Wer ein großes Grundstück mit einem Baudenkmal zu einem Preis erwirbt, der weit unter dem Verkehrswert für den Grund und Boden liegt, dem ist zuzumuten, einen Teil des Grundstücks zur Finanzierung der Instandhaltung des Baudenkmals zu verwerten.
Die Beteiligten streiten darum, ob den Klägern die Erhaltung eines als Baudenkmal eingestuften Gebäudes in B. wirtschaftlich zugemutet werden kann.
Die Kläger sind seit Januar 1992 gemeinschaftliche Eigentümer des Grundstücks E. Straße 191 in B. (Flurstücke 96/1 und 97/2 der Flur 3 der Gemarkung B.). Im östlichen Teil des rechteckigen, ca. 5.649 m² großen Grundstücks befindet sich ein Einfamilienhaus, das im Jahr 1909 errichtet wurde (sogenannte „Leffers-Villa“). Dieses Gebäude wurde 1992 in das Verzeichnis der Kulturdenkmale in der Stadt B. aufgenommen. Bereits in einem Schreiben vom 11. Oktober 1988 an die Beklagte vertrat die Bezirksregierung F. die Auffassung, dass es sich um ein Kulturdenkmal handele.
Mit Schreiben vom 7. Mai 1993 beantragten die Kläger bei der Beklagten unter anderem die Erteilung einer Baugenehmigung für den Abriss des Gebäudes, hilfsweise die Erteilung einer Genehmigung für den Abbruch nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz (NDSchG). Zur Begründung führten sie aus, dass das Gebäude kein Kulturdenkmal sei. Die Erhaltung sei ihnen bei Kosten von 1,5 Mio. DM nicht zumutbar.
Auf Veranlassung der Beklagten reichten die Kläger mit Anschreiben vom 15. Oktober 1993 eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Verwendung eines von der Beklagten zur Verfügung gestellten Formblattes mit Angeboten verschiedener Firmen für die Sanierungsarbeiten ein. Unter Berücksichtigung weiterer Angebote ermittelten die Kläger einen jährlichen Verlust von über 50.000,-- DM.
Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung am 23. März 1994 lehnte die Beklagte im Einvernehmen mit dem Beigeladenen die Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes ab (Bescheid vom 22. Juni 1994). Zur Begründung führte sie aus: Die Ortsbesichtigung habe ergeben, dass die Renovierungsbedürftigkeit geringer sei als von den Klägern angenommen. Nach ihrer Berechnung könne mit dem sanierten Gebäude ein Gewinn erzielt werden. Dagegen erhoben die Kläger mit Schreiben vom 21. Juli 1994 Widerspruch, über den nicht entschieden wurde.
Die Kläger haben bereits am 29. April 1994 Untätigkeitsklage erhoben. Sie haben ihr Vorbringen vertieft, dass es sich bei dem streitbefangenen Gebäude nicht um ein Kulturdenkmal handele. Die Kläger haben ferner ins Einzelne gehend dargelegt, dass die Abzüge der Beklagten von den Angeboten nicht gerechtfertigt seien.
Die Beteiligten haben den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, soweit Gegenstand des Verfahrens die baurechtliche Genehmigung zum Abriss des Gebäudes gewesen ist.
Die Kläger haben beantragt,
festzustellen, dass für den Abriss des auf dem Grundstück E. Straße 191 in B. befindlichen Gebäudes eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist,
hilfsweise, den Bescheid der Beklagten vom 22. Juni 1994 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abriss des auf dem Grundstück E. Straße 191 in B. befindlichen Gebäudes gemäß ihrem Antrag zu erteilen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Der Feststellungsantrag sei unbegründet. Für das Vorhaben sei eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich, weil die Leffers-Villa ein Baudenkmal sei. Nach der sachverständigen Aussage des Beigeladenen handele es sich um ein Gebäude von künstlerischer und geschichtlicher Bedeutung. Das Wohnhaus zeichne sich durch eine äußerlich kompliziert anmutende Strukturierung aus, der – zur Überraschung des Betrachters – im Innern ein klares Konzept der Raumaufteilung gegenüberstehe. Die kunstgeschichtliche Bedeutung als Unterfall der geschichtlichen Bedeutung ergebe sich daraus, dass der Bau eine besonders kreative und schaffensreiche Phase des Architekten Heinrich Stoffregen dokumentiere, der ein bedeutender Vertreter der sogenannten Reformarchitektur um 1900 mit ihrer Abkehr vom damals vorherrschenden Historismus gewesen sei. Die als Hilfsantrag verfolgte Verpflichtungsklage sei unbegründet. Die Erhaltung des Gebäudes stelle keine unzumutbare wirtschaftliche Belastung für die Kläger dar. Bei Gegenüberstellung der zu erzielenden Miete und der jährlichen Unterhaltungskosten ergebe sich ein Überschuss von 251,-- DM jährlich, so dass nicht weiter zu untersuchen sei, ob angesichts des festgestellten, noch recht guten Zustandes des Gebäudes die Bau- und Baunebenkosten noch niedriger gehalten werden könnten als in der Berechnung veranschlagt.
Gegen das am 3. Dezember 1996 zugestellte Urteil richtet sich die Berufung der Kläger vom 2. Januar 1997.
Der Senat hat im Berufungsverfahren Beweis erhoben zu folgenden Fragen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens:
1. a) Wie hoch sind die notwendigen Kosten einer Sanierung des hier streitbefangenen Gebäudes in B., E. Straße 191, sogenannte „Leffers-Villa“, in seinem jetzigen Bestand?
b) Mit welchem Betrag sind entstehende Baunebenkosten für eine notwendige Sanierung (z.B. Kosten für Architektenleistungen, Baugenehmigung und andere Verwaltungskosten) anzusetzen?
c) Welchen Wert hat das Gebäude gegenwärtig im nicht sanierten Zustand (Altbauwert)?
2. Entstehen zusätzliche Sanierungskosten dadurch, dass die Kläger oder ihre Rechtsvorgänger seit Oktober 1988 Instandhaltungsmaßnahmen an dem Objekt nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz oder sonstigem öffentlichen Recht unterlassen haben? Wenn ja, in welcher Höhe neben dem Sanierungsaufwand unter 1. der Beweisfragen?
Der Architekt Dipl.-Ing. G. hat am 29. April 2002 ein Gutachten zu den Beweisfragen 1 a), 1 c) und 2 erstattet, der Bausachverständige Dipl.-Ing. H. ein Gutachten unter dem 8. Januar 2003 zu der Beweisfrage 1 b).
