VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29.04.1997 - 14 S 898/96
Fundstelle
openJur 2013, 10458
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1. Der die Erlaubnispflicht nach § 34c Abs 1 S 1 Nr 1a GewO begründende Gegenstand der Maklertätigkeit "Verträge über Grundstücke" ist umfassend zu verstehen und erfaßt neben Veräußerungsgeschäften auch die Bestellung von Grundpfandrechten.

2. Vermittlung und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Darlehensverträgen, die vertragsgemäß durch Grundpfandrechte gesichert werden, erfüllen die Tatbestandsmerkmale "Darlehen" und "Grundstücke" in § 34c Abs 1 S 1 Nr 1a GewO und bedürfen daher einer auf beide Tätigkeitsfelder bezogenen Erlaubnis.

3. Ist die Bestellung eines Grundpfandrechts nach dem Willen der Vertragschließenden Voraussetzung für die Darlehensbewilligung, liegt eine auf "Verträge über Grundstücke" gerichtete Maklertätigkeit im Sinn des § 34c Abs 1 S 1 Nr 1a GewO bereits dann vor, wenn die Mitwirkung des Maklers am Darlehensvertrag auch für die Bestellung des Grundpfandrechts förderlich ist. Auf einen speziell auf die Bestellung des Grundpfandrechts gerichteten Maklerauftrag oder eine an diesen Geschäftsvorgang anknüpfende (zusätzliche) Provisionsabrede kommt es nicht an.

Tatbestand

Der als selbständiger Handelsvertreter gemäß §§ 84ff. HGB tätige Kläger vermittelt in Untervertretung der Deutschen x AG Versicherungsverträge, Kapitalanlageverträge, Bausparverträge sowie Darlehen und Baufinanzierungen. Auf seinen Antrag war ihm am 07.12.1978 vom Landratsamt eine auf die Vermittlung des Abschlusses und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über Anteilscheine einer Kapitalanlagegesellschaft und andere Anlagen gemäß § 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1b GewO gerichtete Erlaubnis erteilt worden. Am 04.12.1985 wurde diese Erlaubnis antragsgemäß auf die Vermittlung des Abschlusses und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über "Darlehen" (§ 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1a GewO) erweitert.

Im Zusammenhang mit der Vorlage eines Prüfberichts nach § 16 der Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV - wurde der Kläger am 10.12.1992 vom Landratsamt um Auskunft über die Art der vermittelten Darlehen (Real- oder Personalkredit) ersucht, da er mangels einer Erlaubnis zur Vermittlung von Verträgen über "Grundstücke" nicht zur Vermittlung dinglich gesicherter Darlehen berechtigt sei. Zum Nachweis einer dahingehenden Berechtigung legte der Kläger hierauf einen an die Deutsche x AG gerichteten Erlaß des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg vom 27.12.1988 vor, wonach § 34c GewO keine Regelung über die Absicherung von Darlehen enthalte; eine nach dieser Vorschrift erteilte Erlaubnis zur Vermittlung eines Darlehensvertrags beziehe sich deshalb auch nicht auf die im Einzelfall damit verbundene Darlehensabsicherung. Auf Anfrage des Landratsamts verdeutlichte das Wirtschaftsministerium durch Erlaß vom 23.03.1993 seinen Rechtsstandpunkt dahingehend, daß zu den Verträgen über "Grundstücke" im Sinne des § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1a GewO auch Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden rechneten. Die Vermittlung solcher Verträge bedürfe deshalb einer nach dieser Vorschrift erteilten Erlaubnis. Diese Rechtsauffassung des Wirtschaftsministeriums wurde dem Kläger durch Schreiben des Landratsamts vom 08.10.1993 mit dem Hinweis bekanntgegeben, daß damit klargestellt sei, daß auch Verträge über die Vermittlung von Baufinanzierungen, die zur Eintragung von Hypotheken bzw. Grundschulden führten, den in § 34c GewO bezeichneten Verträgen über "Grundstücke" zuzuordnen seien. Im Fall des Klägers sei deshalb eine entsprechende Erweiterung der ihm bisher nur für Verträge über "Darlehen" erteilten Erlaubnis erforderlich. Am 02.11.1993 erhob der Kläger hiergegen Widerspruch und trug ergänzend vor, daß sich seine Vermittlungstätigkeit auf die Vermittlung von Darlehen beschränke. Die dingliche Sicherung der Darlehen durch Grundpfandrechte werde hierdurch nicht berührt. Eine Hypotheken- und Grundschuldbestellung erfolge ausschließlich durch die finanzierende Bank in Abstimmung mit dem Kreditnehmer. Für eine Erweiterung der ihm erteilten Konzession bestehe deshalb keine Veranlassung. Auf nochmalige Anfrage des Landratsamts hielt das Wirtschaftsministerium durch Erlaß vom 14.09.1994 in Kenntnis der Einwendungen des Klägers an seiner früheren Rechtsauffassung fest. Das Antwortschreiben des Wirtschaftsministeriums wurde dem Kläger durch Schreiben des Landratsamts vom 25.11.1994 bekanntgegeben und unter Bezug hierauf die Verpflichtung des Klägers bekräftigt, die Erweiterung seiner Erlaubnis auf die Tätigkeit der Vermittlung von Verträgen über "Grundstücke" zu beantragen, sofern von ihm auch Verträge über Realkredite, also grundpfandrechtlich zu sichernde Darlehen, vermittelt würden. Zugleich wurde der Kläger unter Bezug auf seine Auskunftspflicht nach § 15 Abs. 1 MaBV aufgefordert, dem Ende 1994 fälligen Prüfbericht auch eine Stellungnahme darüber anzuschließen, welche Art von Darlehen (Real- oder Personalkredite) er vermittele, insbesondere zu erklären, ob es sich hierbei um im Grundbuch zu sichernde Darlehen wie Baufinanzierungen oder sonstige Hypothekendarlehen handele. Auch hiergegen legte der Kläger am 06.12.1994 Widerspruch ein. Die Vermittlung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen sei in der Verwaltungsvorschrift zu § 34c GewO als Darlehensvermittlung und nicht als Vermittlung von Verträgen über Grundstücke eingestuft. Im Erlaß des Wirtschaftsministeriums vom 23.03.1993 sei auch nur von der Vermittlung von Grundpfandrechten und nicht von der Vermittlung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen die Rede. Hinsichtlich der geforderten Auskunft wird auf die Feststellung im Prüfbericht für 1993 verwiesen, daß die für die Deutsche Vermögensberatung tätigen Vermögensberater an einer eventuellen Hypotheken- oder Grundschuldbestellung nicht beteiligt seien. Ein weitergehender Auskunftsanspruch nach §§ 15, 16 MaBV bestehe nicht. Die entsprechende Auflage sei mangels einer Rechtsgrundlage rechtswidrig.

