AG Wetzlar, Urteil vom 02.12.2008 - 38 C 1882/07 (38), 38 C 1882/07
Fundstelle
openJur 2012, 31243
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Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist auf der Grundlage eines vom 1.08.1995 datierenden schriftlichen Vertrages seit 13 Jahren Mieterin einer Wohnung der Beklagten in W . Zumindest zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Wohnung preisgebunden und wurde mit Mitteln des Landes Hessen öffentlich gefördert (§ 3 d Mietvertrages). Unter Ziffer 4 der zum Vertragsbestandteil gewordenen allgemeinen Vertragsbestimmungen der Beklagten heißt es zu den Schönheitsreparaturen wörtlich:

"Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

…..

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Auf den weiteren Inhalt des Vertrages (Bl. 4 -7 d. A.) wird Bezug genommen.

Unstreitig wurden in der Wohnung seit Vertragsbeginn weder von Kläger- noch von Beklagtenseite Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ebenfalls unstreitig besteht inzwischen erheblicher Renovierungsbedarf. Wände und Decken sind dunkel verfärbt, an den Türen sowie den Heizkörpern finden sich erhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren. Durch einen Wasserschaden in einer oberhalb der Mietsache gelegenen Wohnung trat Wasser in die Decken und Wände des Flurs und der Küche ein und verursachte dort sichtbare Schäden.

Mit Datum 24.08.2007 übersandte die Beklagte an die Klägerin ein mit  "Mietneufestsetzung" betiteltes Schreiben, in dem es der Sache nach um eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG geht. Unter ausdrücklicher Berufung auf den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Renovierungsklausel die Kosten der Schönheitsreparaturen nunmehr von der Vermieterin zu tragen seien, erhöhte die Beklagte die Miete um 8,50 Euro/m²/Jahr, d. h. um 46,88 Euro pro Monat. Auf den weiteren Inhalt des Schreibens (Bl. 8, 9 d. A.) wird verwiesen.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Schäden in der Wohnung auf normalem oder auf vertragswidrigem Mietgebrauch beruhen. Die Klägerin jedenfalls beziffert die für die Renovierung erforderlichen Kosten einschließlich notwendiger Vorarbeiten mit 2.839,77 Euro, ohne Berücksichtigung der Kosten der Renovierung von Türzargen und Heizkörpern.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verpflichten, in der Mietwohnung im 1. OG rechts im Anwesen ... in W. , bestehend aus 2 ½ Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Diele sämtliche Wände und Decken zu tapezieren und neu anzustreichen, die Türen, sowie die Außentür von innen, sowie die Heizkörper einschl. der Heizrohre zu streichen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte keinen Anspruch auf erhöhte Miete von 46,88 Euro monatlich, ab dem 1.10.2007 hat.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass die Wohnung nach wie vor der Mietpreisbindung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes unterliege. Daher sei die Beklagte verpflichtet, nach den §§ 8 ff. WoBindG eine Kostenmiete zu erheben und müsse wegen des Übergangs der Renovierungspflicht von der Mieterin auf die Beklagte die Miete entsprechend anheben.

Ferner behauptet die Beklagte, dass die Klägerin die Mietsache in erheblichem Maße beschädigt habe und zumindest ein Teil der vorhandenen Mängel nicht durch einfache Nutzung zu erklären sei.

Ferner erhebt die Beklagte gegenüber dem Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen die Einrede der Verjährung sowie der Verwirkung. Sie trägt dazu vor, dass Schönheitsreparaturen erstmals 5 Jahre nach Mietbeginn, d. h. im Jahre 2000 fällig geworden wären, die Durchführung der Schönheitsreparaturen von der Klägerin jedoch erstmals im Jahre 2007 verlangt worden sei.

Die Klägerin vertritt hierzu die Auffassung, dass die Verjährung sich nach § 548 II BGB richte, die Verjährungsfrist also frühestens mit dem Ende der Vertragslaufzeit beginne. Im Übrigen sei auch noch nach Ablauf von 5 Jahren eine Verschlechterung des Zustandes der Mietsache erfolgt, so dass danach unverjährte Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen neu entstanden seien.

Zu dem weiteren Sachvortrag der Parteien wird auf den Inhalt ihrer jeweiligen prozessualen Schriftsätze Bezug genommen.

Gemäß den Beschlüssen vom 5.3.2008 und 5.6.2008 wurde Beweis erhoben durch richterlichen Augenschein sowie die Vernehmung der Zeugin I. . Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt der Protokolle vom 21.4.2008 (Bl. 51-56 d. A.), vom 5.6.2008 (Bl. 62-65 d. A.) und vom 28.10.2008 (Bl. 103-105 d. A.).

