VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.06.1991 - 8 S 2110/90
Fundstelle
openJur 2013, 7784
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1. Zur Auslegung einer Baulast.

2. Eine Reithalle kann einem landwirtschaftlichen Betrieb mit Pensionspferdehaltung dienen.

3. Eine einem gemäß § 35 Abs 1 S 1 BauGB privilegierten Vorhaben entgegenstehende Verunstaltung des Landschaftsbildes kann nur angenommen werden, wenn es sich um eine wegen ihrer Schönheit und Funktion besonders schutzwürdige Umgebung oder um einen besonders groben Eingriff in das Landschaftsbild handelt; bloße nachteilige Veränderungen oder Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes können dagegen ein solches Vorhaben nicht unzulässig machen (im Anschluß an VGH Bad-Württ, Urteil vom 9.12.1983 - 5 S 1599/83 -).

Tatbestand

Der Kläger ist Inhaber eines im Außenbereich gelegenen land- und forstwirtschaftlichen Betriebs mit Sägerei und Pensionspferdehaltung. Er begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Erstellung einer Reithalle mit Stallungen sowie die nachträgliche Baugenehmigung für eine bereite erstellte Pferdebewegungshalle (Musterhalle) auf dem Grundstück Flst. Nr. ... der Gemarkung H im Gemeindegebiet der Beklagten.

Die landwirtschaftliche Hofstelle des Klägers (H) liegt im Kreuzungsbereich der Landesstraße ... und der Kreisstraße ... . Im Westen werden die Grundstücke durch die Ha begrenzt, die nördlich der vorhandenen Gebäude einen Mäander bildet. Die Wohngebäude sind zur K ... hin orientiert. Hinter diesen Gebäuden zurückgesetzt befinden sich die Stall- und Scheunengebäude. Das Hauptökonomiegebäude überragt mit einer Höhe von ca. 17 m deutlich alle anderen Gebäude der Hofstelle. Die Pferdebewegungshalle ist in unmittelbarer Nähe der Ha errichtet worden und weist eine Firsthöhe von ca. 7 m auf. Die Grundstücke des Klägers werden ungefähr in der Mitte zwischen der L ... und der Ha durch einen Triebwerkskanal durchschnitten. Auf dem zwischen dem Kanal und der L ... gelegenen Grundstück Flst. Nr. ... liegt der Reitplatz des Reit- und Fahrvereins A-Sch. Dieser Teil des Grundstücks ist vom Kläger auf die Dauer von 25 Jahren an den Reitverein verpachtet. Der Reitplatz wurde dem Reitverein nachträglich durch Baugenehmigung vom 21. 9. 1984 genehmigt. Das Gelände fällt von der L ... zum Triebwerkskanal und weiter zur Ha leicht ab.

In einem öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 30. 5. 1984 zwischen dem Reit- und Fahrverein A-Sch und der Beklagten verzichtete der Reitverein auf die Errichtung weiterer Hochbauten zum Reitplatz H und verpflichtete sich, hierüber keine Bauanträge zu stellen (§ 1 des Vertrages). Gleichzeitig übernahm der Kläger als Eigentümer der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... gegenüber der Baurechtsbehörde die Verpflichtung, "keine Hochbauten im Zusammenhang mit dem Reitplatz (Reithalle, Vereinsheim o. ä.) auf o. g. Grundstücken zu errichten bzw. auf eine Antragstellung dafür zu verzichten. Evtl. Mehrkosten bei der Unterhaltung der Ha aus dem Reitplatzbau werden von mir übernommen". Diese Baulast wurde am 30. 5. 1984 im Baulastenverzeichnis unter Nr. 860/84 eingetragen.

Der Kläger errichtete im Jahr 1986 ohne Baugenehmigung eine sogenannte Musterhalle mit den Ausmaßen 11 m auf 13 m, in der eine Pferdeführmaschine ("Allgäuer Pferdeknecht") aufgestellt ist. Während die Halle ursprünglich den Kunden des Sägereibetriebes zur Besichtigung dienen sollte, wird sie nunmehr auch im Zusammenhang mit der Pensionspferdehaltung genutzt. Am 8. 1. 1987 beantragte der Kläger bei der Beklagten hierfür eine Baugenehmigung.

Am 1. 9. 1988 beantragte der Kläger zusätzlich die Baugenehmigung zur Errichtung einer Reithalle mit Stallungen. Diese Halle soll nördlich der Hofstelle im Bereich zwischen der Ha und dem Kanal errichtet werden. Die Halle hat die Ausmaße von 41,60 m x 28 m. Für die Stallungen ist ein Teil von 41,60 m auf 6 m vorgesehen. Die Traufhöhe der Halle beträgt 4,70 m und die Firsthöhe 9,50 m. Die angebauten Stallungen erhalten ein abgeflachtes Dach mit einer Höhe zwischen 2,30 m und 3,13 m. Zusammen mit den in den bisher vorhandenen Stallungen untergebrachten 14 Pferden soll die Pensionspferdehaltung auf insgesamt 25 Pferde erweitert werden. Der Kläger bewirtschaftete z. Zt. der Antragstellung ca. 6 ha eigene landwirtschaftliche Nutzfläche. Weitere Grünflächen von ca. 4 ha können vom Kläger auf die Dauer von zehn Jahren gepachtet werden. Mit Schreiben vom 15. 4. 1988 legte der Kläger zur Erstellung der Reithalle ein Wirtschaftlichkeitsgutachten von Dipl.-Ing.agrar R vor.

Mit Bescheid vom 4. 11. 1988 lehnte die Beklagte die Anträge auf Baugenehmigung ab. Zur Begründung wurde im wesentlichen ausgeführt, nach dem Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs könnten nicht beide Vorhaben ausgeführt werden. Da der Bauherr nicht mitgeteilt habe, welches Bauvorhaben er verwirklichen wolle, habe er kein Sachbescheidungsinteresse. Im übrigen sei derzeit die eigene Futtergrundlage nicht nachgewiesen.

Den gegen die ablehnenden Bescheide eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium T mit Widerspruchsbescheid vom 19. 7. 1989, zugestellt am 2. 8. 1989, zurück mit der Begründung, bei beiden Vorhaben handle es sich um unzulässige Eingriffe im Sinne von §§ 10 und 11 NatSchG, die auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Es komme zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Die H mit den bestehenden Wohngebäuden und Nebenanlagen trete als einheitliches Ensemble in Form einer geschlossenen Hofanlage in Erscheinung. Sie füge sich in dem naturnahen H-tal harmonisch und in einer angemessenen Dimension als landwirtschaftlicher Hof und Sägebetrieb in die Landschaft ein. Dieses Hofensemble werde durch die Dimension und die Firstausrichtung der Reithalle in dieser exponierten Lage in der Mäanderschlinge völlig zerstört. Die Reithalle werde als dominierendes Gebäude den Charakter der gesamten Hofanlage völlig verändern. Ähnliches gelte für die Musterhalle. Die bebauungsrechtliche Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB könne sich insofern nicht gegen die Bestimmungen des Naturschutzgesetzes durchsetzen.

Am 1. 9. 1989 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben mit dem Antrag, unter Aufhebung der ergangenen Bescheide die Beklagte zu verpflichten, die beantragten Baugenehmigungen zur Erstellung einer Musterhalle und einer Reithalle auf dem Grundstück Flst. Nr. ... der Gemarkung H zu erteilen, hilfsweise, unter Aufhebung der entgegenstehenden Bescheide die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Erstellung einer Reithalle auf dem Grundstück Flst. Nr. ... der Gemarkung H zu erteilen. Er hat geltend gemacht: Die geplanten Gebäude fügten sich sowohl vom Zweck als auch von der Lage her in die bisherige Bebauung ein. Selbst wenn man von einem Eingriff nach den Vorschriften des Naturschutzgesetzes ausgehe, wäre dieser ausnahmsweise zulässig, da er durch geeignete Ausgleichsmaßnahmen kompensiert werden könne. Von einer besonders schwerwiegenden Beeinträchtigung des Landschaftsbildes könne im vorliegenden Fall nicht die Rede sein. Die Privilegierung setze sich gegenüber der jedem Außenbereichsvorhaben immanenten Beeinträchtigung durch. An anderer Stelle könne er sein Vorhaben nicht verwirklichen. Er und seine Familie seien zur Sicherung ihrer Existenzgrundlage dringend auf den Ausbau der Pensionspferdehaltung angewiesen. Die Baulasterklärung vom 30. 5. 1984 habe allein die Maßnahme des Reit- und Fahrvereins betroffen. Der Reitverein sollte daran gehindert werden, weitere Baumaßnahmen zu errichten. Keinesfalls hätte er jedoch in seiner landwirtschaftlichen Betätigung eingeschränkt werden sollen.

Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt und Zweifel geäußert, ob die vom Kläger betriebene Pensionspferdehaltung die Annahme eines landwirtschaftlichen Betriebes im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB rechtfertige.

Mit Urteil vom 19. 7. 1990 hat das Verwaltungsgericht nach Einnahme eines Augenscheins die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Den begehrten Baugenehmigungen stehe die vom Kläger in der Baulasterklärung vom 30. 5. 1984 übernommene Verpflichtung entgegen. Die vom Kläger behauptete Einschränkung seiner Verpflichtung bestehe in diesem Umfang nicht. Es sollten nicht nur potentielle weitere Baumaßnahmen des Reit- und Fahrvereins im Zusammenhang mit der damaligen Reitplatzerrichtung verhindert werden, sondern auch der Kläger sollte gehindert werden, weitere Hochbauten im Zusammenhang mit dem Reitplatz zu errichten. Ansonsten hätte sich die Beklagte auch mit der mit dem Reitverein getroffenen Vereinbarung begnügen können. Zum damaligen Zeitpunkt seien die möglichen Auswirkungen auf den landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers nicht gesehen worden. Weder die Aufgabe des Sägewerks noch die Verlagerung der damals nebenerwerblichen Pferdezucht auf die Pensionspferdehaltung hätten im Raum gestanden. Bei den vom Kläger geplanten Bauvorhaben handle es sich um "Hochbauten im Zusammenhang mit dem Reitplatz". Eine Errichtung der beabsichtigten Bauvorhaben würde daher der Baulasterklärung zuwiderlaufen. Eine Anfechtung der Baulasterklärung wegen Irrtums scheide im vorliegenden Fall aus. Bisher habe die Baubehörde auch nicht auf die Baulast verzichtet. Ob dem Kläger ein Löschungsanspruch zustehe, bedürfe in diesem Verfahren keiner Entscheidung. Die Vorhaben des Klägers seien auch planungsrechtlich unzulässig. Aufgrund der Ausführungen von Oberlandwirtschaftsrat G in der mündlichen Verhandlung könne davon ausgegangen werden, daß jedenfalls die geplante Reithalle dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers diene. Zu der im Eigentum des Klägers stehenden Futterfläche von ca. 6 ha und weiteren hinzuzupachtenden 4 ha Grünfläche könnten die weiter erforderlichen 2 ha ohne weiteres hinzugepachtet werden. Dem landwirtschaftlichen Betrieb diene jedoch nicht die Muster- bzw. Pferdebewegungshalle, da ein vernünftiger Landwirt diese nicht errichten würde. Es sei technisch möglich, den Pferdeführapparat in die Reithalle zu integrieren. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beider Vorhaben sei jedoch zu verneinen, da öffentliche Belange im Sinne des Naturschutzes und bezüglich der Aufgabe der Landschaft als Erholungsgebiet entgegenstünden bzw. beeinträchtigt würden. Die Errichtung der Reithalle würde zu einem besonders groben Eingriff in das Landschaftsbild führen. Auch die Musterhalle bzw. Pferdebewegungshalle beeinträchtige naturschutzrechtliche Belange, weil durch das dichte Heranrücken an das Ufer der Ha, eine empfindliche und nachhaltige Störung der landschaftstypischen Einheit von naturnahem Gewässerlauf und extensiven Nutzungen in der Talsohle zu erwarten sei.

Gegen dieses ihm am 11. 8. 1990 zugestellte Urteil hat der Kläger am 3. 9. 1990 Berufung eingelegt. Er beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 19. Juli 1990 - 2 K 1145/89 - zu ändern, den Bescheid der Beklagten vom 4. November 1988 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T ... vom 19. Juli 1989 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragten Baugenehmigungen zu erteilen.

Er macht geltend: Die Baurechtsbehörden hätten die Ablehnung der Baugenehmigungen nicht auf die Baulasterklärung vom 30. 5. 1984 gestützt. Diese Ermessensentscheidung sei vom Gericht zu respektieren und stehe daher der Zulässigkeit der Vorhaben nicht entgegen. Im übrigen hätten die Baulasterklärungen nicht den vom Verwaltungsgericht zugrundegelegten Inhalt. Diese Baulast sollte nämlich nicht seinen landwirtschaftlichen Betrieb tangieren. Bei der damaligen Unterzeichnung sei davon gesprochen worden, daß z. B. eine Bewegungshalle für Pferde, die er evtl. im Rahmen der damals betriebenen Pferdezucht benötige, von der Baulast nicht berührt würden. Die Baulast könne auch nicht losgelöst von der damals bestehenden Rechtslage gesehen werden. Die Pensionspferdehaltung sei damals vom Begriff der Landwirtschaft nicht erfaßt gewesen. Die Baulast sei im Zusammenhang mit dem nichtprivilegierten Reitplatz zu sehen. Soweit er nunmehr die Durchführung seines privilegierten Bauvorhabens beanspruche, habe diese Baulast hierauf keine Auswirkungen. Zwischenzeitlich habe er gegenüber der Baurechtsbehörde einen Verzichtsanspruch geltend gemacht, der im Rahmen dieses Verfahrens zu überprüfen sei. Vorsorglich fechte er die Baulasterklärung wegen arglistiger Täuschung an, da ihm zugesichert worden sei, der Ausbau seines landwirtschaftlichen Betriebes sei von der Baulasterklärung nicht tangiert. Außerdem habe er auch Anspruch auf eine Befreiung von der Baulast, da die Einhaltung der Verpflichtung zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Die Reithalle diene dem landwirtschaftlichen Betrieb, da sie zur Sicherung der Einkommenskomponente aus der Pensionspferdehaltung notwendig sei, wie sich aus dem Gutachten R ergebe. Einige der bisherigen Kunden seien bereits abgewandert, um ihre Pferde dort in Pension zu geben, wo eine Reithalle eine optimale Betreuung der Pferde gewährleiste. Das Verwaltungsgericht habe die nach § 35 BauGB erforderliche Abwägung nicht vorgenommen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß die Reithalle als dominierendes Gebäude künftig in Erscheinung trete, da die Halle aus Süden von den vorhandenen Hofgebäuden und aus Richtung Nordwesten wegen des Baumsaumes entlang der Ha nicht einsehbar sei. Die Reithalle liege auch nicht in exponierter Lage, da das Gelände leicht abfalle und aus Osten zunächst der genehmigte Reitplatz in Erscheinung trete. Von einem besonders groben Eingriff in das Landschaftsbild könne nicht gesprochen werden. Durch die Erweiterung der Bepflanzung am Kanal könne eine evtl. eintretende geringfügige Störung vermieden werden. Die Baugenehmigung hätte daher unter bestimmten Auflagen erteilt werden müssen. Das Verwaltungsgericht habe auch seine familiäre Situation und das Interesse an der Existenz der Hofanlage nicht ausreichend gewichtet.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie macht geltend: Die Baulast stehe den Bauvorhaben des Klägers entgegen, da es deren Ziel gewesen sei, eine Ausdehnung der reiterlichen Tätigkeit zu verhindern. Zum damaligen Zeitpunkt sei mit einer Änderung der Rechtslage zugunsten der Pensionspferdehaltung nicht zu rechnen gewesen, weshalb auch keine Veranlassung bestanden habe, hierüber eine Aussage zu machen. Trotz der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bestünden weiterhin Zweifel, ob der Kläger die überwiegende geeignete Futtergrundlage nachweisen könne. Die vom Kläger nunmehr weiter anzupachtenden Grünflächen von ca. 2 ha würden von der Hofstelle ca. 8 bis 10 km entfernt liegen. Bei dieser Entfernung sei eine wirtschaftliche Bearbeitung nicht mehr möglich. Es sei nicht sichergestellt, daß nach Errichtung der Reithalle auch die übrigen Privilegierungsvoraussetzungen erfüllt werden. Die dienende Funktion der Musterhalle mit Pferdeführmaschine sei auf jeden Fall zu verneinen, da die geplante Reithalle die gleiche Funktion erfüllen könne. Entscheidend sei aber, daß durch beide Vorhaben naturschutzrechtliche Belange beeinträchtigen würden. Insofern könne auf die Ausführungen der Bezirksstelle für Naturschutz und Landschaftspflege Bezug genommen werden. Bereits der unter erheblichen Bedenken genehmigte Reitplatz beeinträchtige das Bild dieser Tallandschaft. Käme jetzt noch die Reithalle hinzu, so wäre für jeden Betrachter, der auch nur ein geringes Aufnahmevermögen für landschaftliche Harmonie habe, eine nicht wieder gutzumachende Störung dieser noch naturnahen Landschaft gegeben.

