OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.08.2007 - 2 U 229/06
Fundstelle
openJur 2012, 28889
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Die schuldhafte, versehentliche - teilweise - Nichtzahlung des geschuldeten Mietzinses berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Das Unterlassen einer vorherigen Abmahnung verstößt nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.09.2006 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main – Az. 2/7 O 394/05 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird sowohl für das erstinstanzliche Verfahren als auch für das Berufungsverfahren auf jeweils 58.464,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von gewerblich genutzten Räumlichkeiten.

Mit Pachtvertrag vom 14.06.2004 (Bl. 12 – 23 d. A.) verpachtete die Klägerin an den Beklagten Räume sowie Freiflächen zum Betrieb eines „Eventclubs“ im Hause … in O1. Seit Beginn des Pachtverhältnisses nutzt der Beklagte die ihm überlassenen Räumlichkeiten und Flächen zu gastronomischen Zwecken in Verbindung mit regelmäßig stattfindenden Musikveranstaltungen.

Hauptmieterin der Liegenschaft ist die X AG … in O1, die das Gebäude und die dazugehörigen Flächen vor allem als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für die Produkte der Klägerin sowie für Veranstaltungen nutzt. Weitere Teilbereiche des Gebäudes werden als Ladenlokale und Büros genutzt. Nachdem die Klägerin den Beklagten zuvor wiederholt wegen verschiedener – zwischen den Parteien im einzelnen streitiger – Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Nutzung des Pachtobjektes abgemahnt und zur Einhaltung der vertraglichen Pflichten aufgefordert hatte, kündigte sie das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 18.07.2005 unter Bezugnahme auf die bisherigen Abmahnungen fristlos (Bl. 43 d.A.).

Am 27.10.2005 erhob die Klägerin Räumungsklage vor dem Landgericht Frankfurt am Main.

Mit Schreiben vom 05.05.2006 (Bl. 92, 93 d. A.) teilten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit, dass eine Überprüfung des „Mietkontos“ des Beklagten ergeben habe, dass zum 30.04.2006 ein Pachtzinsrückstand in Höhe von 13.735,80 EUR bestehe. Aufgrund einer rechnerischen Unrichtigkeit des Mehrwertsteuerbetrages in Ziffer 4.2 des Mietvertrages (Bl. 16 d. A.) sei es zu einer vorübergehenden Überzahlung, im Weiteren jedoch zu erheblichen Rückständen gekommen, da der Beklagte die in Ziffer 3.1 des Pachtvertrages vorgesehenen Pachtzinserhöhungen nicht beachtet habe.

Zur Zahlung des rückständigen Pachtzinses setzte die Klägerin der Beklagten in dem vorgenannten Schreiben eine Frist bis zum 22.05.2006.Mit Schreiben vom 24.05.2006 (Bl. 94 d. A.) kündigten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin namens und in Vollmacht der Klägerin das Pachtverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos und forderten die Beklagte auf, die gepachteten Flächen bis zum 14.06.2006 zu räumen und an die Klägerin zu übergeben.

Den rückständigen Pachtzins hat der Beklagte am 06.06.2006 an die Klägerin bezahlt.

Nach Ziffer 3.1 des Pachtvertrages hatte der Beklagte im Zeitraum vom 01.04. bis 31.12.2005 monatlich 3.480,-- EUR – einschließlich Mehrwertsteuer – und seit dem 01.01.2006 monatlich 3.944,-- EUR brutto an die Klägerin zu zahlen.

Die Berechnung und die Höhe des von der Klägerin ermittelten Pachtzinsrückstandes in Höhe von 13.735,80 EUR ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Klägerin hat ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen mit Schriftsatz vom 31.07.2006 hilfsweise auf die fristlose Kündigung vom 24.05.2006 gestützt. Sie hat hierzu die Auffassung vertreten, dass das Räumungs- und Herausgabeverlangen unabhängig von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 jedenfalls aufgrund der zuletzt ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, das von ihm von der Klägerin gemäß Pachtvertrag vom 14.06.2004 gepachtete Objekt in dem X Haus, Grundstück … O1 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die von der Klägerin in der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 aufgeführten Pflichtverletzungen bestritten und hinsichtlich der Kündigung vom 24.05.2006 die Auffassung vertreten, dass durch die Bezahlung des Rückstandes am 06.06.2006 für eine Kündigung aufgrund Zahlungsrückstandes kein Raum mehr sei.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien im ersten Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 313 Abs. 2 ZPO).

