1. Zu den Voraussetzungen einer Pachtzinsanpassung bei Landpachtverträgen.2. Bei der für eine Pachtzinsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB umfassenden Berücksichtigung der Verhältnisse, die für die Vereinbarung der beiderseitigen Vertragsleistungen relevant waren und sich verändert haben, ist regelmäßig auch die Entwicklung des regionalen Pachtzinses von erheblicher Bedeutung. Dabei ist jedoch nicht allein auf die bei Neuverpachtungen erzielten Pachtpreise, sondern auf den regionalen Durchschnittspachtzins abzustellen.

Gründe

I.

Der Antragsteller macht gegen den Antragsgegner eine rückwirkende Erhöhung eines aus einem Landpachtvertrag geschuldeten Pachtzinses geltend.

Die Parteien schlossen am 1.7.2003 einen Landpachtvertrag über eine in A…belegene landwirtschaftliche Fläche zur Größe von 5,285 ha. Das Pachtverhältnis sollte am 1.11.2003 beginnen und war zunächst auf fünf Jahre befristet (mit Verlängerungsmöglichkeit). Als jährlicher Pachtzins war ein Betrag von 2.702,18 € (511,29 € je ha) vorgesehen. § 5 des Pachtvertrags enthält folgende Regelung über die Anpassung des Pachtzinses:

"Ändern sich die geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse derart, dass eine Änderung des Pachtpreises notwendig ist, so hat jede Partei das Recht, eine Änderung zu beantragen."

Mit Schreiben vom 5.8.2008 hat der Antragsteller vom Antragsgegner Zustimmung zu einer Pachtzinserhöhung für das Pachtjahr 2007/2008 auf 800 € pro ha verlangt. Der Antragsgegner hat dem nicht zugestimmt und den höheren Pachtzins nicht gezahlt. Das Pachtverhältnis ist von den Parteien zum Ablauf des Pachtjahres 2007/2008 beendet worden.

Der Antragsteller hat schließlich mit einem am 29.6.2009 beim Amtsgericht

 - Landwirtschaftsgericht - eingereichten Schriftsatz eine gerichtliche Pachtzinsanpassung für das letzte Pachtjahr auf 800 € pro ha geltend gemacht. Zur Begründung hat er sich darauf bezogen, dass die Pachtpreise auf dem örtlichen Pachtmarkt drastisch gestiegen seien und nunmehr neue Pachtverträge zum Pachtzins von 800 € je Hektar und darüber hinaus abgeschlossen würden. Danach bestehe zwischen dem ursprünglich vereinbarten und dem nunmehr üblichen Pachtzins ein Missverhältnis.

…

Der Antragsgegner hat sich vor allem darauf berufen, dass der von ihm geführte Betrieb allenfalls den ursprünglich vereinbarten Pachtzins tragen könne; den vom Antragsteller geforderten, um ca. 56% höheren Pachtzins könne der Betrieb nicht erwirtschaften.

Das Landwirtschaftsgericht hat eine gutachterliche Stellungnahme der Landwirtschaftskammer Niedersachsen, Bezirksstelle Oldenburg - Süd, eingeholt. Es hat sodann den Antrag auf Pachtzinserhöhung unter Auswertung der gutachterlichen Stellungnahme der Landwirtschaftskammer zurückgewiesen.

…

Gegen diesen ihm am 13.4.2010 zugestellten Beschluss wendet sich der Antragsteller mit einer am 14.5.2010 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Beschwerde.

…

II.

1. Die Beschwerde des Antragstellers ist als sofortige Beschwerde zulässig.

Das Rechtsmittel ist insbesondere auch fristgerecht eingelegt worden.

Da der Pachtanpassungsantrag vor Inkrafttreten des FGG-RG am 1.9.2009 beim Landwirtschaftsgericht gestellt worden ist, findet nach der Übergangsregelung des Art. 111 Abs. 1 FGG-RG insgesamt für das Verfahren das vor Inkrafttreten geltende bisherige Recht (LwVG a.F.) Anwendung. Danach ist hier noch die sofortige Beschwerde nach § 22 Abs. 1 LwVG a.F. gegeben. Diese hätte binnen einer Frist von zwei Wochen eingelegt werden müssen. Diese Frist ist hier nicht gewahrt worden. Vielmehr ist - entsprechend der mit dem Beschluss erteilten Rechtsmittelbelehrung - Beschwerde innerhalb einer Frist von einem Monat beim Landwirtschaftsgericht eingelegt worden.

