Bayerischer VGH, Beschluss vom 29.04.2009 - 1 CS 08.2352
Fundstelle
openJur 2012, 99616
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Tenor

I. Nrn. I und II des Beschlusses des Verwaltungsgerichts München vom 1. August 2008 werden geändert. Sie erhalten folgende Fassung:

„I. Die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Baugenehmigung vom 2. Juni 2008 wird angeordnet.

Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

II. Von den Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin ein Fünftel und der Antragsgegner vier Fünftel. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.“

II. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin ein Fünftel; der Antragsgegner und der Beigeladene tragen jeweils vier Zehntel. Von den außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen trägt die Antragstellerin ein Fünftel; im Übrigen trägt der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten selbst.

IV. Der Streitwert wird unter Abänderung von Nr. III des Beschlusses des Verwaltungsgerichts München vom 1. August 2008 für beide Rechtszüge auf je 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Teilbaugenehmigung sowie eine Baugenehmigung für den Teilabbruch eines ehemals landwirtschaftlichen Betriebsteils und den Anbau einer Wohnung an ein als Denkmal geschütztes Gebäude.

1. Der Beigeladene ist Eigentümer der aneinander grenzenden Grundstücke Fl.Nrn. .../2 und .../3 Gemarkung O.. Auf dem westlich gelegenen, an einen Golfclub verpachteten Grundstück Fl.Nr. .../3 befindet sich ein Clubhaus mit Stellplätzen. Das östliche, circa 4.600 m² große Grundstück Fl.Nr. .../3 ist mit einem als Denkmal geschützten ehemaligen Bauern(wohn)haus aus dem 17. Jahrhundert mit einer an der Nordostecke eingebauten Hauskapelle bebaut (sog. „K.haus“). An die Ostseite des Grundstücks Fl.Nr. .../2 grenzt das Grundstück Fl.Nr. .../1 der Antragstellerin, auf dem eine Gastwirtschaft mit mindestens einer nach Süden ausgerichteten Terrasse („S.“) betrieben wird. Die Grundstücke liegen im Gebiet der Gemeinde W. etwa 800 m vom westlichen Stadtrand von B. ... entfernt im Außenbereich. Die angrenzenden Grundstücke sind unbebaut.

Mit Bescheid vom 7. April 2008 erteilte das Landratsamt Bad T. dem Beigeladenen eine Teilbaugenehmigung für die Errichtung einer maximal 2 m hohen Holzwand (Schallschutzwand) an der Ostgrenze des Grundstücks Fl.Nr. ...2. Mit weiterem Bescheid vom 2. Juni 2008 erteilte das Landratsamt dem Beigeladenen die Baugenehmigung für den Teilabbruch des ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsteils und Anbau einer Wohnung sowie für die Errichtung der Holzwand (Schallschutzwand). Nach den genehmigten Bauzeichnungen soll der westliche Teil des ehemaligen Bauernhauses abgebrochen und durch den Anbau mit einer weiteren Wohnung mit einer Wohnfläche von circa 219 m² ersetzt werden.

Die Antragstellerin erhob gegen die Teilbaugenehmigung und die Baugenehmigung beim Verwaltungsgericht München Klage und beantragte die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der beiden Klagen. Mit Beschluss vom 1. August 2008 lehnte das Verwaltungsgericht den Antrag ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus: Die Klagen hätten aller Voraussicht nach keinen Erfolg. Das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot wäre nur verletzt, wenn sich die rechtliche Situation des Grundstücks der Antragstellerin durch die Genehmigung der Wohnung verschlechtern würde. Dies sei nicht der Fall. Auf dem Baugrundstück finde seit jeher eine Wohnnutzung in einem Gebäudeteil statt, der näher zum Grundstück der Antragstellerin liege als die nunmehr genehmigte Wohnung. Die Antragstellerin habe daher bereits jetzt Rücksicht auf eine benachbarte Wohnbebauung zu nehmen. Durch die Genehmigung einer zweiten Wohneinheit, die vom Emissionsort weiter entfernt liege, werde der Betrieb der Antragstellerin nicht zusätzlich eingeschränkt. Ob es sich bei dem Vorhaben um eine Luxusbebauung handle, wie groß die Wohnung sei und von wem sie bewohnt werde, sei unerheblich. Ein Abwehrrecht gegen die Schallschutzwand stehe der Antragstellerin ebenfalls nicht zu. Die Regelungen in Nrn. 13.1 und 13.2 der „Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung, zu Abstandsflächen und Stellplätzen der Gemeinde W.“ vom 8. September 1994, wonach Einfriedungen an den seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen nur bis zu einer Höhe von 1 m zulässig seien, dienten nicht dem Nachbarschutz. Ein Verstoß gegen andere bauordnungsrechtliche Vorschriften sei weder vorgetragen noch ersichtlich.