Die Berufung begründen die Kläger wie folgt: In dem vorliegenden Verfahren komme es entscheidungserheblich darauf an, ob ihnen die Erhaltung des Objektes wirtschaftlich zumutbar sei. Eine dauernde Vermietung des Gesamtobjektes zu einem Preis von 10,20 DM/m² bei 324 m² Nutzfläche sei unrealistisch. Bereits bei einem Mieterwechsel und kurzfristigem Mietausfall sei die Ertragsberechnung, ausgehend vom Zahlenwerk des Verwaltungsgerichts, negativ. In B. bestehe ein Überangebot an gewerblichen Räumen. Auch für eine gemischt-gewerbliche Nutzung mit Rechtsanwalts- oder Arztpraxis im Erdgeschoss und Wohnung(en) in den Obergeschossen eigne sich das Gebäude wegen seiner versteckten Lage nicht. Die Vermietung werde zusätzlich erschwert durch außergewöhnlich hohe grundstücksbezogene Nebenkosten wie öffentliche Gebühren, hohe Heizkosten und Unterhaltungskosten für die denkmalgeschützte Gartenanlage. Für ein nach Aussage des Sachverständigen H. zurzeit wertloses Objekt bestehe keine Erhaltungspflicht nach dem NDSchG. Sie seien nicht verpflichtet, für die Finanzierung der Sanierung eigenes Vermögen, das der Alterssicherung diene, einzusetzen. Kein Kreditinstitut sei bereit, einen Kredit mit einem Volumen, welches den Wert des Gebäudes nach der Sanierung übersteige, zu gewähren. Bei der steuerlichen Ersparnis gehe das Verwaltungsgericht zu Unrecht vom Spitzensteuersatz aus. In den Jahren 1999 bis 2001 habe ihr durchschnittlicher Steuersatz 40,4 % (1999), 0 % (2000) und 14,14 % (2001) betragen. Wegen der schlechten Situation im Baugewerbe könnten gegenwärtig keine nennenswerten Gewinne in ihrem Sanitärbetrieb erwirtschaftet werden. Ein Abzug wegen unterlassener Unterhaltungsmaßnahmen sei nicht gerechtfertigt. Das Gebäude sei schon vor ihrem Erwerb zehn Jahre unbewohnbar gewesen.
Die Kläger beantragen,
unter Änderung des angefochtenen Urteils nach dem Klageantrag zu erkennen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie erwidert: Der Gutachter habe den Erhaltungsaufwand zu hoch eingestuft. Nach ihren Berechnungen sei den Klägern die Erhaltung des Baudenkmals wirtschaftlich zumutbar.
Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Er unterstützt das Vorbringen der Beklagten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.
Die Berufung ist unbegründet.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Hauptantrag der Kläger auf Feststellung, dass eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des streitbefangenen Wohngebäudes nicht erforderlich sei, ist unbegründet. Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung.
An der Denkmaleigenschaft der Leffers-Villa bestehen keine durchgreifenden Zweifel. Die Kläger haben ihren Widerstand gegen diese Einschätzung aufgegeben (vgl. den Schriftsatz vom 10. Dezember 1999). Der Beigeladene hat in seinem Schriftsatz vom 24. November 1994 nachvollziehbar dargelegt, dass die im Stil der Landhausarchitektur errichtete Villa aufgrund ihrer künstlerischen und zeitgeschichtlichen Bedeutung die Eigenschaft eines Baudenkmals hat.
Zu seiner Beseitigung bedarf das Gebäude gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 NDSchG einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde (§ 19 Abs. 1 Satz 1 NDSchG). Diese Genehmigung ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 NDSchG zu versagen, weil die Maßnahme gegen dieses Gesetz verstoßen würde. § 6 Abs. 1 NDSchG verpflichtet unter anderem den Eigentümer des Kulturdenkmals, dieses instand zu halten, zu pflegen und vor Gefährdung zu schützen, und verbietet ihm in § 6 Abs. 2 NDSchG, es zu zerstören. Das kann ihm gemäß § 7 Abs. 1 NDSchG nur dann nicht abverlangt werden, soweit ihn seine Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar belastet. Das ist hier nicht der Fall. Die Erhaltung des Baudenkmals führt nicht zu wirtschaftlich unzumutbaren Belastungen im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 3 NDSchG. Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung danach insbesondere dann, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können. Steuerliche Ersparnisse sowie Zuwendungen öffentlicher Kassen sind dabei zugunsten des Denkmals schon dann zu berücksichtigen, wenn sie in Anspruch genommen werden können (§ 7 Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG).
Bei der Beurteilung, wann die infolge der Beibehaltung des denkmalgeschützten Bestandes geminderten Gewinnerwartungen die Schwelle zur Unzumutbarkeit im Sinne des § 7 Abs. 3 NDSchG überschreiten, ist auch und gerade Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. namentlich Beschl. v. 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 = BauR 1999, 1158) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude nur eingeschränkten Umfangs einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Die gesteigerte Sozialbindung, denen solche Bauwerke unterliegen, führt zu einer Einschränkung der Gewinnerwartung, deren Enttäuschung erst zu einer dem Eigentümer günstigen Anwendung des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG führen kann. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann. Ein lediglich „ausgeglichener Saldo“, bei dem sich Lasten und Erträge mit dem Ergebnis einer „schwarzen Null“ die Waage halten, stellt in jedem Fall keine sinnvolle Nutzung des denkmalgeschützten Eigentumsgegenstandes mehr dar (Urt. d. Sen. v. 13.2.2002 – 1 L 4339/00 -, NdsVBl. 2002, 292).
Zur Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit bietet der Berechnungsbogen, den die Beklagte verwendet hat, eine geeignete Hilfestellung. Er nimmt die Grundsätze auf, welche das Oberverwaltungsgericht Lüneburg im Urteil vom 4. Oktober 1984
(- 6 OVG A 11/83 -, NdsRpfl. 1985, 79 = BRS 42 Nr. 142) aufgestellt hat. Das Berechnungsschema stellt eine nachvollziehbare und von den Klägern im Wesentlichen nicht angegriffene Berechnungsmethode dar, die in Niedersachsen von den Denkmalschutzbehörden verwendet wird.
Ausgehend von diesem Berechnungsschema wird der von den Klägern zu erzielende Ertrag die Kosten der Erhaltung der Leffers-Villa um 15.704,02 DM jährlich übersteigen. Als Erträge kommen im vorliegenden Verfahren nur Mietzinsen in Betracht, die aus der Vermietung der drei Wohnebenen des Gebäudes mit einer Gesamtnutzfläche von 324 m² erwirtschaftet werden können. Hinsichtlich der Höhe des erzielbaren Mietzinses ist die Einschätzung des Architekten I. in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 27. September 1993, angesichts der Größe des Einfamilienhauses sei ein Mietertrag von 10,20 DM/m² anzunehmen, nach wie vor marktgerecht. Nach Erhebungen des Rings Deutscher Makler – RDM - (Stand: 1. Quartal 2002; siehe unter http://rdm.de) beträgt in B. die erzielbare Wohnungsmiete bei Erstvermietung in einem Neubau mit mittlerem Wohnwert 5,-- €. Dieser Betrag ist zwar etwas geringer als der von dem Architekten I. seinerzeit ermittelte Mietzins und bezieht sich auf eine 70 m² große Wohnung mit drei Zimmern. Der Ansatz des höheren Wertes ist aber gerechtfertigt, weil es sich bei der Leffers-Villa um ein repräsentatives Gebäude in exponierter Lage mit kurzen Wegen zur Innenstadt von B. handelt. Hinzu kommt, dass zu dem Gebäude ein großzügiges Gartengrundstück gehört. Soweit die Kläger geltend machen, der genannte Mietzins sei wegen der Geruchsbelästigungen, die von den westlich des Grundstücks E. Straße 191 gelegenen Linoleum-Werken ausgingen, nicht erzielbar, überzeugt dieser Einwand nicht. Es liegen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür vor, dass die Erheblichkeitsschwelle überschreitende Geruchsimmissionen auf das Grundstück E. Straße 191 einwirken. Die Kläger bewohnen selbst ein Einfamilienhaus auf dem westlich angrenzenden Grundstück E. Straße 190 a. Darüber hinaus hat der seinerzeit tätige, in B. firmierende Architekt I. in Kenntnis der örtlichen Situation angenommen, ein Mietertrag von 10,20 DM/m² sei erzielbar. Auch die Nutzungsabsichten der Kläger nach einem Abriss der Leffers-Villa sprechen gegen erhebliche Geruchsbelästigungen.
