VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27.05.1993 - 1 S 2588/92
Fundstelle
openJur 2013, 8657
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1. Die Denkmalschutzbehörden und das Landesdenkmalamt sind grundsätzlich gehalten, den Eintritt der gesetzlichen Zustimmungsfiktion (§ 55 Abs 1 S 5 LBO (BauO BW)) durch fristgerechte Bearbeitung zu vermeiden.

2. Die Erhaltung eines Kulturdenkmals im öffentlichen Interesse setzt voraus, daß die Denkmaleigenschaft einer Sache und die Notwendigkeit ihrer Erhaltung in das Bewußtsein der Bevölkerung oder mindestens eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen sind (st Rspr des Senats; vgl Urt v 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, NVwZ-RR 1989, 232/233). Für letzteres ist entscheidend, ob die Gründe für die Erhaltungswürdigkeit so offensichtlich hervortreten, daß sie nicht nur eingeschränkt und von einzelnen Sachverständigen, sondern uneingeschränkt von der großen Mehrheit der Sachverständigen bejaht werden müßten.

Tatbestand

Die Kläger begehren eine Abbruchsgenehmigung für ein am 19.1.1985 in die Liste der Kulturdenkmale aufgenommenes Haus.

Sie sind Miteigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. B straße in, das mit einem 1876 vom Architekten Maximilian Buck errichteten Wohnhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des seit 11.9.1969 rechtsverbindlichen Bebauungsplans "P straße", der für diesen Bereich eine Kerngebietsnutzung (MK) festgesetzt hat, und im Bereich des seit 18.7.1989 rechtsverbindlichen Sanierungsgebiets "Stadterneuerung II". Die Kläger haben das Grundstück am 19.6.1985 mit der Absicht erworben, das darauf stehende Gebäude abzureißen.

Am 27.11.1986 beantragte der Kläger Ziff. 1 bei der Beklagten die Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes. Er begründete dies im wesentlichen damit, daß aufgrund der starken Senkung der Außenwand an der Südseite eine technisch einwandfreie Sanierung ausgeschlossen sei. Geplant sei eine zusammenhängende Bebauung der Grundstücke B straße 2 und 8.

Nachdem ein Einvernehmen zwischen der Beklagten als unterer Denkmalschutzbehörde und dem Landesdenkmalamt hinsichtlich einer Zustimmung zum Abbruch nicht erzielt werden konnte, wurde der Antrag am 16.3.1988 an das Regierungspräsidium - höhere Denkmalschutzbehörde - vorgelegt. Dieses teilte der Beklagten mit Schreiben vom 12.6.1989 mit, daß die denkmalschutzrechtliche Zustimmung zum Abbruch nicht erteilt werden könne. Eine Abwägung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Gebäudes mit dem Interesse der Eigentümer an der wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks habe ergeben, daß das Gebäude mit zumutbarem Aufwand instandgesetzt und modernisiert sowie wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könne.

Die Beklagte lehnte daraufhin mit Bescheid vom 6.7.1989 an den Kläger Ziff. 1 den Antrag unter Bezugnahme auf das Schreiben des Regierungspräsidiums ab. Hiergegen legten die Kläger Widerspruch ein, den sie damit begründeten, daß es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Kulturdenkmal handele. Jedenfalls aber sei ihnen die Erhaltung des Gebäudes nicht zumutbar. Eine Kostenermittlung ihres Architekten vom 26.1.1989 habe ergeben, daß eine Sanierung des Gebäudes Kosten in Höhe von 1.106.940,00 DM verursachen würde. Bei einer Verzinsung von 7,5 % hätten sie jährlich 83.020,50 DM Sanierungskapitalzinsen aufzubringen. Demgegenüber seien an Mieteinnahmen nach der Sanierung für das Erdgeschoß und das Obergeschoß voraussichtlich lediglich 23.635,26 DM jährlich zu erzielen. Mit Widerspruchsbescheid vom 29.6.1990 wies das Regierungspräsidium die Widersprüche zurück und führte zur Begründung im wesentlichen aus: Bei dem Gebäude handele es sich um ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung aus künstlerischen und wissenschaftlichen Gründen ein öffentliches Interesse bestehe und das mit zumutbarem Aufwand instandgesetzt sowie wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könne. Die vom Architekten ermittelten Renovierungskosten ließen sich durch Verzicht auf unnötige Maßnahmen erheblich reduzieren. So sei auch die Fundamentunterfangung durch Injektionsverfahren entbehrlich. Die Wirtschaftlichkeit der Sanierung könne durch den Ausbau des Dachgeschosses und des ersten Untergeschosses verbessert werden. Im übrigen sei bei der Frage der Zumutbarkeit zu berücksichtigen, daß die Kläger das Gebäude in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft erworben hätten.

Am 12.7.1990 haben die Kläger beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben und vorgetragen: Zu bezweifeln sei schon, ob das Gebäude ein Kulturdenkmal sei. Es fehle des weiteren an der Denkmalwürdigkeit, weil nur ein geringer Teil der Originalsubstanz erhalten werden könne. Überdies existiere weder ein Bewußtsein der Bevölkerung noch ein breiter Kreis von Sachverständigen, die die Erhaltung des Gebäudes im öffentlichen Interesse für notwendig erachten würden. Die Erwähnung des Gebäudes in einer wissenschaftlichen Arbeit sowie die Aussagen zweier Sachverständiger seien hierfür nicht ausreichend. Die Zumutbarkeitserwägungen der Widerspruchsbehörde seien fehlerhaft. Vor allem könne das Unterfangen der Fundamente nicht entfallen.

Durch Urteil vom 2.7.1992 hat das Verwaltungsgericht nach Einnahme eines Augenscheins und Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie zweier sachverständiger Stellungnahmen zur Frage der Denkmaleigenschaft dem Antrag der Kläger, die Beklagte unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide zu verpflichten, die beantragte Abbruchsgenehmigung zu erteilen und die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, stattgegeben. In den Entscheidungsgründen heißt es: Das Gebäude sei denkmalfähig, weil sich für seine Erhaltung wissenschaftliche und künstlerische Gründe anführen ließen. Auch bestehe ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung. Die Versagung der Zustimmung sei jedoch deshalb rechtswidrig, weil den Klägern die Erhaltung des Kulturdenkmals als Substanz nicht zuzumuten sei.

