VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 07.12.1989 - 3 S 1842/88
Fundstelle
openJur 2013, 7239
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1. Zur Interessenabwägung bei der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche (Parkanlage, Kinderspielplatz) und einer Gemeindebedarfsfläche (Kindergarten) in einem von dichter Bebauung umgebenen und mit wertvollen alten Bäumen sowie mit einer alten Villa bestandenen Innenstadtbereich, der teilweise in Privateigentum steht und bislang bebaubar war.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan 07 A/19 "G" der Antragsgegnerin. Sie sind alleinige Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft Dr. M., die Eigentümerin der Grundstücke Flst.Nrn. 829 und 829/1 (R 1) ist. Das mit seiner Nordwestseite an den N-Uferweg und mit seiner Nordostseite an die Rstraße angrenzende Grundstück Flst.Nr. 829 ist parkartig mit Wiesen und teilweise dichtem altem Baumbestand angelegt. In der westlichen Ecke steht eine 1812 errichtete, im Krieg zerstörte und danach wiederaufgebaute denkmalgeschützte klassizistische zweigeschossige Villa mit rückwärtiger Terrasse und Balkon. Sie wird von einer Tante der Antragsteller bewohnt. Diese besitzt ein lebenslanges Wohnrecht. Die Erschließung der Villa erfolgt über den N-Uferweg, an dem sich auch ein Garagengebäude befindet. Das Grundstück Flst.Nr. 829/1 grenzt südöstlich an das Flst.Nr. 829 an. Auf ihm befinden sich mehrere hohe Bäume (Eichen und Buchen). Weiter östlich bzw. nordöstlich schließen sich die R- und die Rstraße an. Beide Straßen sind einseitig von mehrgeschossigen Wohngebäuden gesäumt. Das Grundstück Flst.Nr. 751 grenzt südlich an die Grundstücke Flst.Nrn. 829 und 829/1 und im Westen an den N-uferweg an. Es steht im Eigentum der Antragsgegnerin. Das Grundstück wird überwiegend als Wiesengelände genutzt. Die ehemals dort stehenden Betriebsgebäude der Essigfabrik der Antragsteller wurden 1984/1985 weitgehend abgebrochen. Nur noch das ehemalige Kutscherhaus ist vorhanden. Es soll restauriert werden. Auf seiner Nordostseite ist das Grundstück Flst.Nr. 751 über einen schmalen Geländestreifen samt Fußweg mit der Rstraße verbunden. Es umschließt auf drei Seiten das Grundstück Flst.Nr. 751/1 (Rstraße 8). Auf diesem steht das drei- und viergeschossige Verwaltungsgebäude der Industrie- und Handelskammer (IHK) H. Westlich an das Grundstück Flst.Nr. 751 schließen als Grenzbauten die massiven Betriebsgebäude einer Brauerei an.

Die beschriebenen 4 Grundstücke bilden den räumlichen Geltungsbereich des im Streit stehenden Bebauungsplans "G". Sie waren nach der Ortsbausatzung der Antragsgegnerin von 1939 als "Wohngebiet mit Gewerbebetrieben (Baustufe II a)" ausgewiesen. Ferner waren parallel zum N sowie entlang der Rstraße Baulinien und Baugrenzen festgesetzt. Im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin von 1982 ist das Plangebiet als Gemeinbedarfsfläche und Parkanlage (Grünplan) dargestellt.

Der Bebauungsplan "G" setzt für das Grundstück Flst.Nr. 829 und den nordwestlichen Teil des Grundstücks Flst.Nr. 829/1 eine öffentliche Grünfläche (Parkanlage mit innerer Erschließung) fest. Die Villa ist als denkmalgeschütztes Einzelobjekt (§ 9 Abs. 6 BBauG, § 2 DSchG) ausgewiesen. Der Standort der bestehenden Garage ist als Garagen- und Stellplatzfläche dargestellt. Der übrige Teil des Grundstücks Flst.Nr. 829/1 ist als Gemeinbedarfsfläche (Kindergarten) mit einem Baufenster und einer Stellplatzfläche vorgesehen. Das bebaute Grundstück Flst.Nr. 751/1 und die Fläche in der Umgebung des alten Kutscherhauses auf dem Grundstück Flst.Nr. 751 sind als Sondergebiete geplant (SO 1 Verwaltungsgebäude; SO 2: Nur Betriebe und Anlagen gastronomischer oder kultureller Art). Südöstlich an das SO 2 schließt sich eine Fläche für Versorgungsanlagen (Heizzentrale) an. Im übrigen soll das Grundstück Flst.Nr. 751 ebenfalls als öffentliche Grünfläche (Parkanlage mit innerer Erschließung und Kinderspielplatz) angelegt werden. Nach Ziffer 3.1 der Bebauungsvorschriften (BV) sind in der öffentlichen Grünfläche "bauliche Anlagen in der überbaubaren Fläche im gastronomischen sowie kulturellen Bereich zulässig, soweit sie mit der ausgewiesenen Zweckbestimmung Parkanlage vereinbar sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 8 BBauG)".

Am 1.4.1982 beschloß der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans. Dieser Beschluß wurde am 22.4.1982 im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekanntgemacht. In der Folgezeit wurden mehrere Konzepte bezüglich Einbeziehung und Standort eines Kindergartens und bezüglich der Nutzung des Kutscherhauses diskutiert. Die vorgezogene Bürgerbeteiligung wurde erstmals durch Planauslegung vom 1.7. bis 12.7.1985 durchgeführt. Dem schloß sich nach Änderungen (Verlegung der Kindergartenfläche auf Flst.Nr. 829/1) eine erneute Planauslegung vom 2.6. bis 13.6.1986 an. Den entsprechenden Beschluß hatte der Gemeinderat am 7.5.1986 gefaßt. Gleichzeitig hatte er die Verwaltung beauftragt, einen Kindergartenersatzstandort außerhalb der Plangebiets zu suchen. Der Beschluß wurde im Amtsblatt und der "H Stimme" öffentlich bekanntgemacht. Die Träger öffentlicher Belange wurden angehört. Mit Ausnahme des Amts für Straßenverkehr und Umwelt und der IHK H erhoben sie keine Einwände.

Am 25.9.1986 billigte der Gemeinderat der Antragsgegnerin den Planentwurf und beschloß seine Auslegung. Dieser Beschluß wurde am 2.10.1986 im Amtsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekanntgemacht. Der Entwurf mit Begründung lag in der Zeit vom 13.10. bis einschließlich 13.11.1986 öffentlich aus.

Im vorgezogenen Beteiligungs- wie im Offenlegungsverfahren machten die Antragsteller Bedenken und Anregungen geltend. Sie rügten eine Verletzung des Abwägungsgebots, da ihnen die rechtliche Möglichkeit zur Wohnbebauung ihrer Grundstücke unter Hintansetzung ihrer Eigentumsinteressen entzogen werde. Ihre im Rahmen einer Bauvoranfrage 1983 kundgemachte Absicht einer Bebauung der Grundstücke mit 3 Wohnhäusern und 51 Wohnungen könne nicht verwirklicht werden. Gespräche über den freihändigen Grundstückserwerb habe die Antragsgegnerin mit ihnen bislang nicht geführt.

In seiner Sitzung am 18.12.1986 behandelte der Gemeinderat der Antragsgegnerin die Bedenken und Anregungen und beschloß den Bebauungsplanentwurf (Lageplan mit Textteil sowie Gestaltungsplan v. 25.9.1986, Begründung v. 2.9.1986) als Satzung. Mit Verfügung vom 14.4.1987 genehmigte das Regierungspräsidium S die Satzung mit der Bitte, "in redaktioneller Form klarzustellen, daß der Bebauungsplan hinsichtlich des denkmalgeschützten Gebäudes selbst keine enteignende Wirkung haben soll." Die Genehmigung wurde am 21.5.1987 im Amtsblatt für den Stadt- und Landkreis H öffentlich bekanntgemacht.

Am 19.5.1988 haben die Antragsteller gegen den Bebauungsplan ein Normenkontrollverfahren eingeleitet. Sie halten den Plan wegen verfahrensrechtlicher und materiell-rechtlicher Fehler für unwirksam.

Verfahrensrechtlich fehle es an einer ordnungsgemäßen Genehmigung des Bebauungsplans. Bei der "Bemerkung" des Regierungspräsidiums handle es sich nicht nur um eine redaktionelle Klarstellung, sondern um eine Auflage, der durch einen Beitrittsbeschluß des Gemeinderats hätte nachgekommen werden müssen. Nach dem Willen des Regierungspräsidiums solle die bestandsgeschützte Nutzung des Gebäudes erhalten bleiben und solle der Bebauungsplan eine spätere Nutzungsänderung nicht hindern. Dem widerspreche Ziff. 3.1 der Bebauungsvorschriften, wonach Umnutzungen des Gebäudes außerhalb des zugelassenen Rahmens ausgeschlossen seien. Damit habe der Bebauungsplan selbst enteignende Wirkung.