Es muss an dieser Stelle nicht unterschieden werden zwischen einer Wohnungsnutzung und einer rein gewerblichen Nutzung beziehungsweise einer gemischten Nutzung mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnnutzung in den Obergeschossen. Denn laut Erhebung des RDM liegt die erzielbare Büromiete bei mittlerem Nutzungswert in B. ebenfalls bei 5,-- €. Mit dem entsprechenden Zuschlag ist die Annahme, der Jahresmietertrag werde sich auf rund 39.600,-- DM belaufen (324 m² x 10,20 DM = 3.304,80 DM x 12 Monate), realistisch.
Diesem möglichen Ertrag sind die Kosten der Bewirtschaftung gegenüberzustellen. Den größten Posten stellen dabei die Finanzierungskosten für das Sanierungskapital dar. Zur Ermittlung dieses Berechnungsfaktors ist es erforderlich, den Erhaltungsaufwand abzuschätzen. Er setzt sich zusammen aus den notwendigen Kosten für die Instandsetzung des Denkmals und den Baunebenkosten. Der Sachverständige G. beantwortet die Beweisfrage 1 a) des Beweisbeschlusses des Senats vom 23. Dezember 1999 nach der Höhe der notwendigen Kosten einer Sanierung der Leffers-Villa, in seinem Gutachten vom 29. April 2002 dahingehend, dass sich die Gesamtkosten (ohne Baunebenkosten) netto, das heißt ohne Preissteigerungszuschlag seit 1993 und mit einer Mehrwertsteuer von lediglich 15 % statt 16 %, auf 1.243.932,61 DM (Instandsetzung Gebäude: 1.162.035,23 DM; Instandsetzung Außenanlagen: 81.897,38 DM) beliefen. Dieser Betrag ist das Ergebnis einer Durcharbeitung der von den Klägern vorgelegten Angebote für die Sanierung des Gebäudes. Der Gutachter hat die einzelnen Positionen und Massenansätze überprüft, diese, soweit erforderlich, korrigiert beziehungsweise gestrichen und nicht erfasste Leistungen, die auf der Grundlage eigener Feststellungen erforderlich sind, ergänzt. Mit Ausnahme der Positionen Nrn. 1, 1 a), 2, 3, 6, 10, 16, 16 a), 19 und 21 ist die 23 Positionen umfassende Kostenaufstellung des Gutachters (vgl. Anlage 36 zu dem Gutachten) zwischen den Beteiligten unstreitig. Nicht mehr im Streit ist die Position 6, die der Gutachter mit ergänzender Stellungnahme vom 19. März 2003 erläutert hat.
Soweit die Beklagte und der Beigeladene einzelne Ansätze angreifen, sind die Einwände nur zum Teil berechtigt und führen zu den unten stehenden Abzügen. Zu den Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung gehören die Instandhaltungskosten, das heißt die - laufenden – Aufwendungen, die nötig sind, um das Baudenkmal in nutzbarem Zustand zu halten und dabei auch dessen besonderen Denkmalwert zu bewahren. Nur konservierende, das heißt sichernde und schützende Maßnahmen sind zur Erhaltung des Denkmals „nötig“ (Wiechert, in: Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 1998, § 6 Rdn. 8, § 7 Rdn. 14). Eine „Luxus-Sanierung“ scheidet demgegenüber aus. Daran gemessen ist der von dem Sachverständigen G. unter der Position 1 ermittelte Aufwand für die „Kellersanierung, Putzsanierung“ von 76.070,20 DM netto zum Schutz des Denkmals notwendig. Nach den ergänzenden schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen vom 19. März 2003 und seinen mündlichen Erläuterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung sind die festgestellten Durchfeuchtungsschäden im Keller darauf zurückzuführen, dass die abdichtende Wirkung des Wandputzes im Laufe der Zeit „nachgelassen“ hat. Dadurch sind Teilbereiche des Wandputzes beziehungsweise des dahinter befindlichen Mauerwerks durch Salzablagerungen im Mauerwerk „mürbe“ geworden. Die Frage, ob die hohe Feuchtigkeitsbelastung im Keller auf unterlassene Wartung zurückzuführen sei, verneint der Gutachter. Der Einfluss mangelnder Unterhaltungsarbeiten (Leckagen an einem Ventil, Eindringen von Wasser durch Kellerlichtschächte) auf das Schadensbild im Keller sei zu vernachlässigen. Eine Teilsanierung des Kellers mit entsprechend geringeren Kosten scheidet danach aus.
Die Position 1 a „Innenputzsanierung/Fensterbänke“, für die in dem Gutachten ein Betrag von 47.441,77 DM netto angesetzt wird, ist um 7.500,-- DM zu kürzen. Der Gutachter hält es nach seiner Befragung im Verhandlungstermin für denkbar, den von ihm angenommenen Preis von 65,-- DM/m² Wandputzerneuerung unter dem Einzelposten 2 seiner Kostenschätzung auf 50,-- DM zu drücken. Wegen des hohen Gesamtauftragswertes für die einheitlich zu vergebenden Maurer- und Putzarbeiten besteht hier Verhandlungsspielraum, den die Bauherrn nutzen können. Der Annahme der Beklagten, ortsüblich sei ein Einheitspreis von 25,-- DM/m², ist der Gutachter mit dem Argument entgegengetreten, die kostenintensiveren Kleinflächen überwögen. Es ist deshalb sachgerecht, mit einem Ansatz von 500 m² x 50,-- DM zu rechnen, so dass sich unter der Position 1 a ein Betrag von 39.941,77 DM ergibt (47.441,77 DM – 7.500,-- DM).
Die Position 2 (Dachsanierung) ist mit dem von dem Gutachter angesetzten Betrag von 88.872,29 DM zu übernehmen. Nach der Darstellung des Gutachters ist es dringend erforderlich, eine „innere Wärmedämmung“ herzustellen. Diese setze die Neueindeckung des Daches voraus. Demgegenüber stellt der von dem Beigeladenen vorgeschlagene Rückzug der Wärmedämmung in den Trockenausbau nach den nachvollziehbaren Erläuterungen des Gutachters die schlechtere Lösung dar, weil dann im Bereich des Daches zwei verschiedene Dämmungen vorhanden sind.
