(Keine weiteren Angaben)
Anmerkung: Im Rechtsmittelverfahren unter dem Aktenzeichen IX ZR 149/08 hat der BGH die Entscheidung aufgehoben.
Auf die Berufung des Klägers wird das am 29.11.2007 verkündeteUrteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Gießen abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an denKläger € 20.214,88 nebst 5 %- punkten hieraus über demBasiszinssatz aus
Euro 130,19 seit dem 23.01.2003, aus Euro 707,36 seit dem24.02.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 24.03.2003, aus Euro 707,36 seit dem24.04.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 23.05.2003, aus Euro 707,36 seit dem25.06.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 02.07.2003, aus Euro 707,36 seit dem22.08.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 22.09.2003, aus Euro 707,36 seit dem23.10.2003,
aus Euro 707,36 seit dem 24.11.2003, aus Euro 707,36 seit dem22.12.2003,
aus Euro 700,40 seit dem 23.01.2004, aus Euro 700,40 seit dem23.02.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.03.2004, aus Euro 700,40 seit dem26.04.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 25.05.2004, aus Euro 700,40 seit dem23.06.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.07.2004, aus Euro 700,40 seit dem23.10.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.09.2004, aus Euro 700,40 seit dem22.04.2004,
aus Euro 700,40 seit dem 22.11.2004, aus Euro 700,40 seit dem22.12.2004,
aus Euro 243,87 seit dem 07.10.2005, aus Euro 243,87 seit dem04.11.2005,
aus Euro 243,87 seit dem 06.12.2005, aus Euro 625,27 seit dem05.01.2006,
aus Euro 564,76 seit dem 06.02.2006, aus Euro 625,27 seit dem06.03.2006,
aus Euro 605,10 seit dem 06.04.2006 und aus Euro 625,27 seit dem05.05.2006
zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Der Kläger hat von den Kosten 1. Instanz 30 % und die Beklagten70 % zu tragen.
Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung inHöhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betragsabzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der VollstreckungSicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckendenBetrages leisten.
Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistungin Höhe von 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betragsabzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheitin Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betragsleistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
I.
Die Beklagten erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 03.11.1998 von dem zwischenzeitlich (01.07.2001) verstorbenen Herrn A die Eigentumswohnung Nr. 5 in dem Anwesen B-Straße ..., O1 zu je ein Halb. Am 18.11.1998 wurde zugunsten der Beklagten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und am 01.01.1999 ihnen die Wohnung übergeben. Die Eintragung der Beklagten im Grundbuch als Eigentümer erfolgte nicht. Noch vor Abschluss des Kaufvertrages hatte Herr A mit schriftlicher Vereinbarung vom 05.05.1995 seine Ansprüche auf Mietzins an die Beklagten abgetreten.
Durch Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 17.04.2002 wurde auf Antrag der C-Bank wegen eines dinglichen Anspruchs über € 58.798,57 aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars D vom 27.06.1979 (UR …/…) hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 5 gegen den Rechtsanwalt RA1 als Nachlasspfleger der Erben des verstorbenen Herrn A die Zwangsverwaltung angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Auf ein am selben Tag dem Grundbuchamt zugegangenes Eintragungsersuchen wurde am 23.04.2002 die Anordnung der Zwangsverwaltung im Grundbuch eingetragen.
Die Miete wurde in der Folgezeit von den Beklagten eingezogen.
Mit Schreiben vom 22.03.2006 wies der Kläger die Beklagten darauf hin, dass die Wohnung Nr. 5 bereits seit längerer Zeit unter dem Zwangsverwalterbeschluss stehe und forderte diese vergeblich auf, ihm die Mietverträge für die Wohnung Nr. 5 zu überlassen.
In dem Zwangsversteigerungstermin am 06.06.2006 erhielten die Beklagen durch Beschluss des Amtsgerichts Friedberg das Eigentum an den Eigentumswohnungen Nr. 1, 5 und 8 zu je ein Halb zugeschlagen. Das Amtsgericht Friedberg hob daher mit Beschluss vom 10.07.2006 das Zwangsverwaltungsverfahren auf. Der Kläger blieb jedoch ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.
