Tenor

Die Berufung des Beklagten zu 2) und der Beteiligten zu 1) gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 27.11.2009- 150 C 45/09- wird zurückgewiesen. Der Tenor des Urteils des Amtsgerichts Siegburg zu Ziffer 2 wird dahingehend klargestellt, dass die Notverwaltung auch mit der Neuwahl eines Verwalters durch die Wohnungseigentümer endet.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten zu 2) auferlegt. Die Beteiligte zu 1) trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten zu 2) wird nachgelassen, die gegen ihn wegen der Kosten gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betragens abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft V-Weg  in St. Augustin. Die Kläger sind Eigentümer von 3 Wohneinheiten in der  großen Gemeinschaft.

In der Gemeinschaft wird seit längerem über Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1), der Fa L KG, gestritten. Unstreitig gibt es bei zahlreichen Eigentümern große Hausgeldschulden, so dass sich die Gemeinschaft in Zahlungsschwierigkeiten befindet. Die  Belieferung mit Heizenergie wurde von der Lieferfirma vorübergehend eingestellt. Zahlungsrückstände bezüglich der Grundbesitzabgaben wurden von der Stadt im August 2009 mitgeteilt. Im Jahr 2008 ist eine Bezahlung von Abfallentsorgungsgebühren  für bestimmte Monate nicht erfolgt, so das Vollstreckungsmaßnahmen angekündigt und teilweise auch durchgeführt worden.

Auch wurde die Wohngeldabrechnung für 2007 noch im Jahr 2009 nicht beschlossen.

Vor dem Amtsgericht haben die Kläger der Verwaltung der Beteiligten zu 1) Unzuverlässigkeit vorgeworfen. Insbesondere halten die Kläger die Firma lediglich für eine Strohfirma des Mehrheitseigentümers, des Beklagten zu 2)  Sie behaupten, dieser habe Prokura für die Fa. L. Der Beklagte zu 2) habe Schulden aufgehäuft bei der Gemeinschaft in Höhe von ca. 100.000 €  aus den Jahren 2007 bis 2009.

Die  Kläger haben beantragt,

1.     die L KG als Verwalter abzuberufen,

2.     als neuer Verwalter eine vom Gericht auszuwählende natürliche oder juristische Person zu bestellen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben behauptet, der Beklagte zu 2) habe keine Prokura, sondern lediglich Kontovollmacht für die Fa L. Auch hätten die Kläger selbst Wohngeldschulden. Die Jahresabrechnung 2007 liege nur deshalb nicht vor, weil ein externer Prüfer, der auf Verlangen der Kläger eingesetzt worden sei, seine Prüfung noch nicht fertig gestellt habe.

Das  Amtsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 28.10.2009 die Kläger aufgefordert, binnen 3 Wochen dazu Stellung zu nehmen, in wieweit der Antrag  zu Ziffer 2 als Antrag auf Bestellung eines Notverwalters auszulegen sei.

Die Kläger haben sodann mit Schriftsatz  vom 17.11.2009 (Bl. 119) klargestellt, dass sie  eine Notverwaltung beantragen. Als Notverwalter  haben sie den Hausverwalter N vorgeschlagen. Die Bestellung sollte für mindestens 2 Jahre erfolgen.

Sie haben dargetan, dass der vorgeschlagene Verwalter bereit sei,  für 2.000 € monatlich zzgl. Umsatzsteuer die Notverwaltung zu übernehmen. Ein Betrag von 14.280 € sei bereits von 4 Eigentümern bereitgestellt für ein halbes Jahr. 2 Jahre Notverwaltung seien erforderlich zur Überprüfung der Wirtschaftsvorgänge. Bei kürzerer Zeit sei damit zu rechnen, dass eine Strohfirma des Mehrheitseigentümers installiert werde und Verwalterhandeln der L KG ungeprüft bleibe.

Das Gericht hat sodann mit Beschluss  vom 20.11.2009 den Verkündungstermin auf 27.11.2009 vorverlegt. Dabei wurde der Klägerschriftsatz übersandt ohne Gelegenheit zur Stellungnahme.