Das beigeladene Land stellt keinen Antrag.

Der Berichterstatter hat die Grundstücke des Klägers und die nähere Umgebung in Augenschein genommen, dessen Ergebnis sich aus der Niederschrift vom 15. 5. 1991 ergibt.

Dem Senat liegen die Akten des Verwaltungsgerichts, der Beklagten und des Regierungspräsidiums T vor. Auf diese wird wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Vortrags der Beteiligten verwiesen.

Gründe

Der Senat konnte mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO).

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. Der Kläger hat Anspruch auf die von ihm begehrte Baugenehmigung zur Erstellung einer Reithalle (1). Insoweit sind die ablehnenden Bescheide der Beklagten und des Regierungspräsidiums S rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO).

Der Kläger hat jedoch keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Muster- bzw. Bewegungshalle (2). Die angefochtenen Bescheide sind insoweit rechtmäßig.

Nach § 59 Abs. 1 S. 1 LBO ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Dem Vorhaben steht die vom Kläger in der Baulasterklärung vom 30. 5. 1984 übernommene Verpflichtung, auf dem Grundstück Flst. Nr. ... und ... der Gemarkung Sch -H der Beklagten keine Hochbauten im Zusammenhang mit dem Reitplatz (Reithalle, Vereinsheim o. ä.) zu errichten bzw. auf eine Antragstellung dafür zu verzichten, nicht entgegen.

Der Inhalt einer Baulast richtet sich nach der Baulasterklärung des Eigentümers. Die Frage, in welchem Umfang eine Baulast bestellt ist, welchen konkreten Inhalt sie hat, ist im jeweiligen Einzelfall unter entsprechender Anwendung des § 133 BGB zu beantworten, wenn die Baulastübernahmeerklärung -- wie hier - auslegungsbedürftig ist. Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, also die Baurechtsbehörde, sie nach Treu und Glauben verstehen durfte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 13. 6. 1984 - 3 S 696/84 - VBlBW 1984, 381; Sauter, LBO, § 70 RdNr. 3).

Eine Auslegung nach diesen Grundsätzen ergibt, daß die Baulast nicht dazu dienen sollte, dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers dienende privilegierte Vorhaben zu verhindern. Zutreffend geht das Verwaltungsgericht zunächst davon aus, daß nicht nur potentielle weitere Maßnahmen des Reit- und Fahrvereins verhindert werden sollten, sondern auch der Kläger selbst sollte daran gehindert werden, weitere Hochbauten im Zusammenhang mit dem Reitplatz zu errichten. Mit der Übernahme der Baulast durch den Kläger wollte die Baurechtsbehörde verhindern, daß der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen dem Reit- und Fahrverein und der Baurechtsbehörde umgangen wird. Da also die Baulast zur Absicherung des öffentlich-rechtlichen Vertrages dient, kann sie nicht losgelöst von diesem Vertrag beurteilt werden. In dessen § 1 heißt es, der Reit- und Fahrverein Sch-A verzichte auf die Errichtung weiterer Hochbauten zum Reitplatz H und stelle hierüber keine Bauanträge. Damit sollte in zulässiger Weise der Gefahr begegnet werden, daß der unter Bedenken zugelassene Reitplatz eine "Eigendynamik" entwickelt und in absehbarer Zeit zusätzliche Erweiterungen (Reithalle, Vereinsheim) beantragt werden, bei denen sich bereits absehen läßt, daß sie die Grenzen des im Außenbereich Zulässigen überschreiten. Da sich die Verpflichtung des Reit- und Fahrvereins offenkundig nur auf nichtprivilegierte Maßnahmen beziehen konnte, ergibt sich hieraus, daß auch der Kläger nur daran gehindert werden sollte, derartige nichtprivilegierte Vorhaben zu errichten. Es sollte ihm jedoch nicht die Möglichkeit genommen werden, seinen landwirtschaftlichen Betrieb in zulässiger Weise umzugestalten oder zu erweitern. Ergibt bereits eine Auslegung der Baulast, daß sie dem Vorhaben des Klägers nicht entgegensteht, bedarf es keiner Beweiserhebung darüber, ob bei Übernahme der Baulast seitens der Beklagten davon gesprochen wurde, diese wirke sich nicht auf den landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers aus.

