AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008 - 38 C 1281/07 (38), 38 C 1281/07
Fundstelle
openJur 2012, 29659
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Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für die Wohnung im 1. Obergeschoss des Vorderhauses des Anwesens ... in ... für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2006 zu erteilen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweiligen Vollstreckungsschuldnerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweilige Gläubigerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Gläubigerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 8. März 2008 eine Wohnung der Beklagten in dem Anwesen ... in ... an. Die Klägerin leistete vereinbarungsgemäß eine Mietsicherheit, die verzinslich angelegt wurde und sich inzwischen einschließlich Zinsen auf 913,55 Euro beläuft. Der Mietzins betrug zumindest im Jahr 2007 589,84 Euro. Auf den weiteren Inhalt des Vertrags (Bl. 4 – 11 d. A.) wird Bezug genommen.

Zu Beginn des Jahres 2007 wurden in den Räumen über der von der Klägerin angemieteten Wohnung mit Lärm verbundene Bauarbeiten durchgeführt. Ferner wurde die Klägerin bei der Nutzung des Hofs mit ihrem Pkw durch einen dort abgestellten Container beeinträchtigt. Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 5.02.2007 rügte die Klägerin diesen Zustand und kündigte die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen an.

Regelmäßig hielt sich der im Jahre 2007 achtundzwanzigjährige Enkel der Klägerin, ein Herr ..., in ihrer Wohnung auf. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Klägerin aus gesundheitlichen Gründen auf die tägliche Hilfe des Enkels bei ihren Verrichtungen angewiesen war. Am 14. April 2007 geriet Herr ... auf dem Hausgrundstück in stark alkoholisiertem Zustand in eine zunächst verbale Auseinandersetzung mit mehreren Jugendlichen. Er ging in das Haus, kehrte mit einem Dolch zurück und fuchtelte mit diesem vor den Jugendlichen herum. Diese beruhigten ihn und führten ihn in das Haus zurück. Wenig später kehrte Herr ... mit einer Pistole des Kalibers 22 mm zurück. Bei dem Versuch der Jugendlichen, ihn zu entwaffnen, schoss er sich selber in die Hand. Die Polizei erschien. Über den Vorfall wurde in den lokalen Tageszeitungen berichtet. Mit Schreiben vom 19.04.2007 sprach die Beklagte gegen Herrn ... wegen des Vorfalls ein Hausverbot aus. Auf den Inhalt des Schreibens (Bl. 30 d. A.) wird verwiesen.

Die Klägerin reagierte darauf, indem sie unter dem 25.04.2007 über ihren neuen Bevollmächtigten das Mietverhältnis "mit sofortiger Wirkung", hilfsweise zum 31.07.2007, kündigte. Zur Begründung führte sie zunächst aus, dass ihrem Enkel grundlos ein Hausverbot erteilt worden sei, obwohl sie auf seine Hilfe angewiesen sei. Ferner würden Bauarbeiten durchgeführt, ohne dass die Klägerin darüber informiert worden sei und schließlich werde ihr die Garagenzufahrt durch den im Hof abgestellten Container und falsch geparkte Fahrzeuge versperrt. Die Klägerin räumte die Wohnung zum 31.05.2007, die Haustürschlüssel übersandte sie am 12.06 2007 per Post an die Beklagte.

Am 10. Juli 2007 rechnete die Beklagte über die Mietsicherheit ab. Sie verrechnete den Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin mit vermeintlichen eigenen Ansprüchen auf Mietzinszahlung für die Monate Juni und Juli 2007 in Höhe von jeweils 589,84 Euro. Daraus ergab sich ein Guthaben zugunsten der Beklagten von 266,13 Euro. Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 19.07.2007 forderte die Klägerin ihrerseits die Beklagte vergeblich zur Rückzahlung der gesamten Mietsicherheit auf.

Unter dem 12.11.2007 erteilte die Beklagte der Klägerin im Rahmen außerprozessualer Vergleichsverhandlungen eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.01. bis 31.12.2006. Diese Abrechnung enthält keine Angaben zu dem Maßstab, nach dem die Betriebskosten auf die Parteien des Mietshauses der Beklagten umgelegt werden. Auf den Inhalt der Abrechnung im übrigen (Bl. 66 – 68 d. A.) wird verwiesen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigt war. Das Hausverbot für ihren Enkel habe sie in gleicher Weise wie eine plötzliche schwere Gesundheitsbeeinträchtigung beeinträchtigt, die dem Mieter ebenfalls ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gebe. Die Nebenkostenabrechnung vom 12.11.2007 sei nicht ordnungsgemäß.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 913,55 Euro nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 5.09.2007 zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 21.11.2007 beantragt sie klageerweiternd,

die Beklagte ferner zu verurteilen, der Klägerin eine Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006 zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zu dem weiteren Sachvortrag der Parteien wird auf den Inhalt ihrer jeweiligen prozessualen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet. Die Klägerin hat lediglich einen Anspruch auf die Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, nicht aber auf Rückzahlung der von ihr erbrachten Mietsicherheit.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution, der der vertraglichen Abrede über die Leistung der Sicherheit immanent ist, ist durch die von der Beklagten am 10. Juli 2007 erklärte Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen erloschen, §§ 389, 387 BGB. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf die Zahlung der vereinbarten Miete in Höhe von jeweils 589,84 Euro für die Monate Juni und Juli 2007, § 535 Abs. 2 BGB. Entgegen der Auffassung der Klägerin war das Mietverhältnis nicht durch ihre fristlose Kündigung bereits mit sofortiger Wirkung (am 25.04.2007) bzw. mit Wirkung zum 31.05.2007 beendet worden, sondern erst nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist mit Ablauf des 31.07.2007.

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung i. S. d. §§ 543, 569 BGB lag nicht vor. Soweit sich die Klägerin in ihrem Kündigungsschreiben vom 25.04.2007 auf die Beeinträchtigung durch Baulärm sowie durch den im Hof abgestellten Container und falsch geparkte Fahrzeuge beruft, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung nicht. Zwar kann es sich hierbei durchaus um nicht unerhebliche Beeinträchtigungen des Mieters bei dem Gebrauch der Mietsache handeln. Ob diese Beeinträchtigungen i. S. einer Verletzung vertraglicher Fürsorgepflichten schuldhaft von der Beklagten zu verantworten sind, ist allerdings zweifelhaft. Es fehlt an entsprechendem Tatsachenvortrag der Klägerin. Letztlich kann diese Frage aber dahin stehen. In jedem Fall fehlt es nämlich an der erforderlichen Abmahnung der Beklagten, § 543 Abs. 3 BGB.

Eine Abmahnung i. S. d. § 543 Abs. 3 BGB erfordert inhaltlich die Beanstandung einer konkreten Pflichtverletzung des Vermieters und die Aufforderung, diese – wenn sie noch andauert – innerhalb einer Abhilfefrist zu beseitigen oder sie – falls beendet – künftig zu unterlassen (Palandt-Weidenkaff, 66. A., § 543 BGB, Rz. 47). Mit dem Anwaltsschreiben vom 5.03.2007 weist die Klägerin zwar auf den Baulärm und die Behinderung durch den Container hin, fordert die Beklagte abernichtzu ihrer Beseitigung auf und droht auch nicht für eine erneute Zuwiderhandlung die Kündigung an. Sie wünscht lediglich, bei künftigen Baumaßnahmen rechtzeitig informiert zu werden und droht für den Fall einer Beschädigung ihres Autos mit Schadensersatzforderungen. Wörtlich heißt es in dem Schriftstück überdies im Konjunktiv:

"Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass meine Mandantin die Einstellung dieser Baumaßnahmen verlangen könnte...".

