VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27.10.2000 - 8 S 1445/00
Fundstelle
openJur 2013, 11446
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1. Aus dem Umstand, dass eine Baulast aus Anlass eines bestimmten Bauvorhabens bestellt wird, folgt nicht, dass sie in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist.

2. Ein Bauvorbescheid ist ein vorweg genommener Teil der Baugenehmigung. Die in einem Bauvorbescheid verwendete Formulierung, dass von einer nicht eingehaltenen Festsetzung des Bebauungsplans eine Befreiung in Aussicht gestellt werde, ist damit unvereinbar.

3. Ein Bauvorbescheid, mit dem die Behörde ein Bauvorhaben trotz bestimmter Verstöße gegen einen Bebauungsplan für genehmigungsfähig erklärt, verliert die ihm insoweit zukommende Bindungswirkung nicht allein dadurch, dass das später zur Genehmigung gestellte Vorhaben auch noch in anderer Hinsicht dem Bebauungsplan widerspricht.

4. Unter einem Kniestock versteht man einen konstruktiven Bauteil des Dachgeschosses, der durch die Höherführung der traufseitigen Umfassungswände über die Decke des obersten Geschosses entsteht und der Vergrößerung des Dachraums dient. Gemessen wird er von der Decke des Dachgeschossfußbodens bis zum Schnitt von Umfassungswand und Sparrenunterkante (im Anschluss an VGH Bad-Württ, Urt v 15.2.1984 - 3 S 1279/83 -, VBlBW 1985, 99).

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass die Versagung einer von ihm beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Eduard-Hiller-Str. 2 in Remshalden-Buoch. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Ortsmitte" der Gemeinde Remshalden vom 7.8.1977. Am 8.8.1995 erteilte das Landratsamt Rems-Murr-Kreis dem Kläger einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Sechsfamilienhauses auf seinem Grundstück, in dem es u.a. heißt:

"1. Das beabsichtigte Bauvorhaben ist, soweit aus den Bauvorlagen ersichtlich, unter Einhaltung der nachfolgend genannten Auflagen und Bedingungen genehmigungsfähig.

2. Maßgebend sind der Lageplan und die Bauzeichnungen vom 9.3.1995 des Bauingenieurs Rainer Ostertag, Schubertweg 18, Schorndorf.

3. ...

Auflagen und Bedingungen:

1. Im Baugenehmigungsverfahren ist ein amtlicher Lageplan, ein Abstandsflächenplan sowie ein Nachweis über die Einhaltung der laut Bebauungsplan festgesetzten Geschossigkeit von einem Vermessungsingenieur vorzulegen.

2. Weiter sind im Baugenehmigungsverfahren Straßenabwicklungen (Ansichten) mit Darstellung der Nachbargebäude zur Festlegung der EFH, First- und Traufhöhen vorzulegen.

3. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind einzuhalten. Für die Überschreitung der Baugrenzen an der Nordostseite des Gebäudes wird eine Befreiung ebenso wie für die Überschreitung der GRZ um 11 qm (= 6,3%) in Aussicht gestellt, wenn im Baugenehmigungsverfahren hierzu keine begründeten Nachbareinwendungen vorgetragen werden und die Gemeinde das hierfür erforderliche Einvernehmen erteilt.

4. Für den Verstoß gegen die offene Bauweise wird eine Befreiung nur dann in Aussicht gestellt, wenn hierfür eine Abstandsflächenbaulast vom jeweiligen Nachbarn unterzeichnet wird.

5. Die Abstandsflächenvorschriften des § 6 LBO sind einzuhalten. Sollten Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken liegen, so kann das Bauvorhaben nur zugelassen werden, wenn die betreffenden Angrenzer die hierfür notwendigen Baulasten unterzeichnen.

...

Bereits zuvor hatte der Bevollmächtigte des Eigentümers des Nachbargrundstücks Eduard-Hiller-Straße 4 unter dem 30.5.1995 folgende Erklärung abgegeben:

"Als Bevollmächtigter des Eigentümers Dr. E. Pflanz vom Grundstück Eduard-Hiller-Straße 4 übernehme ich hiermit die auf dem umseitigen Lageplan vom 25.4.1995 grün dargestellte Abstandsbaulast.

Gleichzeitig stimme ich der geplanten Neubebauung auf dem Grundstück Eduard-Hiller-Straße 2 nach den Planentwürfen des Architekten Ostertag vom 29.5.1995 zu und bestätige den Empfang eines Plansatzes mit Lageplanskizze vom 9.3.1995."

