LG Kassel, Beschluss vom 28.03.2007 - 3 T 98/07
Fundstelle
openJur 2012, 28529
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Tenor

Der Beschluss des Amtsgerichts Fritzlar vom 22.12.2006 sowie der Bescheid des ... vom 23.05.2006 werden abgeändert.

Es wird festgestellt, dass die Löschung des in Abteilung II 1 eingetragenen Wohnungsrechts an dem im Grundbuch von ... eingetragenen Grundbesitz Gemarkung ... für den Berechtigten unschädlich ist.

Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz nach einem Teilbeschwerdewert von 26.040 Euro zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des im Grundbuch von ... ehemals unter ... eingetragenen Grundbesitzes. Dieser ist nach der im Jahre 2006 erfolgten Zerlegung im Bestandsverzeichnis nunmehr unter ... eingetragen und in Abteilung ... nach wie vor – zu Gunsten des Berechtigten, des früheren Ehemannes der Beschwerdeführerin, mit einem "Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB" belastet. Unter dem 03.03.2006 schlossen die Beschwerdeführerin – sowie hinsichtlich weiterer Grundstücke ihre Kinder – einerseits und die Stadt ... andererseits zu UR-Nr. 13/2006 der Notarin ... einen Grundstückskaufvertrag (Bl. 2 – 13 d. A.), nach dessen § 2 die Beschwerdeführerin das Grundstück ... mit einer Größe von ... veräußerte.

Mit Schreiben vom 20.04.2006, auf das Bezug genommen wird (Bl. 14 – 16 d. A.), beantragte die Beschwerdeführerin bei dem ... die Erteilung eines "Unbedenklichkeitszeugnisses" für den im Grundbuch von ... eingetragene Grundbesitz Bestandsverzeichnis ..., wobei sie das Anwesen noch mit dessen früherer Grundbucheintragung bezeichnete. Zur Begründung führte sie aus, lediglich das jetzige Flurstück ... sei bebaut, weshalb das dem Berechtigten zustehende Wohnrecht sich auch nur auf die dort liegenden Räumlichkeiten erstrecken dürfe. Hingegen seien die weiteren Flurstücke aus der Haftung zu entlassen. Eine dahingehende Erklärung habe der Berechtigte unter dem 22.11.2005 (Bl. 33 d. A.) hinsichtlich des bereits mit Vertrag vom 05.10.2005 veräußerten Flurstücks ..., eines ... großen Bauplatzes, abgegeben, jedoch sei zwischenzeitlich der Rücktritt vom Vertrag erklärt worden, weshalb dieser rückabgewickelt werde. Weshalb der Berechtigte nunmehr die Haftentlassung verweigere, sei nicht ersichtlich. Ohne dessen Zustimmung sei indes weder die Erschließung einer Straße, für welche das Flurstück ... benötigt werde, noch eine Vermarktung des Flurstücks ..., eines ... großen Bauplatzes, möglich. Das Gesuch der Beschwerdeführerin wies das ... unter dem 23.05.2006 (Bl. 17 d. A.) mit der Begründung zurück, einschlägig sei das Gesetz über Unschädlichkeitszeugnisse vom 04.11.1957, welches jedoch eine Ermächtigung, die zur Löschung eines Rechts nach § 875 BGB erforderlichen Erklärungen zu ersetzen, nicht beinhalte.

Dagegen richtete sich das unter dem 07.06.2006 (Bl. 1 ff. d. A.) erhobene Rechtsmittel, mit welchem die Beschwerdeführerin nach der mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 28.09.2006 (Bl. 46 f. d. A.) erfolgten Klarstellung die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses hinsichtlich der Flurstücke ... anstrebte.