Sodann hat das Amtsgericht am 27.11.2009 sein Urteil verkündet, dahingehend, dass unter Ziffer 1 des Tenors die Fa L als Verwalter abberufen wird. Ziffer 2 des Tenors bestimmt, dass als Notverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft  die Firma HVM Hausverwaltung  N GmbH bestellt wird. Weiter heißt es dort: „Die Notverwaltung endet zwei Jahre nach Verkündung dieser Entscheidung oder mit einer Abänderung dieses Urteils in der Rechtsmittelinstanz.“

Gegen dieses ihnen am 3.12.2009 zugestellte Urteil haben der Beklagte zu 2) und die Beteiligte zu 1) am 10.12.2009 Berufung eingelegt, die mit Schriftsatz vom 15.1.2009,  eingegangen am 19.1.2010, begründet worden ist.

Mit ihrer Berufung wenden sich die Berufungsführer nur noch gegen Ziffer 2  des Tenors der gerichtlichen Entscheidung.

Sie vertreten die Ansicht, der Antrag auf Bestellung eines Notverwalters sei nicht berechtigt. Einen Notverwalter gebe es im Gesetz nicht mehr. Vielmehr müssten die Wohnungseigentümer selbst einen Verwalter wählen. Der Beirat könne eine Wahlversammlung einberufen. Erst wenn die Wohnungseigentümer hiervon keinen Gebrauch machen würden, könne das Gericht eine Person benennen, die diese Eigentümerversammlung zwecks Verwalterwahl einberufe.  Auch sei kein dem Tenor entsprechender Antrag gestellt worden. Das rechtliche Gehör sei verletzt worden. Die Bestellung eines Notverwalters auf zwei Jahre sei unzulässig. Die Berufungsführer habe ihre Rechtsauffassung durch Schriftsatz vom 1.06.2010 vertieft.

Die Berufungsführer beantragen,

unter Abänderung des Urteils des AG Siegburg vom 27.11.2009 den Urteilstenor zu Ziffer 2 und die Notverwalterbestellung der Fa HV Hausverwaltung N GmbH aufzuheben

Die Kläger beantragen,

              die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die amtsgerichtliche Entscheidung sich richtigerweise auf ihren Antrag im Schriftsatz vom 17.11.2009 gestützt habe. Auch sei das Amtsgericht gem. § 21 Abs. 4 i. V. mit § 21 Abs. 8 WEG auch nach neuem Recht berechtigt, einen Notverwalter einzusetzen.

Das Rechtsschutzbedürfnis ergebe sich vorliegend daraus, dass die Kläger bereits früher mehrfach vergeblich versucht hätten, eine Neuwahl eines Verwalters auf die Tagesordnung setzten zu lassen. Angesichts der Mehrheitsverhältnisse in der Gemeinschaft sei bei einer nur kurzen Notverwalterbestellung zu befürchten, dass erneut eine Strohfirma des Beklagten zu 2) installiert werde und das Verwalterhandeln der L KG weiter ungeprüft bleibe. Auch müssten dringend die Jahresabrechnungen für 2007 und 2008 erstellt werden.

Die Kläger erheben weitere schwere Vorwürfe gegen die Fa L und den Beklagten zu 2). Für die Einzelheiten hierzu wird  auf den Schriftsatz vom 23.3.2010 nebst Anlagen verwiesen. Sie behaupten, demgegenüber arbeite der Notverwalter zufriedenstellend und habe bereits die Rückstände der WEG bei dem Heizwärmelieferanten ausgeglichen.

II.

Die Berufung des Beklagten zu 2) ist zulässig, insbesondere ist die Berufung  rechtszeitig eingelegt und begründet worden. Die Berufung der Beteiligten zu 1) ist ebenfalls rechtzeitig eingelegt und begründet. Es bestehen allerdings bereits Bedenken, ob sie ein Rechtsschutzbedürfnis an der Durchführung der Berufung hat. Da die Abberufung der Beteiligten zu 1) als Verwalterin gemäß Tenor zu 1) des amtsgerichtlichen Urteils nicht angegriffen wird und insoweit rechtskräftig ist, ist  fraglich, ob die Beteiligte zu 1) noch ein schützenwertes eigenes Interesse hat, gegen die vom Amtsgericht angeordnete Notverwaltung vorzugehen.