Die Widersprüche des Klägers wies das Regierungspräsidium mit Widerspruchsbescheid vom 04.04.1995 zurück. Zu den erlaubnispflichtigen Verträgen über "Grundstücke" zählten auch Verträge über die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden. Bei einer Vermittlung von grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen - wie hier - bedürfe es deshalb auch einer dahingehenden Erlaubnis. Diese habe insoweit auch einen eigenständigen Regelungsgehalt, als zwar die Vermittlung von Hypotheken und Grundschulden regelmäßig mit einer Kreditvermittlung verbunden sei, umgekehrt aber auch Fälle einer nicht dinglich abgesicherten Darlehensvermittlung denkbar seien. Die vom Landratsamt im Schreiben vom 25.11.1994 vom Kläger geforderte Auskunft habe ihre Rechtsgrundlage in § 15 Abs. 1 MaBV.

Auf den ihm am 06.04.1995 zugestellten Widerspruchsbescheid hat der Kläger am 04.05.1995 Klage beim Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben und beantragt, die Verfügungen des Landratsamts vom 08.10.1993 und vom 25.11.1994 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 04.04.1995 aufzuheben. Er vermittele im Rahmen von Baufinanzierungen lediglich die Darlehensverträge. Zwischen dem Darlehensnehmer und dem Darlehensgeber eventuell getroffene Vereinbarungen zur Absicherung des Darlehens kämen ohne seine Vermittlungsbemühungen zustande und würden ihm deshalb auch nicht "verprovisioniert". Für die geforderte Ausdehnung seiner Konzession nach § 34c GewO bestehe danach keine Rechtsgrundlage, im übrigen aber auch keine Notwendigkeit, da er wegen der bestehenden Erlaubnis ohnehin den Anforderungen der Makler- und Bauträgerverordnung unterfalle. Soweit in der Kommentarliteratur teilweise eine abweichende Rechtsansicht vertreten werde, werde hierfür keinerlei Begründung gegeben.

