1. Mangels valider Erkenntnismöglichkeiten ist die Angemessenheitsgrenze für Unterkunftskosten im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II in Anlehnung an die rechte Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG zuzüglich eines Zuschlages von 10 % zu bilden.2. Zum Umfang der Ermittlungsmöglichkeiten in einer Stadt, in der kein Mietspiegel und keine andere Mietdatenbank existiert (hier: Landeshauptstadt Hannover).
Auf die Berufung der Klägerin werden das Urteil desSozialgerichts Hannover vom 29. November 2005 aufgehoben sowie derBescheid der Beklagten vom 27. Mai 2005 in Gestalt desWiderspruchsbescheides vom 9. August 2005 geändert.
Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin ab 1. Oktober 2005höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes unterBerücksichtigung von Unterkunftskosten ohne Heizung in Höhe von385,00 € monatlich zu zahlen.
Die Beklagte erstattet die außergerichtlichen Kosten derKlägerin in beiden Rechtszügen.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Die Klägerin macht höhere Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) für die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. November 2005 geltend. Streitig ist die Höhe der angemessenen Unterkunftskosten gemäß § 22 Abs. 1 SGB II.
Die 1955 geborene Klägerin bewohnt seit 1991 eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 84,76 qm in einem seit 1968 bezugsfertigen Haus in G.. Hierfür entrichtet sie eine Grundmiete von 416,04 € sowie eine Vorauszahlung für Betriebskosten, Heizung- und Wasserkosten von 111,97 €, insgesamt also 528,01 € monatlich. Für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 30. September 2005 erhielt die Klägerin von der Beklagten Arbeitslosengeld (Alg) II in Höhe von 871,18 € monatlich, bestehend aus der Regelleistung von 345,00 € monatlich sowie den Kosten für Unterkunft und Heizung von 526,18 € monatlich. Der geringere Unterschied zu den tatsächlich gezahlten Kosten ergab sich daraus, dass die Beklagte den in der Regelleistung enthaltenen Warmwasseranteil abgezogen hatte.
Durch Schreiben vom 7. März 2005 mit Fristsetzung zum 31. Mai 2005 und durch weiteres Schreiben vom 27. Mai 2005 mit Fristsetzung zum 30. September 2005 wurde die Klägerin aufgefordert, die Unterkunftskosten durch eine der näher beschriebenen Maßnahmen auf einen Betrag zu senken, der die auf ihren Haushalt bezogene Miethöchstgrenze von 300,00 € monatlich (inklusive Nebenkosten, ohne Heizung) nicht überschreitet. Dabei sollte die Klägerin bei der Wohnungssuche von der Möglichkeit des privaten Anzeigenmarktes Gebrauch machen, sich mit ansässigen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften in Verbindung setzen sowie unter Vorlage des Absenkungsverlangens Wohnungsvermittlungshilfe beim Wohnungsamt der Beklagten in Anspruch nehmen. Die Klägerin wurde gleichzeitig aufgefordert, in dem gesetzten Zeitraum Nachweise ihrer Bemühungen vorzulegen, wie z. B. Anschreiben an Vermieter, sowie Schriftverkehr auf Wohnungsanzeigen oder von der Klägerin selbst aufgegebene Suchanzeigen. Sollten die Unterkunftskosten bis zur gesetzten Frist nicht gesenkt und keine Nachweise über ihre Bemühungen zur Kostensenkung vorgelegt worden sein, würde die Beklagte ab 1. Oktober 2005 nur die aus ihrer Sicht angemessenen Kosten für 300,00 € zuzüglich Heizungskosten erstatten.
Bereits vor Ablauf der jeweiligen Fristsetzungen reduzierte die Beklagte mit Bescheid vom 27. Mai 2005 und Widerspruchsbescheid vom 9. August 2005 die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes für die Zeit vom 1. Oktober 2005 bis zum 30. November 2005 auf 673,25 € monatlich (345,00 € Regelleistung, 300,00 € für Miete einschließlich Nebenkosten und 28,25 € für Heizung). Diese Bescheide wurden Gegenstand eines vor dem Sozialgericht (SG) Hannover zwischen den Beteiligten unter dem Aktenzeichen S 42 AS 241/05 bereits anhängigen Klageverfahrens.
Die Klägerin hat erstinstanzlich vorgetragen, dass die Beklagte die Kosten für die Unterkunft in tatsächlicher Höhe übernehmen müsse. Denn es handele sich um die am Markt übliche Miete. Die von der Beklagten ermittelte Höchstgrenze von 300,00 € entspreche nicht den rechtlichen Vorgaben.
Demgegenüber hat die Beklagte eingewendet, dass die Klägerin keinerlei Bemühungen unternommen habe, die Unterkunftskosten in irgendeiner Weise zu senken.
Das SG Hannover hat durch Urteil vom 29. November 2005 die Klage abgewiesen. Es komme nicht darauf an, ob eine über 80 qm große Wohnung für eine Person zu groß sei. Denn die Klägerin habe die Frist von einem halben Jahr verstreichen lassen, ohne dass sichtbar geworden sei, dass sie sich um einen Wohnungswechsel bemüht habe. Hätte sie die geforderten Unterlagen eingereicht, hätte sich wenigstens die Möglichkeit bestanden, dass die Wohnung aus welchen Gründen auch immer hinsichtlich der Kosten angemessen sei.
