LG Wiesbaden, Urteil vom 06.09.2007 - 3 S 35/07
Fundstelle
openJur 2012, 28967
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Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 3.4.2007 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 3.4.2007 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet; sie führt jedoch im Ergebnis nicht zum Erfolg.

Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten, die Mieterin einer Wohnung in der ... ist, für die Zeit ab 1.10.2006 eine Mieterhöhung in Höhe von 49,03 Euro monatlich mit Erhöhungsverlangen vom 24.7.2006 geltend gemacht. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt W, Stand 1.1.2006, unter entsprechender Mitteilung der Vergleichsmietenberechnung bei Baualterklasse, Lageklasse, Ausstattungsklasse, Größenklasse vorgestellt. Es wurde im Mieterhöhungsverlangen darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel beim Mieterschutzverein W und Umgebung e. V. beispielsweise erhältlich ist und auch im Kundencenter der Klägerin eingesehen werden kann. Die Beklagte hat im amtsgerichtlichen Verfahren mit Schriftsatz vom 30.1.2007 (Bl. 27 d. A.) ihre Verteidigungsbereitschaft angezeigt.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 3.4.2007 im Verfahren nach § 495 a ZPO die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass die Anforderung gemäß § 558 a BGB hinsichtlich des formellen Mieterhöhungsverlangens nicht eingehalten seien, da der Mietspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt worden sei. Der Hinweis, der Mieter könne den Mietspiegel beim Mieterschutzverein einsehen bzw. erwerben oder im Kundencenter der Klägerin einsehen, würde der Begründungspflicht nach § 558 a BGB nicht genügen, im Raum Wiesbaden sei der Mietspiegel auch bei der Gemeinde nicht kostenlos erhältlich, auch im Internet sei lediglich ein Auszug eingestellt, so dass für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens unter diesen Voraussetzungen die Übersendung des Mietspiegels gemeinsam mit dem Mieterhöhungsverlangen notwendig sei.

Hiergegen hat die Klägerin sich mit der Berufung zur Wehr gesetzt mit der weiteren Begründung, dass die Anforderung durch das Amtsgericht Wiesbaden hier übersteigert seien, die Beklagte hätte, falls Interesse daran bestanden hätte, von der Klägerin auch ein Exemplar des Mietspiegels kostenlos zur Verfügung gestellt bekommen. Ein entsprechendes Interesse sei auf Seiten der Beklagten allerdings nicht vorhanden gewesen, insoweit habe auch keine weitere Begründungspflicht bestanden. Zudem ist die Klägerin der Auffassung, dass es der Beklagten durchaus zumutbar gewesen wäre, für 2 bis 3 Euro einen entsprechenden Mietspiegel zu erwerben, um sich informieren zu können.

Demgegenüber vertritt die Klägerin die Auffassung, dass es für sie, die über erheblichen Wohnungsbestand verfüge, erkennbar eine unangemessene Benachteiligung darstelle, wenn man zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens jeweils die Übersendung eines aktuellen Mietspiegels fordere. Durch den hierdurch entstehenden Kostenaufwand würde letztlich die wirtschaftliche Verwertung des Eigentums und die Durchführung eines Mieterhöhungsverlangens unmöglich gemacht werden. Es sei hier mit exorbitant steigenden Verwaltungskosten zu rechnen.

Im übrigen ist die Klägerin der Auffassung, dass auch bei einem Vergleich mit der Rechnungslegung über Nebenkosten sich ergebe, dass der Mietspiegel nicht übersandt werden müsse. Es sei auch bei Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich so, dass eine Einsichtsmöglichkeit gewährt werden müsse, nicht aber sämtliche Belege einer Nebenkostenabrechnung den jeweiligen Mietern unaufgefordert zur Verfügung gestellt werden müssten.

Die Klägerin beantragt,

dass der Klägerin am 4.4.2007 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 3.4.2007 – Az.: 91 C 6738/06-30 – aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Grundmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause ... von zurzeit 245,16 Euro monatlich um 49,03 Euro monatlich auf 294,19 Euro monatlich ab dem 1.10.2006 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Die zulässige Berufung führt im Ergebnis zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils, hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen kann auf das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang verwiesen werden.

Auch die rechtliche Wertung durch das Amtsgericht ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass die Regelung des § 558 a BGB nicht ausdrücklich darauf abstellt, dass ein Mietspiegel auf den zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden kann, dem Mieterhöhungsverlangen auch tatsächlich beigefügt werden muss. Aus der Formulierung in Absatz 1, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist, kann hier allerdings ein entsprechender Rückschluss gezogen werden. Die Frage, ob die Möglichkeit einer Einsichtnahme bei Gemeinden oder der kostenlose Erhalt eines Mietspiegels genügt, muss im vorliegenden Fall nicht entschieden werden. Unstreitig ist bei der Stadt Wiesbaden ein entsprechender Mietspiegel nicht zur Einsichtnahme zu erhalten, auch andere Möglichkeiten, kostenlos einen entsprechenden Mietspiegel zu besorgen, bestehen hier nicht. Die Information des Mieters durch Möglichkeiten im Internet sind zwar durchaus denkbar, können aber nicht zur Grundlage eines entsprechenden Mieterhöhungsverlangens gemacht werden, da nicht verlangt werden kann, dass jeder Mieter grundsätzlich auch über einen Internetanschluss verfügt. Im übrigen ist auch hier nicht der komplette Mietspiegel mit den entsprechenden Erläuterungen erhältlich, die für eine Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens allerdings erforderlich wären.

Zutreffend hat das Amtsgericht auch dargestellt, dass auch der Hinweis auf die Einsichtnahme in den Mietspiegel im Kundencenter der Klägerin nicht genügt. Eine solche Einsichtnahmemöglichkeit wäre zwar kostenlos oder nur mit geringen Kosten für den Weg zum Kundencenter verbunden, allerdings kann dies für die Möglichkeit der Nachprüfung durch den Mieter nicht genügen. Die Vorschrift des § 558 a BGB soll nämlich dazu dienen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, objektiv zu überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist oder nicht. Hierzu ist, da der Mietspiegel mit umfangreichen Erläuterungen versehen ist, eine gewisse "Bedenkzeit" erforderlich. Insoweit ist die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auch mit einer längeren Bedenkfrist versehen. Die Möglichkeit sich hierüber ausführlich zu informieren, das Für und Wider eines Mieterhöhungsverlangens abzuwenden und die Argumente der Vermieterseite ausführlich zu werten, ist bei einer Einsichtnahme im Kundencenter nach Auffassung des Gerichts nicht gegeben, zumal hier eine gewisse Drucksituation für den Mieter durchaus denkbar ist, wenn er sich zum Vermieter begeben muss, der das Mieterhöhungsverlangen an ihn gestellt hat. Eine rein objektive Betrachtung ist hier unter Umständen nicht mehr gewährleistet, so dass dies der umfassenden und objektiven Informationsmöglichkeit durch den Mieter gemäß § 558 a BGB nicht hinreichend gerecht wird.

Die weitere Argumentation der Klägerin, bei entsprechendem Verlangen wäre der Mietspiegel der Beklagten auch kostenlos zur Verfügung gestellt worden, genügt hier ebenfalls nicht. Dies setzt nämlich voraus, dass die Beklagte ihrerseits aktiv wird, um das Mieterhöhungsverlangen zu überprüfen und feststellt, dass ihr dies so nicht möglich ist. Es würde gedanklich also eine gewisse Weigerungshaltung begründen, die so für das Mieterhöhungsverlangen nicht vorgesehen ist. Die Beifügung des Mietspiegels soll schließlich nicht den Vermieter beeinträchtigen, sondern dem Mieter eine objektive Überprüfung möglich machen und hierdurch gegebenenfalls Rechtsstreite vermeiden, insofern ist für den Vermieter hiermit auch keine Belastung verbunden.

Auch die Argumentation, dass hier exorbitanter Verwaltungsaufwand erforderlich wäre bei der Vielzahl der Wohnungen, für die die Klägerin als Vermieterin entsprechende Mieterhöhungsverlangen stellen würde, kann nicht überzeugen. Die Klägerin hat selbst festgestellt, dass für den einzelnen Mieter das Verlangen des Mietspiegels mit einem Aufwand von 2 bis 3 Euro verbunden wäre. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Aufwand für die Klägerin als Vermieterin höher wäre, so dass sich der exorbitante Aufwand nur dadurch ergibt, dass die Klägerin auch entsprechend viele Wohnungen als Vermieterin zu betreuen hat. Dies kann dem einzelnen Mieter jedenfalls nicht zur Last gelegt werden. Im übrigen ist ein Aufwand von 2 bis 3 Euro pro Mieterhöhungsverlangen sicherlich nicht als überzogen anzusehen im Hinblick darauf, dass bei stetigen Mieterhöhungen es sich nicht um einmalige monatliche Zahlungen handelt, sondern die Mieterhöhung für die Zukunft weiter fortbestehen bleibt und die Grundlage für weitere Mieterhöhungsverlangen bildet, so dass hier ein Kostenaufwand in der genannten Höhe sicherlich nicht als überzogen angesehen werden kann.

Der Vergleich mit der Einsichtnahmemöglichkeit hinsichtlich der Belege für Nebenkostenabrechnungen überzeugt nicht. Bei Nebenkostenabrechnungen ist ein Einsichtsrecht durchaus gerechtfertigt, da es sich hierbei um eine Abrechnung handelt, die letztlich auch zugunsten des Mieters vorgenommen wird. Soweit der Mieter hier Bedenken hat, dass die zugrunde liegenden Berechnungen zutreffend sind, kann er von einem Einsichtsverlangen Gebrauch machen. Dem gegenüber ist das Mieterhöhungsverlangen einseitig zum Vorteil des Vermieters, so dass hierdurch höhere Verpflichtungen an den Vermieter gestellt werden können.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Klägerin hat als unterlegene Partei die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Revision war zuzulassen, da es sich hier um eine Vielzahl von vergleichbaren Fällen handelt, zudem nach Auffassung des Gerichts eine grundlegende Entscheidung dahingehend erforderlich ist, ob, wenn kostenlos ein Mietspiegel nicht zur Verfügung gestellt werden kann, dieser jeweils durch den Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden muss.