Auch das dem Enkel der Klägerin erteilte Hausverbot rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung. Dem ausdrücklichen Vortrag der Klägerin zufolge war er nicht in ihre Wohnung eingezogen, sondern hielt sich dort nur tagsüber auf, um seiner Großmutter zu helfen. Gegen die Berechtigung des Hausverbots bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Zwar gehört es zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen. Der Vermieter kann durch die Erteilung eines Hausverbots in der Regel nur dann in dieses Recht eingreifen, wenn der Besucher durch sein Verhalten in erheblichem Maße den Hausfrieden gestört hat (vgl. Schmidt-Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 8. A., § 535 BGB, Rz. 230 – 233).

Allerdings würde ein Hausverbot natürlich nicht bereits dadurch gerechtfertigt, dass der Besucher eines Mieters sein Fahrrad verbotswidrig an eine Hausmauer anlehnt, wie die Klägerin anfänglich – bewusst wahrheitswidrig und hart am Rande des Prozessbetruges – zur angeblichen Begründung des Hausverbots durch die Beklagte hat vortragen lassen.

Mittlerweile unstreitig hat Herr ... den Hausfrieden jedoch tatsächlich in gravierender Weise gestört. Er hat am 14. April 2007 auf dem Grundstück der Beklagten dritte Personen mit Waffen bedroht, die er zuvor offensichtlich in dem Haus der Beklagten deponiert hatte, sich selbst dabei verletzt und schließlich einen Polizeieinsatz provoziert. Durch sein Verhalten hat er eine erhebliche Leibes- und Lebensgefahr für andere Personen verursacht, die sich auf dem Grundstück der Beklagten aufhielten. Es ist auch nicht erkennbar, dass diese von der Person des Herrn ... ausgehende Gefahr bereits mit dem Einschreiten der Polizeibeamten geendet hätte. Sein Fehlverhalten lässt auf eine bestimmte psychische Disposition schließen, die sich alleine aufgrund der strafrechtlichen Ahndung nicht geändert hat. Dies gilt auch und vor allem im Hinblick auf die von ... vorgehaltenen und im Haus der Beklagten deponierten Waffen.

Selbst wenn zwischenzeitlich ein grundlegender Wandel in dem Verhalten des Herrn ... eingetreten wäre – dazu wurde allerdings nichts vorgetragen –, ist doch zwanglos davon auszugehen, dass jedenfalls am 19. April 2007 aufgrund der von ihm begangenen Straftaten noch Veranlassung bestanden hatte, ihm ein Hausverbot zu erteilen. Das gleiche gilt auch noch für den Zeitpunkt der schriftlichen Kündigung der Klägerin, den 25.04.2007.

Soweit die Klägerin auf der Basis ihres – bestrittenen – Vortrags, sie sei aufgrund ihrer Behinderung auf die Hilfe ihres Enkels angewiesen, die Auffassung vertritt, dass sie nach Wegfall dieser Unterstützung vergleichbar einem plötzlich erkrankten Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sei, vermag ihr das Gericht darin nicht zu folgen. Zwar würde in einer von gemietetem Wohnraum ausgehenden Gesundheitsgefährdung i. S. v. § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich ein wichtiger Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung liegen.

Die in dieser Norm genannte Situation ist jedoch mit der der Klägerin gerade nicht vergleichbar. Vorliegend geht die Gefahr weder von der Mietsache noch von der Vermieterin aus. Sie ist vielmehr in der persönlichen Risikosphäre der Klägerin begründet. Selbst eine schwere Erkrankung des Mieters würde ihn nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen. Entsprechend der Regelung des § 537 Abs. 1 BGB trägt nämlich der Mieter das Verwendungsrisiko (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 2002, 94; zit. n. juris). Der Vermieter ist nicht durch die Ermöglichung einer erleichterten Kündigung des Mieters für solche Umstände zu sanktionieren, die im Einzelfall zwar bedauerlich sein mögen, die der Vermieter aber nicht zu verantworten hat.

Wenn nach alldem kein Grund für eine fristlose Kündigung bestand, konnte lediglich die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31.07.2007 mit der Folge führen, dass der Anspruch der Beklagten auf Mietzahlung noch bis zu diesem Zeitpunkt fortbestand und die Aufrechnung durchgreift, §§ 573, 573 c Abs. 1 BGB.