Gegen das am 21. Dezember 2005 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 30. Dezember 2005 Berufung eingelegt. Sie trägt vor, bereits im Dezember 2004 mit der Mitarbeiterin der Beklagten, Frau H. eine Regelung getroffen zu haben, dass zwar nicht die tatsächliche Miete für ihre 84 qm große Wohnung übernommen würde, sondern die Kosten für einen angemessenen Wohnraum von 50 qm in Höhe von 416,08 €. Dadurch, dass sie mit dieser Regelung einverstanden gewesen sei, habe sie sich auch um eine Senkung ihrer Unterkunftskosten gekümmert.
Die Klägerin beantragt,
1. das Urteil des Sozialgerichts Hannover vom 29. November 2005 aufzuheben sowie den Bescheid der Beklagten vom 27. Mai 2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 9. August 2005 zu ändern,
2. die Beklagte zu verurteilen, ihr ab 1. Oktober 2005 höhere Leistungen für Unterkunft zu gewähren.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, die Klägerin habe sich zu keinem Zeitpunkt um günstigeren Wohnraum bemüht, sodass nur die Mietobergrenze von 300,00 € monatlich zuzüglich Heizkosten als angemessen gelten dürfe. Dieser Betrag sei aus den gerundeten Mittelwerten der Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz ermittelt worden. Es herrsche auf dem Wohnungsmarkt in Hannover ein Angebotsüberhang, der für Preisstabilität sorge. Hinzu komme, dass trotz der Einführung des SGB II eine durchschnittliche Jahresleerstandquote zwischen 0,5 % und 2,5 % bestehe. Bei einem Gesamtwohnungsbestand im Bereich der Landeshauptstadt I. von 287.560 Wohnungen übersteige der Leerstand die Zahl der Leistungsbezieher, die zur Kostensenkung aufgefordert worden seien. Die Beklagte bestreitet ferner die Hilfebedürftigkeit der Klägerin, wenn diese monatelang trotz der gekürzten Unterkunftskosten die viel höhere Miete habe bezahlen können.
In der mündlichen Verhandlung vom 24. April 2007 hat sich die Beklagte im Wege eines angenommenen Teilanerkenntnisses bereit erklärt, nunmehr eine Mietobergrenze von 350,00 € monatlich zugrunde zu legen.
Der Senat hat im Rahmen des Erörterungstermins vom 29. Januar 2007 sechs Vertreter der von der Beklagten befragten Wohnraumgroßanbieter (Herrn J., Frau K., Frau L., Herr M., Frau N., Herrn O.) als sachverständige Zeugen vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der weiteren durch den Senat durchgeführten Ermittlungen bezüglich eines angemessenen Mietzinses in der Landeshauptstadt I. wird auf die Gerichtsakte verwiesen. Gegenstand der Beratung durch den Senat war ferner der die Klägerin betreffende Verwaltungsvorgang der Beklagten (Kunden Nr. P.).
Die Berufung der Klägerin ist statthaft (§§ 143, 144 Sozialgerichtsgesetz - SGG -), weil sie zum Zeitpunkt der Einlegung der Berufung mit dem Rechtsmittel einen insgesamt höheren Betrag als 500,00 € begehrt hatte. Die Berufung ist auch im Übrigen zulässig (§ 151 SGG). Sie ist ferner begründet und führt zur Aufhebung des sozialgerichtlichen Urteils und zur Änderung der angefochtenen Bescheide der Beklagten, soweit diese nicht bereits durch das in der mündlichen Verhandlung abgegebene Teilanerkenntnis zu korrigieren waren. Der Streitgegenstand durfte auf die Gewährung höherer Unterkunftskosten beschränkt werden (BSG 07.11.2006 - B 7 b AS 8/06 R -, RdNr. 18). Der Klägerin stehen für den nur noch streitigen Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. November 2005 Unterkunftskosten in Höhe von 385,00 € monatlich zuzüglich der unstreitigen Heizkosten von 28,25 € monatlich zu.
Rechtsgrundlage für die begehrten Unterkunftskosten ist § 22 Abs. 1 SGB II in der bis zum 31. Juli 2006 gültigen Fassung. Danach werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind (Satz 1). Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf des alleinstehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dem alleinstehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate (Satz 2). Die Frage also, ob die von der Klägerin geltend gemachten Unterkunftskosten durch die Beklagte übernommen werden müssen, hängt ausschließlich davon ab, ob diese angemessen sind.
Die Angemessenheit der Wohnungskosten ist nach Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG, Urteil vom 07.11.2006 - B 7b AS 18/06 R -) in mehreren Schritten zu prüfen: Zunächst bedarf es der Feststellung, welche Größe die vom Hilfebedürftigen beziehungsweise von der Bedarfsgemeinschaft gemietete Wohnung aufweist; das heißt, zu ermitteln ist die Quadratmeterzahl der im Streitfall konkret betroffenen Wohnung. Bei der Wohnungsgröße ist jeweils auf die landesrechtlichen Richtlinien über die soziale Wohnraumförderung abzustellen.
Nach Feststellung der Wohnraumgröße ist als weiterer Faktor der Wohnungsstandard zu berücksichtigen. Angemessen sind nämlich die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. Die Wohnung muss von daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als Mietpreis bildenden Faktoren regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der nach der Größe der in Betracht kommenden Wohnungen in dem räumlichen Bezirk liegen, der den Vergleichsmaßstab bildet. Als räumlicher Vergleichsmaßstab ist in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend, weil ein Umzug in einen anderen Wohnort, der mit einer Aufgabe des sozialen Umfeldes verbunden wäre, im Regelfall von ihm nicht verlangt werden kann (BSG vom 07.11.2006 - B 7b AS 10/06 R -).