Hinsichtlich der Position 3 (Heizungsarbeiten) hat der Gutachter eingeräumt, dass der Austausch der Heizkörper, wie von ihm angenommen, nicht zwingend erforderlich sei, sondern die vorhandenen – nach Auskunft der Prokuristin des Handwerksbetriebes der Kläger erst im Jahr 1970 ausgetauschten – gusseisernen Heizkörper weiter verwendet werden könnten. Dementsprechend ist der Ansatz des Gutachters von 97.980,-- DM um 30.950,-- DM auf 67.030,-- DM zu verringern, wie in der Gegenrechnung der Beklagten dargestellt.
Die Position 10 (Malerarbeiten/Außendämmung) ist von 209.165,08 DM auf 138.845,38 DM zu reduzieren. Aus denkmalpflegerischer Sicht ist das Aufbringen einer Außendämmung abzulehnen, weil hierdurch die Kubatur des Gebäudes stark verändert wurde. Der Gutachter hat auf Nachfrage keine durchgreifenden Bedenken gegen den Verzicht auf eine Außenwandwärmedämmung geäußert, wenn die von ihm vorgeschlagene Dachdämmung verwirklicht wird. Der Ansatz des Gutachters ist deshalb um 70.319,70 DM zu reduzieren.
Ein weiterer Abschlag ist bei der Position 19 für unvorhergesehene Arbeiten vorzunehmen. Der Gutachter verteidigt seinen Ansatz von 10 % damit, dass bei den meisten Gewerken – gerade bei Umbau- und Sanierungsarbeiten – häufig noch eine Vielzahl von „kleineren Arbeiten“ erforderlich sei, die in den vorliegenden Angeboten nicht mit enthalten seien. Dem halten die Beklagte und der Beigeladene entgegen, ein Ansatz von 5 % sei ausreichend, weil die meisten Gewerke wegen des Umfangs der Arbeiten, die dem Austausch des kompletten Bestandes nahe kämen, nach Art und Höhe der Leistungen relativ genau zu bestimmen seien. Hier ist ein Mittelwert von 7,5 % des Aufwandes angezeigt. Der Trockenausbau lässt sich verlässlich kalkulieren, so dass ein Aufschlag von 10 % überzogen erscheint. Da der Gutachter allerdings teilweise einen Sicherheitszuschlag (zum Beispiel bei der Position 10) herausgerechnet hat, ist es angemessen, für unvorhergesehene Arbeiten einen höheren Betrag, als von der Beklagten und dem Beigeladenen angenommen, bereitzuhalten. Daraus errechnet sich für die Instandsetzung des Gebäudes (ohne Außenanlagen) folgender Betrag: Von dem Ansatz des Gutachters für die Positionen 1 bis 18 in Höhe von 1.045.831,70 DM (ohne 10 % für unvorhergesehene Arbeiten) sind die vorstehend ermittelten Beträge von 7.500,-- DM, 30.950,-- DM und 70.319,70 DM abzuziehen, so dass sich ein Betrag von 937.062,-- DM ergibt, auf den wiederum 7,5 % aufzuschlagen sind. Daraus errechnet sich ein Instandsetzungsaufwand von 1.007.341,60 DM.
Bei der Instandsetzung der Außenanlagen weist das Gutachten des Sachverständigen G. zu Unrecht einen Betrag von 38.192,08 DM für die Herstellung von Zuwegung und Einstellplätzen aus (Position 21). Das Verwaltungsgericht hat diese Position mit der Begründung herausgerechnet (vgl. Seite 11 des Urteilsabdruckes), die Ortsbesichtigung habe ergeben, dass die Zuwegung noch in einem so guten Zustand sei, dass sie einer Erneuerung nicht bedürfe. Einstellplätze seien für eine Nutzung des Gebäudes nicht erforderlich, da zwei Garagen vorhanden seien. Die von dem Sachverständigen im Rahmen der Bestandsaufnahme gefertigten Lichtbilder Seite 319 ff. bestätigen, dass die Pflasterung noch in einem brauchbaren Zustand ist. Eine denkmalgerechte Nutzung erfordert auch nicht die Einrichtung von Stellplätzen. Daraus errechnet sich ein Betrag von 43.705,30 DM netto für die Positionen 20 und 22. Mit dem von dem Gutachter angenommenen Zuschlag von 5 % für unvorhergesehene Arbeiten errechnet sich ein Betrag von 45.890,56 DM (statt 81.897,38 DM, wie zunächst für die Instandsetzung der Außenanlagen angesetzt).
Daraus errechnet sich eine Netto-Summe für die Instandsetzung des Gebäudes von 1.007.341,60 DM und für die Instandsetzung der Außenanlagen von 45.890,56 DM. Zu addieren ist die von dem Gutachter G. ermittelte Preissteigerung seit Erstellung der Angebote von 3,23 % in dem Zeitraum Mai 1993 bis Mai 2001. Da seitdem die Preise ungefähr gleich geblieben sind, ist mit dieser Steigerungsrate zu kalkulieren. Das ergibt 1.087.251,40 DM. Bei Addition von 1 % Mehrwertsteuer (die Angebote enthalten bereits eine Mehrwertsteuer von 15 %) errechnet sich ein Betrag von 1.098.123,90 DM. Davon entfallen 1.050.277,40 DM auf das Gebäude und 47.846,55 DM auf die Außenanlagen.
Daneben fallen Baunebenkosten an. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen, den Gutachterkosten, den Finanzierungskosten und Kosten der Finanzierung während der Bauzeit (Bereitstellungszinsen). Das Gutachten ermittelt Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen von insgesamt 257.200,-- DM inklusive 16 % Mehrwertsteuer. Dieser Ansatz ist überhöht. Zum einen sind die anrechenbaren Kosten etwas geringer. Zum anderen sind bei der Honorarzusammenstellung einzelne Positionen zu kürzen. Der 6. Senat des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg betont in seiner Entscheidung vom 4. Oktober 1984 – 6 OVG A 11/83 -, a.a.O., dass jedenfalls der Eigentümer eines Hauses, das mit Kosten von mehr als 250.000,-- DM saniert werden muss, sich eines Architekten bedienen darf, so dass grundsätzlich ein Zuschlag für Architekten- und Ingenieurleistungen zu machen ist. Die anrechenbaren Leistungen sind nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI – in der Fassung der Änderung vom 21. September 1995 (BGBl. I S. 1174), berichtigt durch Verordnung vom 15. November 1995 (BGBl. I 1996, S. 51), zu ermitteln. Für Grundleistungen bei Gebäuden gemäß § 15 HOAI gilt die Honorartafel zu § 16 Abs. 1 HOAI. Zur Auffindung des Honorarrahmens ist auf die anrechenbaren Kosten ohne Umsatzsteuer gemäß § 9 Abs. 2 HOAI abzustellen. Danach ergibt sich hier für Grundleistungen bei Gebäuden mit durchschnittlichen Planungsanforderungen (Honorarzone III) bei anrechenbaren Netto-Kosten von 905.411,55 DM (905.411,55 DM + 16 % Mehrwertsteuer = 1.050.277,40 DM) ein Honorar von 82.463,59 DM. Da sich nach § 4 Abs. 1 HOAI das Honorar nach der schriftlichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien richtet und nach Abs. 2 dieser Vorschrift die in der Honorarordnung festgesetzten Mindestsätze in Ausnahmefällen sogar unterschritten werden können, ist es sachgerecht, den jeweiligen Mindestansatz der maßgeblichen Stufen von 82.160,-- DM bzw. 87.770,-- DM zu berücksichtigen. Unter Beachtung des Gebotes gemäß § 5 a HOAI, Zwischenwerte linear zu interpolieren, ergibt sich der Betrag von 82.463,59 DM. Der Einwand der Beklagten, es sei fraglich, ob sämtliche Grundleistungen mit der Folge eines Ansatzes von 100 % bei Auftragserteilung anfielen, ist unsubstantiiert geblieben. Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren bei der von ihr eingebrachten Honoraraufstellung selbst mit 100 % der Grundleistungen gerechnet.