Gegen das ihr am 22.9.1992 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 22.10.1992 Berufung eingelegt, zu deren Begründung sie ihr bisheriges Vorbringen, insbesondere zur Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes, unter Vorlage eines vom Landesdenkmalamt eingeholten Gutachtens (Tragwerkuntersuchung/Kostenschätzung des Dipl.-Ing. vom 4.1.1993) vertieft und ergänzend ausführt: Das Wohnhaus sei in wesentlichen, seine Denkmaleigenschaft ausmachenden Teilen in seiner zeittypischen Gestaltungsform erhalten geblieben und insoweit ohne Rekonstruktionen sanierungsfähig. Die Erhaltung sei den Klägern entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts zumutbar. Die Kostenaufstellung des vom Verwaltungsgericht Sigmaringen beauftragten Gutachters (Dipl.-Ing.) sei aufgrund der angewandten Methode der vergleichenden, überschlägigen Kostenermittlung zu unpräzise. Demgegenüber gehe das vom Landesdenkmalamt in Auftrag gegebene Gutachten (Dipl.-Ing.) von einer objektbezogenen Tragwerksuntersuchung und einer gewerkebezogenen Kostenermittlung aus. Von den in dem Gutachten ermittelten Gesamtbaukosten in Höhe von 1.297.075,00 DM (unter Einschluß der Baunebenkosten und unter Berücksichtigung des Ausbaus des Dachgeschosses und Untergeschosses) sei ein Zuschuß des Landesdenkmalamtes in Höhe von 230.000,-- DM in Abzug zu bringen, so daß ein Investitionsbedarf in Höhe von 1.067.075,00 DM entstünde. Demgegenüber seien für einen vergleichbaren Neubau Gesamtbaukosten in Höhe von 1.169.440,00 DM anzusetzen. Die Kostengegenüberstellung zeige, daß die durchgreifende Sanierung des Kulturdenkmals deutlich günstiger durchzuführen sei als ein vergleichbarer Neubau, so daß die Erhaltung des Kulturdenkmals den Klägern zumutbar sei.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 2.7.1992 - 6 K 899/90 - zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie halten das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen im Ergebnis für richtig. Allerdings hätte das Verwaltungsgericht der Klage schon im Hinblick auf die in § 55 Abs. 1 S. 5 LBO enthaltene Fiktionswirkung stattgeben müssen. Die Beklagte hätte nämlich in ihrer Funktion als untere Baurechtsbehörde beachten müssen, daß die denkmalschutzrechtliche Zustimmung nach dieser Vorschrift nach Ablauf von zwei Monaten nach Eingang des Antrags auf Abbruchsgenehmigung als erteilt galt und hätte demgemäß den Abbruchsantrag nicht unter Hinweis auf die versagte Zustimmung ablehnen dürfen. Im übrigen habe das Verwaltungsgericht die Kulturdenkmaleigenschaft des Gebäudes und das für die Denkmalfähigkeit des Gebäudes erforderliche öffentliche Interesse an der Erhaltung zu Unrecht bejaht. Für die Frage, ob sich ein breiter Kreis von Sachverständigen für das Gebäude interessiere, sei entscheidend, ob das Gebäude auch über die Mitarbeiter des Landesdenkmalamtes hinaus auf das Interesse von anderen Sachverständigen gestoßen sei. Dies sei hier nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht sei aber jedenfalls zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß eine Erhaltung des Gebäudes für die Kläger unzumutbar sei. Auch die Kostenermittlung des Ingenieurbüros könne dieses Ergebnis nicht widerlegen. Allein die Baunebenkosten und hier vor allem die Architektenkosten lägen weitaus höher als die von der Beklagten angesetzten. Selbst wenn man weitere Baunebenkosten außer Betracht ließe, ergäben sich immer noch Sanierungskosten von insgesamt 1.446.891,82 DM. Unter Zugrundelegung dieser Kosten würden die Erträge aus dem sanierten Gebäude (Mieteinnahme nach Sanierung 41.440,32 DM) die jährlichen Finanzierungskosten der Sanierung und Bewirtschaftung (jährliche Gesamtkosten: 143.854,18 DM) bei weitem nicht decken (- 102.413,86 DM). Die Erhaltung des Gebäudes sei daher mit zumutbarem Aufwand nicht möglich.

Der Senat hat das Gebäude und seine Umgebung besichtigt sowie die Vertreter des Landesdenkmalamtes als Sachverständige ergänzend angehört. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. In der mündlichen Verhandlung erklärte Landeskonservator als Vertreter des Landesdenkmalamtes, daß von Seiten des Landesdenkmalamtes für die Sanierung des Gebäudes die Regelsatzförderung von 1/2 der denkmalbedingten Mehraufwendungen unter Zugrundelegung der Honorarzone IV für die Berechnung der Architektenkosten in Höhe von 230.000,-- DM verbindlich zugesichert werde.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beteiligten verwiesen. Dem Senat liegen die einschlägigen Verwaltungsakten sowie die Prozeßakten des Verwaltungsgerichts vor. Ihr Inhalt war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Gründe

Die Berufung ist zulässig, aber lediglich in dem aus dem Tenor der Entscheidung ersichtlichen Umfang begründet. Das Verwaltungsgericht hat die angefochtenen Bescheide zu Recht aufgehoben, weil sie rechtswidrig sind und die Kläger in ihren Rechten verletzen; allerdings hätte das Verwaltungsgericht die Beklagte lediglich zur Neubescheidung des Abbruchsantrags der Kläger verpflichten dürfen (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO); denn ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchsgenehmigung besteht nach Sachlage nicht.