Die Prüfung der Angemessenheit ist aber nicht nur auf der Grundlage von marktüblichen Wohnungsmieten abstrakt vorzunehmen. Vielmehr muss die Behörde nach der Rechtsprechung des BSG in einem letzten Schritt eine konkrete Angemessenheitsprüfung vornehmen, nämlich ob dem Hilfebedürftigen eine andere bedarfsgerechte und kostengünstigere Wohnung tatsächlich und konkret verfügbar und zugänglich ist. Besteht eine solche konkrete Unterkunftsalternative nicht, sind die Aufwendungen für die tatsächlich gemietete Unterkunft als konkret angemessen anzusehen (BSG vom 07.11.2006 - B 7b AS 18/06 R - Rdnr. 22; ausführlich Linck, Sozialrecht aktuell 2007, S. 8 - 14).
Nach den aufgezählten Kriterien ist die von der Klägerin in G., gemietete Wohnung zu groß. In Niedersachsen sind die Richtlinien über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsbestimmungen - WFB 2003 -) in dem Runderlass von 27. Juni 2003 geregelt (Nds. Ministerialblatt 2003, Heft 27, S. 580). Gemäß Ziffer B Nr. 11.2 der Wohnraumförderungsbestimmungen - WFB 2003 - gilt bei Mietwohnungen für Alleinstehende eine Wohnfläche bis 50 qm als angemessen. Besondere Fallkonstellationen, die im Einzelfall zu einer Erhöhung der angemessenen Fläche führen können (Ziffer B Nr. 11.4 und 11.5 Wohnraumförderungsbestimmung - WFB 2003 -), liegen bei der Klägerin nicht vor. Die von ihr bewohnte Wohnung hat eine Wohnfläche von 84,76 qm und ist für eine alleinstehende Person eindeutig überdimensioniert. Das liegt möglicherweise daran, dass die Klägerin im Jahre 1991 ursprünglich mit einer zweiten Person diese Wohnung angemietet hatte. Das sieht die Klägerin auch ein, weil sie sich nach eigenen Angaben mit einer Übernahme der Unterkunftskosten auf der Basis einer 50 qm großen Wohnung einverstanden erklärt hat.
Dagegen entspricht der Wohnungsstandard der gemieteten Wohnung dem unteren Segment des örtlichen Wohnungsmarktes. Lage und Ausstattung der Wohnung übersteigen nicht einfache Wohnbedürfnisse. Diese Bewertung findet ihren Niederschlag in dem Mietpreis von 4,90 € pro Quadratmeter. Der Wohnungsstandard der gemieteten Wohnung ist deshalb angemessen.
Der Senat folgt der BSG-Rechtsprechung in den bereits angeführten Urteilen, dass für die Prüfung der Angemessenheit der tatsächlichen Aufwendungen im Ergebnis auf die so genannte „Produkttheorie“ abzustellen ist. Das bedeutet, dass nicht jeder einzelne Faktor wie Wohnungsgröße, Ausstattungsstandard oder Quadratmeterpreis für sich isoliert angemessen sein muss, weil es im Ergebnis allein auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt. Entscheidend ist daher das Ergebnis aus der Quadratmeterzahl und der Miete je Qua-dratmeter, sodass der Hilfebedürftige sich bei einem besonders günstigen Mietzins auch eine größere Wohnung leisten oder Ausstattungsmerkmale mit gehobenem Wohnstandard durch andere Elemente ausgleichen kann, wenn die Unterkunftskosten im Ergebnis noch angemessen sind (Berlit in LPK SGB II, 2. Auflage § 22 Rdnr. 35; anderer Ansicht: Rothkegel in Gagel, SGB II-Kommentar, § 22 Rdnr. 28). Bei Anwendung der so genannten Produkttheorie muss der Senat deshalb überprüfen, ob beim Wohnraum der Klägerin für einen Ein-Personen-Haushalt eine Kaltmiete von 416,03 € monatlich zuzüglich Nebenkosten ohne Heizung von 81,90 €, insgesamt also 497,93 € monatlich, wie diese die Beklagte bis September 2005 erstattet hat, angemessen sind, oder ob zu günstigeren Bedingungen eine konkrete Unterkunftsalternative besteht.
Qualifizierte Mietspiegel beziehungsweise valide Mietdatenbanken liegen weder für die Landeshauptstadt I. noch für das von der Klägerin bewohnte Stadtgebiet vor. In diesen Fällen ist es Aufgabe des Grundsicherungsträgers, eigene Tabellen über die jeweilige konkrete örtliche Situation auf dem Wohnungsmarkt für seinen eigenen Zuständigkeitsbereich zu erstellen (BSG vom 07.11.2006 - B 7b AS 18/06 R -). Nur soweit Erkenntnismöglichkeiten im lokalen Bereich nicht weiterführen, kommt ein Rückgriff auf die Tabelle des § 8 Wohngeldgesetz in Betracht, wobei zu erwägen ist, ob zugunsten des Leistungsempfängers eine mögliche Unbilligkeiten der Pauschalierung ausgleichender Zuschlag von circa 10 % hinzuzurechnen ist.
26Der Senat hat umfangreiche Ermittlungen durchgeführt und alle verfügbaren Daten über Mietpreisentwicklungen der Landeshauptstadt I. ausgewertet. Weitere Erkenntnismöglichkeiten bestehen nicht. Dabei konnte sich der Senat keine hinreichende Überzeugung über einen marktüblichen Mietzins bei Wohnungen für einen Ein-Personen-Haushalt bilden.
Der sachverständige Zeuge J., Geschäftsführer der Kreissiedlungsgesellschaft I. mit einem Bestand von 7.620 Wohneinheiten und Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbauunternehmen in I., hat bekundet, dass die von der Beklagten für einen Ein-Personen-Haushalt festgesetzte Mietobergrenze von 300,00 € monatlich allenfalls bei Wohnungen aus einem alten Bestand der 50er und 60er Jahre eingehalten werden kann, in denen z.B. die Wannen noch freistehen und das Badezimmer nicht verfließt ist. Diese Wohnungen sind aber langfristig vermietet und stehen in diesem Zustand dem freien Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung. Denn wenn sie frei werden, werden sie modernisiert und dann zu einem höheren Mietzins wieder vermietet. Ein Leerstand ist nur während der drei bis vier Monate dauernden Modernisierungsphase feststellbar. Vor der Modernisierung beträgt die Durchschnittsmiete 4,80 € pro Quadratmeter, danach über 5,00 €. Einschließlich der Betriebskosten ohne Heizung ist bei einer renovierten Wohnung durchschnittlich ein Quadratmeterpreis von mindestens 6,50 € anzusetzen. Soweit Wohnungen nach 1985 gebaut worden sind, wird die Mietobergrenze der Beklagten in der Regel überschritten. Auch bei Wohnungen im Altbestand ist die Mietobergrenze der Beklagten nur bei kleineren Wohnungen bis zu 35 qm denkbar. Für Ein-Zimmer-Wohnungen besteht eine starke Nachfrage. Sie werden noch am selben Tage der Kündigung weitervermietet.
Der sachverständige Zeuge Q., Geschäftsführer der Wohnungsgenossenschaft R., hat bekundet, dass die Durchschnittskaltmiete bei 4,80 € pro Quadratmeter liegt. In dieser Berechnung sind aber auch Wohnungen berücksichtigt, die seit zehn bis fünfzehn Jahren belegt sind und eine Ausstattung aufweisen, die nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspricht. Werden diese Wohnungen frei, werden sie grundlegend modernisiert und anschließend zu einem Quadratmeterpreis von 6,00 € wieder vermietet. Gelegentlich gibt es auch Wohnungen, die unterhalb der Mietobergrenze der Beklagten liegen, weil nur kleine Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen, die sich nicht auf die Miethöhe auswirken. Die Hälfte dieser freistehenden Wohnungen muss jedoch an eigene Mitglieder vergeben werden, die nach seiner Einschätzung keine SGB II-Leistungsbezieher sind. Soweit im Jahre 2005 billiger Wohnraum zu 3,50 € pro Quadratmeter angeboten wurde, handelt es sich um Häuser, die erst im Jahre 2008 vollständig renoviert werden und befristet bis dahin in unrenoviertem Zustand an Studenten vermietet worden sind.
Der sachverständige Zeuge M., Abteilungsleiter bei dem Spar- und Bauverein in I., hat bestätigt, dass sich die Wohnungen bis zu der Mietobergrenze der Beklagten in Häusern befinden, die in den 60er Jahren gebaut worden sind und deren Mietpreis im Durchschnitt 4,70 € pro Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten von 1,50 € pro Quadratmeter beträgt, die jedoch zum größten Teil vermietet sind. Soweit eine der 8.000 Wohnungen frei wird, müssen zunächst Wünsche der 23.000 Mitglieder befriedigt werden. Die meisten freiwerdenden Wohnungen werden an Mitglieder vergeben. Auf den freien Wohnungsmarkt kommen dann fünf bis fünfzehn Wohnungen für alle Wohnungsgrößen.
Die sachverständige Zeugin L., Geschäftsstellenleiterin der Gesellschaft für Bauen und Wohnen I. mit 14.135 Wohneinheiten, hat ausgesagt, dass soweit in einer für die Beklagte gefertigten Aufstellung Wohnungen unterhalb ihrer Mietobergrenze angeführt wurden, diese Wohnungen den heutigen Ansprüchen und Standards nicht mehr genügen. Aus diesen Gründen werden die Wohnungen nach dem Freiwerden renoviert und anschließend mit einer Spanne von 0,45 € bis 0,60 € pro Quadratmeter wieder vermietet. Ein durchschnittlicher Mietpreis kann nicht ermittelt werden, weil Unterschiede zwischen 3,80 bis 7,00 € pro Quadratmeter bestehen. Die kleineren billigeren Wohnungen sind in der Regel langfristig vermietet. Der Leerstand von 2,5 % entfällt auf Wohnungen, die zu teuer sind und oberhalb der Mietobergrenze der Beklagten liegen.