Mit Schreiben vom 21.3.1996 beantragte der Kläger eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Sechsfamilienwohnhauses auf seinem Grundstück. Das Landratsamt Rems-Murr-Kreis lehnte den Antrag mit Bescheid vom 16.8.1996 ab und begründete dies damit, es lägen mehrere Verstöße gegen den Bebauungsplan vor. Die im Plan festgesetzte Baugrenze werde im Osten von dem Bauvorhaben überschritten. Ferner sei auf der westlichen Seite die vorgeschriebene offene Bauweise z.T. nicht eingehalten. Das Vorhaben überschreite zudem die im Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 um 6%. Da die Beigeladene ihr Einvernehmen versagt habe, könne zur Ausräumung dieser Verstöße keine Befreiung erteilt werden. Aus dem Bauvorbescheid ergebe sich kein Recht auf Erteilung der Baugenehmigung, da die Bauvorlagen von der damaligen Planung abwichen. Die Traufhöhe sei um 40 cm, die Firsthöhe sogar um 90 cm höher geplant.

Der vom Kläger eingelegte Widerspruch wurde vom Regierungspräsidium Stuttgart mit Widerspruchsbescheid vom 7.4.1997 zurückgewiesen. Das Regierungspräsidium begründete seine Entscheidung damit, dass das geplante Gebäude drei Vollgeschosse aufweise, während der Bebauungsplan nur zwei Vollgeschosse zulasse. Die Voraussetzungen für eine Befreiung von dieser Festsetzung seien nicht gegeben. Ein Genehmigungsanspruch ergebe sich auch nicht aus dem Bauvorbescheid vom 8.6.1995, da die Zahl der Vollgeschosse nicht Inhalt der Bauvoranfrage des Klägers gewesen sei.

Der Kläger hat am 7.5.1997 beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben und - nachdem ihm das Landratsamt auf der Grundlage geänderter Pläne am 16.11.1998 eine Baugenehmigung erteilt hatte - die Feststellung beantragt, dass der Bescheid des Landratsamts vom 16.8.1996 und der Widerspruchsbescheid rechtswidrig waren. Zur Begründung hat er geltend gemacht, dass durch den Bauvorbescheid eine Bindungswirkung zu seinen Gunsten eingetreten sei. Die Behauptung des Landratsamts, die Planung weise im Bereich der Trauf- und Firsthöhe von dem Bauvorbescheid ab, sei falsch, da Trauf- und Firsthöhe nicht Gegenstand der Bauvoranfrage gewesen seien. Auch die Begründung im Widerspruchsbescheid, wonach das Bauvorhaben die zulässige Zahl der Vollgeschosse überschreite, sei unzutreffend. Das Vorhaben weise im Dachgeschoss lediglich über einer Fläche von 122,5 qm eine lichte Höhe von 2,30 m auf und sei deswegen nicht als Vollgeschoss zu qualifizieren.

Das beklagte Land hat Klagabweisung beantragt und erwidert: Nach dem ersten Baugesuch sei das Dachgeschoss planungsrechtlich als Vollgeschoss einzustufen. In den Planunterlagen vom 13.5.1996 sei eine auf dem Kniestock aufgesetzte Sparrenschwelle eingezeichnet. Diese sei nicht Teil des Kniestocks, sondern Teil des Dachstuhls und müsse daher dem Kniestock von 0,25 m hinzugerechnet werden. Hieraus ergebe sich eine anrechenbare Fläche im Sinn von § 2 Abs. 8 Ziff. 1 LBO 1972 von 125,8 qm.

Die Beigeladene hat sich dem Antrag des beklagten Landes angeschlossen.