1. 2 Die von dem Kläger geplante Reithalle ist mit geltendem Bauplanungsrecht vereinbar.

Das Vorhaben ist planungsrechtlich nach den §§ 29, 35 BauGB zu beurteilen, da es im Außenbereich errichtet werden soll. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß es sich um ein nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bevorzugt zuzulassendes Vorhaben handelt. Nach dieser Vorschrift ist im Außenbereich ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt.

Die vom Kläger betriebene Pensionspferdehaltung ist ein landwirtschaftlicher Betrieb. Zur Landwirtschaft im Sinne des Gesetzes gehört nach § 201 BauGB nämlich auch die Pensionstierhaltung auf überwiegend eigener Futtergrundlage. Die erforderliche eigene Futtergrundlage ist vorhanden, denn der Kläger produziert mindestens 50 % des Tierfutters auf eigener Fläche. Bei der von ihm beabsichtigten Haltung von 25 Pferden sind hierfür mindestens 12 ha Wiesen- und Weidefläche erforderlich, wie Oberlandwirtschaftsrat G vom Regierungspräsidium T in der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts ausgeführt hat. Dies entspricht im Grundsatz auch der Rechtsprechung, die bei ganzjähriger Haltung eines ausgewachsenen Pferdes 0,5 ha Wiesen- und Weideflächen erfordert (vgl. OVG Lüneburg, BRS 46 Nr. 85). Ob diese Flächen im Eigentum des Betreibers des Tierpensionsbetriebes stehen, ist in diesem Zusammenhang unbeachtlich.

Bei der Pensionstierhaltung des Klägers handelt es sich auch um einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1, nämlich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen. Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit setzen dabei ein Mindestmaß an Umfang der landwirtschaftlichen Betätigung voraus (vgl. BVerwGE 26, 121; 41, 138, 143; BVerwG, Urt. v. 25. 10. 1982 - 4 C 25.82 - BauR 1983, 343, 345). Der Kläger bewirtschaftet nach seinen glaubhaften Angaben z. Zt. ca. 6 ha eigene Grünfläche. Er hat Pachtverträge vorgelegt, die es ihm ermöglichen, weitere 6 ha auf jeweils 10 Jahre hinzuzupachten. 2 ha dieser Fläche liegen zwar nicht in der näheren Umgebung seiner Hofstelle, sondern ca. 8 bis 10 km davon entfernt. In diesem räumlichen Bereich ist eine ordnungsgemäße Wirtschaft unter Berücksichtigung der vorhandenen technischen Hilfsmittel jedoch ohne weiteres möglich. Da es sich um ein einheitliches Grundstück handelt, ist die Heu- und Grasgewinnung auf diesem Grundstück entgegen der Annahme der Beklagten auch nicht unwirtschaftlich.

Der Kläger besitzt auch die persönliche Eignung für die Führung eines Pensionspferdebetriebes. Er hat zwar keine landwirtschaftliche Ausbildung, kann aber auf eine jahrzehntelange Erfahrung in Rinder- und Pferdehaltung zurückgreifen. Diese Kenntnisse gewährleisten eine ordnungsgemäße Pferdehaltung einschließlich der Futtergewinnung.

Das Betriebsmerkmal der Dauer und Nachhaltigkeit ist nicht deswegen zu verneinen, weil der Kläger nur über ca. 6 ha Eigenfläche verfügt, während weitere 6 ha lediglich angepachtet werden sollen. Zwar geht das Bundesverwaltungsgericht in ständiger Rechtsprechung davon aus, daß die vorausgesetzte planmäßige und eigenverantwortliche Bewirtschaftung davon abhängt, daß dem Landwirt die für seine Ertragserzielung benötigten Flächen dauernd zur Verfügung stehen; in aller Regel genügt also eine landwirtschaftliche Betätigung, die ausschließlich oder weit überwiegend auf fremdem Grund und Boden verwirklicht wird, nicht den Voraussetzungen für eine Privilegierung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (vgl. BVerwG, Beschl. v. 3. 2. 1989 - 4 B 14.89 - m. w. N., BRS 48 Nr. 59 = Buchholz 406.11 § 35 BBauG/BauGB Nr. 253). Hiervon ausgehend begegnet das Verhältnis von Eigenflächen zu Pachtflächen im vorliegenden Fall keinen rechtlichen Bedenken, denn der Eigenanteil ist so groß, daß Zweifel an der Ernstlichkeit der landwirtschaftlichen Zielsetzung nicht angebracht sind.