Die Ablehnung der baurechtlichen Genehmigung für den Abbruch beruht auf rechtsfehlerhaften Erwägungen. Die erforderliche (§§ 51 Abs. 1 und 52 Abs. 4 Nr. 2 LBO) und von den Klägern beantragte Baugenehmigung durfte die Beklagte als zuständige untere Baurechtsbehörde nur ablehnen, wenn dem Vorhaben von der Baurechtsbehörde zu prüfende Vorschriften entgegenstehen (§ 59 Abs. 1 Satz 1 LBO). Als solche kommen im vorliegenden Fall allein die Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) in Betracht, auf die die Beklagte und das Regierungspräsidium als Widerspruchsbehörde die Genehmigungsversagung gestützt haben. Mit der gegebenen Begründung können die angefochtenen Bescheide jedoch keinen Bestand haben. Zwar ergibt sich dies nicht bereits aufgrund der von der Klägerin im Berufungsverfahren geltend gemachten Fiktionswirkung des § 55 Abs. 1 Satz 5 LBO (1.). Auch geht der Senat in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht davon aus, daß das Gebäude denkmalfähig ist, weil sich für seine Erhaltung wissenschaftliche und künstlerische Gründe anführen lassen (2.). Ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung (§ 2 Abs. 1 DSchG) sieht der Senat ebenfalls als gegeben an (3.). Die Entscheidung der Denkmalschutzbehörde, die Zustimmung zu dem genehmigungspflichtigen Vorhaben zu versagen (§ 7 Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG), erweist sich jedoch deshalb als ermessensfehlerhaft, weil den Klägern die Erhaltung des Gebäudes nach Lage der Dinge nicht zumutbar ist (4.). Dagegen können die Kläger die Erteilung der Abbruchsgenehmigung nicht beanspruchen, da die Sache nicht spruchreif ist, weshalb ihr weitergehender Verpflichtungsantrag ohne Erfolg bleiben muß (5.).

1. Zu Unrecht berufen sich die Kläger im Berufungsverfahren darauf, daß das Verwaltungsgericht ihrer Verpflichtungsklage auf Erteilung der begehrten Abbruchsgenehmigung schon im Hinblick auf die in § 55 Abs. 1 Satz 5 LBO enthaltene Fiktionswirkung hätte stattgeben müssen. Nach dieser Vorschrift gilt in den Fällen, in denen nach Landesrecht die Erteilung der Baugenehmigung des Einvernehmens oder der Zustimmung einer anderen Behörde oder Stelle bedarf, diese als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens unter Angabe der Gründe verweigert wird; die Frist soll nur ausnahmsweise verlängert werden. Diese Vorschrift will eine Verfahrensbeschleunigung in den Fällen gewährleisten, in der nach Landesrecht eine formelle Mitwirkungshandlung einer anderen Behörde erforderlich ist. Bei der von den Klägern begehrten Abbruchsgenehmigung handelt es sich um einen mehrstufigen Verwaltungsakt in diesem Sinne, da aufgrund einer besonderen Rechtsvorschrift (§ 7 Abs. 3 DSchG) die Mitwirkung der Denkmalschutzbehörde vorgesehen ist. Die Zustimmungsfiktion nach § 55 Abs. 1 Satz 5 LBO kommt daher im vorliegenden Fall grundsätzlich in Betracht; sie erstreckt sich auch auf das Einvernehmen des Landesdenkmalamtes (vgl. Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums für das Verfahren beim Vollzug des Denkmalschutzgesetzes - Verfahrens-Richtlinien zum Denkmalschutzgesetz - vom 27. Juni 1984, GABl. 1984, 689 ff., Teilziff. 2.1 und 2.3). Die Denkmalschutzbehörden und das Landesdenkmalamt sind somit grundsätzlich gehalten, den Eintritt der gesetzlichen Zustimmungsfiktion durch fristgerechte Bearbeitung zu vermeiden oder gegebenenfalls die gesetzlich vorgesehene Fristverlängerung (§ 55 Abs. 1 Satz 5 2. Halbsatz LBO) zu beantragen. Die Baurechtsbehörde kann, wenn die Fiktionswirkung eintritt, die Baugenehmigung erteilen. Der Senat neigt zu der Ansicht, daß die Baurechtsbehörde nicht gehindert ist, die nach Ablauf der Frist erfolgte Versagung der Zustimmung zu berücksichtigen, wenn sie - wie im vorliegenden Fall - erkennt, daß die beteiligte Behörde keinesfalls eine positive Erklärung abgeben will. Es spricht auch viel dafür, daß der die Baugenehmigung begehrende Bürger sich auf die eingetretene Fiktion nicht berufen kann, da diese nur Bedeutung im Verhältnis der Behörden zueinander zukommen dürfte. Diese Fragen bedürfen aber für den vorliegenden Fall keiner abschließenden Klärung. Denn es muß nach den erkennbaren Umständen davon ausgegangen werden, daß die in dieser Vorschrift enthaltene Zweimonatsfrist gemäß § 55 Abs. 1 Satz 5 2. Halbsatz LBO - konkludent - verlängert wurde. Eine Verlängerung der Frist, die nach dem Gesetzeswortlaut keinen ausdrücklichen Antrag voraussetzt und auch stillschweigend gewährt werden kann, soll nur ausnahmsweise erfolgen, d.h. wenn besondere Gründe vorliegen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Prüfung durch die beteiligte Behörde längere Zeit in Anspruch nimmt. Das kann vor allem im Bereich des Denkmalschutzes in Betracht kommen, nämlich dann, wenn die Frage der Erhaltung eines Kulturdenkmals ein Gutachten mit Vergleichsberechnungen erforderlich macht (vgl. Sauter, LBO, 2. Aufl., RdNr. 21 zu § 55). Derartige besondere Gründe lagen hier - für die Beklagte als untere Baurechtsbehörde erkennbar - vor. Denn sie wußte, daß sie in ihrer Funktion als untere Denkmalschutzbehörde eine positive Erklärung innerhalb der vorgegebenen Frist nicht abgeben konnte, weil sie mit dem Landesdenkmalamt kein Einvernehmen erzielen konnte (§ 3 Abs. 3 Satz 2 DSchG), so daß die örtlich zuständige höhere Denkmalschutzbehörde (§ 3 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz DSchG) zur Entscheidung berufen war.

2. Ebenso wie das Verwaltungsgericht geht der Senat in Übereinstimmung mit der Auffassung der Behörden und der gutachterlichen Stellungnahmen der Sachverständigen davon aus, daß es sich bei dem von Maximilian Buck erbauten Gebäude B 8 in E um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 DSchG handelt.

Kulturdenkmale sind nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht. Die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal setzt danach ihre Denkmalfähigkeit und ihre Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 DSchG genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist sie, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 - NVwZ-RR 1989, 232/233).

Nach allgemeiner Auffassung ist der Begriff des Kulturdenkmals ein unbestimmter Rechtsbegriff wertenden Inhalts, dessen Anwendung uneingeschränkt der gerichtlichen Kontrolle unterliegt (Senatsurt. v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.). Angesichts der Schwierigkeit, Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit sachgerecht zu beurteilen, ist es zur Auslegung des Rechtsbegriffs in der Regel angebracht, daß sich das Gericht sachverständiger Beratung bedient. Dabei kann auch ein behördlicher Sachverständigengutachten verwendet werden. Nach dem Denkmalschutzgesetz (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 4 DSchG) ist in erster Linie das Landesdenkmalamt als Landesoberbehörde für den Denkmalschutz berufen, sachkundige Stellungnahmen zur Schutzwürdigkeit eines Kulturdenkmals abzugeben (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.). Es bestehen deshalb keine Bedenken, für die Frage, ob es sich bei dem vorliegenden Gebäude um ein Kulturdenkmal handelt, die gutachtlichen Äußerungen des Konservators vom Landesdenkmalamt und der Leiterin der Listeninventarisation beim Landesdenkmalamt, zu verwerten.

Die Denkmalfähigkeit einer Sache kann nur aus den gesetzlichen Schutzgründen hergeleitet werden. Neben den in § 2 Abs. 1 DSchG abschließend aufgeführten wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen kommen weitere Gründe nicht in Betracht (Urt. d. Senats v. 10.5.1988, a.a.O.).

Im vorliegenden Fall hat das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen, daß sich die Schutzfähigkeit des Gebäudes auf wissenschaftliche und künstlerische Gründe stützen läßt.

Wissenschaftliche Gründe erlauben die Annahme eines Kulturdenkmals, wenn eine Sache für die Wissenschaft oder einen Wissenschaftszweig von Bedeutung ist, wie z.B. für die Geschichts- und Sozialwissenschaften typische Siedlungsarten als Ausdruck bestimmter Einstellungen, Lebensweisen und Entwicklungen. Im Vordergrund dieses Schutzmerkmals steht die dokumentarische Bedeutung einer Sache für die Wissenschaft, weil sie den bestimmten Wissensstand einer geschichtlichen Epoche bezeugt. Im übrigen können wissenschaftliche Gründe auch dann anzunehmen sein, wenn die Sache als Gegenstand wissenschaftlicher Forschung in Betracht kommt, doch muß unter diesem Gesichtspunkt, damit diese Bedeutungskategorie angesichts der prinzipiellen Unbegrenztheit wissenschaftlicher Fragestellungen einigermaßen feste Konturen behält, ein hinreichend konkretes Forschungsvorhaben erkennbar sein, welches das wissenschaftliche Interesse an der Sache zu begründen vermag (Senatsurt. v. 10.5.1988, a.a.O., m.w.N.).

Nach den gutachterlichen Äußerungen der beiden Sachverständigen ließ der "Oberamtswundarzt" Dr. U im Jahre 1876 sein Wohnhaus an der straße in als erstes Gebäude außerhalb des Stadtbereiches auf dem jenseitigen Ufer des Schmiechflusses von dem Baumeister Maximilian Buck errichten. Bei dem in exponierter Lage erstellten Gebäude handelt es sich um den Typus der Vorstadtvilla in klassizistischer Formensprache, der Anfang des 19. Jahrhunderts bei der frühen Bebauung außerhalb der historischen Stadtgefüge durch die wohlhabenden Bürger aufkam und sich lange Zeit hielt. Die Architektur des zweigeschossigen Gebäudes mit Kniestock und flachem Pyramidendach ist charakterisiert durch seine ruhige kubische Grundform über quadratischem Grundriß. Zu dieser Bauform tritt eine streng klassizistisch aufgebaute Fassadengliederung mit Bandrustika, wobei insbesondere an der Fassade die plastische Ornamentik der Fensterbedachungen hervorzuheben ist. Dieser Typus der Vorstadtvilla entspricht den repräsentativen Ansprüchen der hervorgehobenen Stellung des wohlhabenden Bürgertums und hat damit in architekturgeschichtlicher und sozialwissenschaftlicher Hinsicht dokumentarische Bedeutung für bestimmte Lebenseinstellungen und Lebensweisen. Ein weiterer Aspekt ist ein biographischer im architekturgeschichtlichen Zusammenhang. Der Baumeister des Gebäudes, Maximilian Buck, gilt als der bedeutendste Vertreter der Baumeisterfamilie Buck, die in und Umgebung Bedeutung erlangt hat. Das Gebäude stellt eines seiner besterhaltenen Werke in und Umgebung dar. Es war in diesem Zusammenhang Gegenstand eines Vortrags sowie Gegenstand einer Magisterarbeit im Fachbereich Kunstgeschichte an der Universität München. Beides sind konkrete Forschungsvorhaben, die ein wissenschaftliches Interesse am Gebäude belegen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß es sich hierbei um abgeschlossene Forschungsvorhaben handelt. Denn für das Kriterium der Konkretheit des Forschungsvorhabens, welches die Funktion der Eingrenzung hat, kann es nur auf die Konkretheit der Fragestellung ankommen, unter der sich ein Projekt mit dem Gebäude beschäftigt. Diese besteht aber auch nach dem Abschluß bestimmter Arbeiten weiterhin fort.