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und verweist zur Begründung im wesentlichen auf die Gründe der angefochtenen Bescheide.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat durch Urteil vom 12.01.1996 die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Rechtsgrundlage der angefochtenen Verfügungen sei § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1a GewO, der auch die Grundlage für eine Feststellung über das Vorliegen eines erlaubnispflichtigen Vorgangs bilde. Zu den erlaubnispflichtigen "Verträgen über Grundstücke" nach dieser Vorschrift gehörten neben den Verträgen über den Kauf von Grundstücken auch Verträge über deren Belastung mit Hypotheken und Grundschulden, wie sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergebe, die nicht etwa auf Verträge über das "Eigentum" an Grundstücken beschränkt sei. Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift, nämlich der Schutz des unerfahrenen Grundstückseigentümers vor unlauteren Geschäftsmethoden, gebiete die Einbeziehung von Verträgen über die Belastung von Grundstücken in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift, da die Bestellung eines Grundpfandrechts für den Grundstückseigentümer unter Umständen ebenso schwerwiegende Auswirkungen wie die Veräußerung des Grundstücks habe. Die im Rahmen von Baufinanzierungen regelmäßig geschlossenen Vereinbarungen über die Bestellung eines Grundpfandrechts als Sicherheit für das gewährte Darlehen seien deshalb als Verträge über "Grundstücke" erlaubnispflichtig. Im Fall einer Vermittlung grundpfandrechtlich gesicherter Baufinanzierungsdarlehen werde der Kläger auch als Makler im Sinn des § 34c Abs. 1 GewO tätig, weil seine Tätigkeit im Vorfeld des Abschlusses von Sicherungsverträgen zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber auf den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluß abziele. Dem Kläger sei bewußt, daß beim Nichtzustandekommen eines Sicherungsvertrags regelmäßig auch der Abschluß des Darlehensvertrags scheitere und ihm danach auch keine Provision zustehe.

Gegen das ihm am 16.02.1996 zugestellte Urteil hat der Kläger am 15.03.1996 Berufung eingelegt. Zu deren Begründung wiederholt und vertieft er im wesentlichen sein bisheriges Vorbringen. Ergänzend wird u.a. ausgeführt: Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts könne nicht mit einer gleichlautenden Ansicht in der Literatur begründet werden, da diese eine plausible Begründung vermissen lasse. Dem Wortlaut der Vorschrift sei auch nicht zu entnehmen, daß alle zu einer Einschränkung des Eigentumsrechts führenden Verträge als Verträge über "Grundstücke" einer hierauf gerichteten Erlaubnis bedürften. Da Verträge über gewerbliche Räume bzw. Wohnräume als eigenständige Erlaubnistatbestände ausgestaltet seien, sei im Gegenteil davon auszugehen, daß auch im Hinblick auf die Belastung von Grundstücken eine eigenständige Erlaubnisregelung getroffen worden wäre, falls dieser Tatbestand der Erlaubnispflicht unterstellt werden sollte.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 12. Januar 1996 - 3 K 1377/95 - zu ändern und die Verfügungen des Landratsamts vom 08. Oktober 1993 und vom 25. November 1994, soweit darin die Erlaubnispflichtigkeit seiner Tätigkeit festgestellt wird, sowie insoweit den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 04. April 1995 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er bekräftigt den schon bisher vertretenen Rechtsstandpunkt und verteidigt das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts.

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze und den sonstigen Inhalt der Akten verwiesen. Dem Senat liegen die einschlägigen Akten des Landratsamts und des Regierungspräsidiums (je ein Heft) sowie die Akten des Verwaltungsgerichts und die vom Kläger vorgelegten Vertragsmuster vor.

Gründe

Die in der Verfügung des Landratsamts vom 25.11.1994 geforderte Ergänzung des Prüfberichts für das Jahr 1993 um Angaben über eine grundpfandrechtliche Absicherung der vermittelten Darlehen ist, wie der Kläger durch seine insoweit eingeschränkte Antragstellung verdeutlicht hat, nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens. Näherer Erörterungen zur Frage, inwieweit dieser vom Anfechtungsantrag im erstinstanzlichen Rechtszug mitumfaßte, im hierauf ergangenen Urteil des Verwaltungsgerichts Karlsruhe aber nicht behandelte Verfahrensteil in das Berufungsverfahren einzubeziehen war (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 10.11.1988, NVwZ-RR 1990, 134; Beschluß vom 16.08.1995, Buchholz 310 § 120 Nr. 9; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.10.1993, NVwZ-RR 1994, 473; Beschluß vom 29.06.1992 - A 16 S 634/92; Urteil vom 31.01.1989, DVBl 1989, 884; Urteil vom 03.11.1982, VBlBW 1983, 266; Urteil vom 04.04.1977, NJW 1977, 1255), bedarf es demnach vorliegend nicht.

