VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 23.08.1993 - 5 S 1558/93
Fundstelle
openJur 2013, 8764
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1. Eine Baugenehmigung, die für mehrere gemeinschaftliche Eigentümer eines Gebäudes gilt, verliert ihre Legalisierungswirkung erst mit dem wirksamen Widerruf gegenüber sämtlichen Berechtigten.

Gründe

Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Ebenso wie das Verwaltungsgericht mißt der Senat dem öffentlichen wie auch dem privaten Interesse der Beigeladenen am sofortigen Vollzug der angefochtenen bauordnungsrechtlichen Verfügung größeres Gewicht bei als den Interessen des Antragstellers, von den Wirkungen und der Pflicht zur Befolgung der Verfügung bis zum rechtskräftigen Abschluß des Hauptsacheverfahrens freigestellt zu bleiben. Maßgeblich für diese Interessengewichtung ist der Umstand, daß der Widerspruch des Antragstellers und eine etwaige sich anschließende Klage aller Voraussicht nach erfolglos bleiben werden, da sich die Verfügung der Antragsgegnerin vom 29.03.1993 als rechtmäßig erweisen dürfte. Mit ihr hat die Antragsgegnerin die Genehmigung zum Einbau von Fenstern in die nördliche Giebelwand des Gebäudes auf dem Grundstück in, an der der Antragsteller gemeinschaftliches Eigentum besitzt, widerrufen (Ziff. I) und ihm zugleich die Auflage erteilt, diese Fensteröffnungen zuzumauern (Ziff. II 1) und die Aufenthaltsräume im Dachgeschoß durch den Einbau zusätzlicher Dachflächenfenster mit einem zweiten Rettungsweg zu versehen (Ziff. II 2). Hinzu kommen das überwiegende öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und städtebaulich geordneter Verhältnisse und das private Interesse der Beigeladenen an der Umsetzung ihres Bauvorhabens.

In Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht geht der Senat davon aus, daß die Antragsgegnerin die dem Antragsteller am 23.05.1961 unter dem Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs erteilte Änderungsgenehmigung für den "Einbau von Fensteröffnungen in der nördlichen Giebelwand (Brandmauer)" gestützt auf § 49 Abs. 2 Nr. 1 LVwVfG widerrufen durfte und ihr Widerrufsermessen hierbei auch rechtsfehlerfrei ausgeübt hat.

