VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.07.2011 - 5 S 2718/09
Fundstelle
openJur 2012, 67087
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Ein Bewertungsfehler i.S.v. § 2 Abs. 3 i.V.m. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB liegt vor, wenn die Gemeinde bei der Überplanung eines bestehenden faktischen Gewerbegebiets eine im Plangebiet vorhandene selbständige Wohnnutzung nur mit dem Gewicht einer Betriebs(inhaber)wohnung in ihre Abwägung einstellt.

Tenor

Der Bebauungsplan Oberlohn Nord, Teil A der Stadt Konstanz vom 18.12.2008 wird hinsichtlich der das GE 8 betreffenden Festsetzungen für unwirksam erklärt. Im Übrigen wird der Antrag abgewiesen.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Oberlohn Nord - Teil A der Antragsgegnerin.

Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine ca. 12,5 ha große Fläche, die von der Bahnlinie im Norden, der Max-Strohmeyer-Straße im Süden, dem Weg Flst. Nr. 8281/6 im Westen und der Konrad-Zuse-Straße im Osten begrenzt wird. Das Plangebiet wird in nord-südlicher Richtung von der Oberlohnstraße durchschnitten, einer Netzergänzung zur B 33, die dort in Form einer 8,00 m hohen Brücke geführt wird. Nördlich des Plangebiets - jenseits der Bahnlinie - befinden sich die Bebauungsplangebiete Winkel, 2. Änderung (reines Wohngebiet), Elberfeld, Teil B (allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet), Elberfeld Teil A (eingeschränktes Gewerbegebiet) und Bücklestraße Süd (Gewerbegebiet). Im Westen schließt das Bebauungsplangebiet Oberlohn Nord, Teil B (eingeschränktes Gewerbegebiet) an, im Osten das Gewerbegebiet Weiherhof Nord-West. Dort befinden sich mehrere sieben- bis zehngeschossige Gebäude des Businessparks Konstanz. Südlich des Plangebiets schließlich befinden sich das Industriegebiet Weiherhof West und das Gewerbegebiet Oberlohn Süd.

Das mit dem streitgegenständlichen Bebauungsplan erstmals überplante Gebiet wird bereits überwiegend gewerblich genutzt. Es haben sich dort eine größere Softwareentwicklungsfirma, mehrere Großhandelsbetriebe für Holz und Baustoffe sowie für Rohstoffwiederverwertung mit jeweils umfangreichen Lagerflächen, eine Speditionsfirma und zahlreiche Handwerksbetriebe angesiedelt. Lediglich ein Teil des Flst. Nr. 8281, das Flst. Nr. 8281/19 und das Flst. Nr. 8282/10 sind noch unbebaut.

Die Planung zielt darauf ab, die vorhandenen Flächen für das verarbeitende Gewerbe und das Dienstleistungsgewerbe zu sichern und das Gebiet - mit dem Ziel einer stärkeren Verdichtung - städtebaulich aufzuwerten, zumal dieses in unmittelbarer Nähe des S-Bahnhaltepunkts Fürstenberg liegt und deshalb durch den öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossen ist. Zudem sollen vorhandene Fuß- und Radwege optimiert, eine Grünvernetzung hergestellt und ein bestehender Spiel- und Bolzplatz planungsrechtlich gesichert werden. Zu diesem Zweck setzt der Bebauungsplan insgesamt acht Gewerbegebiete fest (GE 1 bis GE 8), von denen fünf, nämlich die im Norden und Westen des Plangebiets gelegenen GE 1, 2, 3, 5 und 7 mit Blick auf die Verträglichkeit der Gewerbenutzung mit den angrenzenden Wohngebieten als eingeschränkte Gewerbegebiete ausgewiesen werden. Dort sind wesentlich störende Gewerbebetriebe und Anlagen i.S.v. § 6 BauNVO unzulässig (Festsetzung I.1.3). In sämtlichen Gewerbegebieten sind darüber hinaus gem. § 1 Abs. 5 und Abs. 6 BauNVO Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbe- und Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an Endverbraucher sowie Kfz-Handel, Tankstellen, Vergnügungsstätten und Eros-Center sowie die Einrichtung weiterer Schrottlagerplätze und Lagerplätze - mit Ausnahme von Verkehrshöfen zum Umschlag von Gütern - ausgeschlossen. Ausnahmen gelten in Bezug auf Verkaufsflächen, die mit einem Produktions- oder Handwerksbetrieb verbunden sind (Festsetzungen Nr. I.1.1 und I.1.2). Mit diesen Festsetzungen soll verhindert werden, dass Einzelhandelsbetriebe, Kfz-Handel und Vergnügungsstätten, die in Flächenkonkurrenz zur angestrebten Nutzung durch verarbeitendes Gewerbe und Dienstleistung stehen, diese verdrängen. Das Maß der baulichen Nutzung wird über die festgesetzte Grundflächenzahl (bezüglich sämtlicher Gewerbegebiete 0,8) und die festgesetzte maximale Gebäudehöhe (zwischen 14 m in den GE 1,2,3 und 4, 17,5 m in den GE 5,6 und 8 und 21 m im GE 7) geregelt. Die Höhenentwicklung soll einen Übergang von dem östlich angrenzenden Businesspark Konstanz zu der niedrigeren Gewerbebebauung im westlich angrenzenden Bereich schaffen. Für die Vorderfronten der Grundstücke/Gebäude setzt Nr. 7.1 des Bebauungsplans Pflanzstreifen als sog. Repräsentationsgrün mit entsprechenden Pflanzgeboten fest. Im Bereich westlich der Oberlohnstraße zur Bahnlinie hin wird eine öffentliche Grünfläche mit Bolzplatz, Fahrradparcours und Spielplatz ausgewiesen.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. 8282/8 (Konrad-Zuse-Straße ...), das im Geltungsbereich des GE 8 liegt. Es ist mit einem Wohnhaus bebaut, in dem die Antragstellerin mit ihrer Familie wohnt. Teile des Hauses werden von der Antragstellerin und deren Ehemann freiberuflich genutzt. Im Jahre 1999 erteilte die Antragsgegnerin eine baurechtliche Genehmigung für die Erweiterung vorhandener Dachgaupen, im Jahre 2003 eine baurechtliche Genehmigung für den Ausbau des Dachgeschosses, jeweils zu Wohnzwecken. Die Genehmigung für den Dachgeschossausbau wurde im Jahre 2006 verlängert. Das Flst. Nr. 8282/8 war ursprünglich zusammen mit dem östlich angrenzenden Flst. Nr. 8282/23, das dem Ehemann der Antragstellerin gehört, Teil eines gemeinsamen Grundstücks, für das am 19.12.1960 eine Baugenehmigung zur Erstellung eines Wohnhauses mit Malerwerkstatt erteilt wurde. Dieses gemeinsame Grundstück wurde in der Folgezeit - entsprechend einer am 04.02.1999 unter Auflagen erteilten Genehmigung nach § 19 BauGB und § 8 LBO - geteilt mit der Folge, dass das Wohnhaus der Antragstellerin nunmehr auf dem eigenständigen Flst. Nr. 8282/8 liegt, die frühere Malerwerkstätte hingegen auf dem Flst. Nr. 8282/23. Diese ist seit Aufgabe der Nutzung als Malerwerkstatt als gewerbliche Immobilie vermietet.

Weitere Baugenehmigungen, mit denen Wohnnutzung im Plangebiet ermöglicht wird, liegen vor für eine Werkswohnung in Verbindung mit einem Bierdepot auf dem Flst. Nr. 8282/3 (Max-Strohmeyer-Straße ...; Baugenehmigung vom 09.04.1954) und zwei Werkswohnungen in Verbindung mit einem Gipsereifachbetrieb auf dem Flst. Nr. 8282/7 (Konrad-Zuse-Str. ...; Baugenehmigung vom 25.09.1963). Unter dem 18.03.2011 genehmigte die Antragsgegnerin zudem ein Betriebsgebäude mit Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal auf dem Flst. Nr. 9292/9 (Konrad-Zuse-Straße ...).

In Bezug auf die im Dezember 2008 vorhandene Wohnnutzung im Plangebiet heißt es in der Begründung des Bebauungsplanes unter 5.1 (S. 7):

Vorhandene Wohnungen genießen ebenfalls Bestandsschutz. Ansonsten sind Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet sind, gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig.

Dem Bebauungsplan liegt folgendes Verfahren zugrunde: Am 20.07.1995 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin, einen Bebauungsplan für das Gebiet Oberlohn Nord, Teil A aufzustellen. Dieser Beschluss wurde am 11.08.1995 im Südkurier öffentlich bekanntgemacht. In seiner Sitzung vom 21.03.1996 beschloss der Gemeinderat die Durchführung einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde in der Zeit vom 29.04. bis 15.05.1996 durchgeführt. Zeitgleich wurden die Träger öffentlicher Belange angehört. In seiner Sitzung am 24.02.2008 billigte der Gemeinderat den Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Fassung und beschloss dessen öffentliche Auslegung, die in der Zeit vom 11.02. bis 14.03.2008 - nach vorheriger Bekanntmachung im Südkurier vom 02.02.2008 - stattfand (Bl. 187, 189ff). Die Antragstellerin erhob mit undatiertem, am 14.03.2008 per Fax bei der Antragsgegnerin eingegangenem Schreiben (Bl. 253ff) Einwendungen gegen die Planung. Sie rügte u.a., dass die Ausweisung eines Gewerbegebiets in Widerspruch zur tatsächlichen Nutzung auf ihrem Grundstück stehe und die Schutzwürdigkeit der Wohnnutzung unberücksichtigt lasse. Zudem wandte sie sich gegen die Höhe der zugelassenen Gebäude im Plangebiet, gegen die Außerachtlassung des auf dem Flst Nr. 8282/10 befindlichen Biotops und gegen die geplante Ausweisung eines Bolz- und Spielplatzes auf einer Altlastenfläche. Schließlich wies sie darauf hin, dass in dem Plangebiet der Rotfuchs sowie der Salamander (salamandra lanzai) angetroffen werde.

In seiner Sitzung vom 18.12.2008 stimmte der Gemeinderat der Antragsgegnerin - nach entsprechender Vorberatung im Technischen und Umweltausschuss am 04.12.2008 - den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung entsprechend Anlage 1 der Sitzungsvorlage (BA Bl. 407ff) sowie einer Behandlung der eingegangenen Anregungen entsprechend dieser Sitzungsvorlage (BA Bl. 458/5) zu und beschloss den Bebauungsplan Oberlohn Nord, Teil A einschließlich der örtlichen Bauvorschriften als Satzung. Im Südkurier vom 23.12.2008 wurde der Satzungsbeschluss öffentlich bekannt gemacht. Mit der öffentlichen Bekanntmachung trat die Satzung in Kraft.

