OLG Karlsruhe, Beschluss vom 04.04.2012 - 11 Wx 111/11
Fundstelle
openJur 2012, 68007
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1. § 92 Abs. 1 GemO Baden-Württemberg ist ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB.

2. Für die Eintragung des Eigentumswechsels bei der Veräußerung eines Grundstücks einer baden-württembergischen Gemeinde hat das Grundbuchamt nur dann Anlass zur Anforderung einer "Unterwerterklärung", wenn konkrete Hinweise auf eine drohende Verschleuderung von Gemeindeeigentum bestehen.

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes G. vom 28. November 2011 - GRG.-Nr. 1480/11 - aufgehoben. Das Grundbuchamt G. wird angewiesen, über den Eintragungsantrag vom 26. Mai 2011 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu entscheiden.

Gründe

I.

Am 11.11.2008 schlossen die Beteiligte Ziff. 1 und die Beteiligte Ziff. 2 einen notariellen Kaufvertrag - zunächst ohne Auflassung -, in dem die Beteiligte Ziff. 2 an die Beteiligte Ziff. 1 eine noch zu vermessende Teilfläche von ca. 1.400m² des Grundstücks Flst. Nr. ..., eingetragen im Grundbuch von G. Blatt ..., veräußerte. Zunächst wurde vom Grundbuchamt lediglich die beantragte Auflassungsvormerkung eingetragen.

Am 26.05.2011 erklärten die Beteiligten Ziff. 1 und 2 vor dem Notar die Auflassung und bewilligten und beantragten den Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Am 28.11.2011 erließ das Grundbuchamt G. eine Zwischenverfügung, wonach es zum Vollzug des Antrages noch einer Erklärung der Stadt G. in der Form des § 29 Abs. 3 GBO über das Nichtvorliegen einer Unterwertveräußerung gem. Abschnitt C Ziff. 3 der VwV-Freigrenzen vom 25.11.2010 (GABl. 2010, 470) bedürfe.

Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, der Sinn der Verwaltungsvorschrift bestehe darin, das Grundbuchamt von der Pflicht zu entbinden, im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit der Einigung nach § 20 GBO auch zu prüfen, ob eine nach § 92 Abs. 1 GemO verbotene Unterwertveräußerung vorliege. Ein Verstoß gegen das Verbot der Unterwertveräußerung könne die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge haben, daher komme der Verwaltungsvorschrift nicht nur verwaltungsinterne Bedeutung zu. Der Wortlaut von § 92 Abs. 1 Satz 2 GemO stimme mit der Bestimmung in Art. 75 Abs. 1 Nr. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung vom 22.08.1998 überein, wonach die Gemeinde regelmäßig nicht unter Wert veräußern dürfe. Aus der Rechtsprechung des Bayrischen Obersten Landesgerichts zu dieser Regelung ergebe sich, dass diese ein eigenständiges Verbotsgesetz enthalte, dessen Nichtbeachtung die Nichtigkeit des Vertrages nach § 134 BGB zur Folge habe. Diese Rechtsprechung habe auch für die baden-württembergische Gemeindeordnung Bedeutung, die in der VwV-Freigrenzen vorgesehene Erklärung der Kommune diene der Beweiserleichterung im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO. Die Erklärung habe in einer Eigenurkunde zu erfolgen.

Gegen diesen ihr am 29.11.2011 zugestellten Beschluss hat die Beteiligte Ziff. 2 am 07.12.2011 beim Oberlandesgericht Karlsruhe Beschwerde eingelegt und beantragt, diese Zwischenverfügung aufzuheben.