Ziff. 3.1 der BV sei zudem unklar und mit falschen Rechtsgrundlagen versehen. Ferner setze der Plan das Nutzungsmaß nur über die Stockwerkszahl und damit unzureichend und unbestimmt fest. Gründe, weshalb von einer Geschoß- oder Grundflächenzahl abgesehen werde, fehlten. Dies widerspreche § 16 Abs. 4 BauNVO.

Der Bebauungsplan enthalte Fehler im Abwägungsvorgang. Eine Abwägung mit den Interessen der Antragsteller habe ernsthaft überhaupt nicht stattgefunden. Der Gemeinderat habe die enteignende Wirkung der Planung nicht berücksichtigt. Er hätte erwägen müssen, ob nicht wenigstens die Gemeinbedarfsfläche bebaut oder das Sondergebiet So 2 verkleinert werden könne. Der Gemeinderat habe über nur unzureichendes Abwägungsmaterial verfügt. Er habe Art und Umfang der bisher zulässigen Bebauung nicht in seine Erwägungen eingestellt. Ebenso habe er sich über die derzeit zulässige Nutzung der Villa keine Gedanken gemacht. Er habe nicht in Rechnung gestellt, daß die Villa einer umgebenden privaten Grünfläche bedürfe. Überlegungen, ob die Planziele nicht auch durch Ausweisung einer privaten Grünfläche erreicht werden könnten, seien unterblieben. Die Kosten des Grunderwerbs seien nicht ermittelt worden. Auch die Notwendigkeit einer Enteignung habe der Gemeinderat nicht bedacht. Die Antragsgegnerin habe ferner verkannt, daß die am 7.2.1985 in Kraft gesetzte Veränderungssperre im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses den beantragten Bauvorbescheid nach den Grundsätzen faktischer Zurückstellung nicht mehr habe hindern können. Schließlich sei der Gemeinderat zu Unrecht von einem Bedarf an Kindergartenplätzen in H ausgegangen. Zumindest habe er es unterlassen, Alternativstandorte für den Kindergarten innerhalb und außerhalb des Plangebiets zu prüfen.

Auch das Abwägungsergebnis sei fehlerhaft. Die privaten Belange der Antragsteller seien unverhältnismäßig zurückgesetzt worden. Die Rechtsvoraussetzungen für eine vollständige Enteignung ihrer Grundstücke lägen nicht vor. Eine derartige Inanspruchnahme der Grundstücke sei planerisch nicht erforderlich. Die Planziele der Antragsgegnerin könnten auch mit geringeren Eingriffen in Privateigentum erreicht werden. Zur Schaffung einer "grünen Lunge" bedürfe es nur der Ausweisung einer privaten Grünfläche. Auch die private Nutzung der Villa hätte ohne Beeinträchtigung der Planziele beibehalten werden können. Es sei ungerechtfertigt, die Gemeinbedarfsfläche privater Nutzung völlig zu entziehen. Die Notwendigkeit eines Kindergartens an dieser Stelle sei nicht nachgewiesen. Zumindest hätte ein mehrgeschossiges Gebäude mit privater Nutzung in den Obergeschossen zugelassen werden müssen.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan 07 A/19 "G" der Antragsgegnerin für nichtig zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzuweisen.

Sie bestreitet die geltend gemachten Verfahrens- und Abwägungsfehler.

Bei der "Bemerkung" des Regierungspräsidiums handle es sich nur um einen den Planvollzug betreffenden internen, redaktionellen Hinweis. Mit ihm solle nur klargestellt werden, daß in die bestehende Wohnnutzung nicht eingegriffen werden dürfe. Das Verbot parkunverträglicher Nutzungen (Ziff. 3.1 der BV) werde von der Genehmigung des Regierungspräsidiums mitumfaßt. Die Festsetzungen im Plan seien sämtlich klar und widerspruchsfrei. Die Ermächtigungsgrundlage für Ziff. 3.1 BV sei § 9 Abs. 1 Ziff. 15 BBauG. Bei der Nennung von § 9 Abs. 1 Ziff. 8 BBauG handle es sich lediglich um ein redaktionelles Versehen.

Der Plan sei frei von Abwägungsfehlern. Die Antragsgegnerin habe sich gründlich mit den Belangen der Antragsteller auseinandergesetzt. Die Bedenken und Anregungen seien ausführlich geprüft worden. Fehler im Abwägungsvorgang lägen nicht vor. Die bestehende Nutzung der Grundstücke der Antragsteller und die Rechtsfolgen und Auswirkungen eines Nutzungsentzugs (hohe Entschädigungsforderungen) seien dem Gemeinderat bekannt gewesen. Daß die Grunderwerbskosten bis heute nicht genau festgestellt werden könnten, sei unerheblich. Die Voraussetzungen und die Notwendigkeit einer evtl. Enteignung seien dem Gemeinderat ebenfalls bekannt gewesen. Die Bedarfslage für den Kindergarten sei gründlich geprüft worden. Am Bedarf bestehe nach den gewonnenen Erkenntnissen kein Zweifel. Am Ziel der Sicherung eines Kindergartenstandorts innerhalb des Parks werde vorerst festgehalten, wenngleich der vom Gemeinderat angestrebte Ersatzstandort inzwischen im Gebäude Bstraße ... gefunden worden sei. Zwar sei das erforderliche Grundstück inzwischen erworben worden. Es fehle jedoch noch an dem notwendigen rechtsverbindlichen Bebauungsplan. Bei Belassung eines Privatgrundstücks für die Villa würde der geplante öffentliche Park nach Größe und Funktion stark beeinträchtigt. Die Ausweisung einer privaten Grünfläche sei unrealistisch. Damit würden unzumutbare Belastungen für die Privateigentümer herbeigeführt.

Das Abwägungsergebnis sei fehlerfrei. Der Gemeinderat habe konsequent dem öffentlichen Interesse an der Schaffung des Parks und eines Kindergartens Vorrang vor den Belangen der Antragsteller eingeräumt. Dies sei unbedenklich. Der Eingriff in das Privateigentum werde durch das hochrangige Ziel "Sicherung wertvollen innerstädtischen Baumbestands und Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche" gerechtfertigt. Der Gemeinderat habe bewußt die hohen Entschädigungsforderungen bzw. Grunderwerbskosten in Kauf genommen. Die Planziele würden durch jede weitere Bebauung der Grundstücke der Antragsteller beeinträchtigt. Die Frage erweiterter Bauflächen und Bebauungsmöglichkeiten habe der Gemeinderat mehrfach geprüft. Die Einbeziehung des Kindergartens in ein mehrgeschossiges Wohngebäude stelle keine realistische abwägungsrelevante Alternative dar.

Der Berichterstatter und beauftragte Richter hat das Plangebiet und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Augenscheinsprotokoll verwiesen.

Dem Senat liegen außer den Gerichtsakten die einschlägigen Bebauungsplan-, Veränderungssperre- und Bauvorbescheidsakten der Antragsgegnerin vor. Auf diese Unterlagen wird wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen.

Gründe

Der Antrag ist zulässig. Die Antragsteller sind gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 VwGO antragsbefugt. Sie werden durch den Bebauungsplan "G" negativ, d.h. verletzend in Interessen (Grundeigentum) betroffen, die bei der Entscheidung über den Plan als abwägungserheblich berücksichtigt werden mußten (vgl. BVerwGE 59, 87). Die Grundstücke der Antragsteller hatten vor Inkrafttreten des Bebauungsplans weitgehend Baulandqualität. Mit Ausnahme eines 10 m breiten Bauverbotsstreifens entlang des N-uferwegs waren sie bebaubar (vgl. Bebauungsplan "Am östlichen N-ufer zwischen G und K-straße" i.d.F. des Lageplans v. 28.2.1955). Nach der Nutzungsart (Baustufe II a) waren Wohngebäude sowie Gewerbebetriebe mit mittleren und kleineren gewerblichen Anlagen zulässig. Der Bebauungsplan "G" schließt eine Bebauung der Grundstücke der Antragsteller weitgehend aus. Er weist das Grundstück Flst.Nr. 829 und einen Teil des Flurstücks Nr. 829/1 als öffentliche Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Ziff. 15 BBauG) aus. Innerhalb dieser Fläche sind kleine Gebäude und Nebenanlagen nur entsprechend der Zweckbestimmung (Parkanlage) zulässig. Das bestandsgeschützte Villengebäude liegt zwar innerhalb einer überbaubaren Grundstücksfläche. Jedoch werden die Nutzungsmöglichkeiten dieses Gebäudes spürbar beschränkt. Wohnnutzung bleibt nur innerhalb des Bestandsschutzes möglich. Gewerbliche und freiberufliche Nutzungen sind in erheblichem Umfang ausgeschlossen. Auch der übrige Teil des Grundstücks Flst.Nr. 829/1 wird privater (Wohn-)Nutzung entzogen, da er als Gemeinbedarfsfläche für einen Kindergarten (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BBauG) ausgewiesen ist.

Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Denn der Bebauungsplan 07 A/19 "G" der Antragsgegnerin ist nicht mit nichtigkeitsbegründenden formellen oder materiellen Mängeln behaftet (vgl. §§ 244 Abs. 1 und 2, 214, 215 BauGB, 155 a, 155 b BBauG).

