OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 03.09.1997 - 14 A 3733/96
Fundstelle
openJur 2012, 76917
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Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Bruder des Klägers, Herr aus , ist

seit dem 1. Januar 1977 Eigentümer des Grundstücks

in , das mit Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Der

Kläger ist berechtigt, seinen Bruder als Eigentümer in allen

Angelegenheiten betreffend das genannte Objekt zu vertreten,

und ist entsprechend dem Inhalt einer Vollmacht vom

9. Dezember 1976 insbesondere zuständig für die Neuvermietung

von Wohnungen, die Kündigung von Mietern, die Führung von

Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, die Verhandlungen mit

Behörden, die Vergabe von Reparaturaufträgen, die Verfügung

über das Mietenkonto und die Einziehung von

Mietforderungen.

Mit Bewilligungsbescheid vom 28. Oktober 1965 hatte der

Beklagte der damaligen Eigentümerin für Rechnung der

Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen

für den Wiederaufbau zweier Mehrfamilienhäuser mit

18 Wohnungen öffentliche Mittel in Höhe von insgesamt

275.192,-- DM bewilligt. Die planmäßige Rückzahlung der Mittel

ist für das Jahr 2025 vorgesehen.

Mit Schreiben vom 11. Juni 1980 wies der Beklagte den

Kläger darauf hin, nach seinen Feststellungen hätten mehrere

Mieter im Haus und eine mit

öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung bezogen, ohne daß die

Wohnberechtigung nachgewiesen worden sei. Es werde daher

gebeten, dafür Sorge zu tragen, daß die Mieter den Antrag auf

Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung innerhalb von

14 Tagen bei der zuständigen Ortsbehörde stellen würden.

Ferner werde darauf aufmerksam gemacht, daß bei schuldhaftem

Verstoß gegen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes

Geldleistungen erhoben werden könnten.

Mit Schreiben vom 16. Juni 1980 antwortete der Kläger, er

habe nun schon über 13 Jahre lang davon ausgehen dürfen, daß

der Beklagte die ohnehin nicht einfache Vermietung von

Wohnungen eines größeren Objektes nicht unnötig erschweren

wolle, zumal keine geeigneten Bewerber zur Verfügung stünden.

Angesichts dieser Verwaltungspraxis sei er von der

Verpflichtung, eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur gegen

Óbergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung zu überlassen,

zumindest de facto freigestellt worden. Mit dem Beklagten sei

abgesprochen worden, daß er - der Kläger - selbst auf die

Wohnberechtigung der jeweiligen Mieter zu achten habe.

Entsprechendes habe er dann auch in den Mietverträgen

vorgesehen. Um künftig Klarheit zu haben, beantrage er die

mögliche Freistellung, hilfsweise die Genehmigung der bereits

erfolgten Vermietungen. Ferner bitte er um Óbersendung von

20 Antragsvordrucken, damit er bei künftigen Vermietungen

direkt die Genehmigung beantragen könne. Er versichere

abschließend, daß er künftig selbstverständlich so verfahre,

wie es der Beklagte neuerdings vielleicht verlangen müsse.

Ausweislich eines Vermerks vom 20. Juni 1980 sah der

Beklagte von der weiteren Anforderung der

Wohnberechtigungsbescheinigungen und der Ahndung des Verstoßes

im Interesse des Vertrauensschutzes des Verfügungsberechtigten

ab.

In der Zeit vom 15. Februar 1993 bzw. 1. März 1993 bis zum

25. April 1995 waren die Mieterin und der

Mieter für die Wohnung im III. Obergeschoß

des Hauses gemeldet, ohne im Besitz einer

Wohnberechtigungsbescheinigung zu sein. Einen Antrag des

Mieters auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung

lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 7. Juni 1993 ab. Den

hiergegen gerichteten Widerspruch wies der Oberkreisdirektor

mit Bescheid vom 23. Juli 1993 zurück.

Mit Schreiben vom 7. Juni 1993 wies der Beklagte den Kläger

darauf hin, er habe die o.a. Wohnung den Mietern und

ohne die erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung

überlassen. Aufgrund dieses Verstoßes könnten u.a. gemäß § 25

des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) Geldleistungen

festgesetzt werden. Insoweit werde dem Kläger Gelegenheit zur

Stellungnahme gegeben.

Darauf äußerte sich der Kläger unter dem 12. Juni 1993 wie

folgt: Aus dem Verwaltungsvorgang dürfe sich ergeben, daß die

Frage der Wohnberechtigung bisher stets liberal gehandhabt

worden sei. Auf diese langjährige Verwaltungspraxis könne er

sich jetzt von Rechts wegen berufen. Der Mieter habe

bereits zuvor im Haus gewohnt, und zwar in der Wohnung seiner

Mutter. Als eheähnliche Gemeinschaft müßten die Mieter

zumindest aus Härtegesichtspunkten in der Wohnung verbleiben

dürfen.