Die sachverständige Zeugin N., Immobilienfachwirtin bei der Wohnungsbaugesellschaft S., hat für ihr Unternehmen Quadratmeterpreise bei modernisierten Wohnungen zwischen 5,50 € bis 6,65 € angegeben. In älteren Häusern gibt es auch Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 4,60 €. Bei diesen Wohnungen ist z. B. das Bad noch nicht modernisiert worden. Die Geschäftspolitik des Unternehmens ist so angelegt, dass Häuser nur insgesamt modernisiert werden, also z. B. mit Dämmung der Außenwände und so weiter. Das hat zur Folge, dass gelegentlich Wohnungen für eine Übergangszeit in einem nichtmodernisierten Zustand vermietet werden. Das erklärt die zum Teil relativ niedrigen Preise, die seit dem Jahr 1997 unverändert bestehen. Allerdings betragen in diesen Fällen die Nebenkosten ohne Heizung circa 2,00 € pro Quadratmeter.
Die sachverständige Zeugin K., Mitarbeiterin der Controllingabteilung bei der Firma T., hat bekundet, dass bei ihrem Unternehmen überwiegend Wohnungen oberhalb der Mietobergrenze der Beklagten vermietet werden. Diese sind dann durchgehend modernisiert worden. Unterhalb der Mietobergrenze der Beklagten werden für alle Wohnungsgrößen circa fünf bis acht Wohnungen monatlich frei. Es handelt sich um Sozialwohnungen, die noch in der Preisbildung des sozialen Wohnungsbaus sind und deshalb im unmodernisierten Zustand weiter vermietet werden. Einen durchschnittlichen Mietzins kann sie nicht angeben.
Die Beklagte hatte ferner in den vorausgegangen Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes ein Schreiben eines Großvermieters, U. vorgelegt, der von der Gesellschaft für Bauen und Wohnen in I. circa 2.400 Wohnungen gekauft hatte und diese bis zu der durch die Beklagte festgesetzten Mietobergrenze anbieten wollte (vgl. den darauf aufbauenden Beschluss des LSG Niedersachsen-Bremen vom 08.03.2006 - L 9 AS 69/06 ER -, FEVS 58, 66). Diese Mitteilung allein (Bl 96 GA) ist jedoch in einem Hauptsacheverfahren nicht verwertbar, weil daraus weder die konkrete Beschaffenheit noch die Größe der Wohnungen hervorgeht beziehungsweise ob diese Wohnungen auch frei sind; unbekannt ist ferner von welcher Mietobergrenze dieses Unternehmen ausgegangen ist und was mit „gezielten Wohnungsangeboten für bezahlbare Wohnungen“ gemeint ist. Eine Aufklärung dieses Angebots ist nicht mehr möglich. Das Unternehmen existiert in dieser Form nicht mehr; die Wohnungen sind an ein anderes Unternehmen verkauft worden, welches eine andere Marketingstrategie verfolgt. Auch die Beklagte stützt zwischenzeitlich ihre Auffassung nicht mehr auf die Auskunft dieses Wohnungsunternehmens.
Der Senat hat von der Behörde für Geoinformation, Landentwicklung und Liegenschaften I. den Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2005 und das Jahr 2007 beigezogen. Daraus ergibt sich für Häuser in der Altersgruppe 30 bis 50 Jahre ein Mietzins ohne Nebenkosten von 4,90 € bis 5,50 € für 2005 und von 5,05 € bis 6,00 € für das Jahr 2007. Es wird dabei ausdrücklich hervorgehoben, dass die Mietpreisangaben keine amtlichen Mietspiegel darstellen oder ersetzen. Denn der Gutachterausschuss hat nur Mieten erfasst, die in den vorgelegten Kaufverträgen enthalten waren beziehungsweise von den Vertragsparteien bei den verkauften Objekten angegeben wurden. Es handelt sich um Bestandsmieten zum Zeitpunkt des Verkaufs des Objektes unabhängig davon, ob die Wohnungen frei oder besetzt waren. Dies waren im Jahre 2005 1.297 Mietfälle und im Jahre 2007 582 Mietfälle. In Anbetracht der in der Landeshauptstadt I. vorhandenen 287.560 Wohnungen kommt dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses über Mieten kein Aussagewert zu.
Gewisse Trendentwicklungen sind in den Veröffentlichungen der Nds. Landestreuhandstelle „Wohnungsmärkte regional analysiert - Wohnungsmarkt 2004“ und „Wohnungsmarkt Barometer 2005“ (www.lts-nds.de) feststellbar. Danach sind in Niedersachsen die Mieten und die Leerstandsquote seit Jahren nahezu konstant. Ein marktüblicher Mietzins für einfache Wohnungen ohne besondere Wohnstandards für die Landeshauptstadt I. ist daraus jedoch nicht zu entnehmen.
Der Senat hat ferner die gemäß § 53 SGB II durch die Bundesagentur für Arbeit erstellte Statistik über die Wohnsituation und Wohnkosten, Stand Oktober 2006 (http://statistik.arbeitsagentur.de) beigezogen. Für die Region Hannover werden Durchschnittskosten für die Unterkunft in Höhe von 6,47 € pro Quadratmeter ausgewiesen. Es handelt sich um den Durchschnittswert aller Leistungsfälle. Das bedeutet, dass auch unangemessene Kosten und Unterkunftskosten für Wohneigentum in diese Berechnung eingeflossen sind. Erfasst wurden zudem nur die Leistungsfälle, in denen Angaben zur Wohnfläche gemacht worden sind.
