AG Gießen, Urteil vom 30.06.2009 - 48M C 720/08, 48M C 720/08
Fundstelle
openJur 2012, 31802
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Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 511,59 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 7.10.2008 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Der Beklagte vermietete der Klägerin durch schriftlichen Einheitsmietvertrag vom 13.7.2005 eine 2-Zimmerwohnung im Anwesen „…“ .

§ 11 des Vertrages (Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen) lautete:

„1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.

2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten in der Regel:

Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre; Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle 6 Jahre.

Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.

3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparatur verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen. 4. …“

In § 14 des Mietvertrages ist geregelt, dass die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben seien.

Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 33 bis 36 der Akte verwiesen.

Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, wurde die Wohnung am 30.4.2008 zurückgegeben. Die Parteien erstellten jeweils Rückgabeprotokolle, die aber nur von einer Seite unterschrieben wurden. Wegen des Inhalts dieser Protokolle wird auf Bl. 38, 45 und 46 der Akte Bezug genommen. Die Klägerin weigerte sich, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Wegen des Zustands des Balkons und der Schlafzimmertür zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung wird auf die Fotos Bl. 24 bis 25 der Akten verwiesen.

Der Beklagte zahlte einen Teil der Kaution zurück. Den verbleibenden Restbetrag von 511,59 € macht die Klägerin mit der vorliegenden Klage geltend.

Gegenüber der Klageforderung hat der Beklagte die Aufrechnung mit folgenden Gegenansprüchen gemäß der Rechnung der Hausmeisterei „…“ (Blatt 23 der Akte) erklärt:

1.   Kosten für das Streichen von 99,25 m² Wandfläche (397 € zuzüglich Mehrwertsteuer) 472,43 €     2.Kosten für das Reinigen von Zimmertüren und für die Beseitigung von Kratzern im Türblatt und am Rahmen der Schlafzimmertür (30 € zuzüglich Mehrwertsteuer) 35,70 €     3       Kosten für das Reinigen der Balkonfliesen (10 € zuzüglich Mehrwertsteuer) 11,90   €                                Summe:520,03   €   Die Klägerin behauptet, der Balkon sei bei der Rückgabe in keinem schlechteren Zustand gewesen als bei Beginn des Mietverhältnisses. An der Tür zum Schlafzimmer seien nur normale Kratzer vorhanden gewesen.

Die Klägerin ist der Auffassung, sie sei wegen der Kürze der Mietzeit nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet. Sie behauptet, der Farbanstrich der Wände sei bei Beginn des Mietverhältnisses mangelhaft gewesen, so dass sie das Schlafzimmer und das Wohnzimmer bei Beginn des Mietverhältnisses selbst neu gestrichen habe.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, die Fugen der Fliesen auf dem Balkon seien weiß und ordnungsgemäß gereinigt übergeben worden. Bei der Rückgabe seien die Fugen völlig verdreckt und voller Moos gewesen. Die Schlafzimmertür sei durch Kratzen oder Knabbern der Katze beschädigt worden, so dass es erforderlich gewesen sei, die Tür zu reinigen, zu schleifen und zu lackieren.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aus der Kautionsvereinbarung des Mietvertrages. Die Aufrechnung des Beklagten gegenüber diesem Anspruch geht ins Leere, da der Beklagte gegenüber der Klägerin keine Ansprüche hat.

Die Klägerin ist nicht verpflichtet, die Kosten für die Renovierung der Wohnung ganz oder teilweise zu tragen, weil die Renovierungsklausel und die Quotenklausel in § 11 des Mietvertrages unwirksam sind. Diese Vertragsbestimmungen verstoßen gegen das Transparenzgebot und benachteiligen die Klägerin unangemessen, sie sind daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Dabei bleibt offen, ob die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Klägerin wegen Verstoßes gegen die Vorschriften über die Mieterhöhung bzw. gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist. Diese Bestimmungen sollen sicherstellen, dass sich das zu zahlende Entgelt für die Wohnung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht (vgl. BGH, WuM 09, 240 - VIII ZR 118/07). Wenn die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen wegen Preissteigerungen beim Handwerk etwa nach 3 - 4 Jahren stark angestiegen sind, erhält der Vermieter bei einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen und einer Quotenklausel auch dann ein höheres Entgelt für die Nutzung der Wohnung, wenn sich die ortsübliche Miete nicht verändert hat. Diese Erwägungen sind insbesondere dann nicht von der Hand zu weisen, wenn man der „Entgeltthese“ folgt, wonach die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen Teil des vom Mieter geschuldeten Entgelts ist (vgl. dazu Eisenhardt, WuM 08, 623). Im Übrigen ist auch schwer nachzuvollziehen, warum der Mieter nicht „automatisch“ mit steigenden Verwaltungskosten belastet werden kann, während Kostenerhöhungen für Renovierungsarbeiten ohne Weiteres an ihn weitergegeben werden können.