Auf die Honorarsumme entfällt weiter ein Umbauzuschlag gemäß § 24 HOAI. Entgegen der Auffassung der Beklagten wird in dem Gutachten des Sachverständigen G. zutreffend für Leistungen bei Umbauten und Modernisierungen ein Zuschlag von 30 % ermittelt. Bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad der Leistung, das wird im Regelfall bei Umbauten sein, die in Honorarzone III eingeordnet werden, kann ein Zuschlag von 20 % bis 33 % vereinbart werden. Ein Zuschlag am oberen Ende dieses Rahmens ist leistungsgerecht, wenn ein älteres (historisches) Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, grundlegend umgebaut wird (Depenbrock/Vogler, HOAI, Ausgabe 1996, 2. Aufl. 2002, Bundesanzeiger v. 14.12.2001, Erläuterungen zu § 24 HOAI). 30 % von 82.463,59 DM ergeben 24.739,08 DM. Das Honorar für die Grundleistungen und den Umbauzuschlag summiert sich auf 107.202,67 DM. Hinzu kommen 5 % für Nebenkosten, so dass sich mit einer Mehrwertsteuer von 16 % (vgl. § 8 Abs. 2 II. BV) ein Betrag von 130.572,84 DM errechnet.
Bezüglich des Honorars gemäß § 17 HOAI für Freianlagen ist von anrechenbaren Netto-Kosten von 41.247,02 DM (41.247,02 DM + 16 % Mehrwertsteuer = 47.846,55 DM) auszugehen. In der von dem Gutachter G. angenommenen Honorarzone II ergibt sich danach bei einem Mindestansatz von 5.700,-- DM bzw. 7.090,-- DM nach Interpolation ein Betrag von 5.873,33 DM. Bei Addition von 5 % Nebenkosten beträgt das Netto-Honorar 6.166,99 DM, bei weiterer Hinzufügung von 16 % Mehrwertsteuer errechnet sich ein Brutto-Honorar von 7.153,71 DM.
Das von dem Gutachter angesetzte Honorar für die technische Ausrüstung (§ 74 HOAI) in Höhe von 76.900,-- DM ist zu kürzen. Die von dem Gutachter in dem Schriftsatz vom 19. März 2003 näher erläuterten anrechenbaren Kosten der Positionen 3, 6, 7, 8 und 18 (anteilig) ergeben einen Netto-Betrag von 233.000,-- DM. Nach den Erläuterungen des Gutachters in der mündlichen Verhandlung kann die Honorarzone I der Honorartafel zu § 74 Abs. 1 HOAI Anwendung finden. Dies führt zu einem Mindestansatz von 31.090,-- DM bzw. 42.000,-- DM. Mit Umbauzuschlag von 30 % + Nebenkosten von 5 % sowie 16 % Mehrwertsteuer ergibt sich ein Betrag von 54.928,62 DM.
Der von dem Gutacher G. bei der Honoraraufstellung berücksichtigte Wärmeschutznachweis gemäß § 78 HOAI ist nicht erforderlich. Die Wärmeschutzverordnung 1995 stellt Anforderungen an eine ausreichende Wärmedämmung zwar auch bei baulichen Veränderungen an bestehenden Gebäuden (§ 8). Die dort genannten Fälle, unter anderem die Erweiterung des Gebäudes um einen zusätzlichen Raum, liegen hier aber nicht vor (Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 1998, Vorbem. 21; Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/ Wiechert, NBauO, 7. Aufl. 2002, § 21 Rdn. 9). Das Gesamthonorar für Architekten- und Ingenieurleistungen beträgt somit 192.655,18 DM (130.572,84 DM + 7.153,71 DM + 54.928,62 DM).
Als weitere Baunebenkosten sind Gutachterkosten in der von den Klägern angesetzten Höhe von 17.000,-- DM berücksichtigungsfähig. Dass nunmehr mit dem Gutachten des Sachverständigen G. eine Expertise vorliegt, die den erforderlichen Sanierungsaufwand bezeichnet, ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zum Nachteil der Kläger zu werten. Die Kläger sind verpflichtet, die Kosten dieses Gutachtens zu tragen. Sie haben deshalb Anspruch darauf, dass Gutachterkosten in Höhe von 17.000,-- DM berücksichtigt werden. Ein Ansatz in Höhe der tatsächlichen Kosten des Gutachtens des Sachverständigen G. kommt nicht in Betracht, weil sich das Gutachten neben der Ermittlung des Sanierungsaufwandes auch auf andere Fragestellungen erstreckte.
Kosten für Baugenehmigung fallen nicht an, weil die Baugenehmigung für die Sanierung eines Denkmals gebührenfrei ist.
Die Finanzierungskosten hat das Verwaltungsgericht mit 4,8 % der Bausumme angenommen (3,25 % Disagio, 0,3 % Schätzkosten und 1,25 % Beurkundungs- und Grundbuchkosten). Dieser Ansatz ist übersetzt. Die Kläger sind nicht bereit, den Sanierungsaufwand mit Disagio zu finanzieren. Der steuerliche Nutzen eines Disagios ist zudem angesichts der derzeit niedrigen Darlehenszinsen fraglich. Die Schätzkosten für die Bewertung der Immobilie sind regelmäßig verhandelbar. Sie fließen nicht in den Effektivzinssatz ein, sondern sind vom Darlehensgeber bei Vertragsabschluss mit dem Darlehensnehmer zu vereinbaren. Bei dem hier anstehenden Vertragsvolumen ist es den Klägern zuzumuten, bei Einholung von Darlehensangeboten darauf zu drängen, dass Schätzkosten nicht erhoben werden. Die Beurkundungs- und Grundbuchkosten sind mit 0,5 % statt 1,5 % anzunehmen, weil hier kein notarieller Kaufvertrag und keine Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch erforderlich ist. Die in Nr. 1.2.4 des Berechnungsschemas der Beklagten einfließenden Finanzierungskosten sind danach nur mit rund 5.490,-- DM anzusetzen (0,5 % von 1.098.123,90 DM).