Auch der Umstand, daß der Kläger die Pachtfläche nur mittelfristig auf zehn Jahre zupachten will, steht der Annahme eines landwirtschaftlichen Betriebs ebenfalls nicht entgegen. Hier ist die Regelung des am 1. 7. 1986 in Kraft getretenen Gesetzes zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts vom 8. 11. 1985 (BGBl. I S. 2065) zu beachten. Nach § 595 BGB i. d. F. dieses Gesetzes kann nämlich der Pächter vom Verpächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen, wenn der Pächter auf diese Grundstücke zur Aufrechterhaltung seines Landwirtschaftsbetriebes, der seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet, angewiesen ist und die vertragsmäßige Beendigung dieses Pachtverhältnisses für den Pächter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25. 3. 1988 - 5 S 2611/87 - BauR 1988, 566 = BRS 48 Nr. 60; Brügelmann/Dürr, BauGB, § 35 RdNr. 21 a. A. OVG Lüneburg, Urt. v. 30. 8. 1988, BRS 48 Nr. 59). Im übrigen hat Oberlandwirtschaftsrat G in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht bestätigt, daß der Kläger auch künftig in der Lage sein wird, die erforderlichen Flächen anderweitig anzupachten, so daß mit einer dauerhaften landwirtschaftlichen Betätigung gerechnet werden kann.

Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit des Betriebes spricht weiterhin, daß beim Kläger allein die landwirtschaftliche Nutzung im Vordergrund steht, nicht aber der Wunsch, im Außenbereich zu wohnen (vgl. BVerwG, Urt. v. 11. 4. 1986 -- 4 C 67.82 - BRS 46 Nr. 75 = BauR 1986, 419 = NVwZ 1986, 516). Dem Kläger geht es vor allem darum, die bisherige Pensionspferdehaltung auszubauen, um dem landwirtschaftlichen Betrieb eine dauernde zusätzliche Erwerbsquelle zu verschaffen, um damit den Strukturänderungen in der Landwirtschaft Rechnung zu tragen. Für eine Fortführung des Betriebes nach dem Ausscheiden des Kläger ist Sorge getragen. Der Kläger hat hierzu vorgetragen, daß seine Tochter beabsichtige, künftig eine Bereiterlehre durchzuführen und es vorgesehen sei, daß sie dann die Pensionstierhaltung übernehme.

Daß der Kläger die Pensionspferdehaltung mit der Absicht der Gewinnerzielung betreibt, ist nicht zweifelhaft und wird auch durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung im Gutachten R bestätigt.

Da sich bei der planungsrechtlichen Beurteilung eine schematische Betrachtungsweise verbietet, ist der Senat bei einer Gesamtwürdigung aller angeführten Umstände der Überzeugung, daß der Kläger einen Landwirtschaftsbetrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unterhält.

Das Vorhaben dient auch einem landwirtschaftlichen Betrieb. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebotes der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs -- das Vorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde und das Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird (vgl. BVerwG, Buchholz 406. 11 § 35 BBauG/BauGB Nr. 101; Urt. v. 20. 1. 1984 - 4 C 72.80 - BauR 1984, 386 = NVwZ 1985, 185).

Davon ausgehend dient die Reithalle dem Pensionspferdebetrieb des Klägers. Die Reithalle hat den Zweck, den Pensionspferden Bewegung während des ganzen Jahres zu ermöglichen. Zumindest dann, wenn eine ausreichende Bewegung der Pferde wegen der klimatischen Verhältnisse am Standort des Betriebes im Freien nicht während des ganzen Jahres möglich ist, ist eine Reithalle für den Pensionspferdebetrieb erforderlich. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß Pferde in Pension gegeben werden, die bei Pferdeleistungsprüfungen eingesetzt werden. Für alle Pferde gilt, daß sie regelmäßig bewegt werden müssen, wobei es unerheblich ist, ob dies durch den Pferdepensionsinhaber oder durch den jeweiligen Eigentümer erfolgt. Der Kläger hat in diesem Zusammenhang bereits glaubhaft vorgetragen, daß einige seiner bisherigen Kunden abgewandert seien, weil er keine Reithalle zur Verfügung stellen könne. Dies läßt sich ohne weiteres nachvollziehen. Auch Oberlandwirtschaftsrat G hat in seiner Stellungnahme vom 6. 3. 1989 darauf hingewiesen, daß die heutigen Pferdebesitzer auch im Winter ihre Pferde für Reitturniere vorbereiten wollen. Das im Auftrag des Klägers erstellte Gutachten zur Wirtschaftlichkeit einer Pensionspferdehaltung mit Reithalle von Dipl.-Ing.agrar R kommt zum Ergebnis, daß die Errichtung einer Reithalle zur Sicherung der Einkommenskomponente aus der Pensionspferdehaltung zukünftig notwendig ist und eine nachhaltige Verbesserung der wirtschaftlichen Situation zu erwarten sei. Bestätigt wurde diese Auffassung auch von Oberlandwirtschaftsrat G. Unter diesen Umständen muß dem Kläger die Möglichkeit eingeräumt werden, den bei ihm in Pension gegebenen Pferden eine ausreichende Bewegungsmöglichkeit zu geben, die jedenfalls im Allgäu im Winter nur in einer Halle möglich ist.

