AG Michelstadt, Urteil vom 21.11.2008 - 1 C 288/08 (03), 1 C 288/08
Fundstelle
openJur 2012, 31108
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Beträge abzuwenden.

Streitwert: 781,74 Euro

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Berechtigung des Klägers zur Geltendmachung von Nebenkosten aus einem Wohnraum-Mietverhältnis.

Der Kläger vermietete dem Beklagten mit Formularmietvertrag vom 30.10.2005 eine Wohnung in ..., .... Das Mietverhältnis begann am 01.11.2005. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrags wird auf das von der Beklagtenseite mit Schriftsatz vom 25.08.2008 zu den Akten gereichte Exemplar Bezug genommen (Blatt 62 bis 66 d. A.).

Der Kläger erstellte eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.11.2005 bis 31.03.2007, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 781,74 Euro – der Klageforderung – endete. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnung wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift (Blatt 15 d. A.) Bezug genommen. Der Kläger übersandte die Nebenkostenabrechnung dem Beklagten mit Einschreiben vom 02.05.2007. In der Nebenkostenabrechnung werden nur teilweise Gesamtkosten für einzelne Positionen mitgeteilt, ein Verteilerschlüssel, nach dem die Kosten auf die vom Beklagten angemietete Wohnung umgelegt wurden, ist in keinem Punkt genannt.

Der Beklagte rügte vorgerichtlich mit verschiedenen Schreiben, dass ihm verschiedene, gegen den Nebenkostennachzahlungsbetrag aufrechnungsfähige Forderungen entgegenstünden. Erstmals im Laufe des Rechtsstreits mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 13.05.2008 hat der Beklagte gerügt, dass die Nebenkostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß sei, insbesondere dass ein Zeitraum von mehr als 12 Monaten abgerechnet würde und kein Umlageschlüssel angegeben sei.

Der Kläger meint, die Rügen des Beklagten gegen die Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung seien mit Blick auf die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB verspätet und nicht mehr zu berücksichtigen.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 781,74 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.06.2007 sowie weitere 120,67 Euro zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, die formelle Ordnungswidrigkeit der Nebenkostenabrechnung hindere den Kläger an der Geltendmachung der dortigen Forderung und stehe auch dem Einwendungsausschluss nach § 556 BGB entgegen.

Gründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger kann aus der vorgelegten Nebenkostenabrechnung keine Ansprüche gegen den Beklagten herleiten. Diese ist aus mehreren Gründen formell nicht ordnungsgemäß.

So darf der Abrechnungszeitraum nicht länger als ein Jahr sein (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB; vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auflage 2008, § 556 Rdnr. 10). Der Kläger hat jedoch eine Nebenkostenabrechnung über einen Zeitraum von 17 Monaten erstellt.

Weiterhin setzt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus, dass sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Vor diesem Hintergrund sind regelmäßig mindestens die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels sowie die Berechnung des Anteils des Mieters erforderlich (BGH NJW 2007, 1059). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Klägers nicht gerecht. So ist bzgl. des Heizkostenanteils der Abrechnung von 987,35 Euro lediglich dieser Wert mitgeteilt, ohne dass ersichtlich wäre, wie dieser ermittelt wurde. Soweit für (Allgemein-) Strom ein Betrag von monatlich 3,99 Euro angesetzt ist, ist in keiner Weise ersichtlich, wo dieser Betrag herrührt, zumal keine Verbrauchswerte diesbezüglich angegeben sind und auch kein Verteilerschlüssel. Soweit bei Beträgen wie Heizungswartung, Haftpflichtversicherung, Brandversicherung und Kaminkehrer Gesamtbeträge und in der letzten Spalte der auf den Beklagten entfallende Teilbetrag aufgeführt sind, wird nicht mitgeteilt, auf Grundlage welchen Verteilerschlüssels diese Kostenverteilung erfolgt.

Diese Mängel der vorgelegten Nebenkostenabrechnung sind so gravierend, dass sie die Nebenkostenabrechnung schon in formeller Hinsicht als nicht ordnungsgemäß erscheinen lassen. Die Einwendungsfrist von einem Jahr des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beginnt aber nur mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu laufen (vgl. Palandt/Weidenkaff § 556 Rdnr. 13; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556 BGB Rdnr. 499; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Auflage, § 556 BGB Rdnr. 131; Lützenkirchen, NZM 2002, 512; a. A. Schmid, in: Münchner Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2008, § 556 Rdnr. 91; Streyl NZM 2007, 324). Da eine solch formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegend nicht gegeben ist, steht dem Kläger der geltend gemachte Nebenkostennachzahlungsbetrag ungeachtet des Zeitpunkts, zu dem der Beklagte Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben hat, nicht zu.

An diesem Ergebnis ändert auch nichts, dass der Beklagte vorgerichtlich etwa mit Schreiben vom 23.05.2007 anstelle von Einwendungen gegen die Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung um Verrechnung des daraus resultierenden Saldos mit einer ihm angeblich zustehenden Forderung wegen Baumfällarbeiten gebeten und insofern die Aufrechnung erklärt hat. In dieser Aufrechnungserklärung des Beklagten ist ein Anerkenntnis der Ordnungsgemäßheit der klägerischen Nebenkostenabrechnung nicht zu sehen. Der Beklagte machte mit dieser Aufrechnungserklärung vielmehr deutlich, dass er nicht bereit ist, die Nebenkostenabrechnung zu begleichen. Ein rechtsgeschäftlicher Wille des Beklagten dahin, die Nebenkostenabrechnung als formell ordnungsgemäß zu akzeptieren, konnte dem hingegen nicht entnommen werden.

Aus diesen Gründen war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.

Der Ausspruch zu vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.