Bei den Bereitstellungszinsen (Nr. 1.2.5 des Berechnungsschemas) ist es gerechtfertigt, einen Abschlag von dem Ansatz des Verwaltungsgerichts von 3 % (12 Monate x 0,25 %) zu machen, weil die Banken regelmäßig erst ab dem vierten Monat und später nach Darlehenszusage Bereitstellungszinsen verlangen (vgl. das Angebot der Postbank im Internet: http://www.postbank.de). 2,25 % von 1.098.123,90 DM ergeben 24.707,78 DM. Die Kosten der Maßnahme und die Baunebenkosten belaufen sich danach auf
1.337.976,70 DM (1.098.123,90 DM + 192.655,18 DM + 17.000,-- DM + 5.490,-- DM + 24.707,78 DM).
Von diesem Aufwand ist ein Betrag von 50.000,-- DM abzuziehen. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind solche Kosten unbeachtlich, die dadurch verursacht worden sind, dass Erhaltungsmaßnahmen dem NDSchG oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterbleiben (§ 7 Abs. 3 Satz 3 NDSchG). Nach den Feststellungen des Gutachters G. (vgl. Seite 38 des Gutachtens) zu der Beweisfrage 2 des Beweisbeschlusses des Senates vom 23. Dezember 1999 hat die Bausubstanz in mehreren Räumen dadurch gelitten, dass Feuchtigkeit im Laufe der Zeit von außen eingedrungen ist und sich ungehindert ausbreiten konnte. Dadurch ist beispielsweise an verschiedenen Wand- und Deckenbereichen beziehungsweise auch an vielen Oberflächen von Türen teilweise erheblicher Schimmelpilzbefall entstanden. Soweit diese Schäden nach dem 30. Juli 1992 eingetreten sind, sind sie den Klägern zuzurechnen, weil sie nach eigenen Bekundungen in ihrem Schriftsatz vom 7. Mai 1993 an die Beklagte von diesem Zeitpunkt an Kenntnis von der Denkmaleigenschaft des Gebäudes hatten.
Für den unwahrscheinlichen Fall, dass die von dem Gutachter aufgenommenen Schäden davor in einem Zeitraum seit Oktober 1988 entstanden sein sollten, sind diese den Klägern angesichts der Umstände des vorliegenden Eigentumserwerbs im Jahr 1992 ebenfalls zuzuschreiben. Bei Abschluss des Vertrages wussten die Kläger oder hätten jedenfalls wissen müssen, dass es sich bei der Leffers-Villa um ein Baudenkmal handelt.
Die Voreigentümerin des Grundstücks hatte bereits im Jahr 1988 um eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude nachgesucht. Auf den Bericht der Beklagten führte die Bezirksregierung F. nach Durchführung einer Ortsbesichtigung mit Schreiben vom 11. Oktober 1988 aus, dass es sich bei der Jugendstilvilla um ein Baudenkmal handele. Die Kläger sind unmittelbare Grundstücksnachbarn des Grundstücks E. Straße 191. Ihnen können daher die Bemühungen der Voreigentümerin um Verwertung des Grundstücks nicht entgangen sein. Weiterhin spricht der Kaufpreis von 600.000,-- DM, der erheblich unter dem Verkehrswert lag (siehe dazu weiter unten), dafür, dass die Denkmaleigenschaft der Leffers-Villa den Vertragsabschluss und die Höhe des Kaufpreises entscheidend mitgeprägt haben. Schließlich und drittens hätten die Kläger angesichts des äußeren Erscheinungsbildes der Jugendstilvilla, das den Denkmalwert durch zahlreiche Details an den äußeren Gebäudeseiten und im Dachbereich dokumentiert, erkennen können, dass es sich um ein Denkmal handelt. Selbst als Laien musste sich den Klägern aufdrängen, dass die Jugendstilvilla wegen ihrer Landhausarchitektur erhaltungswürdig ist. Es ist deshalb gerechtfertigt, wenigstens einen Betrag von 50.000,-- DM – der Gutachter schätzt den Schaden, der durch pflichtwidrig unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen entstanden ist, auf 50.000,-- DM bis 100.000,-- DM – anzusetzen. Dadurch verringert sich der anrechenbare Erhaltungsaufwand auf 1.287.976,70 DM.
Zur Finanzierung dieser Kosten ist den Klägern abzuverlangen, 15 % des Erhaltungsaufwandes als Eigenkapital zur Verfügung zu stellen (vgl. § 20 II. BV). Auch bei einem Neubau würde ein wirtschaftlich vernünftig denkender Bauherr das Risiko einer Fremdfinanzierung soweit wie möglich begrenzen. Es ist deshalb angemessen, von einer Eigenkapitalquote von 15 % auszugehen. Dadurch verringert sich der Bedarf an Fremdmitteln auf 1.094.780,20 DM.
Des Weiteren ist es den Klägern zumutbar, zwei Baugrundstücke mit einer Fläche von jeweils 1.000 m² aus dem hinteren Bereich des 5.649 m² großen Grundstücks, auf dem das Baudenkmal steht, herauszutrennen und zur Finanzierung des Erhaltungsaufwandes zu veräußern. Der erzielbare Erlös ist als Eigenkapital in die Berechnung einzustellen. Zwar ergibt sich aus § 7 Abs. 3 NDSchG, dass es dem Eigentümer eines Denkmals nicht zumutbar ist, sonstiges Vermögen zum Erhalt des Denkmals einzusetzen (vgl. Schmaltz/ Wiechert, aaO, § 7, Rdnr. 12). In dem vorliegenden Verfahren wird den Klägern jedoch nicht abverlangt, sonstiges Vermögen oder die Erträge anderer Objekte für die Sanierung der Leffers-Villa zu verwenden. Die Kläger sind vielmehr verpflichtet, den einheitlichen Vermögensgegenstand, nämlich das Grundstück E. Straße 191 mit dem Denkmal, das seinen wesentlichen Bestandteil bildet, zum Vorteil des Denkmals einzusetzen. Es ist ihnen zumutbar, einen Vermögensvorteil einzusetzen, der ihnen gerade wegen der Denkmaleigenschaft der Leffers-Villa entstanden ist. Die Kläger haben nach eigenen Angaben das Grundeigentum an dem 5.649 m² großen Grundstück im Jahr 1992 zu einem Kaufpreis von 600.000,-- DM erworben. Dieser Betrag lag erheblich unter dem damaligen Verkehrswert für diese innenstadtnahe Fläche.