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte weder den geltend gemachten Renovierungsanspruch, noch ist der Feststellungsantrag sachlich gerechtfertigt.

Zum Renovierungsanspruch:

Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in der von ihr angemieteten Wohnung ergibt sich dem Grunde nach aus § 535 I 2 BGB. Danach hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Soweit die Parteien unter Nr. 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrages vom 1.08.1995 vereinbart hatten, dass die Klägerin Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, ist diese Regelung unwirksam. Diese - formularmäßig vorgesehene - Schönheitsreparaturklausel enthält einen starren Fristenplan und entfaltet daher wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 9 Abs. 1 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB im Verhältnis zwischen den Parteien keine Wirksamkeit (vgl. BGH, NJW 2004, 2586 und NJW 2006, 1728 ff.; jeweils zitiert nach juris). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es insbesondere  keinen Unterschied, ob der Fristenplan eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist – wie hier – durch das Wort "spätestens" verstärkt wird (BGH NJW 2006, a. a. O.). Dies entspricht im Übrigen auch der einhelligen Rechtsauffassung beider Parteien.

Schönheitsreparaturen sind auch erforderlich. Wie die Beweisaufnahme durch Augenschein am 21.4.2008 zur Überzeugung des Gerichts ergeben hat, befindet sich die Wohnung sogar in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Die Tapeten des Flurs sind großflächig herabgerissen worden und auf den verbliebenen Resten bis zu einer Höhe von ca. 1,60 m durchgängig bemalt. Im Bereich der Decke des Flures und des Bades sind auf einer Fläche von mehreren Quadratmetern Feuchtigkeitsspuren erkennbar. Im Bad ist das durch die Decke eingedrungene Wasser auch die Wände heruntergelaufen und hat dort deutliche Spuren hinterlassen. Das Kinderzimmer macht im Wesentlichen zwar einen ordentlichen, wenn auch leicht verwohnten Eindruck. Allerdings hat der Sohn der Klägerin in Vorbereitung des gerichtlichen Ortstermins vom 21.04.2008 unstreitig die Tapeten mit Schmiererein verunstaltet, um die Vermieterin zur Anbringung eines neuen Wandschmucks zu veranlassen. An der Türzarge des Kinderzimmers ist der Lack zudem großflächig abgekratzt.

Die Tapete in der Küche ist auffällig vergilbt. Sie ist großflächig braun bis dunkelbraun und auch hier großflächig abgerissen. Im Schlafzimmer der Klägerin sind die Tapeten zu großem Teilen abgerissen und bis zu einer Höhe von 1,80 m mit Malereien verunstaltet. Im Schlafzimmer befinden sich mehrere größere Löcher von mehreren Zentimetern Durchmesser in der Wand. In dem – verwohnten - Wohnzimmer befinden sich Malereien an den Tapeten.

Es ist allerdings davon auszugehen, dass es sich bei einem nicht unwesentlichen Teil der Schäden im Flur und im Schlafzimmer der Wohnung, hier insbesondere bei den Löchern, sowie bei den bemalten Tapeten im Kinderzimmer nicht mehr um übliche Abnutzungserscheinungen im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung der Mietsache handelt. Vielmehr geht es hier um eine nicht mehr durch normalen Mietgebrauch hervorgerufene Substanzschädigungen, die grundsätzlich von dem Verursacher, also der Mieterin, selber zu beseitigen sind.

Letztlich ist eine Differenzierung der Schäden nach der Art ihrer Verursachung aber nicht erforderlich, da die Renovierungsansprüche der Klägerin - zumindest in der Form, wie sie mit dem Klageantrag zu 1 geltend gemacht werden - verjährt sind. Auch die Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Gebrauchserhaltung der Mietsache können verjähren. Dies ergibt sich unmittelbar aus § 194 BGB, wonach jeder Anspruch der Verjährung unterliegt, wenn gesetzlich nicht ausnahmsweise die Unverjährbarkeit angeordnet ist.

Damit unterliegt auch der als Mängelbeseitigungsanspruch zu qualifizierende Renovierungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. In diesem Zusammenhang ist zwar das Argument der Klägerin von einigem Gewicht, dass der Mängelbeseitigungsanspruch im laufenden Mietverhältnis ständig neu entsteht, die Beseitigung der in unverjährter Zeit entstandenen Mängel also einer Verjährung insgesamt entgegenstehen könnte.

Es ist aber auch zu berücksichtigen, dass die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung und die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung einander im Synallagma gegenüberstehen. Die zeitliche Aufgliederung der Gebrauchsgewährungspflicht folgt der ebenfalls – nach Monaten - aufgegliederten Mietzahlungspflicht. Wenn aber die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in einzelne Zeiträume aufgespalten werden kann, gilt das Gleiche für die aus der Gebrauchsgewährungspflicht resultierenden Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters. Die konkreten Beseitigungsansprüche verjähren daher nach den §§ 195, 199 BGB in 3 Jahren (vgl. zum GanzenLehmann-Richter: Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters und Gegenrechte des Vermieters, in NJW 2008, S. 1196 ff.; zit. n. beck-online).

Es entspricht auch dem Zweck der §§ 194 ff. BGB, Ansprüche auf Gebrauchserhaltung als verjährbar zu qualifizieren. Denn die Verjährung dient zum einen dem Schutz des Vermieters vor einer Inanspruchnahme aus unerwarteten Forderungen, gegen die er sich wegen des Zeitablaufs und des daraus resultierenden Beweismittelverlusts nicht mehr adäquat verteidigen kann. Zum anderen soll die Verjährung Rechtsfrieden und –sicherheit herbeiführen (vgl.Lehmann-Richter, aaO). Im Übrigen führt die Perpetuierung von Mängeln gerade im Mietwohnungsbereich zugleich zu deren Verfestigung und Verstärkung.

WennLehmann-Richter(a. a. O.) auch zwischen der Unverjährbarkeit des Gebrauchserhaltungsanspruchs als Stammrecht und der Verjährbarkeit des Anspruchs auf Beseitigung eines konkreten Mangels differenziert, steht dies zumindest im vorliegenden Fall der Verjährung des Renovierungsanspruchs gleichwohl nicht entgegen. Aus der Klagebegründung ergibt sich nämlich, dass die Klägerin nicht lediglich die Renovierung der Wohnung wünscht, sondern die Durchführung konkreter Renovierungsmaßnahmen (Tapezieren und Anstreichen). Dabei stützt sie sich ausdrücklich auf den Umstand, dass an Wänden und Decken sowie an den Türblättern und den Heizkörpern erhebliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren aufgetreten sind, aus denen sich ein Renovierungsbedarf ergibt. Sie beruft sich damit gerade nicht auf die Erfüllung des gesetzlichen Gebrauchserhaltungsanspruchs, sondern auf ihren Anspruch gegen den Vermieter auf die Beseitigung konkreter Mängel.

Im Übrigen wird demgegenüber in der Literatur aber auch die Auffassung vertreten, dass der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Vornahme von Schönheitsreparaturen unabhängig von der Existenz konkreter Mängel innerhalb von 3 Kalenderjahren seit erstmaliger Verletzung der Leistungspflicht des Vermieters und Kenntnis des Mieters davon verjährt (vgl.Feuerlein, Die Verjährung von der Erfüllungsansprüchen aus dem Mietvertrag,in WuM 2008, 385 ff., zit. n. juris). Danach wird der Anspruch bereits dann fällig, wenn aus der Sicht des objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht, d. h. ohne dass gravierende Mängel vorliegen müssen.

Dabei kommt es lediglich auf die Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände an, nicht auf die Frage, ob diese rechtlich zutreffend gewürdigt werden, § 199 Abs. 1 Zf. 2 BGB. Ob der Klägerin die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bekannt war, kann also dahinstehen (vgl.Feuerlein, aaO).

Die Verjährungsfrist beginnt danach bereits mit dem Zeitpunkt, zu dem aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf eintritt. Auf eine weitere fristauslösende Maßnahme des Mieters, wie z. B. die Mängelbeseitigungsaufforderung an den Vermieter, kommt es nicht an.

Es erscheint im Übrigen aber auch nicht unbillig, die Renovierungspflicht des Vermieters als der Regelverjährung unterworfen anzusehen. Es bleiben dem Mieter nämlich bis zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter die Rechte des § 536 BGB (vgl.Feuerlein, aaO).

Eine Entscheidung, ob der Auffassung Lehmann-Richters oder Feuerleins zum Beginn der Verjährungsfrist gefolgt wird, ob der Fristablauf also erst bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache oder bereits bei objektiver Erkennbarkeit ihrer Renovierungsbedürftigkeit beginnt, ist im vorliegenden Fall entbehrlich.

Denn nach beiden Auffassungen ist die Verjährungsfrist bereits abgelaufen. Erste Mängel der Mietsache, die zugleich zu einem erkennbaren Renovierungsbedarf geführt haben, sind spätestens um das Jahr 2000 aufgetreten. Zum einen folgt dies daraus, dass die Klägerin ihrem eigenen Vortrag zufolge seit ihrem Einzug im Jahre 1995 in der Mietwohnung keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder hat durchführen lassen. Sie hat die Wohnung jedoch intensiv genutzt. Die Klägerin ist eine starke Raucherin mit einem sehr lebhaften Kind. Das Rauchen hat, wie in der Küche festgestellt, zu einem starken Vergilben der Tapete geführt. Die Tapete in der Küche hat sich an einigen Stellen dunkelbraun verfärbt.

Zum anderen ist ein wesentlicher Teil der Wohnung bis zu einer Höhe von 1,60 m bis 1,80 m mit kindlichen Malereien verunstaltet worden. Bis zu dieser Höhe ist die Tapete auch großflächig abgerissen worden. Die Klägerin selber hat dazu hinsichtlich ihres Schlafzimmers angegeben, dass ihr Sohn dort die Malereien durchgeführt habe, als er noch jünger als 5 oder 6 Jahre gewesen sei. Jetzt sei er 14 Jahre alt und mache das nicht mehr. Rechnerisch ergibt sich daraus, dass zumindest ein Teil der Schäden bereits vor gut 8 Jahren, also bereits vor dem Jahr 2000, eingetreten sein muss. Damit war für die Klägerin spätestens im Jahre 2000 der Renovierungsbedarf erkennbar gewesen ist.

Damit ist im Hinblick auf die 12.11.2007 erfolgte Klageeinreichung bei Gericht zumindest davon auszugehen, dass sämtliche bis zum Ende des Jahres 2003 entstandenen Mängel sowie Renovierungspflichten der Beklagten verjährt sind.

Zwar ist der Klägerseite bei zu pflichten, wenn sie die Auffassung vertritt, dass laufend eine weitere nutzungsabhängige Verschlechterung des Zustandes der Mietsache eintritt und damit weitere Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen neu entstehen können, die auch noch nicht verjährt sind.

Hinsichtlich der weiteren Schäden bzw. von der Beklagtenseite zu erfüllende Renovierungspflichten besteht zwar ein Erfüllungsanspruch der Klägerin. Dem Gericht ist es aufgrund des insoweit undifferenzierten Klageantrages zu 1) jedoch verwehrt, hier eine Entscheidung zu ihren Gunsten zu treffen. Würde die Beklagte zur Beseitigung sämtlicher erst nach Ablauf des Jahres 2003 entstandenen Mängel zu verurteilen, hätte dieses Urteil keinen vollstreckbaren Inhalt. Es bedarf keiner weiteren Ausführungen dazu, dass es rein tatsächlich nicht möglich ist, sämtliche Wände und Decken einer Wohnung in einer Weise neu zu tapezieren, dass damit lediglich die unverjährten Schäden bzw. Abnutzungserscheinungen beseitigt würden. Dies ist jedoch - für das Gericht bindend - beantragt worden.

Allenfalls wäre hier eine anteilige Bezifferung der auf den unverjährten Zeitraum entfallenden Renovierungskosten möglich gewesen. Auch eine grundsätzlich denkbare Zug-um-Zug-Verurteilung der Beklagten kann vorliegend nicht erfolgen, weil nicht abgrenzbar ist, welcher konkrete Teil der Renovierungsarbeiten auf die Kläger- und welche auf die Beklagtenseite entfällt. Hierzu fehlt es bereits am erforderlichen Sachvortrag der Klägerseite. Eines gerichtlichen Hinweises bedurfte es zu dieser Frage nicht, da die Klägerin das Problem mit Schriftsatz vom 4.11.2008 selber angesprochen hat.

Zum Feststellungsantrag:

Auch mit dem zweiten Antrag hat die Frage keinen Erfolg. Zwar ist die Feststellungsklage vorliegend nach § 256 ZPO zulässig, da die Klägerin ein nachvollziehbares wirtschaftliches Interesse an der Feststellung hat, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 24.08.2007 unwirksam ist.

Der Antrag ist jedoch unbegründet. Die Beklagte ist infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages der Parteien berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erheben. Das Gericht folgt dabei der Auffassung des OLG Frankfurt, dass der Umfang  und die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter unter der Geltung der frühren obergerichtlichen Rechtsprechung bei der Kalkulation des Mietpreises als mieterhöhender Faktor nicht berücksichtigt wurden, weil die Beklagte durch den entsprechende Klausel ja gerade von ihrer Erhaltungspflicht befreit wurde (vgl. WuM 2008, 82 ff.; zit. n. juris). Damit ist der Vermieter berechtigt, die Miethöhe dem Umstand anzupassen, dass er selber die Kosten der anfallenden Gebrauchserhaltungsmaßnahmen zu tragen hat.

Dem steht entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht die Entscheidung des 8. Zivilsenats des BGH vom 9.07.2008 (WuM 2008, 487 ff.; zit. n. juris) entgegen. Danach soll dem Vermieter auf der Grundlage des § 558 BGB lediglich ermöglicht werden, im Rahmen eines Vergleichsmietensystems eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Allein die Marktverhältnisse bilden danach den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung.

Im vorliegenden Fall orientiert sich die Miete jedoch gerade nicht den Verhältnissen des örtlichen Marktes. Aufgrund der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts vielmehr fest, dass die von der Klägerin gemietete Wohnung nach wie vor der Mietpreisbindung nach dem WoBindG unterliegt. Die Zeugin I. hat bei ihrer Vernehmung im Verhandlungstermin vom 28.10.2008 glaubhaft bekundet, dass mit Bescheid vom 7.12.1982 die öffentliche Förderung der Wohnung durch das Land Hessen bewilligt wurde. Dies ist zwischen den Parteien im Übrigen auch unstreitig.

Darüber hinaus hat die Zeugin auf die bereits schriftlich vorgelegte Bestätigung der L -Bank vom 27.06.2008 (Bl. 72 d. A.) Bezug genommen, aus der sich ergibt, dass diese Bank der Beklagten zur Mitfinanzierung des Hauses, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, als öffentliche Förderung ein Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 791.479,83 Euro gewährt hat, das per 30.03.2008 noch mit 565.308,42 Euro valutiert hat. Nach den Berechnungen der Zeugin ist die Rückzahlung des Darlehens bis zum Jahre 2015 erfolgt, so dass die Preisbindung frühestens in diesem Jahr ausläuft.

Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage, die in sich schlüssig und nachvollziehbar war, bestehen ebenso wenig, wie an der Glaubwürdigkeit der Zeugin selber. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass es sich bei der Zeugin um eine Angestellte der Beklagten handelt, so dass sie zumindest ein mittelbares Interesse an deren Obsiegen in dem vorliegenden Rechtsstreit haben dürfte. Die Zeugin hat jedoch ohne erkennbare Tendenz zu Gunsten der Beklagten oder zu Lasten der Klägerin ausgesagt und konnte sich im Übrigen auch auf objektive äußere Umstände wie das erwähnte Schreiben der L berufen.

Da es sich um eine preisgebundene Wohnung handelt, ist die Beklagte nach den §§ 8 ff. WoBindG gehalten, eine Kostenmiete zu erheben. Gem. § 28 der II. Berechnungsverordnung gehören die Instandhaltungskosten im preisgebundenen Wohnraum zu den laufend umzulegenden Aufwendungen der Beklagten. Wenn nunmehr aufgrund der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel des Mietvertrages der Parteien die Instandhaltungskosten von der Beklagten zu tragen sind, dies von ihr aufgrund einer zwischenzeitlich geänderten rechtlichen Wertung der Klausel anfänglich aber nicht bei der Berechnung des Mietzinses berücksichtigt werden konnte, dann ist die begehrte Mietererhöhung zulässig (so auchWüstefeld, Kein Ausgleich für unwirksame Schönheitsreparaturklausel, in juris-PR MietR 21/2008 Anmerkung 3; zit. n. juris).

Die Differenzierung zwischen dem Vermieter einer preisgebundenen Wohnung und einem Vermieter am freien Wohnungsmarkt erscheint auch nicht unangemessen (aAWüstefeld, aaO), da der Vermieter der preisgebundenen Wohnung gesetzlich gehalten ist, eine Kostenmiete zu erheben und daher auch nicht in gleicher Weise wie der private Vermieter von einer positiven Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt profitieren würde.

Das Mieterhöhungsverlangen selber begegnet keinen inhaltlichen Bedenken. Es ist als Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG bezeichnet worden und enthält die erforderliche Wirtschaftlichkeitsberechnung. Inhaltlich ist die Erklärung von Klägerseite im Übrigen auch nicht angegriffen worden.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11 und 713 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.562,56 Euro, § 3 ZPO. Dabei wird der Wert des Klageantrages zu 2 entsprechend den aufzuwendenden Renovierungskosten mit der Klägerin auf 5.000,- Euro geschätzt. Der Wert des Feststellungsantrags beläuft sich auf 562,56 Euro (begehrte Mieterhöhung der Beklagten x 12), ein Feststellungsabschlag war nicht vorzunehmen.