Soweit die künstlerische Bedeutung für die Denkmalfähigkeit ausschlaggebend ist, verlangt dieses Merkmal eine gesteigerte ästhetische oder gestalterische Qualität (Urteile d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.; - 1 S 525/87 -, NVwZ-RR 1989, 238/239). Diese ist gegeben, wenn Sachen das ästhetische Empfinden in besonderem Maße ansprechen oder zumindest den Eindruck vermitteln, daß etwas nicht Alltägliches oder eine Anlage mit Symbolgehalt geschaffen worden ist (BVerwG, Urt. v. 24.6.1960, BVerwGE 11, 32), wenn ihnen exemplarischer Charakter für eine bestimmte Stilrichtung oder für das Werk eines Künstlers beizumessen ist (Urt. d. Senats v. 14.10.1975 - 1 S 865/74 -, BWVwPr 1976, 84 - Schwabenhaus -) oder wenn sich Form und Funktion eines Bauwerks in besonders gelungener Weise entsprechend (OVG Berlin, Urt. v. 10.5.1985, NVwZ 1986, 239). Hierbei ist der gegenwärtige bauliche Erhaltungszustand ohne Einfluß auf die Beurteilung (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.; Urt. d. Senats v. 10.10.1989 - 1 S 736/88 -, VBlBW 1990, 182).

Nach den Feststellungen der Sachverständigen besitzt das Gebäude im vorliegenden Fall eine strenge, klassizistisch aufgebaute Fassadengliederung mit Bandrustika, bossierten Eckquadern, Stockwerk- und Brüstungsgesimsen. Besonders hervorzuheben ist an der Fassade die plastische Ornamentik der Fensterbedachungen mit ihren Palmetten und Ranken sowie die der Felder zwischen den kleinen querrechteckigen Fenstern des niedrigen Attikageschosses, wo ein schmuckvolles Flechtornament teils um Rosetten, teils um kleine Büsten geführt ist. Dies alles spricht dafür, wovon der Senat sich auch bei der Augenscheineinnahme überzeugt hat, daß die Fassade des Gebäudes das ästhetische Empfinden in besonderem Maße anspricht, wobei der schlechte bauliche Zustand insgesamt in diesem Zusammenhang außer acht zu lassen ist. Hinzu kommt, daß sich die klassizistische Form mit der reichen Fassadengliederung und die Funktion des zu Repräsentationszwecken errichteten Wohnhauses in besonders gelungener Weise entsprechen.

Heimatgeschichtliche Gründe dürften hingegen nicht für die Erhaltung des Gebäudes sprechen. Der Schutzgrund der heimatgeschichtlichen Bedeutung ist im wesentlichen dadurch gekennzeichnet, daß durch das Schutzobjekt (heimat)geschichtliche Entwicklungen anschaulich gemacht werden, daß ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter "Erinnerungswert" beizumessen ist oder daß es einen im Bewußtsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt. Entscheidend ist auch hier der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.; Urt. d. Senats v. 10.10.1989, a.a.O.). Bei der Beurteilung dieses Kriteriums ist auf das Bewußtsein des für die Regionalgeschichte aufgeschlossenen Teils der Bevölkerung abzustellen (Strobl/Majocco/Birn, Denkmalschutzgesetz für Baden-Württemberg, § 2 RdNr. 21).

Zwar ist das Gebäude - wie oben ausgeführt - als Dokument für die regionale Architekturentwicklung anzusehen und damit architekturgeschichtlich und sozialwissenschaftlich interessant. Das Schutzobjekt macht jedoch darüber hinaus keine besondere heimatgeschichtliche Entwicklung anschaulich. Auch als Wirkungsstätte namhafter Personen oder Schauplatz besonderer historischer Ereignisse kommt es nicht in Betracht, denn außer dem Namen des regional bekannten Bauherrn und Bewohners ist nichts dieser Art bekannt geworden.

Soweit die Sachverständigen darauf hinweisen, daß der Bau auch für die städtebauliche Lösung im übergeordneten Raum dokumentarische Bedeutung besitze, läßt sich damit selbständig den Denkmalwert einer Sache nicht begründen. Städtebauliche und stadtbildpflegerische Werte können die Denkmaleigenschaft nur mittelbar begründen, wenn sie für eines der drei Begriffsmerkmale wissenschaftlich, künstlerisch oder heimatgeschichtlich von unterstützender Bedeutung sind (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 524/87 -, a.a.O.; Strobl u.a., § 2 RdNr. 22). Die städtebauliche Komponente des Repräsentationsbaues am Fluß außerhalb der geschlossenen Ortschaft hat danach aber unterstützende Bedeutung für die oben dargelegten wissenschaftlichen Gründe.

3. Die Erhaltung des Gebäudes liegt, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, auch im öffentlichen Interesse. Dieses (selbständige) Tatbestandsmerkmal des Denkmalbegriffs setzt voraus, daß die Denkmaleigenschaft einer Sache und die Notwendigkeit ihrer Erhaltung in das Bewußtsein der Bevölkerung oder mindestens eines breiten Kreises von Sachverständigen eingegangen sind. Aufgrund der Korrektivfunktion des Merkmals des öffentliches Interesses bedarf es im Blick auf das konkrete Schutzobjekt einer Bewertung des Ranges seiner denkmalpflegerischen Bedeutung. Dabei ist in erster Linie der "Seltenheitswert" zu berücksichtigen, der es rechtfertigen kann, aus einer Vielzahl vergleichbarer Objekte bestimmte Schutzobjekte als erhaltungswürdig herauszuheben. Daneben sind in die insoweit gebotene Abwägung der (ausschließlich) denkmalpflegerischen Interessen untereinander und gegeneinander vor allem der dokumentarische und exemplarische Wert des Schutzobjekts, sein Alter, das Maß seiner Originalität und Integrität sowie ganz allgemein das konkrete Gewicht der einschlägigen Schutzgründe einzustellen. Der Erhaltungszustand ist für die Abwägung nur insoweit von Belang, als das öffentliche Erhaltungsinteresse regelmäßig entfallen wird, wenn das Gebäude nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern - sozusagen als Kopie des Originals - nur noch rekonstruiert werden könnte (Urt. d. Senats v. 10.5.1988, a.a.O.; Moench, NVwZ 1988, 304/306 m.w.N.).