Am 16.12.2009 hat die Antragstellerin das Normenkontrollverfahren eingeleitet. Mit am 23.03.2010 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangenem Schriftsatz vom 22.03.2010 hat sie zur Begründung ausgeführt: Das Merkmal der Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB verlange, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Ziele konsistent verhalte. Hier verfolge die Antragsgegnerin mit den planerischen Festsetzungen das Ziel, die Vorhaltung von Gewerbeflächen für das verarbeitende Gewerbe und das Dienstleistungsgewerbe zu sichern und Verdrängungseffekte durch Einzelhandelsbetriebe zu verhindern. Dieses Ziel werde aber nicht erreicht, weil aufgrund der Ausschlussregelung in Nr. I.1.1 zahlreiche äußerst flächenintensive Einzelhandelsnutzungen zulässig blieben, die die Planungsziele konterkarierten, z.B. Einzelhandelsbetriebe, die sich nicht an Endverbraucher, sondern an Wiederverkäufer wendeten (Cash-and-carry-Märkte), große Speditionsbetriebe, Betriebe für soziale und sportliche Zwecke, Lagerhäuser für landwirtschaftliche Produkte, Nutzungen zur Aufzucht von Pferden und großflächige Lagerplätze für die Lagerung und Wartung von Schiffen und Booten. Die Unwirksamkeit der Ausschlussregelung ziehe die Gesamtnichtigkeit des Planes nach sich, da nach dem mutmaßlichen Willen des Normgebers nicht davon auszugehen sei, dass es ohne die Ausschlussregelung zur Aufstellung des Bebauungsplans gekommen wäre. Nicht erforderlich i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB sei auch die Festsetzung eines Bolz- und Spielplatzes auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/27. Da es sich hierbei um eine Altlastenfläche handele, könne die Festsetzung nicht vollzogen werden. Ferner fehle es für die Festsetzung eines Gewerbegebietes auf dem Grundstück der Antragstellerin an einer zureichenden städtebaulichen Rechtfertigung, weil lediglich passiver Bestandsschutz festgeschrieben werde, erweiterter Bestandsschutz nach § 1 Abs. 10 BauNVO aber nicht einmal erwogen worden sei. Dieser Rechtfertigungsmangel führe zugleich zu einem auf das Abwägungsergebnis bezogenen Abwägungsmangel. Bereits im Scopingpapier zum Umweltbericht heiße es fälschlicherweise, im Plangebiet seien keine Wohnbauflächen vorhanden, sondern lediglich einzelne einem Gewerbe zugeordnete Betriebswohnungen. Insoweit habe die Antragsgegnerin aber an den maßgeblichen Tatsachen vorbeigeplant, denn im GE 8 fänden sich - neben der Wohnnutzung auf ihrem eigenen Grundstück - auch Wohnnutzung in den Gebäuden Konrad-Zuse-Str. ... und .... Obwohl die Antragsgegnerin zugunsten der außerhalb des Plangebiets stattfindenden Wohnnutzung Vorkehrungen getroffen habe - durch Festsetzung von eingeschränkten Gewerbegebieten - und ihr auch das Instrument des § 1 Abs. 10 BauNVO durchaus präsent gewesen sei, habe sie die innerhalb des Plangebiets vorliegende (reine) Wohnnutzung weder erkannt noch zutreffend bewertet. Die Nichtberücksichtigung sei abwägungsfehlerhaft, weil sie dazu führe, dass die Wohngebäude baulich nicht verändert werden dürften, mithin auch eine bauliche Umgestaltung bzw. Erweiterung nicht möglich sei. Mit der Festsetzung GE 8 auf ihrem Grundstück werde dem - von der Antragsgegnerin eigentlich auch gewollten - Bestandsschutz nicht genügt, vielmehr verstoße diese gegen das Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die Reduzierung zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten im Bereich des Wohngrundstücks stelle auch einen entschädigungspflichtigen Eingriff in die ausgeübte Nutzung (§ 42 Abs. 3 BauGB) dar, der unmittelbaren Einfluss auf das Abwägungsergebnis habe. Denn es spreche viel dafür, dass der Gemeinderat in Kenntnis der Entschädigungspflicht zumindest einen erweiterten Bestandsschutz nach § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt hätte. Abwägungsfehlerhaft sei auch die Bewältigung des Lärmproblems. Die Antragsgegnerin sei auf der Grundlage nicht mehr aktueller schalltechnischer Untersuchungen aus den Jahren 1995 und 1996 davon ausgegangen, dass die einschlägigen Lärmwerte für ein Gewerbegebiet eingehalten werden könnten. Auch hierbei sei die im Plangebiet vorhandene Wohnnutzung außer Betracht geblieben; Lärmschutzmaßnahmen seien nicht erwogen worden. Richtigerweise hätte auch eine aktuelle schalltechnische Untersuchung durchgeführt werden müssen, da die Untersuchungen aus den Jahren 1995 und 1996 nur den reinen Straßenlärm berücksichtigten, nicht aber Schlaggeräusche, die tagsüber und nachts in unmittelbarer Nähe zu ihrem Grundstück an der Oberlohnstraße dadurch aufträten, dass Fahrzeuge ein dort vorhandenes Brückenlager überführen. Dadurch komme es zu Beeinträchtigungen der körperlichen Unversehrtheit und Gesundheit ihrer Familie. Weiter werde gerügt, dass die Festsetzung überhöhter Gebäudehöhen und Grundflächenzahlen sowie die Zulassung einer abweichenden Bauweise bei Gebäudelängen von über 50 m die Wohnnutzung und Wohnqualität abwägungsfehlerhaft beeinträchtigten. Eine derart massive Bebauung habe Auswirkungen auf das Kleinklima in diesem Bereich. Abwägungsfehlerhaft unberücksichtigt geblieben sei auch das Altlastenproblem auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/27, einem Recyclinggelände der Fa. ..., wo ein Bolz- und Spielplatz festgesetzt worden sei. Weiter liege ein Verstoß gegen das Gebot der gleichen Lastenverteilung hinsichtlich der nicht überbaubaren Grundstücksflächen vor. Der Bebauungsplan setze als Ausgleich für fehlende oder planbedingt entfallende Grünflächen Grünstreifen auf den privaten Grundstücksflächen fest. Auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/10, das der Städtischen Spitalstiftung gehöre, sei ein vorhandenes Biotop aber ungeachtet der Tatsache, dass eine Bebauung aufgrund des Grundstückszuschnitts gar nicht realisierbar sei, als bebaubare Fläche festgesetzt und nicht etwa als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme für den planbedingten Verlust von Grünflächen herangezogen worden. Schließlich sei bei der Abwägung nicht hinreichend berücksichtigt worden, dass sich auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/10 der Rotfuchs niedergelassen habe und dort auch wilde Igel, Salamander (salamandra lanzai) und weitere Eidechsenarten anzutreffen seien. Eine vertiefte Untersuchung habe im Scoping-Verfahren offensichtlich nicht stattgefunden; diese dürfe auch nicht dem Baugenehmigungsverfahren für ein Einzelbauvorhaben vorbehalten werden. Vielmehr müsse der Bebauungsplan selbst etwa auftretende Konflikte - etwa durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen - bewältigen.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan Oberlohn Nord, Teil A der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Sie verteidigt den Bebauungsplan und weist zunächst darauf hin, dass in dem Plangebiet GE 8 keine selbständigen Wohnnutzungen bestünden. Sämtliche genehmigte Wohnnutzungen (zwei Werkswohnungen in Verbindung mit einem Gipsereifachbetrieb auf dem Gelände Konrad-Zuse-Straße ..., eine Werkswohnung in Verbindung mit einem Bierdepot in der Max-Strohmeyer-Str. ... und ein Wohnhaus mit Malerwerkstatt auf dem Grundstück der Antragstellerin, Konrad-Zuse-Straße ...) seien lediglich als Ausnahmen gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im Zusammenhang mit einem Gewerbebetrieb genehmigt worden. Weitere Wohnungen, insbesondere auf den Grundstücken Konrad-Zuse-Str. ... bis ..., wo sich ein Natursteinbetrieb befinde, seien nicht genehmigt; entsprechende Nutzungsuntersagungsverfahren seien eingeleitet. Die nicht genehmigten Nutzungen seien nicht abwägungsrelevant. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung sei lediglich ein Gebietscharakter festgeschrieben worden, der bisher bereits bestanden habe. Im Plangebiet seien Gewerbebetriebe ansässig (eine Speditionsfirma, Großhandelsbetriebe für Holz- und Baustoffe, Betriebe für die Rohstoffaufarbeitung). In unmittelbarer Nachbarschaft der Antragstellerin befänden sich ein mittlerer Speditionsbetrieb, ein Reifenhändler, ein Natursteinbetrieb sowie zwei Kfz-Reparaturbetriebe. Auch die Antragstellerin nutze ihr Grundstück gewerblich; dort sei die ... ... ..., eine Beratungsgesellschaft, die Kommunikationstraining und Wertanalysen anbiete, ansässig. Durch die Festsetzung eingeschränkter Wohngebiete in den Gebieten GE 1, 2, 3, 5 und 7 solle der Wohnnutzung nördlich der Bahnlinie Rechnung getragen werden; das Grundstück der Antragstellerin sei durch einen Straßenzug von den GEe-Gebieten getrennt. Da sich westlich, südlich und östlich an das Plangebiet reine Gewerbegebiete anschlössen, widerspreche eine Erstreckung dieser Einschränkungen auf das GE 8 den planerischen Zielen, zumal die Antragsgegnerin aufgrund ihrer Insellage auf eine konsequente und intensive Nutzung ihrer wenigen Gewerbeflächen angewiesen sei. Die Bestandsschutzinteressen der Antragstellerin würden nicht verletzt, da die von ihr praktizierte Nutzungsform (ausnahmsweise Zulassung von Wohnnutzung gem. § 34 Abs. 2 i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) auch weiterhin als Ausnahme möglich sei. Eine Ausnahme gem. § 1 Abs. 10 BauNVO sei nicht in Betracht zu ziehen gewesen, weil diese Vorschrift einen erweiterten Bestandsschutz nur für planbedingt unzulässig werdende Nutzungen gewährleisten solle und vor allem die Sicherung von Gewerbebetrieben im Blick habe. Die Legalisierung von bereits vor der Erstellung des Bebauungsplans unzulässig gewesenen Nutzungen - wie hier die reine Wohnnutzung auf dem Grundstück der Antragstellerin - solle durch § 1 Abs. 10 BauNVO gerade nicht ermöglicht werden. Die Zulassung von - reiner - Wohnnutzung in dem GE 8 stelle die Planungsziele der Antragsgegnerin, die auf den Erhalt und die Sicherung der wenigen Gewerbeflächen im Stadtgebiet ausgerichtet seien, in Frage. Diesen Zielen diene sowohl der Ausschluss des Einzelhandels als zulässiger Nutzungsform als auch der Ausschluss besonders flächenintensiver gewerblicher Nutzungen wie z.B. des Kfz-Handels. Denn die Zulassung von Einzelhandel führe regelmäßig dazu, dass sich die Grundstückspreise erhöhten, weshalb eine anderweitige gewerbliche Nutzung des Gebiets unmöglich werde und größere, arbeitsplatzintensive Betriebe an den ÖPNV-Halte-punkten nicht mehr angesiedelt werden könnten. Anders als die Antragstellerin meine, müssten zur Erreichung der Planungsziele nicht sämtliche flächenintensive Nutzungen ausgeschlossen werden, vielmehr reiche es aus, solche auszuschließen, deren Verwirklichung wahrscheinlich oder naheliegend erscheine. In die Abwägung habe man auch die Lärmbelastung einbezogen, die von der vorhandenen Brücke über die Bahnlinie Konstanz-Offenburg ausgehe. Diese Brücke sei Bestandteil eines im Jahre 1996 durchgeführten Planfeststellungsverfahrens gewesen, welches sich auf das gesamte Stadtgebiet entlang der Elberfeldspange erstreckt habe einschließlich des Gebiets, in dem das Grundstück der Antragstellerin liege. In jenem Verfahren sei - ebenfalls im Jahre 1996 - ein schalltechnisches Gutachten erstellt worden, das bezogen auf die Verkehrsprognose für das Jahr 2010 und unter Einbeziehung des von der Antragstellerin angesprochenen Brückenbauwerks für den ungünstigsten Standort auf dem Grundstück der Antragstellerin direkt neben der festgestellten Straße und bei Annahme des ungünstigsten Planungsszenarios lediglich Lärmwerte von 66,0 dB(A) tagsüber und 56,1 dB(A) nachts errechnet habe. Hierbei seien mögliche Abzüge für den besonderen schallmindernden Straßenbelag noch gar nicht berücksichtigt. Die zulässigen Höchstwerte der 16. BImSchV für Gewerbegebiete würden also nicht erreicht. Die Antragsgegnerin habe sich auch im Rahmen des vorliegenden Planungsverfahrens auf diese Prognose verlassen dürfen, weil sich die baulichen und natürlichen Gegebenheiten seitdem nicht geändert hätten und insbesondere auch die Gesamtlärmbelastung seit 1996 gleich geblieben sei. Die für das Gebiet festgesetzten Gebäudegrößen entsprächen der Umgebungsbebauung und stellten einen Übergang von der zehn- und mehrstöckigen Bebauung des Business-Parks zu der drei- bis vierstöckigen Bebauung westlich des Plangebiets dar. Die Umgebung des Grundstücks der Antragstellerin werde von einer sechs- bis achtstöckigen Bebauung beherrscht, die sich auch in den nördlich gelegenen Wohngebieten fortsetze. Entsprechend seien für das Planungsgebiet Gebäudelängen und -höhen festgesetzt worden. Die Grundflächenzahl von 0,8 entspreche der eines durchschnittlichen Gewerbegebiets. Eine Altlastenproblematik auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/27 bestehe nicht. Nach dem Kataster des Landratsamts handele es sich um eine bodenrechtlich unbedenkliche B-Fläche; mit Schreiben vom 18.12.2008 habe das Landratsamt im Planungsverfahren die Unbedenklichkeit auch bescheinigt. Die von der Antragstellerin erwähnte Bodenprobe aus dem Jahr 2006 entstamme nicht diesem Flurstück, sondern dem Gelände Wolfgang-Spengler-Straße .... Entgegen dem Vortrag der Antragstellerin handele es sich bei dem Grundstück Flst. Nr. 8282/10 nicht um ein Biotop i.S.v. §§ 30 BNatSchG, 42 NatSchG, sondern um einen verwilderten Gleisstrang, der nach Neuanlage des S-Bahnhofs Fürstenberg nicht mehr an den Gleiskörper angeschlossen worden und deshalb ohne Funktion sei. Das Grundstück - eine Privatfläche im Eigentum der Städtischen Spitalstiftung - liege im Innenbereich, sei voll erschlossen, bebaubar und i.S.d. BauGB nicht ausgleichspflichtig. Die im Bebauungsplan festgesetzten privaten Grünflächen stellten keine Ausgleichsflächen i.S.d. BNatSchG oder festgesetzte öffentliche Grünflächen dar. Vielmehr handele es sich um gestalterische Elemente, die einer dem Stadtbild entsprechenden Durchgrünung und Aufwertung des Gewerbegebiets dienten. Schließlich hätten sich im Scopingverfahren keine Hinweise auf schützenswerte Arten i.S.d. §§ 37, 39 BNatSchG im Plangebiet ergeben. Es sei zulässig gewesen, die Durchführung einer detaillierten Überprüfung dem Einzelbauvorhaben vorzubehalten. Zudem werde bemerkt, dass es sich bei dem erwähnten Rotfuchs um keine geschützte Tierart, sondern um einen Kulturfolger handele. Igel und Zauneidechse seien zwar geschützte Tierarten, aber ebenfalls reine Kulturfolger, für die - soweit erforderlich - auf Vorhabensebene entsprechende Schutzmaßnahmen vorgesehen werden könnten. Der salamandra lanzai sei lediglich auf einer Höhe ab etwa 1.200 m im westlichen Piemont anzutreffen. Es müsse bestritten werden, dass eine solche Art im Plangebiet angetroffen worden sei.

Die Antragstellerin hat darauf erwidert: Die Antragsgegnerin gebe den Inhalt der Baugenehmigung vom 19.12.1960 nicht korrekt wieder. Dieser zeige ganz deutlich, dass das Wohnen als selbständige Nutzung - ohne eine Einschränkung i.S.v. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - zugelassen worden sei. Das Wohnen stehe im Vordergrund, wobei die Malerwerkstatt zu diesem Hauptzweck nur hinzutreten sollte. Dieser Nutzungscharakter habe sich bis heute nicht geändert. Soweit die Antragsgegnerin die aufgeführten Baugenehmigungen in Zusammenhang mit § 34 Abs. 2 BauGB und § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bringe, werde übersehen, dass das BBauG mit seinem § 34 erst im Jahre 1961 in Kraft getreten sei und diese Vorschrift auch noch keine Verweisung auf Vorschriften der erst im Jahre 1962 in Kraft getretenen BauNVO enthalten habe. Die Argumentation der Antragsgegnerin zeige, dass sie die Bestandsaufnahme fehlerhaft durchgeführt und die Bedeutung der im Plangebiet seit 1999 vorhandenen reinen Wohnnutzungen verkannt habe. Diese Nutzungen seien ihr im Übrigen auch bekannt gewesen, zumal die Antragsgegnerin in Bezug auf das Wohnhaus der Antragstellerin seit dem Jahre 1999 zwei weitere Baugenehmigungen erteilt habe, die sich ausschließlich auf Wohnnutzung bezogen hätten (betreffend eine Gaupenerweiterung im Obergeschoss und den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum). Die Antragsgegnerin habe das Plangebiet stets als Mischgebiet angesehen; deshalb sei es nicht richtig, dass mit der Festsetzung des GE 8 lediglich der vorhandene Gebietscharakter planungsrechtlich festgeschrieben worden sei. Richtigerweise hätte im Bereich des GE 8 ein Mischgebiet festgesetzt werden müssen. Soweit sich die Antragsgegnerin in Bezug auf das Lärmproblem darauf berufe, dass sich die von der Oberlohnstraße ausgehende Gesamtlärmbelastung seit dem Planfeststellungsverfahren und dem aus dem Jahre 1996 stammenden schalltechnischen Gutachten nicht verändert habe, handele es sich um eine reine Behauptung, die von der Antragsgegnerin nicht überprüft worden sei. Sie selbst - die Antragstellerin - sei hier vollständig anderer Auffassung.

Die Antragsgegnerin hat auf die Replik der Antragsgegnerin u.a. noch ausgeführt: Bei der Erteilung der Baugenehmigung vom 19.12.1960 für das Grundstück der Antragstellerin (Wohnhaus mit Malerwerkstatt) sei es ihr mangels entsprechenden rechtlichen Rahmens gar nicht möglich gewesen, die Genehmigung mit einer Einschränkung gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu versehen. Die - in Kopie vorgelegten - Baugenehmigungen für die Grundstücke Max-Strohmeyer-Straße ... vom 09.04.1954 und Konrad-Zuse-Straße ... vom 25.09.1963 seien ausdrücklich für eine Gewerbenutzung mit Werks- bzw. Betriebswohnung erteilt worden. Die Antragsgegnerin habe das Plangebiet in der Vergangenheit nicht als Mischgebiet angesehen. Soweit ihr mittlerweile Wohnnutzungen ohne baurechtliche Nutzungsgenehmigungen bekannt geworden seien, werde hiergegen vorgegangen. Entsprechende Verfahren seien eingeleitet. Interessant sei, dass die Antragstellerin sich im vorliegenden Verfahren zwar auf die Zulässigkeit des Wohnens im Plangebiet berufe, gegen die ergangene Baugenehmigung für eine Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal in dem benachbarten Gebäude Konrad-Zuse-Straße ... und gegen die beabsichtigte Genehmigung zweier weiterer Betriebswohnungen auf dem benachbarten Grundstück Konrad-Zuse-Straße ... aber Einwendungen erhoben habe.

Dem Gericht haben die Planungsakten der Antragsgegnerin vorgelegen. Auf diese Akten, die von den Beteiligten im vorliegenden Verfahren gewechselten Schriftsätze und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Gründe

Nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 19.07.2011 ist noch der Schriftsatz der Antragstellerin vom 20.07.2011 eingegangen. Der Senat hatte aufgrund des darin enthaltenen Vorbringens keine Veranlassung zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (dazu näher unten).

Der nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 4 AGVwGO statthafte Normenkontrollantrag der Antragstellerin gegen den Bebauungsplan Oberlohn Nord Teil A der Stadt Konstanz ist zulässig (I.) und in dem aus dem Entscheidungstenor ersichtlichen Umfang begründet (II.).

I.

Der Antrag ist fristgerecht innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellt worden. Er ist auch nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO unzulässig. Sämtliche im Antragsverfahren erhobenen Einwendungen wurden - jedenfalls was die maßgeblichen Tatsachen betrifft - fristgerecht bereits im Rahmen des Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahrens nach dem BauGB vorgetragen.

Die Antragstellerin ist antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig gegeben, wenn sich der Eigentümer eines Grundstücks, das im Plangebiet liegt, gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft und damit im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt des Grundeigentums bestimmt (BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 - 4 CN 6.97 -, NVwZ 1998, 732; Beschl. v. 07.07.1997 - 4 BN 11.97 - BauR 1997, 972). Dies ist hier der Fall, weil der vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 18.12.2008 beschlossene Bebauungsplan auch das Grundstück der Antragstellerin betreffende Regelungen enthält.

Der Antragstellerin kann auch das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag nicht abgesprochen werden.

II.

Der Bebauungsplan Oberlohn Nord Teil A ist bereits verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Dies musste hier dazu führen, die das GE 8 betreffenden Festsetzungen - welche von den das übrige Plangebiet betreffenden Festsetzungen abtrennbar sind -, für unwirksam zu erklären (dazu 1.). Dagegen fehlt dem angegriffenen Bebauungsplan weder insgesamt noch in Bezug auf die Einzelfestsetzungen die städtebauliche Erforderlichkeit (dazu 2.). Der Senat kann auch nicht feststellen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auf fehlerhafter bzw. nicht ausreichender Rechtsgrundlage ergangen wären (dazu 3.). Ferner liegen keine Mängel im Abwägungsergebnis vor (dazu 4.).

1. Der Bebauungsplan ist verfahrensfehlerhaft zustande gekommen.

a) Er leidet an einem zu seiner Teilaufhebung führenden Bewertungsfehler. § 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und unter- einander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung (grundlegend: BVerwG Urt. v. 15.07.1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309) darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste (kein Abwägungsdefizit), ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist (kein unrichtiges Abwägungsmaterial) und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (st. Rspr., vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.03.2009 - 5 S 1251/08 -; Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 -, juris, m.w.N.). Dabei ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bebauungspläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Aufgrund des durch das EAG Bau vollzogenen Wechsels vom materiellrechtlichen Abwägungsvorgang zu den verfahrensrechtlichen Elementen des Ermittelns und Bewertens stehen insofern keine (materiellen) Mängel des Abwägungsvorgangs mehr in Rede (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

aa) Hier ist das Eigentumsgrundrecht der Antragstellerin im Rahmen der Abwägung unzureichend bewertet worden.

Mit welchem Gewicht Eigentumsbelange in die Abwägung einzustellen sind, hängt von der jeweiligen städtebaulichen Situation und der Planungskonzeption der Gemeinde ab (BVerwG, Beschl. v. 04.01.2007 - 4 B 74.06 -, ZfBR 2007, 273; Urt. v. 21.03.2002 - 4 CN 14.00 -, BVerwGE 116, 144 m.w.N.). In die Abwägung ist jedenfalls einzustellen, dass sich der Entzug baulicher Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt (BVerfG, Beschl. v. 22.09.1999 - 1 BvR 656/91, DöV 1999, 777). Insbesondere bei einer Überplanung von Wohngrundstücken ist die Gemeinde daher in der Regel gezwungen, das Eigentum bei der Aufstellung des Bebauungsplans in hervorgehobener Weise zu berücksichtigen (Niedersächsisches OVG, Urt. v. 15.12.2003 - 1 KN 532/01-, juris; OVG Sachsen-Anhalt, Urt. v. 21.02.2008 - 2 K 258/06 -, juris Rdnr. 37).

Dies ist hier nur unzureichend geschehen. Die Antragsgegnerin hat zwar erkannt, dass im Teilbereich GE 8 des Plangebiets Wohnnutzungen vorhanden sind und hat diesen im Rahmen der Abwägung Bestandsschutz zugesprochen (Planbegründung S. 7 und Abwägungsvorschlag BA Bl. 407 Rücks). Hierbei ist die Antragsgegnerin aber davon ausgegangen, dass es sich bei sämtlichen Wohnnutzungen um Betriebswohnungen handelt, die einem Gewerbe zugeordnet sind. Dies ergibt sich schon aus den Ausführungen im Scopingpapier zum Umweltbericht (S. 4, BA Bl. 145: Im Plangebiet sind keine Wohnbauflächen vorhanden. Vereinzelt sind dem Gewerbe zugeordnete Betriebswohnungen vorhanden), welche in dieser Form auch in den Satzungsbeschluss eingeflossen sind, und wird bestätigt durch den schriftlichen Vortrag der Antragsgegnerin im gerichtlichen Verfahren sowie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat.

Tatsächlich waren im Zeitpunkt der für die Rechtmäßigkeit der Abwägung maßgeblichen Sach- und Rechtslage im Dezember 2008 aber nur auf den Grundstücken Konrad-Zuse-Straße ... (Genehmigung vom 25.09.1963 für zwei Werkswohnungen in Verbindung mit Gipsereibetrieb) und Max-Strohmeyer-Straße ... (Genehmigung vom 09.04.1954 für eine Werkswohnung in Verbindung mit einem Bierdepot) Werks- und Betriebswohnungen vorhanden, also solche, die lediglich als Annex zu einer auf diesen Grundstücken hauptsächlich stattfindenden gewerblichen Nutzung zugelassen wurden.

Die auf dem Grundstück der Antragstellerin (Konrad-Zuse-Straße ...) mit Genehmigung vom 19.12.1960 zugelassene Nutzung ist jedoch von anderer rechtlicher Qualität. Bereits der Wortlaut der erteilten Baugenehmigung (Wohnhaus mit Malerwerkstätte) spricht dagegen, dass die Wohnnutzung lediglich als Betriebswohnung bzw. Betriebsinhaberwohnung und damit nur als Annex zu der zugelassenen Gewerbenutzung erteilt wurde, zumal die Grundfläche der genehmigten Wohnnutzung (131,23 qm) bereits damals die Grundfläche des angebauten Werkstattgebäudes (50,60 qm) um mehr als das doppelte überstieg. Zudem lässt die besondere Bedingung Nr. 37 zum Baubescheid vom 19.12.1960 (Für den evt. später geplanten Ausbau der beiden Abstellräume im Dachgeschoss zu Wohnräumen ist ein besonderes Baugesuch zur gegebenen Zeit vorzulegen) erkennen, dass eine weitere Erhöhung des Wohnflächenanteils nicht von vornherein ausgeschlossen sein sollte. Aus den dem Senat vorliegenden Akten - insbesondere der Bauakten zum Gebäude Konrad-Zuse-Straße ... - ergeben sich ferner keine Anhaltspunkte dafür, dass im Jahre 1960 Veranlassung bestanden hätte, die Wohnnutzung auf dem damaligen Grundstück Nr. 8282 nur als Betriebs(inhaber)wohnung zuzulassen. Denn eine die Umgebung des Baugrundstücks prägende gewerbliche Nutzung, auf welche ggf. durch eine Einschränkung der Wohnnutzung hätte Rücksicht genommen werden müssen, war damals nur in Ansätzen vorhanden. Den Bauakten ist auch nicht zu entnehmen, dass eine solche Rücksichtnahme beabsichtigt gewesen wäre. Die Antragsgegnerin trägt selbst vor, es sei ihr damals gar nicht möglich gewesen, die Baugenehmigung mit einer § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauGB entsprechenden Einschränkung zu versehen, weil es einen entsprechenden rechtlichen Rahmen im Jahre 1960 noch gar nicht gegeben habe.

Hinzu kommt, dass die Antragsgegnerin - nach dem insoweit übereinstimmenden Vortrag beider Beteiligten - bezüglich des Wohnhauses der Antragstellerin im Jahre 2003 eine Dachgaupenerweiterung und im Jahre 2006 einen Dachbodenausbau, jeweils zu Wohnzwecken, genehmigt hat. Die Genehmigung für den Dachbodenausbau ist im Jahre 2006 nochmals verlängert worden. Sämtliche Genehmigungen wurden erteilt, obwohl das Verfahren zur Aufstellung des streitgegenständlichen Bebauungsplans Oberlohn Nord Teil A bereits im Gange war. Während dieses laufenden Verfahrens hat die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 04.02.1999 zudem die Abtrennung des Grundstücks Flst. Nr. 8282/23, auf dem sich das Gebäude der früheren Malerwerkstätte befindet, genehmigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass einer Trennung des bis dahin auf dem Altflurstück Nr. 8282/8 noch bestehenden räumlichen Zusammenhangs von gewerblicher Nutzung einerseits und Wohnnutzung andererseits planungsrechtlich nichts entgegensteht. Der Umstand, dass die Teilungsgenehmigung unter einer - möglicherweise nie eingetretenen - aufschiebenden bauordnungsrechtlichen Bedingung ergangen ist, ändert hieran nichts. Auch die salvatorische Klausel in dem Bescheid, wonach diese Genehmigung keine verbindliche Erklärung über Art und Maß der baulichen Nutzung enthält, ändert nichts daran, dass die Antragsgegnerin gegen den Teilungsantrag jedenfalls aus planungsrechtlicher Sicht keine Bedenken hatte. Keine entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang dem von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung noch vorgetragenen Umstand zuzumessen, dass die Grundstücke Flst. Nrn. 8282/8 und 8282/23 immer noch über eine gemeinsame Entwässerung verfügen.