2. Mit der Beschwerde wendet sich die Antragstellerin gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Sie macht geltend: Ihr stehe ein Abwehrrecht gegen das Bauvorhaben zu. Die Schallschutzwand an der Grenze zu ihrem Grundstück verstoße offensichtlich gegen Nrn. 13.1 und 13.2 der Ortgestaltungssatzung. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts dienten die Vorschriften über die Gestaltung von Einfriedungen an seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenzen dem Nachbarschutz. Dies habe der Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom 11. August 1988 (BRS 48 Nr. 171) entschieden. Die in der Satzung der Gemeinde W. angeführte „Zielvorstellung“, das Straßen-, Ort- und Landschaftsbildes zu schützen, schließe nicht aus, dass einzelne Regelungen nachbarschützende Wirkungen hätten.

Die Genehmigung des Anbaus einer weiteren Wohneinheit verletze ebenfalls die Rechte der Antragstellerin. Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass das Vorhaben die immissionsschutzrechtliche Lage des Grundstücks der Antragstellerin nicht verschlechtere, sei unzutreffend. Das Verwaltungsgericht habe sich mit den Einwänden der Antragstellerin nicht hinreichend auseinander gesetzt. Es sei mit einer Änderung der Wohnnutzung hin zu einem luxuriösen und besonders immissionssensiblen Landsitz zu rechnen. Dies ergebe sich aus Internet-Anzeigen, in denen die Wohnräume entsprechend angepriesen worden seien. Dadurch würden die aus dem Rücksichtnahmegebot folgenden Anforderungen an den Betrieb der Antragstellerin erhöht. Im Übrigen könne sich der Beigeladene auf die frühere landwirtschaftliche Wohnnutzung nicht berufen, weil diese bereits mit der Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs im Jahr 1991 beendet worden sei. Mit der Genehmigung des Anbaus werde erstmals im Außenbereich eine Wohnnutzung ohne privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb zugelassen. Das Gebäude sei zwar Schritt für Schritt renoviert worden. Es werde aber nicht mehr als ein zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehörendes Wohnhaus genutzt, sondern als Ferienwohnung vermietet oder kurzfristig von dem Sohn des Beigeladenen bewohnt. In dem Wohngebäude sei auch niemand mehr gemeldet. Es sei nicht beabsichtigt, in dem früheren Wohnteil eine rechtlich zulässige Wohnnutzung aufzunehmen. Dies ergebe sich aus dem Bauantrag des Beigeladenen, der auf den westlichen Gebäudeteil beschränke sei. Eine Wohnnutzung für nicht landwirtschaftliche Zwecke im östlichen Teil des Gebäudes wäre im Übrigen nicht genehmigungsfähig. Insbesondere lägen die Voraussetzungen nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1 a oder Nr. 4 BauGB nicht vor, weil ein entsprechendes Vorhaben aufgrund der durchgeführten Renovierungsarbeiten zur Erhaltung der Bausubstanz des „K.hauses“ nicht erforderlich sei.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts München vom 1. August 2008 zu ändern und die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklagen gegen die Teilbaugenehmigung vom 7. April 2008 sowie gegen die Baugenehmigung vom 2. Juni 2008 anzuordnen.