Im konkreten Einzelfall seien die VwV-Freigrenzen nicht einschlägig. Eine Verpflichtung einer Gemeinde zur Vorlage einer gesonderten Erklärung nach Abschnitt C Ziff. 3 bestehe nur, wenn Vermögensgegenstände unter ihrem vollen Wert veräußert werden sollten und der entsprechende Beschluss über die Veräußerung eines Grundstücks der Rechtsaufsichtsbehörde nicht vorgelegt werden müsse. Im konkreten Einzelfall beurteile sich die Veräußerung des Grundstücks nicht nach § 92 Abs. 3 Satz 1 GemO, sondern nach § 92 Abs. 1 GemO, für das Rechtsgeschäft bestehe somit weder eine Genehmigungs- noch eine Vorlagepflicht. Eine Pflicht zur Vorlage ergebe sich auch nicht aus den Regelungen der §§ 92 Abs. 1 GemO und 20 GBO. § 92 Abs. 1 GemO sei kein eigenständiges Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB. Im konkreten Fall gehe es ausweislich der notariellen Urkunden nicht um eine unentgeltliche Zuwendung, sondern um die Veräußerung eines Gewerbegrundstücks zum aktuellen Verkehrswert, der so von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ermittelt und vom Gemeinderat der Großen Kreisstadt gebilligt worden sei. Durch den vollständigen Wegfall von Genehmigungsvorbehalten in § 92 GemO und die Reduzierung der Vorlagepflichten habe der baden-württembergische Landesgesetzgeber klar zum Ausdruck gebracht, dass er das Vorliegen eines Verbotsgesetzes nicht annehme und die privatrechtliche Wirksamkeit getrof-fener Entscheidungen der Gemeinde gerade nicht in Frage stellen wolle.

Das Grundbuchamt G. hat der Beschwerde mit Beschluss vom 19.12.2011 nicht abgeholfen. Auf die Beschwerdebegründung der beschwerdeführenden Gemeinde ist es dabei nicht eingegangen.

Die Beteiligte Ziff. 1 hat sich der Rechtsauffassung der Beschwerdeführerin angeschlossen.

Das beteiligte Regierungspräsidium K. hat in seiner Stellungnahme vom 24.01.2012 ausgeführt, dass § 92 Abs. 3 Satz 1 GemO keine Vorlagepflicht für die Veräußerung von Vermögensgegenständen zum vollen Wert begründe. Abschnitt B der VwV-Freigrenzen beschränke sich konsequenterweise auf die Veräußerung von Vermögensgegenständen unter ihrem vollen Wert und regle für diesen Fall Befreiungstatbestände von der Vorlagepflicht. Eine Ermächtigung zu einer weitergehenden Regelung, beispielsweise eine generelle Abgabepflicht einer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt auch bei Grundstücksveräußerung zum vollen Wert, ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn des § 92 GemO bzw. der darauf gründenden VwV-Freigrenzen. Die Vorlagepflicht nach §§ 121 Abs. 2, 92 Abs. 3 GemO diene der vorbeugenden Rechtskontrolle. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sei es, die dem Vertragsschluss vorangehende Sachentscheidung des zuständigen Organes zu prüfen. Falls diese Entscheidung vor der Bestätigung der Gesetzesmäßigkeit durch die Rechtsaufsichtsbehörde bzw. vor Ablauf der Monatsfrist des § 121 GemO vom Bürgermeister als dem gesetzlichen Vertreter der Gemeinde durch einen Vertragsschluss vollzogen worden sei, sei das Rechtsgeschäft dennoch zivilrechtlich gültig. Ein Verstoß gegen das Verbot der Unterwertveräußerung habe nicht die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge.

In der vom Regierungspräsidium K. eingeholten Stellungnahme des Innenministeriums Baden-Württemberg vom 23.01.2012 wird festgestellt, dass eine Erklärung gem. Abschnitt C Ziff. 3 der VwV-Freigrenzen nur vorzulegen ist, wenn sie sich auf die Freistellung trotz Veräußerung unter dem vollen Wert beziehe, nicht aber dann, wenn die Vorlagepflicht bereits deshalb entfalle, weil ein Vermögensgegenstand zum vollen Wert veräußert werde.

II.

Die Beschwerde ist gem. §§ 71, 72, 73 Abs. 1, 2 GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

1. In einer nicht unerheblichen Anzahl von Fällen bedarf die Auflassung eines Grundstücks einer behördlichen Genehmigung. Das Grundbuchamt hat dann zum Vollzug der beantragten Eigentumsumschreibung auch das Vorliegen der im Einzelfall erforderlichen Genehmigung zu überprüfen (vgl. Hügel, GBO, 2. Aufl. § 20 Rdn. 67).