Schließlich sind aus der Wohnungsleerstandsanalyse 2006 der Landeshauptstadt I., Stand November 2006, keine aussagekräftigen Daten über Mietpreise beziehungsweise die Mietpreisentwicklung zu entnehmen. Allenfalls werden dort Trends aufgezeichnet. Zu erfahren ist z. B., dass kleine Wohnungen bis 50 qm relativ selten leer stehen. Das gilt für alle Wohnungsmarktsegmente, für die eine Nachfrage durch Singlehaushalte oder Alleinstehende mit Wünschen nach bestimmten Wohnungszuschnitten vorhanden ist. Es wird ferner hervorgehoben, dass die leerstehenden Wohnungen häufig Ausstattungsdefizite wie z. B. fehlender Balkon, ungünstiger Wohnungszuschnitt oder Bad/WC im Treppenhaus aufweisen.
Für diesen Rechtsstreit verwertbare Daten sind ferner nicht bei dem Mietkataster zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die ortsüblichen Vergleichsmieten (MEA) e. V. zu erhalten. Es handelt sich um einen durch den Deutschen Mieterbund und dem Verein Haus und Grund I. gebildeten Verein zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten über Mieterhöhungsverlangen. Diese Datenbank ermöglicht eine Auskunft nach bestimmten Suchmerkmalen für Vergleichsmieten in einer bestimmten Straße oder in einem bestimmten Stadtviertel. Erfasst werden nicht nur Wohnungen mit einfachem Wohnstandard und insbesondere nicht nur Wohnungen, die eine konkrete Unterkunftsalternative für SGB II-Leistungsbezieher darstellen.
Die Klägerin hat eine Aufstellung über Mietpreise der unterschiedlichen Stadtteile der Landeshauptstadt I. eingereicht, die einem Map-Report 2000 der Uni V. entnommen worden sind. Danach ergibt sich für den Stadtteil W. eine Kaltmiete von 4,92 € bis 6,25 €. Nähere Informationen über die ausgewerteten Mietwohnungen waren jedoch nicht zu erhalten.
Der Senat hat ferner die von der Klägerin eingereichte Auskunft des Deutschen Mieterbundes I. e. V. vom 20. Januar 2007 berücksichtigt. Danach beträgt die durchschnittliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Klägerin zwischen 5,50 € und 6,00 € pro Quadratmeter ohne Nebenkosten. Hinzu kommt der vom Mieterbund für die Landeshauptstadt I. ermittelte Ansatz für Nebenkosten von 1,91 € pro Quadratmeter.
Abweichend vom Vorbringen der Grundsicherungsträger bei ähnlichen Prozessen um angemessene Unterkunftskosten hat die Beklagte in diesem Verfahren keine Recherchen über preiswerte Wohnungsangebote in der Zeitung oder im Internet vorgelegt. Insofern braucht der Senat nicht abschließend zu klären, ob diese Form der Datenermittlung eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage darstellen kann. Zweifel bestehen insoweit, als der Leistungsbezieher kaum auf nicht repräsentative, atypisch günstige Wohnraumangebote verwiesen werden kann (vgl. Putz, info also 2006, 129). Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Senat - wie im Erörterungstermin am 29. Januar 2007 mit den Beteiligten besprochen - die Zeitungsannoncen für die Landeshauptstadt I. im Monat Januar 2007 verfolgt und ausgewertet hat. Zuverlässige Erkenntnisse waren daraus nicht abzuleiten, weil die Annoncen z.B. keinen Aufschluss über die Ausstattung der Wohnung oder des Hauses ermöglicht haben. Die Höhe der Nebenkosten wird in den meisten Annoncen nicht angegeben. In der Ausgabe der X. Zeitung vom 20. Januar 2007 bewegt sich der Quadratmeterpreis für Ein-Zimmer-Wohnungen ab einer Wohnfläche von mindestens 33 qm ohne Nebenkosten zwischen 4,98 € bis 7,03 €, für eine Zwei-Zimmer-Wohnung zwischen 4,15 € bis 7,07 €.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Senat sich nicht in der Lage sieht, nach Auswertung aller beigezogenen und vorgelegten Unterlagen sowie nach der durchgeführten Beweisaufnahme einen marktüblichen Mietzins für Wohnungen in der Landeshauptstadt I. für einen Ein-Personen-Haushalt, auf die die Klägerin konkret verwiesen werden könnte, zu beziffern. Der Wohnungsmarkt insbesondere für Wohneinheiten mit geringem Ausstattungskomfort ist sehr vielschichtig. Die Kaltmiete liegt zwischen 4,80 € und 7,00 € pro Quadratmeter. Die Vernehmung der sachverständigen Zeugen hat ergeben, dass soweit günstiger Wohnraum frei wird, dieser einer grundlegenden Modernisierung bedarf und anschließend zu anderen Bedingungen weitervermietet wird. Vereinzelt gibt es auch Wohnungen, die unterhalb eines mathematisch ermittelten Durchschnittswerts beziehungsweise einer bestimmten Grenze liegen. Trotz aller Ermittlungsbemühungen kann der Senat jedoch nicht zuverlässig feststellen, in welchem Umfang derartige Wohnungen vorhanden sind. Zu verlangen ist nämlich eine signifikante Anzahl von Wohnungen mit einer preiswerten Miete. Der Leistungsbezieher würde ansonsten unter einem ständigen Umzugsdruck stehen, sofern der Leistungsträger ihm eine preiswertere Wohnung nachweist (LSG Niedersachsen-Bremen, Beschluss vom 01.09.2006 - L 8 SO 66/06 ER -). Der Verweis auf einzelne preiswertere Wohnungen in einer Zeitungsannonce oder in einer Internetimmobiliensuche allein ist nicht ausreichend, denn jede Angemessenheitsgrenze beziehungsweise Durchschnittsbewertung bringt es mit sich, dass Wohnungen mit geringeren Mieten vorhanden sein müssen. Im Hinblick darauf, dass der Hilfebedürftige einen Anspruch auf Deckung seines Unterkunftsbedarfs hat, muss das Gericht gemäß § 128 Abs. 1 SGG für sich die Überzeugung bilden, dass preisgünstigerer Wohnraum in ausreichender Zahl vorhanden ist und dass der Hilfebedürftige eine realistische Chance hat, seinen Unterkunftsbedarf ohne Überschreitung der Kostenangemessenheitsgrenze zu decken. Das ist für eine Wohnung für einen Ein-Personen-Haushalt in I., mit der durch die Beklagte behaupteten Angemessenheitsgrenze von 300,00 € monatlich für die Kaltmiete und Nebenkosten ohne Heizung nicht der Fall. Weder hat die Beklagte für die Klägerin konkret eine derartige Wohnalternative nachgewiesen, noch hat der Senat aufgrund eigener Ermittlungen eine solche Möglichkeit feststellen können.