Der Antragsgegner und der Beigeladene beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Der Beigeladene ist der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht den Antrag zu Recht abgelehnt habe. Ob die Genehmigungsbehörde die Voraussetzungen nach § 35 Abs. 2 BauGB beziehungsweise § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB zutreffend beurteilt habe, sei unerheblich, weil diese Vorschriften nicht dem Nachbarschutz dienten. Das Rücksichtnahmegebot sei nicht verletzt, weil die Antragstellerin ihren Betrieb einschränkende Auflagen nicht zu befürchten habe. Auf die der Gaststätte unmittelbar benachbarte Wohnung müsse die Antragstellerin mindestens in derselben Weise Rücksicht nehmen wie auf die neue Wohnung. Ob diese eine gegenüber der bisherigen Nutzung „gehobenere“ Qualität aufweise, sei bauplanungsrechtlich unerheblich. Unerheblich sei auch, ob die vorhandene Wohnung im Anwesen des Beigeladenen früher durch das Personal oder den Inhaber des landwirtschaftlichen Betriebes genutzt worden sei. Die Genehmigung der Holzwand verletze ebenfalls nicht die Rechte der Antragstellerin. Einfriedungen bis zu einer Höhe von 2 m könnten ohne Verstoß gegen Abstandsflächenrecht an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Eine Verletzung der Rechte der Antragstellerin wegen eines Verstoßes gegen die örtlichen Bauvorschriften scheide ebenfalls aus. Zum einen bestünden erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Satzung, weil diese das gesamte Gemeindegebiet erfasse. Dies sei nach der Rechtsprechung nur zulässig, wenn bereits im Zeitpunkt des Erlasses der Satzung ein durchgehend schützenswertes Ortsbild vorliege; das sei bei der Gemeinde W. mit ihren verschiedenen Ortsteilen und ihrer relativ großen räumlichen Ausdehnung nicht anzunehmen. Zum anderen habe die Ortgestaltungssatzung keine nachbarschützende Wirkung. Dies gelte gerade auch für die Regelungen über Einfriedungen nach Nr. 13 der Satzung.

Der Antragsgegner schließt sich diesen Ausführungen an.

II.

Die Beschwerde bleibt hinsichtlich der Teilbaugenehmigung vom 7. April 2008 erfolglos (A.); hinsichtlich der Baugenehmigung vom 2. Juni 2008 hat sie hingegen Erfolg (B.).

A. Die Beschwerde gegen die Ablehnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Teilbaugenehmigung vom 7. April 2008 hat keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung insoweit zu Recht abgelehnt. Der Antrag ist unzulässig, weil die für die Errichtung der Schallschutzwand erteilte Teilbaugenehmigung mit dem Erlass des Baugenehmigungsbescheids vom 2. Juni 2008 gegenstandslos geworden ist. Da die Baugenehmigung, wie sich aus den genehmigten Bauvorlagen sowie dem Betreff des Bescheids unzweifelhaft ergibt, ebenfalls die Errichtung der Schallschutzwand zum Gegenstand hat, hat sich die Teilbaugenehmigung erledigt. Sie kann daher nicht mehr Gegenstand von Nachbarrechtsbehelfen sein (vgl. BayVGH vom 6.2.1979 - Nr. 121 I 73 - nicht veröffentlicht; vom 16.8.2001 - 2 ZS 01.1874 - juris; vom 23.6.2005 - 25 CS 05.736 - juris; Bauer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 76 RdNr. 3; Dirnberger in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Art. 70 RdNr. 25; Molodovsky in Koch/Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 70 RdNr. 23). Der Antrag ist nicht statthaft.

B. Die Beschwerde gegen die Ablehnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Baugenehmigung vom 2. Juni 2008 hat hingegen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu Unrecht abgelehnt. Nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage sind die Erfolgsaussichten der Klage als offen einzuschätzen (1.). Die somit maßgebliche Abwägung der gegenseitigen Interessen fällt zu Gunsten der Antragsstellerin aus (2.).

1. Die Erfolgsaussichten der Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung erscheinen offen, weil sich bei summarischer Prüfung nicht absehen lässt, ob das Bauvorhaben gegen im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu prüfende, auch dem Schutz der Antragstellerin dienende Vorschriften verstößt (Art. 59 Abs. 1 Nr. 1 BayBO, § 80 a Abs. 3, § 80 Abs. 5, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Zwar dürfte die (von dem Baugenehmigungsbescheid umfasste) Schallschutzwand für sich gesehen Nachbarrechte der Antragstellerin nicht verletzen (1.1.). Es lässt sich aber nicht mit hinreichender Sicherheit beurteilen, ob das Bauvorhaben insgesamt gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot verstößt (1.2.).

1.1. Die Baugenehmigung verletzt nach summarischer Prüfung nicht schon wegen der an der östlichen Grenze des Baugrundstücks zugelassenen Schallschutzwand Rechte der Antragstellerin.

Zwar widerspricht die mit einer Höhe von bis zu 2 m genehmigte Wand den Nrn. 13.1. und 13.2 der „Örtlichen Bauvorschrift zur Ortsgestaltung, zu Abstandsflächen und Stellplätzen der Gemeinde W.“ vom 8. September 1994. Danach sind als Einfriedung entlang öffentlicher Straßen und Wege sowie zum Außenbereich hin Holzzäune (Bretter-, Stangen- und senkrechte Latten- und Staketenzäune) nur bis zu einer Höhe von maximal 1 m zulässig (Nr. 13.1); an den sonstigen seitlichen und hinteren Grundstücksgrenzen sind auch Maschendrahtzäune bis zu einer Höhe von 1 m zulässig (Nr. 13.2). Dem Verwaltungsgericht ist aber darin zu folgen, dass diese Vorschriften keine nachbarschützende Wirkung haben.

Örtliche Bauvorschriften über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung von Ortsbildern (Art. 81 Abs. 1 Nr. BayBO) werden grundsätzlich nur im Interesse der Allgemeinheit erlassen. Ein nachbarlicher Interessenausgleich und damit der Schutz von Nachbarn ist nur ausnahmsweise bezweckt (BayVGH vom 29.8.2006 - 15 CS 06.1943 - juris; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 81 RdNr. 314 ff.). Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der von der Antragstellerin genannten Rechtsprechung (BayVGH vom 11.8.1988 BRS 48 Nr. 171). In dieser Entscheidung hat der Verwaltungsgerichtshof eine Vorschrift über die Gestaltung von Einfriedungen insoweit als nachbarschützend angesehen, als sie nicht nur Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen, sondern – mit Einfriedungen an den übrigen Grundstücksgrenzen – Anlagen erfasse, die das Orts- und Straßenbild nicht beeinträchtigen könnten. Abgesehen davon, dass in einer neueren Entscheidung offen gelassen wurde, ob an dieser Auffassung festzuhalten ist (BayVGH vom 22.2.2000 - 2 B 94.2587 - juris; kritisch auch Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 81 RdNr. 316), lässt sich diese zu einer Regelung der Landeshauptstadt München ergangene Rechtsprechung auf die völlig anders gearteten Verhältnisse einer Gemeinde wie W. nicht übertragen. Anhaltspunkte dafür, dass die Gemeinde W. mit der Regelung unter Nr. 13 der Satzung die jeweiligen Nachbarn schützen wollte, sind nicht ersichtlich. Die Ausführungen zu den „Zielvorstellungen“ in der Präambel der Satzung sprechen im Gegenteil dafür, dass mit der Satzung ausschließlich im Interesse der Allgemeinheit liegende ortsgestalterische Ziele verfolgt werden.

Die Frage, ob die Satzung unwirksam ist, weil sie das gesamte Gemeindegebiet erfasst, die Ortsteile der Gemeinde aber kein einheitliches Ortsbild aufweisen (vgl. BayVGH vom 25.6.1990 BRS 50 Nr. 133; Decker in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 81 RdNr. 117 mit weiteren Nachweisen), muss somit nicht entschieden werden.

1.2. Nach summarischer Prüfung bleibt jedoch offen, ob die Baugenehmigung wegen der Zulassung der neuen Wohnung gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot verstößt. Dem Verwaltungsgericht kann wohl nicht darin gefolgt werden, dass die Antragstellerin schon deswegen keine strengeren immissionsschutzrechtlichen Anforderungen für ihren Gastronomiebetrieb zu befürchten habe, weil sie bereits auf eine näher gelegene Wohnung Rücksicht nehmen müsse (a). Ob der Betrieb der Antragstellerin Einschränkungen zu befürchten hat, weil die neue Wohnung unzumutbaren Störungen durch Betriebsgeräusche ausgesetzt sein wird, kann nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht beurteilt werden (b).

a) Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot scheidet wohl nicht schon deswegen aus, weil der Betrieb der Antragstellerin wegen einer wohl auf der Ostseite des Gebäudes des Beigeladenen und somit näher zur Gaststätte gelegenen schutzwürdigen Wohnung ohnehin durch Rücksichtnahmeverpflichtungen vorbelastet ist und somit infolge der Genehmigung einer weiteren Wohnung auf der Westseite keine zusätzlichen immissionsschutzrechtlichen Anforderungen zu befürchten hat.