Bei dieser Sachlage hätte sich die Antragsgegnerin nicht damit begnügen dürfen, die im Bereich des GE 8 vorhandenen Wohnnutzungen einheitlich als Betriebs(inhaber)wohnungen zu bewerten und bei der vorgenommenen Abwägung einheitlich als solche zu gewichten. Vielmehr hätte sie die schon von vornherein nicht nur als Betriebs(inhaber)wohnung genehmigte, jedenfalls aber im Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung auf dem Grundstück der Antragstellerin vorhandene selbständige Wohnnutzung mit dem ihr eigenen, höheren Gewicht in ihre Überlegungen einbeziehen müssen. Dem Umstand, dass die Antragstellerin und ihr Ehemann in dem Wohngebäude nicht nur mit ihrer Familie wohnen, sondern dort auch einer freiberuflichen Tätigkeit nachgehen, kommt in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu. Denn insoweit handelt es sich um eine wohnartige Betätigung (BVerwG, Urt. v. 30.01.1970 - IV C 143.65 -, DÖV 1970, 787; Beschl. v. 28.02.2008 - 4 B 60.07 -, ZfBR 2008, 379), wodurch die vorhandene selbständige Wohnnutzung nicht zu einer gewerblichen Nutzung wird (vgl. § 13 BauNVO).

bb) Bei dem genannten Bewertungsfehler handelt es sich um einen wesentlichen Punkt i.S.d. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, denn die Frage, ob und inwieweit im Plangebiet vorhandene Wohnnutzung zu berücksichtigen ist, war in der konkreten Planungssituation für die Abwägung von Bedeutung (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.04.2008 - 4 CN 1.07 - NVwZ 2008, 899 ff). Der Abwägungsfehler ist ferner i.S.v. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB offensichtlich. Dieses Tatbestandsmerkmal ist stets erfüllt, wenn der Fehler zur äußeren Seite des Abwägungsvorgangs gehört und sich - wie hier - aus den Planungsakten ergibt. Der Mangel ist schließlich auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (§ 214 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB). Dies ist immer dann anzunehmen, wenn nach den Umständen des Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel im Abwägungsvorgang die Planung anders ausgefallen wäre (BVerwG, Urt. v. 09.04.2008, a.a.O., m.w.N.). Diese Möglichkeit besteht hier ohne weiteres, weil die Antragsgegnerin der Wohnnutzung der Antragstellerin - wie den vorhandenen Betrieben, die von den getroffenen Festsetzungen abweichen - möglicherweise erweiterten Bestandsschutz nach § 1 Abs. 10 BauGB im Rahmen einer GE-Festsetzung zugebilligt oder möglicherweise sogar ganz von einer GE-Festsetzung im Bereich des GE 8 abgesehen hätte.

cc) Der bezeichnete Bewertungsfehler ist auch nicht nach § 215 Abs. 1 Satz Nr. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 214 Abs. 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Nach dieser Vorschrift muss die beachtliche Verletzung eines Verfahrensfehlers innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht werden. Zwar ist der Klagebegründungsschriftsatz vom 22.03.2010, der eine entsprechende Rüge enthält, erst am 23.03.2010 und damit nach der mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.12.2008 wirksam in Lauf gesetzten und am 23.12.2009 abgelaufenen Rügefrist beim Verwaltungsgerichtshof eingegangen. Er wurde deshalb von hier aus auch erst nach diesem Zeitpunkt an die Antragsgegnerin weiter geleitet. Die Antragstellerin hat sich in der mündlichen Verhandlung aber (erstmals) auf ein der Antragsgegnerin fristgerecht zugegangenes Schreiben ihres früheren Prozessbevollmächtigten vom 17.12.2009 berufen, worin gegenüber der Gemeinde fristgerecht entsprechende Rügen erhoben worden seien. Dieses Schreiben ist offenbar nicht zu den Planungsakten gelangt, welche dem Senat vorgelegt wurden; die Antragsgegnerin hat dessen fristgerechten Eingang - noch vor dem Ablauf der Jahresfrist am 23.12.2009 - aber nicht bestritten. Die Umstände, wonach das von der Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung vorlegte und zu den Gerichtsakten genommene Anwaltsschreiben schon am 17.12.2009 unterschrieben war und darin inhaltlich auf die am 16.12.2009 beim Verwaltungsgerichtshof fristwahrend erhobene Normenkontrollklage Bezug genommen wird, sprechen ebenfalls für einen fristgerechten Zugang bei der Antragsgegnerin. Das Schreiben erfüllt auch die Darlegungsanforderungen des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die Vorschrift verlangt eine so konkrete und substantiierte Darlegung des Mangels, dass es der Gemeinde ermöglicht wird, ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB zu prüfen. Eine nur pauschale Rüge genügt deshalb nicht (BVerwG, Beschl. v. 08.05.1995 - 4 NB 16.95 -, NVwZ 1996, 373). Dem von der Antragstellerin vorgelegten Anwaltsschreiben ist die Rüge, in die auf dem Grundstück der Antragstellerin vorhandene Wohnnutzung werde durch die Planung ungerechtfertigt eingegriffen, noch hinreichend konkret zu entnehmen. Der beanstandete Sachverhalt wird darin jedenfalls in seinem Kern noch so angesprochen, dass die Antragsgegnerin zu einer Prüfung ihrer Abwägungsentscheidung auf mögliche Schwachstellen hin in der Lage war (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 20.05.1998 - 3 S 2784/96 -, DVBl. 1998, 1302). Der Umstand, dass das Schreiben unmittelbar die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen nach § 42 Abs. 3 BauGB betrifft, ändert hieran nichts. Denn durch die Bezugnahme auf das zeitgleich eingeleitete Normenkontrollverfahren wurde der Antragsgegnerin gegenüber hinreichend verdeutlicht, dass unabhängig vom Gesichtspunkt des Planungsschadens (auch) Veranlassung zu einer Überprüfung ihrer Planungsentscheidung besteht.

Da bereits eine fristgerechte Rüge in Form des Anwaltsschreibens vom 17.12.2009 anzunehmen ist, kann dahingestellt bleiben, ob auch in dem an das Regierungspräsidium Freiburg adressierten und von dort aus möglicherweise an die Antragsgegnerin weitergeleiteten Schreiben der Eheleute ... vom 22.01.2009 ein Rügeschreiben i.S.v. § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu sehen ist. Hierauf hat sich die Antragstellerin erst in dem nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz vom 20.07.2011 berufen; wegen der Unmaßgeblichkeit dieses Vortrags sieht der Senat aber keine Veranlassung dazu, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

dd) Der aufgezeigte Abwägungsmangel führt hier zur Nichtigkeit sämtlicher auf das GE 8 bezogener Festsetzungen des Bebauungsplans. Angesichts des Zusammenhangs und des Ineinandergreifens der jeweils teilgebietsbezogenen Regelungen in den GE 1 bis 8 sowie der diesen Teilgebietsregelungen jeweils zugrundeliegenden einheitlichen Plankonzeption sind diese Regelungen objektiv nicht teilbar. Zudem kann nicht mit der gebotenen Sicherheit davon ausgegangen werden, dass der Gemeinderat bei Kenntnis des oben dargelegten Bewertungsfehlers in jedem Fall an der Ausweisung eines GE 8 und den sie umsetzenden Einzelregelungen festgehalten hätte (zu diesen Grundsätzen BVerwG, Urt. v. 02.04.2008 - 4 CN 3.07 -, DVBl. 2008, 981). Die alternative Ausweisung eines eingeschränkten Gewerbegebiets oder sogar eines Mischgebiets hätte zumindest erwogen werden müssen.

Dagegen sind die auf die übrigen Teilgebiete (GEe1, GEe2, GEe3, GE 4, GEe 5, GE 6 und GEe 7) bezogenen Festsetzungen des Bebauungsplans von denen des - hier beanstandeten - GE 8 abtrennbar. Dies ergibt sich schon aus der vorgenommenen Binnendifferenzierung des Gesamtplangebiets in einzelne Gewerbegebiete und der hierauf bezogenen teilgebietsdifferenzierten Festsetzungen. Es spricht zudem alles dafür, dass der Gemeinderat in Kenntnis des oben erwähnten Bewertungsfehlers zwar die Ausweisung des GE 8 überdacht, die übrigen Teilgebietsfestsetzungen aber unverändert beibehalten hätte. Dies liegt schon deshalb nahe, weil insoweit lediglich die tatsächlich vorhandenen Gewerbenutzungen als förmliches Gewerbegebiet ausgewiesen wurden.

b) Verstöße gegen Verfahrensvorschriften i.S.v. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, die nicht von § 215 Abs. 1 BauGB erfasst werden und demgemäß trotz unterbliebener Rüge zu prüfen sind, liegen nicht vor. Insbesondere wird der Hinweiszweck der Bekanntmachung vom 23.12.2008 (vgl. § 10 Abs. 3 BauGB) hier erreicht, weil das Plangebiet in dem bekanntgemachten Text in der erforderlichen Weise abgegrenzt und beschrieben wurde (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 09.06.2009 - 3 S 1108/97 - m.w.N.).

c) Mängel bei der Ausfertigung und Verkündung, die als unmittelbar rechtstaatliche Anforderungen nicht unter die Planerhaltungsvorschriften des BauGB fallen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 02.11.2005 - 5 S 2662/04 -, juris Rdnr. 36), liegen ebenfalls nicht vor. Die Satzung besteht aus dem Satzungstext, dem zeichnerischen Teil, den textlichen Festsetzungen und den örtlichen Bauvorschriften. Sämtliche Bestandteile wurden am 19.12.2008 - und damit vor der Bekanntmachung am 23.12.2008 - je für sich genommen gesondert in der erforderlichen Weise vom zeichnungsberechtigten Bürgermeister der Antragsgegnerin ausgefertigt. Außerdem wird in dem Satzungstext in der Art einer gedanklichen Schnur und in einer Zweifel über die Identität der Satzungsbestandteile ausschließenden Weise auf sämtliche Satzungsbestandteile Bezug genommen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.05.1990 - 5 S 3064/88 -, juris Rdnr. 22 und Urt. v. 24.09.1993 - 5 S 800/92 -, juris Rdnr. 22, ebenso Urt. v. 19.09.2006 - 8 S 1989/05 -, juris Rdnr. 34 und Urt. v. 06.10.2010 - 3 S 2344/08 -).

2. Weder dem Bebauungsplan im Ganzen noch seinen Einzelfestsetzungen mangelt es an der Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB.

Planungsbefugnisse weist § 1 Abs. 3 BauGB den Gemeinden nur zu, sobald und soweit sie für ihre Planung hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen können (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 1; BVerwG, Urt. v. 26.03.2009 - 4 C 21.07 -, juris Rdnr. 20 ). Was erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt dabei in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1964 - 1 C 30.62 -, BVerwGE 18, 247/252; Urt. v. 07.05.1971 - 4 C 76.68 -, DVBl. 1971, 759; Beschl. v. 14.08.1995 - 4 NB 21.95 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86; Urt. v. 25.11.1999 - 4 CN 17.98 -, ZfBR 2000, 191 = PBauE § 17 BauNVO Nr. 8).

a) Hierzu gehört die Entscheidung, in welchem Umfang die Gemeinde Gebietsteile zur Unterbringung von Gewerbebetrieben zur Verfügung stellt. Wünscht sie an einem bestimmten Standort keine Einzelhandelsbetriebe sowie Vergnügungsstätten, so ist es ihr unter dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 BauGB nicht verwehrt, ein Gewerbegebiet unter Ausschluss dieser Nutzungstypen festzusetzen (BVerwG, Urt. v. 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, BauR 1999, 1136, juris Rdnr. 4). § 1 Abs. 3 BauGB hindert sie insbesondere nicht daran, dann, wenn Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten dem produzierenden Gewerbe den Rang abzulaufen drohen, eine standortangemessene Nutzungsstruktur mithilfe von Festsetzungen nach § 1 Abs. 5 BauNVO zu sichern (BVerwG, Urt. v. 11.05.1999, a.a.O.). Genau um eine solche standortangemessene Nutzungsstruktur geht es der Antragsgegnerin hier. Nach dem - mit dem Zentrenkonzept zur Stärkung integrierter Lagen in Zusammenhang stehenden - Konzept der Stadt Konstanz zur Sicherung von Gewerbestand- orten aus dem Jahre 2004 (BA Bl. 426ff, insbes. S. 19 bis 24 des Konzepts, BA Bl. 435ff) stehen Einzelhandel und Vergnügungsstätten in Flächenkonkurrenz mit dem emissionsträchtigen Gewerbe und verdrängen diese gewerbegebietstypischen Nutzungen zunehmend, weil sich mit den erstgenannten Nutzungen höhere Grundstückspreise erzielen lassen. Um auch dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe Gewerbeflächen im Stadtgebiet zu erhalten, sieht das Standortsicherungskonzept der Antragsgegnerin vor, die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen einzuschränken und zwar dergestalt, dass sie in den S-Bahn-nahen Lagen - wie im Bereich Oberlohn-Nord -nicht erwünscht sind. Innenstadtrelevanter Einzelhandel soll sich auf Bereiche beschränken, die bereits gegenwärtig hauptsächlich durch Handelsnutzungen geprägt sind. Dort wo dies nicht der Fall ist - so im Bereich Oberlohn-Nord -, soll die Einzelhandelsnutzung gänzlich ausgeschlossen werden. Der Umsetzung dieses grundsätzlich zulässigen städtebaulichen Ziels dienen die Festsetzungen I.1.1 und I.1.2 des Bebauungsplans. Eines konkreten Nachweises, dass für die Sicherung des produzierenden Gewerbes ein unabweisbares Bedürfnis in Form eines entsprechenden Nachfragedrucks besteht, bedarf es nicht. Die Gemeinde darf mit einer entsprechenden Planung vielmehr solchen Bedarfslagen Rechnung tragen, die sich erst in Zukunft abzeichnen (BVerwG, Urt. v. 11.05.1999, a.a.O).

Das Ziel der Sicherung einer standortangemessenen Nutzungsstruktur dürfte jedoch eine sachliche Rechtfertigungsgrenze darin haben, dass Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung dieser Zielsetzung dienen, nicht erforderlich sind. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies in Bezug auf das Ziel der Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsnutzungen - eines Ziels, das auch im vorliegenden Fall in den Überlegungen der Antragsgegnerin immer mitschwingt - ausdrücklich entschieden (BVerwG, Urt. v. 26.03.2009 - 4 C 21.07 -, juris Rdnr. 20). In Bezug auf das hier verfolgte (primäre) Ziel gilt nichts anderes. § 1 Abs. 3 BauGB gebietet es insofern, dass sich die Gemeinde im Hinblick auf die von ihr formulierten Ziele konsistent verhält (BVerwG, Urt. v. 26.03.2009, a.a.O.). Entgegen dem Vorbringen der Antragstellerin ist dies hier jedoch der Fall. Der Umstand, dass nach der Festsetzung I.1.1 (Groß-)Handelsbetriebe, die sich an Wiederverkäufer wenden, weiterhin zulässig bleiben, konterkariert das selbstgesetzte Planungsziel nicht. Denn nach dem Konzept zur Sicherung von Gewerbeflächen ist für den dargestellten Nutzungskonflikt nicht der Handel schlechthin verantwortlich, sondern gerade der sich an den Endverbraucher wendende Einzelhandel. Konsequenterweise schließt die Festsetzung Nr. I.1.1 des Bebauungsplans auch nur solche Handelsbetriebe aus, die sich entweder als Einzelhandelsbetriebe oder als sonstige Gewerbe- und Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf von Waren an den Endverbraucher wenden. Auch die ausnahmsweise Zulassung solcher Verkaufsflächen, die auf dem Grundstück mit einem Produktions- und Handwerksbetrieb verbunden sind, lässt sich mit der planerischen Zielsetzung bruchlos in Einklang bringen, da für eine solche Zulassung zusätzlich vorausgesetzt ist, dass nur in diesen Betrieben hergestellte oder weiter zu verarbeitenden Produkte verkauft werden und die Verkaufsfläche zudem im Verhältnis zur sonstigen Betriebsfläche untergeordnet sein muss. Entgegen dem Vortrag der Antragstellerin liegt ein Widerspruch zu dem verfolgten Planungsziel auch nicht darin, dass große Speditionsbetriebe, flächenintensive Nutzungen zur Aufzucht von Pferden z.B. Bewegungshallen, großflächige Lagerhäuser für Schiffe und Boote sowie landwirtschaftliche Lagerhäuser regelmäßig und Betriebe für soziale und sportliche Zwecke ausnahmsweise (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) weiterhin zulässig sind. Denn in Bezug auf diese Nutzungen liegen nach dem Standortsicherungskonzept der Antragsgegnerin gerade keine Anhaltspunkte für eine Verdrängung des produzierenden bzw. verarbeitenden Gewerbes vor. Wie sich in der mündlichen Verhandlung ergänzend ergeben hat, sollte zudem der Betrieb einer im Plangebiet bereits vorhandenen und auf Lagerflächen angewiesenen Spedition zukünftig gerade weiter ermöglicht werden. Es ist insbesondere nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin im Interesse der Standortsicherung nicht sämtliche flächenintensive Nutzungen ausgeschlossen hat, die - auch unabhängig vom Gesichtspunkt der Verdrängung aufgrund finanzieller Marktmacht - potentiell in Flächenkonkurrenz mit dem produzierenden bzw. verarbeitenden Gewerbe stehen. Für eine konsistente Umsetzung des Planungsziels genügte es im vorliegenden Zusammenhang vielmehr, diejenigen Nutzungen auszuschließen, für deren Realisierung in absehbarer Zeit eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht (so auch VGH Bad.-Württ., Urt. v. 28.01.2005 - 8 S 2831/03 -, BauR 2005, 1740, juris Rdnr. 22). Daran fehlt es in Bezug auf die von der Antragstellerin angeführten und als nicht ausgeschlossen beanstandeten Nutzungsarten.

Zugleich liegen die für den (teilweisen) Ausschluss des Einzelhandels - und anderer in § 8 Abs. 2 und 3 BauNVO genannter Nutzungsarten - erforderlichen besonderen städtebaulichen Gründe i.S.d. § 1 Abs. 9 BauNVO vor. Das Besondere an diesen städtebaulichen Gründen besteht nicht notwendig darin, dass die Gründe von größerem oder im Verhältnis zu § 1 Abs. 5 BauNVO von zusätzlichem Gewicht sein müssten. Gemeint ist vielmehr, dass es spezielle Gründe gerade für die gegenüber § 1 Abs. 5 BauGB noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen geben muss (BVerwG, Urt. v. 29.01.2009 - 4 C 16.07 -, BVerwGE 133, 98; Urt. v. 22.05.1987 - 4 C 77.84 -, BVerwGE 77, 317; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 27.10.2010 - 5 S 875/09 - juris und Urt. v. 23.08.2001 - 8 S 1119/01 -, juris). Nach dem Ausgeführten ist dies der Fall.

b) Dem Bebauungsplan fehlt die Erforderlichkeit auch nicht deshalb, weil die Festsetzung eines Spiel- und Bolzplatzes auf dem Grundstück Flst. Nr. 8282/27 aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen auf Dauer nicht verwirklicht werden könnte und deshalb ihren gestaltenden Auftrag verfehlte (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 19.05.1998 - 4 A 9.97-, BVerwGE 107, 1; BVerwG, Urt. v. 31.01.2003 - 4 CN 14.01 -, juris Rdnr. 12; VGH Bad.-Württ. Urt. v. 15.12.2003 - 3 S 2827/02 -, juris Rdnr. 31, Urt. v. 05.03.2009 - 5 S 1251/08 -). Zwar gibt es im Plangebiet Flächen, auf denen Untergrundverunreinigungen (Mineralöle, Schwermetalle, polychlorierte Biphenyle) vorhanden sind bzw. vermutet werden. Auch wurde das Grundstück Flst. Nr. 8282/27 - entsprechend einer im Planungsverfahren von der Bodenschutzbehörde vorgenommenen Abgrenzung (Umweltbericht S. 4 unten) - im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans (nachrichtlich) als Bestandteil der Altlastenverdachtsfläche gekennzeichnet, auf der im Falle von Tiefbauarbeiten mit entsorgungsrelevantem Aushubmaterial zurechnen ist (vgl. die mit dem sonstigen Planzeichen ... umrandete Fläche). Bezüglich des Flurstücks Nr. 8282/27 hat die Bodenschutzbehörde jedoch gesondert festgestellt (Schreiben des Landratsamts Konstanz vom 18.12.2008, BA B. 457 Rücks.), dass weder ein konkreter Verdacht auf Kontaminationen noch Hinweise auf eine altlastenrelevante Vornutzung vorlägen. Eine Eintragung der Fläche im Bodenschutzkataster (mit dem Handlungsbedarf B - Entsorgungsrelevanz-) sei lediglich aufgrund der Kenntnis erfolgt, dass im Zuge des Baus der Elberfeldspange Umlagerungen und Geländemodellierungen mit Bodenmaterial vom Standort bzw. auch mit Fremdmaterial durchgeführt worden seien. Ein Verdacht auf eine Gefährdung von Schutzgütern (Mensch, Grundwasser u.a.) werde aus fachtechnischer Sicht nicht gesehen. Die von den Eheleuten ... erwähnte gutachterlich festgestellte Kontaminierung beziehe sich nicht auf die vorgesehene Spiel- und Bolzplatzfläche, sondern auf die Fläche Wolfgang-Spengler-Straße 4. Auch von diesen gutachterlich festgestellten Kontaminationen gehe aber keine Gefährdung für Schutzgüter aus. Nach alldem liegt auf der Hand, dass der Verwirklichung eines Spiel- und Bolzplatzes keine dauerhaften Vollzugshindernisse entgegen stehen, zumal dort Tiefbauarbeiten - welche allenfalls bodenschutzrechtlich relevant wären, bei entsprechender Entsorgung des Aushubmaterials aber ebenfalls durchführbar wären - gar nicht vorgenommen werden müssen.