Die mit dieser Maßgabe eingeschränkte, zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die Verfügungen des Landratsamts vom 08.11.1993 und vom 25.11.1994 - soweit diese Verfahrensgegenstand ist - und den diese bestätigenden Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums vom 04.04.1995 zu Recht abgewiesen. Die darin getroffene Feststellung über das Erfordernis einer speziellen Maklererlaubnis nach § 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1a Alt. 1 GewO für den gewerbsmäßigen Nachweis und die Vermittlung durch Grundpfandrechte gesicherter Darlehen ist rechtlich zutreffend und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat im angefochtenen Urteil mit zutreffender Begründung, auf die der Senat Bezug nimmt (§ 130b VwGO), dargelegt, daß es sich bei dem Hinweis des Landratsamts auf das Bestehen einer Erlaubnispflicht für einen vom Kläger als erlaubnisfrei bzw. als durch die bereits bestehende Erlaubnis mitumfaßt angesehenen Vorgang um einen feststellenden Verwaltungsakt handelt, gegen den die Anfechtungsklage zulässig ist. Ebenso unbedenklich - und insoweit auch unstreitig - ist auch die weitere Feststellung, daß die für die Erlaubniserteilung zuständige Verwaltungsbehörde - zur Zuständigkeit des Landratsamts vgl. § 1 GewOZuV BW vom 16.12.1985, GVBl I Seite 582 mit Änderungen - bei einer Meinungsverschiedenheit über das Bestehen einer Erlaubnispflicht zu einer dahingehenden verbindlichen Feststellung berechtigt ist (vgl. hierzu BVerwG, Beschluß vom 10.10.1990, GewArch 1991, 68).

Die hier streitige Feststellung des Landratsamts ist auch in der Sache zu Recht erfolgt. Der Kläger benötigt, soweit er als Teil seiner Tätigkeit für die Deutsche x AG Darlehensverträge vermittelt oder die Gelegenheit zu deren Abschluß nachweist, bei denen die Darlehensvergabe durch Bestellung eines Grundpfandrechts gesichert wird, neben der bereits erteilten, auf den Nachweis und die Vermittlung des schuldrechtlichen Darlehensvertrags bezogenen Erlaubnis gemäß § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Alt. 5 GewO einer gleichartigen, auf den Nachweis und die Vermittlung von Verträgen über "Grundstücke" gerichteten Erlaubnis nach § 34 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Alt. 1 GewO, da der Vorgang der dinglichen Belastung eines Grundstücks durch den Erlaubnistatbestand "Verträge über Grundstücke" erfaßt wird und der Kläger, wie das Verwaltungsgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, auch in bezug auf die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Sicherung der Darlehensschuld eine die Erlaubnispflicht nach dieser Vorschrift auslösende Tätigkeit entfaltet.

Nach der durch das Änderungsgesetz vom 16.08.1972 (BGBl Seite 1465) in die Gewerbeordnung eingefügten Regelung des § 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1a GewO bedarf der Erlaubnis, wer gewerbsmäßig den Abschluß von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß solcher Verträge nachweist. Die die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen über "Grundstücke" und "Darlehen" beinhaltende gewerbsmäßige Tätigkeit ist hierbei jeweils als eigenständiger Erlaubnistatbestand ausgestaltet, so daß es, soweit ein einheitlicher Geschäftsvorgang beide Erlaubnistatbestände erfüllt, gegebenenfalls einer auf beide Tätigkeitsfelder bezogenen Erlaubniserteilung bedarf. Die hier in Frage stehende Nachweis- und Vermittlungstätigkeit des Klägers im Zusammenhang mit der Vergabe grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen unterliegt danach der Erlaubnispflicht zum einen - was unstreitig ist - in Anknüpfung an das Begriffsmerkmal "Darlehen", zum anderen - entgegen der Ansicht des Klägers - aber auch im Hinblick auf das Begriffsmerkmal "Verträge über Grundstücke".