Trotz dieser Ausgangslage kommt vorliegend eine Verurteilung der Beklagten zur Übernahme der tatsächlichen Mietkosten der Klägerin nicht in Betracht. Die von ihr bewohnte Wohnfläche von 84,76 qm ist für einen Ein-Personen-Haushalt ohne Zweifel zu groß. Bei einer Kaltmiete von 416,04 € und Zugrundelegung einer angemessenen Wohnfläche für Alleinstehende entsprechend den Richtlinien über die soziale Wohnraumförderung Niedersachsen von maximal 50 qm ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 8,32 €. Dieses Ergebnis überschreitet nach den durchgeführten Ermittlungen offensichtlich die Angemessenheitsgrenze. Das weiß die Klägerin auch, die bereit war, Unterkunftskosten nur bis zu einer Wohnfläche von 50 qm geltend zu machen. Hinzu kommt, dass § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II eine Verpflichtung des Hilfebedürftigen zu konkreten Bemühungen um eine Kostensenkung normiert. Die Klägerin hat sich jedoch zu keinem Zeitpunkt um eine preisgünstigere Wohnung bemüht, obwohl sie nicht bestreitet, eine 50 qm große Wohnung auch zu einem günstigeren Mietzins als dem gegenwärtig von ihr gezahlten finden zu können. Sie ist lediglich der Auffassung, dass der vereinbarte Mietpreis für die gemietete Wohnung angemessen ist. Dies mag für einen Mehr-Personen-Haushalt zutreffen. Für die Klägerin als Alleinstehende ist eine Kaltmiete von 416,04 € auf jeden Fall nicht angemessen. Insoweit ist es unerheblich, ob die Behauptung der Klägerin über eine entsprechende Vereinbarung mit einer Mitarbeiterin der Beklagten im Jahre 2004 zutreffend ist.
Das Absenkungsverlangen der Beklagten für die Zeit ab 1. Oktober 2005 ist rechtmäßig. Ihre Schreiben vom 7. März und vom 27. Mai 2006 entsprechen den von der Rechtsprechung gestellten Anforderungen (Bayerisches LSG vom 26.10.2006 - L 7 AS 72/06 -; LSG Baden-Württemberg vom 30.01.2007 - L 8 AS 5755/06 ER B -). Dadurch wurde die Klägerin ausführlich unterrichtet, welche Schritte sie zur Kostensenkung unternehmen soll, welche Unterkunftskosten die Beklagte übernehmen und insbesondere in welcher Weise und mit welcher Intensität sie nach einer günstigeren Unterkunft suchen muss und welche Nachweise sie dafür zu erbringen hat. Die Klägerin wusste insbesondere, dass sie eine kleinere Wohnung suchen musste. Der Senat braucht deshalb nicht darüber zu entscheiden, welche Rechtsfolgen ein diesen Anforderungen nicht genügendes Absenkungsschreiben nach sich zieht (vgl. anhängiges Revisionsverfahren beim BSG, Az.; B 7b AS 70/06 R -).
45Da Erkenntnismöglichkeiten für den Bereich der Landeshauptstadt I. über die konkreten örtlichen Gegebenheiten auf dem Wohnungsmarkt nicht zur Feststellung eines marktüblichen Mietzinses führen, ist ausnahmsweise ein Rückgriff auf die Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz zulässig (BSG vom 07.11.2006 - B 7b AS 17/06 ER -). Zwar sind die Tabellenwerte in § 8 Wohngeldgesetz kein von vornherein geeigneter Maßstab für die Angemessenheit der Kosten der Unterkunft, weil wohngeldrechtlich ohne Bedeutung ist, inwieweit die Wohnung als solche im Sinne eines notwendigen Bedarfs angemessen ist. Die Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz stellt aber mangels anderer Erkenntnismöglichkeiten und -mittel, den einzigen normativen Ansatzpunkt dar, an den die Angemessenheitsprüfung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II angelehnt werden kann. Eventuelle Unbilligkeiten aufgrund der pauschalierenden Regelung sind mit einem Zuschlag von etwa 10 % zu den Tabellenwerten auszugleichen (BSG, a. a. O. Rdnr. 23).