Diese Rechtsmittelbelehrung war im vorliegenden Fall unter Berücksichtigung des hier noch anzuwendenden alten Rechts unrichtig. Es ist jedoch nach der zitierten Übergangsregelung auch hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung und der Rechtsfolgen einer fehlenden oder fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung altes Recht anzuwenden. Danach ist wegen der inhaltlich fehlerhaften Rechtsmittelbelehrung nach § 21 Abs. 2 S. 2 LwVG a.F. die oben genannte kurze Rechtsmittelfrist (noch) nicht in Lauf gesetzt worden. Die vom Antragsteller eingelegte Beschwerde ist danach rechtzeitig eingelegt worden, und sie ist auch im Übrigen zulässig.

2. Die zulässige sofortige Beschwerde des Antragstellers ist jedoch nicht begründet.

Das Landwirtschaftsgericht hat zu Recht unter Berücksichtigung aller Umstände eine Anhebung des von den Beteiligten vereinbarten Pachtzinses abgelehnt. Eine Änderung der Verhältnisse von einem solchen Ausmaß, das eine Erhöhung des Pachtzinses erfordert, liegt hier nicht vor.

Die materiellen Voraussetzungen, unter denen im vorliegenden Fall eine Pachtzinsanpassung vorzunehmen ist, sind in Abweichung und Konkretisierung zur gesetzlichen Regelung des § 593 Abs. 1 BGB in § 5 des Pachtvertrages geregelt.

Solche vertraglichen Anpassungsregelungen sind zulässig, soweit die gesetzlichen Änderungsvoraussetzungen des § 593 BGB konkretisiert werden oder die Abänderung erleichtert wird. Eine zulässige Vertragsregelung hat dann Vorrang vor der gesetzlichen Regelung. Im Hinblick auf den sozialen Schutzzweck des § 593 Abs. 1 BGB wird allerdings angenommen, dass eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Erschwerung der Vertragsänderung nicht wirksam vereinbart werden kann (arg. e. § 593 Abs. 5 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 593 BGB Rn. 3).

Eine Konkretisierung der Änderungsvoraussetzungen im Vergleich zur Gesetzesregelung kann der hier vereinbarten Vertragsregelung, die sehr weit und unbestimmt gefasst worden ist, nicht entnommen werden.

Auch eine wesentliche Erleichterung der Pachtzinsanpassung im Vergleich zu § 593 Abs. 1 BGB, der eine Abänderung nur bei einer nachhaltigen Veränderung der Verhältnisse und einem dadurch eingetretenen groben Missverhältnis der gegenseitigen Verpflichtungen vorsieht, kann in der hier vorliegenden vertraglichen Regelung nicht gesehen werden. Nach § 5 des Pachtvertrages soll nämlich eine Pachtzinsanpassung nur in Betracht kommen, wenn diese wegen Änderung der geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht nur sachgerecht, sondern (zwingend) notwendig ist. Eine solche zwingende Notwendigkeit einer Pachtzinsanpassung kann aber nur bei gravierenden Änderungen der Verhältnisse und dem im Gesetz vorausgesetzten groben Missverhältnis der beiderseitigen Leistungspflichten angenommen werden. Für eine Verschärfung der Abänderungsvoraussetzungen im Vergleich zu § 593 Abs. 1 BGB bietet die hier anwendbare vertragliche Regelung keine hinreichenden Anhaltspunkte. Wäre solches jedoch festzustellen, wäre die Verschärfung - wie soeben ausgeführt - jedenfalls nicht wirksam.

23§ 5 stellt allgemein auf eine Änderung der "geldlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse" ab. Diese allgemeine, umfassende Umschreibung erfasst - ebenso wie § 593 Abs. 1 BGB - alle für den Pachtvertrag und dessen Abschluss relevanten Verhältnisse. Nach Rspr. des BGH sind dabei umfassend sämtliche Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art zu berücksichtigen, die das wirtschaftliche Interesse an der Nutzung von Pachtland unter Einbeziehung der örtlichen Besonderheiten bestimmen. Eine relevante nachhaltige Veränderung der Verhältnisse kann sich demgemäß z.B. aus der allgemeinen Wirtschaftslage in der Landwirtschaft, der Änderung von Steuern und Abgaben, staatlichen und überstaatlichen Lenkungsmaßnahmen und dem Zustand der Pachtsache ergeben, der durch Naturereignisse und Unglücksfälle verändert sein kann. In diesem Rahmen hat es der BGH für sachgerecht gehalten, auch die Entwicklung der Pachtpreise unter Berücksichtigung vergleichbarer Objekte und regionaler Besonderheiten mit einzubeziehen, weil diese das wirtschaftliche Interesse am Pachtland deutlich widerspiegeln (vgl. zusammenfassend BGH NJW 1997, 1066, 1067).