Nach dem Zuschlag zahlte die Mieterin E der Wohneinheit Nr. 8 am 06.06. und 03.07.2006 noch jeweils € 246,64 Miete an das Büro des Klägervertreters. Die weiteren Mieter A der Wohneinheit Nr. 8 zahlten im Monat Juni 2006 ebenfalls noch € 150,-- an den Kläger. Daraufhin forderten die Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 10.10.2006 auf, die zu Unrecht eingenommenen Mieten der Mieter E und A in Höhe von insgesamt € 577,17 an sie auszuzahlen.
Im Wege der Stufenklage hat der Kläger Auskunft darüber verlangt, ob und in welcher Höhe die Beklagten Mieteinnahmen für die Eigentumswohnung Nr. 5 in dem noch nicht verjährten Zeitraum vom 01.01.2003 bis zum Zuschlag am 06.06.2006 vereinnahmt haben. Nachdem die Beklagten von dem Landgericht Gießen durch Teilurteil vom 12.07.2007 antragsgemäß verurteilt wurden, erteilten sie mit Schreiben vom 12.07.2007 Auskunft. Aus dieser ergab sich, dass sie direkt mit den Eheleuten F mit Wirkung ab 01.12.2000 einen Mietvertrag abgeschlossen hatten. Im Jahr 2003 erhielten sie einen Bruttomietzins von € 11.040,-- (12 Monate x € 920,--). Für denselben Zeitraum zahlten sie € 2.406,03 für Wohngeld und € 145,68 für Grundsteuer. Für das Jahr 2004 erlangten die Beklagten aufgrund einer Mieterhöhung einen Bruttomietzins von € 11.280,-- (12 Monate x € 940,--). Das von ihnen gezahlte Wohngeld belief sich auf € 2.729,55 und die Grundsteuer auf € 145,68. Im Jahr 2005 stand die Wohnung zunächst vom 01.01. bis zum 30.09.2005 leer, da die Eheleute F das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten wirksam zum 31.12.2004 gekündigt hatten. Nachdem die Wohnung ab dem 01.10.2005 wieder neu vermietet war, erzielten die Beklagten in der Zeit vom 01.10. bis zum 31.12.2005 einen Bruttomietzins von € 2.550,-- (3 Monate x € 850,--). Zugleich zahlten sie für das Jahr 2005 ein Wohngeld in Höhe von € 1.672,69 und für die Grundsteuer einen Betrag von € 147, 71. Im Jahr 2006 vereinnahmten die Beklagten im Zeitraum vom 01.01 bis zum 06.06.2006 einen Bruttomietzins von € 4.420,-- und zahlten an Wohngeld und Grunderwerbssteuer insgesamt € 1.252,61.
Mit der zweiten Stufe hat der Kläger von den Beklagten Zahlung der Mieten für die Zeit vom 01.01.2003 bis zum 06.06.2006 in Höhe von zunächst insgesamt € 29.252,05 verlangt. Hierbei hat er seiner Berechnung zugrunde gelegt, dass das Mietverhältnis der Eheleute F - entgegen der Behauptung der Beklagten - bis zum 30.09.2005 fortbestanden habe und diese in der Zeit vom 01.01. bis 30.09.2005 einen Bruttomietzins von € 8.460,-- (9 Monate x € 940,--) erzielt hätten. Nach Teilrücknahme in Höhe von € 8.460,-- hat er von den Beklagten nur die der Höhe nach unstreitig eingezogenen Nettomieteinnahmen von € 20.792,05 herausverlangt.
Er hat behauptet, das zwangsverwaltete Objekt am 27.04.2002 in Besitz genommen zu haben. In diesem Zusammenhang verweist er auf das Inbesitznahmeprotokoll vom 25.06.2002 (Bl. 62 – 67 d. A.).
Die Beklagten sind der Ansicht, sie seien zur Auskehrung der eingezogenen Mieten nicht verpflichtet. Sie verweisen auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.09.1985 (abgedruckt in BGHZ 96, 61 ff). Danach setze die Zwangsverwaltung voraus, dass der Kläger als Zwangsverwalter in einem gegen den Vollstreckungsschuldner angeordneten Zwangsvollstreckungsverfahren nur in den Eigenbesitz des Vollstreckungsschuldners oder in einen von diesem abgeleiteten Fremdbesitz des Besitzers eingreife. Sie sei demgegenüber unzulässig, wenn und soweit dadurch in den Besitz eines nicht herausgabebereiten Dritten eingegriffen werde. Genau diese Konstellation sei aber auch hier gegeben. Die Eheleute F hätten im Zeitpunkt der (angeblichen) Beschlagnahme der Wohnung ihren unmittelbaren Eigenbesitz als Mieter der Wohnung nicht vom Vollstreckungsschuldner A, sondern von ihnen abgeleitet durch den mit ihnen abgeschlossenen Mietvertrag. Deshalb hätten die Zwangsverwaltung und Beschlagnahme gar nicht erfolgen dürfen. Denn die Anordnung der Zwangsverwaltung sei nur dann möglich, wenn die Verträge mit dem Schuldner geschlossen worden seien, nicht aber, wenn der Mieter nicht vom Schuldner sein Besitzrecht ableite, also gemietet habe.
Im Übrigen sei der Anspruch wegen vierjähriger Passivität des Klägers verwirkt. Weder sie noch die Mieter hätten gewusst von dem Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 17.04.2002, wonach die Zwangsverwaltung angeordnet und der Verwalter berechtigt wurde, sich den Besitz des Pfandobjekts selbst zu verschaffen, weil der Kläger die fraglich Wohnung gerade nicht beschlagnahmt und in Besitz genommen habe.
Darüber hinaus könne der Kläger aber auch deshalb keine Zahlung von ihnen verlangen, weil sie entreichert seien. Sie hätten die Mieteinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 genutzt, um hiervon aufwendige Urlaube zu machen. So hätten sie im Jahr 2003 eine kostenaufwendige Norwegen-Reise für € 8.164,-- gebucht, gezahlt und angetreten (vgl. Kopie der Buchungsbestätigung des G vom 19.02.2003, Bl. 156 – 158 d.A.). Ferner hätten sie im Jahr 2005 für die Anmietung eines Wohnmobils insgesamt € 1.222,-- ausgegeben (vgl. Kopie der jeweiligen Wohnmobil-Mietverträge vom 01.04. und 21.02.2005, Bl. 159/160 d.A.). Außerdem hätten sie in erheblichem Umfang Luxusinvestitionen in ihr eigenes Anwesen in der H-Straße ... in O2 vorgenommen und u.a. für einen Balkon-Wintergarten mit Beschattungsanlage und Raffstores insgesamt € 31.976,65 ausgegeben sowie sich eine besonders kostenaufwendige Haustür für weitere € 4.713,45 geleistet (vgl. Kopie der Rechnungen, Bl. 161- 166 d.A.). Sämtliche Ausgaben hätten sie allerdings niemals vorgenommen, wenn ihnen die Mieteinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 nicht zugeflossen wären.
Ferner haben sie widerklagend von dem Kläger die Zahlung der ab 06.06.2006 zu Unrecht eingezogenen Mieteinnahmen für die Wohnung Nr. 8 in Höhe von € 577,17 nebst Verzugszinsen seit 06.06.2006 verlangt.
Der Kläger hat gegen die Widerklageforderung die Aufrechnung mit eigenen Forderungen aus der Klage erklärt.
Durch das den Parteien am 27.12.2007 zugestellte Schlussurteil vom 29.11.2007, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die von den Beklagten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs hingewiesen, welche nach Meinung des Landgerichts hier einschlägig sein soll mit der Folge, dass § 152 Abs. 2 ZVG, der die Zwangsverwaltung auch dann zulässt, wenn der Schuldner das Grundstück einem Dritten überlassen hat, nicht anzuwenden sei, weil hier die Mieter von einem anderen als dem Vollstreckungsschuldner gemietet haben. Der Widerklage hat das Landgericht in vollem Umfang stattgegeben und den Kläger zur Zahlung von € 577,17 nebst Zinsen an die Beklagten verurteilt, da an den Kläger Leistungen als Nichtberechtigten erfolgten, die den Mietern gegenüber wirksam seien.
Hiergegen richtet sich die am 25.01.2008 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 27.03.2008 mittels eines am 27.03.2008 eingegangenen Schriftsatzes begründete Berufung des Klägers.
Der Kläger ist der Ansicht, die in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs sei nicht einschlägig, da es sich um vollständig andere, nicht vergleichbare Sachverhalte handele. Allein entscheidend sei die Beschlagnahme. Ab diesem Zeitpunkt stünden die Mieten dem Zwangsverwalter zu. Ausreichend sei, wenn vor der Beschlagnahme das Grundstück einem Mieter überlassen worden sei, unabhängig davon, von wem dieser seinen Besitz ableite und ob der Mietvertrag mit dem Schuldner oder einem Dritten geschlossen worden sei. Nach der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtssprechung erstrecke sich die Beschlagnahme nicht nur auf die Mietforderungen, wenn die Vermietung durch den Eigentümer erfolge, sondern auch dann, wenn Eigenbesitzer oder Käufer vor Eigentumsübertragung den Mietvertrag abgeschlossen hätten. Im Übrigen sei er aufgrund des Beschlusses vom 10.07.2006 ermächtigt, die noch nicht eingezogen Mieten weiter zu Gunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.
Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Berufung im Übrigen,
das Urteil des Landgerichts Gießen vom 29.11.2007, Az. 4 O 118/07 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger € 20.214,88 nebst 5 %-punkte hieraus über dem Basiszinssatz aus Euro 920,-- seit dem 23.01.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.02.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.03.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.04.2003, aus Euro 920,-- seit dem 23.05.2003, aus Euro 920,-- seit dem 25.06.2003, aus Euro 920,-- seit dem 02.07.2003, aus Euro 920,-- seit dem 22.08.2003, aus Euro 920,-- seit dem 22.09.2003, aus Euro 920,-- seit dem 23.10.2003, aus Euro 920,-- seit dem 24.11.2003, aus Euro 920,-- seit dem 22.12.2003, aus Euro 940,-- seit dem 23.01.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.02.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.03.2004, aus Euro 940,-- seit dem 26.04.2004, aus Euro 940,-- seit dem 25.05.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.06.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.07.2004, aus Euro 940,-- seit dem 23.10.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.09.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.04.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.11.2004, aus Euro 940,-- seit dem 22.12.2004, aus Euro 850,-- seit dem 07.10.2005, aus Euro 850,-- seit dem 04.11.2005, aus Euro 850,-- seit dem 06.12.2005, aus Euro 850,-- seit dem 05.01.2006, aus Euro 850,-- seit dem 06.02.2006, aus Euro 850,-- seit dem 06.03.2006, aus Euro 850,-- seit dem 06.04.2006 und aus Euro 850,-- seit dem 05.05.2006 zu zahlen und die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Wie in der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs habe der Kläger als Zwangsverwalter auch hier den mittelbaren Eigenbesitzer verklagt, obwohl kein Vollstreckungstitel gegen ihn gegeben sei, sondern nur ein Vollstreckungstitel gegen den Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner A vorgelegen habe. Voraussetzung für den verfolgten Bereicherungsanspruch des Klägers sei jedoch ein gegen sie als Eigenbesitzer der Wohnung selbst gerichteter Vollstreckungstitel. Aus einem lediglich gegen den Eigentümer gerichteten Vollstreckungstitel könne gegen den Eigenbesitzer die Zwangsverwaltung nicht betrieben werden.
II.
Die zulässige Berufung ist bis auf einen geringen Teil der Zinsforderung begründet.
Das angefochtene Schlussurteil muss abgeändert werden, weil dem Kläger gegen die Beklagten ein Bereicherungsanspruch auf Herausgabe der Mieten in Höhe von insgesamt € 20.214,88 zusteht (§ 816 Abs. 2 BGB) und damit die Klage insoweit begründet ist.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet, dem Kläger die in der Zeit vom 01.01.2003 bis 06.06.2006 unstreitig vereinnahmten Nettomieten herauszugeben.
Der Kläger ist kraft rechtskräftigen Beschlusses des Amtsgerichts Friedberg vom 10.07.2006 ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten betreffend der Wohnung Nr. 5 zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen. Hierin liegt die Anordnung, dass die Wirkung der Beschlagnahme in derartig begrenzter Weise aufrechterhalten werden sollte [vgl. BGH NZI 2004, 54 (55)]. Damit ist der Kläger befugt, die bis zum Zeitpunkt des Zuschlags am 06.06.2006 von den Beklagten eingenommenen Mietzinsen geltend zu machen.
Die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 816 Abs. 2 BGB sind auch gegeben, da an die Beklagten als Nichtberechtigte Leistungen bewirkt wurden, die dem Kläger als Berechtigten gegenüber wirksam sind.
Gemäß §§ 148 Abs. 1 Satz 2 ZVG; 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB unterlagen die hier relevanten Mietzinsforderungen betreffend die Wohnung Nr. 5 der Beschlagnahme, so dass die Beklagten zu deren Entgegennahme nicht mehr befugt waren (§ 1124 Abs. 2 BGB).
Mit Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 17.04.2002 wurde die Zwangsverwaltung über das streitgegenständliche Wohnungseigentum angeordnet. Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1 ZVG). Der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Beschlagnahme richtet sich vorliegend nach dem Zugang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt am 17.04.2002, da die Eintragung im Grundbuch demnächst, nämlich am 23.04.2002 vorgenommen wurde (§ 146 Abs. 1, § 22 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ob der Kläger – wie er behauptet - das zwangsverwaltete Objekt am 27.04.2002 in Besitz genommen hat, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn der Zeitpunkt einer etwaigen Inbesitznahme wäre für die Frage des Wirksamwerdens der Beschlagnahme nur dann von Relevanz, wenn diese zeitlich vor dem Eingang des Ersuchens um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt gelegen hätte [vgl. hierzu Brox/Walker, Zwangsverwaltungsrecht, 7.Aufl., § 27 Rn. 1003; Stöber, ZVG, 18.Aufl., § 151 Rn. 2.2.]. Solches behauptet aber auch der Kläger nicht.
Dass die Beklagten bzw. ihre Mieter keine Kenntnis von der Beschlagnahme durch den Kläger gehabt haben wollen, ist unerheblich. Denn die Wirkung der Beschlagnahme knüpft hier allein an das Vorliegen der Voraussetzungen des § 146 ZVG an.
Von der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung umfasst sind insbesondere die laufenden Mietforderungen nach Maßgabe von §§ 1123 ff BGB (§§ 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG). Unmittelbar nach der Beschlagnahme sind diese Ansprüche nur noch an den Zwangsverwalter zu leisten. Da gemäß § 6 des Mietvertrags mit den Eheleuten F der Mietzins im Voraus zu entrichten war und die Beschlagnahme nach dem 15. des Monats, nämlich am 17.04.2002 erfolgte, wäre der Kläger ab dem 01.06.2002 berechtigt gewesen, die laufenden Mieten zur Masse zu ziehen (§ 1123 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Hieran ändert auch nichts der Umstand, dass über den Mietzins bereits im Voraus verfügt worden war.
Unter den von den Wirkungen des § 1124 BGB umfassten Vorausverfügungen ist jedes Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das die nach § 1123 BGB haftende Mietforderung unmittelbar übertragen, belastet, geändert oder aufgehoben wird. Dazu gehören insbesondere auch Verfügungen des Vermieters zu Gunsten Dritter durch Abtretung [vgl. Haarmeyer, Zwangsverwaltung, § 8 ZwVwV Rn. 6; Palandt/Bassenge, BGB, 67.Aufl., § 1124 Rn. 1], mithin auch die im Rahmen der schriftlichen Vereinbarung vom 05.05.1995 durch den früheren Eigentümer A erfolgte Abtretung seines Anspruchs auf Mietzins an die Beklagten. Eine solche Verfügung ist nur insoweit wirksam, als sie sich auf den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht, bei Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats gilt sie gegenüber dem Zwangsverwalter noch für den nächstfolgenden Kalendermonat (§ 1124 Abs. 2 BGB). Mit dem Wirksamwerden der Beschlagnahme am 17.04.2002 unterlag die Miete ab dem Monat Juni 2002 somit dem Haftungsverband in der Zwangsverwaltung.
Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wurde der in Rede stehende Mietzins beschlagnahmt, auch wenn nicht der Schuldner und frühere Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 5 selbst, sondern die nicht ins Grundbuch eingetragenen Käufer, nämlich die Beklagten die Wohnung vermietet haben.
Denn nach herrschend vertretener Auffassung erfasst die Beschlagnahme in persönlicher Hinsicht die Mietzinsforderungen sowohl des Grundeigentümers als auch eines Eigenbesitzers des Grundeigentums, d.h. aller Vermieter, die tatsächlich in der Lage sind, dem Mieter Mietbesitz zu verschaffen. Ob der Mietvertrag (schon) vom Eigenbesitzer oder (noch) vom Eigentümer geschlossen wurde, spielt mithin keine Rolle. Der Mietanspruch haftet unabhängig davon, wer den Grundbesitz vermietet hat, somit auch dann, wenn die Vermietung - wie hier - durch den Käufer vor Eigentumsübergang erfolgt [vgl. Stöber, a.a.O., § 148 ZVG Rn. 2.3. e); Schiffhauer/Gerhardt/Muth, Gesetz über die Zwangsversteigerung und –verwaltung, 12.Aufl., § 148 Rn. 10; RGRK/Mattern, BGB, 12. Aufl., § 1123 Rn. 3; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 12 Aufl., § 1123 Rn. 8; Münchener-Komm./Eickmann, BGB, 4. Aufl., § 1123 Rn. 10; Soergel/Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1123 Rn. 3; RGZ 68, 10 (13); OLG Düsseldorf MDR 1988, 592]. Das Recht der Beklagten geht auch nicht dem Recht der C-Bank vor, zu deren Gunsten ein dinglicher Anspruch im Grundbuch eingetragen war und die das Zwangsverwaltungsverfahren betrieb. Denn die Beklagten waren zum Zeitpunkt der Beschlagnahme mangels einer Eintragung in das Grundbuch nicht Eigentümer der Wohnung Nr. 5 geworden, sondern allenfalls schuldrechtlich befugt, die Wohnung Dritten mietweise zu überlassen, aufgrund der Abtretung des früheren Eigentümers und Schuldners A, die wegen §§ 1123 ff BGB als Vorausverfügung gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter aber nur in dem oben dargelegten zeitlichen Umfang wirksam war.
Soweit die Beklagten auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.09.1985 – IX ZR 88/84 – verweisen, ist diese hier nicht einschlägig, weil es sich um verschiedene, nicht vergleichbare Sachverhalte handelt. In dem zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs ging es um die Herausgabe und Besitzverschaffung eines Grundstücks, dessen Zwangsverwaltung angeordnet war. Insoweit setzt der Eingriff unmittelbaren oder mittelbaren Eigenbesitz des Schuldners oder von diesem abgeleiteten Fremdbesitz voraus. Hiervon unterscheidet sich der vorliegende Fall insoweit, als das Besitzrecht durch die Anordnung der Zwangsverwaltung nicht betroffen wird. Denn der Kläger begehrt die Herausgabe von eingezogenen Mieten nach Beschlagnahme. Diese Drittforderung umfasst indes nicht die Besitzforderung.
Wie bereits oben dargelegt, hatte das Versteigerungsgericht mit Beschluss vom 10.07.2006 auch ausdrücklich die Fortdauer der aus § 152 Abs. 1 ZVG abgeleiteten Befugnis des Klägers bestimmt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen. In diesem Beschluss liegt die Ermächtigungsgrundlage für den Kläger, die in den hier relevanten Zeitraum vereinnahmten Mieten von den Beklagten herauszuverlangen.
Da den Mietern F bzw. K als Drittschuldner kein Zahlungsverbot erteilt wurde, sind diese gemäß §§ 146 Abs. 1, 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG geschützt, so dass sie durch die in Unkenntnis von der angeordneten Zwangsverwaltung erbrachten Mietzahlungen an die Beklagten gegenüber dem Kläger von ihrer Zahlungspflicht frei geworden sind [vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1124 Rn. 26; Haarmeyer, Zwangsverwaltung, 4.Aufl., § 148 Rn. 13].
Im Übrigen macht die Genehmigung seitens des berechtigten Gläubigers die Annahme einer Leistung, die zunächst nicht befreiend wirkte, wirksam. Die konkludent erteilte Genehmigung durch den Kläger (§ 185 BGB) ist jedoch in dessen Klageerhebung zu sehen [vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 816 Rn. 9, 21].
Damit standen ab Juni 2002 bis zum Ende der Zwangsverwaltungs-Beschlagnahme mit Wirksamwerden des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Friedberg am 06.06.2006 die Mietforderungen dem Kläger als Zwangsverwalter zu. In dem hier relevanten Zeitraum vom 01.01.2003 bis 06.06.2006 haben die Beklagten unter Berücksichtigung ihrer Aufwendungen für Wohnungsgeld und Grundsteuer Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt € 20.792,05 netto eingenommen, deren Herausgabe der Kläger verlangen kann.
Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger in der ersten Stufe zunächst Auskunft nur ab dem 01.03.2003 verlangt hat. Zum einen geht aus der Klageschrift (dort Seite 4 Ziff. II. 2.) hervor, dass sich sein Auskunftsbegehren auf die noch nicht verjährten Ansprüche in der Zeit vom 01.01.2003 bis zum Zuschlag am 06.06.2006 bezieht. Zum anderen wird der nunmehr verfolgte Zahlungsantrag durch den vorausgehenden Auskunftsantrag nicht eingeschränkt, d.h. ein darüber hinausgehender Antrag wäre nicht präkludiert.
Der Herausgabeanspruch des Klägers ist jedoch insoweit erloschen, als er damit gegenüber der Widerklageforderung der Beklagten die Aufrechnung erklärt hat.
Die Aufrechnung bewirkt, dass Haupt- und Gegenforderung, soweit sie sich decken, mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt, in dem sie sich erstmals aufrechenbar gegenüber standen, erlöschen (§ 389 BGB), vorliegend also in Höhe der Widerklageforderung von € 577,17. Damit verbleibt ein Herausgabeanspruch von insgesamt € 20.214,88.
Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten auf einen Wegfall der Bereicherung nach § 818 Abs. 3 BGB.
Soweit die Beklagten die eingenommenen Mietzinszahlungen für Luxusinvestitionen für ihr eigenes Anwesen, nämlich eine Haustür und einen Balkon-Wintergarten mit Beschattungsanlage und Raffstores in Höhe von insgesamt € 36.690,10 ausgegeben haben, besteht die Bereicherung fort. Denn ihrem eigenen Vorbringen zufolge hat die Verwendung der erlangten Mieteinnahmen insoweit zu einem bleibenden Verwendungserfolg in ihrem Vermögen geführt, da der Wert der Anschaffungen noch in Form des Gegenwerts der Einbauten in ihrem Vermögen vorhanden ist [vgl. Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn. 34; Münchener-Komm./Lieb, BGB, 4. Aufl., § 818 Rn. 93]. Aber auch soweit die Beklagten das Geld für die Buchung einer kostenaufwendigen Norwegenreise sowie den Abschluss von zwei Wohnmobil-Mietverträgen ausgegeben haben, sind sie für die ihnen günstige und von dem Kläger bestrittene Behauptung beweisfällig geblieben, dass es sich hierbei um für sie außergewöhnliche Aufwendungen gehandelt habe, die sie ohne die Mieteinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 nicht getätigt hätten. Der Bereicherte hat indes den Wegfall der Bereicherung zu beweisen, da es sich um eine rechtsvernichtende Einwendung handelt [Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn. 55]. Obwohl dieser Aspekt in der mündlichen Verhandlung vor der erkennenden Einzelrichterin erörtert wurde, haben die Beklagten hierzu nicht weiter vorgetragen.
Schließlich ist der Bereicherungsanspruch auch nicht verwirkt.
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde, § 242 BGB [vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 87].
Vorliegend erscheint bereits zweifelhaft, ob das erforderliche Zeitmoment gegeben ist. Zwar lässt sich anhand des Inbesitznahmeprotokolls vom 25.06.2002 eine Inbesitznahme der Wohnung Nr. 5 durch den Kläger nicht belegen. Vielmehr deutet die dortige Angabe, die Wohnung Nr. 5 werde durch das Ehepaar E bewohnt, während dort seinerzeit tatsächlich das Ehepaar L wohnte, darauf hin, dass hier offensichtlich Wohneinheiten verwechselt wurden. Diesen Mietern gegenüber hat der Kläger allerdings niemals die Inbesitznahme der Wohnung erklärt. Der Kläger hatte indes noch am Tag des die Zwangsverwaltung über die Wohnung Nr. 5 anordnenden Beschlusses des Amtsgerichts Friedberg vom 17.02.2002 um Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks beim Grundbuchamt ersucht. Dieser wurde auch am 23.04.2002 im Grundbuch eingetragen, welches öffentlichen Glauben genießt. Insoweit fehlt es aber bereits an einem Vertrauenstatbestand. Denn es genügt, dass die Beklagten bei objektiver Beurteilung Kenntnis hätten haben können; Kenntnis des Berechtigten vom Bestehen des Rechts ist nicht erforderlich [vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 94]. Darüber hinaus hat der Kläger mit Schreiben vom 22 03.2002, d.h. knapp vier Jahre nach der Beschlagnahme den Anspruch auf Herausgabe der eingezogenen Mieten aus der Wohnung Nr. 5 gegenüber den Beklagten geltend gemacht. Ein Zeitraum von vier Jahren vermag aber nicht ohne Weiteres die Verwirkung des Anspruchs auf Rückzahlung der unberechtigt eingenommenen Mieten zu begründen [vgl. hierzu Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 99].
Schließlich fehlt es aber an dem für eine Verwirkung notwendigen Vertrauenstatbestand (sog. Umstandsmoment). Soweit die Beklagten geltend machen, sich aufgrund ihrer Unkenntnis von der Zwangsverwaltung und der Nichtgeltendmachung der Mieten durch den Kläger darauf eingerichtet zu haben, die Mietzinseinnahmen aus der Wohnung Nr. 5 behalten und für Investitionen verbrauchen zu können, die sie sonst nicht getroffen hätten, erscheint die (vermeintlich) verspätete Geltendmachung des Herausgabeanspruchs durch den Kläger nicht als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte. Vielmehr sind die Beklagten durch § 818 Abs. 3 BGB hinreichend geschützt [vgl. auch Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242 Rn. 99].
Das Umstandsmoment lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Beklagten – wie sie in der mündlichen Verhandlung angeführt haben - bei zeitnaher Kenntnis von der Zwangsverwaltung und Beschlagnahme hiergegen gerichtlich vorgegangen wären. Es ist nicht ersichtlich, welche Gründe die Beklagten vorgebracht hätten, so dass die Erfolgsaussichten eines etwaigen Rechtsbehelfs der Beklagte in keiner Weise greifbar sind.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 BGB, jedoch nur in der zugesprochenen Höhe.
Gemäß § 6 Nr. 1 der Mietverträge mit den Eheleuten F bzw. Frau K war die Leitungszeit für die Mietzinszahlung kalendermäßig bestimmt, so dass Verzug ohne Mahnung eintrat. Allerdings kann der Kläger Zinsen nur auf die Nettomieten, d.h. nach Abzug der jeweiligen Aufwendungen der Beklagten für Wohnungsgeld und Grundsteuer verlangen. Ferner ist die der durch die Aufrechnung erloschene Teilbetrag in Abzug zu bringen. Die darüber hinausgehende Zinsforderung ist daher unbegründet.
Demgegenüber ist die Widerklage unbegründet.
Zwar wurden die Beklagten mit Zuschlagserteilung der Wohneinheit Nr. 8 Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), so dass ihnen die künftigen Nutzungen gebührten (§ 56 ZVG), somit auch die klägerseits nach Zuschlag am 06.06.2006 vereinnahmten Mietzinsen in Höhe von insgesamt € 577,17. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen. Der mit der Widerklage verfolgte Herausgabenspruch ist jedoch – wie oben bereits dargelegt - durch die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung des Klägers erloschen (§ 389 BGB).
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits findet ihre Grundlage in §§ 92 Abs. 1, 2; 97 Abs. 1; 269 Abs. 3 Satz 2, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht gegeben sind.