Besteht beim Verkauf eines gemeindeeigenen Grundstücks eine Genehmigungspflicht, ist zum Vollzug des Vertrages die Vorlage der Genehmigung durch die kommunale Aufsichtsbehörde oder eines Negativzeugnisses erforderlich (vgl. Hügel a.a.O. Verfügungsbeeinträchtigungen S. 18 Rdn. 74 f.; vgl. OLG Brandenburg RPfleger 2005, 357 f.).

Nach der Gemeindeordnung des Landes Baden-Württemberg besteht für die Veräußerung von Vermögensgegenständen unter ihrem vollen Wert, auch von Grundstücken, gem. § 92 Abs. 3 Satz 1 GemO jedoch keine Genehmigungspflicht, sondern nur eine Vorlagepflicht, von der das Innenministerium auch freistellen kann. Die Rechtsaufsichtsbehörde hat bei Vorlage ein Beanstandungsrecht gem. § 121 GemO. Die vorlagepflichtigen Beschlüsse dürfen erst vollzogen werden, wenn die Rechtsaufsichtsbehörde die Gesetzmäßigkeit ausdrücklich bestätigt oder den Beschluss nicht innerhalb eines Monats beanstandet hat. Die Vorlagepflicht wirkt sich aber nicht in der Weise aus, dass der vorzulegende Beschluss bis zur Bestätigung seiner Gesetzmäßigkeit oder bis zum Ablauf der Monatsfrist schwebend unwirksam ist. Er ist vielmehr in vollem Umfang wirksam (vgl. Kuntze/Bronner/Katz, GemO für Baden-Württemberg § 121 Rdn. 22 ff.; § 92 Rdn. 51). Die Vorlagepflicht ist gegenüber einer Genehmigung das mildere Instrument der Rechtsaufsichtsbehörde. Auch die fehlende Vorlage an die Rechtsaufsichtsbehörde hat im Unterschied zur Genehmigung gem. § 117 GemO keine schwebende Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit zur Folge (vgl. Kuntze/Bronner/Katz a.a.O. § 92 Rd. 51). Da bei Verstoß gegen die Vorlagepflicht das Grundbuch bei Vollzug nicht unrichtig würde, kann auch allein aufgrund des Bestehens einer Vorlagepflicht vom Grundbuchamt eine Bestätigung über deren Erfüllung oder deren Nichterforderlichkeit nicht verlangt werden.

2. Die baden-württembergischen Gemeinden sind allerdings gemäß der Verwaltungsvorschrift des Innenministeriums über allgemeine Genehmigungen und die Freistellung von der Vorlagepflicht nach dem Gemeindewirtschaftsrecht (VwV-Freigrenzen) vom 25.11.2010 - Az.: 2-2251/6-GABl.2010, 470 gem. Abschnitt C Nr. 3 verpflichtet, dann, wenn ein Beschluss über die Veräußerung eines Grundstücks der Rechtsaufsichtsbehörde nicht vorgelegt werden muss, dem Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch eine Erklärung hierüber beizufügen.

Abschnitt C, dessen Ziff. 3 die Erklärungspflicht regelt, ist überschrieben mit Gemeinsame Bestimmungen zu den Abschnitten A und B.

Gem. Abschnitt B der VwV-Freigrenzen müssen Beschlüsse über die Veräußerung von Vermögensgegenständen unter ihrem vollen Wert der Rechtsaufsichtsbehörde nicht vorgelegt werden, wenn

1. bewegliche Sachen veräußert werden sollen oder2. ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht2.1 auf Grund gesetzlicher Veräußerungspflichten veräußert werden soll,2.2 in den vorangegangenen fünf Jahren erworben worden ist, um den Wert eines der Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zustehenden Grundpfandrechts zu erhalten,2.3 zur Förderung der Wohnungsbaus veräußert werden soll und die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung allgemeine Richtlinien über die verbilligte Abgabe von Grundstücken beschlossen hat oder2.4 auf Grund geänderter Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungsflächen sowie Fluss- und Bachläufe entbehrlich geworden ist.

Selbst wenn der hier beabsichtigte Verkauf eine Veräußerung unter dem vollen Wert darstellte, hat das Fehlen dieser in der Verwaltungsvorschrift der Gemeinde auferlegten Erklärung auf die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts aus den bereits unter Ziff. 2 genannten Gründen keinen Einfluss.