Zu Recht erging die angefochtene Widerrufsverfügung gegenüber dem Antragsteller als auch noch derzeitig Berechtigtem aus der im Jahre 1961 erteilten Änderungsgenehmigung. Wohl wurde an dem Anwesen des Antragstellers in, Flst.-Nr. 81/4, im Jahre 1987 Wohnungseigentum gebildet mit der Folge, daß die Sparkasse in Sondereigentum an den gewerblich genutzten Räumen im Erdgeschoß und Untergeschoß, der Antragsteller Sondereigentum an der Wohnung im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß sowie seine Ehefrau Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoß und jeder der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück erworben haben (vgl. die vom Antragsteller vorgelegten Grundbuchauszüge, Blatt 65 ff. der Gerichtsakten). An der nördlichen Giebelwand des Anwesens besteht danach gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer, da es sich um tragendes Mauerwerk und um eine Brandmauer handelt (§ 1 Abs. 2, § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz; Bassenge in: Palandt, BGB-Kommentar mit Nebengesetzen, 52. Auflage, § 1 WEG Rd.-Nr. 11). Im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen auch die Fenster in den Außenwänden (Roll in: Münchner Kommentar Band 4, 2. Auflage 1986, § 5 WEG Rd.-Nr. 7). Damit ist der Antragsteller weiterhin Berechtigter aus der widerrufenen Änderungsgenehmigung geblieben, die als grundstücksbezogene dingliche Berechtigung auch für die neuen Eigentümer gilt (§ 59 Abs. 2 LBO). Die Mitberechtigung der übrigen (gemeinschaftlichen) Eigentümer aus der Änderungsgenehmigung vom 23.05.1961 führt nicht zur Rechtswidrigkeit des zunächst nur gegenüber dem Antragsteller verfügten Widerrufs. Eine rechtliche Verpflichtung zum gleichzeitigen Widerruf der Änderungsgenehmigung gegenüber allen Berechtigten oder gar in einer einheitlichen Verfügung besteht nicht. Allerdings erlangt der Widerruf der Genehmigung erst dann inhaltlich Wirksamkeit, mit der Folge, daß die Genehmigung ihre Legalisierungswirkung für die in die Giebelwand eingefügten Fenster verliert, wenn er gegenüber sämtlichen Berechtigten wirksam ergangen ist (Bay.VGH, Urt. vom 16.10.1984, BayVBl. 1985, 180 f.; vgl. auch Kopp, VwVfG, 5. Aufl. 1991, § 48 Rd.-Nr. 22a). Insoweit ist der Widerruf einer gemeinschaftlichen Berechtigung anders zu beurteilen als die gegenüber einem von mehreren Berechtigten ergangene bauordnungsrechtliche Verfügung, deren Durchsetzung durch entsprechende Duldungsverfügungen gegenüber den Mitberechtigten auf der Ebene der Vollstreckung Rechnung getragen werden kann (BVerwG, Urteil vom 28.04.1972, BRS 25 Nr. 205; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 01.12.1972 - 8 1040/71 - BRS 25 Nr. 206; Sauter, LBO, § 59 Rd.-Nr. 44 m.w.N.). Die Rechtmäßigkeit der Widerrufsverfügung gegenüber dem Antragsteller, die allein Gegenstand dieses Verfahrens ist, berührt die Frage ihrer inneren Wirksamkeit freilich nicht. Im übrigen wurde die Änderungsgenehmigung vom 23.05.1961 seitens der Antragsgegnerin zwischenzeitlich auch gegenüber den anderen Berechtigten (Ehefrau des Antragstellers und Sparkasse) unter Anordnung des Sofortvollzugs mit Bescheiden vom 11. und 12.08.1993 widerrufen, so daß die Baugenehmigung keine Wirkung mehr entfaltet, solange der Widerruf vollziehbar bleibt oder sobald er bestandskräftig ist.