Verfahrensfehler bei der Planaufstellung oder -offenlegung (vgl. §§ 244 Abs. 1, 214 Abs. 1 Nrn. 1 u. 2, 215 Abs. 1 BauGB, § 155 Abs. a Abs. 1 BBauG sowie §§ 18 Abs. 6 S. 4 i.V.m. § 4 Abs. 4 u. Abs. 5 GO) sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Auch von Amts wegen beachtliche Verfahrensverstöße beim Satzungsbeschluß, bei der Genehmigung oder bei der Bekanntmachung (vgl. §§ 244, 214 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, 155 Abs. a Abs. 3 BBauGB) liegen nicht vor. Vielmehr sind insoweit die einschlägigen Bestimmungen des Bundesrechts, des Landesrechts und des Ortsrechts eingehalten:

Der Satzungsbeschluß ist vom Gemeinderat der Antragsgegnerin einstimmig in öffentlicher Sitzung nach Prüfung der erhobenen Bedenken und Anregungen am 18.12.1986 gefaßt worden (§§ 10, 2 a Abs. 6 S. 3 BBauG, 35 GO). Der Satzungsbeschluß ist inhaltlich eindeutig und bestimmt. Beschlußgegenstand ist der Bebauungsplan in (zeichnerischer und textlicher) Gestalt des Lageplans vom 25.9.1986; ferner gilt der Gestaltungsplan vom selben Tage sowie die Begründung vom 2.9.1986.

Mit diesem Inhalt ist der Bebauungsplan auch vom Regierungspräsidium am 14.4.1987 genehmigt worden (vgl. §§ 214 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, 155 a Abs. 3, 11 Abs. 1 BBauG). Die Genehmigung erfolgte uneingeschränkt. Die im Genehmigungsschreiben enthaltene Bitte "in redaktioneller Form klarzustellen, daß der Bebauungsplan hinsichtlich des denkmalgeschützten Gebäudes selbst keine enteignende Wirkung haben soll", ändert hieran nichts. In dieser Textstelle ist entgegen der Auffassung der Antragsteller keine Auflage (§ 11 S. 2 i.V.m. § 6 Abs. 3 S. 1 BBauG § 36 LVwVfG) zu sehen, mit der Bedenken gegen Ziff. 3.1 der textlichen Planfestsetzungen ausgeräumt werden sollten. Die Genehmigung bezieht sich unzweideutig auf den gesamten "Lageplan mit Textteil... vom 25.9.1986". Dieser Lageplan ist seinerseits ausdrücklich mit einem Genehmigungsvermerk versehen. Damit hat das Regierungspräsidium bei objektiver Auslegung auch Ziff. 3.1 des Textteils mitgenehmigt. Danach darf die vorhandene Villa -- nur sie liegt innerhalb einer überbaubaren Grundstücksfläche -- nur "im gastronomischen und kulturellen Bereich" genutzt werden, während andere Nutzungen nicht statthaft sind. Diese Regelung ist eindeutig. Sie beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BBauG; das unrichtige Zitat des § 9 Abs. 1 Nr. 8 BBauG ist offensichtlich ein Redaktionsversehen. Bezüglich der ausgeschlossenen Grundstücksnutzungen hat der Bebauungsplan zweifellos Nachteile für die Antragsteller zur Folge. Diese Nachteile hat das Regierungspräsidium gebilligt. Es handelt sich dabei nicht um enteignende Vorwirkungen, wie die Antragsteller meinen (dazu i.e. unten). Der Bebauungsplan steht damit rechtserheblichen Nutzungsänderungen in andere als die zugelassenen Nutzungsarten entgegen. Hingegen hindert der Bebauungsplan eine Weiternutzung des Gebäudes in der bisherigen Nutzungsart (Wohnnutzung) auch künftig nicht, sofern die Identität des Vorhabens gewahrt bleibt. Innerhalb dieses Rahmens genießt die Villa Bestandsschutz. Denn die Wohnnutzung war nach bisherigem Recht materiell baurechtmäßig. Nur auf diesen Bestandsschutz wollte das Regierungspräsidium ersichtlich hinweisen. Da er seine Grundlage in höherrangigem Recht (Art. 14 GG) hat, brauchte er im Bebauungsplan nicht ausdrücklich erwähnt zu werden. Der Hinweis des Regierungspräsidiums hat daher keine konstitutive, sondern nur deklaratorische Bedeutung. Der nur klarstellende Ergänzungswunsch der Genehmigungsbehörde machte daher einen Beitrittsbeschluß des Gemeinderats der Antragsgegnerin nicht erforderlich. Ziel eines Beitrittsbeschlusses ist es ausschließlich, inhaltliche Divergenzen in der Rechtsauffassung zwischen Planungsträger und Aufsichtsbehörde auszuräumen (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.12.1986, BVerwGE 75, 262, 265). Lediglich redaktionelle Änderungs- oder Ergänzungswünsche verlangen eine Billigung durch den Planungsträger mittels Beitritts nicht. Dies wäre unnötiger Formalismus (vgl. BVerwG, Beschl. v. 14.8.1989 -- 4 NB 24.88 -- = ZfBR 1989, 264; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 2.10.1989 -- 8 S 2419/88 --).

Die Genehmigung ist auch mit dem in § 12 BBauG geforderten Inhalt ordnungsgemäß im "Amtsblatt für den Stadt- und Landkreis H" öffentlich bekanntgemacht worden (vgl. § 1 Abs. 1 der Bekanntmachungssatzung der Antragsgegnerin v. 28.3.1974, ABl. Nr. 14). Es genügte, daß die Genehmigung als solche bekanntgegeben wurde. Auf ihren Wortlaut oder den reaktionellen Ergänzungswunsch brauchte hingegen nicht hingewiesen zu werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.12.1986, BVerwGE 75, 271, 272 f.).

Der Bebauungsplan ist schließlich auch rechtsstaatlichen Erfordernissen entsprechend ausgefertigt worden. In dem dem Senat vorliegenden Originalexemplar des Lageplans (mit Textteil) werden die wesentlichen Verfahrensschritte sowie die Übereinstimmung mit dem beschlossenen Plan beurkundet. Diese Angaben sind handschriftlich mit Datum vom verfahrenskundigen Bürgermeister der Antragsgegnerin unterzeichnet. Damit wird mittels öffentliche Urkunde der gebotene Identitäts- und Verfahrensnachweis geführt (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 11.1.1989 -- 8 S 2295/88 -- = ESVGH 39, 143; Urt. v. 12.10.1988 -- 3 S 1379/88 --). Unerheblich ist, daß der Bürgermeister nicht auch die zwischen Satzungsbeschluß und Inkrafttreten des Plans liegenden Verfahrensschritte (Genehmigung, Veröffentlichung) unterschriftlich bestätigt hat. Insoweit wurde jedenfalls ein ausreichender Nachweis durch Unterschrift des Leiters des Stadtplanungsamts bzw. des genehmigenden Beamten des Regierungspräsidiums erbracht. Daher kann offen bleiben, ob es überhaupt einer gesonderten Ausfertigung für das Verfahrensstadium nach dem Satzungsbeschluß bedarf (insoweit verneinend VGH Bad.-Württ., Urt. v. 2.10.1989 -- 8 S 2419/88 --).

Der Bebauungsplan weist auch keine materiellen Rechtsfehler auf. Er überschreitet nicht die Grenzen, die der gemeindlichen Planungshoheit durch Rechtsvorschriften und durch die Grundsätze der Bauleitplanung gezogen sind.

Der Bebauungsplan ist den Anforderungen des § 8 Abs. 2 S. 1 BBauG entsprechend aus dem Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin vom 18.3.1982 "entwickelt" worden. Formelle oder materiell-rechtliche Bedenken gegen den Flächennutzungsplan sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Im Lageplan wird das Gebiet des G.-parks nach der "Art der Bodennutzung" (§ 5 Abs. 1 BBauG) als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt. Im beigefügten Grünplan ist das Gebiet konkretisierend als kleinere Parkanlage ausgewiesen. Nach dem Erläuterungsbericht handelt es sich um eine Anlage, die für das Stadtbild wichtig und der eine soziale Funktion innerhalb umgebender Wohngebiete zuzumessen ist (Teil B S. 29). Der Bebauungsplan "G" hält sich noch im Rahmen der so beschriebenen Grundkonzeption. Er setzt für den größten Teil des Plangebiets eine Gemeinbedarfs- und eine öffentliche Parkfläche fest. Die Ausweisung der Sondergebiete und der Fläche für Versorgungsanlagen stellt diese Grundkonzeption im Kern nicht in Frage. Das Sondergebiet 2 ist dem Park räumlich und funktional eng zugeordnet. Das Sondergebiet 1 trägt der zwischenzeitlichen baulichen Entwicklung am Rand des Plangebiets (Bau der IHK) Rechnung. Auch das Kesselhaus beruht auf späteren Planungen. Es verändert den "Gemeinbedarfszweck" des Gebiets nicht maßgeblich, sondern reichert ihn inhaltlich an. Jedenfalls wird hierdurch die sich ... aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt (vgl. §§ 244 Abs. 1, 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, 155 b Abs. 1 Nr. 6 BBauG).

