1. Der formularmäßige Ausschluss der Minderung, kombiniert mit der Beschränkung der Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftige titulierte Forderungen ist in sich klar und verständlich und in Gewerberaummietverträgen üblich.
2. Das Aufrechungsverbot kann im Einzelfall gegen § 242 BGB verstoßen, wenn die Gegenforderung auf unerlaubter Handlung beruht. Davon ist nicht schon auszugehen, wenn zu ihrer Feststellung eine umfangreiche Beweisaufnahme durchgeführt werden muss.
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.600,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.500,00 EUR seit 01.10.2010 und aus jeweils weiteren 700,00 EUR seit dem 01.11.2010, 01.12.2010 und 01.01.2011 zu bezahlen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger fordert von den Beklagten die Zahlung von Pachtzins.
Mit Vertrag vom 23.09.2006 (Anl. B 1, AS 34-51) pachteten die Beklagten von dem Kläger in eine Gaststätte. Der monatliche Grundpachtzins beläuft sich auf 1500 EUR monatlich, fällig im Voraus spätestens zum letzten Tag des Kalendervormonats. Die Beklagten, die mit Email vom 26.08.2009 eine Minderung von 10 % ankündigten (Anl. B 5, AS 58) zahlten dann im Oktober 2010 überhaupt keinen Pachtzins, für die Monate November 2010 bis Januar 2011 bestehen Rückstände in Höhe von jeweils 700,00 EUR, streitgegenständlicher Gesamtrückstand 3.600 EUR.
Der Kläger behauptet, schon bei Übernahme der Gaststätte sei der Zustand des seit Jahren genutzten Inventars den Beklagten bekannt gewesen (AS 81, 82). Selbst wenn weitere Abnutzungserscheinungen eingetreten sein sollte, seien die Beklagten nach den Vereinbarungen des Vertrages verpflichtet gewesen, diese selbst zu beseitigen, abgesehen von den Vereinbarungen unter 2.2.4 des Pachtvertrages. Deren Ausführung hätten aber die Beklagten zunächst vereitelt (AS 83-88, 91) und schließlich hierauf verzichtet (AS 85), vor allem auch den Mietzins vorbehaltlos gezahlt (ABl. 143). Abgesehen davon, dass die Beklagten mit ihren vermeintlichen Gegenrechten gemäß Nummer 19 des Pachtvertrages ausgeschlossen seien, seien diese auch verjährt (AS 89, 90). Undichtigkeiten der Fenster lägen nicht vor, auch habe sich der Beklagte nicht verpflichtet, diese auszutauschen (91, 115-117). Vereinbarungen hinsichtlich der Bierrückvergütung bestünden nur zwischen dem Kläger und der Brauerei, die Zahlungen des Klägers in Höhe von etwa 30 % des Umsatzes seien freiwillig aufgrund einer Vereinbarung mit der Brauerei (Anl. K 1, AS 120) erfolgt (AS 78R, 92, 114,115)
Der Kläger beantragt:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.600,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 8%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 1.500,00 EUR seit dem 01.10.2010 und aus jeweils 700,00 EUR seit dem 01.11.2010, seit dem 01.12.2010 und seit dem 01.01.2011 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise: die Klage als derzeit unbegründet abzuweisen, Zug um Zug gegen Instandsetzung der Tische und Stühle in der Gaststätte .
Die Beklagten behaupten, bei Vertragsschluss sei ihnen zur Rechtfertigung des geforderten Pachtzinses von dem Kläger - wie unter 2.2.4 des Vertrages bestimmt - zugesagt worden, die - wie auch aus den vorgelegten Lichtbildern ersichtlich - abgenutzte Ladeneinrichtung vollständig neu aufzubereiten, d.h. diese sollte abgeschliffen, gebeizt und lackiert werden, so dass die Gaststätte nicht nur optisch verbessert, sondern auch der tägliche Pflegeaufwand für die Reinigung des Mobiliars, insbesondere im Bereich der Theke reduziert würde (AS 20, 122, 123). Seit Übernahme der Gaststätte im Jahr 2006 sei dies dann nicht erfolgt, obwohl die Beklagten den Kläger immer wieder aufgefordert hätten, das Mobiliar instandzusetzen (AS 21-29, 123-126, 128, 129). Im Hinblick auf den Zustand des Mobiliars sei auch ein monatlicher Minderungsbetrag in Höhe von 150 EUR angemessen, weshalb für den Zeitraum vom 01.07. 2007 bis 31.03.2011 einschließlich eines Mehraufwands für Reinigungskosten in Höhe von monatlich 250 EUR den Beklagten eine hieraus sich ergebende aufrechnungsfähige Forderung in Höhe von 11.250 EUR zustehe (AS 31). Die Fenster samt des sich auflösenden Vordaches seien undicht mit der Folge eines Wasserschadens im Keller (AS 26, 66, 78, 129, 130, 148-150). Insgesamt sei unter Berücksichtigung der undichten Fenster eine laufende Minderung in Höhe von 700 EUR monatlich angemessen (AS 78). Die Regelungen unter Ziffer 19 des Pachtvertrages seien widersprüchlich und intransparent (AS 29), weshalb den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zustehe (AS 21). Hilfsweise sei weiter mit Nachzahlungsansprüchen für nicht ausgezahlte Bierrückvergütungen aufzurechnen, da der Kläger entgegen den Vereinbarungen zwischen den Parteien diesen über die Brauerei statt wie vereinbart 50 % lediglich 30 % an die Beklagte habe auszahlen lassen (AS 31, 32, 78 R, 130-132).