Aufgrund der Gutachten des Architekten und der Bauingenieure und ist davon auszugehen, daß wesentliche denkmalbedeutsame Teile erhalten werden können. Der Senat geht auch davon aus, daß die denkmalpflegerische Bedeutung des Gebäudes beachtlich ist. Das Gebäude B straße ist als eines der wenigen Exemplare des Werks eines bestimmten Baumeisters und als Ausdruck der gestalterischen Komposition von Stil und Lage als Mittel der Repräsentation der Stellung des Bauherrn in seiner Umgebung von exemplarischem Wert. Insbesondere hat es aber in sozialwissenschaftlicher Hinsicht dokumentarische Bedeutung für bestimmte Einstellungen und Lebensweisen. Es ist darüber hinaus eines der besterhaltenen Werke des Baumeisters Maximilian Buck in der Umgebung, wie aus den gutachterlichen Stellungnahmen hervorgeht. Daß seine Bedeutung eine eher regionale ist, steht der Einstufung als Denkmal von einigem Rang nicht entgegen. Die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen würden auch nicht zu einer völligen Rekonstruktion des Gebäudes führen. Wenngleich ein nicht geringer Anteil an Originalsubstanz im Hinblick auf den Fassadenschmuck nicht oder nur mit hohem Aufwand zu erhalten sein wird, so können doch nach den vorliegenden Gutachten die schmückenden und gliedernden Teile, auf die sich die Denkmalfähigkeit bezieht, zum großen Teil gesichert werden.

Allerdings kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Notwendigkeit seiner Erhaltung in das Bewußtsein der Bevölkerung von E eingegangen ist. Der Senat teilt aber die Auffassung des Verwaltungsgerichts, daß ein breiter Kreis von Sachverständigen, hätte er sich mit dem Gebäude befaßt, vernünftigerweise dessen Denkmaleigenschaft und die Notwendigkeit seiner Erhaltung bejahen würde. Entscheidend ist nicht, wieviele Sachverständige sich konkret für die Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes ausgesprochen haben, sondern ob die Gründe für die Erhaltungswürdigkeit so offensichtlich hervortreten, daß diese nicht nur eingeschränkt und von einzelnen Sachverständigen, sondern uneingeschränkt von der großen Mehrheit der Sachverständigen bejaht werden müßten. Davon ist hier auszugehen. Im vorliegenden Fall haben sich mehrere Sachverständigen vom Landesdenkmalamt in einer für den Senat nachvollziehbaren Weise für die Erhaltung des Gebäudes ausgesprochen. Daneben befaßt sich eine Magisterarbeit im Fachbereich Kunstgeschichte an der Universität München unter anderem mit der Bedeutung dieses Hauses und setzt sich für dessen Erhaltung ein. Darüber hinaus ist das Gebäude in die E Denkmalliste aufgenommen. Auch wenn diesem Umstand keine konstitutive Bedeutung zukommen mag, so ist doch in einer Gesamtbetrachtung mit den übereinstimmenden gutachterlichen Äußerungen von der Erhaltungswürdigkeit des Gebäudes auszugehen.

4. Handelt es sich mithin bei dem Gebäude B straße in E um ein Kulturdenkmal, an dessen Erhaltung im Sinne des § 2 Abs. 1 DSchG ein öffentliches Interesse besteht, so ist die Versagung der Zustimmung zum Abbruch gleichwohl deshalb rechtswidrig, weil nach Sachlage die Erhaltung des Kulturdenkmals den Klägern nicht zuzumuten ist.

Allgemein ist anerkannt, daß die in § 6 Abs. 1 DSchG enthaltene Begrenzung der Erhaltungspflicht auf das Zumutbare auch bei der nach § 7 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 i.V.m. § 8 DSchG zu treffenden Ermessensentscheidung zu beachten ist. Das findet seinen rechtlichen Grund darin, daß die verfassungsrechtliche Gewährleistung des Eigentums durch Art. 14 Abs. 1 GG Beschränkungen der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals, sofern nicht die Voraussetzungen einer zulässigen Enteignung nach Art. 14 Abs. 3 GG, §§ 25 ff. DSchG gegeben sind, als Inhaltsbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nur im Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit erlaubt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.12.1985 - 5 S 2653/84 -, VBlBW 1987, 66; Senatsurt. v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.). Bejaht die Denkmalschutzbehörde die Eigenschaft eines Gebäudes als Kulturdenkmal, hat sie zu prüfen, ob die Versagung der Zustimmung unverhältnismäßig ist; diese Frage ist anhand einer objektiv-objektbezogenen Vergleichsberechnung sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen, der sich aufgrund der im Rahmen des § 2 Abs. 1 DSchG erforderlichen Interessenabwägung ergibt. Aus der gebotenen objektiven Betrachtungsweise folgt auch, daß es auf die Art des Erwerbs und auf die Kenntnis des Erwerbers von der Denkmaleigenschaft des Gebäudes bei der Frage der Zumutbarkeit grundsätzlich nicht ankommen kann. In aller Regel wird eine wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig sein, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können. In diesem Zusammenhang ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer - ungeachtet finanzieller Folgelasten - überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es "nur noch Denkmal" ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei ist anerkannt, daß es insoweit nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in bezug auf das Schutzobjekt ankommt. Dies bedeutet, daß der Eigentümer nicht sonstiges Eigentum oder Vermögen für den Erhalt eines Kulturdenkmals opfern und auf Dauer zuschießen muß. Weiterhin sind verbindlich zugesagte staatliche Zuschüsse und mit der Erhaltung des Denkmals einhergehende steuerliche Vorteile für die anzustellende Kosten-Nutzen-Analyse von Belang (OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, NJW 1986, 1892; Urt. d. Senats v. 10.5.1988, a.a.O., m.w.N.). Im übrigen sind die mit der Erhaltung des Bauwerks verbundenen "Folgelasten" bei der Zumutbarkeit einer Versagung der Abbruchsgenehmigung zu berücksichtigen. Auszugehen ist davon, daß der Eigentümer bei Versagung der Abbruchsgenehmigung zwangsläufig und kraft Gesetzes mit der grundsätzlichen Erhaltungspflicht (§ 6 DSchG) belastet ist. Läßt sich bereits im Verfahren über die Abbruchsgenehmigung abschätzen, daß das Kulturdenkmal in seinem bisherigen Zustand nicht auf Dauer sinnvoll genutzt werden kann und deshalb im Falle seiner Erhaltung erhebliche Aufwendungen erfordert, ist dieser Erhaltungsaufwand bei der Entscheidung darüber zu berücksichtigen, ob die Versagung der Abbruchsgenehmigung dem Eigentümer zuzumuten ist. Dadurch wird die Wirksamkeit des Denkmalschutzes nicht beeinträchtigt. Der Denkmalschutzbehörde bleibt es unbenommen, die Zumutbarkeit durch Zusicherung entsprechender Zuschüsse herzustellen oder trotz Unzumutbarkeit des Abbruchs für den Eigentümer die Zustimmung zu versagen, sofern sie bei ihrer Ermessensentscheidung die enteignende Wirkung nicht verkennt und die Enteignungsvoraussetzungen gegeben sind (Senatsurt. v. 10.5.1988, a.a.O.).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die Erhaltung des Gebäudes den Klägern wirtschaftlich nicht zumutbar. Zwar ist nicht davon auszugehen, daß schon die Erhaltung des Gebäudes in seiner Substanz den Klägern nicht zumutbar ist. Denn das Gebäude wird auch im jetzigen unsanierten Zustand zu Wohn- und Bürozwecken und als Werkstatt genutzt. Die Fortführung dieser - planungsrechtlich zulässigen - Nutzung ist den Klägern auch zumutbar. Von der Funktionslosigkeit des Gebäudes kann daher keine Rede sein. Da das Gebäude auf Dauer in diesem Zustand jedoch nicht genutzt werden kann und daher im Falle seiner Erhaltung erhebliche Aufwendungen erfordert, sind die damit verbundenen "Folgelasten" in die gebotene Vergleichsberechnung einzustellen.

Eine Veräußerung des Grundstücks zur Abwendung der Folgelasten durch die Kläger an einen erhaltungswilligen Dritten kommt nach Lage der Dinge als zumutbare Alternative nicht in Betracht. Eine Veräußerung des Grundstücks wäre allenfalls dann zumutbar, wenn die konkrete Aussicht des Erwerbs durch einen zur Erhaltung bereiten Käufer zu einem angemessenen Kaufpreis bestünde (Urt. d. Senats v. 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, a.a.O.). Zwar vertritt das Regierungspräsidium die Ansicht, daß mit Sicherheit ein erhaltungswilliger Erwerber für das Gebäude gefunden werden könne, wenn der Kaufpreis sich etwa in der Größenordnung bewege, in der die Kläger das Grundstück erworben haben (DM 300.000,--). Auch dem Senat erscheint nicht von vornherein ausgeschlossen, daß das Gebäude auch in seinem gegenwärtigen, aber immerhin nutzbaren Zustand einen auf Erhaltung zielenden Markt hat. Da jedoch ein konkretes Angebot eines zur Sanierung bereiten Käufers nicht vorliegt, kann die Zumutbarkeit der Erhaltung nicht mit der rein theoretischen Möglichkeit seiner Veräußerung im jetzigen Zustand begründet werden.

Die danach anzustellende Vergleichsberechnung zwischen Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten einerseits mit den möglichen Nutzungserträgen andererseits ergibt, daß den Klägern die für die Erhaltung des Gebäudes erforderlichen Aufwendungen nicht zugemutet werden können.

Bei der Ermittlung der Kosten einer grundlegenden Sanierung des Gebäudes geht der Senat nach der von der Beklagten im Berufungsverfahren vorgelegten Tragwerksuntersuchung des Dipl.-Ing. vom 4.1.1993 davon aus, daß eine Nachgründung der Süd- und Westwand erforderlich ist. Zu diesem zwischen den Beteiligten bislang umstrittenen Punkt hat der vom Landesdenkmalamt hinzugezogene Sachverständige die Auffassung der Kläger bestätigt, daß eine Sicherung der Fundamente und Verfestigung des Baukörpers erforderlich sei. Er gelangt in seiner Tragwerksuntersuchung zu dem Ergebnis, daß die Rißbilder der Süd- und Westfassade, die Verformungen und Risse im Haus um die Süd- West-Ecke und das Ablösen der Querwände von der Westfassade ein Nachsetzen des Hauses mit zunehmender Größenordnung zur besagten Ecke hin zeigen. Diese Setzungen seien nicht abgeklungen; eine Mängelbeseitigung im Haus und an der Dachkonstruktion sei ohne eine Nachgründung der Süd- und Westwand sinnlos. Die Untersuchung des Ingenieurbüros beziffert die Kosten für diese Neugründung - und Absicherungs- sowie Unterfangungsarbeiten mit brutto DM 165.400,00. Diese Kosten sind bislang in keiner der vorgelegten Berechnungen und Begutachtungen berücksichtigt worden. Unter Zugrundelegung dieser (auch die Gutachten und berücksichtigenden) Begutachtung, gegen das die Kläger grundsätzliche Einwände nicht erhoben haben, ergibt die gewerkebezogene Kostenermittlung nach Massen und zeitgemäßen Einzelpreisen des Dipl.-Ing. für die Instandsetzung des Gebäudes B straße in E reine Rohbaukosten (einschließlich der oben genannten Unterfangungskosten) in Höhe von brutto 427.117,00 DM; er rechnet dazu indexierte Ausbaukosten gemäß der Aufstellung des Architekten S vom 26.1.1989 mit 609.958,00 DM. Da diese der Kostenzusammenstellung des Architekten entnommenen Werte im Gegensatz zu den Werten des Dipl.-Ing. sich netto verstehen und deshalb um die Mehrwertsteueranteile erhöht werden müssen (Erhöhung der Ausbaukosten um 15 %), betragen daher die Sanierungskosten für den Ausbau des Gebäudes inklusive Mehrwertsteueranteile 701.451,70 DM. Bei einem zusätzlichen Ausbau von Dachgeschoß und Untergeschoß geht der Dipl.-Ing. unter Zugrundelegung des Gutachtens des Dipl.-Ing. vom 12.5.1992 von Ausbaukosten in Höhe von insgesamt 160.000,00 DM aus. Diesen Beträgen sind die Baunebenkosten, und hier vor allem die erforderlichen Architektenkosten, die sich auch nach der Auffassung der Vertreter des Landesdenkmalamtes nach der Honorarzone IV berechnen, hinzuzuaddieren. Die Baunebenkosten einschließlich der Architektenkosten dürften allerdings von der Beklagten mit 100.000,00 DM zu niedrig angesetzt sein. Geht man von Gesamtsanierungskosten in Höhe von brutto 1.280.568,70 DM und damit netto 1.120.494,00 DM aus, so errechnet sich gemäß §§ 15 Ziff. 1 bis 9, 16 HOAI bei Anrechnung des Mindestsatzes und Einordnung in die Honorarzone IV (einschließlich dem bei einer Sanierung anfallenden 20 %igen Zuschlag gemäß § 24 HOAI sowie 15 % Mehrwertsteuer) ein Architektenhonorar in Höhe von 158.323,12 DM. Selbst wenn man die weiteren Baunebenkosten außer Betracht ließe, ergibt sich damit ein Gesamtsanierungskostenaufwand einschließlich des Ausbaus von Dachgeschoß und Untergeschoß in Höhe von ca. 1.446.000,00 DM. Zu diesem Ergebnis gelangt man auch, wenn man von dem Gutachten des Dipl.-Ing. ausgeht und die Kosten für den Architekten und für die Unterfangungsarbeiten hinzuschlägt. Auch wenn man von diesen Sanierungskosten nunmehr staatliche Zuschüsse des Landesdenkmalamtes in Höhe von 230.000,-- DM, die im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung verbindlich zugesagt waren, absetzen muß, so ergibt sich immer noch ein Sanierungsaufwand in Höhe von 1.216.000,00 DM.