Eine Außenwirkung kommt der Vorlagepflicht nämlich nicht zu (vgl. Grziwotz in Meikel, GBO, 10. Aufl. Einl. J. Rdn. 157). Demnach kommt nach Auffassung der Rechtspraxis der Erlass einer Zwischenverfügung allein aufgrund des Fehlens dieser Erklärung schon nicht in Betracht (vgl. Raststätter in Gräßlin/Raststätter, Handbuch der freiwilligen Gerichtsbarkeit in Baden-Württemberg Ziff. 10.5.8.6).

3. Darüber hinaus ist der Auffassung der Beschwerde sowie den Stellungnahmen des Regierungspräsidiums K. und des Innenministeriums von Baden-Württemberg zu folgen, wonach die Voraussetzungen der VwV-Freigrenzen für die Abgabe der Erklärung über das Fehlen einer Vorlagepflicht im vorliegenden Fall nicht gegeben sind.

§ 92 Abs. 3 Satz 1 GemO beschränkt die Vorlagepflicht darauf, dass die Gemeinde einen Vermögensgegenstand unter seinem vollen Wert veräußern will. Dies bedeutet nicht, dass bei jeder Veräußerung eines gemeindeeigenen Grundstücks eine Vorlage zu erfolgen hat, damit die Rechtsaufsichtsbehörde prüfen kann, ob eine Veräußerung zum vollen Wert oder unter dem vollen Wert vorliegt. § 92 Abs. 3 GemO ist vielmehr so auszulegen, dass eine Vorlagepflicht nur bei Veräußerung unter dem vollen Wert besteht, die Frage des Wertes aber zunächst von der Gemeinde zu klären ist. Nur wenn die Gemeinde aufgrund der von ihr durchzuführenden Wertermittlungen zu dem Ergebnis kommt, dass eine Veräußerung unter dem Wert erfolgen soll, muss sie von sich aus vorlegen. In der Regel sind dabei die Wertermittlungen des Gutachterausschusses zugrunde zu legen (vgl. Kuntze/Bronner/Katz § 92 GemO Rdn. 56). Dies ergibt sich aus der Intention des Gesetzgebers der hier maßgeblichen aktuellen Fassung von § 92 GemO.

§ 92 GemO lautete vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung gemeindewirtschaftlicher Vorschriften und anderer Gesetze zum 01.12.1999 wie folgt:

...Abs. 3: Will die Gemeinde ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht veräußern, hat sie den Beschluss der Rechtsaufsichtsbehörde vorzulegen. Das Gleiche gilt für andere Vermögensgegenstände, wenn diese unter ihrem vollen Wert veräußert werden sollen.Abs. 4: Die Veräußerung von 1. Waldgrundstücken 2. Kulturdenkmalen ...bedarf der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Veräußerung mit einer geordneten Haushaltswirtschaft vereinbar ist. ...

Ziel der Gesetzesänderung, die in den heutigen § 92 GemO mündete, war unter anderem die Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung und die Einräumung vermehrter Freiheit durch die Beseitigung von Genehmigungsvorbehalten und Vorlagepflichten. Dazu wurde die vorher geregelte grundsätzliche Vorlagepflicht von Beschlüssen über die Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten abgeschafft und die Genehmigungspflicht von Waldgrundstücken und Kulturdenkmalen aufgehoben (vgl. Gesetzentwurf der Landesregierung zum Gesetz zur Änderung gemeindewirtschaftlicher Vorschriften und anderer Gesetze vom 14.05.1999 LTDrs. 12/4055 S. 1, 4, 19, 20).

Damit hat der Gesetzgeber die Prüfung der Einhaltung des Gebotes des § 92 Abs. 1 GemO in die Hand der Gemeinde bzw. ihrer Organe selbst gegeben. Da hier die Gemeinde nach Durchführung von Wertermittlungen zu der Auffassung gelangt ist, dass keine Veräußerung unter Wert erfolgt, muss sie nicht der Rechtsaufsichtsbehörde vorlegen und in der Folge auch keine Erklärung abgeben, warum trotz Unterwertveräußerung ausnahmsweise eine Vorlagepflicht nicht besteht, insbesondere muss sie gemessen an der VwV-Freigrenzen keine Abklärung abgeben, dass keine Unterwertveräußerung oder dass eine Veräußerung zum vollen Wert erfolgt. Die tatbestandlichen Voraussetzungen von Abschnitt C in Verbindung mit Abschnitt B der VwV-Freigrenzen sind nämlich hier nicht erfüllt.

4. Das Verlangen einer solchen Werterklärung kann vom Grundbuchamt auch nicht grundsätzlich und regelmäßig allein aufgrund seines allgemeinen Prüfungsrechts oder seiner Prüfungsverpflichtung im Zusammenhang mit § 20 GBO verlangt werden. Nach § 20 GBO darf das Grundbuchamt die Auflassung eines Grundstückes nur dann eintragen, wenn ihm die Einigung über die Rechtsübertragung nachgewiesen ist. Liegt dem Grundbuchamt dieser Nachweis der formgerechten Einigung vor, kann es die Eintragung der Einigung nur dann ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde (vgl. Hügel a.a.O. § 20 Rdn. 63).

Dies wäre dann der Fall, wenn schuldrechtlicher Vertrag und dingliche Einigung aufgrund eines Unwirksamkeitsgrundes in Form eines Doppelmangels beeinträchtigt sind (vgl. Hügel a.a.O. § 20 Rdn. 65).

Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die vergleichbare Regelung der Bayerischen Gemeindeordnung in Art. 75 Abs. 1 Satz 2 (Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden) zu der Auffassung gekommen, dass ein Verstoß die privatrechtliche Unwirksamkeit der Vereinbarung über den Wertausgleich zur Folge hat, denn Art. 75 Abs. 1 Satz 2 der Bayerischen Gemeindeordnung sei ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB (vgl. BayObLGZ 2001, 54 ff.). In einer dieser vorgehenden Entscheidung zum Grundbuchverfahren hat das Bayerische Oberste Landesgericht ausgeführt, dass das Grundbuchamt wegen der Möglichkeit eines Verstoßes gegen das Verbotsgesetz zu Recht die schriftliche Feststellung des Vertretungsberechtigten der Gemeinde, dass keine Veräußerung unter Wert vorliege, gefordert habe, sie verstärke als Glaubhaftmachung den Erfahrungssatz, dass die Bestimmungen der Gemeindeordnung in der Regel eingehalten würden und ihre Nichtbeachtung sich auf Ausnahmen beschränke (BayObLGZ 1995, 225).

Auch für Baden-Württemberg ist nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 134 BGB davon auszugehen, dass § 92 Abs. 1 Satz 2 GemO ein Verbotsgesetz enthält (a); § 92 GemO gebietet jedoch nicht ein anlassloses Verlangen nach einer Erklärung über das Nichtbestehen einer Vorlagepflicht. Dieses ist nur dann gerechtfertigt, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Veräußerung unter dem Wert vorliegen (b).

a) Ob das Verbot der Unterwertveräußerung eine rein haushaltsrechtliche Bestimmung ohne zivilrechtliche Wirkung ist oder ein Verbotsgesetz im Sinn des § 134 BGB, das bei Nichtbeachtung zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes führt, ist streitig (vgl. nur Mayer in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005 Art. 119 EGBGB Rdn. 64). Das Bundesverwaltungsgericht hat zur vergleichbaren Regelung in § 63 Abs. 3 Satz 1 BHO ausgeführt, dass die haushaltsrechtliche Bestimmung als Verbotsgesetz deshalb nicht angesehen werden könne, weil § 61 Abs. 3 Satz 3 BHO unter bestimmten Voraussetzungen von der in Satz 1 normierten Verpflichtung zur Werterstattung abweichende Verwaltungsvereinbarungen erlaube und es deshalb an der für ein Verbotsgesetz erforderlichen Voraussetzung fehle, dass der mit dem Verstoß erreichte Rechtserfolg durch die verletzte Rechtsnorm unbedingt ausgeschlossen, d.h. strikt und ausnahmslos untersagt ist (BVerwGE 118, 361 ff.; so auch von Köckritz/Ermisch/von Hoegen/Musti, BHO Januar 2010 § 63 BHO Rdn. 7 mit der Ausnahme für vorsätzliches Handeln; offen gelassen bei Patzig, Haushaltsrecht des Bundes und der Länder Band III C/63/6 Rdn. 5).