Zu Unrecht bestreitet der Antragsteller die Befugnis der Antragsgegnerin zum Widerruf der Änderungsgenehmigung vom 23.05.1961. Die damalige Genehmigung zum Einbau der Fensteröffnungen in die Brandmauer wie auch die Beifügung des Widerrufsvorbehalts sind bestandskräftig. Schon deshalb kann der Antragsteller nicht mit dem Einwand gehört werden, der Widerrufsvorbehalt habe der Änderungsgenehmigung seinerzeit nicht beigefügt werden dürfen (so auch BVerwG, Urteil vom 21.11.1986, NVWZ 1987, 498/499; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27.11.1974 - VI 168/73 - GewArch 1975, 330; vgl. auch Sachs in: Stelkens/Bonk/Leonhardt, VwVfG 3. Auflage 1991, § 49 Rd.-Nr. 24 m.w.N. auch zur gegenteiligen Auffassung). Der Einwand des Antragstellers, der Widerrufsvorbehalt sei rechtswidrig beigefügt worden, trifft im übrigen auch in der Sache nicht zu. Die Baurechtsbehörde war im Jahre 1961 durchaus befugt, die Erteilung der Änderungsgenehmigung mit einem Widerrufsvorbehalt zu versehen. Nach damaligem ungeschriebenem allgemeinem Verwaltungsrecht durfte ein begünstigender Verwaltungsakt mit einer Nebenbestimmung - wie hier dem Widerrufsvorbehalt - versehen werden, wenn kein Anspruch auf dessen Erlaß bestand oder durch die beigefügte Nebenbestimmung lediglich sichergestellt werden sollte, daß die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlaß des Verwaltungsaktes erfüllt werden; daneben war die Beifügung eines Widerrufsvorbehalts zulässig, wenn sie gesetzlich vorgesehen war (vgl. Wolff/Bachof, Verwaltungsrecht I, 9. Auflage 1974, § 49 II b, Seite 411). Der Widerrufsvorbehalt aus dem Jahre 1961 genügt den genannten Voraussetzungen in jeder Hinsicht. Nach den für das Vorhaben des Antragstellers 1961 maßgeblichen Bestimmungen der Württembergischen Bauordnung vom 18.07.1910 (RegBl. Seite 333, mit späteren Änderungen) mußte die auf der Grenze errichtete nördliche Giebelwand des Anwesens des Antragstellers als Brandmauer ausgestaltet sein (Art. 69 Abs. 1 Württembergische Bauordnung - WüBauO -). Die aufgrund gesetzlicher Ermächtigung in der Bauordnung erlassenen Verfügungen des württembergischen Ministers des Inneren zum Vollzuge der Bauordnung vom 10.05.1911 (RegBl. Seite 77) - VVBauO - schrieben ergänzend vor, daß "die Zulassung von Öffnungen in Brandmauern stets widerruflich" ist und diese nach Anordnung der Baupolizei zuzumauern sind, sobald es zur Wahrung der Feuersicherheit notwendig wird (§ 63 Abs. 3 VVBauO zu Art. 69 WüBauO). Die Beifügung des Widerrufsvorbehalts zu der Änderungsgenehmigung aus dem Jahre 1961 entsprach danach der damaligen Gesetzeslage und diente im übrigen dazu, die Voraussetzungen für die Zulassung der Fensteröffnungen in der grundsätzlich öffnungsfrei zu haltenden (§ 63 Abs. 1, 2 VVBauO) Brandmauer zu schaffen. Die Antragsgegnerin brauchte daher auch nicht eine etwaige Rechtswidrigkeit der Beifügung des Widerrufsvorbehalts bei ihrer Ermessensentscheidung über dessen Ausübung zu berücksichtigen (siehe dazu Kopp, VwVfG, 5. Auflage, § 49 Rd.-Nr. 30 m.w.N.). Sie hat die Änderungsgenehmigung aller Voraussicht nach ermessensfehlerfrei widerrufen. Sachlicher Grund für die Ausübung des Widerrufsvorbehalts war die Absicht der Beigeladenen, auf dem nördlich an das Grundstück des Antragstellers angrenzenden Grundstück im unmittelbaren Anschluß an die dortige Giebelwand ein mehrgeschossiges Geschäfts- und Wohnhaus zu errichten. Die Baugenehmigung hierfür wurde der Beigeladenen mit Bescheid der Antragsgegnerin vom 18.05.1993 erteilt. Deren Rechtmäßigkeit im einzelnen ist nicht Gegenstand dieses vorläufigen Rechtsschutzverfahrens. Das Vorhaben bietet jedoch den Anlaß und den sachlichen Rechtfertigungsgrund für den Widerruf der Änderungsgenehmigung von 1961.

Daß auf dem Nachbargrundstück des Antragstellers ein Gebäude konkret geplant ist und in unmittelbarer Zukunft errichtet werden soll, steht im Hinblick auf die hierfür erteilte Baugenehmigung vom 18.05.1993 und die Ausführungen der Beigeladenen über die Eilbedürftigkeit ihres Vorhabens außer Frage, ungeachtet des Umstandes, daß der Antragsteller gegen diese Baugenehmigung Rechtsmittel ergriffen hat. Da das streitgegenständliche Gebäude des Antragstellers mit der nördlichen Giebelwand an der Grundstücksgrenze errichtet ist, durfte die Antragsgegnerin - wie geschehen - jedenfalls nach § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO verlangen oder gestatten, daß das Vorhaben der Beigeladenen ebenfalls an der Grundstücksgrenze errichtet und dort an das Gebäude des Antragstellers angebaut wird, falls eine Grenzbebauung nicht bereits nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 LBO planungsrechtlich zulässig ist. Einen Anspruch auf Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen hat der Antragsteller unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück jedenfalls grundsätzlich nicht. Zwischen den bei Verwirklichung des geplanten Anbaus dann aneinander grenzenden Gebäuden sind nach § 26 Abs. 1 LBO Brandwände zu errichten, die keine Öffnungen besitzen dürfen (§ 26 Abs. 2 Satz 2 LBO). Die Genehmigung des Vorhabens der Beigeladenen setzte daher die Rückführung der nördlichen Giebelwand des Anwesens des Antragstellers zu einer Brandmauer voraus. Dem Antragsteller dies vorzuschreiben und hierfür durch Widerruf der Änderungsgenehmigung aus dem Jahre 1961 die Voraussetzungen zu schaffen, ist auch nicht unverhältnismäßig, da der Antragsteller selbst bereits damals in den Genuß der Erlaubnis zur Grenzbebauung gekommen ist.