Die danach erforderliche umfassende Betrachtung der für die Pachtpreisbemessung relevanten wirtschaftlichen Verhältnisse ist im Gutachten des Angestellten der Landwirtschaftskammer Dr. H… angelegt und ist auch vom Landwirtschaftsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend zugrundegelegt worden.

Das allgemeine Preisniveau ist nach den Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts im Pachtzeitraum nicht unerheblich angestiegen, der Anstieg hält sich jedoch in dem üblichen, in einem Zeitraum von ca. 5 Jahren von vornherein zu erwartenden Rahmen. Dies gilt etwa für den Anstieg des Verbraucherpreisniveaus um 10,3 %, aber auch für die speziellen in der Landwirtschaft relevanten Preise auf der Einnahme- und Ausgabenseite.

So sind zwar - wie der Gutachter ausgeführt hat - die Einkaufspreise landwirtschaftlicher Betriebsmittel in dem Pachtvertragzeitraum um 34,4% gestiegen. Dem steht jedoch auch eine ins Gewicht fallende Steigerung der landwirtschaftlichen Erzeugerpreise um circa 20% gegenüber. Die auf beiden Ebenen vorhandenen Preisentwicklungen heben sich im Wesentlichen auf. Jedenfalls wäre der im Vergleich zur Einnahmeseite höhere Anstieg der Einkaufspreise landwirtschaftlicher Betriebsmittel eher ein Argument für eine Reduzierung des Pachtzinses. Einen nicht unerheblichen Anstieg hat der Sachverständige Dr. H… bei den Deckungsbeiträgen von Marktfrüchten (Mais, Roggen, Weizen) festgestellt; hier geht er von einer im Anpassungszeitraum eingetretenen prozentualen Steigerung von 35,8% aus. Bei der Gewichtung dieser Steigerung ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie der Gutachter ebenfalls ausführt - im Landkreis C… die erzielbaren Erlöse aus dem Ackerbau eine eher geringe Bedeutung haben (etwa im Vergleich zur Viehhaltung) und dementsprechend auch eine eher beschränkte Bedeutung für die Pachtpreisfindung. Überdies führt der Gutachter aus (Gutachten, S. 7), dass allein auf der Grundlage der in diesem Bereich erzielten Deckungsbeiträge sich eine rechnerische Obergrenze für einen wirtschaftlich vertretbaren Pachtzins im Anpassungszeitraum von 350 bis 400 €/ha ergeben würde. Diese Obergrenze liegt bereits deutlich unter dem hier vereinbarten Pachtzins von 511,29 €/ha, so dass aus betriebswirtschaftlicher Sicht für den Antragsgegner kein Spielraum mehr für eine weitere Pachtzinserhöhung besteht. Auch die staatlichen Transferleistungen, die sich nach den Ausführungen des Sachverständigen (S. 5/6 des Gutachtens) im hier relevanten Zeitraum insgesamt nicht wesentlich verändert haben, können für die Begründung einer Pachtzinserhöhung nicht herangezogen werden. Es bleibt danach festzuhalten, dass die für die Einnahme- und Ausgabeseite relevanten Verhältnisse für den landwirtschaftlichen Betrieb des Antragsgegners und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung nicht mit Erfolg für eine Pachtzinserhöhung herangezogen werden können. Ein grobes Missverhältnis hinsichtlich der beiderseitigen pachtvertraglichen Leistungen lässt sich anhand der Veränderungen der bisher behandelten wirtschaftlichen Verhältnisse nicht feststellen, jedenfalls nicht ein solches zu Lasten des Antragstellers.

Es bleibt allein die Steigerung des Pachtpreisniveaus, auf die der Antragsteller - wie auch in der Beschwerdebegründung hervorgehoben wird - maßgebend abstellen will. Auch dies hat aber letztlich keinen Erfolg.