Mit am 21.09.2006 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben.

Die Klage sei jedenfalls wegen des Zahlungsverzuges des Beklagten begründet. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei auch nicht durch die Zahlung des Beklagten am 06.06.2006 ausgeschlossen, da die Kündigung bereits am 24.05.2006 erfolgt sei. Hinsichtlich der aufgelaufenen Pachtzinsrückstände könne sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, dass die Parteien zunächst übereinstimmend, die im „Mietvertrag“ vorgesehene Pachterhöhung nicht beachtet hätten, da die Klägerin den Beklagten zunächst unter Fristsetzung gemahnt und erst nach Ablauf der Frist gekündigt habe.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen, soweit sich aus den Feststellungen im Berufungsurteil nichts Gegenteiliges ergibt (§ 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO).

Gegen das ihm am 26.09.2006 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Bl. 127 d. A.) wendet sich der Beklagte mit seiner am 24.10.2006 eingelegten Berufung (Bl. 130 d. A.), die er am Montag, den 27.11.2006 (Bl. 142 d. A.) begründet hat.Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass weder die Kündigung vom 18.07.2005 noch diejenige vom 24.05.2006 den geltend gemachten Räumungsanspruch zu rechtfertigen vermögen. Hinsichtlich der erstgenannten Kündigung ergebe sich dies bereits daraus, dass aufgrund des nicht rechtzeitigen Widerspruchs der Klägerin gegen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unter Zugrundelegung des § 545 BGB, der nicht wirksam abbedungen worden sei, ein unbefristetes Pachtverhältnis über die Räumlichkeiten zustande gekommen sei.

Hinsichtlich der Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei es der Klägerin nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Kündigung zu berufen. Die Klägerin habe offensichtlich bewusst die Pachtzinsrückstände auflaufen lassen, um sich zu einem geeigneten Zeitpunkt hierauf berufen zu können. Sie habe den Beklagten unter einer äußerst knappen Fristsetzung erst zur Zahlung aufgefordert, nachdem ein fünfstelliger Betrag aufgelaufen gewesen sei und damit den Zahlungsverzug des Beklagten bewusst herbeigeführt.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2006, Az.: 2/7 O 394/05 abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2006, Az.: 2/7 O 394/05 aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück zu verweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die landgerichtliche Entscheidung. Sie vertritt die Auffassung, das Landgericht habe den Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe des Pachtobjektes verurteilt, da die Kündigung vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges wirksam gewesen und hierdurch das Pachtverhältnis beendet worden sei. Zudem habe die Klägerin weder treuwidrig die Pachtzinsforderungen auflaufen lassen, noch sei die im Schreiben vom 05.05.2006 gesetzte Frist unangemessen kurz gewesen. Immerhin habe der Beklagte nach Erhalt des Mahnschreibens vom 05.05. noch 14 Tage Zeit gehabt, den Pachtzinsrückstand auszugleichen. Schließlich sei die Kündigung auch nicht sofort nach Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist ausgesprochen worden, sondern ein weiterer Tag zugewartet worden.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im zweiten Rechtszug wird auf die Berufungsbegründung vom 27.11.2006 (Bl. 147 – 150 d. A.) und die Berufungserwiderung vom 29.05.2007 (Bl. 162 – 167 d. A.) Bezug genommen.

II. Die Berufung ist nach den §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Völlig zu Recht hat das Landgericht mit ebenso knapper wie im Kern zutreffender Begründung der Klage stattgegeben.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten gemäß §§ 581 Abs. 1, 2, 543 Abs. 2 Ziffer 3, 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verpachteten Räumlichkeiten zu, da der Pachtvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges mit Zugang der Kündigung beim Prozessbevollmächtigten des Beklagten (§ 130 BGB) am 25.05.2006 seine Beendigung gefunden hat.

Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestand unstreitig ein Pachtzinsrückstand des Beklagten in Höhe von 13.735,80 EUR. Unter Zugrundelegung des im maßgeblichen Zeitraum monatlich geschuldeten Bruttopachtzinses in Höhe von 3.944,-- EUR, führte dies dazu, dass der Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckte, mit der Entrichtung des Pachtzinses in Höhe eines Betrages in Verzug war, der die Pacht für zwei Monate erreicht (§§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 b, 581 Abs. 2 BGB).Der vom Beklagten zu maßgeblichen Zeitpunkt geschuldete Pachtzins betrug sogar mehr als das Dreifache der monatlich geschuldeten Zahlung.

Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Zutreffend hat das Landgericht insoweit erkannt, dass eine Heilung der Rechtsfolgen bei Erreichung eines zur Kündigung berechtigenden Pachtzinsrückstandes nur dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter bzw. Verpächter zuvor, d. h. vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird. Hierbei kommt es zwar entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht auf das Datum der Kündigung, den 24.05.2006, sondern auf deren Zugang an. Dies ändert jedoch nichts an der jedenfalls im Ergebnis zutreffenden Ablehnung der Heilung der Kündigung, da der Beklagte unstreitig die Zahlung erst am 06.06.2006, d. h. ca. zwei Wochen nach Zugang der Kündigung erbracht hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 543 Rz. 27).

Ebenso wenig lässt sich zugunsten des Beklagten eine Heilung der Verzugsfolgen aus § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB herleiten. Offenbleiben kann hierbei, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm hier vorliegen, die nur dann zugunsten des Mieters eingreift und die Kündigung unwirksam macht, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches befriedigt wird. Ob dies auch dann gilt, wenn im Zuge des bereits rechtshängigen Räumungsrechtsstreites eine weitere Kündigung ausgesprochen wird oder ob in diesem Fall die Zweimonatsfrist erst ab dem Zugang der Kündigung zu berechnen ist, kann mangels Entscheidungserheblichkeit ebenso dahinstehen.§ 569 Abs. 3 BGB gilt nämlich ausweislich der gesetzlichen Regelung in § 578 Abs. 2 BGB, der gerade nicht auf § 569 Abs. 3 BGB verweist, für gewerbliche Miet-/Pachtverhältnisse nicht (vgl. Blank in Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 35 zu § 569 BGB).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 581 Abs. 2 BGB, der die Vorschriften über den Mietvertrag auf den Pachtvertrag für entsprechend anwendbar erklärt.§ 581 BGB perpetuiert nämlich keine über die in § 578 Abs. 1 BGB für Grundstücks- und Raumpachtverträge genannte, hinausgehende Anwendbarkeit der mietrechtlichen Vorschriften. Ebenso wie bei den gewerblichen Mietverhältnissen ist das Wohnraummietrecht auch auf Pachtverhältnisse unanwendbar (vgl. Palandt, § 581, Rz. 15). Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges führt – mangels Entscheidungserheblichkeit – auch zur Entbehrlichkeit ergänzender Ausführungen des Senats zur Frage der Wirksamkeit der zuerst ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 und der in diesem Zusammenhang zwischen den Parteien bestehenden Streitfrage zur Anwendbarkeit des § 545 BGB.

Hinsichtlich der allein noch entscheidungserheblich maßgeblichen zuletzt ausgesprochenen Kündigung kommt § 545 BGB, falls dieser nicht ohnehin zwischen den Parteien abbedungen worden sein sollte, jedenfalls tatbestandlich nicht zum Tragen, da die Klägerin im Zusammenhang mit der zuletzt ausgesprochenen Kündigung, ihren einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen hinreichend und rechtzeitig zum Ausdruck gebracht hat. Dies ergibt sich zweifelsfrei sowohl aus dem im Kündigungsschreiben enthaltenen Räumungsverlangen als auch aus der Fortführung des bereits rechtshängigen Räumungsverfahrens (vgl. BGH in NZM 06, 699 dort Rz. 25).