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 17.09.2004 (Urteil v. 17.09.2004, V ZR 339/03, BGHZ 160, 240 ff.) zum gleichlautenden § 90 Abs. 1 Satz 2 der Sächsischen Gemeindeordnung diese Streitfrage ebenfalls aufgeworfen. Zu § 67 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 5 ThürKO 1993, wonach Vermögensgegenstände der Gemeinde in der Regel nur zum vollen Wert zu veräußern sind, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass auch eine Vorschrift des Landesrechts ein Verbotsgesetz im Sinne von § 134 BGB darstellen könne (vgl. dazu und zum Weiteren BGH, Urteil v. 17.01.2003, V ZR 137/02, WuM 2003, 281 ff.). Dabei hat er darauf hingewiesen, dass der Bundesgerichtshof bereits für unentgeltliche Zuwendung aus staatlichem (nicht kommunalen Vermögen) es als naheliegend erachtet habe, dass der allgemeine Grundsatz, wonach der Staat nichts verschenken dürfe als Verbotsgesetz anzusehen sei (BGHZ 47, 30 ff.). Fehle eine ausdrückliche Regelung, so sei die Frage, ob der in einem Rechtsgeschäft liegende Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts führe, nach Sinn und Zweck der jeweiligen Verbotsvorschrift zu beantworten. Entscheidend sei, ob das Gesetz sich nicht nur gegen den Abschluss des Rechtsgeschäfts wende, sondern auch gegen seine privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg. Letzteres und damit das Vorliegen eines Verbotsgesetzes werde von der Rechtsprechung regelmäßig bejaht, wenn beide Vertragsparteien mit dem Vertragsschluss ein gesetzliches Verbot verletzten. Sollte das Verbot nur die Gemeinde treffen, so führe ein Verstoß nur dann zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nach § 134 BGB, wenn dem Verbot ein Zweck zugrunde liege, der gleichwohl die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts erfordere (vgl. BGHZ 78, 269 ff.; 89, 369 ff.; 115, 123 ff.; 143, 283 ff.). Wenn das Gericht vor diesem Hintergrund ein Verbotsgesetz bejahe, so seien dessen Voraussetzungen im Einzelnen zu ermitteln. Bleibe der Kaufpreis nur geringfügig hinter dem Verkehrswert zurück, werde auch unter Berücksichtigung öffentlicher Interessen die Rechtsfolge einer Nichtigkeit schwerlich zu rechtfertigen sein. Gelange das Gericht zu der Annahme eines inhaltlich näher bestimmten Verbotsgesetzes, so werde dessen Verletzung im konkreten Fall zu prüfen sein. Ggf. seien Feststellungen zum Verkehrswert zu treffen (vgl. BGH a.a.O. WuM 2003, 281 ff.).

Gemessen daran handelt sich bei § 92 Abs. 1 GemO um ein Verbotsgesetz.

§ 92 Abs. 1 GemO wendet sich allein an die Gemeinde als Adressatin, nicht an den Erwerber eines Vermögensgegenstandes der Gemeinde. Es handelt sich dennoch um ein Verbotsgesetz, da dem Verbot ein Zweck zugrunde liegt, der die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts erfordert. § 92 Abs. 1 GemO will verhindern, dass sich die Gemeinde leichtfertig von Vermögen trennt, das künftigen Generationen zur Aufgabenerfüllung nützlich sein kann. Satz 2 verpflichtet zu einer durchsichtigen Vermögenspolitik, die nicht mit verdeckten Subventionen oder anderer Vorteilsgewährung verbunden sein darf (vgl. Kuntze/Bronner/Katz a.a.O. § 92 Rz. 1). Sinn ist also die Erhaltung kommunalen Vermögens. Dieses soll zur Erfüllung kommunaler Aufgaben dienen und nicht durch Fehlleistungen einzelner Beamter oder durch Bevorzugung einzelner Dritter dem Gemeinnutzen entzogen werden. Deshalb ist für jede Verwertung kommunaler Vermögensgegenstände außerhalb der kommunalen Aufgaben eine gleichwertige Gegenleistung zu verlangen. Das Verständnis, dass es sich hier um eine haushaltsrechtliche Einschränkung handle, die die Gemeinde nur im Innenverhältnis binde (vgl. Kuntze/Bronner/Katz a.a.O. § 92 Rz. 2), würde zu dem Ergebnis führen, dass ein außerhalb des Adressatenbereichs der Vorschrift stehender Dritter den Vollzug eines entgegen diesem Verbot zustande gekommenen Vertrages zu Lasten der Gemeinschaft verlangen könnte (vgl. Thüringer Oberlandesgericht OLG-NL 2005, 193 ff.).

