Nach Kündigung eines wegen Nichtbeachtung der gesetzlichen Schriftform ordentlich kündbaren Mietvertrages kann der Vermieter, der im Vertrauen auf das Zustandekommen eines langfristigen Mietverhältnisses das Mietobjekt nach den Vorgaben des Mieters errichtet hat, diesen nicht wegen des enttäuschten Vertrauens auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Rostock (10 O 291/05) vom 26.10.2006 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung tragen die Kläger jeweils zur Hälfte.
Gegenstandswert der Berufung: bis 700.000 €.
I.
Die in Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbundenen Kläger schlossen mit der Beklagten am 21.08.1996 einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Gemeindezentrum auf einem Grundstück, das die Kläger von der Beklagten zu erwerben beabsichtigten. Den schriftlichen Mietvertrag, der beide Kläger als Vermieter ausweist, unterzeichnete nur der Kläger zu 1. Am 03.12.1996 kauften die Kläger das Grundstück jeweils zur ideellen Hälfte. Wie vorgesehen, errichteten sie das Gebäude und überließen es der Beklagten, die im November 1997 Mietzahlungen aufnahm. Mit Schreiben vom 15.02.2002 kündigte die Beklagte den Mietvertrag ordentlich mit der Begründung, das Mietverhältnis laufe nicht auf 25 Jahre, weil bei Abschluss die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten worden sei; nur einer der Kläger habe den Mietvertrag unterzeichnet. Auf Antrag der Beklagten stellte das Landgericht Rostock mit Urteil vom 07.03.2003 (Az.: 3 O 373/02) fest, dass das Mietverhältnis der Parteien seit dem 30.09.2002 beendet ist. Die Berufung der Kläger blieb erfolglos. Mit Schreiben vom 21.12.2004 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einen formgerechten Mietvertrag abzuschließen. Die Beklagte lehnte dies ab.
Nunmehr verlangen die Kläger Schadensersatz. Zur Begründung tragen sie vor, der von ihnen übernommenen Bauverpflichtung entspreche die Verpflichtung der Beklagten, das nach ihren Vorstellungen errichtete Gebäude 25 Jahre lang zu mieten. Da dies nicht der Fall sei, müsse die Beklagte die Kläger so stellen, als hätten sie nie einen geschäftlichen Kontakt zu ihr begründet, hilfsweise sie so zu stellen, als ob die Beklagte die Verpflichtung erfüllt hätte, das für sie hergestellte Gebäude gegen Mietzahlung zu nutzen.
Das Landgericht wies die Klage mit Urteil vom 26.10.2006 zurück. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie erstreben die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 526.649,10 € zzgl. Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks sowie zur Zahlung weiterer 128.748,22 €. Außerdem wollen sie festgestellt wissen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern den Schaden zu ersetzen, den diese seit dem 01. Oktober 2002 in Folge der Bewirtschaftung des Grundstücks erlitten haben. Ihre Schadensersatzforderung, so die Begründung, sei wegen Verschuldens der Beklagten bei Vertragsschluss berechtigt. Die Beklagte habe zu Gunsten der Kläger das schützenswerte Vertrauen begründet, das von den Klägern errichtete Gebäude 25 Jahre lang gegen Zahlung der vereinbarten Miete zu nutzen. Es sei offensichtlich, dass die Verfehlung der für den Abschluss des Mietvertrages gebotenen Schriftform auf einem unbeabsichtigten Versehen beruhe. Die Beklagte habe den Klägern nicht die Möglichkeit eröffnet, diesen Fehler zu beheben, etwa durch das Nachholen der zweiten Unterschrift unter den Vertragstext oder durch den erneuten Abschluss eines formwirksamen Mietvertrages. Der Schadensersatzanspruch der Kläger ergebe sich auch aus dem Grundstückskaufvertrag, und zwar unabhängig von dem vorausgegangenem Abschluss des Mietvertrages. Die Kläger hätten nämlich eine Bauverpflichtung nach den konkreten Vorgaben der Beklagten übernommen, so dass rechtlich wie tatsächlich nur die Beklagte das Gebäude habe nutzen können. Diese vertragliche Nebenpflicht in dem notariellen Grundstückskaufvertrag ausdrücklich niederzulegen, sei nicht erforderlich gewesen, weil die Parteien zuvor den privatschriftlichen Mietvertrag abgeschlossen und keinen Anlass gesehen hätten, dies in dem notariellen Grundstückskaufvertrag zu wiederholen. Dies ändere nichts an der Tatsache, dass der Abschluss des langfristigen Mietvertrages sowohl aus der Sicht der Kläger als auch aus der Sicht der Beklagten unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss des Grundstückskaufvertrages gewesen sei.