Dieses Begehren, dem der Berechtigte entgegengetreten ist, hat das Amtsgericht durch Beschluss vom 22.12.2006, auf den Bezug genommen wird (Bl. 58 – 63 d. A.), zurückgewiesen. Wohl sei, so hat das Amtsgericht zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, das ... als nach § 2 des Gesetzes über Unschädlichkeitszeugnisses zuständige Behörde ermächtigt, das angestrebte Zeugnis zu erteilen, jedoch seien die hierfür in § 4 genannten Voraussetzungen nicht gegeben. Die Erteilung eines solchen Zeugnisses komme nur ausnahmsweise in Betracht, da hiermit das im Grundstückverkehr geltende Konsensprinzip durchbrochen werde. Könne aber die Feststellung der Unschädlichkeit etwa zu Lasten eines Nießbrauchs nicht erfolgen, gelte gleiches für das Wohnrecht, weil dieses nach dem Gesetz nießbrauchsähnlich ausgestaltet sei. Selbst wenn man die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses auch hinsichtlich von Wohnrechten für statthaft halten wollte, rechtfertige das bisherige Vorbringen der Beschwerdeführerin insbesondere im Hinblick auf die Werthaltigkeit der Grundstücke das Gesuch nicht.

Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 16.02.2007 (Bl. 69 ff. d. A.), mit der die Beschwerdeführerin ihr ursprüngliches Begehren weiterverfolgt. Zur Begründung, wegen deren Einzelheiten auf die Rechtsmittelschrift vom 16.02.2007 (Bl. 69 – 76 d. A.) sowie den Schriftsatz vom 19.03.2007 (Bl. 83 ff. d. A.) Bezug genommen wird, meint die Beschwerdeführerin, entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei ein Unschädlichkeitszeugnis dann zu erteilen, wenn es an jeglicher Beeinträchtigung des Berechtigten fehle. Dies sei hier der Fall, weil sich der Verkehrswert des Anwesens vor Abtrennung der Flurstücke, hinsichtlich derer das Unschädlichkeitszeugnisses begehrt werde, auf 134.883,90 Euro belaufen habe, nach Abtrennung ergebe sich einen Verkehrswert von 134.014,50 Euro, weil Kosten für den Abriss eines auf dem Flurstück ... stehenden baufälligen Gebäudes mit 40.000 Euro zu berücksichtigen seien. Des Weiteren seien die abgetrennten Grundstücksteile ohnehin gemäß § 1026 BGB von der Dienstbarkeit befreit. Letztlich erfahre das Wohnrecht des Berechtigten, dessen Wert mit 38.000 Euro zu veranschlagen sei, durch die Verkleinerung des Grundstücks keine wertmäßige Beeinträchtigung. Der Berechtigte ist dem Rechtsmittel durch Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 06.03.2007 (Bl. 80 f. d. A.) entgegengetreten.

II. Das nach § 6 III des Gesetzes über Unschädlichkeitszeugnisses vom 04.11.1957 – Unschädlichkeitsgesetz – (GVBl. Hessen 1957, 145 ff.) als Beschwerde statthafte Rechtsmittel wahrt Form und Frist der §§ 21, 22 I FGG i. V. m. § 4 des Hessischen Gesetzes über die freiwillige Gerichtsbarkeit vom 12.04.1954 – Hess FGG – (GVBl. Hessen 59 ff.) und ist deshalb insgesamt zulässig. In der Sache hat es jedoch nur zum Teil Erfolg.

