LG Hamburg, Urteil vom 05.03.2009 - 307 S 144/08
Fundstelle
openJur 2009, 611
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:
Verfahrensgang
  • vorher: Az. 508 C 205/08
Tenor

I. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese vom 29.10.2008, AZ: 508 C 205/08 wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Rechtsstreites haben die Kläger zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

IV. Die Revision wird hinsichtlich der Klagforderung zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin zu 2) war bis März 2006 Mieterin und die Beklagte Vermieterin der Wohnung .....hof ..., HH. Dort wohnte die Klägerin zu 2) gemeinsam mit dem Kläger zu 1). Nach Beendigung dieses Mietverhältnisses mieteten die Kläger von der Beklagten die Wohnung ....wiete ..., HH.

Der Mietvertrag über die Wohnung .....hof ..., HH vom 16.2. / 24.2.2005 sah in § 30 Abs. 7 die folgende Vereinbarung vor:

„Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluß an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR 130,00 zzgl. 16% MwSt. EUR 20,80 – insgesamt EUR 150,80 - .“

Im Mietvertrag über die Wohnung ....wiete ..., HH vom 30.1. / 31.1.2006 war in § 30 Abs. 8 folgendes vereinbart:

„Vereinbarungsgemäß zahlt der Mieter bei Vertragsabschluß an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR 150,00 zzgl. 16% MwSt. EUR 24,00 – insgesamt EUR 174,00 - .“.

Die Kläger entrichteten die ausbedungenen Beträge an die Beklagte, wobei die Zahlung auf das Mietverhältnis .....hof ..., HH vom Konto des Klägers zu 1) erfolgte. Mit der Klage verlangen sie die gezahlten Beträge zurück.

Sie meinen, die Vereinbarung sei nach §§ 134 BGB, § 2 Abs. 2 WoVermittG nichtig und verweisen auf die Rechtsprechung Hamburger Amtsgerichte.

Die Beklagte hält die Vereinbarung für wirksam. Hilfsweise rechnet sie gegen den Anspruch der Kläger auf mit Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen 2006 für die Wohnungen ....wiete ..., HH und .....hof ..., HH in Höhe von € 176,12 und € 234,87.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholen und vertiefen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese vom 29.10.2008, Az: 508 C 205/08, aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zur gesamten Hand € 324,80 nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über Basiszinssatz seit dem 30.01.2008 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das Urteil des Amtsgerichtes.

Ergänzend wird auf den Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung sowie auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist zulässig und wie aus dem Tenor ersichtlich begründet.

1.

Die Klagforderung ist zunächst ungeachtet der hilfsweise erklärten Aufrechnung aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB insoweit begründet, als die Klägerin zu 2) € 150,80 und beide Kläger weitere € 174,00 fordern.

Die Vereinbarungen in beiden Mietverträgen, wonach die Mieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr bei Vertragsabschluss zu zahlen haben, sind nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sind und die Kläger unangemessen benachteiligen.

a)

Dass es sich bei beiden Vereinbarungen um Formularvereinbarungen gem. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB handelt, unterliegt schon deswegen keinem vernünftigen Zweifel, weil beide Vereinbarungen in – bis auf den Betrag – wortgleicher Form in zwei Vertragsvordrucken der Beklagten Eingang gefunden haben und es daher nahe liegt, dass die Beklagte als – gerichtsbekannte – Großvermieterin die Absicht der mehrfachen Verwendung hat. Die Beklagte ist der Einstufung als Allgemeine Geschäftsbedingung auch nicht entgegengetreten.

b)

Zu den wesentlichen Grundgedanken des dispositiven Rechts gehört nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 30.11.2004, XI ZR 200/03 = NJW 2005, 1275 ff. unter II. 2. a) aa)) bereits, dass jeder Rechtsunterworfene seine gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen hat, ohne dafür ein gesondertes Entgelt verlangen zu können. Ein Anspruch auf Ersatz anfallender Kosten besteht nur, wenn dies im Gesetz vorgesehen ist. Anderenfalls können die Kosten nicht auf Dritte abgewälzt werden, indem die Erfüllung gesetzlicher Pflichten in AGB zur individuellen Dienstleistung gegenüber dem Vertragspartner erklärt wird. Entgelte können nur für Leistungen verlangt werden, die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden. Jede Entgeltregelung in AGB, die sich nicht auf eine solche Leistung stützt, sondern Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders offen auf dessen Kunden abwälzt, stellt nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung dar und verstößt gegen § 307 II Nr. 1 BGB (BGH, Urt. v. 18.4.2002, XI ZR 199/01 = NJW 2002, 2386 ff. unter II.2.a); BGH, Urt. v. 19.10.1999 = NJW 2000, 651 unter II.2.a; BGH, Urt. v. 18.5.1999, XI ZR 219/98 = NJW 1999, 2276 ff. unter II.2.a).

Diese Grundsätze kommen zudem in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB zum Ausdruck. Diese Regelung geht davon aus, dass der Vermieter die ihm entstehenden Kosten in den Mietzins einkalkuliert. Soweit er für seine vertragliche Pflicht, dem Mieter während des Mietverhältnisses ständig den Gebrauch in vertragsgemäßem Zustand zu gewähren, Kosten aufwenden muss, hat er diese aus dem Mietzins zu bestreiten (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, MietR, 9. Aufl., § 535, Rz. 570). Auf dem Gebiet des Wohnraummietrechtes ist die Abdingbarkeit dieser gesetzlichen Regelung durch § 556 Abs. 1 i.V.m. § 19 Abs. 2 WoFG, § 1 BetrKV begrenzt, soweit es um die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter geht. Insoweit wiederum regelt § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, dass die „Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteter Verwaltungsarbeit….und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)“ keine Betriebskosten i.S.d. § 1 Abs. 1 BetrKV sind. Eine Vereinbarung hinsichtlich der Überwälzung solcher Kosten – als Betriebskosten – läuft der Vorschrift des § 556 Abs. 1 BGB zuwider.

Nach Maßgabe dessen erweisen sich die hier im Streit stehenden Vereinbarungen als unwirksam. Die Beklagte hat – unwidersprochen – vorgetragen, die Erhebung der Bearbeitungsgebühr rechtfertige sich durch die im Rahmen der Vereinbarung eines Mietverhältnisses und dessen Abschluss anfallenden erheblichen Kosten auf Vermieterseite wie die Wahrnehmung verschiedener Besichtigungstermine, Ausfertigung des Vertragstextes sowie die buchhalterischen Vorgänge im Zusammenhang mit der Kaution und der Anlage derselben. Dies alles sind indes Tätigkeiten, die nicht auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht werden, sondern die entweder überwiegend der Sphäre des Vermieters zuzuordnen sind oder bei denen es sich um Tätigkeiten handelt, zu deren Erfüllung der Vermieter schon durch das Gesetz verpflichtet ist. Es handelt sich bei den von der Beklagten dargestellten Tätigkeiten insgesamt um klassische Verwaltungstätigkeiten im Rahmen ihres Geschäftsbetriebes und nicht um Leistungen, die die Beklagte für die Kläger erbracht hat. Im Hinblick auf die schriftliche Ausgestaltung des Mietvertrages dürfte das vorrangige Interesse ganz überwiegend der Beklagten als Vermieterin gelten, da mit dem Formularvertrag in mehrfacher Hinsicht von den gesetzlichen Regelungen zu ihren Gunsten abgewichen wird. Dies zeigen bereits die weiteren Vereinbarungen unter § 30 über die Renovierung der Wohnungen bei Mietende in Abweichung von § 538 BGB. Dem steht nicht entgegen, dass auch die Kläger als Mieter ein Interesse an einer schriftlichen Ausgestaltung der wechselseitigen Rechte und Pflichten haben. Das Argument der Beklagten, der Mieter habe deswegen ein erhebliches Interesse an einem schriftlichen Mietvertrag, weil die schriftlich fixierten Klauseln einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterzogen werden, verfängt in diesem Zusammenhang nicht, da das Unterfallen formularvertraglicher und vom Gesetz abweichender Vereinbarungen unter die §§ 305 ff. BGB nicht Grund für die schriftliche Vereinbarung von Mietverträgen ist, sondern Folge hiervon.

Im Hinblick auf Kosten infolge Besichtigungsterminen ist zwar davon auszugehen, dass regelmäßig auch der spätere Mieter durch seine eigene Besichtigung Kosten auf Vermieterseite verursacht hat. Indes ist nicht ersichtlich, dass das bloße Anbieten einer zur Vermietung stehenden Wohnung des Vermieters einer entgeltpflichtigen Leistung die auf rechtsgeschäftlicher Grundlage für den einzelnen Kunden erbracht wird, gleichkommt.

Schließlich stellt die buchhalterische Behandlung der Mietsicherheit eine gesetzliche Verpflichtung aus § 551 Abs. 3 BGB dar und fällt somit unter solche Aufwendungen für die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht des Verwenders.

Nach allem haben die Klägerin zu 2) eine Zahlung in Höhe von € 150,80 und beide Kläger eine Zahlung in Höhe von € 174,00 ohne Rechtsgrund geleistet und schuldet die Beklagte demnach Herausgabe nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt., 818 BGB in gleichem Umfang.

Hinsichtlich der Forderung in Höhe von € 150,80 aus dem Mietverhältnis .....hof ..., HH 7 fehlt es an der Aktivlegitimation des Klägers zu 1), wie das Amtsgericht zu Recht dargelegt hat. Der in der Berufung vorgetragene Umstand, dass die Zahlung durch den Kläger zu 1) geleistet wurde, steht dem nicht entgegen. Leistender und Bereicherungsgläubiger ist derjenige, der nach der Zweckbestimmung der Beteiligten mit seinen Mitteln und auf seine Rechnung etwas zuwendet (Palandt/Sprau, 66. Aufl., § 812 BGB, Rz. 42). Aus der hier maßgeblichen Sicht der Beklagten als Zuwendungsempfängerin, lag nahe, die Leistung als eine solche der Mietvertragspartei anzusehen, auch wenn die Zahlung aus dem Konto des Ehemannes der Mieterin erfolgte. Gegenteiliges haben die Kläger nicht hinreichend dargelegt.

2.

Die Forderung auf Herausgabe des ohne Rechtsgrund Erlangten ist jedoch durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Forderung aus den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2006 erloschen, § 389 BGB.

Die Einwendungen der Beklagten gegen die Abrechnung tragen im Ergebnis nicht. Die Abrechnungen über die Betriebs- und Heizkosten sind formell wirksam und damit fällig. Insbesondere hat die Beklagte beiden Nebenkostenabrechnungen eine Aufstellung über die Gesamtkosten und den erfolgten Vorwegabzug beigefügt, wie die Kläger in der Berufungsverhandlung bestätigt haben. Im Übrigen hat die Beklagte die Abrechnung spätestens durch Übersendung ihres Schreibens vom 19.9.2008 (Bl. 42 ff.) und den dort beigefügten Belegen hinreichend erläutert. Die daraufhin von den Klägern mit Schreiben vom 7.10.2008 (Bl. 67 ff.) erhobenen Einwendungen erweisen sich vor dem Hintergrund fehlender Einsicht in die Abrechnungsunterlagen und fehlenden Einsichtsverlangens in materiell-rechtlicher Hinsicht letztlich als unsubstantiiert.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2 ZPO. Die Kammer beschränkt die Zulassung auf die Klagforderung. Insoweit hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung da die hier streitige Klausel in vielen Formularmietverträgen verwendet wird, auch über den Bezirk des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg hinaus.