c) Dem Bebauungsplan fehlt ferner auch nicht deshalb die städtebauliche Erforderlichkeit i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB, weil seine Verwirklichung an unüberwindbaren artenschutzrechtlichen Zugriffs- und Beeinträchtigungsverboten des - hier im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch geltenden - § 42 Abs. 1 BNatSchG a.F. scheiterte. Zwar können solche Verbote als rechtliches Vollzugshindernis die Vollzugsunfähigkeit eines Bebauungsplans bewirken (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.04.2007 - 5 S 2243/05 -, NuR 2007, 685, juris Rdnr. 113ff; Urt. v. 12.10.2010 - 3 S 1873/09 -, NuR 2011, 369). Jedoch bedürfte es hierzu konkreter Anhaltspunkte zum einen dafür, dass im Planungsgebiet artenschutzrechtlich relevante Arten überhaupt vorkommen und zum anderen dafür, dass gerade die Umsetzung dieser Planung zwangsläufig und unausräumbar mit nach § 42 Abs. 1 BNatSchG verbotenen Handlungen in Bezug auf diese Arten einhergehen könnte. Solche Anhaltspunkte fehlen hier.

Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans ein Scoping-Verfahren unter Beteiligung der Naturschutzverbände (BUND, Landesnaturschutzverband und NABU, BA Bl. 139) durchgeführt. Hinweise auf das Vorkommen besonders geschützter oder streng geschützter Arten haben sich daraufhin nicht ergeben. Die Naturschutzverbände haben keine Stellungnahme abgegeben. Auch im Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren, in dem die genannten Naturschutzverbände nochmals beteiligt wurden, haben sie sich nicht gemeldet. Zwar hat die Antragstellerin darauf hingewiesen, dass im Plangebiet der Rotfuchs (vulpes vulpes), der salamandra lanzai, Igel (erinacaeus europaeus) und Eidechsenarten (Lacertidae) vorkämen. Dieser Vortrag begründet jedoch nicht die Vollzugsunfähigkeit des Bebauungsplans. Mit Blick auf den Rotfuchs gilt dies schon deshalb, weil diese Art weder besonders noch streng geschützt ist (vgl. die vom Landesamt für Umwelt, Messungen und Naturschutz Baden-Württemberg - LUBW - herausgegebene und im Internet allgemein zugängliche Liste der in Baden-Württemberg vorkommenden besonders und streng geschützten Arten) und daher schon nicht den Zugriffsverboten des § 42 Abs. 1 BNatSchG a.F. (i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 10 und 11 BNatSchG a.F.) unterfällt. Der ausschließlich in einem kleinen Gebiet der Westalpen lebende salamandra lanzai kommt in Baden-Württemberg überhaupt nicht vor (vgl. die von der LUBW herausgegebene Liste). Der Igel (erinacaeus europaeus) und bestimmte Eidechsenarten sind zwar besonders bzw. streng geschützt i.S.v. § 10 Abs. 1 Nr. 10 und 11 BNatSchG a.F. und können daher grundsätzlich in den Anwendungsbereich des § 42 Abs. 1 BNatSchG a.F. fallen. Nach den Angaben der Antragstellerin wurden diese Tierarten jedoch lediglich auf einem Grundstück - Flst. 8282/10 - und damit nur auf einer äußerst kleinen Teilfläche des Plangebiets beobachtet. Etwaige artenschutzrechtliche Risiken lassen sich deshalb durch entsprechende Vermeidungs- und Sicherungsmaßnahmen bei der Verwirklichung eines Bauvorhabens auf diesem Grundstück ausschließen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 12.10.2010 - 3 S 1873/09 - a.a.O.). Die Antragsgegnerin hat dies erkannt und in dem Bebauungsplan den Hinweis aufgenommen, dass im Rahmen des Einzelbauvorhabens eine Überprüfung auf das Vorkommen streng geschützter Arten i.S. der §§ 19 und 42 BNatSchG durchzuführen sei. Anhaltspunkte dafür, dass Vermeidungs- und Sicherungsmaßnahmen dann, wenn relevante Vorkommen im Rahmen eines Einzelbauvorhabens tatsächlich festgestellt werden, das Eingreifen eines artenschutzrechtlichen Zugriffsverbots nicht sicher ausschließen könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit die Antragstellerin meint, eine artenschutzrechtliche Untersuchung dürfe generell nicht dem Baugenehmigungsvorhaben für ein Einzelbauvorhaben überlassen werden, verkennt sie, dass regelmäßig nicht schon der Bebauungsplan oder dessen Einzelfestsetzungen, sondern erst dessen Verwirklichung einen Eingriff in eines der Zugriffsverbote des § 42 Abs. 1 BNatSchG a.F. darstellt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.04.2007 - 5 S 2243/05 -, NuR 2007, 685; Urt. v. 12.10.2010 - 3 S 1873/09 -, a.a.O.). Veranlassung, das Eingreifen von Zugriffsverboten bereits im Bebauungsplanverfahren umfassend zu prüfen, bestünde u.U. allenfalls in dem hier nicht vorliegenden Fall der Neuausweisung eines Plangebiets im bisherigen - ökologisch sensiblen - Außenbereich.

d) Inwiefern es schließlich der Festsetzung eines Gewerbegebiets im Bereich des GE 8 - wie die Antragstellerin meint - an einer hinreichenden städtebaulichen Rechtfertigung deshalb fehlen könnte, weil die Wohnnutzung auf ihrem Grundstück bestandskräftig genehmigt wurde und sich die GE-Festsetzung deshalb als dauerhaft nicht vollziehbar erwiese, erschließt sich dem Senat nicht. Der Antragsgegnerin bleibt es ungeachtet des oben festgestellten Bewertungsfehlers unbenommen, an einer GE-Ausweisung im Bereich des GE 8 weiterhin festzuhalten, sofern die Eigentumsinteressen der Antragstellerin im Rahmen der Abwägung hinreichend bewertet und gewichtet werden, etwa durch Zuerkennung erweiterten Bestandsschutzes i.S.v. § 1 Abs. 10 BauNVO.

3. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auf fehlerhafter oder nicht ausreichender Rechtsgrundlage im BauGB bzw. in der BauNVO ergangen wären. Insbesondere ist der mit der textlichen Festsetzung Nr. I.1 vorgenommene Ausschluss einzelner Nutzungs-arten von §§ 1 Abs. 5, 6 BauNVO und der Ausschluss einzelner Unterarten von Nutzungen und Anlagen - wie z.B. der Ausschluss bestimmter Einzelhandelsbetriebe - von § 1 Abs. 9 BauNVO gedeckt.

4. Schließlich liegen auch Mängel im Abwägungsergebnis nicht vor.

Wie bereits ausgeführt, erfordert § 1 Abs. 7 BauGB bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Diese Anforderungen beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis, wobei die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend ist (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Das Abwägungsergebnis ist aber erst dann zu beanstanden, wenn selbst eine abwägungsfehlerfrei durchgeführte Abwägung schlechterdings nicht zu einem bestimmten Ergebnis führen könnte, weil anderenfalls der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen würde, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, Urt. v. 22.09.2010 - 4 CN 2.10 -, DVBl. 2011, 105; juris Rdnr. 22)

a) Unter Zugrundelegung dessen ist im Ergebnis - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin das der Städtischen Spitalstiftung gehörende Grundstück Nr. 8282/10 ebenfalls als Gewerbefläche ausgewiesen und nicht als Ausgleichs- und Ersatzfläche für die Umweltauswirkungen der Planung in Anspruch genommen hat. Das Grundstück liegt im Innenbereich und wird durch die Max-Stohmeyer-Straße erschlossen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Antragstellerin es für nicht bebaubar hält. Entgegen ihrer Auffassung befindet sich dort auch kein Biotop i.S.v. § 32 Abs. 1 NatSchG. Die von ihr bezeichnete Fläche ist nicht als besonders geschütztes Biotop im Sinne der genannten Vorschrift förmlich ausgewiesen und erfüllt - schon nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin - auch der Sache nach nicht die Voraussetzungen einer der in § 32 Abs. 1 Nrn. 1 bis 6 genannten Biotoparten. Einer Heranziehung des Grundstücks Flst. Nr. 8282/10 als Ausgleichs- und Ersatzfläche i.S.d. naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bedurfte es nicht. Die Antragsgegnerin hat nicht verkannt, dass das Folgenbewältigungsprogramm der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung - Vermeidung und Ausgleich voraussichtlicher erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB genannten Bestandteilen - ggf. auch im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen ist (§ 1a Abs. 3 BauGB). Sie ist jedoch zu Recht davon ausgegangen, dass ein Ausgleich hier nach § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht erforderlich war, weil auch die nicht bebauten Grundstücke im Plangebiet bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplans baurechtlich zum Innenbereich gehörten und umweltschutzrechtlich relevante Eingriffe auf diesen Flächen folglich schon vor der hier streitgegenständlichen planerischen Entscheidung zulässig waren.