(1) Dem steht zunächst nicht entgegen, dass der der angefochtenen Entscheidung zu Grunde liegende Bescheid des weiter beteiligten Landes bereits unter dem 23.05.2006 ergangen und dagegen erst mit Schriftsatz vom 07.06.2006 Rechtsmittel erhoben worden ist. Wohl kann gemäß § 6 I 1 Unschädlichkeitsgesetz gegen die Verfügung der Behörde binnen zwei Wochen nach Zustellung das Amtsgericht angerufen werden mit der Folge, dass die Verfügung nach Ablauf dieser Frist in Bestandskraft erwächst, jedoch ist vorliegend der Lauf dieser Rechtsmittelfrist nicht in Gang gesetzt worden; denn mangels förmlicher Zustellung der Verfügung vom 23.05.2006 an die Beschwerdeführerin hat die Frist nicht zu laufen begonnen, § 16 II 1 FGG. Unerheblich ist, dass die Beschwerdeführerin den genannten Bescheid nach dem darauf angebrachten Vermerk sichtlich bereits am 24.05.2006 erhalten hat; denn eine Heilung von Zustellungsmängeln gemäß § 189 ZPO analog kommt vorliegend nicht in Betracht, weil bei der Übersendung des Bescheids an die Beschwerdeführerin der hierfür erforderliche Zustellungswille des zuständigen Mitarbeiters des beteiligten Landes nicht gegeben war (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 15. Auflage, § 16 Rdnr. 63 m. w. N.; Kammer Beschluss vom 18.11.2005 – 3 T 889/05; für den Zivilprozess Zöller-Stöber, ZPO, 26. Auflage, § 189 Rn. 2;).

(2) War der genannte Bescheid einer sachlichen Überprüfung mithin nicht von vorneherein entzogen, hat dem Begehren indes das Rechtschutzinteresse insoweit gefehlt, als es sich auf die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses betreffend das Flurstück ... richtet; denn insoweit hat der Berechtigte bereits am 22.11.2005 (Bl. 33 f. d. A.) in öffentlich beglaubigter Form zu UR-Nr. ... der Notarin ... die Entlassung aus der Haftung für das streitbefangene Wohnrecht erklärt. Wohl ist mangels Teilung das Flurstück ... in der genannten Urkunde nicht ausdrücklich bezeichnet, vielmehr bezog sich die Erklärung auf eine "noch zu vermessende Teilfläche in Größe von ca. 330 qm" des – damals noch – im Grundbuch von ... Bestandsverzeichnis ... eingetragenen Grundbesitzes. Diese Fläche ist, wie es auch aus der Antragsschrift der Beschwerdeführerin vom 20.04.2006 folgt, indes ersichtlich identisch mit dem nunmehr unter Flurstück ... eingetragenen Grundbesitz. Hat aber der Berechtigte das genannte Flurstück in der gebotenen Form, § 29 GBO, aus der Haftung für das Wohnrecht selbst entlassen, fehlt es der Beschwerdeführerin an dem nach § 3 Unschädlichkeitsgesetz notwendigen berechtigten Interesse an der angestrebten Feststellung; denn diese vermag nach § 7 Unschädlichkeitsgesetz die Bewilligung des Berechtigten – lediglich – zu ersetzen. Danach ist der Beschwerdeführerin die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses hinsichtlich des Flurstücks ... im Ergebnis zu Recht versagt worden.

(3) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin sind die – weiter – abgetrennten Grundstücksteile nicht schon gemäß §§ 1090 II, 1026 BGB aufgrund der Teilung von dem Wohnrecht frei geworden. Das Wohnungsrecht lastet als Dienstbarkeit auf dem gesamten Grundstück. Wird das Grundstück geteilt, so besteht die Dienstbarkeit an den rechtlich verselbstständigen Teilen des ursprünglichen Grundstücks fort. Zur Löschung auf einem der Grundstücke ist grundsätzlich gemäß § 19 GBO die Bewilligung des Betroffenen erforderlich, es sei denn, es ist in der Form des § 29 I 2 GBO dargetan, dass das Grundbuch unrichtig ist, weil die Voraussetzungen des § 1026 BGB vorliegen. Nach dieser Vorschrift wird das Restgrundstück von der Dienstbarkeit frei, wenn es außerhalb ihres Ausübungsbereichs liegt. Insoweit erlischt das Recht kraft Gesetzes. Voraussetzung ist, dass der Berechtigte bei der Ausübung der Dienstbarkeit rechtlich und nicht nur tatsächlich dauernd gehindert ist, den betreffenden Teil des Stammgrundstücks zu benutzen. Diese Voraussetzungen sind in der Form des § 29 I 2 GBO nachzuweisen (zu all dem BayObLG, Beschluss vom 17.01.1985 – BReg 2 Z 132/84 – Rn. 2 – zitiert nach Juris). Zu Letzterem ist die Beschwerdeführerin nicht in der Lage; denn § 29 I 1 GBO sieht den Nachweis der für die Eintragung erforderlichen Umständen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vor.

(4) Selbst wenn indes der Sache nach das Vorliegen der Voraussetzungen des § 1026 BGB feststünde, fehlte der Beschwerdeführerin jedenfalls nicht das notwendige Rechtschutzbedürfnis für die vorliegend angestrebte Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses nach dem Gesetz über Unschädlichkeitszeugnisse (vgl. LG Augsburg, Rpfleger 1979, 338 (339)). Nach dessen § 4 I Nr. 1 wird ein Unschädlichkeitszeugnisses erteilt, wenn ein Teil eines Grundstücks (Trenngrundstück) frei von den Belastungen veräußert werden soll, für die Berechtigten ein Nachteil nicht zu besorgen ist und das Trenngrundstück im Verhältnis zum verbleibenden Teil des Grundstücks von geringem Wert und Umfang ist. Danach ist der Beschwerdeführerin ein Unschädlichkeitszeugnis lediglich hinsichtlich des Flurstücks ... zu erteilen.

(a) Insoweit vermag die Kammer zunächst der Auffassung des Amtsgerichts, die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses stelle eine "Umgehung" des im Grundstücksverkehr geltenden Konsensprinzips dar, weshalb grundsätzlich eine restriktive Anwendung der einschlägigen Vorschriften geboten sei, nicht beizutreten. Der Wortlaut der maßgebenden Bestimmungen des § 4 I Nr. 1 i. V. m. § 1 Nr. 1 Unschädlichkeitsgesetz, wonach bei Vorliegen eines Unschädlichkeitszeugnisses ein Teil eines Grundstücks "frei von Belastungen" veräußert werden kann, bietet keinen Anlass für die vom Amtsgericht befürwortete restriktive Anwendung; denn bei dem hier in Rede stehenden Wohnrecht handelt es sich um eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, § 1093 I BGB, die zwar auf den gesamten Grundstück lastet, aber nach § 1093 III BGB auf einen Teil des Gebäudes beschränkt werden kann mit der Folge, dass dem Berechtigten hinsichtlich des sonstigen Grundstücks lediglich ein Mitbenutzungsrecht zusteht. Dementsprechend wird für vergleichbare Regelungen anderer Bundesländer die Erteilung von Unschädlichkeitszeugnisses auch dann für statthaft erachtet, wenn es sich bei den betroffenen Rechten um beschränkte persönliche Dienstbarkeiten handelt (Kirchmayer, Rpfleger 2004, 203 (204)), vertreten wird sogar eine entsprechende Anwendung auf Wohnungseigentum (Hanseatisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 26.03.2002 – 2 Wx 78-102/00; LG München I, Beschluss vom 27.02.2006 – 13 T 20141/05 – jeweils zitiert nach Juris). Gleichermaßen wird eine weite Auslegung von Art. 120 I EGBGB, wonach entgegen Art. 55 EGBGB landesgesetzliche Vorschriften über die Erteilung von Unschädlichkeitszeugnisses von dem Inkrafttreten des BGB unberührt bleiben, befürwortet, um den Bedürfnissen der Praxis gerecht zu werden (vgl. Staudinger, BGB, 12. Auflage, Art. 120 EGBGB Rn. 9; Soergel/Siebert, BGB, 12. Auflage, Art. 120 EGBGB Rn. 2). Gegenteiliges ergibt sich hingegen nicht aus der von dem Amtsgericht in Bezug genommenen Kommentierung zur Grundbuchordnung (Demharter, GBO, 25. Auflage, § 19 Rn. 11).