Die maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplans halten sich auch im Rahmen der gesetzlichen und untergesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen (BBauG, BauNVO 1979). Sie sind auch jeweils ausreichend klar und bestimmt.

Die Ausweisung der öffentlichen Grünfläche beruht auf § 9 Abs. 1 Ziff. 15 BBauG. Die Festlegung der Gemeinbedarfs- und Versorgungsfläche sowie der Sondergebiete konnte aufgrund von § 9 Abs. 1 Ziff. 5 und 15 BBauG bzw. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 10, 11 Abs. 1 u. 2 BauNVO erfolgen. Die jeweiligen Teilgebietsgrenzen sind aufgrund objektiver Bezugspunkte (Grundstücksgrenzen, Gebäudefluchten etc.) hinreichend genau zu ermitteln. Die öffentliche Grünfläche ist sowohl nach genereller Zweckrichtung (öffentliche Nutzung) als nach dem konkreten Widmungszweck (Parkanlage mit innerer Erschließung, Kinderspielplatz) hinreichend genau umschrieben (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 16.2.1973, BVerwGE 42, 5 VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.5.1978, BRS 33, Nr. 7, Beschl. v. 26.7.1983, BRS 40 Nr. 7). Die Regelungen in Ziff. 3 der Bebauungsvorschriften -- BV -- über die in den öffentlichen Grünflächen zulässigen baulichen Anlagen finden in § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG ihre Stütze. Sie haben jeweils eine der Zweckbestimmung (Parkanlage, Kinderspielplatz) dienende Hilfsfunktion (zu diesem Erfordernis, vgl. Neuffer u.a. Das Neue Baurecht, § 9 BauGB RdNr. 143). Die betreffenden Festsetzungen sind auch genügend bestimmt. Ziff. 3.2 BV enthält anschauliche Regelbeispiele für Art und Typik der zulässigen Nebenanlagen. Auch Ziff. 3.1 genügt dem Bestimmtheitsgebot. Die Inhalts- und Abgrenzungsmerkmale baulicher Anlagen im "gastronomischen" und "kulturellen" Bereich sind ohne größere Schwierigkeiten zu ermitteln. Hierbei kann auf die städtebaulich eingeführten Begriffe der Schank- und Speisewirtschaften (vgl. etwa §§ 2 Abs. 2 Ziff. 2, 4 Abs. 2 Ziff. 2, 6 Abs. 2 Ziff. 3 BauNVO) bzw. der Anlagen für kulturelle Zwecke (vgl. etwa § 4 Abs. 2 Ziff. 5, § 6 Abs. 2 Ziff. 5 BauNVO) zurückgegriffen werden. Auch das (begrenzende) Merkmal der Vereinbarkeit mit der"Zweckbestimmung Parkanlage" ist noch hinreichend bestimmbar. Hierbei kann unter anderem auf die Maßstäbe des § 15 Abs. 1 BauNVO zurückgegriffen werden. Insgesamt wird ein großzügiger Maßstab anzulegen sein. Dies bedeutet, daß Anlagen gastronomischen und kulturellen Charakters in der Villa grundsätzlich zulässig sind. Ausnahmen gelten nur dann, wenn sie nach Umfang, Ausrichtung oder Störungspotential mit dem Charakter eines öffentlichen Parks (gefahrloser Erholungsraum für alle Bevölkerungsgruppen) bzw. eines Kinderspielplatzes unvereinbar sind. Darauf, ob sie innerhalb dieses Rahmens gemeinnützig oder gewerblich betrieben werden, kommt es nicht an.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist auch das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt festgesetzt. Für die Gemeinbedarfsfläche wie für die Sondergebiete regelt der Plan alle in § 16 Abs. 2 S. 2 BauNVO genannten Werte (GFZ, GRZ, Vollgeschoßzahl). Ein Ausnahmefall nach § 16 Abs. 4 BauNBO liegt nur für den Bereich der Villa und der Versorgungsanlage (Heizzentrale) vor. Bedenken hiergegen bestehen nicht. In beiden Fällen ist im Einklang mit § 16 Abs. 4 S. 2 BauNVO die Geschoßzahl (Villa) bzw. die maximale Gebäudehöhe (Heizzentrale) festgelegt. Von weiteren Nutzungsmaßen konnte abgesehen werden (§ 16 Abs. 4 S. 1 BauNVO). Bei der Villa sind Grundriß, überbaubare Grundstücksfläche und "Baugrundstück" (§§ 20 Abs. 1, 19 Abs. 3 BauNVO) identisch. Hieraus errechnen sich eine faktische GRZ von 1,0 und eine GFZ von 2,0. Auch bei der Versorgungsfläche läßt sich ihre höchstmögliche Ausnutzbarkeit (tatsächliche Baumasse, vgl. § 21 Abs. 2 S. 3 BauNVO) ohne weiteres bestimmen.

Der Bebauungsplan ist auch i.S.d. §§ 1 Abs. 3, 9 Abs. 1 S. 1 BBauG für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich. Er dient dem Ziel, die städtebauliche Entwicklung im Plangebiet entsprechend der von gewichtigen städtebaulichen Gründen getragenen Plankonzeption der Antragsgegnerin zu sichern und zu lenken (vgl. BVerwG, Urt. v. 7.5.1971, NJW 1971, 1626; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 30.6.1982, ESVGH 33, 21, 27). Hauptziel der Planung ist es, die vorhandene Grünfläche weitestgehend zu erhalten und (als öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz) der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Um dieses Ziel zu erreichen, bedurfte es der Ausweisung einer öffentlichen Grünfläche auf den Grundstücken Flst.Nrn. 751, 829 und (teilweise) 829/1. Auch die sachlich und räumlich beschränkenden Regelungen für die Nutzung der vorhandenen Villa sind zur Verwirklichung des Parkkonzeptes erforderlich. Die in Ziff. 3.1 BV zugelassenen Nutzungsarten (gastronomische und kulturelle Einrichtungen) sprechen einen großen Kreis von Parkbenutzern an. Sie stehen in engem harmonischem Zusammenhang zu der dem Park zugedachten Erholungsfunktion für im Gebiet wohnende und arbeitende Menschen. Beim Betrieb dieser Einrichtungen in "parkverträglichem" Umfang und Zuschnitt gehen von ihnen auch keine Störungen auf die allgemeine Parknutzung oder auf die Nutzung der Sondergebiete und der Gemeinbedarfsfläche aus. Andererseits sind die zugelassenen Nutzungsarten aber auch ihrerseits nicht "immissionssensibel". Sie erfordern keine auf Kosten einer ungestörten widmungsgemäßen Parknutzung gehende Rücksichtnahme (etwa: zeitliche Nutzungsbeschränkungen für spielende Kinder und Jugendliche etc.). All diesen Anforderungen werden andere Nutzungsarten (Wohnen, Gewerbe jeder Art, Verwaltung etc.) nicht annähernd vergleichbar gerecht. Diese Nutzungsarten stehen mit der Erholungssuche im Park in keinem Zusammenhang. Es fehlt ihnen an der erforderlichen parkdienlichen "Hilfsfunktion". Sie ziehen andere Personenkreise an als Parkbesucher. Mit ihrer Zulassung würde an der Nahtstelle zwischen dem Parkgelände und dem N-uferweg ein funktional gebietsfremder Bereich entstehen. Dieser würde städtebauliche Unruhe in das umgebende Parkgelände hineintragen. Das Parkkonzept wäre dadurch empfindlich gestört. Gleiches gälte, wenn der Villa, wie die Antragsteller fordern, ein umgebendes privatnütziges Grundstück angemessener Größe zugestanden würde. Auf diese Weise würde der ohnehin schon kleine Park räumlich weiter geschmälert. An zentraler Stelle würde ein wichtiger Bereich herausparzelliert. Der offene Übergang zwischen Park und N wäre unterbrochen.

Auch die Ausweisung der Sondergebiete und der Fläche für Versorgungsanlagen ist erforderlich. Das SO 1 dient der planungsrechtlichen Sicherung des bestehenden IHK-Gebäudes, die Versorgungsfläche der Sicherung eines notwendigen Areals zur Erstellung einer Heizzentrale für Fernwärmeversorgung. Mit dem SO 2 wird gewährleistet, daß das baulich und stadthistorisch interessante ehemalige Kutscherhaus erhalten und angemessen erweitert werden kann. Durch Nutzungsbeschränkung auf Betriebe und Anlagen gastronomischer und kultureller Art wird erreicht, daß das Gebäude nebst Freifläche einerseits parkverträglich, andererseits aber auch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.