Die Reithalle dient auch nicht ausschließlich den Sport- und Freizeitinteressen derjenigen, die ihre Pferde in Pension geben (so Schink, BauR 1990, 169, 177, DVBl. 1987, 545, 553). Auch der Kläger selbst hat ein wichtiges Interesse daran, den Pferden eine witterungsunabhängige Bewegungsmöglichkeit zu schaffen, da sich nur so der Pensionspferdebetrieb auf Dauer finanziell trägt. Durch die Erweiterung des Begriffs der Landwirtschaft in § 201 BauGB wollte der Gesetzgeber in erster Linie dem Funktionswandel in der Landwirtschaft Rechnung tragen und der Landwirtschaft einen weiteren Betriebszweig zuordnen. Ob eine Reithalle für einen Pensionspferdebetrieb erforderlich ist, ist abhängig von der Betriebsstruktur und einer ausreichenden Zahl von Pensionspferden, wobei es nicht auf den derzeitigen Tierbestand, sondern auf den vom Kläger geplanten Endzustand des Betriebes ankommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25. 3. 1988 - 5 S 2611/87). Da der Kläger einen Bestand von 25 Pensionspferden anstrebt und bei dieser Größe nach dem Gutachten R und der Stellungnahme von Oberlandwirtschaftsrat G die Errichtung einer Reithalle wirtschaftlich rentabel ist, bestehen an der dienenden Funktion der Reithalle keine Zweifel. Bei dieser Zahl von Tieren wird auch ein vernünftiger Landwirt unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs ein Bauvorhaben mit gleichem Verwendungszweck errichten (vgl. Bielenberg/Krautzberger/Söfker, BauGB, Leitfaden, Rn 196).

Das Vorhaben des Klägers verstößt nicht gegen öffentliche Belange. Bei der Prüfung, ob öffentliche Belange entgegenstehen, ist zu berücksichtigen, daß die unter § 35 Abs. 1 BauGB fallenden Vorhaben im Außenbereich bevorzugt zulässig sind, was sich in einem stärkeren Durchsetzungsvermögen gegenüber den von dem Vorhaben berührten öffentlichen Belangen auswirkt (BVerwGE 48, 109, 114; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 3. Aufl., § 35 RdNr. 49). Stellt man bei der erforderlichen konkretisierenden Abwägung zwischen dem beabsichtigten Vorhaben und den von ihm berührten öffentlichen Belangen zugunsten des von § 35 Abs. 1 BauGB erfaßten Vorhaben die ihm vom Gesetz zuerkannte Privilegierung gebührend in Rechnung, so hat dies zur Folge, daß sich das privilegierte Vorhaben zu Lasten von öffentlichen Belangen auch dann noch durchsetzen kann, wenn unter gleichen Voraussetzungen ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB wegen dieser von ihm beeinträchtigten öffentlichen Belangen unzulässig wäre (vgl. BVerwGE 28, 148, 151; 68, 311, 313; Taegen, Berliner Kommentar, § 35 BauGB RdNr. 39).

Hiervon ausgehend stehen dem Vorhaben weder Belange des Natur- und Landschaftsschutzes noch die natürliche Eigenart der Landschaft entgegen und es führt auch nicht zu einer Verunstaltung des Landschaftsbildes. Grundsätzlich können alle angeführten öffentlichen Belange einem privilegierten Vorhaben entgegengesetzt werden. Belange des Natur- und Landschaftsschutzes können auch dann entgegenstehen, wenn das Gebiet - wie hier - nicht oder noch nicht förmlich unter Natur- oder Landschaftsschutz gestellt wurde (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., RdNr. 62 f).

Die natürliche Eigenart der Landschaft oder eine Verunstaltung des Landschaftsbildes können ein privilegiertes Vorhaben regelmäßig nur dann verhindern, wenn es sich um eine wegen ihrer Schönheit oder ihrer Funktion besonders schutzwürdige Umgebung oder um einen besonders groben Eingriff in das Landschaftsbild handelt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 9. 12. 1983 - 5 S 1599/83 --). Dagegen steht die - vom Verwaltungsgericht festgestellte -- "nachteilige" Veränderung der Landschaft oder eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes dem privilegierten Vorhaben nicht entgegen. Nach § 11 i. V. m. § 10 NatSchG sind Eingriffe in Natur und Landschaft unter bestimmten Voraussetzungen nicht zulässig. Als Eingriff ist dabei nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 NatSchG ein Vorhaben im Außenbereich zu verstehen, das geeignet ist, den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild erheblich zu beeinträchtigen. Das Landschaftsbild wird regelmäßig dann erheblich beeinträchtigt, wenn das Vorhaben als besonderer Fremdkörper in Erscheinung tritt, es also einen negativen, d. h., verletzenden, prägenden Einfluß auf den gesamten Landstrich hat (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25. 6. 1986 - 1 S 3262/85 - NVwZ 1988, 166). Diese Voraussetzungen liegen entgegen der Auffassung der Behörden und des Verwaltungsgerichts nicht vor.

