altbau handelt. So installierte man in früheren Zeiten z. Bsp. einen Heizkörper gerade deshalb nicht in der Nähe eines Fensters, weil ein Teil der vom Heizkörper ausgehenden Wärme über die bei älteren Bauten nicht völlig abschlussdichten Fenster nach außen drang. Auch im vorliegenden Falle ist - wie der Sachverständige überzeugend ausgeführt hat - eine Verbesserung der thermischen Belüftungsverhältnisse durch Installation des Heizkörpers in der Küche unter dem Fenster nur dann wirklich zu erreichen, wenn auch das Küchenfenster nach heutigen Standards dicht ist.

Der Vermieter ist jedoch nicht nur verpflichtet, die Wohnstandards, wie sie sich bei Vertragsschluss darstellten, im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zu bewahren, sondern auch, von Zeit zu Zeit altbaubedingte Unzuträglichkeiten des Mietobjekts durch Anpassung an neuere Standards zu beseitigen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Kap. II Rdz. 42). Denn auch derjenige, der im Rahmen eines Dauermietverhältnisses in eine Altbauwohnung zieht und sicherlich nicht die modernsten Standards erwartet, geht bei Vertragsschluss davon aus, dass gewisse altbaubedingte Unzuträglichkeiten im Laufe der Zeit durch Anpassung an neuere Standards, sei es im Rahmen ohnehin einmal fälliger werdender Ersatzinvestitionen, sei es im Rahmen von Neuinvestitionen, beseitigt werden. Diese „Anpassungs- oder Modernisierungserwartung“ verliert ihren vertraglichen Schutz unter dem Mangelbegriff nicht dadurch, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass die sich betreffende Wohnung in einem Altbau befindet.

Die sich hieraus für den Vermieter ergebende Verpflichtung, altbaubedingte Unzuträglichkeiten im Laufe der Zeit durch Anpassung an neuere Standards zu beseitigen, darf jedoch nicht dazu führen, dass - worauf die Kläger zurecht hinweisen - der Mieter über eine Mietzinsminderung eine mietzinsneutrale Modernisierung dort erreicht, wo das Mieterhöhungsgesetz dem Vermieter gestattet, die Kosten einer wohnwertsteigernden Modernisierung auf die Miete umzulegen. Insoweit ist zwischen der vertraglich geschützten „Anpassungs- und Modernisierungserwartung“ des Mieters auf der einen Seite und der Frage, inwieweit im Rahmen dieser Erwartung erfolgende Anpassungen und Modernisierungen zu einer berechtigten Erhöhung der Miete führen können, auf der anderen Seite zu unterscheiden. Der vertragliche Schutz der „Anpassungs- und Modernisierungserwartung“ im Rahmen des Mangelbegriffes schützt insoweit lediglich das Interesse des Mieters, dass überhaupt im Laufe der Zeit Anpassungen an neuere Standards vorgenommen werden. Wird der Vermieter dieser Erwartung nicht gerecht, so erwächst dem Mieter daraus das Recht, die Miete entsprechend zu mindern. Dies bedeutet aber nicht, dass - wenn der Vermieter schließlich die erwartete Anpassung an neuere Standards vornimmt - eine etwaige, hierdurch bedingte Wohnwertsteigerung durch Fortfall des Minderungsrechts wirtschaftlich ausgeglichen ist. Diese würde dazu führen, dass effektive Wohnwertverbesserungen im Rahmen von an sich nach Mieterhöhungsgesetz umlagefähiger Neuinvestitionen nicht mehr auf die Miete umgelegt werden könnten. Dass Recht des Vermieters, Kosten einer Neuinvestition im Rahmen des nach Mieterhöhungsgesetz Zulässigen auf die Miete umzulegen, bleibt vielmehr unberührt.

Da die Beklagten nicht behauptet haben und auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die von den Beklagten gerügten Heizverhältnisse auf Umständen beruhen, die erst nach Abschluss des Mietvertrages eingetreten sind, kann es dementsprechend vorliegend bei der Bemessung des Minderungsrechtes der Höhe nach auch nicht darum gehen, eine im Vergleich zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses eingetretene Verschlechterung des Standards durch eine angemessene Korrektur des im Mietvertrag (incl. etwaiger, zwischenzeitlich erfolgter, kostenbedingter Mieterhöhungen i. S. d. § 2 MHG) festgelegten Mietzinses nach unten auszugleichen, um so den im Vertrag festgelegten Äquivalenzmaßstab zu bewahren, sondern nur darum, das Pflichtversäumnis als solches zu bewerten. Gemäß § 287 ZPO schätzt das Gericht die hieraus sich ergebende Minderungsberechtigung auf 10%, also monatlich DM 50,44, und zwar bezogen pauschal für jeden Monat unabhängig von der Frage der Heizperiode.