Der insoweit die Erlaubnispflicht auslösende Begriff des "Grundstücks" ist gesetzlich nicht definiert. Unter Anwendung der anerkannten Auslegungsmethoden läßt sich dieser Begriff aber in Übereinstimmung mit der auch in der Literatur nahezu einhellig vertretenen Ansicht (so Lach, Maklergesetz, 8. Auflage 1978, § 34c GewO; Marcks, MaBV, 5. Auflage § 34c Rd.Nr. 17; Marcks in Landmann-Romer, GewO, Stand August 1996, § 34c Rd.Nr. 17; Friauf, GewO, § 34c Rd.Nr. 12; Demme, Das Maklergesetz, Seite 37; Sieg- Leifermann-Tettinger, GewO, 5. Auflage, § 34c Rd.Nr. 7; ebenso die allgemeine Verwaltungsvorschrift zu § 34c GewO, Ziff. 1.1.2.1; Bayrische Fassung in Landmann-Romer, Band 2 Nr. 251; Berliner Fassung in Friauf, GewO- Anhang Nr. I 13;a.A. Fröhler-Kormann, GewO 1978, § 34c Rd.Nr. 6) dahin bestimmen, daß er in einem umfassenden Sinn zu verstehen ist und neben Grundstücksveräußerungsgeschäften auch die Bestellung eines Grundpfandrechts umfaßt, so daß im Ergebnis auch eine hierauf gerichtete Nachweis- und Vermittlungstätigkeit der Erlaubnispflicht unterliegt.

Wie die Motive zum Gesetzgebungsverfahren (vgl. die Fraktionsentwürfe der CDU bzw. SPD, BT-Drucksachen VI, 2327 und VI, 2588 sowie allgemein zur Entstehungsgeschichte Marcks in Landmann-Romer, GewO, § 34c Rd.Nr. 2) verdeutlichen, zielt die neugeschaffene Erlaubnispflicht für einzelne, in § 34c GewO näher umschriebene Tätigkeitsbereiche eines Maklers auf den Schutz der Allgemeinheit vor Vermögensschäden durch Betätigung unzuverlässiger Personen. Über die bereits bestehende Rechtsgrundlage zur Untersagung eines Gewerbes wegen Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden hinaus soll durch die Einführung einer staatlichen Überwachung des Maklergewerbes der Schutz der Auftraggeber, darunter vielfach Angehöriger sozial schwacher Bevölkerungsschichten (BT-Drucksache VI, 2588), verstärkt werden. Schon dieser Schutzzweck der Regelung legt eine Auslegung der Vorschrift in der Form nahe, daß der Erlaubnistatbestand "Verträge über Grundstücke" in einem weiten Sinne zu verstehen ist und neben der Grundstücksveräußerung auch der Vorgang der Grundstücksbelastung dem Schutz der Vorschrift unterfällt. Diese sich aus der Zweckrichtung der Vorschrift ergebende Auslegung wird entsprechend dem zutreffenden Hinweis im angefochtenen Urteil auch durch deren Wortlaut gestützt, der nicht gezielt Grundstücksveräußerungen anspricht, sondern allgemein auf Verträge über Grundstücke abstellt und danach auch vom Wortlaut her die Auslegung nahelegt, daß alle sich auf Grundstücke beziehenden Vertragsgestaltungen, also auch bloße Grundstücksbelastungen, der Erlaubnispflicht unterworfen werden sollen.