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Die zulässige Klage ist gem. § 535 Abs. 2 BGB begründet. Gemäß Nummer 19 des Vertrages können die Beklagten weder gemäß § 536 BGB die Miete mindern noch gemäß §§ 387, 320, 273 BGB aufrechnen oder Zurückbehaltungsrechte geltend machen.
Die von den Beklagten im Oktober 2010 vorgenommene "rückwirkende" Minderung der Beklagten für die von ihnen behaupteten Mängel der Inneneinrichtung ist schon gem. § 814 BGB nicht möglich. Es ergibt sich weder aus dem Vortrag der Beklagten noch sonst aus dem Akteninhalt, dass diese zu irgendeinem Zeitpunkt eindeutig und definitiv die Zahlung der ungekürzten Miete unter den Vorbehalt gestellt hätten, dass sie diese gegebenenfalls im Hinblick auf den Zustand der Inneneinrichtung künftig anteilig zurückzufordern gedenken. Im Gegenteil: trotz ausdrücklicher Rüge mit Schreiben vom 24.06.2009 und einer diesbezüglichen Ankündigung mit E-Mail vom 26.08.2009 (Anl. B 4, 5, AS 57,58) zahlten die Beklagten die Pacht auch in der Folgezeit noch für den Zeitraum von fast einem Jahr ungemindert weiter. Damit waren die Beklagten nicht berechtigt, im Oktober 2010 rückwirkende Minderungen vorzunehmen. Sie befanden sich deshalb mit ihrer entsprechenden (anteiligen) Zahlungspflicht ab diesem Zeitpunkt jeweils in Verzug.
Dies führt aber nach den Regelungen unter Nummer 19 des Mietvertrages zu einem Ausschluss der von ihnen reklamierten Gegenrechte. Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die dortigen Regelungen nicht nur in sich klar und verständlich, sondern auch bei Gewerbemietverträgen üblich, auch der formularmäßige Ausschluss der Minderung in Kombination mit der Klausel, dass eine Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig ist (vgl. hierzu KG Berlin NZM 2002, 387).
Dies gilt auch für den Einwand der Beklagten, der Kläger habe arglistig einen Teil der ihnen zustehenden Bierrückvergütung sich auszahlen lassen. Die Berufung auf ein vertragliches Aufrechnungsverbot kann zwar grundsätzlich gegen § 242 BGB verstoßen, wenn die Gegenforderung auf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung beruht (vgl. hierzu Palandt BGB 70. Aufl. § 387 Rn. 17). Bei Gegenforderungen aus behaupteten vorsätzlichen Vertragsverstößen hängt es aber von den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ab, ob das Aufrechnungsverbot zurücktritt, was jedenfalls dann der Fall ist, wenn - wie hier angesichts des sich diametral widersprechenden Parteivortrags und der ebenfalls nicht zur Erhellung beitragenden vorgelegten Urkunden - zur Aufklärung der angeblich unerlaubten Handlung eine umfangreiche, in ihrem Ergebnis zweifelhafte Beweisaufnahme erforderlich ist. (vgl. hierzu a.a.O.), weshalb vorliegend unter Berücksichtigung aller hierzu vorgetragenen Umstände das Aufrechnungsverbot auch für diese Aufrechnungsposition greift. Immerhin kann der Kläger zur Stützung seines Vorbringens ein Schreiben der Brauerei vom 02.11.2006 vorlegen (Anl. K 1, AS 120), welches seinen Sachvortrag stützt. Nicht klarer wird der Sachverhalt dadurch, dass es in dem von den Beklagten vorgelegtem Schreiben des Zeugen Schneider vom 14.06.2010 (Anl. B 19, AS 138) heißt, dass sogar ursprünglich eine Auszahlung der kompletten Rückvergütung an die Beklagten vereinbart gewesen sei. Immerhin war die Brauerei auch ursprünglich Vertragspartner des Klägers. Da der Pachtvertrag mit den Beklagten bereits vor Aufhebung des Pachtvertrages mit der Brauerei begonnen wurde, die Aufhebung des Pachtvertrages mit der Brauerei erst danach, bedurfte es deshalb zwingend zu diesem Zeitpunkt erneuter Verhandlungen zwischen den Beteiligten, auch im Verhältnis zu den Beklagten. Die vorliegenden Unterlagen sind damit höchst widersprüchlich, wie auch der Sachvortrag der Beklagten hinsichtlich der genauen Umstände der angeblichen Vereinbarung nur wenig substantiiert ist. Unabhängig von der Frage, wie bei Durchführung der Beweisaufnahme letztendlich zu entscheiden wäre, rechtfertigt es eine Gesamtschau der Umstände vorliegend nicht, von dem Aufrechnungsverbot gem. Nummer 19 des Vertrages abzuweichen.
Die von den Beklagten reklamierten Gegenrechte, insbesondere die vorgenommenen Aufrechnungen sind daher als nach den vertraglichen Vereinbarungen in diesem Rechtsstreit nicht möglich zurückzuweisen, weshalb eine Entscheidung in der Sache selbst über diese Einwendungen unterbleibt, mit der Folge, dass auch eine Streitwerterhöhung gem. § 45 Abs. 3 GKG nicht eintritt.
Die Beklagten sind deshalb antragsgemäß zu verurteilen samt der Verpflichtung zum Ersatz des entstandenen Verzugsschadens gem. §§ 280 Abs. 2, 286, 288, 249 BGB. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709, 108 ZPO.