Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.11.2009 verkündeteUrteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Az.: 2/14 O 80/09) wirdauf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durchSicherheitsleistung in Höhe von 25.000,-- EUR abzuwenden, wennnicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicherHöhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 22.944,-- EURfestgesetzt.
I.
Die Klägerin hat mit der Klage von der Beklagten die Räumung von zwei Appartements in der … ..straße … in Stadt1 verlangt sowie die Zahlung rückständigen Mietzinses.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Anwesens …straße … in Stadt1, in dem sich mehrere Appartements befinden. Die Beklagte selbst hat in diesem Anwesen von der Klägerin neun Wohneinheiten angemietet, die die Beklagte selbst weitervermietet. Die Beklagte befasst sich beruflich mit der Weitervermietung von Wohnungen und bestreitet aus diesen Einnahmen ihren Lebensunterhalt.
Insgesamt hat die Beklagte für die von ihr in dem oben genannten Anwesen der Klägerin gemieteten Wohnungen monatlich einen Betrag in Höhe von 10.176,-- EUR zu zahlen.
Mit Mietverträgen von Juni 1999 bzw. August 1993 hat die Beklagte von der Klägerin eine Wohnung im 1. Obergeschoss, das Appartement Nr. …, sowie eine Wohnung im 4. Obergeschoss, das Appartement Nr. .., angemietet. Beide Mietverträge sind als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben. In den Mietverträgen ist jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen. In § 6 der jeweiligen Mietverträge wird geregelt, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats an den Vermieter im Voraus zu zahlen sei.
Zwischen den Parteien kam es wegen Nichtzahlung von Mietkautionen sowie wegen der Nichtzahlung von berechneten Nebenkosten bereits zu Streitigkeiten. In einem dieser Rechtsstreitigkeiten hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 02.01.2008 das Landgericht Frankfurt am Main für zuständig erachtet, da es sich vorliegend um Gewerbewohnraum handele.
Am 10.03.2009 kündigte die Klägerin die Mietverhältnisse mit der Beklagten bezüglich der oben angeführten Wohneinheiten fristlos und machte unter anderem geltend, dass Zahlungsrückstände in Höhe von 33.076,-- EUR bestünden. Ferner wurde in diesem Kündigungsschreiben ausgeführt, dass sich die Beklagte als unzuverlässig erwiesen habe, da sie trotz mehrfacher Abmahnung der Hausverwaltung den Mietzins nach wie vor unregelmäßig, unpünktlich quasi nach Lust und Laune überweise.
Ferner hat die Klägerin mit der Klageschrift und im Verlaufe des Rechtsstreites in weiteren Schriftsätzen ihre außerordentliche Kündigung wegen der Unzuverlässigkeit der Beklagten wiederholt ausgesprochen, da die Beklagte unstreitig die monatlichen Mietzinszahlungen nicht entsprechend der vertraglichen Regelung pünktlich leistete.
Den Zahlungsantrag hat die Klägerin erstinstanzlich teilweise für erledigt erklärt und hinsichtlich der Räumungsklage die Ansicht vertreten, dass die Beklagte zur Räumung verpflichtet sei, da die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges und Unzuverlässigkeit der Beklagten wirksam seien.
Die Beklagte hat geltend gemacht, dass die Kündigung vom 10.03.2009 bereits deshalb unwirksam sei, weil sie dem Schriftformerfordernis des § 569 Abs. 4 BGB nicht entspreche, weil die Kündigungsgründe in dem Kündigungsschreiben nicht hinreichend genau dargelegt seien, es sich vielmehr um eine unzulässige Saldokündigung handele. Zudem sei die Kündigung auch deshalb unwirksam, weil zwischenzeitlich alle Zahlungsrückstände ausgeglichen seien. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass auf das Mietverhältnis der Parteien das Wohnraummietrecht Anwendung finde, nicht aber das Gewerbemietrecht.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat mit dem am 16.11.2009 verkündeten Urteil der Räumungsklage stattgegeben und die Beklagte auch verurteilt, die Kosten für das vorgerichtliche anwaltliche Kündigungsschreiben zu zahlen. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen und hinsichtlich des erledigten Teils der Klägerin die Kosten des Rechtsstreites auferlegt.