Für diese umfassende Auslegung der Vorschrift spricht aber auch deren Entstehungsgeschichte, die entsprechende Hinweise auf diesen Bedeutungsgehalt des Begriffs "Grundstücke" gibt. Denn die durch Gesetz vom 16.08.1972 (BGBl I, Seite 1465) in die Gewerbeordnung eingefügte Regelung des § 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1a GewO über das Erfordernis einer staatlichen Erlaubnis im Fall der gewerbsmäßigen Vermittlung bzw. des Nachweises zum Abschluß von Verträgen über "Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen" lehnt sich, wie sich nicht nur der wortgleichen Formulierung, sondern auch einem ausdrücklichen Hinweis im Gesetzgebungsverfahren (Begründung des Fraktionsentwurfs der SPD, BT- Drucksache VI, 2588 zu Art. 1 Nr. 1; vgl. auch Lach, Urteilsanmerkung, GewArch 1978, 334, 335; Marcks in Landmann-Romer, GewO, Stand 8/1996, § 34c Rd.Nr. 19) entnehmen läßt, bewußt an die bis dahin geltende, durch das Gesetz vom 16.08.1972 (a.a.O.) aufgehobene Regelung des § 38 Abs. 3 Ziff. 5 GewO a.F. an, die die Landesregierungen für den Gewerbezweig "Vermittlung von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume und Darlehen" zu Regelungen bezüglich der Berufsausübung der hiermit befaßten Personen ermächtigt hatte. In der Begründung zum Gesetzesantrag der SPD-Fraktion (BT-Drucksache VI, 2588) heißt es in diesem Sinne ausdrücklich, daß mit der Neuregelung des § 34c Abs. 1 GewO die Grundstücks-, Wohnungs- und Darlehensvermittler erfaßt werden sollten, die derzeit den aufgrund von § 38 Nr. 5 GewO erlassenen Landesverordnungen unterlägen. Im Hinblick auf diese bewußte Bezugnahme auf eine bestehende, wenngleich zwischenzeitlich als nicht mehr ausreichend empfundene Rechtsgrundlage zur Überwachung einzelner Maklertätigkeiten drängt sich die Annahme auf, daß der Bedeutungsgehalt der in der Neuregelung verwandten Begriffe, darunter des Begriffs "Grundstücke", dem der zeitgleich aufgehobenen Regelung in § 38 Abs. 3 Nr. 5 GewO entsprechen sollte und kein abweichender Bedeutungsgehalt bezweckt war. Nach dem Rechtsverständnis des § 38 Abs. 3 Nr. 5 GewO a.F. erfaßte der darin angesprochene Gewerbezweig "Vermittlung von Verträgen über Grundstücke" insbesondere den in § 35 GewO a.F. erwähnten Personenkreis der "gewerbsmäßigen Vermittlungsagenten für Immobiliarverträge" (vgl. Landmann-Romer, GewO, Stand 1970, § 38 Rd.Nr. 21), zu denen seinerzeit alle Verträge gerechnet wurden, die Immobilien zum Gegenstand hatten (vgl. BVerwG, Beschluß vom 15.02.1960, GewArch 1960, 229). Damit waren in die Regelung auch Verträge über eine Grundstücksbeleihung einbezogen (Landmann-Romer, GewO, 11. Auflage 1956, § 35 Rd.Nr. 9). Da keinerlei Anhaltspunkt dafür besteht, daß trotz der wortgleichen Übernahme der Begriffe des § 38 Abs. 3 Nr. 5 GewO in die Neuregelung des § 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 1a GewO ein abweichender Bedeutungsgehalt bezweckt war, insbesondere der Begriff des "Grundstücks" eine Bedeutungseinschränkung erfahren sollte, bestätigt auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift die bereits aus anderen Auslegungskriterien gewonnene Erkenntnis, daß das die Erlaubnispflicht in § 34c Abs. 1 Ziff. 1a GewO auslösende Begriffsmerkmal "Verträge über Grundstücke" nicht nur Veräußerungsverträge, sondern auch die dingliche Belastung eines Grundstückes erfaßt. Diese Rechtslage kommt nunmehr auch in dem Erlaß des Wirtschaftsministeriums vom 23.03.1993 zutreffend zum Ausdruck. Soweit im früheren Erlaß vom 27.12.1988 eine abweichende Rechtsansicht vertreten wurde, wäre dieser aus den dargelegten Gründen nicht zu folgen.

Dieses Auslegungsergebnis gilt vor dem Hintergrund der bereits dargelegten Zweckrichtung der Vorschrift, die Allgemeinheit, insbesondere aber Angehörige sozial schwacher Bevölkerungsschichten vor Vermögensschäden infolge der Betätigung ungeeigneter und unzuverlässiger Makler zu schützen, unabhängig davon, ob die den Erlaubnistatbestand erfüllende "Grundstücksbelastung" im Zusammenhang mit einer Darlehensgewährung steht oder nicht. Würde der Anwendungsbereich der Vorschrift nämlich auf die Fälle beschränkt, in denen die Grundstücksbelastung nicht der Absicherung eines Darlehens dient, sondern der alleinige Geschäftsinhalt ist, würde der Anwendungsbereich der Vorschrift in einer mit der gesetzlichen Zielrichtung nicht zu vereinbarenden Weise eingeschränkt. Im Falle der Bestellung einer Hypothek steht schon deren gesetzliche Akzessorietät (§§ 1153 Abs. 2, 1154 BGB und hierzu Palandt, BGB, Anm. 2 vor § 1113) einer auf die Bestellung eines derartigen Grundpfandrechts beschränkten Maklertätigkeit entgegen. Im übrigen ist aber auch bei der Bestellung eines rechtlich selbständigen Grundpfandrechts in der weitaus überwiegenden Zahl der Fälle dieser Zusammenhang mit einer Darlehensvereinbarung gegeben. Bei Ausschluß dieser Sachverhalte aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift wäre diese demnach weitgehend ihrer Wirksamkeit beraubt.