Zwar kann nicht jede geringfügig unter dem Verkehrswert liegende Veräußerung zur Nichtigkeit führen, doch hat der Grundsatz zu gelten, dass § 92 Abs. 1 GemO ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB enthält, dass Veräußerungen verboten werden, die zu einem erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Preis erfolgen und unter keinerlei Gesichtspunkten durch die Verfolgung legitimer öffentlicher Aufgaben im Rahmen einer an den Grundsätzen der Rechtsstaatlichkeit orientierten Verwaltung gerechtfertigt sind (vgl. BGH WuM 2003, 281 ff.; BGHZ 47, 30 ff.).

b) Nur wenn konkrete Anhaltspunkte für einen derartigen Verstoß dem Grundbuchamt vorliegen, nicht nur bei der abstrakten Gefahr eines Verstoßes, weil ein gemeindeeigenes Grundstück veräußert wird, muss das Grundbuchamt weiter aufklären und ggf. eine Erklärung des Vertretungsberechtigten oder weitere Informationen, wie z.B. die Vorlage eines Verkehrsgutachtens, fordern.

Der Landesgesetzgeber hat nämlich durch § 92 GemO in seiner neuen Fassung mit einer Regelung ohne Genehmigungspflicht und sehr eingeschränkter Vorlagepflicht zum Ausdruck gebracht, dass davon auszugehen ist, dass in den Gemeinden eine ordnungsgemäße Überprüfung des Wertes der zu veräußernden Vermögensgegenstände vor der Veräußerung erfolgt und als Ausdruck seines Vertrauens in das ordnungsgemäße Funktionieren und zur Entlastung von unnötig erscheinenden internen Verwaltungsvorgängen und Prüfungen das Kontroll- und Eingriffsinstrumentarium der Rechtsaufsichtsbehörde deutlich und bewusst beschränkt. Eine generelle Erklärungspflicht der Gemeinde zum Wert bei jedem Grundstücksverkauf würde dazu führen, dass die Gemeinden bei der Veräußerung von Liegenschaften letztlich unter die Kuratel des Grundbuchamtes gestellt werden, obgleich der Gesetzgeber gerade aus Gründen der Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung die rechtsaufsichtliche Kontrolle der Fachbehörde abgeschafft hat (so Mayer, MittBayNot 1996, 251 [253] allerdings die Annahme eines Verbotsgesetzes gem. § 134 BGB kommentierend).

Im Übrigen ist das Grundbuchamt gehalten, selbst bei Vorlage einer entsprechenden Erklärung des Gemeindevertreters weitere Aufklärung zu betreiben und eine Unrichtigkeit des Grundbuchs zu verhindern, wenn konkrete Hinweise vorliegen, dass diese Erklärung inhaltlich falsch sein könnte und die Verschleuderung von Gemeindeeigentum droht.

Sollten demnach hier keine konkreten Anhaltspunkte für eine Verschleuderung vorliegen und auch sonst keine Eintragungshindernisse bestehen, ist die Eintragung zu vollziehen.

III.

Die erfolgreiche Beschwerde führt nicht zum Anfall von Gerichtsgebühren (vgl. § 131 KostO), im Übrigen besteht gem. §§ 11 KostO, 7 LJKG Gebührenfreiheit für die Beschwerdeführerin. Da außergerichtliche Kosten nicht angefallen sind, erübrigt sich eine Erstattungsentscheidung sowie die Festsetzung des Geschäftswertes.