Schließlich ist auch die Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche erforderlich. Die dient dem Ziel, einen Teil des Grundstücks Flst.Nr. 829/1 als Areal für einen künftigen Kindergarten vorzuhalten. Der Plan hat insofern eine sichernde Funktion. Vollendete Tatsachen in Gestalt anderweitiger baulicher Nutzung sollen ausgeschlossen werden. Gegen dieses "Vorhaltekonzept" der Antragsgegnerin sind rechtliche Bedenken nicht zu erheben. Es ist Ausdruck präventiv vorausschauender Planung. Hinter ihm steht der ernsthafte Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin, den Kindergarten auf dem Flst.Nr. 829/1 auch zu errichten, falls er auf einem geeigneten Standort außerhalb des Plangebiets (vgl. GR-Beschluß v. 7.5.1986) nicht verwirklicht werden kann. Im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. §§ 214 Abs. 3 S. 1 BauGB, 155 b Abs. 2 S. 1 BBauG) war die Aussicht auf Errichtung des Kindergartens am Alternativstandort Bstraße 30 noch keineswegs gesichert. Die Verhandlungen über den Erwerb des Baugrundstücks durch die Antragsgegnerin oder den Kindergartenträger waren noch nicht positiv abgeschlossen. Zudem war ein die Kindergartennutzung städtebaulich absichernder Bebauungsplan lediglich im Entwurf beschlossen.

Der Bebauungsplan verstößt auch nicht gegen das in § 1 Abs. 6 BBauG/§ 1 Abs. 7 BauGB verankerte Abwägungsgebot. Danach sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot bezieht sich sowohl auf den Entscheidungsvorgang (Abwägungsvorgang) als auch auf das Entscheidungsergebnis (Abwägungsergebnis). Es beinhaltet, daß eine sachgerechte Abwägung überhaupt stattfindet, daß in die Abwägung alle Belange eingestellt werden, die nach Lage der Dinge eingestellt werden müssen, daß die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange nicht verkannt worden und daß der Ausgleich zwischen diesen Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange nicht außer Verhältnis steht. In diesem Rahmen wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, daß die Gemeinde sich bei der Abwägung der verschiedenen Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urt. v. 5.7.1974, BVerwGE 45, 309, 314). Diese Grundsätze hat die Antragsgegnerin beachtet.

Die Antragsgegnerin hat die für und gegen die maßgeblichen Festsetzungen sprechenden öffentlichen und privaten Belange ausreichend ermittelt. Fehler bei der Aufstellung dieses "Abwägungsmaterials" sind ihr nicht unterlaufen. Der von den Antragstellern erhobene Vorwurf eines unzureichenden bzw. unrichtigen Abwägungsvorganges ist daher nicht gerechtfertigt.

Die Antragsgegnerin hat die betroffenen Interessen der Antragsteller umfassend in ihre Erwägungen eingestellt. Dem Gemeinderat waren die bisherigen planungsrechtlichen Verhältnisse und damit die Baulandqualität der Grundstücke der Antragsteller bekannt (vgl. II. 1. u. VI. der Planbegründung). Der Gemeinderat wußte ferner um die in der Bauvoranfrage vom 28.1.1983 nebst Plänen zum Ausdruck gebrachten Bebauungsabsichten der Antragsteller. Auch war ihm Gang und Inhalt des Bauvoranfrageverfahrens einschließlich der darin von den Antragstellern vorgetragenen Einwände geläufig. Diese Einwände waren, wie auch sämtliche im Bebauungsplanverfahren vorgetragenen Bedenken und Anregungen der Antragsteller, Gegenstand der Abwägung. Die diesbezüglichen Schreiben der Antragsteller vom 27.3., 21.5. u. 12.6.1986 wurden den Gemeinderatsmitgliedern im Wortlaut bekanntgegeben (Anlage zur GR-Drs. Nr. 57). Der Gemeinderat hat mithin Art, Ausmaß und Gewicht der potentiellen Beeinträchtigung des Grundeigentums der Antragsteller durch die Planung nicht verkannt. Er hat auch die Notwendigkeit einer möglichen künftigen Enteignung der Grundstücke nicht übersehen. Nach Ziff. VI der Planbegründung wird ausgeführt, daß im Rahmen einer erforderlichen Bodenordnung die Grundstücke Flst.Nrn. 829 und 829/1 zur Sicherung der Planziele erworben werden müßten und daß Verkaufsverhandlungen mit dem Ziel eines freiwilligen Grundstückserwerbs "innerhalb eines überschaubaren Zeitraums" geführt werden sollten.

Weitergehender Überlegungen der Antragsgegnerin zur Frage der Voraussetzungen einer Enteignung bedurfte es entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht. Die Enteignungsgrundsätze (vgl. Art. 14 Abs. 3 GG, § 87 Abs. 1 BBauG/BauGB) sind grundsätzlich erst bei Durchführung förmlicher Enteignungsmaßnahmen durch die (staatlichen) Enteignungsbehörden zu beachten. Darüber hinaus müssen auch solchen Enteignungsmaßnahmen im engen Sinn vorangehende andere Verwaltungsentscheidungen am Maßstab des Art. 14 Abs. 3 GG gemessen werden, wenn sie mit rechtsverbindlicher Wirkung über die verfassungsrechtlichen Enteignungsanforderungen befinden (vgl. BVerfG, Urt. v. 24.3.1987, NJW 1987, 1251 f -- Boxberg --). Derartige Entscheidungen stehen vorliegend jedoch nicht in Rede. Sie werden vielmehr erst im Rahmen eines künftigen Bodenordnungs- oder Enteignungsverfahrens heranstehen. Der Bebauungsplan "G" ist lediglich "leitende" Grundlage für die Nutzung der Grundstücke im Baugebiet (§ 1 Abs. 1 BBauG). Er selbst gestaltet für sich allein noch keine Rechte der Antragsteller um und greift daher nicht unmittelbar in bestehende Rechtspositionen ein (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.3.1985, NVWZ 1985, 739, 741 -- Boxberg --; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 30.6.1982 -- 5 S 314/81 --, ESVGH 33, 21, 38 -- Boxberg --). Mangels verbindlicher Aussagen über die Zulässigkeit einer Enteignung entfaltet der Bebauungsplan daher entgegen der Auffassung der Antragsteller keine enteignungsrechtlichen Vorwirkungen (vgl. BVerfG, Urt.v. 24.3.1987 aaO.). Die Festsetzung der öffentlichen Grün- und der Gemeinbedarfsfläche bedeutet nicht, daß die betroffenen Grundstücke damit schon privater Nutzung entzogen sind. Gleiches gilt für die der Villa zugedachten Nutzungen. Auch insofern regelt der Bebauungsplan rechtlich unmittelbar noch nichts. Vielmehr bedarf es zur Verwirklichung all dieser Planziele eines freiwilligen Verkaufs der Grundstücke der Antragsteller oder einer Enteignung. Auch in seiner Ausschlußfunktion (bezüglich anderer als der zugelassenen Nutzungen der Park- und Gemeinbedarfsfläche sowie ... der Villa) schmälert der Bebauungsplan Rechtspositionen der Antragsteller nicht unmittelbar. Er zeitigt insofern nur latente mittelbare Auswirkungen in Gestalt wirtschaftlicher Wertnachteile, die sich erst im Augenblick der Grundstücksverwertung und der dafür erforderlichen Rechtshandlungen aktualisieren und rechtlich konkretisieren (vgl. BVerfG, Beschl. v. 27.7.1971, BVerfGE 31, 364, 369). Abgesehen davon würde der Antragsgegnerin als Planungsträgerin auch die Enteignungskompetenz fehlen (BVerwG aaO).

Der Gemeinderat brauchte daher nicht zu prüfen, ob eine Enteignung der Grundstücke der Antragsteller zu den im Bebauungsplan festgesetzten Zwecken ganz oder teilweise aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit als "ultima ratio" erforderlich wäre (Art. 14 Abs. 3 S. 1 GG, § 87 Abs. 1 BBauG/BauGB), wofür freilich vieles spricht. Als Träger der Bauleitplanung war er an die Enteignungsgrundsätze nicht gebunden. Dem Schutz der Eigentumsinteressen der Antragsteller war vielmehr ausschließlich nach Maßgabe der dem Wesen der Planung angemessenen Regeln, mithin im Rahmen der Planungsleitsätze des § 1 Abs. 7 BBauG, § 1 Abs. 6 BauGB (Planungsermessen, Abwägungsgebot, Grundsatz der Verhältnismäßigkeit) Rechnung zu tragen (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.3.1985 aaO. -- unter Billigung durch BVerfG, Urt.v. 24.3.1987 aaO. -- und Urt. v. 12.12.1969, BRS 22 Nr. 3 sowie VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 13.11.1975, BRS 29 Nr. 4). Demnach waren die planbedingt durch den Verlust von Baulandqualität und von Nutzungsmöglichkeiten für die Grundstücke der Antragsteller entstehenden mittelbaren Wertnachteilen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 27.7.1971, BVerfGE 31, 364, 369) den für die Planung sprechenden städtebaulichen Allgemeinbelangen wertend gegenüberzustellen. Dies ist aber hinreichend geschehen (vgl. S. 6 der Stellungnahme zu den Bedenken und Anregungen sowie Ziff.1.1.2, 1.1.5 und 1.2.1 der Planbegründung).