In der Sache hat die Berufung desBeklagten zu 2) und der Beteiligten zu 2) jedenfalls keinen Erfolg.

Die Berufung gegen den Tenor zu Ziffer 2 des amtsgerichtliche Urteils ist nicht begründet.

Das Wohnungseigentumsgericht ist aufgrund § 21 Abs. 4,  Abs. 8 WEG - wie schon nach bisherigem Recht befugt, auf den Antrag eines Wohnungseigentümers hin, selbst einen Verwalter für das gemeinschaftliche Eigentum zu bestimmen (Jennißen - Suilmann WEG 2008 § 21 Rn. 158, vgl. auch  Bärmann- Merle WEG 10. Aufl. 2008, § 21 Rn. 188). Dabei kann eine solche Entscheidung sowohl im Wege des ordentlichen Verfahrens als auch bei einem dringenden Bedürfnis im Wege einer einstweiligen Verfügung getroffen werden.

Dem steht die Novellierung des Wohnungseigentumsrechts mit Wirkung vom 1.7.2007 nicht entgegen, durch den die bisherige ausdrückliche  Notverwalterregelung des § 26 Abs. 3 WEG aufgehoben worden ist. Denn durch die Neuregelung hat der Gesetzgeber sich nicht  nur der nach bisherigen Recht bereits bestehenden Rechtsaufassung angeschlossen, dass das Wohnungseigentumsgericht bei einem auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Antrag nicht darauf beschränkt ist, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten Verwalters zu bestimmen, sondern zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen kann. Vielmehr hat der Gesetzgeber weiterhin zum Ausdruck gebracht, dass eine derartige Verwalterbestellung jedenfalls regelmäßig dann eröffnet ist, wenn auch die Voraussetzungen der bisherigen Notverwalterbestellung gegeben wären (vgl. ausführlich dazu mit Hinweis auf die Gesetzesmaterialien  OLG Düsseldorf  ZMR 2007, 878 Rn. 25 nach Juris). 

Vorliegend hat das Amtsgericht  wegen Dringlichkeit im Wege der einstweiligen Verfügung entschieden, was daraus folgt, dass die angeordnete Notverwalterbestellung nach dem Tenor nicht erst mit der Rechtskraft der Entscheidung, sondern ab Verkündung bis zur Abänderung dieses Urteils in der Rechtsmittelinstanz gelten soll.

Ein  entsprechender Antrag der Kläger im Wege der einstweiligen Verfügung zu entscheiden, lag nicht ausdrücklich vor. Mit der Klageschrift vom 21.4.2009  haben die Kläger beantragt, als neuen Verwalter eine vom Gericht auszuwählende natürliche oder juristische Person zu bestellen. Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss der Antrag das Rechtsschutzziel klar erkennen lassen. Das Gericht ist  im Rahmen des § 21 Abs. 8 WEG  allerdings nicht an den Wortlaut aber an das Rechtsschutzziel gebunden. Dieses muss auf  eine Maßnahme, d.h.  Regelung einer Angelegenheit nach gerichtlichem Ermessen, zielen (Bärmann- Merle § 21 Rn. 186). Dies war hier der Fall. Das Amtsgericht konnte im Rahmen seiner Würdigung des Klägervortrages das Rechtsschutzbegehren der Kläger auch dahingehend ausgelegt, dass eine Notverwalterbestellung sofort, dh. bereits im Wege der einstweiligen Verfügung vor Rechtskraft einer Entscheidung über die Abberufung der amtierenden Verwaltung angestrebt werden sollte.  Denn die von den Klägern vorgetragenen zahlreichen Versäumnisse der bisherigen Verwalterin ließen ein akutes Bedürfnis für eine Notverwaltung erkennen, das mit einer Entscheidung im Klageverfahren nicht befriedigt werden konnte. Zwar hat das Gericht durch Beschluss in der Sitzung vom 28.10.2009 Ziffer 2  den Klägern aufgegeben, klarzustellen, inwieweit ihr Antrag zu 2 als  Antrag auf Bestellung eines Notverwalters auszulegen sein  soll, jedoch hätte es dieser Klarstellung nicht bedurft, da der ursprüngliche Antrag insoweit auslegungsfähig war.