Nach den Erkenntnissen beim Augenschein handelt es sich bei dem fraglichen Bereich um einen landwirtschaftlich reizvollen Landschaftsteil, der jedoch durch die Baulichkeiten des landwirtschaftlichen Hofs und des Sägebetriebs der H maßgeblich geprägt ist. Da alle in der näheren Umgebung baurechtlich genehmigten Anlagen zu berücksichtigen sind, ist auch der Sandreitplatz des Reit- und Fahrvereins A-Sch in die Beurteilung mit einzubeziehen. Bereits diese "Vorbelastung" spricht für die Zulässigkeit des Vorhabens. Es ist zwar richtig, daß die geplante Reithalle flächenmäßig das größte Einzelgebäude der Hofstelle darstellen wird. Von einer völligen Zerstörung des Hofensembles und einer außerordentlichen Beeinträchtigung des Landschaftsbilds kann jedoch nicht gesprochen werden. Die Reithalle wird der Höhe nach von dem vorhandenen Ökonomiegebäude wesentlich überragt. Sie wird baulich der Hofstelle zugeordnet und erscheint so als deren Erweiterung, die nicht als besonders störend angesehen werden kann. Da das Gelände der H in einem von den Mäandern der Ha geprägten Wiesental mit den ebenfalls als Wiesen oder Weiden genutzten Talhängen eingebettet liegt, wird die Reithalle nicht weithin sichtbar in Erscheinung treten. Hinzu kommt, daß sie auch aus Richtung Westen und Norden durch den geschlossenen Gehölzsaum entlang der Ha abgeschirmt ist. Im Süden liegen die Wohn- und Ökonomiegebäude der H, von denen die Reithalle verdeckt wird. Im wesentlichen wird die Reithalle nur von Westen von der L ... aus sichtbar sein, wobei allerdings zu berücksichtigen ist, daß das Gelände zum geplanten Standort tiefer liegt als die Trasse der L ... und der zwischen dem Kanal und der L ... errichtete Reitplatz. Mit einer durchgehenden Bepflanzung entlang des Kanals können hier noch wesentliche Verbesserungen erzielt werden. Der Standort der Reithalle orientiert sich am Baubestand und an den durch das Gelände verlaufenden Kanal, zur Ha, die in diesem Bereich einen Mäander bildet, wird ein ausreichender Abstand eingehalten. Da die vorhandenen Baulichkeiten der H keine einheitliche Firstrichtung aufweisen, läßt sich auch gegen die geplante Firstrichtung der Reithalle nichts einwenden. Eine geänderte Firstrichtung hätte vielmehr die nicht erwünschte Folge, daß die Reithalle näher an den naturnahen Verlauf der Ha heranrücken würde.

Neben dem baurechtlich als sonstiges Vorhaben i. S. v. § 35 Abs. 2 BauGB genehmigten Reitplatz, der in erster Linie auffällig in Erscheinung tritt, handelt es sich bei der Reithalle bei gebührender Berücksichtigung ihrer Privilegierung nicht um einen besonders groben Eingriff in das Landschaftsbild. Den von dem Beigeladenen für den Fall einer Genehmigung geforderten Ausgleich durch Beseitigung des genehmigten Reitplatzes fehlt insofern die rechtliche Grundlage.

Da sonstige entgegenstehende öffentliche Belange nicht geltend gemacht wurden und auch nicht ersichtlich sind, ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig. Es wird Aufgabe der Beklagten sein, durch entsprechende Auflagen in der Baugenehmigung zu sichern, daß die Reithalle nur für privilegierte Zwecke und nicht für Freizeitzwecke genutzt wird. Insbesondere wären die Durchführung von Turnierveranstaltungen oder die Erteilung von Reitunterricht durch die Privilegierung nicht gedeckt.

Da das Vorhaben bauordnungsrechtlich unbedenklich ist, war daher der Berufung des Klägers stattzugeben und das Urteil des Verwaltungsgerichts entsprechend zu ändern.

2.) Die vom Kläger ohne Baugenehmigung errichtete Muster- bzw. Pferdebewegungshalle ist dagegen planungsrechtlich unzulässig, da sie nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb des Klägers dient und mithin nicht gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert ist.

Nach der Stellungnahme von Oberlandwirtschaftsrat G vom Regierungspräsidium T vom 6. 3. 1989, deckt die Reithalle den Bedarf für den Pensionsbetrieb mit 25 Pferden voll ab. Sämtliche Pferde können dort ausreichend bewegt werden, so daß eine Musterhalle mit einem Pferdeführgerät nicht notwendig ist. Auch besteht die technische Möglichkeit, den Führapparat bei Bedarf in die Reithalle zu integrieren. Unter diesen Umständen würde ein "vernünftiger Landwirt" die Musterhalle nicht errichten. Dies hat umso mehr zu gelten, weil die Halle für eine ausreichende Bewegung der Pferde im Winter entsprechend den Bedürfnissen der Pferdebesitzer nicht genügt.

Eine Genehmigung nach § 35 Abs. 2 BauGB scheidet aus, weil die Musterhalle durch das dichte Heranrücken an die Ha Belange des Naturschutzes beeinträchtigt.

Die Berufung des Klägers war daher insoweit zurückzuweisen.