Mit Urteil vom 16.3.2000 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Der Kläger habe an der begehrten Feststellung ein berechtigtes Interesse, da der von ihm beabsichtigte Zivilprozess nicht offensichtlich aussichtslos sei. In der Rechtsprechung des BGH sei anerkannt, dass die rechtswidrige zeitweilige Versagung einer Baugenehmigung einen enteignungsgleichen Eingriff darstelle und ein Anspruch auf Entschädigung des durch die Verzögerung der Bauausführung entstehenden Schadens auslösen könne. Den Eintritt eines solchen Verzögerungsschadens habe der Kläger hinreichend dargelegt. Die Klage sei jedoch nicht begründet, da das Landratsamt den Bauantrag des Klägers im Ergebnis zu Recht abgelehnt habe. Dabei könne dahinstehen, ob das im Baugesuch vom 21.3.1996 dargestellte Dachgeschoss ein Vollgeschoss im Sinn der LBO 1992 darstelle, da der Kläger jedenfalls deshalb keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung gehabt habe, weil das Bauvorhaben auf der Westseite den nachbarschützenden Grenzabstand von 2,50 m nicht eingehalten habe. Entgegen der Auffassung des Klägers werde der Verstoß gegen die Abstandsvorschriften nicht durch die von dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks vor Erteilung des Bauvorbescheids übernommene Abstandsbaulast ausgeschlossen. In der Baulasterklärung des Nachbarn vom 30.5.1995 werde ausdrücklich auf einen Plansatz und Lageplanskizze vom 9.3.1995 Bezug genommen, in dem das Bauvorhaben, welches Gegenstand des Bauvorbescheidsverfahrens gewesen sei, näher bezeichnet worden sei. Die von dem Baulastübernehmer eingegangenen Verpflichtungen hätten sich somit von vornherein nur auf das ihm zugänglich gemachte bzw. ein diesem qualitativ entsprechendes Bauvorhaben bezogen, nicht aber auf ein sogenanntes aliud. Die so begrenzte Bindungswirkung entspreche auch dem Wesen einer Baulast, welches sich immer nur auf ein bestimmtes Bauvorhaben beziehe. Das Bauvorhaben, das Gegenstand des Baugesuchs gewesen sei, weiche von dem, das der Baulasterklärung zu Grunde gelegen habe, im Wesentlichen, weil für den Nachbarschutz relevanten Punkten, namentlich hinsichtlich der First- und Traufhöhe, nicht unerheblich ab. Ob das Vorhaben auch aus anderen Gründen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen habe, könne somit dahinstehen. Ein solcher Verstoß erscheine aber nicht von vornherein ausgeschlossen, da der Kläger durch den Bauvorbescheid auch insoweit nur eine begrenzte Rechtsposition erworben habe, weil die Baugenehmigung nur unter der Voraussetzung in Aussicht gestellt worden sei, dass im Genehmigungsverfahren keine begründeten Nachbareinwendungen erhoben würden und die Gemeinde das hierfür notwendige Einvernehmen erteile. Da sowohl der Angrenzer als auch die Beigeladene später nicht mehr mit dem Bauvorhaben einverstanden gewesen seien, erscheine die Überschreitung der nach dem Bebauungsplan zulässigen Grund- und Geschossflächenzahlen jedenfalls nicht von vornherein als unbeachtlich.

Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 4.7.2000 zugelassene Berufung des Klägers, mit der er beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März 2000 - 11 K 2515/99 - zu ändern und festzustellen, dass die Versagung der am 21. März 1996 beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war,

hilfsweise:

festzustellen, dass die Versagung der Baugenehmigung weder mit den im Bescheid des Landratsamts Rems-Murr-Kreis vom 16. August 1996 genannten Verstößen gegen den Bebauungsplan der Beigeladenen (Überschreitung der im Osten des Baugrundstücks festgesetzten Baugrenze, Überschreitung der Grundflächenzahl, Nichteinhaltung der offenen Bauweise auf der westlichen Seite) noch einem Verstoß gegen § 5 LBO begründet werden kann.

Er macht geltend: Die von dem Bevollmächtigten seines Grundstücksnachbarn abgegebene Baulasterklärung nehme auf die Planentwürfe keinen Bezug. Die Schlussfolgerung des Verwaltungsgerichts, dass sich die von dem Nachbarn eingegangenen Verpflichtungen nur auf das ihm zugänglich gemachte Vorhaben bezögen, sei daher unrichtig. Die Behörden hätten den Bauantrag auch nicht aus anderen Gründen zurückweisen dürfen. Das Landratsamt sei zu Unrecht der Ansicht, dass die Sparrenschwelle dem Kniestock hinzu gerechnet werden müsse. Das im Baugesuch vom 21.3.1996 ausgewiesene Dachgeschoss sei daher kein Vollgeschoss. Die im Bebauungsplan vorgeschriebene Traufhöhe sei eingehalten. Da die Erdgeschossfußbodenhöhe von der Baubehörde festgelegt werden müsse, könnten die im Baugesuch eingetragenen Angaben für diese Höhe sowie die Traufhöhe nur als Vorschlag gewertet werden. Wegen der Überschreitung der Baugrenze sowie der Überschreitung der GRZ sei in dem zuvor erteilten Bauvorbescheid eine Befreiung in Aussicht gestellt worden. Daran sei die Behörde gebunden.

Das beklagte Land beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Es verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Bauakten sowie die Akte des Verwaltungsgerichts verwiesen.

Gründe

Die Berufung ist teilweise begründet. Die vom Kläger mit seinem Hauptantrag begehrte Feststellung, dass die Versagung der von ihm mit Schreiben vom 21.3.1996 beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war, vermag der Senat nicht zu treffen (unten I.). Die Klage hat jedoch mit ihrem in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag Erfolg. Die im Bescheid des Landratsamts Rems-Murr-Kreis vom 16.8.1996 genannten Verstöße gegen den für das Baugrundstück geltenden Bebauungsplan (Überschreitung der im Osten des Grundstücks festgesetzten Baugrenze, Überschreitung der Grundflächenzahl, Nichteinhaltung der offenen Bauweise auf der westlichen Seite) vermögen die Ablehnung des Bauantrags ebenso wenig zu rechtfertigen wie die Nichteinhaltung der nach § 5 LBO erforderlichen Abstandsfläche zu dem nach Westen an das Baugrundstück grenzenden Grundstück (unten II).

I. Der Hauptantrag ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Der Antrag, mit dem der Kläger die Feststellung begehrt, dass die Versagung der von ihm am 21.3.1996 beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war, ist zulässig. Der Kläger besitzt insbesondere das gemäß § 113 Abs. 1 S. 4 VwGO erforderliche berechtigte Interesse an der begehrten Feststellung, da er beabsichtigt, wegen der ihm durch die Ablehnung seines Bauantrags entstandenen finanziellen Nachteile vom beklagten Land Ersatz zu verlangen. Dass der angestrebte Zivilprozess offensichtlich aussichtslos wäre, lässt sich nicht feststellen. Dem steht nicht entgegen, dass das Verwaltungsgericht das Bestehen eines Genehmigungsanspruchs des Klägers verneint und damit die Rechtmäßigkeit des Bescheids des Landratsamts und des Widerspruchsbescheids bestätigt hat. Die Billigung des Verwaltungshandelns durch ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht schließt allerdings nach ständiger Rechtsprechung ein Verschulden des betreffenden Amtswalters und damit einen auf § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG beruhenden Amtshaftungsanspruch regelmäßig aus (vgl. u.a. BVerwG, Urt. v. 17.10.1985 - 2 C 42.83 -, NVwZ 1986, 468; Urt. v. 3.6.1983 - 8 C 183.81 -, Buchholz 310 § 113 VwGO Nr. 131). Das Verwaltungsgericht hat jedoch im vorliegenden Fall nicht durch die Kammer, sondern durch den Einzelrichter entschieden. Davon abgesehen hat es ausdrücklich offen gelassen, ob die von den Behörden für die Ablehnung des Bauantrags genannten planungsrechtlichen Gründe zutreffen, da es der Auffassung ist, dass der Kläger jedenfalls wegen eines Verstoßes gegen § 5 LBO keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung gehabt habe. Seine Entscheidung bedeutet daher keine Bestätigung des Rechtsstandpunkts der Behörden. Nach der bereits vom Verwaltungsgericht zitierten Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 17.3.1994 - III ZR 27/93 -, NJW 1994, 3158) löst im Übrigen die rechtswidrige Versagung einer Baugenehmigung außer einem Amtshaftungsanspruch gemäß § 839 BGB in Verbindung mit Art. 34 GG auch einen nicht von einem Verschulden abhängigen Entschädigungsanspruch aus enteignungsgleichem Eingriff aus.

2. Der Antrag ist jedoch nicht begründet. Nach § 58 Abs. 1 S. 1 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Fall nicht gegeben, da das im Bauantrag des Klägers vom 21.3.1996 bezeichnete Vorhaben sowohl im Hinblick auf die Zahl der Vollgeschosse als auch im Hinblick auf die Traufhöhe nicht im Einklang mit dem für das Baugrundstück geltenden Bebauungsplan stand.

a) Nach Ziff. 1.2 der textlichen Festsetzungen des für das Baugrundstück geltenden Bebauungsplans "Ortsmitte" vom 7.8.1977 darf die Zahl der Vollgeschosse nicht mehr als zwei betragen. Da das geplante Gebäude mit Erd- und Obergeschoss bereits über zwei Vollgeschosse verfügte, wäre diese Bestimmung nur dann beachtet, wenn es sich bei dem im Bauantrag des Klägers vom 21.3.1996 dargestellten Dachgeschoss nicht ebenfalls um ein Vollgeschoss gehandelt hätte. In der Form, in der der Kläger sein Baugesuch bei der Baurechtsbehörde eingereicht hat, war diese Bedingung jedoch nicht erfüllt.

Nach der im vorliegenden Fall anwendbaren Bestimmung in § 2 Abs. 8 Ziff.1 LBO 1972 in Verbindung mit § 23 LBOAVO 1972 zählen Dachgeschosse als Vollgeschosse, wenn sie über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des unter dem Dachgeschoss liegenden Geschosses eine lichte Höhe von 2,30 m haben. Die Grundfläche des unter dem Dachgeschoss liegenden Geschosses beträgt nach den übereinstimmenden Berechnungen der Beteiligten 185,2 qm. Um nicht als Vollgeschoss zu gelten, hätte daher das Dachgeschoss auf einer Grundfläche von höchstens 123,5 qm eine lichte Höhe von 2,30 m haben dürfen. Tatsächlich wurde dieser Wert aber um etwas mehr als 3 qm überschritten.

Zu der Frage, auf welcher Fläche das Dachgeschoss des von ihm geplanten Gebäudes eine lichte Höhe von 2,30 m erreichte, hat der Kläger verschiedene Berechnungen des Vermessungsingenieurs Herrmann vorgelegt. Nach der letzten dieser Berechnungen mit Datum vom 14.5.1999 beträgt diese Fläche 123,1 qm und liegt damit knapp unterhalb des zulässigen Maßes von 123,5 qm. Der gegen diese Berechnung gerichtete Einwand des beklagten Landes, dass zu dem in den Bauplänen eingezeichneten Kniestock, dessen Maß mit 25 cm angegeben ist, die Höhe der Sparrenschwelle hinzugerechnet werden müsse, da die Sparrenschwelle nicht Teil des Kniestockes, sondern Teil des Dachstuhles sei, ist nicht berechtigt. Unter einem Kniestock versteht man einen konstruktiven Bauteil des Dachgeschosses, der durch die Höherführung der traufseitigen Umfassungswände über die Decke des obersten Geschosses entsteht und der Vergrößerung des Dachraums dient. Gemessen wird er von der Decke des Dachgeschossfußbodens bis zum Schnitt von Umfassungswand und Sparrenunterkante (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.2.1984 - 3 S 1279/83 -, VBlBW 1985, 99 unter Hinweis auf Koepf, Bildwörterbuch der Architektur, 2. Aufl., S. 105; Frommhold, Bauwörterbuch, S. 74). Das in den Bauplänen des Klägers für die Höhe des Kniestocks angegebene Maß von 25 cm kann sich diesem Begriffsverständnis entsprechend nur auf die - im Schriftsatz des Landratsamts vom 19.8.1999 als "Unterbau" bezeichnete - Differenz zwischen der Oberkante des Dachgeschossfußbodens und dem Schnittpunkt von Umfassungswand und Sparrenunterkante beziehen. Es ist daher nicht zulässig, zu diesem Maß die Höhe der Sparrenschwelle hinzu zu rechnen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat haben die Vertreter des beklagten Landes jedoch zu Recht darauf hingewiesen, dass in der Berechnung des Vermessungsingenieurs Herrmann vom 14.5.1999 die Fläche unter der Dachgaube im Bereich der Küche nicht berücksichtigt worden ist, obwohl der leicht ansteigende Verlauf des Dachs über der Gaube dazu führt, dass sich das in der Schnittzeichnung angegebene Maß von 2,25 m schon in einem Abstand von etwa 0,5 m zu der Außenwand auf mehr als 2,3 m erhöht. Die Fläche des geplanten Dachgeschosses ist infolgedessen um etwa 3,4 qm größer als in der Berechnung vom 14.5.1999 angegeben und überschreitet damit das zulässige Maß.

b) Das mit dem Bauantrag vom 21.3.1996 zur Genehmigung gestellte Vorhaben stand darüber hinaus auch nicht in Übereinstimmung mit Ziff. 2.5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans, der das "Höchstmaß zwischen der festgelegten Geländeoberfläche und dem Schnittpunkt von Außenwand und Dachhaut" auf maximal 6,50 m begrenzt. Nach den handschriftlich vermerkten Maßangaben auf der bei den Bauvorlagen befindlichen Ostansicht beträgt die Traufhöhe - bezogen auf das Niveau des vorhandenen Geländes - an der Nordostecke des geplanten Gebäudes 6,20 m und an der Südostecke 6,20 + 0,80 m = 7,00 m. Das erlaubte Maß von 6,50 m ist somit an der Südostecke überschritten. An dem sich daraus ergebenden Verstoß gegen den Bebauungsplan ändert sich nichts dadurch, dass die Baurechtsbehörde die Möglichkeit gehabt hätte, die Geländeoberfläche auf einen von dem Niveau des vorhandenen Geländes abweichenden Wert festzulegen und so für die Einhaltung der in Rede stehenden Festsetzung zu sorgen. Tatsächlich haben weder das Landratsamt noch die Widerspruchsbehörde eine solche Festlegung getroffen. Sie waren dazu auch nicht gezwungen, sondern hätten darauf bestehen können, dass die Traufhöhe von dem Niveau des vorhandenen Geländes gemessen werden müsse.

c) Die vom Kläger mit seinem Hauptantrag begehrte Feststellung, dass die Versagung der am 21.3.1996 beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war, vermag der Senat daher nicht zu treffen. Dem steht nicht entgegen, dass die beiden Verstöße gegen den Bebauungsplan jeweils nur geringfügig sind und sich ohne großen Aufwand durch eine leichte Modifizierung des Vorhabens hätten aus der Welt schaffen lassen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass das Baugesuch des Klägers in der von ihm eingereichten Form nicht bebauungsplankonform war. Die Baurechtsbehörden waren auch nicht verpflichtet, von sich aus die Genehmigungsfähigkeit des Baugesuchs durch sogenannte Grüneinträge herbeizuführen. Grüneinträge sind ein gesetzlich nicht geregeltes, aber in der Praxis übliches Instrument der Baurechtsbehörden, um aus Gründen der Arbeitsökonomie und der Beschleunigung des Verfahrens ohne Rückgabe der Pläne eine Baugenehmigung erteilen zu können. Sie betreffen in der Regel untergeordnete Details des Vorhabens, die von der Behörde durch entsprechende Eintragungen in den Bauunterlagen in der Weise geändert werden, dass es den gesetzlichen Vorschriften entspricht, und beruhen auf der Annahme, dass der Bauherr bereit ist, diese Änderungen hinzunehmen, um eine sonst zwangsläufige Ablehnung seines Bauantrags zu vermeiden (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.9.1992 - 5 S 415/91 -, VBlBW 1993, 135, 137). Auf ein solches Vorgehen der Behörde hat der Bauherr jedoch keinen Anspruch (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.9.1992, a.a.O.; Sauter, LBO, 3. Aufl., § 58 Rn. 130). Die Verpflichtung der Behörde, im Rahmen ihrer Beratungspflicht entsprechende Änderungen des Baugesuchs durch den Bauherrn anzuregen, bleibt davon unberührt. Selbst wenn die Behörden des beklagten Landes insoweit ein Versäumnis treffen sollte - was von ihrem Standpunkt aus nicht der Fall war, da sie das Vorhaben aus anderen, nicht bloße Details der Planung betreffenden Gründen für nicht genehmigungsfähig gehalten haben -, würde dies aber ebenfalls nicht zu einem Anspruch des Klägers auf die von ihm beantragte Baugenehmigung führen.

II. Die Klage hat jedoch mit ihrem Hilfsantrag Erfolg. Ob in der - erst in der Berufungsinstanz erfolgten - Stellung dieses Antrags eine Klagänderung zu sehen ist, kann dahin stehen, da eine solche Änderung als sachdienlich und damit gemäß § 91 Abs. 1 VwGO als zulässig angesehen werden müsste.

1. Der Antrag, mit dem der Kläger die Feststellung begehrt, dass die Versagung der von ihm beantragten Baugenehmigung weder mit den im Bescheid des Landratsamts vom 16.8.1996 angeführten Verstößen gegen den Bebauungsplan noch einem Verstoß gegen § 5 LBO begründet werden kann, ist zulässig. Der Kläger besitzt auch an dieser - im Verhältnis zu seinem Hauptantrag eingeschränkten - Feststellung ein berechtigtes Interesse, das aus der von ihm bekundeten Absicht resultiert, von dem beklagten Land wegen der Ablehnung seines Bauantrags Schadensersatz zu verlangen. Auch wenn nach den eben gemachten Ausführungen davon auszugehen ist, dass das beklagte Land den Bauantrag des Klägers im Ergebnis zu Recht abgelehnt hat, ist die begehrte Feststellung für einen über das Bestehen eines Ersatzanspruchs geführten Rechtsstreit nicht ohne Nutzen, da sich angesichts der den Baurechtsbehörden obliegenden Hinweis- und Beratungspflichten die Frage stellt, ob sich das beklagte Land in einem solchen Prozess mit Erfolg darauf berufen kann, dass es den Bauantrag des Klägers jedenfalls aus den oben genannten Gründen hätte ablehnen könne und es daher nicht darauf ankomme, ob die von ihm herangezogenen Gründe die Entscheidung tragen.

2. Der Antrag hat auch in der Sache Erfolg. Einer Genehmigung des Vorhabens des Klägers standen weder die im Bescheid des Landratsamts vom 16.8.1996 genannten Verstöße gegen den Bebauungsplan der Beigeladenen noch die Nichteinhaltung der von § 5 LBO vorgeschriebenen Abstandsfläche zu dem benachbarten Grundstück Eduard-Hiller-Str. 4 entgegen.

a) Das Landratsamt hat die Ablehnung des mit Schreiben vom 21.3.1996 gestellten Bauantrags damit begründet, dass das Vorhaben die im Osten des Baugrundstücks festgesetzte Baugrenze überschreite und außerdem gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans über das Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise verstoße. Diese Verstöße liegen unstreitig vor. Das beklagte Land hatte dem Kläger jedoch zuvor einen Bauvorbescheid erteilt, in dem sowohl hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenzen an der Nordostseite des Gebäudes als auch hinsichtlich der beiden anderen Verstöße gegen den Bebauungsplan eine Befreiung in Aussicht gestellt worden war. Ein dem Bauherrn zuvor erteilter Bauvorbescheid ist für die Baugenehmigungsbehörde bindend, so dass sie, soweit sein Gegenstand reicht, bei ihrer Entscheidung über die Baugenehmigung nicht anders als im Vorbescheid entscheiden darf (BVerwG, Urt. v. 17.3.1989 - 4 C 14.85 -, NVwZ 1989, 863).

Dem Eingreifen einer solchen Bindung steht nicht entgegen, dass das Landratsamt in seinem Bescheid eine Befreiung von den betreffenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht erteilt, sondern lediglich "in Aussicht gestellt" hat. Die gewählte Formulierung verkennt die Rechtsnatur eines Bauvorbescheids, da dieser keine bloße Zusage oder die Ankündigung einer Regelung ist, sondern ein vorweg genommener Teil der Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.3.1989, a.a.O.; Urt. vom 9.12.1983 - 4 C 44.80 -, BVerwGE 68, 241, 243 f. = PBauE § 29 BauGB Nr. 5; Urt. vom 23.5.1975 - 4 C 28.72 -, BVerwGE 48, 242, 244 ff. = PBauE § 29 BauGB Nr. 3; Sauter, LBO, 3. Aufl., § 57 Rn. 3 m.w.N.). Der irreführende Wortlaut der Entscheidung des Landratsamts ändert jedoch nichts daran, dass es mit ihr einen verbindlichen Bauvorbescheid erlassen wollte und einen solchen auch objektiv erlassen hat.

Die in dem Bauvorbescheid getroffenen Regelungen waren für das Landratsamt auch nicht deshalb unbeachtlich, weil es die hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenze sowie der GRZ die Erteilung einer Befreiung nur unter den Bedingungen "in Aussicht gestellt" hat, dass "im Baugenehmigungsverfahren hierzu keine begründeten Nachbareinwendungen vorgetragen werden und die Gemeinde das hierfür erforderliche Einvernehmen erteilt". Dass hinsichtlich der in Rede stehenden Festsetzungen des Bebauungsplans "begründete" Nachbareinwendungen erhoben worden seien, wird auch vom Landratsamt nicht behauptet, so dass dahin stehen kann, ob diese Einschränkung nicht ohnehin unbeachtlich ist, weil sie zum einen dem Sinn und Zweck eines Bauvorbescheids unmittelbar zuwider läuft und es ihr zum anderen an der erforderlichen Bestimmtheit fehlen dürfte. Was die zweite Bedingung betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass die Beigeladene im Bauvorbescheidsverfahren ihr Einvernehmen zu dem Bauvorhaben erteilt hat und sie an diese Entscheidung ihrerseits gebunden ist.

Die Bindung des Landratsamts an den Bauvorbescheid ist schließlich auch nicht deshalb entfallen, weil das in der Bauvoranfrage skizzierte Vorhaben in Bezug auf die Trauf- und Firsthöhe nicht mit dem später zur Genehmigung gestellten Vorhaben übereinstimmt. Die Behörde ist allerdings im Baugenehmigungsverfahren an einen zuvor erteilten Bauvorbescheid nur dann gebunden, wenn es sich um das gleiche Vorhaben handelt. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede später vorgenommene Veränderung des Vorhabens den Eintritt der Bindungswirkung verhindert. Es muss sich vielmehr um eine rechtserhebliche Änderung handeln (Sauter, LBO, 3. Aufl., § 57 Rn. 8). Eine solche ist in der vorgenommenen Vergrößerung der Trauf- und Firsthöhe nicht zu erkennen, da diese Abweichung die Verstöße gegen den Bebauungsplan, die Gegenstand des Bauvorbescheids waren, nicht verstärkt und zudem - wie oben ausgeführt - ohne weiteres hätte behoben werden können.

b) Der Erteilung der vom Kläger beantragten Baugenehmigung stand auch nicht der Umstand entgegen, dass das Vorhaben die von § 5 LBO vorgeschriebenen Abstandsfläche zu dem benachbarten Grundstück nicht durchgängig eingehalten hat. Die nur teilweise Einhaltung der Abstandsfläche ist unschädlich, da der Eigentümer dieses Grundstücks zuvor eine Abstandsflächenbaulast übernommen hatte, durch die der insoweit gegebene Verstoß gegen § 5 LBO ausgeräumt wurde. Der Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass sich diese Baulast nur auf das in der Lageplanskizze vom 9.3.1995 näher beschriebene Vorhaben beziehe, das mit dem später zur Genehmigung gestellten Vorhaben nicht identisch sei, vermag der Senat nicht zu folgen.

Das Verwaltungsgericht begründet seine Ansicht damit, dass es Sinn und Zweck einer Baulast sei, ein bestimmtes, öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechendes Bauvorhaben genehmigungsfähig zu machen, weshalb sie ihrem Wesen nach immer auf ein bestimmtes Bauvorhaben bezogen sei. Das trifft nicht zu. Eine Baulast wird allerdings vielfach aus Anlass eines bestimmten Bauvorhabens übernommen werden, um einen dessen Genehmigung entgegenstehenden Verstoß gegen eine baurechtliche Vorschrift auszuräumen. Das muss jedoch keineswegs immer so sein. Vielmehr kann eine Baulast auch ohne einen konkreten Anlass bestellt werden. Aber selbst in den Fällen, in denen ein Zusammenhang zwischen der Übernahme einer Baulast und einem bestimmten Bauvorhaben besteht, kann daraus nicht gefolgert werden, dass die Baulast nur auf das betreffende Bauvorhaben bezogen und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Eine Baulast ist vielmehr ihrem Wesen nach genereller Natur. So enthält die hier von dem Nachbarn des Klägers übernommene Baulast die Verpflichtung, einen bestimmten Teil seines Grundstücks unüberbaut zu lassen, was zur Folge hat, dass der betreffende Teil des Grundstücks für die Berechnung der Abstandsfläche als Teil des Baugrundstücks zu betrachten ist. Durch die Genehmigung eines bestimmten Bauvorhabens wird diese Wirkung nicht gewissermaßen verbraucht, sondern ist, solange die Baulast fortgilt, in der gleichen Weise auch bei späteren Bauvorhaben - etwa der Erweiterung des in der Folgezeit errichteten Gebäudes oder dessen Ersetzung durch einen Neubau - zu beachten.

Eine solche Betrachtung bedeutet entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht, dass der Nachbar gegenüber späteren Veränderungen des Vorhabens, das ihn zu der Übernahme einer Baulast veranlasst hat, schutzlos wäre. Denn führen diese Veränderungen dazu, dass mit dem Vorhaben eine größere Abstandsfläche eingehalten werden muss und ist deren nachbarschützender Teil auch dann nicht beachtet, wenn man den belasteten Teil des Nachbargrundstücks als Teil des Baugrundstücks behandelt, so steht dem Nachbarn trotz der Baulast ein Abwehranspruch gegen das Vorhaben zu. Haben die Veränderungen dagegen keine derartigen Folgen, so verdient der Nachbar gegen sie auch keinen Schutz.

Ob es gleichwohl möglich ist, dass der Übernehmer einer Baulast deren Wirkungen auf ein bestimmtes Bauvorhaben beschränkt, kann dahin stehen, da es dafür jedenfalls einer eindeutigen Klarstellung bei der Übernahme der Baulast bedürfte. Eine solche Klarstellung ist im vorliegenden Fall nicht erfolgt. In der Baulasterklärung vom 30.5.1995 wird entgegen der Darstellung des Verwaltungsgerichts kein Zusammenhang zu einer bestimmten Bebauung hergestellt, sondern vorbehaltlos die Übernahme einer in dem beiliegenden Lageplan vom 25.4.1995 grün dargestellten Abstandsbaulast erklärt. Allerdings hat der Bevollmächtigte des Grundstückseigentümers in dem gleichen Schreiben auch der geplanten Neubebauung nach den Planentwürfen vom 29.5.1995 zugestimmt und den Empfang eines Plansatzes mit Lageplanskizze vom 9.3.1995 bestätigt. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass die übernommene Baulast nach dem Willen ihres Übernehmers nur für dieses Vorhaben Geltung besitzen sollte.

Der Umstand, dass das später zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben mit dem in der Lageplanskizze vom 9.3.1995 beschriebenen Vorhaben nicht völlig identisch ist, führt daher nicht zur Unbeachtlichkeit der von dem Nachbarn des Klägers übernommenen Baulast. Der - ohne ihre Berücksichtigung gegebene - Verstoß gegen § 5 LBO könnte vielmehr die Verweigerung der Genehmigung nur dann rechtfertigen, wenn die Baulast trotz der erfolgten Vergrößerung des geplanten Gebäudes nicht ausreichend wäre, um diesen Verstoß auszuräumen. Dafür ist jedoch nichts zu erkennen. Etwas Gegenteiliges wird auch von den Vertretern des beklagten Landes nicht behauptet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 S. 3 und § 154 Abs. 3 VwGO.

Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.