Mit Beschluss vom 13.02.2007 wies der Senat die Kläger darauf hin, dass die Zurückweisung der Berufung durch Beschluss in Betracht komme. Hierzu nahmen sie mit Schriftsatz vom 19.03.2007 Stellung.
II.
Die Berufung der Kläger ist gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
1. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg.
1.1. Aus dem Mietvertrag vom 21.08.1996 lässt sich ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht herleiten.
a) Obwohl dieser Vertrag rechtlich wirksam geschlossen und auch vollzogen wurde, erscheint ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nicht ausgeschlossen, wenn eine Vertragspartei schuldhaft bei Vertragsschluss ihre Rücksichtnahmepflichten gegenüber der anderen Partei verletzt und diese dadurch zu Aufwendungen veranlasst hat, von denen sie anderenfalls abgesehen hätte. Die von den Klägern angesprochene Problematik ähnelt dem Scheitern des Vertragsschlusses, nachdem eine Partei in der Erwartung des Zustandekommens des Vertrages schon erhebliche Aufwendungen gemacht hat.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. vom 29.03.1996 - V ZR 332/94, NJW 1996, 1885 = ZIP 1996, 1174) verdient ein Kaufinteressent, der bei weit fortgeschrittenen Verhandlungen mit Zustimmung des potentiellen Verkäufers mit Baumaßnahmen beginnt, Schutz. Der Verkäufer, so führt der V. Zivilsenat aus, habe den Interessenten der Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt. Die besondere Gefährdungslage begründe eine gesteigerte Vertrauensbeziehung, die den Verhandelnden zu gesteigerter Rücksichtnahme auf die Interessen seines Verhandlungspartners verpflichte. Der BGH verkennt nicht, dass die vertragliche Bindung den Abschluss eines formgültigen, notariell beurkundeten Vertrages voraussetzt. Deshalb fordert er nicht nur Vorsatz desjenigen, der die Vertragsverhandlungen abbricht, sondern auch einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten. Letztlich rückt er das Verhalten des die Vertragsverhandlung abbrechenden Partners in die Nähe der sittenwidrigen Schädigung gem. § 826 BGB.
Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bei Scheitern eines Immobilienmietvertrages schließt der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes nicht aus (Urt. vom 22.02.2006 - XII ZR 48/03, NJW 2006, 1963 = NZM 2006, 509 = ZfIR 2006, 579). In dem ihm vorliegendem Sachverhalt hatte der Vermieter im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages vor dessen Abschluss begonnen, das Mietobjekt den Wünschen des Mietinteressenten entsprechend umzubauen. Auch in diesem Fall fordert der Bundesgerichtshof in Anschluss an das Urteil vom 29.03.1996 eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners.
bb) Von den Fällen des gescheiterten Vertragsschlusses unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt insofern, als der Vertrag zustandegekommen ist, jedoch nicht langfristig bindend, sondern wegen Verfehlung der gesetzlich gebotenen Schriftform ordentlich kündbar. Dass die Beklagte ihre Pflichten bei den Vertragsverhandlungen und beim Abschluss des Vertrages verletzt hat, ist nicht ersichtlich. Sie hat dazu beigetragen, dass der Mietvertrag formgültig zustande kommt. Der Formmangel liegt in der Sphäre der Kläger.
b) Das spätere Verhalten der Beklagten kann daher nur unter dem Gesichtspunkt gewürdigt werden, ob die von ihr ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich war. Bei Rechtsmissbrauch wäre die Kündigung unwirksam, hätte also das Mietverhältnis nicht beendet. Da im Vorprozess die Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2002 rechtskräftig festgestellt wurde, können die Kläger mit dem erneuten Einwand, die ordentliche Kündigung sei rechtsmissbräuchlich gewesen, nicht gehört werden. Demgegenüber bringen sie in ihrem Schriftsatz vom 19.03.2007 vor, es gehe nicht um die Schutzfunktion der bei einem langfristigen Mietvertrag einzuhaltenden Schriftform, sondern um den Vertrauensschutz, den sie bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages mit der darin eingeschlossenen Bauverpflichtung für sich in Anspruch nehmen dürften. Auch dieses Argument greift die rechtskräftig festgestellte Beendigung des Mietvertrages durch ordentliche Kündigung an.