Dieser Aufwand läßt sich in kein angemessenes Verhältnis zu dem Nutzen bringen, den die Kläger aus dem denkmalgerecht zu erhaltenden Gebäude zu ziehen vermögen.

Bei einem Zinssatz von 8,5 % würde die Finanzierung des Sanierungskapitals die Kläger jährlich 103.360,00 DM kosten. Zu berücksichtigen sind ferner die allgemein anfallenden Bewirtschaftungskosten (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 4.10.1984, NJW 1986, 1892, 1894), die die Kläger mit 20.868,44 DM angegeben haben. Da Bedenken gegen die dort eingestellten Positionen (Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietzinsausfallwagnis und Reparaturkostenrücklage) weder dem Grunde noch der Höhe nach bestehen, würden sich daher die jährlichen Kosten der Sanierung und Bewirtschaftung auf insgesamt 124.228,44 DM belaufen. Durch steuerliche Vorteile nach § 7 i EStG lassen sich diese Kosten zwar über einen Zeitraum von 10 Jahren jährlich um 10 % der um den Zuschuß reduzierten Sanierungskosten verringern. Bei einem durchschnittlichen Steuersatz von 30 % könnten die Kläger danach 37.380,00 DM jährlich an Steuern sparen. Weitere steuerliche Vorteile kämen gemäß § 9 EStG für die Bewirtschaftungskosten (20.868,44 DM) in Höhe von 6.260,-- DM in Betracht. Demgegenüber stünden bei einer Nutzfläche, die nach den unwidersprochenen Angaben der Kläger 348,2 qm beträgt, unter Einbeziehung des Ausbaus des Dachgeschosses und des Untergeschosses Mieterträge in Höhe von jährlich 41.44,32 DM. Selbst wenn dieser Mietertrag von den Klägern zu niedrig angesetzt sein sollte und sich unter Zugrundelegung der Angaben der Beklagten in der mündlichen Verhandlung zur Kostenmiete in E (für die Wohnnutzung bei Altbau zwischen 6,-- DM und 12,-- DM; für gewerbliche Nutzung ca. 15,-- bis 18,-- DM pro Quadratmeter) eher auf ca. 50.000,00 DM belaufen würde, verbliebe immer noch eine jährliche Unterdeckung von 30.600,00 DM, welche nicht aus dem Gebäude zu erwirtschaften wäre. Würde man die von der Beklagten vorgeschlagene Ausbaumöglichkeit des Dachgeschosses und Untergeschosses nicht miteinbeziehen, so würde sich die Rentierlichkeit des Gebäudes noch weiter verschlechtern. Eine Kostenmehrbelastung in dieser Höhe ist den Klägern aber im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums nicht mehr zumutbar.

5. Da die Beklagte bei der Versagung der Zustimmung zu dem Abbruchvorhaben der Kläger die rechtlichen Grenzen der Zumutbarkeit verkannt und infolge dessen das ihr eingeräumte Ermessen fehlerhaft ausgeübt hat, sind die angefochtenen Bescheide aufzuheben mit der Folge, daß die Beklagte über den Antrag der Klägerin unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden hat (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Eine Verpflichtung zur Erteilung der Abbruchsgenehmigung, wie vom Verwaltungsgericht ausgesprochen, kommt hingegen nicht in Betracht, denn auch bei Unzumutbarkeit der Erhaltung für den Eigentümer bleibt der Beklagten ein Ermessensspielraum zur Entscheidung. Wie dargelegt (s. o. 3), läßt sich ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des Gebäudes nicht verneinen, weshalb die Denkmalschutzbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat, ob sie die festgestellte unzumutbare Belastung der Kläger durch Zusage von weiteren Zuschüssen in entsprechender Höhe auszugleichen gedenkt oder ob sie ihre Zustimmung erteilt, weil ihr die Erhaltung gerade dieses Kulturdenkmals so viel nicht wert ist und sie die knapp bemessenen öffentlichen Mittel vorrangig zur Erhaltung anderer Kulturdenkmale einsetzen will, oder ob sie das öffentliche Erhaltungsinteresse höher bewertet und trotz Unzumutbarkeit die Genehmigung versagt mit der Konsequenz einer Entschädigung der Kläger nach § 24 DSchG oder ob sie gar eine Enteignung nach § 25 ff. DSchG in Betracht ziehen muß. Diese Entscheidung kann das Berufungsgericht nicht an ihrer Stelle treffen (§ 114 VwGO).