Mit Bescheid vom 12. August 1993 setzte der Beklagte gegen

den Kläger persönlich Geldleistungen gemäß § 25 WoBindG in

Höhe von 1.260,-- DM für den Zeitraum vom 1. April 1993 bis

zum 31. Juli 1993 und in Höhe von 315,-- DM monatlich für den

Zeitraum ab dem 1. August 1993 fest. Zur Begründung führte er

aus: Der Kläger sei als Bevollmächtigter nach dem

Wohnungsbindungsgesetz als Verfügungsberechtigter anzusehen.

Eine Wohnung dürfe er einem Wohnungssuchenden nur dann zum

Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Óberlassung eine

Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich

geförderten sozialen Wohnungsbau übergebe. Gegen diese

Regelung habe der Kläger schuldhaft verstoßen. Aufgrund seiner

langjährigen Tätigkeit als Hausverwalter und des in diesem

Zusammenhang mit ihm geführten Schriftwechsels seien ihm die

gesetzlichen Bestimmungen bekannt. Dadurch, daß er diese

dennoch nicht beachtet habe, habe er zumindest die

erforderliche Sorgfalt außer acht gelassen und somit

fahrlässig gehandelt. In Anbetracht der Schwere des Verstoßes

sei die Höhe der festgesetzten Geldleistungen angemessen.

Der Kläger legte Widerspruch ein und berief sich zur

Begründung darauf, der Beklagte habe von seinem Recht, eine

Kündigungsanordnung zu erlassen, Gebrauch machen müssen. Zudem

sei auch die Erhebung von Fehlbelegungsabgaben nach dem

Fehlbelegungsgesetz möglich gewesen. Dies hätte sich im Rahmen

einer fairen Zusammenarbeit und einer sozialverantwortbaren

Ermessensausübung angeboten.

Den Widerspruch des Klägers wies der Oberkreisdirektor

mit Bescheid vom 30. Juni 1994 zurück, worauf der Kläger am

25. Juli 1994 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er

ausgeführt: Die Ablehnung der Erteilung einer

Wohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei

ermessensfehlerhaft, da eine Ausnahmeregelung in Betracht

gekommen sei. Daraus folge, daß auch die Ermessensentscheidung

des Beklagten über die Festsetzung der umstrittenen

Geldleistungen ermessensfehlerhaft sei. Zudem habe der

Beklagte nicht berücksichtigt, daß er - der Kläger - einen

Antrag auf Freistellung gestellt habe. Angesichts der

Verwaltungspraxis des Beklagten treffe ihn kein Verschulden.

Insoweit verweise er auf die Mieterwechsel in den Jahren

zwischen 1980 und 1993, bei denen keine

Wohnberechtigungsbescheinigung seitens des Beklagten verlangt

worden sei. Die Erhebung der Geldleistungen führe zu einer

unbilligen Härte, da der Beklagte den Mietern die

Wohnberechtigungsbescheinigung hätte erteilen müssen. Unter

Berücksichtigung der nunmehr zusätzlich erhobenen

Fehlbelegungsabgaben entstehe eine Situation, die für die

Parteien finanziell unzumutbar sei, was ebenfalls zu einer

unbilligen Härte führe.

Der Kläger hat beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom

12. August 1993 in der Fassung des

Widerspruchsbescheides des

Oberkreisdirektors des Kreises

vom 30. Juni 1994 aufzuheben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich darauf berufen, die Versagung der

Wohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei rechtmäßig

gewesen. Rechtsfehler bei der Festsetzung der Geldleistungen

seien nicht erkennbar. Zwar sei im Jahre 1980 ein

Freistellungsantrag nicht beschieden worden. Jedoch habe der

Kläger mehrfach Wohnberechtigungsbescheinigungen eingereicht.

Falls er weitere Vermietungen ohne

Wohnberechtigungsbescheinigungen vorgenommen habe, habe er

- der Beklagte - hiervon keine Kenntnis erhalten. Der Kläger

habe zu keinem Zeitpunkt davon ausgehen dürfen, von den

wohnungsbindungsrechtlichen Vorgaben freigestellt zu sein. Er

sei verpflichtet gewesen, sich im Zweifelsfall zu erkundigen,

so daß seine Handlungsweise zumindest als fahrlässig zu

bewerten sei. Geldleistungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz

und Fehlbelegungsabgaben schlössen sich nicht aus.

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,

hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

Der Kläger hat Berufung eingelegt und ausgeführt:

Angesichts der gesamten Umstände stelle sich die Erhebung der

Geldleistungen als unbillig dar. Der Beklagte habe einen

Antrag auf Freistellung nicht beschieden. Vielmehr sei es zu

einer Verwaltungspraxis gekommen, die der Erteilung einer

Freistellung gleichzusetzen sei. Zumindest habe er - der

Kläger - darauf vertrauen dürfen, nicht ohne Vorankündigung

des Beklagten aufgrund von Verstößen gegen die Festsetzungen

des Wohnungsbindungsgesetzes zur Verantwortung gezogen zu

werden.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern

und nach dem Klageantrag I. Instanz zu

erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

und führt aus: Eine Freistellung gemäß § 7 WoBindG sei

nicht erfolgt. Auch wenn es eine interne Handlungsanweisung

gegeben habe, wie damals zu verfahren gewesen sei, könne

hieraus kein Duldungsrecht für die Zukunft gefolgert werden.