Daß der Gemeinderat die "Kosten des Grunderwerbs" nicht genauer ermittelt hat, begründet entgegen der Auffassung der Antragsteller ebenfalls keinen Abwägungsfehler. Der Gemeinderat war sich ersichtlich dessen bewußt, daß erhebliche Forderungen bis zur Höhe des Baulandverkehrswertes entstehen könnten. Zur Übernahme derart hoher Belastungen war der Gemeinderat im Interesse einer Verwirklichung der Planziele offenkundig auch bereit. Die Größenordnung des erforderlichen finanziellen Aufwandes war aus früheren Vorgängen (vgl. etwa Vorlage v. 22.5.1979, Bl. 4: etwa 6 Mill. Mark) sowie aus dem Verkauf des Flurstücks Nr. 751/1 an die IHK im Jahre 1982 (Bl. 67 ff) hinreichend bekannt. Detaillierterer Berechnungen bedurfte es nicht. Solche waren im Hinblick auf noch streitige Fragen nach der Rechtsgrundlage eines etwaigen Planungsschadens (§ 44 Abs. 2 BBauG oder nur § 44 Abs. 3 BBauG) auch nicht verläßlich möglich. Der Gemeinderat brauchte sich auch nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Antragsgegnerin seinerzeit den Bauvorbescheid möglicherweise trotz wirksamer Veränderungssperre nach den Grundsätzen der faktischen individuellen Zurückstellung (vgl. BVerwG, Urt. v. 10.9.1976, BRS 30 Nr. 76; Urt. des Senats v. 14.6.1989 -- 3 S 2572/87 --) zu Unrecht abgelehnt hat. Denn es ist schon ungewiß, ob die einmal verlängerte Geltungsdauer der Veränderungssperre von insgesamt 3 Jahren (§ 17 Abs. 1 BBauG) im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gegenüber den Antragstellern abgelaufen war. Ein solcher Fristablauf hätte vor allem aber das private Planabwehrinteresse der Antragsteller nicht erhöht und das öffentliche Interesse an der Sicherung der öffentlichen Park- und der Gemeinbedarfsfläche nicht verringert. Anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Antragsteller vor dem Satzungsbeschluß in dem beim Verwaltungsgericht anhängigen Bauvorbescheidsverfahren bereits zur Fortsetzungsfeststellungsklage übergegangen wären und die Erhebung einer Amtshaftungsklage angekündigt hätten. Dies ist ausweislich der vorliegenden Akten jedoch nicht geschehen und wird von den Antragstellern auch nicht vorgetragen. Die Möglichkeit einer etwaigen künftigen Amtshaftungsklage und deren Folgen mußte sich dem Gemeinderat auch nicht als Prüfungspunkt aufdrängen. Ein eventueller Entschädigungsanspruch nach § 44 Abs. 7 und 6 BBauG hätte den Rahmen der vom Gemeinderat gebilligten Planverwirklichungskosten nicht überschritten; die Nichtberücksichtigung dieses Gesichtspunktes war daher auf das Abwägungsergebnis nicht von Einfluß (vgl. § 155 b Abs. 2 S. 2 BBauG und hierzu Urt. des BVerwG, BVerwGE 64, 33, 39).

Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat auch hinreichend die Belange der Antragsteller weniger beeinträchtigenden Planungsalternativen geprüft. Die diesbezüglich von den Antragstellern -- erstmals im gerichtlichen Verfahren -- erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

Erwägungen bezüglich einer weiteren Verkleinerung der nicht als Park ausgewiesenen Flächen mußten sich dem Gemeinderat nicht aufdrängen. Weder die für den Kindergarten noch die für die Sondergebiete und die Versorgungsanlage ausgewiesenen Flächen überschreiten den aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse vorgegebenen bzw. den zur Zweckerfüllung erforderlichen Rahmen, wie unten noch darzulegen sein wird.

Auch Überlegungen zur Einbeziehung des Kindergartens in eine mehrgeschossige Wohnbebauung auf dem Grundstück Flst.Nr. 729/1 brauchten sich dem Gemeinderat nicht aufzudrängen. Eine solche Mischnutzung wäre mit Blick auf die Bebauungsplanziele problematisch. Es entspricht städtebaulichen und jugendpädagogischen Grundsätzen, Kindergärten nach Möglichkeit in ausschließlich dafür vorgesehenen Gebäuden unterzubringen. Bei Neuplanungen ist diesen Grundsätzen Rechnung zu tragen. Nach den sach- und fachkundigen Kindergarten-Richtlinien des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Sozialordnung v. 6.12.1982 (GABl. 1983 S. 280 -- KiGaRil --) dürfen Kindergärten in auch zu anderen Zwecken genutzten Gebäuden nur eingerichtet werden, wenn eine Störung oder Gefährdung der Kinder ausgeschlossen ist (vgl. 1.3 KiGaRil). Solche Störungen der Kinder sind in gleichzeitig wohngenutzten Gebäuden aber keinesfalls ausgeschlossen. Kinder haben einen gesteigerten Bewegungsdrang. Sie äußern sich häufig auch lauter als Erwachsene. Kindergärten müssen demnach Standort und Nutzung Rechnung tragen und sicherstellen, daß die Kinder sich entfalten können. Dies ist gerade innerhalb eines mehrgeschossigen Mehrfamilienhauses nicht ohne weiteres der Fall. Vor allem beim Spielen auf den Freiflächen können (ausgehend von einem Kindergarten mit 3 Gruppen und flexiblen Öffnungszeiten) erhebliche Lärmbelästigungen für die Wohnungsnutzer entstehen. Aufgrund dessen wären immissionsmindernde Auflagen für den Betrieb des Kindergartens nicht auszuschließen, was pädagogisch äußerst fragwürdig wäre. Zudem könnten auch Gefährdungen der Kinder durch Kraftfahrzeuge an- und abfahrender Bewohner nicht ausgeschlossen werden.

Der Gemeinderat brauchte auch der Frage nicht nachzugehen, ob für die Villa während der Dauer der (bestandsgeschützten) Wohnnutzung eine private Grundstücksfläche auszuweisen sei. Wie oben dargelegt, würde die Zubilligung einer solchen Fläche das angestrebte Parkkonzept empfindlich stören (Unterbrechung des Neckarbegleitgrüns, Herausparzellierung eines wichtigen Teilbereichs, weitere Reduzierung der ohnehin kleinen Parkfläche). Dem Bedürfnis der Gebäudebewohner nach einem Mindestmaß an "Wohnintimität" könnte auch im Rahmen einer (durch Planvollzug geschaffenen) öffentlichen Grünfläche, etwa durch sichtschützende Bepflanzung innerhalb und durch rücksichtsvolle Wegeführung außerhalb der notwendigen Abstandsflächen Rechnung getragen werden. Der Gestaltungsplan mit seinem die Villa dicht umschließenden Wegekonzept steht dem nicht entgegen. Er trifft gegenüber dem Lageplan keine zusätzlichen rechtsverbindlichen Festsetzungen, sondern enthält lediglich Gestaltungsvorschläge.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller hat der Gemeinderat auch die Frage eines Bedarfs an Kindergartenplätzen umfassend geprüft und zu Recht bejaht. Ferner hat er gründliche und sachlich richtige Überlegungen für und gegen eine Errichtung des Kindergartens im Bereich des Kutscherhauses angestellt. Seine Folgerung, daß dieser Alternativstandort dem im Plan ausgewiesenen Standort nicht gleichwertig und daher zu verwerfen ist, kann nicht beanstandet werden (vgl. dazu i.e. unten).

Der Bebauungsplan leidet auch nicht an Fehlern im Abwägungsergebnis. Entgegen der Auffassung der Antragsteller hat der Gemeinderat der Antragsgegnerin die für und gegen die Planung sprechenden öffentlichen und privaten Interessen sachlich und rechtlich zutreffend gewichtet und ermessensgerecht unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes gegeneinander abgewogen.

Die im Streit stehenden Planungen sind nach Zielrichtung und Inhalt sämtlich durch objektiv gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange gedeckt.

Hauptziel des Bebauungsplans ist es, die vorhandene unbebaute Grünanlage auf den Grundstücken der Antragsteller sowie die auf dem Grundstück Flst.Nr. 751 der Antragsgegnerin nach Abriß früherer Betriebsgebäude entstandene Freifläche zu erhalten und beide Flächen als öffentliche Parkanlage (mit Kinderspielplatz) der Allgemeinheit zugänglich zu machen. Zu diesem Parkkonzept gehört auch die planungsrechtliche Absicherung der alten denkmalgeschützten Villa und deren Nutzung zu parkverträglichen, parkdienlichen und parkbereichernden Zwecken. Auch die Ausweisung des SO 2 dient der Verwirklichung des Parkkonzepts. Mit ihm soll das erhaltungswürdige Gebäude R 7 (Kutscherhaus) rechtlich abgesichert und in seiner Nutzung sinnvoll und harmonisch in den Park integriert werden (vgl. I der Planbegründung). Gleichzeitig wird eine vernünftige parkverträgliche wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes -- auch auf den Außenbereichsflächen -- ermöglicht (vgl. III.1.2.2 der Begründung).