Der Verkehrswert des Grundstücks E. Straße 191 zum Zeitpunkt des Erwerbs durch die Kläger lässt sich aus der von der Beklagten vorgelegten Bodenrichtwertkarte mit dem Stand 31. Dezember 1991 annäherungsweise ermitteln. Die Bodenrichtwerte sind eine geeignete Entscheidungshilfe für die Wertermittlung eines Grundstücks. Sie haben nach ihrer Definition ein der Wirklichkeit entsprechendes Abbild der Wertverhältnisse auf dem Bodenmarkt wiederzugeben. Die von der Beklagten vorgelegte Bodenrichtwertkarte mit dem Stand 31. Dezember 1991 enthält zwar für den Innenstadtbereich der Beklagten keine detaillierte Abgrenzung der bewerteten Bereiche. Der Wert für das Grundstück E. Straße 191 lässt sich aber aus den Umgebungswerten ermitteln. Für einen Bereich westlich des Grundstücks der Kläger betrug der Bodenrichtwert 210,-- DM. Dieser Bereich, der nach Osten durch die J. Straße, die E. Straße und die K. Straße begrenzt wird, liegt deutlich weiter entfernt vom Innenstadtbereich als das Grundstück E. Straße 191. Für einen Bereich südlich des Grundstücks der Kläger, der genauso weit vom Zentrum entfernt liegt wie das Grundstück E. Straße 191, verzeichnet die Bodenrichtwertkarte an der K. Straße einen Betrag von 240,-- DM. Weiter östlich des Grundstücks der Kläger stiegen die Bodenrichtwerte erheblich an. Für einen Grundstücksbereich im Einmündungsbereich E. Straße und L. straße lag der Richtwert bei 400,-- DM. Legt man zugunsten der Kläger zugrunde, dass der Wert des von ihnen im Jahr 1992 erworbenen Grundstückes (nur) bei 225,-- DM (Mittelwert zwischen 210,-- DM und 240,-- DM) lag, ergibt sich ein damaliger Verkehrswert von rund 1.271.025,-- DM, der den Kaufpreis um mehr als das Doppelte übersteigt. Eine solche Differenz legt den Schluss nahe, dass die Denkmaleigenschaft des aufstehenden Gebäudes und der bereits 1992 klar zu Tage getretene Sanierungsbedarf (mit-)bestimmend waren für den Kaufpreis des Grundstücks.
Bei einer solchen Fallgestaltung wird dem Grundstückseigentümer kein unzumutbares Opfer abverlangt, wenn er verpflichtet wird, Teile des Vermögenszuwachses für den Erhalt des Denkmales einzusetzen. Eine isolierte Betrachtung von Grundstück beziehungsweise Grundstückswert auf der einen Seite und Denkmal auf der anderen Seite scheidet dann aus. Es ist eine einheitliche wirtschaftliche Betrachtung anzustellen, die daran anknüpft, dass das Grundstück gerade wegen der Belastung mit dem Denkmal unter Wert erworben wurde. Ein solches Verlangen ist unter dem Blickwinkel von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG rechtlich nicht zu beanstanden. Nach der genannten Grundrechtsnorm muss der Eigentümer eines Denkmals es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerfG, Beschl. v. 2.3.1999 – 1 BvL 7/91 -, aaO). Es ist den Klägern danach zumutbar, einen Abverkauf von Grundstücksflächen in dem genannten Umfang vorzunehmen.
Der Veräußerung von zwei Baugrundstücken mit jeweils 1.000 m² stehen keine durchgreifenden Hindernisse entgegen. Im nördlichen Teil des Grundstücks setzt der Bebauungsplan Nr. 1 der Beklagten reines Wohngebiet fest. Wegen der Festsetzung einer Mindestgrundstücksgröße von 1.000 m² ist die Größe der Parzellen an dieser Festsetzung zu orientieren. Aus denkmalpflegerischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen einen Abverkauf von Grundstücksteilen im rückwärtigen Grundstücksbereich. Nach der Darstellung des Beigeladenen ist zwar das zu der Villa gehörende Gartengrundstück Teil des Baudenkmals, ohne selbst (Garten-)Denkmal zu sein. Der Garten erstreckt sich jedoch im Wesentlichen auf Flächen östlich und südlich der Villa. Im nördlichen Bereich endet er - vom Gebäude aus gesehen – bereits nach wenigen Metern und wird von einem dichten Baumbestand verdrängt. Letzterer gehört nach dem Verständnis des Beigeladenen nicht mehr zum Gartengrundstück, welches zum architektonischen Grundverständnis der Landhausvilla beitragen soll. Die Annahme der Kläger, die Nähe der Linoleum-Werke schmälere die Veräußerungschancen, ist unbegründet. Nach den Vorstellungen der Kläger soll die Leffers-Villa ersatzlos einer Neubebauung weichen. Eine solche gewinnbringende Gesamtverwertung des Grundstücks setzt ebenfalls voraus, dass die von den Klägern vorgetragenen Geruchsbelästigungen durch die Linoleum-Werke nicht erheblich sind.
Als erzielbarer Erlös ist ein Betrag von 664.982,20 DM einzusetzen. Dieser Betrag orientiert sich an dem heutigen Bodenrichtwert von 170,-- € für den hinteren Grundstücksteil. Bei einem Kaufpreis von 340.000,-- € für beide Grundstücke ergibt sich umgerechnet der genannte DM-Betrag. Er liegt noch unterhalb des Gewinnes, den die Kläger durch den günstigen Kaufpreis erzielt haben (Differenz zwischen dem Verkehrswert von
1.271.025,-- DM und dem tatsächlichen Kaufpreis von 600.000,-- DM). Der Bedarf an Fremdmitteln beläuft sich somit auf 429.798,-- DM.
Als laufende jährliche Belastungen und Kosten (Nr. 3 des Berechnungsschemas) fallen zunächst ins Gewicht Zinsen auf das Eigenkapital von 193.196,50 DM. Bei einer Verzinsung von maximal 4 % (vgl. § 20 II. BV) belaufen sich diese Kosten auf 7.727,86 DM.
Bei den Zinsen auf das benötigte Fremdkapital von 429.798,-- DM ist ein Zinssatz von 4,8 % effektiv bei einer Laufzeit von zehn Jahren zugrunde zu legen. Dieser Zinssatz wird von mehreren Kreditinstituten angeboten (vgl. http://www.postbank.de). Daraus ergibt sich eine Belastung von 20.630,30 DM jährlich.
Von diesen Beträgen (7.727,86 DM + 20.630,30 DM) sind die Steuerersparnisse nach § 7 i EStG i.V.m. § 82 i EStDV abzuziehen. Deren Höhe ist abhängig von dem Steuersatz, den der betroffene Eigentümer zu entrichten hat. Das Verwaltungsgericht hat mit dem zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht geltenden Spitzensteuersatz von 53 % gerechnet. Dagegen wenden sich die Kläger mit der Begründung, ihr Steuersatz habe weder in den Jahren 1993 bis 1995 noch in den Jahren 1999 bis 2001 53 % betragen. Für die Kläger ist in den Jahren 1993 bis 1995 ein Durchschnittssteuersatz zwischen 41,176 % und 44,875 % ermittelt worden (vgl. Auskunft des Finanzamtes B. vom 21. Oktober 1996 und die Angaben des Steuerberaters der Kläger vom gleichen Tag). Dieser Steuersatz ist aber für die Steuerersparnis wenig aussagekräftig, weil die erhöhten Absetzungen für ein Baudenkmal nach § 7 i EStG von der Spitze des zu versteuernden Einkommens abzuziehen sind, für das der entsprechende Steuersatz gilt. Der Spitzensteuersatz ist der höchste Steuersatz, der bei der Einkommensteuer zur Anwendung kommt. Er betrug bis 1999 53 %, für 2000 51 % und ab 2001 48,5 %. Bei Verheirateten wird im Jahr 2001 der Spitzensteuersatz bei einem steuerpflichtigen Einkommen von ca. 215.000,-- DM erreicht. Der Spitzensteuersatz belastet jedoch nur die Einkommensspitze. Man spricht insoweit von einem Grenzsteuersystem. Die ansteigende Prozentbelastung durch den Steuertarif betrifft immer nur die Einkommenszuwächse und bezieht sich nicht auf das gesamte zu versteuernde Einkommen. Daraus folgt, dass der Durchschnittssteuersatz notwendig geringer ist als der Spitzensteuer- oder Grenzsteuersatz. Bei einem zu versteuernden Einkommen von 215.000,-- DM im Jahr 2001 liegt der Durchschnittssteuersatz bei etwa 30 %. Bei einem Durchschnittssteuersatz der Kläger von über 40 % in den Jahren 1993 bis 1995 und im Jahr 1999 liegt ihr Einkommen also deutlich über der Summe, von der ab der Spitzensteuersatz gilt.
Obwohl die Kläger danach auch im Jahr 1999 mit dem Spitzensteuersatz belastet waren, wäre es nicht sachgerecht, die daraus abzuleitenden Steuervorteile auch für die folgenden Jahre hochzurechnen. Die Kläger haben durch Vorlage der Einkommensteuerbescheide belegt, dass sie im Jahr 2000 keine Steuern zahlen mussten und dass ihr Durchschnittssteuersatz im Jahr 2001 bei 14,14 % lag. Die Betrachtung der entlastenden Wirkung durch Steuervorteile kann sich regelmäßig nicht auf ein Steuerjahr beschränken. Der vorliegende Fall zeigt, dass insbesondere bei Gewerbetreibenden – die Kläger haben in den Jahren 2000 und 2001 Verluste aus dem Gewerbebetrieb steuerlich geltend gemacht – die Höhe der zu zahlenden Steuern von Jahr zu Jahr Schwankungen unterliegt.
Deshalb muss sich im Regelfall die Prüfung, welche Steuervorteile der Berechnung zugrunde zu legen sind, auf einen längeren Zeitraum – mindestens drei Jahre – erstrecken. Bei einer auf mehrere Jahre angelegten Betrachtungsweise stellt sich das Steuerjahr 2000 für die Kläger als „Ausreißer“ dar. In den Jahren 1993 bis 1995 und 1999 überschritt das Einkommen der Kläger den Grenzsteuersatz. Im Jahr 2001 sind die Verluste aus dem Gewerbebetrieb gegenüber 2000 deutlich zurückgegangen. Der Senat schätzt deshalb bei einer Gesamtschau der letzten Steuerjahre und unter Berücksichtigung des leichten Aufwärtstrends für das Jahr 2001 den hier zugrunde zu legenden Steuersatz auf 25 %, der damit weit hinter dem Spitzensteuersatz von 48,5 % für das Jahr 1999 zurückbleibt. Daraus errechnen sich Steuervorteile, bezogen auf die Baukosten von 1.098.123,90 DM (ohne Baunebenkosten), von 27.453,09 DM (Formel: 0,1 x 25 % x 1.098.123,90 DM). Bei der Ermittlung der Steuervorteile ist noch nicht berücksichtigt, dass die Kläger bei Vorliegen einer Vorsteuerabzugsberechtigung die im Zusammenhang mit der Sanierung des Gebäudes auf die Baukosten gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückerhalten können.
Die Steuerrückzahlung aus den Geldbeschaffungskosten für die Darlehen (vgl. Nr. 3.3.2 des Berechnungsschemas) beläuft sich auf 754,94 DM (0,1 x 25 % x 5.490,-- DM + 24.707,78 DM).
Die jährlichen Unterhaltungskosten belaufen sich danach auf 28.358,16 DM (20.630,30 DM + 7.727,86 DM) abzüglich 28.208,03 DM (27.453,09 DM + 754,94 DM), insgesamt also auf 150,13 DM.
Als weitere jährliche Bewirtschaftungskosten sind folgende unstreitige Positionen hinzuzusetzen: Verwaltungskosten von 540,-- DM, Betriebskosten von 4.836,-- DM und ein Mietausfallwagnis (nach § 29 II. BV) von 792,-- DM (2 % der Jahresmiete) und Instandhaltungskosten (nach § 27 II. BV) von 3.000,-- DM.
Daneben ist eine Rücklage für Reparaturkosten in der jährlichen Kostenrechnung anzusetzen. Berechnungsbasis für die Rücklage (vgl. 4.5 des Berechnungsschemas) ist der Wert des Altbaus plus Sanierungskosten. Den Wert des Gebäudes im gegenwärtig nicht sanierten Zustand hat der Sachverständige H. in seinem Gutachten vom 8. Januar 2003 zwar mit 1,-- € (symbolischer Wert) angenommen. Diese Bewertung trägt aber nicht ausreichend dem Umstand Rechnung, dass auch ein Baudenkmal, das im Rahmen der üblichen Instandhaltungsmaßnahmen gepflegt wird, im Laufe der Zeit reparaturbedürftig wird und dann wiederhergestellt werden muss. Zugunsten der Kläger ist deshalb auf den Zeitwert im Jahr 2002 abzustellen, den das Gebäude gehabt hätte, wenn es über die gesamte Standzeit gepflegt und „in Ordnung gehalten“ worden wäre. Er beträgt nach Aussage des Sachverständigen H. ungefähr 150.000,-- DM (vgl. Seite 29 des Gutachtens). 1 % dieser Summe ergibt eine Rücklage von 1.500,-- DM. Des Weiteren sind 1 % von den Kosten der Baumaßnahme ohne Heizung anzusetzen (1.098.123,90 DM – 69.887,-- DM brutto = 1.028.236,90 DM), also 10.282,37 DM. 4 % von 69.887,-- DM brutto (= 67.030,-- DM netto) für die Instandsetzung der Heizung ergeben 2.795,48 DM. Insgesamt beträgt die Reparaturrücklage danach 14.577,85 DM (1.500,-- DM + 10.282,37 DM + 2.795,48 DM). Die jährlichen Kosten der Bewirtschaftung summieren sich auf 23.745,85 DM. Rechnet man die jährlichen Unterhaltungskosten von 150,13 DM hinzu, ergibt sich eine jährliche Gesamtbelastung von 23.895,98 DM. Diesen laufenden jährlichen Belastungen und Kosten von 23.895,98 DM stehen jährliche Erträge aus der Nutzung von 39.600,-- DM gegenüber. Der Überschuss beträgt 15.704,02 DM. Es ist den Klägern danach wirtschaftlich zumutbar, das Denkmal zu erhalten.