Das Berufungsgericht beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert.
Den Berufungsklägern wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen einer Frist von zwei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 14.1.2002 vom Kläger für die Zeit vom 1.7.2000 bis zum 30.6.2005 die rechte Hälfte des Hauses. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von EUR 721,17. Die Beklagten haben die Miete für den Monat Januar 2005 nicht bezahlt, weshalb der Kläger die Beklagten auf Zahlung in Anspruch nimmt.
Die Beklagten machen geltend, zwar vorzeitig aus der Mietsache ausgezogen zu sein, die Mietsache aber noch nicht vollständig geräumt zu haben, als der Kläger mit einem bei ihm den Beklagten nicht bekannten Hausschlüssel in die Wohnung der Beklagten eingedrungen sei, um sie einem Mietinteressenten anzubieten. Deshalb sei die fristlose Kündigung ausgesprochen worden, weshalb dem Kläger dann auch der Mietzins für den Monat Januar nicht mehr zustehe.
Die Berufung der Beklagten bietet in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht die Beklagten zur Zahlung der ausstehenden Miete für Januar 2005 verurteilt.
Der Mietvertrag ist nicht durch außerordentliche fristlose Kündigung der Beklagten vom 15.12.2004 erloschen. Es mangelt an einem Kündigungsgrund. Soweit die Beklagten geltend machen, eine Hausfriedensstörung liege in dem unberechtigten Eindringen des Klägers in die gemietete Wohnung, so berechtigt dies Verhalten des Klägers nicht zu einer fristlosen Kündigung seitens der Beklagten. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens, die die Voraussetzung einer Kündigung gemäß §569 Abs.2 in Verbindung mit §543 Abs.1 BGB erfüllt, liegt vor, wenn der Wohnbereich derart empfindlich verletzt ist, dass die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist. Erforderlich ist ein schwerer Verstoß gegen den Hausfrieden oder mehrere Störungen mit Wiederholungsgefahr (Palandt 63. A., 2004, §569, Rz.14). Durch das einmalige Betreten der Wohnräume der Beklagten, als diese bereits – unstreitig seit November 2004 – ausgezogen waren, ist der Hausfrieden, soweit man hiervon bei einem fast leergeräumten Haus überhaupt zu sprechen vermag, jedenfalls nicht derart nachhaltig gestört, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende unzumutbar wäre.
Zwar darf eine Besichtigung während eines laufenden Mietverhältnisses nur nach vorheriger Anmeldung erfolgen. Fest steht jedoch, dass sich grundsätzlich als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag ergibt, dass ein Vermieter, soweit eine Beendigung des Mietverhältnisses absehbar ist, Anspruch auf Besichtigung der Räumlichkeiten mit etwaigen Kauf- bzw. Mietinteressenten hat (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. A., §535 BGB, Rz. 153). Damit kommt als Kündigungsgrund lediglich die mangelnde Absprache in Betracht. In der Abwägung insbesondere unter Berücksichtigung der leer stehenden Räumlichkeiten sowie der Einmaligkeit des Zutritts kann auf eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze und daher auf eine nachhaltige Störung des Hausfriedens nicht geschlossen werden.