Dieses Parkkonzept ist in hohem Maße geeignet, eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung zu gewährleisten und zur Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt beizutragen (vgl. § 1 Abs. 6 S. 1 BBauG). Zum einen soll und wird der wesentliche Teil des teilweise geschützten alten Baumbestands auf dem Grundstück Flst.Nr. 829 und auf dem Westteil des Grundstücks Flst.Nr. 829/1 erhalten. Zum anderen soll das Park- und Wiesengelände der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Durch Erhaltung der Grünfläche in einem ansonsten dicht bebauten Innenstadtbereich als "grüne Lunge" werden die natürlichen Gegebenheiten gesichert (§ 1 Abs. 6 Strich 8 BBauG), das Orts- und Landschaftsbild positiv gestaltet (§ 1 Abs. 6 Strich 10 BBauG) sowie Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege nachhaltig gefördert (§ 1 Abs. 6 Strich 12 u. 14 BBauG). Die Eröffnung des Parks für Bewohner der umliegenden dicht bebauten und wenig begrünten Quartiere, aber auch anderer Innenstadtbesucher dient gesunden Wohnverhältnissen, den sozialen Bedürfnissen der Bevölkerung (insbesondere auch der Kinder) sowie den Freizeit- und Erholungsbelangen der Bürger (§ 1 Abs. 6 Strich 2, 3 u. 15 BBauG). Die flächenhafte Ausweitung des bislang nur auf einen schmalen Uferstreifen begrenzten Grünzuges und seine Umwandlung in einen öffentlichen Park schafft einen wichtigen Ruhebereich in direkter City-Nähe und einen bislang im Gebiet "Innenstadt-Süd" im wesentlichen fehlenden Entspannungs-, Ruhe- und Spielbereich. Der Park führt zu einer erheblichen Aufwertung des Wohnumfeldes. Zudem wird eine Verbesserung der Beziehung der Innenstadt zum ehemaligen Landesgartenschaugelände und zum Bahnhof erreicht (vgl. III.1.2.1 der Begründung). Der Park kommt ferner den zahlreichen in der Innenstadt arbeitenden Menschen als Ruhezone zugute. Er führt insgesamt zu einer erheblichen städtebaulichen Aufwertung der südlichen Innenstadt (vgl. dazu auch S. 29, 49 u. 50 der Erläuterungen zum Flächennutzungsplan). Durch Einbeziehung und Sicherung der alten Villa und des Kutscherhauses entspricht der Bebauungsplan ebenfalls den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung. Ferner dient er dem Ziel einer Erhaltung geschichtlich, künstlerisch und städtebaulich bedeutsamer Bauten (§ 1 Abs. 6 Strich 9 BBauG).

Die Ausweisung des SO 1 als Gebiet für Verwaltungsgebäude sichert die vorhandene Bebauung und Nutzung (Zentrale der IHK) ab. Damit wird den Belangen der Wirtschaft Rechnung getragen (§ 1 Abs. 6 Strich 16 BBauG). Die Festsetzung der Fläche zur Errichtung einer Heizzentrale für Fernwärme dient Belangen der Energie- und Wärmeversorgung (§ 1 Abs. 6 Strich 16). Darüber hinaus fordert sie gesunde Wohnverhältnisse und dient in erheblichem Maße auch dem Umweltschutz (Immissionsrückgang durch Wegfall zahlreicher Einzelheizquellen). Für die Versorgungsfläche im Bereich des Parkes besteht nach den überzeugenden Darlegungen der Antragsgegnerin auch ein Bedarf. Auch der Standort ist aufgrund seiner Lage im Vertriebsnetz der Stadtwerke geeignet. Immissionsrechtliche Bedenken können und müssen im erforderlichen immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren ausgeräumt werden (vgl. III.1.6 der Planbegründung).

Auch für die Festsetzung der Gemeinbedarfsfläche streiten gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange. Kindergärten dienen der Pflege und (ergänzend) Erziehung von Kindern bis zum Beginn der Schulpflicht (vgl. §§ 1 u. 2 Kindergartengesetz i.d.F. v. 17.1.1983, GBl. S. 30). Die sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung gebieten es, die städtebaulichen Grundlagen für die Bedarfsdeckung mit Kindergartenplätzen zu schaffen. Ein solcher Bedarf besteht, anders als die Antragsteller meinen, auch hier. Die Versorgungslage bei Kindergartenplätzen in der Innenstadt der Antragsgegnerin ist nicht zufriedenstellend. Zudem steht im Umgebungsbereich des Bebauungsplangebiets (Kindergarteneinzugsbereich "Innenstadt-Süd") die Schließung eines Kindergartens (I Straße, Träger: Kath.Kirche) an, der durch einen Neubau ersetzt werden soll. Durch Wegfall dieses Kindergartens würde ein erheblicher Engpaß entstehen (vgl. Planbegründung III 1.1.5, Stellungnahme des Amts für Stadtentwicklung v. 22.11.1983, Teilentwicklungsprogramm Kindergärten v. 6.6.1983 S. 10, Schreiben des Kath. Pfarramts v. 10.10.1983, Bl. 25).

Zur planungsrechtlichen Sicherstellung einer Ersatzfläche war die Ausweisung des Gemeindebedarfsgrundstücks im Plangebiet erforderlich. Andernfalls bestünde die Gefahr vollendeter Tatsachen durch anderweitige Grundstücksnutzung. Die Bemühungen um einen außerhalb des Plangebiets gelegenen Standort war, wie oben dargelegt, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keineswegs abgeschlossen.

Auch gegen die Eignung des Kindergartenstandorts an der vorgesehenen Stelle im östlichen Plangebiet sind Bedenken nicht zu erheben. Dies ergibt sich aus den überzeugenden, auch von den Antragstellern substantiiert nicht bestrittenen Stellungnahmen der Fachbehörden der Antragsgegnerin und des Kindergartenträgers. Der G-park liegt noch innerhalb des Einzugsbereichs des zu verlegenden Kindergartens. Er ist zudem von der Bahnhofsvorstadt aus noch gut zu erreichen. Das Angebot an Kindergarten-Einrichtungen für den gesamten südlichen City-Bereich würde "entscheidend verbessert" (Stellungnahme des Amts für Stadtentwicklung v. 22.11.1983). Diese Eignung des G-parks als Kindergartenstandort wird im übrigen auch in den von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen nachhaltig bestätigt (vgl. Gr-Drs. Nr. 574 v. 27.10.1989, S. 4 u. 5).

Gemessen an diesen gewichtigen für die Planung sprechenden Allgemeinbelangen konnte die Antragsgegnerin die privaten Eigentumsinteressen der Antragsteller (noch) ohne Verletzung des ihr eingeräumten Planungsermessens zurückstellen.

Zweifellos bringt die Umplanung der bisherigen Wohn- und Gewerbegrundstücke in eine öffentlich Park- und Gemeinbedarfsfläche für die Antragsteller einschneidende Veränderungen der aus dem Eigentum fließenden Nutzungs- und Verwertungsbefugnisse (vgl.§ 903 BGB) mit sich. Ferner wird die Planänderung zu einem nicht unerheblichen wirtschaftlichen Wertverlust der Grundstücke führen.

Der Senat hält es gleichwohl noch nicht für abwägungsfehlerhaft, daß die Antragsgegnerin den dargelegten, für die Planung sprechenden zahlreichen gewichtigen öffentlichen Interessen Vorrang vor den Interessen der Antragsteller eingeräumt hat. Die Grenzen des Planungsermessens sind dadurch noch nicht überschritten, der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (im weiteren wie im engeren Sinn) wird nicht verletzt.

Die Parkanlage kann schon aus tatsächlichen Gründen sinnvoll nur im G-areal verwirklicht werden. Die umgebenden Innenstadtgebiete östlich des N sind durchgehend dicht bebaut. Vergleichbare Freiflächen, geschweige denn solche mit ähnlich wertvollem und parkdienlichem Baumbestand, stehen nicht zur Verfügung. Das Plangebiet liegt zudem an besonders markanter Stelle zwischen der City, N-ufer, N-begleitgrün, G-brücke und Bahnhof. Vor diesem Hintergrund konnte sich die Sicherung und Ausweisung eines Parkgeländes im Plangebiet der Antragsgegnerin geradezu aufdrängen. Die Grundstücke der Antragsteller sind insofern situationsbedingt (nach Lage und Beschaffenheit) in erheblichem Umfang vorbelastet. Dies müssen die Antragsteller sich entgegenhalten lassen. Hinzu kommt, daß sie selbst die Grundstücke jahrzehntelang als Grünfläche belassen und von der rechtlichen Möglichkeit einer Bebauung keinen Gebrauch gemacht haben. Ihre Bebauungsabsichten (im Bauvorbescheidsantrag vom Januar 1983) haben sie erst lange nach Eröffnung der öffentlichen Diskussion über das Parkkonzept (ab 1979) und nach dem Planaufstellungsbeschluß des Gemeinderats (1.4.1982) verlautbart. Zu diesem Zeitpunkt konnten sie mit einer Beibehaltung der Bebaubarkeit nicht mehr ohne weiteres rechnen. Auf berechtigtes Vertrauen in den Fortbestand des bisherigen Bebauungsplans konnten sie sich nicht mehr berufen (vgl. auch § 39 BauGB). Entschädigung für planungsbedingte Wertverluste, um deren Sicherung willen die Bauvoranfrage zumindest auch gestellt wurde, können die Antragsteller in angemessenem Umfang ersetzt verlangen (vgl. § 42 Abs. 7, 6 u.2 bzw. § 42 Abs. 3 BauGB). Auch für den Verlust ihres Eigentums oder von Nutzungsrechten im Rahmen künftiger Bodenordnung oder Enteignung müssen sie -- ggf.in Millionenhöhe -- abgefunden bzw. entschädigt werden.