Das dargelegte Verständnis des Begriffsmerkmals "Verträge über Grundstücke" steht auch mit sonstigen gewerberechtlichen Vorschriften im Einklang. Entgegen der Ansicht des Klägers rechtfertigt insbesondere die Schaffung eines eigenen Erlaubnistatbestandes "Verträge über Wohnräume bzw. gewerbliche Räume" nicht den Schluß, daß wegen des Fehlens einer ausdrücklichen Regelung bezüglich der Belastung von Grundstücken dieser Vorgang erlaubnisfrei belassen werden sollte. Denn "gewerbliche Räume und Wohnräume" waren bereits in § 38 Abs. 3 Nr. 5 GewO a.F. als selbständige Regelungsgegenstände aufgeführt. Die erneute ausdrückliche Erwähnung dieser Geschäftsbereiche in der nachfolgenden Vorschrift des § 34c GewO gibt deshalb keinen Anlaß für die vom Kläger befürwortete einengende Auslegung des Begriffsmerkmals "Verträge über Grundstücke", da nichts dafür spricht, daß mit der wortgleichen Übernahme dieser Begriffe in die Neuregelung ein eingeschränkter Bedeutungsinhalt des Begriffsmerkmals "Verträge über Grundstücke" verbunden werden sollte.

Der Hinweis des Klägers auf die Rechtslage bei Übertragung einer bereits bestehenden Grundstücksbelastung ist im vorliegenden Zusammenhang unerheblich. Auch wenn die Weiterübertragung eines schon bestellten Grundpfandrechts als erlaubnisfrei einzustufen wäre (vgl. hierzu Friauf, a.a.O., § 34c Rd.Nr. 12), ließe sich hieraus nichts für eine eingeschränkte Auslegung des Begriffs "Grundstücke" herleiten, weil das Schutzbedürfnis des Grundstückseigentümers bei Übertragung einer Belastung und bei deren erstmaliger Bestellung durchaus unterschiedlich ist und diese unterschiedliche Sachlage auch eine gesetzliche Differenzierung bezüglich einer Erlaubnispflicht rechtfertigen würde.

Rechtlich ebenso unerheblich ist auch der Hinweis des Klägers in der Klagebegründung auf die Freistellung einzelner Geschäftsbereiche vom Anwendungsbereich der Makler- und Bauträgerverordnung (vom 07.11.1990, BGBl. I 2479 - MaBV). Denn da § 34c GewO und die vorgenannte Verordnung völlig unterschiedliche Regelungsinhalte aufweisen, könnte auch aus der Nichtanwendbarkeit dieser Verordnung nicht auf das Fehlen einer Erlaubnispflicht nach § 34c GewO geschlossen werden.

Schließlich läßt auch die unterschiedlich ausgestaltete Auskunftspflicht bei der Vermittlung grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen und der Vermittlung nicht grundpfandrechtlich gesicherter Darlehen zur Finanzierung von Grundstücksgeschäften einerseits (§ 11 S. 1 Ziff. 1b MaBV) und bei sonstigen Fallgestaltungen, insbesondere bei der Tätigkeit des allgemeinen Konsumentenkreditvermittlers (vgl. Marcks, MaBV, 5. Auflage, § 11 Rd. 2 MaBV) andererseits nicht die Auslegung zu, der Verordnungsgeber gehe von einem anderen rechtlichen Verständnis des § 34c GewO aus und sehe die Vermittlung eines durch Grundpfandrechte gesicherten Darlehens nur als Unterfall des Erlaubnistatbestands der "Darlehen"-Vermittlung und nicht - wie hier - als einen die Erlaubnistatbestände "Darlehen" und "Grundstücke" gleichermaßen erfüllenden Vorgang an. Die Regelung in § 11 Ziff. 1 und 2 MaBV behandelt insoweit nur den - unterschiedlichen - Zeitpunkt der Erfüllung der Informationspflicht bei einer Darlehensvermittlung und stellt insoweit die dinglich gesicherten und die zur Finanzierung von Grundstücksgeschäften dienenden ungesicherten Darlehen - im Gegensatz zu den Konsumentenkrediten - den dem Begriffsmerkmal "Grundstücke" unterfallenden Geschäftsbereichen gleich. Diese der unterschiedlichen Interessenlage bei den einzelnen Sachverhalten entsprechende zeitliche Differenzierung bei Erfüllung der Informationspflicht (vgl. Marcks MaBV, § 11 Rd.Nr. 2 und 5) läßt jedoch keinen Rückschluß auf den Bedeutungsgehalt des hier in Frage stehenden Erlaubnismerkmals "Grundstücke" zu.