Zwar hat das Amtsgericht  im Rahmen seiner Ermessensentscheidung den von den Klägern vorgeschlagenen Notverwalter bestellt und damit ganz offensichtlich den nach der mündlichen Verhandlung eingegangenen Schriftsatz der Kläger vom 17.11.2009 verwertet, ohne dass der Gegenseite dazu rechtliches Gehör gewährt wurde.  Allerdings verhilft dies allein der Berufung nicht zum Erfolg, da das rechtliche Gehör in der Berufungsinstanz, die ebenfalls eine Tatsacheninstanz ist, nachgeholt werden kann. Die Berufungsführer haben in der Berufungsinstanz Gelegenheit gehabt, zu dem vorgeschlagenen Verwalter und dessen Konditionen Stellung zu nehmen. Bedenken gegen die fachliche Geeignetheit des bestellten Notverwalters und dessen Honorar haben sie jedoch nicht erhoben.

Die Voraussetzungen für eine Notverwalterbestellung im Rahmen einer einstweiligen Verfügung lagen auch vor.

Der Bestellung eines Notverwalters im Wege der einstweiligen Verfügung steht vorliegend nicht  bereits entgegen, dass die Abberufung des amtierenden Verwalters im Zeitpunkt der Notverwalterbestellung mit Verkündung des amtsgerichtlichen Urteils noch nicht rechtskräftig war. Zwar hindert der Schwebezustand der Abberufung des amtierenden Verwalters vor Rechtskraft grundsätzlich die gerichtliche Einsetzung eines Notverwalters, da ein Bedürfnis für einen Notverwalter hier regelmäßig nicht vorliegen dürfte (vgl. zum vergleichbaren Schwebezustand nach einer angefochtenen Verwalterbestellung LG Hamburg B. vom 29.08.2008 ZMR 2009, 69 Rn. 3 zitiert nach Juris). Dies kann sich jedoch dann anders darstellen, wenn von einer so gewichtigen Gefahr drohender Nachteile durch vertragswidriges Verhalten der amtierenden Verwaltung auszugehen ist, dass dieser mit dem Erlass einer einstweiligen Verfügung nach § 940 ZPO begegnet werden muss ( vgl. LG Hamburg B. vom 29.08.2008 ZMR 2009, 69 Rn. 4 zitiert nach Juris)..

Die Voraussetzungen einer Regelungsverfügung nach § 940 ZPO sind nach Auffassung der Kammer vorliegend zu bejahen. Insbesondere ist ein Verfügungsgrund glaubhaft gemacht. Das  Gesetz nennt lediglich beispielhaft die Abwendung wesentlicher Nachteile und die Verhinderung drohender Gewalt, lässt aber auch andere Gründe zu. ( Zöller- Vollkommer ZPO 28. Aufl. 2010 § 940 Rn. 4 ). Das Ausmaß der Gefahr  und der Umfang des drohenden Schadens für die Wohnungseigentümergemeinschaft lassen sich vorliegend an diesen Maßstäben messen. Nach unwidersprochen gebliebenem Klägervortrag sind unter dem alten vom Mehrheitseigentümer gestützten Verwalter eine Vielzahl von wichtigen Verwaltungsaufgaben unerledigt geblieben sind ist, insbesondere Rechnungen für Energieversorgung, Grundsteuer, Müllgebühren nicht beglichen, Abrechnungen nicht erstellt und Eigentümerbeiträge nicht eingezogen worden. Die  unmittelbare Gefahr für das gemeinschaftliche Eigentum ist darin begründet, dass der Gemeinschaft Vollstreckungen und Versorgungssperren drohen, wenn nicht sofort durch einen Verwalter die versäumten Verwaltungsaufgaben erledigt werden.