Jedenfalls verstößt die Regelung in § 11 Abs. 1-3 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Es ist anerkannt, dass der Mieter nur die Schäden an der Dekoration zu beheben braucht, die auf sein Wohn- und Nutzungsverhalten zurückzuführen sind (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage, I Rn 141). Der erste Absatz von § 11 des Mietvertrages sieht keine Ausnahme für Schönheitsreparaturen vor, die deswegen erforderlich werden, weil die Dekoration bei Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten, bei Unglücksfällen oder bei Naturereignissen (Wasserrohrbruch, Brand, Überschwemmung) beschädigt wird. Der Bundesgerichtshof hat u. a. in seinen Urteilen vom 15.5.1991 (WuM 91,381 - VIII ZR 38/90) und vom 26.09.2007 (WuM 07, 684 - VIII ZR 143/06) entschieden, dass das Transparenzgebot verletzt wird, wenn der Vermieter an den Mieter unangemessene Forderungen stellen kann, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegentreten kann. In den hier geschilderten Fällen könnte sich ein Vermieter darauf berufen, dass der Wortlaut von § 11 des Mietvertrages keine Ausnahmen zulässt. Dass dies nicht nur eine theoretische Erwägung ist, zeigt etwa der Artikel „Praxis Aktuell“ in DWW 02, 275, in dem die Auffassung vertreten wird, bei einer derartigen Klausel sei die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die wegen Hochwassers erforderlich werden, Sache des Mieters (vgl. auch den Hinweis von Sternel, WuM 02, 585 auf eine Pressemitteilung von Haus- und Grund vom August 2002). Es liegt daher ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor (vgl. Langenberg, a.a.O.). Problematisch ist auch, dass nirgends gesagt wird, dass bei der Erforderlichkeit von Renovierungsarbeiten darauf abzustellen ist, ob eine Renovierung notwendig wäre, wenn der Mieter die Wohnung mit der bisherigen Ausstattung weiter bewohnen würde (vgl. Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 538 Rnr. 241). Der Vermieter könnte nach dem Wortlaut der Klausel bei einer Beendigung des Mietverhältnisses die Auffassung vertreten, ein Mieter, der etwa in einem mit einer Mustertapete ausgestatteten Wohnzimmer eine Vielzahl von Dübellöchern für eine Regalwand anbringt, müsse auch dann renovieren, wenn die letzte Renovierung erst wenige Monate zurückliegt, weil die Dekoration wegen der vielen Dübellöcher so stark beschädigt sei, dass eine Neurenovierung erforderlich sei. Auch deswegen verstößt § 11 Abs. 1-3 des Mietvertrages gegen das Transparenzgebot.

Die Regelung, wonach dem Anstrich der Wände und Decken das Anbringen einer weißen Raufasertapete gleichsteht, kann so verstanden werden dass andere Ausführungsarten auch während des Mietverhältnisses nicht zulässig sind. Eine derartige Formularklausel benachteiligt den Mieter unangemessen (vgl. BGH WuM 07, 259 - VIII ZR 199/06). Dazu kommt noch, dass der Mieter auch noch kleinere Putz- und Holzschäden beseitigen muss. Diese Arbeiten werden in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht erwähnt; dies hat die Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsvereinbarung zur Folge (vgl. BGH WuM 09, 286 - VIII ZR 210/08).