Bei einem Außenbereichsvorhaben ist das Rücksichtnahmegebot im Hinblick auf schädliche Umwelteinwirkungen als öffentlicher Belang nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB (BVerwG vom 5.9.2000 BauR 2001, 83; vom 25.2.1977 BVerwGE 52, 122) und für nicht von dieser Vorschrift erfasste Auswirkungen als weiterer, in dem nicht abschließenden Katalog des § 35 Abs. 3 BauGB nicht aufgeführter öffentlicher Belang zu beachten (BVerwG vom 28.10.1993 NVwZ 1994, 686). Nicht nur Vorhaben, von denen Belästigungen oder Störungen ausgehen, sondern auch solche, die sich schädlichen Umwelteinwirkungen aussetzen (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Alternative 1 und 2 BauGB), können gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen (BVerwG vom 14.1.1993 NVwZ 1993, 1184; vom 18.5.1995 NVwZ 1996, 379; vom 5.9.2000 BauR 2001, 83). Welche Anforderungen sich aus dem Gebot im Einzelnen ergeben, hängt maßgebend davon ab, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits in der jeweiligen Situation der benachbarten Grundstücke zuzumuten ist. Bei dieser Bewertung sind auch „Vorbelastungen“ zu beachten (vgl. BVerwG vom 23.9.1999 BVerwGE 109, 314 = BauR 2000, 192). Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot liegt nicht vor, wenn ein neues störempfindliches Vorhaben keine zusätzlichen Einschränkungen für einen „störenden“ Betrieb zur Folge haben wird, weil dieser schon auf eine vorhandene, in derselben Weise störempfindliche Bebauung Rücksicht nehmen muss. Ergeben sich hingegen zusätzliche Rücksichtnahmepflichten und ist deshalb mit einer Verschärfung der immissionsschutzrechtlichen Anforderungen an den Betrieb zu rechnen, etwa weil die neue Wohnbebauung näher „heranrücken“ soll als die schon vorhandene oder weil die neue Wohnbebauung von dem Betrieb aus gesehen in einer Richtung geplant ist, in die bisher ungehindert emittiert werden darf, wird das Wohnbauvorhaben regelmäßig gegenüber dem Betrieb „rücksichtslos“ sein (BVerwG vom 5.3.1984 NVwZ 1984, 646; vom 25.11.1985 NVwZ 1986, 469; vom 2.12.1985 NVwZ 1986, 641; BayVGH vom 25.10.2006 - 1 ZB 06.24 - juris). Eine Vorbelastung des Betriebs durch bestehende Rücksichtnahmeverpflichtungen ist jedoch nur zu berücksichtigen, wenn die störempfindliche Nutzung legal ist. Nutzungen, die ausgeübt werden, ohne genehmigt zu sein, dürfen im Rahmen des vom Gebot der Rücksichtnahme geforderten Interessenausgleichs nicht in Ansatz gebracht werden (BayVGH vom 4.8.2008 - 1 CS 07.2770 - juris mit weiteren Nachweisen).