Es wäre ein Widerspruch, einerseits die auf den Formmangel gestützte ordentliche Kündigung als mit Treu und Glauben vereinbar anzusehen, andererseits aber ein schadensersatzverpflichtendes Verschulden bei Vertragsschluss darin zu sehen, dass die kündigende Mietvertragspartei nicht für eine den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform genügende Vertragsurkunde gesorgt hat. Damit würden nämlich aus den dem Kündigenden bekannten erheblichen Investitionen des Vertragspartners konträre Folgerungen gezogen: Bei der Prüfung der Rechtsmißbräuchlichkeit der auf den Formfehler gestützten ordentlichen Kündigung wären sie unerheblich, für die Annahme eines Verschuldens bei Vertragsschluss würden sie genügen.
c) Ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Abschluss eines formbedürftigen Mietvertrages wäre allenfalls denkbar, wenn eine Partei bewusst einen Schriftformfehler begeht, um sich - von der Gegenseite nicht erkannt - die Möglichkeit einer späteren ordentlichen Kündigung offen zu erhalten. Dies wäre ein schwerwiegender Verstoß gegen die Verpflichtung zum redlichen Verhalten. Derartiges ist vorliegend auszuschließen. Es sprechen auch keine Gesichtspunkte dafür, dass die Beklagte bei Unterzeichnung des Mietvertrages den Fehler auf Seiten der Vermieter erkannt, aber nicht beanstandet haben, um sich später von dem Vertrag lösen zu können; ein derartiges Verhalten wäre mit dem Risiko behaftet, selbst in die Falle zu laufen, weil die andere Vertragsseite kündigt.
1.2. Ihre Schadensersatzansprüche können die Kläger nicht aus dem Grundstückskaufvertrag herleiten.
a) Etwaiges Verschulden der Beklagten bei den den Vertragsschluss vorangegangenen Verhandlungen der Parteien und beim Abschluss dieses Vertrages ist nicht zu erkennen. Auch hat die Beklagte diesen Grundstückskaufvertrag unstreitig erfüllt. Die Argumentation der Kläger läuft letztendlich darauf hinaus, dass Geschäftsgrundlage des Grundstückskaufvertrages der die Beklagte langfristig bindende Mietvertrag über die Immobilie gewesen sei. Insoweit konnte der Immobilienkaufvertrag keine weitergehende vertragliche Bindung der Beklagten begründen als der vorangegangene Mietvertrag. Dazu hätte es der ausdrücklichen Erwähnung bedurft, dass die Beklagte sich verpflichtet, das von den Klägern erstellte Gebäude 25 Jahre lang zu mieten. Auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann sich indessen eine Partei nicht berufen, wenn er in ihrer Risikosphäre liegt. Dass die zweite Unterschrift fehlt, mag ein Versehen sein, aber dieses Versehen liegt im Bereich der Kläger, die die Folgen ihrer Nachlässigkeit zu tragen haben. Selbst wenn die Beklagte den Eindruck erweckt hat, die Immobilie langfristig anzumieten, so begründet allein der hervorgerufene Eindruck nicht die langfristige Bindung, vielmehr muss dieser Eindruck unter Beachtung der gesetzlichen Formvorschriften umgesetzt werden. Der von den Klägern erneut betonte Gesichtspunkt, eine Spezialimmobilie nach Vorgaben der Beklagten errichtet zu haben, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
b) Aus der Weigerung der Beklagten, nach Beendigung des Mietvertrages aufgrund ihrer ordentlichen Kündigung mit den Klägern ein neues Mietverhältnis einzugehen, folgt ebenfalls kein Schadensersatzanspruch der Kläger. Wenn die Beklagte bislang das Grundstück nicht in einem formgültigen Vertrag bindend für 25 Jahre angemietet hat, so wäre es widersprüchlich, ihre dahingehende Verpflichtung aus einem Vertrag, der hierzu nichts besagt, den sonstigen Umständen oder einem zu Gunsten der Kläger bestehenden Vertrauenstatbestand herzuleiten. Das Risiko, das gekaufte Grundstück rentabel zu verwerten, liegt beim Käufer. Gelingt ihm dies nicht, so kann nicht der Verkäufer verpflichtet sein, den Grundstückskaufvertrag zurückabzuwickeln.
2. Grundsätzliche Bedeutung hat der Rechtsstreit nicht. Auch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Es geht um die Abwägung von Treu und Glauben, die im tatrichterlichen Ermessen des Berufungsgerichts liegt. Weder der Wunsch der Kläger, in dieser Sache den Bundesgerichtshof anzurufen, noch der hohe Gegenstandswert rechtfertigen es, von dem zwingenden Gebot des § 522 Abs. 2 ZPO, unter den Voraussetzungen dieser Vorschrift die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, abzuweichen. Zu beachten ist auch das Interesse der Berufungsbeklagten, den Rechtsstreit ohne zusätzlichen Aufwand abzuschließen.
III.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 97 Abs. 2 ZPO.