Schließlich ist es der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, ihr Räumungsbegehren auf die Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu stützen. Zwar kann die Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine unzulässige Rechtsausübung darstellen und als verwirkt angesehen werden, wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt wird (vgl. BGH NJW 05, 2775). Es ist nämlich allgemein anerkannt, dass der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten sein kann, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder Unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen und auf sonstigen von ihm nicht zu vertretenen Umständen beruht.

Dies gilt nach der herrschenden Rechtsprechung unabhängig von der Regelung in § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB.

Wenn es bei einer derartigen Sachlage an einer Abmahnung fehlt, verstößt die Kündigung des Vermieters/Verpächters gegen Treu und Glauben (vgl. ZB OLG Hamm in ZMR 1998, 493; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004, Az. 10 O 109/03).

Ein derartiger Fall ist jedoch vorliegend nicht gegeben.

Entgegen dem der vom Beklagten zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf zugrundeliegenden Sachverhaltes, bei dem es zu einer Unterverpachtung gekommen war, der Unterpächter den Pachtzins nicht mehr entrichtete und der Verpächter es unterließ, den Hauptpächter hierauf hinzuweisen, obwohl er im Gegensatz zum Hauptpächter Kenntnis über den Umfang der Rückstände hatte, hat vorliegend die Klägerin über keinen Wissensvorsprung gegenüber dem Beklagten verfügt. Der Beklagte hat das Entstehen des erheblichen Pachtzinsrückstandes zu vertreten. Seine Pachtzinszahlungsverpflichtungen ergeben sich nach Zeiträumen gestaffelt eindeutig aus der Regelung in Ziffer 3.1 des Pachtvertrages (Bl. 15 d.A.). Danach gehört es zu den Pflichten des Beklagten aus dem Pachtvertrag, die nach den jeweiligen Zeiträumen gestaffelten Pachtzinsen fristgerecht und vollständig an die Klägerin zu zahlen, ohne dass es hierzu einer besonderen Aufforderung oder eines Hinweises durch die Klägerin bedurft hätte.

Für den Senat stellt sich die Situation so dar, dass offensichtlich beide Parteien zunächst die Überzahlung durch den Beklagten und sodann das Auflaufen der erheblichen Rückstände für den Zeitraum von über einem Jahr übersehen haben.

Den Einwand der Berufung, die Klägerin habe bewusst den Zahlungsverzug des Beklagten herbeigeführt um den Pachtvertrag dann zu kündigen, vermag der Senat nicht nachzuvollziehen. Das diesbezügliche Berufungsvorbringen ist als bloße Vermutung „ins Blaue hinein“ anzusehen, da der Beklagte hierfür keine konkreten Anknüpfungstatsachen vorbringen kann.

Zudem erschiene ein Vorgehen der Klägerin entsprechend der Vermutung des Beklagten auch unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten als völlig unsinnig. Das Interesse der Klägerin bestand naturgemäß darin, vom Beklagten den vollständigen geschuldeten Pachtzins zu erhalten. Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen auch, dass kein Grund ersichtlich ist, warum die Klägerin ein Interesse daran gehabt haben sollte, einen derartig hohen Pachtzinsrückstand treuwidrig „auflaufen“ zu lassen, da ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB bereits zum 31.12.2005 bestanden hat und es insoweit dann durchaus naheliegend gewesen wäre, bereits zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens die weitere Kündigung nachzuschieben.

Im Übrigen hat die Klägerin, ohne dass es aus den genannten Gründen entscheidungserheblich hierauf noch ankäme, den Beklagten zusätzlich vor Ausspruch der Kündigung noch abgemahnt und ihm eine als durchaus angemessen anzusehende zweiwöchige Frist zur Erfüllung der Verbindlichkeiten gesetzt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO waren nicht gegeben, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 58.464,-- EUR (12 x 4.872,-€ ; § 47 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Satz 1). Zur Berechnung des Streitwertes ist bei Staffelmietverträgen der während der vereinbarten Pachtdauer höchste Pachtzins, d. h. vorliegend ein Betrag in Höhe von 4.872,- € -x 12 als Gebührenstreitwert zu Grunde zu legen (vgl. BGH in NZM 05, 945).Der durch das Landgericht für die erste Instanz festgesetzte Streitwert war entsprechend zu berichtigen.