Dass die Pachtpreise im Bereich C… auf hohem Niveau liegen und in den letzten Jahren erheblich angestiegen sind, insbesondere als Folge der dort betriebenen Intensivlandwirtschaft und neu errichteter Biogasanlagen, hat der Sachverständige Dr. H… berücksichtigt. Er hat bei seiner Begutachtung auf die Durchschnittspachtpreise und deren Entwicklung abgestellt. Hierzu hat er von den Bezirks- und Außenstellen der Landwirtschaftskammer Niedersachsen ermittelte und teilweise geschätzte Daten sowie zusätzlich eine Auswertung der Agrarstrukturerhebung 2007 zugrunde gelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Auch dabei vorgenommene Schätzungen, die auf fachkundiger, sachverständiger Grundlage vorgenommen worden sind, stellen eine geeignete und hinreichende Tatsachengrundlage dar, auf die für die hier zu treffende Entscheidung über die beantragte Pachtzinsanpassung zurückzugreifen ist. Weitere Beweiserhebungen, die genauere, bessere Erkenntnisse versprechen, hält der Senat im Rahmen der ihm obliegenden Amtsermittlung nicht für geboten und auch nicht für erfolgversprechend.

29Soweit der Antragsteller in der Antragsschrift vom 25.9.2009 Beweis durch Zeugenvernehmung von Maklern und Auktionatoren dafür angeboten hat, dass der Pachtzins bei Neuverpachtungen zwischenzeitlich bei ca. 1.000 €/ha liegt, ist dem nicht nachzugehen. Auch die in der Berufungsinstanz vom Antragsteller vorgelegte Aufstellung der Spar- und Darlehenskasse F… eG über einzelne Neuverpachtungen in den Jahren 2009/2010 (mit einem angeblichen Durchschnittspachtzins von 964,29 €/ha) hat keinen entscheidungsrelevanten Erkenntniswert. Es kommt nämlich nicht darauf an, welcher Pachtzins bei einzelnen Neupachtverträgen in den Jahren 2009 und 2010 vereinbart worden ist, worauf sich die vorgelegte Aufstellung und der auf die aktuelle Neuverpachtung bezogene Beweisantritt des Antragstellers beziehen. Hier geht es allein um das im letzten Jahr eines Altpachtvertrages relevante Pachtzinsniveau im Wirtschaftjahr 2007/2008. Es ist dem Senat - insbesondere über seine landwirtschaftlichen Beisitzer - bekannt, dass der "explosionsartige" Anstieg der Pachtpreise bei Neuverpachtungen sich insbesondere auch in den letzten beiden Jahren fortgesetzt hat. Zahlen aus den Jahren 2009/2010 lassen danach keine hinreichenden Schlüsse auf das allgemeine Pachtpreisniveau 2007/2008 zu. Weiterhin kommt hinzu, dass es nicht auf Einzelwerte ankommen kann, sondern nur ermittelte Durchschnittswerte ein insgesamt hinreichendes Bild des relevanten Pachtzinsniveaus vermitteln. Auch auf die bei Neuverpachtungen erzielten Pachtpreise kann es zumindest nicht allein ankommen. Der bei Neuverpachtungen erzielte Pachtzins hat - wie sich auch aus dem vorliegenden Sachverständigengutachten ergibt - in den letzten Jahren entsprechend der vorhandenen Entwicklungstendenz nicht unerheblich über den bisherigen Pachtzinsen gelegen. Bei Neuabschluss von Pachtverträgen werden die beteiligten Parteien nämlich bei Festlegung des Pachtzinses bereits die von ihnen erwartete weitere (steigende) Entwicklung, die voraussehbare bzw. erwartete Inflation, die zukünftige Bindungsdauer und andere (ggf. preissteigernde) Faktoren berücksichtigen. Bei sich abzeichnender und erkennbar gewordener Steigerung der Nachfrage nach landwirtschaftlichen Flächen können auch kurzfristige spekulative Erwägungen den Pachtpreis von Neuverpachtungen nach oben beeinflussen. Jedenfalls soweit es - wie hier - um die Frage einer Anpassung des Pachtzinses eines Altpachtvertrags geht, kann nur der von kurzfristigen (spekulativen) Tendenzen und individuellen Ausschlägen bereinigte Durchschnittspachtzins zugrunde gelegt werden. Zudem muss der übliche, durchschnittliche Pachtzins für den relevanten Zeitraum ermittelt werden, für den die Anpassung begehrt wird. Im Gegensatz zu den Beweisangeboten des Antragstellers hat der Gutachter Dr. H… dem Rechnung getragen und auch die Durchschnittspachtpreise für den relevanten Anpassungszeitraum herangezogen.

