LG Wiesbaden, Urteil vom 30.08.2007 - 2 S 14/07
Fundstelle
openJur 2012, 28896
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Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 01.02.2007 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006, auf das Bezug genommen wird (Blatt 4 f).

Gemäß § 3 Abs. 5 des Mietvertrages vom 13.12.1973 (Blatt 96 ff) hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Zu den hierfür verauslagten Kosten gibt die Klägerin nach Abnahme der Arbeiten einen Zuschuss bis zur Höhe des von ihr für die Wohnung zurückgestellten Betrages, der sich aus dem von der Deutschen Bundesbahn in die Ertragsberechnung anerkannten Satz abzüglich einer Verwaltungsgebühr ergibt. In Nr. 5 Abs. 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Blatt 100 ff) ist vereinbart, dass die vom Mieter im gemäß § 3 Abs. 7 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen in den dort genannten Zeiträumen auszuführen sind, wobei in Ausnahmefällen auf Antrag des Mieters einer Verlängerung dieser Fristen verlangt werden kann. Auf den Mietvertrag und die AVB wird Bezug genommen. In einem Schreiben vom 20.09.1996 (Blatt 21) teilte die Klägerin den Beklagten mit, die eingereichten Rechnungen für Schönheitsreparaturen in Höhe von 2417,84 DM könnten leider nicht voll erstattet werden, da das Guthaben der Beklagten nur 2195,80 DM ausweise.

In einem Mieterhöhungsverlangen vom 27.01.2003 führte die Klägerin in der Begründung aus, der bisherige und der neue Mietzins setzte sich aus dort genannten Beträgen für Netto – Kaltmiete und Schönheitsreparaturen zusammen (Blatt 61). In dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen wird eine einheitliche Grundmiete ausgewiesen. Ferner wird in dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen ausgeführt, in der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechend dem Mietspiegel sei kein Anteil für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Da gemäß Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliege, sei ein Ausgleichsbetrag entsprechend der II. Berechnungsverordnung hinzuzurechnen. Dem Erhöhungsverlangen war der Mietspiegel der Stadt Wiesbaden nicht beigefügt. Es wird darauf verwiesen, dass die Beklagten den Mietspiegel im Kundencenter der Klägerin einsehen können.

Die Klägerin ist der Ansicht, das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Die Beklagten sind der Ansicht, dass Erhöhungsverlangen er sei formell nicht wirksam, weil dem Mietspiegel nicht beigefügt wurde. Zudem könne die Klägerin einen Zuschlag nicht verlangen, weil diese seit Jahren keine Schönheitsreparaturen ausführen. Auch bei einer unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter könne ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden.

Das Amtsgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 01.02.2007 die Klage abgewiesen, und zur Begründung ausgeführt, dass Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da das Angebot der Einsichtnahme in den Mietspiegel nicht ausreichend sei.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt.

Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt,

das am 01.02.2007 verkündete und am 23.02.2007 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause einen Königsfloß 3 b in 55252 Mainz von zur Zeit 637,52 Euro monatlich um 31,86 Euro auf monatlich 669,11 Euro ab dem 01.04.2006 zuzustimmen.

Die Beklagten und Berufungsbeklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten vertreten weiterhin die Auffassung, dass Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam.

Die Berufung der Klägerin bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.01.2006 ist formell unwirksam, weil eine ausreichende Begründung gemäß § 558 a BGB fehlt.

Wird ein Mieterhöhungsverlangen unter Hinweis auf den Mietspiegel begründet, muss dieser grundsätzlich beigefügt werden, es sei denn, die Mietspiegel ist dem Mieter kostenlos zugänglich. Letzteres ist in Wiesbaden nicht der Fall. Die Beifügung des Mietspiegels wird nicht dadurch ersetzt, dass der Mieter diesen im Kundencenter der Klägerin einsehen kann. Dabei kommt es nicht darauf an, wo sich dieses Kundencenter befindet. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Prüfungsmöglichkeit für den Mieter bei einer reinen Einsichtnahme im Kundencenter nämlich eingeschränkt, weil der Mietspiegel dort dem Mieter nur zeitlich begrenzt zur Verfügung steht. Auch kann sich der Mieter dort nicht durch Dritte, beispielsweise Familienangehöriger, beraten lassen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Aufsuchen des Kundencenters gerade für berufstätige Mieter aus Zeitgründen nicht ohne weiteres möglich ist. Demgegenüber ist der Aufwand des Kopierens und Beifügens des Mietspiegels für den Vermieter relativ gering. Die Klägerin hat im Übrigen in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auch die einschlägige Spanne des Mietspiegels nicht genannt, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt die formellen Anforderungen an die Begründung gemäß § 558 a BGB nicht erfüllt sind (BGH WuM 04,93).

Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist aber darüber hinaus auch formell unwirksam, weil in der Begründung des Erhöhungsverlangens ein Vergleich mit Werten des Wiesbadener Mietspiegels zuzüglich eines Zuschlages für Schönheitsreparaturen vorgenommen wird, obwohl im vorliegenden Fall die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 3 Abs. 5 des Mietvertrages auf den Mieter übertragen ist. Diese Übertragung ist auch nicht unwirksam. Insbesondere handelt es sich nicht um einen "starren Fristenplan", da die vorgegebenen Fristen gemäß Nr. 5 Abs. 3 AVB bei geringerer Abnutzung durch die Klägerin zwingend zu verlängern sind (BGH WuM 05,50). In dem Erhöhungsverlangen ist daher eine offensichtlich unrichtige Begründung enthalten.

Schließlich ist das Erhöhungsverlangen auch deshalb unwirksam, weil dieses eine Änderung der Mietstruktur enthält. Die Beklagten zahlen einen Zuschlag zur Miete für Schönheitsreparaturen. Es kann dahinstehen, wann und wie dieser Zuschlag zwischen den Parteien vereinbart wurde. Aus dem Schreiben dem Schreiben der Klägerin vom 20.09.1996 sowie aus dem Erhöhungsverlangen vom 27.01.2003 ergibt sich hinreichend, dass die Parteien aufgrund übereinstimmender und langjähriger Übung davon ausgehen, dass ein solcher Zuschlag in dem von den Beklagten gezahlten Betrag enthalten ist und dass aus diesem Betrag bei der Klägerin eine Rückstellung für Schönheitsreparaturen vorgenommen wird, wobei die Beklagten als Mieter einen Anspruch auf Erstattung der zurückgestellten Beträge haben, wenn sie die Ausführung von Schönheitsreparaturen nachweisen. Dementsprechend wurde auch in dem Erhöhungsverlangen vom 27.01.2003 der entsprechende Zuschlag noch gesondert ausgewiesen. In dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen fehlt eine solche Ausweisung. Dieser Umstand stellt letztlich eine versteckte zusätzliche Mieterhöhung dar, weil nunmehr nicht mehr feststellbar ist, welche Beträge zu Gunsten des Mieters mit entsprechenden Anspruch auf Rückzahlung der Ausführung von Schönheitsreparaturen bei der Klägerin angesammelt werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen, weil sämtliche vorstehend erörterten Rechtsfragen noch nicht obergerichtlich entschieden sind und die Rechtsfragen im Hinblick auf die große Anzahl der von der Klägerin vermieteten Wohnungen im Bundesgebiet grundsätzliche Bedeutung haben.