b) Entgegen dem Vortrag der Antragstellerin liegt auch kein Abwägungsfehler in Gestalt der Verletzung des Gebots der gleichen Lastenverteilung vor. Die Antragstellerin meint, die Planung nehme private Grundstückseigentümer durch die Festsetzung öffentlicher Grünflächen auf deren Grundstücken für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in Anspruch, verschone aber gleichheitswidrig das städtische Grundstück Flst. Nr. 8282/10. Dem ist entgegen zu halten, dass der Bebauungsplan gerade keine Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorsieht (s.o.) und auch die auf den privaten Grundstücken festgesetzten Pflanzstreifen mit Pflanzgebot - welche die einzelnen GE-Quartiere jeweils umranden - keine Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen darstellen. Die festgesetzten Pflanzstreifen dienen - als private Grünflächen - vielmehr der Durch-grünung des Gewerbegebiets und damit dessen gestalterischer und ökologischer Aufwertung. Zugleich beabsichtigt die Antragsgegnerin mit dieser Festsetzung auch eine Imageaufwertung des Gebiets zugunsten der dort ansässigen Firmen (Planbegründung S. 8/9 und Abwägung BA Bl. 410). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragstellerin zur Verwirklichung dieser Ziele (auch) private Grundstücksflächen in Anspruch nimmt. Denn die genannten Ziele können nicht vorrangig oder gar ausschließlich auf Grundstücken der öffentlichen Hand, sondern müssen an Ort und Stelle und damit zwingend (auch) auf privaten Flächen verwirklicht werden; andererseits ist die baulandentziehende Wirkung der festgesetzten, nur 3 m breiten Grünstreifen marginal. Das im Eigentum der öffentlichen Hand befindliche Grundstück Flst. Nr. 8282/10 wird in gleicher Weise von der Festsetzung erfasst. Eine Schonung von Grundstücken der öffentlichen Hand ist nicht erkennbar. Insgesamt bestehen daher auch unter Berücksichtigung des Interesses der Grundstückseigentümer - insbesondere der Antragstellerin - an einer möglichst ungeminderten baulichen Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke einleuchtende Gründe (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - juris Rdnr. 18 und 21) für eine Ausweisung privater Grünflächen auf Teilflächen dieser Grundstücke.

c) Es begründet ferner keinen Mangel im Abwägungsergebnis, dass die Antragsgegnerin trotz der dort vorhandenen Wohnnutzung auch im GE 8 ein Gewerbegebiet ausgewiesen hat. Dies wurde im Zusammenhang mit dem diesbezüglichen Vortrag der Antragstellerin zur Erforderlichkeit der Planung (§ 1 Abs. 3 BauGB) bereits ausgeführt. Hierauf wird verwiesen.

d) Ein Mangel im Abwägungsergebnis liegt ferner nicht im Hinblick auf die Bewältigung der Lärmbelastung vor.

(1) In Bezug auf den von der planfestgestellten Oberlohnstraße ausgehenden Straßenverkehrslärm ist zunächst zu beachten, dass der angegriffene Bebauungsplan insoweit keine konstitutiven Festsetzungen enthält. Der Bereich der das Plangebiet durchquerenden Oberlohnstraße ist zwar im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans als Straßenverkehrsfläche dargestellt, was auf den ersten Blick für die konstitutive Festsetzung einer solchen Fläche spricht. Dieser Bereich ist in den zeichnerischen Festsetzungen aber zusätzlich rot umrandet und als nachrichtliche Übernahme der planfestgestellten Fläche für den Neubau der Verbindungsstraße zwischen der Wollmatinger Straße/Fürstenbergstraße und der Reichenaustraße vom 10.12.1996 gekennzeichnet. Dies spricht entscheidend gegen eine konstitutive Festsetzung, zumal sich in den textlichen Festsetzungen keine entsprechenden Regelungen und in der Planbegründung (S. 8) keine entsprechenden Ausführungen finden.

(2) Die Behauptung der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe sich zur Erforderlichkeit von Lärmschutzmaßnahmen im Plangebiet keine weiteren Gedanken gemacht, ist nicht richtig. Sowohl aus den dokumentierten Abwägungsüberlegungen des Gemeinderats (BA Bl. 412) als auch aus der Planbegründung selbst (dort unter 6.) ergibt sich, dass die Antragsgegnerin die Lärmbelastung des Plangebiets sehr wohl in den Blick genommen und insbesondere die von der Antragstellerin - zum Schutz gegen den von der Verbindungsstraße Oberlohn ausgehenden Straßenverkehrslärm - gewünschte Lärmschutzwand zwar ausdrücklich erwogen, aber als nicht notwendig angesehen hat.

Dies ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, weil die Notwendigkeit einer Lärmschutzwand oder sonstiger Lärmschutzmaßnahmen bereits in dem Planfeststellungsbeschluss des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.12.1996, der u.a. den hier interessierenden Bereich der heutigen Oberlohnstraße betraf, bestandskräftig abgelehnt wurde. Die im Jahre 1996 gefertigte schalltechnische Untersuchung errechnete - bezogen auf das Prognosejahr 2010 - unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke von 14.200 Kfz/24h am Gebäude der Antragstellerin (damals noch Max-Strohmeyer-Straße ..., vgl. GA Bl. 141, 143) eine Lärmbelastung von max. 62,6 dB(A) tagsüber und 53,8 dB(A) nachts. Da diese Werte erheblich unter den Immissionsgrenzwerten der 16. BImSchV für eine Gewerbegebiet liegen (69 bzw. 59 dB(A)), wurden Lärmschutzmaßnahmen nicht für notwendig gehalten. Nach den Feststellungen im Planfeststellungsbeschluss des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.12.1996 (GA Bl. 131, 133) geht diese Lärmberechnung von einem worst-case-Szenario aus und lässt nicht nur den vorgesehenen - und wohl auf die Fahrbahn auch tatsächlich aufgebrachten - lärmmindernden Fahrbelag außer Betracht, sondern geht auch in Bezug auf die zugrundezulegende Verkehrsbelastung (14.200 Kfz/24 h anstatt tatsächlich 8.200 Kfz/24 h) und die Beurteilung der Lärmsituation immer von dem für die Anwohner ungünstigsten Fall aus. In dem Planfeststellungsbeschluss heißt es, dass die Planfeststellungsbehörde damit weit über das rechtlich Erforderliche hinausgegangen sei und für ein ausgewogenes Lärmkonzept gesorgt habe, das bereits jetzt die zukünftigen Belastungen bewältige (GA Bl. 133).

Angesichts dessen und mit Blick auf die Lärmvorbelastung des Grundstücks der Antragstellerin mit Straßenverkehrs- und Gewerbelärm ist die Antragsgegnerin bei der abwägenden Einbeziehung dieses Grundstücks in ein Gewerbegebiet im Ergebnis nicht gehalten, zwingend eine Lärmschutzwand - oder andere Lärmschutzmaßnahmen - zugunsten der dort stattfindenden Wohnnutzung vorzusehen. Anhaltspunkte dafür, dass die Lärmvorbelastung die kritische Grenze zur Gesundheitsgefährdung erreichen könnte, welche in Wohngebieten ab einem Lärmwert von 70 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts angenommen werden kann (BVerwG, Urt. v. 10.11.2004 - 9 A 67.03 -, UPR 2005, 191), sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Unschädlich ist auch, dass die - von der Antragsgegnerin allerdings gar nicht herangezogenen - Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für ein Gewerbegebiet (65 dB(A) tagsüber und 50 dB(A) nachts) in Bezug auf den Nachtwert wohl überschritten werden. Denn diese Werte stellen keine Planungsobergrenze, sondern eine in der Bauleitplanung überschreit-bare Orientierungshilfe dar (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 17.06.2010 - 5 S 884/09 - m.w.N.). Zwar ist die DIN 18005 im Rahmen der Abwägung insofern von Bedeutung als die für die Planung sprechenden Gründe umso gewichtiger sein müssen je weiter die DIN-Werte überschritten werden. Überplant die Gemeinde aber - wie hier - ein entsprechend lärmvorbelastetes und zudem (überwiegend) bereits gewerblich genutztes Gebiet, so liegen hinreichende Gründe für eine Abweichung von den Orientierungswerten vor.

e) Ohne Erfolg greift die Antragstellerin das Abwägungsergebnis schließlich noch hinsichtlich der zugelassenen Gebäudehöhen, Gebäudelängen und Grundflächenzahlen an. Die Festsetzungen zur Höhenentwicklung dienen zum einen der städtebaulichen Einbindung des 8,00 m hohen Brückenbauwerks, das sich räumlich unterordnen soll; zum anderen soll ein Übergang zwischen den östlich angrenzenden zehnstöckigen Gebäuden des Businessparks Konstanz und dem westlich gelegenen niedrigeren (drei- bis vierstöckigen) Gebäudebestand geschaffen werden. Dieses Planungsziel wurde in nicht zu beanstandender Weise durch Festsetzung gestaffelter Gebäudemaximalhöhen (14 m im GEe 1 und im GEe 2, 14 m im GEe 3 und im GE 4, 17,5 m im GEe 5, GEe 6, GE 8 und 21 m im GEe 7) umgesetzt. Dass sich im Plangebiet auch kleinere Bestandsgebäude mit maximal 3 Stockwerken befinden - so z.B. das Wohnhaus der Antragstellerin - musste im Interesse der städtebaulichen Einbindung des benachbarten Businessparks Konstanz, der ansonsten als Fremdkörper wirken würde (vgl. Abwägungsvorschlag BA Bl. 408) nicht zwingend zur Festsetzung niedrigerer Gebäudehöhen führen, zumal diese kleineren Gebäude, u.a. der Antragstellerin, bereits von der Oberlohnbrücke überragt werden und in der Umgebung des Grundstücks der Antragstellerin bereits jetzt eine sechs- bis achtstöckige Gewerbebebauung besteht (GA Bl. 119).

Mit der im Plangebiet durchgängig festgesetzten Grundflächenzahl von 0,8 sollen einerseits eine maximale Ausnutzbarkeit der Grundstücke erreicht, andererseits aber Neuversiegelungen im Außenbereich verhindert werden. Im Ergebnis führt dies angesichts der im Plangebiet ohnehin schon vorhandenen baulichen Verdichtung nicht zu einer unzulässig massierten Bebauung.

Die Festsetzung einer abweichenden Bauweise (vgl. § 22 Abs. 4 BauNVO) durch Nr. I 4 der planungsrechtlichen Festsetzungen (zulässig ist ein Gebäude in der offenen Bauweise mit Längen auch größer 50 m) ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit dieser Regelung soll Nutzungsflexibilität ermöglicht und den Anforderungen an Gewerbebauten hinsichtlich der Gebäudegröße entsprochen werden (Abwägungsvorschläge GA B. 4120 Rücks. und Planbegründung S. 7). Nach unwidersprochen gebliebener Darstellung der Antragsgegnerin gibt es im Plangebiet bereits Gebäude mit einer Länge von über 50 m.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Umstand, dass der angegriffene Bebauungsplan nur in bestimmten, abtrennbaren Teilen aufgehoben wurde, führt hier nicht dazu, dass die Antragstellerin einen Teil der Verfahrenskosten zu tragen hätte (BVerwG, Beschl. v. 04.06.1991 - 4 NB 35.89 -, BVerwGE 88, 268).

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

Beschluss vom 25.07.2011

Der Streitwert für das Verfahren wird - unter Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 17.12.2009 auf 7.500 EUR - auf 10.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1. des Streitwertkatalogs 2004).