Auch die Quotenklausel in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages ist unwirksam, und zwar schon deswegen, weil die Kosten der Renovierung im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt werden sollen. Die Worte „im Zweifel“ sind so zu verstehen, dass dieser Kostenvoranschlag im Streitfall verbindlich sein soll, was jedoch unzulässig ist (vgl. BGH, WuM 07, 684 - VIII ZR 215/03).

Außerdem verstößt die Quotenklausel auch gegen das Transparenzgebot, weil sich der Kostenanteil einerseits regelmäßig nach den angegeben Fristen richten soll, andererseits werden in der Darstellung der Berechnungsweise aber keine Ausnahmen von den starren Fristen gemacht und es wird nicht erläutert, wie der Kostenanteil bei unterdurchschnittlicher Abnutzung errechnet werden soll (vgl. BGH WuM 07, 684 - VIII ZR 143/06).

Da die Quotenklausel schon aus den angegebenen Gründen unwirksam ist kann dahinstehen, ob sie auch deswegen gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt, weil der Mieter keinen Ausgleich erhält, wenn er die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert, obwohl die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Der Mieter muss seine Abnutzung bezahlen, erhält aber keinen Ausgleich bzw. keine Anrechnung für einen Wertzuwachs auf der Vermieterseite, wenn er die Wohnung selbst ganz oder teilweise renoviert, weil er den Kostenanteil nach der Quotenklausel nicht bezahlen kann. Das hätte zur Folge, dass ein Mieter, der bei einem 5 jährigen Renovierungsturnus nach einer 2 ½ jährigen Mietzeit einen von zwei Wohnräumen renoviert gleichwohl für den anderen Raum die Hälfte der Renovierungskosten zahlen müsste. Dies könnte man als unangemessene Benachteiligung ansehen.

Der Beklagte hat gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung der Kratzer am Rahmen und am Blatt der Schlafzimmertür. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, die Tür sei beschädigt gewesen; auf den vorgelegten Fotos ist eine Beschädigung aber nicht zu erkennen, es sind nur Kratzer zu sehen. Das Gericht kann nicht feststellen, dass die Klägerin den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten hätte; wenn man fast drei Jahre in einer Wohnung wohnt, bleiben kleine Kratzer an den Türen nicht aus. Zur Renovierung der Tür war die Klägerin nicht verpflichtet.

Die Klägerin ist auch nicht verpflichtet, die Kosten für die Reinigung der Balkonfugen zu bezahlen. Zunächst ist in § 14 des Mietvertrages nur von den „Mieträumen“ die Rede, zu denen ein Balkon nicht gehört. Im Übrigen bedeutet die Rückgabe in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand nicht, dass alles blitzsauber zurückzugeben ist. Selbst in den Fällen, in denen die Wohnung nach dem Mietvertrag in einem sauberen Zustand zurückzugeben ist, ist nur eine Rückgabe in normal-gereinigtem Zustand geschuldet (vgl. AG Aachen, WuM 08, 111). Es genügt ein Reinigungsgang, wie er im Allgemeinen in kürzeren Abständen erfolgt, wie etwa das Wischen des Bodens (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Auflage, II Rn. 121). Nach den hier vorgelegten Fotos waren die Fliesen des Balkons sauber; nur die Fugen waren teilweise grünlich und dunkel verfärbt. Moosbewuchs ist nicht zu erkennen. Die Verfärbung der Fugen kann nicht durch normales Putzen beseitigt werden. Die Reinigung von Fugen eines Balkons gehört nicht zu den regelmäßig auszuführenden Reinigungsarbeiten; eine derartige Reinigung ist nach Auffassung des Gerichts nur ein bis zweimal jährlich auszuführen. Die Klägerin war daher nicht verpflichtet, die Verfärbung der Fugen am Ende des Mietverhältnisses vollständig zu beseitigen.

Da der Beklagte keine Ansprüche gegen die Klägerin hat, war er zur Rückzahlung des einbehaltenen Teils der Kaution zu verurteilen

Die zuerkannten Zinsen sind als Verzugszinsen gerechtfertigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gemäß § 511 Nr. 4 ZPO war die Berufung zuzulassen, weil der hier vorliegende Einheitsmietvertrag aus dem Jahr 2004 auch von anderen Vermietern verwendet wird; die Frage, ob § 11 des Mietvertrages wirksam ist, hat daher grundsätzliche Bedeutung