Entgegen der Auffassung der Berufungsführer war es auch nicht geboten, lediglich im Wege der einstweiligen Verfügung eine Neuwahl in die Wege zu leiten. Die Kammer verkennt nicht, dass die gerichtliche Ermessensentscheidung einen unmittelbaren Eingriff in die verfassungsrechtlichgeschützte Privatautonomie (Art. 2 GG) und in das durch Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer bedeutet. Deshalb darf die Maßnahme nur getroffen werden, insoweit als sie erforderlich und verhältnismäßig ist (vgl. dazu Jennißen- Suilmann § 21 Rn. 137). Zwar genügt es häufig, wenn das Gericht einzelne Personen ermächtigt zur Einberufung einer Versammlung zum Zwecke der Bestellung eines Verwalters oder selbst eine Versammlung einberuft (vgl. Jennißen Suilmann § 21 Rn. 60 zum Vorrang solcher eingeschränkten Maßnahmen durch das Gericht). Allerdings kann in Ausnahmefällen auch unmittelbar durch das Gericht ein Verwalter bestellt werden, wenn ansonsten eine nicht abwendbare Gefahr für das gemeinschaftliche Eigentum droht. Ein solcher Fall lag hier vor. Es bestand  dringender Anlass dazu, anzunehmen, dass bis zur Durchführung einer Wahl durch Nichtbetreiben wichtiger Verwaltungsaufgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft schon Schäden in Form von Vollstreckungen und Versorgungssperren entstehen würden.

Soweit die Berufungsführer rügen, dass durch die  im Urteil des Amtsgerichts erfolgte Bestellung des Notverwalters auf 2 Jahre ihnen die Möglichkeit genommen werde, selbst  in absehbarer Zeit einen neuen Verwalter zu bestimmen, so ist dies nicht zutreffend. Denn die Verwalterbestellung auf zwei Jahre steht unter dem unausgesprochenen Vorbehalt, dass sich die Eigentümer nicht in einer noch anzuberaumenden Eigentümerversammlung selbst auf einen geeigneten Verwalter verständigen können. Die Bestellung auf die Laufzeit von zwei Jahren war hier insoweit sinnvoll, als nach dem durch Vorlage von Unterlagen glaubhaft gemachten Klägervortrag eine Vielzahl von Verwaltungsaufgaben zur Erledigung anstehen und umfangreiche Vorgänge aus der Vergangenheit aufgearbeitet werden müssen. Die Eigentümer haben grundsätzlich die Möglichkeit, den gerichtlich bestellten Verwalter durch Mehrheitsbeschluss wieder abzusetzen und an dessen Stelle einen neuen  eigenen Verwalter zu  bestellen (vgl. zu diesem Recht Jennißen- Suilmann § 21 Rn. 132). Insoweit sind die zwei Jahre nur als zeitliche Obergrenze für die angeordnet Notverwaltung zu verstehen, falls zwischenzeitlich keine Neuwahl eines anderen Verwalters zu Stande kommt. Die Kammer hat das amtsgerichtliche Urteil im Tenor insoweit zur Klarstellung dahingehend ergänzt, dass die Notverwaltung auch mit der Wahl eines Verwalters durch die Wohnungseigentümer endet.

Soweit der beklagte Mehrheitseigentümer geltend macht, dass ihm das erforderliche Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG fehle, um eine Versammlung zur Neuwahl eines Verwalters einberufen zu lassen, so ist dies nicht zu treffend. Nach neuerer Auffassung, der sich auch die Kammer anschließt, kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG- unabhängig vom dem Quorum nach § 24 Abs. 2  WEG  vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung verlangen und dies notfalls mit Hilfe des Gerichts durchsetzten (vgl. dazu OLG Frankfurt Beschluss vom 18.08.2008  ZMR 2009,133, Rn. 18  nach Juris).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO und  bezüglich der Beteiligten zu 1) aus  § 101 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 28.560 €  ( gem.§ 49 a Abs. 1 Satz 1  GKG hälftige Notverwalterkosten für 2 Jahre: 24 Monate x 2.000 € + 19 % MWST =57.120 € : 2 = 28.560 €)