Zur Begründung der Räumungsklage hat das Landgericht ausgeführt, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Klägerin vom 10.03.2009 sowie durch die nachfolgenden im Prozess ausgesprochenen Kündigungen beendet sei, weil der Klägerin die Fortsetzung der Mietverhältnisse unzumutbar sei, da die Beklagte ständig nicht vertragsgemäß die Mietzinszahlung pünktlich erbringe. Es sei deshalb der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben. Die fortdauernde unpünktliche Zahlung sei bereits nach dem Vortrag der Beklagten festzustellen und führe bei Gewerberaum zur Annahme einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Klägerin. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB finde auf das Vertragsverhältnis der Parteien keine Anwendung, da es sich insoweit nicht um Wohnraummiete sondern um ein gewerbliches Mietverhältnis handele. Die Kündigung sei auch nicht nach § 569 Abs. 3 BGB unwirksam geworden, weil diese Vorschrift auf das Vertragsverhältnis der Parteien zum einen nicht Anwendung finde und vorliegend bereits deshalb nicht greife, weil nicht der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB vorliege, sondern der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die vorgerichtlichen Anwaltskosten für die Fassung des Kündigungsschreibens hat das Landgericht aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zugesprochen.
Gegen dieses ihr am 26.11.2009 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main wendet sich die Beklagte mit ihrer bei Gericht am 18.12.2009 eingegangenen Berufung, die nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 26.02.2010 an diesem Tag begründet wurde.
Die Beklagte ist der Auffassung, das Rechtsverhältnis der Parteien sei nach den Grundsätzen über das Wohnraummietverhältnis zu beurteilen, weil die entsprechenden Mietverträge ausdrücklich als Mietverträge über Wohnraum bezeichnet seien und sich auch inhaltlich mit den Vorschriften der Wohnraummietverhältnisse befassen würde. Demzufolge seien die Kündigungen bereits deshalb unwirksam, weil sie nicht entsprechend § 569 Abs. 4 BGB hinreichend begründet worden seien. Bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei nicht ersichtlich, auf welchen Teil der Wohnungen sich genau der Zahlungsverzug erstrecke, so dass eine unzulässige Saldokündigung vorliege. Auch sei die Kündigung wegen einer Unzuverlässigkeit unwirksam, weil dieser Grund in den Kündigungsschreiben nicht hinreichend dargelegt worden sei und zudem die Klägerin vor den Kündigungen auch keine Abmahnung ausgesprochen habe. Weiterhin ist die Beklagte der Auffassung, dass die Kündigungen auch deshalb unwirksam seien, weil sie zwischenzeitlich alle Mietzinsrückstände ausgeglichen habe.
Ferner vertritt die Beklagte die Auffassung, die Klägerin habe ihr Kündigungsrecht verwirkt, da sie lediglich zwei der neun Mietverträge gekündigt habe, so dass sich aus diesem Verhalten ergebe, dass die Klägerin selbst die Beklagte nicht als unzuverlässig ansehe.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16.11.2009, Az. 2/14 O 80/09, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigt unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. Sie ist der Auffassung, ihr habe angesichts der ständigen unpünktlichen Mietzinszahlungen der Beklagten ein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden. Sie habe auch auswählen können, welche der einzelnen Mietverhältnisse gekündigt werden solle.
Ob die übrigen Mietverhältnisse fortgeführt würden, würde allein in ihrer Entscheidungsbefugnis liegen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 519, 520 ZPO).
Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Landgericht völlig zu Recht der Räumungsklage stattgegeben hat, weil die Klägerin berechtigt war, die Mietverhältnisse zu kündigen, da ihr eine Fortsetzung der Mietverhältnisse angesichts des Verhaltens der Beklagten nicht mehr zumutbar war (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Ein Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt bei Gewerbemietraum aber gerade dann vor, wenn der Mieter fortdauernd unpünktliche Mietzinszahlungen leistet (BGH NJW 1997, 203; OLG Düsseldorf ZMR 2009, 196; Palandt-Weidenkaff, 60. Aufl., § 543, Rdnr. 36). Bei den von den Parteien eingegangenen Mietverträgen handelt es sich aber um ein gewerbliches Mietrecht. Dem steht nicht entgegen, dass die unterzeichneten Mietverträge als solche über Wohnräume gekennzeichnet sind, da für die Beurteilung eines Vertragstypes nicht der gewählte Vertragsausdruck maßgebend ist, vielmehr entscheidend auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsgemäß verfolgt (BGHZ 94, 14).
Die Beklagte verfolgte aber mit dem Abschluss der Mietverträge gerade nicht die Absicht, selbst in die Wohnungen einzuziehen, vielmehr betrieb sie die Weitervermietung der Appartements beruflich und erzielte aus dieser Tätigkeit einen Teil der Einnahmen für ihren Lebensbedarf. Nach der Gesamtsituation stand deshalb zwischen den Parteien nicht die Selbstnutzung der Räumlichkeiten als Wohnungen im Vordergrund, sondern vielmehr finanzielle Interessen, die gerade auch der Ausübung des Gewerbes der Beklagten dienten.
Maßgeblich für die rechtliche Einordnung des Vertrages als Gewerbemiete ist, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch die Beklagte gerade in der Weitervermietung und nicht in dem Wohnen lag. Es besteht auch kein Anlass, die besonderen Vorschriften über den Kündigungsschutz auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden. Die Vorschriften über den Kündigungsschutz dienen nämlich gerade dazu, den Mieter von Wohnraum vor dem sozial nicht gerechtfertigten Verlust seiner Wohnung als dem Mittelpunkt seiner Lebensinteressen zu schützen. Auf die Beklagte, die die Wohnungen selbst nicht nutzt, sondern sie vertragsgemäß an Dritte weitervermietet, trifft dieser Schutzzweck aber gerade nicht zu.
Dass die Mietverträge als solche über Wohnräume bezeichnet wurden, ist vielmehr deshalb zu erklären, weil die Klägerin selbst gerade durch diese Vertragsfassung erreichen wollte, dass die überlassenen Räumlichkeiten im Wege der Weitervermietung nur zu Wohnzwecken vermietet werden konnten. Dies ergibt sich ausdrücklich aus dem Mietvertrag über das Appartement …, in dem deutlich zum Ausdruck gebracht wurde, dass die Weitervermietung ausschließlich zu Wohnzwecken gestattet wurde.
Zwar können auch die Parteien eines Zwischenmietvertrages vereinbaren, dass auf diesen Geschäftsraummietvertrag das Wohnungsraummietrecht Anwendung findet, jedoch bedarf dies einer ausdrücklichen Regelung. Insoweit haben die Parteien aber hinsichtlich des Ausspruchs einer Kündigung keine eigenständigen Regelungen getroffen, vielmehr wird in § 2 der Mietverträge lediglich geregelt, dass die Kündigung schriftlich ausgesprochen werden muss, nicht aber dass für die Kündigung auch die Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB zu gelten haben. Diese Vorschrift findet entgegen der Beklagten auf das Mietverhältnis der Parteien keine Anwendung, da die Vorschrift weder vertraglich einbezogen wurde noch nach dem Sinn und Zweck der zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnisse Anwendung finden muss, da die Beklagte als gewerbliche Zwischenvermieterin hinsichtlich des Ausspruches von Kündigungen nicht erhöht schutzwürdig war, sondern in ihr eigenes Verhalten selbst einschätzen konnte. Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass selbst im Falle des § 549 Abs. 4 BGB keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen, es vielmehr ausreichend für eine Kündigung ist, wenn aufgrund des Kündigungsschreibens keine Unklarheit darüber bestehen kann, warum gekündigt wird. Da hier ausdrücklich in dem Kündigungsschreiben der Klägerin vom 10.03.2009 erklärt wurde, dass die Kündigung auch wegen Unzuverlässigkeit ausgesprochen werde, da der Mietzins nach wie vor unregelmäßig unpünktlich überwiesen werde, war für die Beklagte der von der Klägerin geltend gemachte Kündigungsgrund eindeutig und klar ersichtlich, so dass der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung formell keine Bedenken entgegenstehen.