(b) Richtet sich die Erteilung des von der Beschwerdeführerin begehrten Unschädlichkeitszeugnisses mithin nach § 4 I Nr. 1 Unschädlichkeitsgesetz, liegen die dort genannten Voraussetzungen – lediglich – hinsichtlich des Flurstücks ... vor. Irgendein Nachteil für den Wohnungsberechtigten, der mit der Veräußerung des Trenngrundstücks verbunden sein könnte, ist nicht ersichtlich. Die von dem Berechtigten aufgrund des ihm gewährten Wohnungsrechts – ausschließlich – genutzten Räumlichkeiten befinden sich in dem auf dem Flurstück ... errichteten Gebäude, hingegen soll das Trenngrundstück nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Beschwerdeführerin in deren Antragsschrift vom 20.04.2006, dort Seite 2, in die Erschließung einer Straße einbezogen werden. Angesichts einer Gesamtfläche des mit dem Wohnungsrecht belasteten Anwesen von 2452 qm und der nur 202 qm großen veräußerten Teilfläche spricht nichts dafür, dass das Mitbenutzungsrecht des Berechtigten, § 1093 III BGB, in relevanter Weise beeinträchtigt sein könnte. Aus diesen Größenverhältnissen folgt zugleich, dass das Trenngrundstück im Verhältnis zum verbleibenden Teil des Grundstücks von geringem Umfang ist. Nichts anderes gilt unter Berücksichtigung der Angaben der Beschwerdeführerin für den Wert des Anwesens; denn nach der mit der Rechtsmittelschrift vom 16.02.2007 vorgelegten "Verkehrswertableitung" beläuft sich der reine Bodenwert insoweit auf maximal 20 Euro/Quadratmeter, woraus sich für das Trenngrundstück ein Wert von 4.040 Euro errechnet. Dagegen ist der Wert des Restgrundstücks – ohne Berücksichtigung des Wohnrechts – auf 165.343,90 Euro zu veranschlagen (78.540 Euro + 90.843,90 Euro = 169.383,90 Euro – 4.040 Euro).

(c) Hingegen liegen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Unschädlichkeitszeugnisses hinsichtlich des Flurstücks ... nicht vor. Dabei handelt es sich nach den Angaben der Beschwerdeführerin in der genannten Antragsschrift vom 20.04.2006, dort Seite 2, um einen 1.354 qm großen Bauplatz, den die Beschwerdeführerin vermarkten möchte. Angesichts dieser Fläche des Trenngrundstücks, die mehr als die Hälfte des Stammgrundstücks ausmacht, kann keine Rede davon sein, dass das Trenngrundstück im Verhältnis zum verbleibenden Teil des Grundstücks von geringem Umfang sei. Entsprechendes gilt nach dem Gesagten für die Verhältnisse der jeweiligen Grundstückswerte.

Danach war dem Rechtsmittel ein teilweiser Erfolg nicht zu versagen.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 I, 158 II KostO (vgl. Hartmann, KostO, 37. Aufl. § 158 Rn. 4).

Eine Anordnung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten kam mangels Antrag der Beteiligten nicht in Betracht; denn nach § 6 VI Unschädlichkeitsgesetz gelten im Übrigen die Vorschriften des Hessischen Gesetzes über die freiwillige Gerichtsbarkeit, (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, aaO. vor § 13 a Rn. 7). Dieses sieht in § 11 I vor, dass "auf Antrag" einem Beteiligten die Kosten des Verfahrens ganz oder zum Teil auferlegt werden können.

Den Beschwerdewert hat die Kammer nach §§ 131 II, 30 I, 158 II KostO festgesetzt und dabei den Teilerfolg des Rechtsmittels auf der Grundlage des von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Wertes des Wohnrechts von 38.000 Euro und der feststehenden Grundstücksgrößen berücksichtigt.