Auf eine Vorankündigung habe der Kläger nicht vertrauen

dürfen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes

wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen

Verwaltungsvorgänge verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen,

weil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den

Kläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1

Satz 1 VwGO -.

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den

umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier

maßgeblich in der bei Erlaß des Widerspruchsbescheides des

Oberkreisdirektors vom 30. Juni 1994 geltenden

Fassung vom 27. Juli 1992. Danach kann die zuständige Stelle

für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft

u.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 WoBindG verstößt, von

ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,-- DM

monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf

die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG

darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem

Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm

vor der Óberlassung eine Bescheinigung über die

Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen

Wohnungsbau (§ 5) übergibt, und wenn die in der Bescheinigung

angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Gemäß § 19

Abs. 3 WoBindG steht dem Verfügungsberechtigten ein von ihm

Beauftragter gleich, somit der Kläger dem Eigentümer, seinem

Bruder

Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen

Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein schuldhafter

Verstoß gegen die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG

vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, daß den

Kläger das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden

trifft, Ermessensfehler nicht erkennbar sind und keine

Gesichtspunkte vorliegen, nach denen der Beklagte aus

Billigkeitsgründen auf die geforderte Geldleistung zu

verzichten hätte. Daher sieht der Senat insoweit von einer

weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die

Ausführungen im angefochtenen Urteil.

Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, daß die

Óbergabe der Wohnung an die Mieter und im Widerspruch

zu dem eigenen Verhalten des Klägers steht, wie er es dem

Beklagten gegenüber mit Schriftsatz vom 16. Juni 1980

angekündigt hatte. Hier hatte er dem Beklagten versichert,

selbstverständlich so zu verfahren, wie es neuerdings

vielleicht verlangt werden müsse. Dem ist eindeutig zu

entnehmen, daß der Kläger die Einhaltung der gesetzlichen

Vorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes in Aussicht gestellt

hatte. Hierfür spricht auch seine Bitte um die Óbersendung von

20 Antragsvordrucken, um bei künftigen Vermietungen direkt

eine (Ausnahme-)Genehmigung beantragen zu können. Diese Bitte

war aus Sicht des Beklagten nur so zu verstehen, der Kläger

werde in Zukunft, soweit es im jeweiligen Einzelfall

erforderlich werden sollte, die entsprechenden Genehmigungen

(u.U. im Wege der Freistellung gemäß § 7 WoBindG) beim

Beklagten einholen. Dementsprechend bedurfte es einer

Entscheidung über den ebenfalls mit Schreiben vom 16. Juni

1980 gestellten Freistellungsantrag des Beklagten nicht, da

der Beklagte zudem für die Vergangenheit auf die Anforderung

von Wohnberechtigungsbescheinigungen und die Ahndung von

Verstößen verzichtete.

Auch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren, in

dem er sich im wesentlichen auf Billigkeitserwägungen im Sinne

von § 25 Abs. 3 WoBindG stützt, veranlaßt den Senat nicht zu

einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Gemäß § 25

Abs. 3 Satz 1 WoBindG sollen zwar die Befugnisse nach den

Absätzen 1 und 2 nicht geltend gemacht werden, wenn die

Geltendmachung unter Berücksichtigung des Verhältnisses des

Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig

sein würde. Unbillig im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur

die vom Gesetzgeber nicht gewollten Härten.

Vgl. Fischer-

Dieskau/Pergande/Schwender,

Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25

WoBindG, Anm. 7.

Wie es das in Satz 2 des § 25 Abs. 3 WoBindG angeführte

Beispiel der nachträglichen Erteilung einer Wohnberechti-

gungsbescheinigung zeigt, ist ein entscheidendes Kriterium der

Unbilligkeit allgemein dann anzunehmen, wenn der Verstoß nur

formaler Natur ist, weil dann kein Schaden der öffentlichen

Hand entstanden ist. Das genannte Beispiel ist der vom Kläger

geltend gemachten Absprache mit dem Beklagten vergleichbar,

wonach der Kläger selbst die Wohnberechtigung der Mieter habe

überprüfen dürfen, da Inhalt dieser Absprache gerade nur der

Verzicht auf die formellen Voraussetzungen für den Bezug durch

wohnberechtigte Mieter, nicht jedoch auch auf die materielle

Wohnberechtigung gewesen sein soll. Von einem Schaden für die

öffentliche Hand ist infolge der Vermietung an die Mieter

und auszugehen, da deren fehlende Berechtigung zum Bezug

der von ihnen angemieteten Wohnung mit der bestandskräftigen

Ablehnung der Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung

festgestellt worden ist.

Das vom Kläger geltend gemachte Verhalten des Beklagten,

den Freistellungsantrag nicht zu bescheiden, vermag

Billigkeitsgesichtspunkte nicht zu begründen, da es, wie

ausgeführt, angesichts des eigenen Verhaltens des Klägers

einer Entscheidung durch den Beklagten nicht bedurfte und der

Kläger es zudem in der Hand hatte, sein Begehren, ggfs. im

Wege einer Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO, weiter zu

verfolgen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die

Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167

VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung

(ZPO).

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen

der § 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.