Die Kündigung war auch materiell-rechtlich berechtigt, da die Beklagte tatsächlich ihren Mietzinszahlungen nicht pünktlich nachkam, wie sie selbst in ihren Zahlungsaufstellungen angegeben hat. Zudem hatte die Klägerin vor dem Ausspruch der Kündigung die Beklagte auch wegen der ständigen unpünktlichen Mietzinszahlungen abgemahnt, da die Hausverwaltung zuvor mehrfach erfolglos die unpünktliche Mietzinszahlung moniert hatte. Eine weitere Abmahnung war entgegen der Auffassung der Beklagten keinesfalls erforderlich, da nicht zu erwarten stand, dass sie ihr Zahlungsverhalten nachträglich ändern würde, da es bereits vor diesem Rechtsstreit zu erheblichen Zahlungsrückständen gekommen war und die Beklagte auch unter dem Eindruck der ausgesprochenen Kündigung weiterhin die Mietzahlungen nicht pünktlich im Verlaufe des Prozesses erbracht hat.
Aus dem Umstand, dass nach dem Vortrag der Beklagten mittlerweile alle Mietrückstände ausgeglichen sind, folgt nicht, dass die ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen unwirksam geworden sind, weil § 569 Abs. 3 BGB auf die hier vorliegenden Mietverträge keine Anwendung findet, weil hier – wie oben dargelegt – ein gewerbliches Mietverhältnis vorliegt. Zudem sind, worauf das Landgericht zutreffend verwiesen hat, auch inhaltlich die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB nicht gegeben, weil die Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruht sondern auf § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Auffassung vertreten hat, die Klägerin sei deshalb zur Kündigung nicht berechtigt, weil sie durch ihr eigenes Verhalten gezeigt habe, dass sie die Beklagte nicht als unzuverlässig erachte, weil sie lediglich zwei der neun Wohnungen gekündigt habe, vermag auch dieser Gesichtspunkt nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen. Es obliegt der eigenen Entscheidung der Klägerin im Hinblick auf die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums, ob und welche Wohnungen sie kündigt und ob es hinsichtlich der übrigen Wohnungen ihr gerechtfertigt erscheint, das Mietverhältnis mit der Beklagten fortzusetzen. Da zwischen den Parteien einzelne Mietverträge geschlossen wurden, ist die Gestaltungsmöglichkeit der Klägerin nicht dahingehend eingeschränkt, dass sie entweder alle Mietverhältnisse kündigen kann oder keines, vielmehr steht ihr auch insoweit aufgrund ihrer Vermieterstellung ein Auswahlermessen zu, da sie das Risiko, das sie auch bei einer Weitervermietung an die Beklagte zu tragen bereit ist, selbst zu beurteilen hat und sie auch einschätzen muss, ob sie insgesamt neun Wohnungen sofort weitervermieten kann.
Da die Beklagte bereits ihren vertraglichen Verpflichtungen vor dem Ausspruch der Kündigung vom 10. März 2009 nicht nachgekommen ist, hat sie auch die durch die Fassung des vorgerichtlichen anwaltlichen Kündigungsschreibens entstandenen Kosten zu tragen, wie das Landgericht richtig entschieden hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entnommen.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da es sich vorliegend um eine reine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung handelt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Auch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichtes zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren hat der Senat gemäß §§ 41, 47 GKG festgesetzt.