Das Recht auf diesbezügliche Minderung bestand auch seit März 1991, da den Klägern bereits zu diesem Zeitpunkt die Belüftungs- und Heizproblematik bekannt war und sie längst Anpassungen an neuere Standards hätten vornehmen können und müssen. Das Minderungsrecht ist auch nicht in Ansehung des § 9 des Formularmietvertrages für den Monat März 1991 entfallen. Nach dieser Klausel darf der Mieter ein Minderungsrecht hinsichtlich der Mietzinsforderung nur ausüben, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des gemäß § 5 des Mietvertrages jeweils am 3. Werktag eines jeden Monats für den betreffenden Monat im Voraus zu zahlenden Mietzinses dem Vermieter gegenüber schriftlich angekündigt hat. Da die Beklagten die Mietzinsminderung erst mit Schreiben vom 15. Februar 1991 angekündigt hatten, wäre nach dieser Klausel eine Minderung der Märzmiete an sich nicht zulässig gewesen. Indes steht § 9 des Mietvertrages einer Mietzinsminderung von 10% für den Monat März 1991 nicht entgegen.

Soll durch diese Klausel ein Minderungsrecht für die Zeit nicht rechtzeitiger Geltendmachung gänzlich ausgeschlossen sein, weicht der § 9 schon deshalb in einer gemäß § 537 Abs. 3 BGB unzulässigen Weise von § 537 Abs. 1 BGB ab. § 9 des Vertrages wäre unwirksam. Aber auch, wenn mit dieser Klausel lediglich eine formale Ankündigungsverpflichtung statuiert werden soll, ohne materielle Minderungsrechte auszuschließen, wäre die Klausel nach § 537 Abs. 3 BGB unwirksam.

In der milderen Lesart würde diese Klausel die Prozessinitiative zur Geltendmachung des Minderungsrechts in Abweichung von § 537 Abs. 1 BGB auf den Mieter abwälzen und zwar insoweit, wie dieser mangels rechtzeitiger Ankündigung nach dieser Klausel gehindert sein soll, das Minderungsrecht durch Mieteinbehalt auszuüben. Für diese betreffende Zeit hätte der Mieter trotz Bestehens eines materiellen Rechts zur Minderung die volle Miete zu zahlen. In Höhe des materiell bestehenden Minderungsrechtes erwüchse zwar dem Mieter ein Anspruch auf Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung, diesen Anspruch könnte er aber nach dieser Klausel nicht einmal dann mit dem Mietzins späterer Monate aufrechnen, wenn, bezogen auf diese Monate, die Ankündigungsfrist gewahrt ist. Denn nach § 9 des Mietvertrages wird die Aufrechnung wegen anderer Forderungen als solcher aus § 538 BGB - also auch eine solche aus ungerechtfertigter Bereicherung - gänzlich ausgeschlossen. Der Mieter müsste zur Durchsetzung seines Minderungsrechtes für die Zeit vor fristgemäßer Ankündigung selbst klagen, während nach der unabdingbaren gesetzlichen Regelung des § 537 Abs. 1 BGB der Vermieter, der die Minderung für unberechtigt hält, die Mietzinsklage erheben muss.

Gründe allerdings, die zu einer weitergehenden Minderung berechtigen, sind nicht ersichtlich. Bei den weiteren, von den Beklagten für die Zeit von Februar bis Mai 1991 als bestehend gerügten Mängeln handelt es sich um Bagatellen, die die Tauglichkeit des streitgegenständlichen Mietobjekts allenfalles in einem unerheblichen Ausmaß beeinträchtigt haben und schon deshalb gemäß § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB zu einer Minderung nicht berechtigen. Die Klage ist daher hinsichtlich eines Betrages von DM 706,16 begründet, im übrigen unbegründet.

Der im Tenor bis zum Tage der letzten mündlichen Verhandlung als Betrag ausgeworfene Verzugszins hinsichtlich der unberechtigt von den Beklagten einbehaltene Miete rechtfertigt sich aus §§ 284 Abs. 2, 286, 288 BGB i. V. m. § 5 des Mietvertrages. Die Rechtsausführungen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, denenzufolge unter Verweis auf das im Tatbestand angegebene Urteil des OLG München Verzug nicht bereits am 3. Werktag eines jeden Monats eingetreten sein soll, sind nicht recht verständlich. Möglicherweise lag insoweit beim Prozessbevollmächtigten ein Missverständnis infolge internen Kommunikationsfehlers beim Mieterverein vor. Das in Bezug genommene Berufungsurteil des OLG München betrifft, soweit es in Ermangelung eines Tatbestandes vom unbeteiligten Leser verstanden werden kann, auch nicht die Verzugsfrage, sondern vermutlich die bereits oben unter dem Gesichtspunkt des § 9 des Mietvertrage erörterte Problematik.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.