Bei der Anlehnung an die Tabellenwerte zu § 8 Wohngeldgesetz hält es der Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bezüglich der örtlichen Verhältnisse in der Landeshauptstadt I. unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des § 22 SGB II für geboten, die rechte Spalte der Tabelle zugrunde zu legen. Die sachverständigen Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass die Bezugsfertigkeit des Wohnraums für die Höhe der vereinbarten Miete geringe Bedeutung hat. Ausschlaggebend sind vielmehr die Lage und die Ausstattung der Wohnung sowie die Nachfrage nach dem jeweiligen Wohnraum. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich seit Inkrafttreten des SGB II der Wohnungsmarkt im Umbruch befindet und nach Auskunft des Bundesverbandes für Wohnungs- und Immobilienunternehmen die Nachfrage nach kleinen Wohnungen im unteren Preissegment kaum noch zu befriedigen ist (Bl 234 GA). Darüber hinaus kann eine modernisierte Altbauwohnung nicht selten die Preisstufe einer Neubauwohnung erreichen und überschreiten. Das Abstellen auf die rechte Spalte hat ferner für Grundsicherungsträger und Leistungsempfänger beim Fehlen anderer Erkenntnismöglichkeiten den wesentlichen Vorteil, dass in einer Gemeinde eine einheitliche Angemessenheitsgrenze je nach Haushaltsgröße besteht, ohne nach Bezugsfertigkeit der Wohnung zu differenzieren. Schließlich sind in § 22 SGB II keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass durch die Übernahme von Unterkunftskosten im Rahmen der Grundsicherung eine andere Zielsetzung als die fiskalische Entlastung des SGB II-Trägers verfolgt wird, wie z. B. die Steuerung von Leistungsempfängern zu Altbauwohnungen. Eine unzumutbare Belastung der Beklagten ist dadurch nicht zu befürchten, denn ihr steht es jederzeit frei, eigene Mietspiegel oder Tabellen zu erstellen.
Die der Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz allein durch ihre Pauschalierung innewohnende Unbilligkeit, die der individuellen Angemessenheitsprüfung gemäß § 22 Abs. 1 SGB II entgegensteht, muss für den Bereich der Landeshauptstadt I. mit einem Zuschlag von 10 % zu den Tabellenwerten ausgeglichen werden. Denn die Anlehnung an die Tabelle zu § 8 Wohngeldgesetz erfolgt nur als Anhaltspunkt für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen, wobei der Wohnungsmarkt - jedenfalls in Ballungsgebieten, in denen die Nachfrage nach kleineren Wohnungen steigt - auf diese Werte durch Anpassung nach oben reagiert. Hinzu kommt noch, dass die Tabellenwerte zu § 8 Wohngeldgesetz seit 1. Januar 2001 unverändert fortbestehen. Selbst die Änderung ab 2001 hat nach der Begründung des Gesetzgebers die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung durch die Änderung der Tabelle nicht vollständig ausgeglichen, sondern im Durchschnitt nur etwa zur Hälfte (BT-Drucks. 14/1636, S. 184). Zu berücksichtigen sind schließlich die seit 2001 enorm gestiegenen Wohnnebenkosten, wie diese von den sachverständigen Zeugen aber auch von aktuellen Pressemitteilungen der Verbände (vgl. Bl. 36 GA) belegt sind. Um insoweit einen Ausgleich für die Landeshauptstadt I. zu erreichen, müssen nach Auffassung des Senats bei der Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 SGB II die in der rechten Spalte der Tabelle angeführten Werte um 10 % erhöht werden, weil nach dem Ergebnis der durchgeführten Ermittlungen nur diese erhöhten Pauschalwerte annähernd darauf schließen lassen, welche Unterkunftskosten grundsicherungsrechtlich angemessen sind.
Die Landeshauptstadt I. gehört nach den Klassifizierungsmerkmalen dieser Tabelle zu den Gemeinden mit Mieten der Stufe V. Für einen Ein-Personen-Haushalt sieht die rechte Spalte dieser Tabelle einen Höchstbetrag einschließlich Nebenkosten ohne Heizung von 350,00 € vor. Dieser Tabellenwert ist nach den oben dargelegten Gründen um 10 % zu erhöhen, sodass die Klägerin ab 1. Oktober 2005 Unterkunftskosten ohne Heizung in Höhe von 385,00 € monatlich verlangen kann. Bedenken gegen ihre Hilfebedürftigkeit bestehen für die hier streitigen, ersten 2 Monate des Absenkungszeitraums nicht.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG. Die Klägerin war mit ihrem Hauptanliegen bezüglich höherer Unterkunftskosten erfolgreich. Es entspricht deshalb der Billigkeit, die Beklagte mit den außergerichtlichen Kosten der Klägerin beider Rechtszüge zu belasten. Soweit die Klägerin im Klageverfahren beziehungsweise noch bei Berufungseinlegung höhere Forderungen gestellt hat, fallen diese bei der Kostenentscheidung nicht ins Gewicht.
Die Revision bedarf der Zulassung (§ 160 SGG). Sie ist nicht zuzulassen, weil Zulassungsgründe nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Das Urteil setzt nur die Rechtsprechung des BSG entsprechend der vom Senat getroffenen tatsächlichen Feststellungen um.