Mangels verzinslicher Hauptforderung war der Klageantrag zu 1) auch mit der Nebenforderung abzuweisen.

Mit dem zweiten Antrag war die Klage dagegen erfolgreich. Vorab war der unklare Klageantrag zu 2) nach den §§ 133, 157 BGB allerdings auszulegen. Aus der Klagebegründung ergibt sich ohne weiteres, dass die Klägerin nicht, wie ihr Antrag seinem Wortlaut nach vermuten lässt, einfach die – bereits erfolgte – Erteilung einer Nebenkostenabrechnung begehrt, sondern dass sie aufgrund der von ihr näher bezeichneten Fehler in der ersten die Erteilung einer weiteren, diesmalordnungsgemäßenAbrechnung verlangt.

Die Klage ist mit diesem Antrag auch zulässig. Ihm fehlt insbesondere nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Zwar ist das Verhalten der Klägerin moralisch sicherlich zu beanstanden, die Gegenseite im Rahmen außergerichtlicher Vergleichsverhandlungen zur Überschlagung möglicher Kosten um die Überreichung der zu diesem Zeitpunkt noch nicht fälligen Nebenkostenabrechnung aufzufordern (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB), ihr nach Erhalt der Abrechnung den Gefallen dann aber sogleich mittels einer Klageerweiterung zu vergelten. Bei dieser Gelegenheit kann sich das Gericht der Anmerkung nicht enthalten, dass die Klägerin das gesamte Verfahren – teils zur Überraschung ihrer Bevollmächtigten – auf einem moralisch recht niedrigen Niveau betrieben hat.

Gleichwohl handelt es sich bislang um die einzige der Klägerin erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006, so dass das Gericht davon ausgehen muss, dass die Beklagte damit ihrer gesetzlichen Pflicht gegenüber der Klägerin nachkommen wollte. Die Beklagte muss daher auch die gerichtliche Überprüfung der Abrechnung in Kauf nehmen.

Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat nach § 556 Abs. 3 BGB i. V. m. § 4 des Mietvertrages einen Anspruch auf die Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Unstreitig hat die Beklagte zwar unter dem 12.11.2007 eine Nebenkostenabrechnung erstellt und an die Klägerin übersandt. Dieses Rechenwerk genügt jedoch den Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nach § 259 BGB nicht. Folgende Mindestangaben sind erforderlich: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. A., S. 266, Rz. 129).

In der Abrechnung der Beklagten fehlt jedoch die Angabe des Umlagemaßstabes. Bei der Angabe der Wohnung ... in einer Tabelle findet sich lediglich die Anmerkung "2 Pers. 70 qm". Dabei handelt es sich jedoch nicht um den Umlageschlüssel. Denn die einzelnen Nebenkostenpositionen sind erkennbar teils nach Kopfzahl, teils nach Verbrauch, teils nach Fläche umgelegt, ohne dass hier genauer differenziert würde. Andere Anhaltspunkte, aus denen sich der Verteilungsmaßstab ergeben würde, enthält die Nebenkostenabrechnung nicht.

Wird aber keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, bleibt der ursprüngliche Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB auf Erteilung einer Abrechnung bestehen (Langenberg, aaO., S. 234, Rz. 57).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Zf. 1 ZPO. Das Unterliegen der Beklagten war im Verhältnis zu dem der Klägerin als geringfügig anzusehen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den §§ 708 Zf. 7 und 11,711 ZPO.

Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.013,55 Euro, § 3 ZPO. Dabei war der Klageantrag zu 1) mit 913,55 Euro zu beziffern, der Klageantrag zu 2) mit einem Pauschalbetrag von 100,– Euro. Mangels eines erkennbaren Leistungsanspruchs der Klägerin, der sich auf der Grundlage einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ergeben könnte, bemisst das Gericht den Wert entsprechend dem Rechnungslegungsaufwand der Beklagten, der auf 100,– Euro geschätzt wird (vgl. Zöller-Herget, ZPO, 23. A., § 3, Rz. 16, Stichwort "Rechnungslegung" a. E.).