Aus den genannten brandschutzrechtlichen Gründen (§ 26 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 LBO) erweist sich auch die in dem angefochtenen Bescheid enthaltene, auf § 49 Abs. 1 LBO gestützte Verfügung, die Fensteröffnungen zuzumauern, als rechtens. Die dieser Verfügung entgegenstehende Genehmigung der Fenster ist zwischenzeitlich, wie oben im einzelnen dargelegt wurde, gegenüber allen hieraus Berechtigten wirksam widerrufen. Die in Ziff.II 2 des angefochtenen Bescheids verfügte Verpflichtung zur Schaffung eines zweiten Rettungsweges in den Aufenthaltsräumen im Dachgeschoß ist die rechtlich gebotene Folge der wirksam angeordneten Schließung der in der Giebelwand befindlichen Fenster (§ 18 Abs. 1, 5, § 31 Abs. 2 LBO); sie kann gleichfalls auf § 49 Abs. 1 LBO gestützt werden. Auch mit dieser Verfügung in Ziff. II 2 erweist sich der angefochtene Bescheid als nicht unverhältnismäßig, da die Wohnvorteile, die der Antragsteller und seine Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum aus den Fenstern in der nördlichen Giebelwand gewinnen konnten, welche ihm und den übrigen Berechtigten nunmehr entzogen werden, für sie von vornherein erkennbar unter dem Vorbehalt des späteren Anbaus an die Grenzwand standen.

Die sofortige Vollziehbarkeit des Widerrufs und der bauordnungsrechtlichen Anordnungen der Antragsgegnerin vom 29.03.1993 ist in dem angefochtenen Bescheid formell ordnungsgemäß verfügt (§ 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO). Sie ist auch in der Sache berechtigt. In Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht hält es der Senat für gerechtfertigt, dem von der Antragsgegnerin unwidersprochen vorgetragenen besonderen öffentlichen Interesse der Gemeinde an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch das geplante Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück (13 Wohneinheiten) und dem hinzutretenden privaten Interesse der Beigeladenen an der alsbaldigen Umsetzung des Bauvorhabens, denen die angefochtene Verfügung mittelbar dient, den Vorrang vor den privaten Interessen des Antragstellers einzuräumen. Allerdings ist die sofortige Vollziehbarkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 29.03.1993, insbesondere mit den dortigen Anordnungen unter Ziff. II, nur solange gerechtfertigt, als der Anbau auf dem Nachbargrundstück hinreichend gewiß ist. Dies ist gegenwärtig der Fall. Das Bauvorhaben der Beigeladenen auf dem Nachbargrundstück wurde, wie bereits erwähnt, mit Bescheid vom 18.05.1993 genehmigt. Die Baugenehmigung ist, da das Vorhaben überwiegend Wohnzwecken dient (13 Wohneinheiten, 3 Ladengeschäfte) aller Voraussicht nach gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 BauGBMaßnG in der hier anzuwendenden Fassung des Art. 2 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBl. I Seite 466) i.V.m. § 18 Abs. 2 BauGBMaßnG in dieser neuen Fassung kraft Gesetzes sofort vollziehbar. Einer etwaigen Änderung von Umständen, die die Gefahr begründen, daß der Antragsteller den ihm auferlegten bauordnungsrechtlichen Verfügungen nachkommen muß, obgleich absehbar ist, daß der Anbau auf dem Nachbargrundstück nicht durchgeführt werden wird, kann gegebenenfalls mit einem Antrag nach § 80 Abs. 7 VwGO Rechnung getragen werden.