Nach dem aufgezeigten Bedeutungsgehalt des Erlaubnistatbestandes "Verträge über Grundstücke" ist der Kläger bei Vermittlung und dem Nachweis grundbuchrechtlich gesicherter Darlehen verpflichtet, neben der auf das schuldrechtliche Verhältnis bezogenen Erlaubnis für die "Darlehen"- Vermittlung auch eine auf das Begriffsmerkmal "Grundstücke" abgestellte Erlaubnis einzuholen, da er - zumindest im gewerberechtlichen Sinn - auch bei Bestellung des der Darlehenssicherung dienenden Grundpfandrechts die die Erlaubnispflicht begründenden Merkmale in § 34c GewO erfüllt. Ob die Tätigkeit des Klägers in diesem Zusammenhang entsprechend den Aussagen im angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts zivilrechtlich als die eines Nachweismaklers gemäß § 652 Abs. 1 S. 1, Alt. 1 BGB eingestuft werden kann, ist vor allem im Hinblick darauf zweifelhaft, daß der Kläger ausweislich der vorgelegten Bescheinigungen der x-Bank AG vom 04.05.1995 und der x Bank vom 18.05.1995 sowie der Aussagen im Prüfbericht der x x x vom 07.10.1994 (Seite 8 oben) vereinbarungsgemäß für die "Besicherung" eines von ihm vermittelten Darlehens keinen zusätzlichen Provisionsanspruch erhält, so daß - bezogen auf das Sicherungsgeschäft - es an einem für den zivilrechtlichen Maklervertrag konstitutiven Merkmal (Mäklerlohn) fehlt. Diesem Umstand kommt jedoch im vorliegenden Zusammenhang keine ausschlaggebende Bedeutung zu, da nach dem Schutzzweck des § 34c GewO in dessen Anwendungsbereich auch Vertragsgestaltungen fallen, die sich zivilrechtlich als Kommissionsverhältnis oder, etwa wegen des fehlenden Entgeltcharakters, als Auftrag darstellen (so auch Friauf, GewO, § 34c Rd.Nr. 9; Fröhler-Kormann, GewO, § 34c Rd.Nr. 5). Der Aufgabenbereich des Klägers, der - neben der Beratung der Kunden - im wesentlichen aus der Ermittlung der in den Vertragsformularen geforderten Auskünfte besteht, ist auch in bezug auf die zwischen den Vertragsparteien nachträglich vereinbarte Grundstücksbelastung so weitgehend dem Tätigkeitsbereich eines Nachweismaklers angenähert, daß der Schutzzweck der Vorschrift des § 34c GewO die Einbeziehung auch dieser Tätigkeit in den Anwendungsbereich der Vorschrift fordert. Ausweislich der vorliegenden, dem Kläger vom Auftraggeber überlassenen Vertragsformulare bezieht sich die diesem obliegende Ermittlung des Sachverhalts jeweils auch auf das Vorhandensein beleihungsfähiger Grundstücke und deren Eignung zur Kreditsicherung. Durch diese Informationsgewinnung und die Weiterleitung der Information an den Auftraggeber leistet der Kläger - unabhängig von der zivilrechtlichen Einordnung seiner Tätigkeit - auch für die nachträgliche Bestellung des Grundpfandrechts einen wesentlichen Beitrag. Darüber hinaus ist dem Kläger bei seiner Tätigkeit auch in subjektiver Hinsicht bewußt, daß bei Kreditverträgen dieser Art die Bestellung einer Sicherheit nach dem Willen des Kreditgebers regelmäßig Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist und ihm deshalb auch für die Kreditvermittlung kein Provisionsanspruch zusteht, sofern die Kreditvergabe an der unzureichenden Absicherung des Kreditgebers scheitert. Selbst ohne zusätzlichen Provisionsanspruch besteht deshalb aus der Sicht des Klägers ein geschäftliches Interesse auch an dem Zustandekommen des Sicherungsgeschäfts. Im Hinblick auf diese weitgehende Übereinstimmung mit der Tätigkeit eines Nachweismaklers muß danach auch der vom Kläger bei der "Besicherung" vermittelter Darlehen geleistete Beitrag als erlaubnispflichtiger Vorgang im Sinn des § 34c Abs. 1 S. 1 Ziff. 1a Alt. 1 GewO eingestuft werden. Die Feststellung in den angefochtenen Bescheiden über das Erfordernis einer zusätzlichen, auf das Begriffsmerkmal "Verträge über Grundstücke" bezogenen Erlaubnis erfolgte danach im Ergebnis zu Recht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Revision war nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht zuzulassen, weil es hierfür an den gesetzlichen Voraussetzungen fehlt.