Die Antragsgegnerin hat die Grundstücke der Antragsteller auch nicht einseitig oder gar willkürlich unter Schonung ihres eigenen (fiskalischen) Grundeigentums in Anspruch genommen (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 13.11.1975 -- II 650/75 --). Die Grundstücke der Antragsteller bilden lediglich den Kern des Parkgebiets. Zusätzlich hierzu hat die Antragstellerin in mindestens gleichem Umfang auch das in ihrem Eigentum stehende Grundstück Flst.Nr. 751 in die Planung eingebracht. Auch dieses Grundstück verliert dadurch erheblich an Wert. Der Grundsatz gerechter Lastenverteilung ist mithin nicht verletzt.

Die Antragsgegnerin war aus Gründen der Verhältnismäßigkeit auch nicht gehalten, die Kindergartenfläche -- unter Schonung des Grundeigentums der Antragsteller -- auf dem Grundstück Flst.Nr. 751 im Bereich des ehemaligen Kutscherhauses auszuweisen. Freilich ist im Rahmen der Abwägung darauf Bedacht zu nehmen, daß Gemeinbedarfsflächen nur dann auf privaten Grundstücken festgesetzt werden, wenn für diesen Zweck annähernd gleich geeignete Grundstücke der öffentlichen Hand nicht zur Verfügung stehen (vgl. BGH, Urt. v. 16.3.1978, DÖV, 1979, 225; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 2.4.1982 -- 8 S 2194/81 --). An einer derart annähernd gleichen Eignung der Grundstücke Flst.Nrn. 829/1 und 751 für Zwecke des Kindergartens fehlt es jedoch hier. Die Antragsgegnerin hat umfassende, sachlich überzeugende und auch von den Antragstellern nicht bestrittene vergleichende Untersuchungen beider Standorte angestellt. Daraus ergibt sich, daß eine Errichtung des Kindergartens im Bereich des Kutscherhauses gegenüber dem im Plan ausgewiesenen Standort in mehrfacher Hinsicht nachteilig wäre. Bei Errichtung auf dem Grundstück Flst.Nr. 751 läge der Kindergarten an der Peripherie des Einzugsgebiets. Auch seine verkehrliche Erschließung über den N-uferweg wäre problematisch. Hingegen kann ein Kindergarten auf dem Grundstück Flst.Nr. 829/1 von der R- und Rstraße her von Eltern gut angefahren werden. Zudem sind ausreichende Stellplatzflächen vorhanden (vgl. dazu Vorlage des Stadtplanungsamts v. 15.5.1985, GR-Drs. 238, Bl. 27, Beratungen des Bauausschusses v. 4.3.1986, Bl. 44). Die Verkehrssicherheit der Kinder ist dabei noch ausreichend gewährleistet. Insoweit sind fußgängerfreundliche Gestaltungen des Straßenraums möglich (vgl. S. 4 der Stellungnahme zu den Bedenken und Anregungen v. 25.11.1986). Die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage der IHK liegt vom geplanten Kindergartengelände abgewandt. Der Standort des Kindergartens im Bereich des Kutscherhauses ist auch bezüglich Immissionen mit Nachteilen behaftet. Das Grundstück Flst.Nr. 751 grenzt unmittelbar an die Gebäude der Brauerei C. an. Von diesen Gebäuden gehen sowohl gewisse Lärmimmissionen als auch (vom Mälzereigebäude) gelegentlich wahrnehmbare Geruchsimmissionen aus (vgl. Stellungnahme des Gewerbeaufsichtsamt v. 4.2.1986, Bl. 41). Schließlich sprechen auch ortsgestalterische Belange gegen einen Kindergarten auf dem Grundstück Flst.Nr. 751. Ein Kindergarten könnte im Kutscherhaus nämlich nicht untergebracht werden. Vielmehr wäre ein Abriß dieses Gebäudes und ein Neubau erforderlich (vgl. Sitzung des Bauausschusses v. 4.3.1986). Damit könnte auch das Parkkonzept im südwestlichen Bauplanungsgebiet nicht verwirklicht werden.

Auch im übrigen werden die Antragsteller durch den Bebauungsplan nicht stärker betroffen, als es zur Planzielerfüllung erforderlich ist.

Das Baugebiet wird in größtmöglichem Umfang (0,96 ha = 62 %) als öffentliche Grünfläche genutzt. Weder die Sondergebiete noch die Gemeinbedarfsfläche sind zu Lasten der Antragsteller überdimensioniert. Die Grenze des SO 1 verläuft weithin entlang oder nahe der bestehenden Gebäudefluchten und Baugrenzen. Soweit Freiflächen vorhanden sind, müssen diese ober- oder unterirdische Stellplätze aufnehmen. Auch die Grenzen des Versorgungsgebiets sind teilweise mit den überbaubaren Grundstücksflächen identisch. Im übrigen halten sie von diesen nur 5 m und damit in etwa nur die (Regel)Abstandsfläche nach § 6 Abs. 5 S. 1 LBO ein. Der Baukörper der Heizzentrale selbst ist maßvoll. Die Gemeinbedarfsfläche ist mit nur etwa 1500 qm ihrerseits bedarfsgerecht bemessen. Der Kindergarten soll für drei Gruppen ausreichen. Er darf sachgerecht nur eingeschossig ausgeführt werden. Dies erfordert erheblichen Flächenbedarf für Aufenthalts-, Wirtschafts-, Sanitär- und Abstellräume (vgl. Ziff. 2 KiGaRil). Im Hinblick darauf ist die im Plan ausgewiesene überbaubare Grundstücksfläche angemessen. Die westlich anschließende nicht überbaubare Freifläche wird für den Außenspielbereich samt Spielgeräten benötigt (vgl. Ziff. 4 KiGaRil). Schließlich ist auch die für das SO 2 vorgesehene Fläche nicht überdimensioniert. Das ausgewiesene Baufenster macht eine maßvolle Erweiterung des Baukörpers des Kutscherhauses möglich. Die umgebende Freifläche von etwa 10 m Breite ist erforderlich, um die angestrebte gastronomische Nutzung (Bier-, Cafe- Garten etc.) zu ermöglichen.

Entgegen der Auffassung der Antragsteller brauchte die Antragsgegnerin sich auch nicht mit der Festsetzung einer privaten Grünfläche für die Grundstücke Flst.Nrn. 829 und 829/1 zu begnügen. Damit wären lediglich die landschafts- und umwelt schützerischen Planziele (Erhaltung alten Baumbestands als "grüne Lunge") erreicht. Hingegen würde dem Ziel, eine der Allgemeinheit gewidmete Parkanlage zu schaffen, nicht ausreichend Rechnung getragen werden können. Abgesehen davon wäre eine -- zum festgesetzten Zweck genutzte und mit Wege- und Pflanzerhaltungsgeboten belastete -- private Grünfläche für die Antragsteller aber auch wirtschaftlich schwerlich zumutbar. Die Antragsteller wären im wesentlichen nur noch Formaleigentümer mit hohen Unterhaltspflichten, aber geringen Nutzungsrechten. Als Folge hiervon könnten sie wohl die Übernahme der Flächen durch die Antragsgegnerin verlangen (vgl. § 40 Abs. 2 Nr. 1 BauGB).

Schließlich werden die Antragsteller auch durch die für die Villa festgesetzten Nutzungsbeschränkungen nicht unverhältnismäßig getroffen. Ohne solche Beschränkungen würde, wie oben dargelegt, das angestrebte Parkkonzept empfindlich gestört. Andererseits behalten die Antragsteller, sofern sie Gebäudeeigentümer bleiben, einen nicht unbedeutenden Ausschnitt gewerblicher Nutzung. Sie können in dem Gebäude, wie oben ebenfalls dargelegt, weitgehend gastronomische Betriebe sowie Anlagen für kulturelle Zwecke einrichten. Daneben darf -- im Wege des Bestandsschutzes, den die Antragsgegnerin offenkundig nicht antasten will -- in dem Gebäude zunächst weiter gewohnt werden. Während dieses Zeitraums erforderliche Maßnahmen zur Sicherung eines Mindestmaßes an Privatsphäre wird die Antragsgegnerin zu treffen haben (Bepflanzung, Wegeführung, vgl. dazu oben). Diesbezüglicher Festsetzungen im Bebauungsplan bedurfte es nicht.

Daß die Planung gegen sonstige öffentliche oder private Belange verstößt, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. Der Antrag war daher insgesamt abzuweisen.