Nach dem danach zugrunde zu legenden Zahlenmaterial und den Schätzungsgrundlagen, die der Gutachter Dr. H… zusammengetragen und ausgewertet hat, haben sich die Pachtpreise in der Region Cloppenburg von ursprünglich durchschnittlich 499 €/ha im Jahr 2001 über 525 €/ha im Jahr 2004 bis durchschnittlich 562 €/ha im Jahr 2007 entwickelt. Danach lag der hier von den Beteiligten bei Pachtvertragsschluss vereinbarte Pachtzins von 511,29 €/ha ungefähr im damals durchschnittlichen Bereich. Es ist dann hier bis zum Wirtschaftsjahr 2007/2008 eine Steigerung des durchschnittlichen Pachtzinses um ungefähr 10% zu verzeichnen. Der Sachverständige Dr. H… hat bei etwas anderer Gewichtung einer Steigerungsrate von 12,8% angenommen.

Diese Steigerungsrate rechtfertigt weder allein noch unter Berücksichtigung der übrigen oben bereits behandelten wirtschaftlichen Daten eine Pachtzinsanpassung.

Wie oben dargestellt, kommt eine solche nur in Betracht, wenn dies aus Gründen der Vertragsgerechtigkeit (zwingend) notwendig ist bzw. wenn ein grobes Missverhältnis bei den beiderseitigen Leistungspflichten eingetreten ist. Auch im landwirtschaftlichen Pachtrecht gilt nämlich der Grundsatz, dass geschlossene Verträge einzuhalten sind. Eine Durchbrechung dieses Grundsatzes durch Maßnahmen gerichtlicher Vertragsanpassung kann nur in wirklichen Ausnahmefällen in Betracht kommen. Eine Abänderung des vereinbarten Pachtzinses ist danach noch nicht gerechtfertigt, wenn nur ein Ungleichgewicht von Leistung und Gegenleistung eingetreten ist oder sich - wie hier - für den Verpächter durch überraschende Änderungen auf dem Pachtmarkt eine bessere Renditemöglichkeit bei anderweitiger Verpachtung ergäbe, an deren Realisierung er vorerst durch die pachtvertragliche Bindung gehindert ist. Vielmehr müssen sich die Vertragsgrundlagen des Pachtvertrags der Art so verschoben haben, dass die Vereinbarung in ihrem Kernbereich berührt wird, dass also einem Vertragsteil wegen eines eingetretenen Missverhältnisses der beiderseitigen Leistungen das Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung schlechthin nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 593 BGB Rn. 4). In der Regel werden solche gravierenden Änderungen der Verhältnisse bei Verminderung oder Erhöhung der Erträge oder sonstiger wirtschaftlicher Daten ab einer Größenordnung von 40 bis 50% anzunehmen sein (vgl. Heintzmann, a.a.O.).

Die hier eingetretenen wirtschaftlichen Veränderungen liegen eindeutig darunter. Bereits deshalb kommt eine Erhöhung des Pachtzinses durch gerichtliche Pachtzinsanpassung nicht in Betracht.

Hinzu kommt hier, dass ein Abänderungsbedarf sich nach dem eigenen subjektiven Empfinden des Antragstellers erst in den letzten drei Monaten vor Beendigung des Pachtverhältnisses eingestellt hat und es nicht um die Anpassung eines noch längere Zeit laufenden Vertragsverhältnisses geht. Bei einem solchen auslaufenden Pachtverhältnis ist es aber der Vertragspartei grundsätzlich - wenn nicht außergewöhnliche Umstände vorliegen - zuzumuten, in den noch verbleibenden wenigen Monaten den geschlossenen Vertrag und den darin vereinbarten Pachtzins hinzunehmen.

Das Landwirtschaftsgericht hat nach alledem den Antrag des Antragstellers auf Pachtzinsanpassung zu Recht zurückgewiesen.

…