Nach diesen Maßstäben wird die Befürchtung der Antragstellerin, das Bauvorhaben werde Einschränkungen für ihren Gastronomiebetrieb zur Folge haben, wohl nicht schon dadurch widerlegt, dass sich in dem „K.haus“ früher (wohl auf der Ostseite) eine einem landwirtschaftlichen Betrieb dienende Wohnung befand, die näher zu dem Betrieb der Antragstellerin lag als die jetzt (auf der Westseite) genehmigte Wohnung. Denn diese wohl nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierte Wohnnutzung wurde nach den insoweit nicht in Frage gestellten Angaben der Antragstellerin bereits etwa im Jahr 1991 aufgegeben. Eine für die bauplanungsrechtliche Beurteilung erhebliche Nachwirkung dieser Nutzung scheidet damit aus. Der Zeitpunkt (1991) deckt sich im Übrigen etwa mit dem Zeitpunkt des Erwerbs des Baugrundstücks durch den Beigeladenen. Nach einem Grundbuchauszug in der Bauakte BA 2007/1197 des Landratsamts wurde der Beigeladene am 4. Januar 1990 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die auf die landwirtschaftliche Nutzung folgende Nutzung der Wohnräume des „K.hauses“ durch den Sohn des Beigeladenen (Eigennutzung bzw. Vermietung als Ferienwohnung) ist deswegen wohl nicht als den Gastronomiebetrieb ohnehin einschränkende Vorbelastung zu berücksichtigen, weil sie nach den auch insoweit nicht in Frage gestellten Angaben der Antragstellerin nicht bauaufsichtlich genehmigt war, obwohl in dem Wechsel von einer nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegierten landwirtschaftlichen Wohnnutzung zu einer nicht privilegierten „allgemeinen“ Wohnnutzung bzw. einer Ferienwohnnutzung eine nach Art. 55 Abs. 1, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO (= Art. 62 Abs. 1, Art. 63 Abs. 4 Nr. 1 BayBO a. F.) genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt. Denn im Außenbereich gelten für „allgemeines“ Wohnen andere bauplanungsrechtliche Anforderungen als für privilegiertes Wohnen (vgl. BayVGH vom 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris mit weiteren Nachweisen; zur Umnutzung eines landwirtschaftlichen Wohngebäudes vgl. auch BVerwG vom 11.11.1988 ZfBR 1989, 72; VGH BW vom 10.11.1995 BRS 57 Nr. 114; OVG NRW vom 19.3.1980 BRS 36 Nr. 98).

b) Nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand ist nicht abzusehen, ob die neue Wohnung unzumutbaren Störungen durch legale Betriebsgeräusche ausgesetzt sein wird und der Betrieb der Antragstellerin infolgedessen Einschränkungen zu befürchten hat.

Zur Bestimmung der Grenze der Zumutbarkeit von Umwelteinwirkungen nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB ist grundsätzlich auf die Begriffsbestimmungen des Immissionsschutzrechts (Begriff der schädlichen Umwelteinwirkungen in § 3 Abs. 1 BImSchG) und auf dessen materiellrechtliche Maßstäbe (§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 22 Abs. 1 Nr. 1 BImSchG) zurückzugreifen (BVerwG vom 23.9.1999 NVwZ 2000, 1050). Bei Gewerbelärm wird die Zumutbarkeitsgrenze regelmäßig durch die Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm - in der Fassung vom 26. August 1998 (GMBl S. 503) konkretisiert (vgl. BVerwG vom 24.9.1992 BVerwGE 91, 92 = NJW 1993, 342; vom 29.8.2007 BVerwGE 129, 209 = NVwZ 2008, 78; vgl. auch Nr. 1 Satz 1 TA Lärm). Nr. 6 TA Lärm sieht bestimmte Immissionsrichtwerte für Immissionsorte in den einzelnen Baugebieten der Baunutzungsverordnung (vgl. § 1 Abs. 2 BauNVO) vor. Für Immissionsorte im Außenbereich enthält die TA Lärm keine Angaben. Da die im Außenbereich nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässigen Vorhaben (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, ortsgebundene Gewerbebetriebe, Windenergieanlagen etc.) typischerweise emissionsträchtig sind, wird allgemein angenommen, dass einer Wohnbebauung im Außenbereich in Anlehnung an die für Kern-, Dorf- oder Mischgebiete festgelegten Immissionsrichtwerte nach Nr. 6.1 c) TA Lärm regelmäßig Lärmbeeinträchtigungen mit einem Lärmpegel von 60 dB(A) tags und 45 dB(A) zuzumuten sind (BayVGH vom 8.9.1998 BayVBl 1999, 215; OVG NRW vom 18.11.2002 NVwZ 2003, 756; OVG RhPf vom 12.06.2003 NuR 2003, 768; OVG MV vom 8.3.1999, NVwZ 1999, 1238; NdsOVG vom 18.12.1998 NVwZ 1999, 444).

Wie die Zumutbarkeitsgrenze hier ausgehend von diesen Grundsätzen genau festzulegen ist und ob diese Grenze bei dem geplanten Anbau eingehalten wird, lässt sich nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand nicht abschätzen. Eine immissionsschutzfachliche Beurteilung, die Aufschluss darüber gibt, welche dem Gastronomiebetrieb zuzurechnenden, legalen Geräuschimmissionen an dem am stärksten betroffenen schutzwürdigen Raum des Anbaus (vgl. A.1.3 des Anhangs zur TA Lärm) zu erwarten sind, liegt nicht vor. Die Beurteilung des Landratsamts beschränkt sich auf die von dem westlich angrenzenden Grundstück (Golfclub) herrührenden Lärmimmissionen. Nach den vorliegenden Plänen ist auch nicht auszuschließen, dass die Geräusche des umfangreichen Gastronomiebetriebs mit mindestens einer Terrasse auf der Südseite des Gebäudes etwa bei den im Obergeschoss des Anbaus mit Südbalkon geplanten Aufenthaltsräumen die Zumutbarkeitsgrenze überschreiten. Dem steht nicht entgegen, dass die Baugenehmigung die Lärmschutzwand an der Grenze zum Grundstück der Antragstellerin einschließt. Zum einen liegt keine immissionsschutzfachliche Äußerung vor, auf deren Grundlage sich die abschirmende Wirkung dieser Wand abschätzen ließe; zum anderen fehlt in der Baugenehmigung eine Nebenbestimmung (Art. 36 Abs. 1 BayVwVfG), die den Beigeladenen zur Errichtung der Wand verpflichtet.

2. Die wegen offener Erfolgsaussichten vorzunehmende Abwägung zwischen dem Interesse der Antragstellerin, dass vor Eintritt der Bestandskraft der Baugenehmigung keine zu ihren Lasten gehenden vollendeten Tatsachen geschaffen werden, und dem Interesse des Beigeladenen, möglichst bald von der Genehmigung Gebrauch machen zu können, fällt zugunsten der Antragstellerin aus. Als ausschlaggebend sieht der Senat die Unklarheiten an, die hinsichtlich der Wohnung auf der Ostseite des Gebäudes bestehen. Wenn diese Wohnung weiterhin für nicht privilegiertes Wohnen genutzt werden soll, müsste der Bauantrag wohl auch die nachträgliche Genehmigung dieser Wohnung umfassen. Denn bei einer Änderung eines genehmigungspflichtigen, aber nicht genehmigten oder abweichend von der erteilten Genehmigung errichteten oder genutzten Gebäudes darf nicht die Änderung „isoliert“ zur Überprüfung gestellt werden; vielmehr muss sich der Bauantrag – und dementsprechend auch die materielle Prüfung – auf das gesamte Gebäude mit der geplanten Änderung erstrecken (BayVGH vom 7.3.1979 - Nr. 64 XIV 75; so auch: Koch/ Molodovsky/Famers, BayBO, Stand Dezember 2007, Art. 55 RdNr. 13; Gassner in Simon/Busse, BayBO, Stand Januar 2009, Art. 64 RdNr. 54; vgl. ferner BayVGH vom 29.1.2003 BayVBl 2003, 663; vom 25.5.2004 - 1 ZB 01.266 - juris). Diese Gesamtprüfung muss jedenfalls die rechtlichen Anforderungen umfassen, die von der Änderung berührt werden (vgl. BVerwG vom 4.2.2000 NVwZ 2000, 1047 = BauR 2000, 1041). Somit ist bei einem bauplanungsrechtlich relevanten Anbau eine Gesamtprüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit erforderlich, wenn die Nutzung des vorhandenen Gebäudes (teilweise) nicht genehmigt ist.

C. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 1 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Antragstellerin und der Antragsgegner, die Kosten des Beschwerdeverfahrens auch der Beigeladene jeweils im Verhältnis der Anteile ihres Unterliegens. Dass der Beigeladene seine außergerichtlichen Kosten im erstinstanzlichen Verfahren selbst trägt, erscheint deswegen billig (§ 162 Abs. 3 VwGO), weil er in diesem Verfahren keinen Antrag gestellt und sich daher auch keinem Kostentragungsrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Im Beschwerdeverfahren ist es billig, dass ihm die außergerichtlichen Kosten im Verhältnis des Anteils seines Obsiegens erstattet werden (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 39 Abs. 1, § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1 Satz 1, § 53 Abs. 3 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nrn. 1.1.1, 1.5 Satz 1 und 9.7.1 des Streitwertkatalogs 2004 (NVwZ 2004, 1327). Die Abänderung der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts beruht auf § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG.