LG Marburg, Urteil vom 26.03.2008 - 5 S 163/07
Fundstelle
openJur 2012, 29833
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Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Marburg vom 05.10.2007 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Wegen des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie auf den Schriftsatz des Klägers vom 10.12.2007 (Bl. 51-54 d. A.) und auf den Schriftsatz des Beklagten vom 11.01.2008 (Bl. 57-60 d. A.) Bezug genommen.

Der Kläger wendet sich gegen die erstinstanzliche Abweisung seiner Klage auf Zahlung einer Rückvergütung aus Maklerprovisionen für die Vermittlung von Wohnungen

und beantragt,

unter Abänderung des am 05.10.2007 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Marburg, Az.: 9 C 722/07, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 538,50 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.04.2007 sowie weitere 35,10 Euro an vorgerichtlichen Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.07.2007 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet. Das Amtsgericht hat die Berufung im Sinne von § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zugelassen.

In der Sache hat die Berufung des Klägers jedoch keinen Erfolg, da das erstinstanzliche Urteil weder auf einer Rechtsverletzung beruht noch die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 ZPO).

Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung einer Rückvergütung in Höhe von 538,50 Euro aus einer zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung zu.

Es kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob die Vereinbarung zwischen den Parteien über die Wohnungsvermittlung durch den Beklagten und über eine Rückvergütung nur solche Wohnungen erfasste, die nicht im Eigentum des Klägers standen oder auch solche, deren Eigentümer der Kläger war.

Denn wenn die Vereinbarung über die Rückvergütung lediglich Fremdwohnungen erfasste, dann hat der Kläger vorliegend ohnehin keinen Anspruch auf Zahlung der Rückvergütung, da lediglich eigene Wohnungen des Klägers vermittelt wurden.

Wenn die Vereinbarung hingegen sowohl eigene als auch fremde Wohnungen erfasste, dann ist mit dem Amtsgericht von einer Unwirksamkeit der Rückvergütungsvereinbarung gemäß § 2 Abs. 5 WoVermittG bzw. § 134 BGB i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG auszugehen.

Die Vereinbarung über die Rückvergütung, soweit sie auch eigene Wohnungen des Klägers erfasst, verstößt gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG.

Gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG hat der Vermittler keinen Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung von Wohnungen, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Gemäß § 2 Abs. 5 WoVermittG ist eine hiervon abweichende Vereinbarung unwirksam.

Hier liegt der in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG geregelte Fall zwar nicht unmittelbar vor, weil der Kläger nicht unmittelbar gegenüber dem Mieter Ansprüche für die Wohnungsvermittlung geltend macht. Es handelt sich jedoch um ein Umgehungsgeschäft, das ebenfalls als unwirksam anzusehen ist.

Ein Umgehungsgeschäft im eigentlichen Sinne liegt vor, wenn durch Umgehung verbotener rechtlicher Gestaltungen ein vom Gesetz verbotener Erfolg herbeigeführt werden soll. Würde ein unmittelbarer Verstoß gegen das Verbotsgesetz Unwirksamkeit zur Folge haben, so ist auch das Umgehungsgeschäft grundsätzlich unwirksam. Eine Umgehungsabsicht der Vertragsparteien ist dabei nicht unbedingt erforderlich; auch ein rein objektiver Verstoß kann ausreichen (vgl. Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2003, § 134, Rn. 145 m. w. N., zitiert nach beck-online).

Das WoVermittG bezweckt allgemein, die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt (BGH NJW 2003, 1393 f).

Eine Rückvergütung an den Eigentümer durch den Wohnungsmakler in Form eines Teils der Provision – wie hier streitgegenständlich – führt letztlich dazu, dass dem Eigentümer über einen Umweg ein Entgelt für die Vermittlung der eigenen Wohnung entgegen § 2 Abs. 2 WoVermittG zukommt, obwohl er selbst eine eigene Vermittlungstätigkeit nicht entfaltet hat. Allenfalls dann, wenn der Eigentümer für den Makler eine "echte" Gegenleistung erbringen würde, für die die Rückvergütung eine Entlohnung darstellen würde, könnte ein Umgehungsgeschäft zu verneinen sein. Die bloße Vergabe des Auftrages, die Wohnungen zu vermitteln, stellt jedoch keine solche Gegenleistung dar, weil im Gegenteil der Eigentümer hierdurch eigene Tätigkeiten (Aufgabe von Zeitungsannoncen, Besichtigungstermine mit Interessenten etc.) erspart (vgl. AG Ebersberg NJW-RR 1992, 596 ff; AG Frankfurt am Main NJW-RR 1996, 695 ff; beides zitiert nach beck-online).

Dass im vorliegenden Fall – wie der Kläger vorträgt – die Rückvergütungsvereinbarung nichts an der Höhe der durch die Mieter gezahlten Provisionen geändert hat, weil der Beklagte von den Mietern ohnehin eine Provision in dieser Höhe verlangt hätte, ändert nichts am Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts mit der Unwirksamkeitsfolge. Denn Zweck des WoVermittG ist nicht nur, den Mieter vor höheren Kosten zu schützen und zu verhindern, dass die Provisionen in die Höhe steigen. Vielmehr soll das WoVermittG gerade auch Markttransparenz für Wohnungssuchende gewährleisten und der Wohnungseigentümer soll nicht ohne eigene Vermittlungstätigkeit eine Vergütung erhalten. Dem wird eine Gestaltung wie die vorliegende jedoch nicht gerecht. Denn letztlich erhält der Eigentümer hierdurch über den Umweg des Maklers ein Entgelt für die Wohnungsvermittlung, das letztlich vom Mieter getragen wird.

Dem Beklagten ist die Berufung auf die Unwirksamkeit der Rückvergütungsvereinbarung auch nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt. Soweit der Kläger hierzu vorträgt, der Beklagte könne sich vorliegend nicht auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung stützen, da dieser von sich aus die Vereinbarung einer Rückvergütung angeboten habe und diese gerade nicht vom Kläger gefordert worden sei, kann er hiermit keinen Erfolg haben.

Zum einen ist ein bewusstes "Ködern" des Klägers durch den Beklagtem mit dem Angebot einer Rückvergütung auch für die Vermittlung eigener Wohnungen des Klägers mit der Absicht, sich später auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung zu berufen, vom insoweit beweisbelasteten Kläger nicht bewiesen. Wie sich aus der erstinstanzlich durchgeführten Parteivernehmung des Beklagten ergibt, spricht vielmehr einiges dafür, dass der Beklagte jedenfalls davon ausgegangen ist, der Kläger wolle keine eigenen Wohnungen vermieten bzw. die Rückvergütungsvereinbarung beziehe sich nur auf Fremdwohnungen.

Zum anderen muss ein Aufrechterhalten einer an sich vom Gesetz verbotenen Rechtsfolge über die Vorschrift des § 242 BGB seltenen Ausnahmefällen vorbehalten bleiben. Denn die an sich vom Gesetz gewollte Nichtigkeitsfolge soll nicht über § 242 BGB umgangen werden (vgl. Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2003, § 134, Rn. 187, zitiert nach beck-online). Ein derartiger Ausnahmefall ist hier jedoch nicht ersichtlich.

Nach alledem steht dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung der Rückvergütung nicht zu. Die Berufung ist daher zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision gegen das Urteil war nicht zuzulassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO).