Hessischer VGH, Beschluss vom 11.05.1992 - 3 UE 174/89
Fundstelle
openJur 2012, 19784
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Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer mehrerer vermieteter Eigentumswohnungen im Wohnhaus im Geltungsbereich der Satzung der Stadt zur Erhaltung baulicher Anlagen gemäß § 39 h BBauG (Satzung zur Erhaltung der Bevölkerungsstrukturen) für den Bereich Straße, vom 31.10.1983 i.d.F. der Ersten Änderung vom 10.10.1988. Der Senat erklärte diese sogenannte Milieuschutzsatzung in seinen rechtskräftigen Beschlüssen vom 28.04.1986 - 3 N 1994/84 - und - 3 N 1578/84 = DÖV 1986, 705 = DVBl. 1986, 693 für rechtswirksam. Im Geltungsbereich der Satzung bedürfen der Abbruch, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung.

Unter dem 15.05.1984 beantragte der Kläger die Genehmigung zum Einbau von Kunststoffisolierfenstern statt einfach verglaster Holzfenster u. a. in der zuletzt nur noch streitbefangenen Erdgeschoßwohnung links des Hauses P.-straße nn. Die Gesamtkosten für den Fenstereinbau in der 123,5 qm großen Erdgeschoßwohnung bezifferte er dabei auf 18.450,-- DM, wobei er davon gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe - MHG - vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603, 3604) 11 % Umlage auf die Jahresmiete erheben wollte. Dies hätte zu einer monatlichen Mieterhöhung von 4,35 DM/qm auf 5,74 DM/qm geführt, d. h. von monatlich 540,-- DM auf 710,-- DM.

Mit Verfügung vom 15.06.1984 lehnte die Beklagte die Genehmigung des Fenstereinbaus für die Erdgeschoßwohnung mit der Begründung ab, die vorgesehene Modernisierungsmaßnahme verteuere den derzeitig preiswerten Wohnraum so, daß die Wohnung für den Teil der in dem Satzungsgebiet lebenden Bevölkerung, der aufgrund seines Einkommens auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sei, faktisch verloren ginge. Nach den städtischen Ermittlungen und statistischen Erhebungen belaufe sich der im Durchschnitt zu zahlende Mietpreis im Sanierungsgebiet auf 4,50 DM/qm.

Das Verwaltungsgericht Kassel hat mit Gerichtsbescheid vom 30.11.1988 die angefochtene Verfügung vom 15.06.1984 insoweit aufgehoben, als sie die streitbefangene Erdgeschoßwohnung betrifft und die Beklagte verpflichtet, den Genehmigungsantrag des Klägers unter Beachtung der Rechtsansicht des Gerichts erneut zu bescheiden. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Im Berufungsverfahren haben die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem der Kläger ohne denkmalschutzrechtliche und ohne milieuschutzrechtliche Genehmigung den Einbau von Kunststoffisolierfenstern vorgenommen hat. Die Wohnung ist inzwischen für einen Mietpreis von 885,-- DM kalt vermietet worden. Dies entspricht einem Mietzins von 7,15 DM pro qm.

Gründe

Das Verfahren wird eingestellt (§ 92 Abs. 1 VwGO entsprechend). Zur Klarstellung ist auszusprechen, daß der verwaltungsgerichtliche Gerichtsbescheid wirkungslos ist (§§ 269 Abs. 3 ZPO entsprechend, 173 VwGO).

Gemäß § 161 Abs. 2 VwGO ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden, wobei die aus dem Tenor ersichtliche Kostenentscheidung billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstands im Zeitpunkt der Erledigung sowie der diesbezüglich übereinstimmenden Anregung der Beteiligten entspricht.

Bei streitigem Verfahrensfortgang wäre der Kläger voraussichtlich unterlegen gewesen. Zu der zwischen den Beteiligten streitig gewesenen Rechtsfrage, ob es sich bei der Entscheidung über die Genehmigung nach § 2 Abs. 3 der Erhaltungssatzung, wonach die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die bauliche Anlage erhalten bleiben soll, um in dem Gebiet die aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderliche Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, um eine Ermessensvorschrift handelt oder nicht, ist auf die Neufassung der Rechtsgrundlage für eine Milieuschutzsatzung in § 172 BauGB und im vorliegenden Fall auf die entsprechende Änderung der einschlägigen Erhaltungssatzung vom 10.10.1988 mit der Folge hinzuweisen, daß keine Ermessensentscheidung vorliegt (vgl. zu diesem Ergebnis und zum Sach- und Streitstand Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 01.11.1990, § 172 Rdnr. 50). Dies beruht darauf, daß die allgemeinen Erhaltungsziele bzw. Festlegungsgründe einerseits und die Versagungsgründe andererseits nunmehr systematisch eindeutiger als vorher aufgeführt und getrennt worden sind, so daß bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen die Genehmigung zwingend zu versagen ist. Soweit das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 03.07.1987 - 4 C 26.85 - DÖV 1987, 966 in einer beiläufigen Randbemerkung zu § 39 h BBauG davon spricht, daß die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde nach Ermessen entscheidet, ist damit zu § 172 BauGB und der entsprechend angepaßten Erhaltungssatzung der Beklagten i.d.F. vom 10.10.1988 nichts ausgesagt, und diese Entscheidung steht damit der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen (vgl. zu der in etwa vergleichbaren Problematik bei § 35 Abs. 2 BBauG BVerwGE 18, 247, 250 f. und zu § 29 Abs. 2 HENatG Hess. VGH, Beschluß vom 19.02.1990 - 3 UE 3601/88 -, bestätigt durch BVerwG, Beschluß vom 01.08.1990 - 4 B 92.90 - und BVerfG, Beschluß vom 29.11.1990 - 1 BvR 1093/90 -).

Angesichts des gleichwohl noch verhältnismäßig offenen normativen Entscheidungsprogramms über die besonderen städtebaulichen Gründe zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bzw. die Verdrängungsgefahr durch den Abbruch, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen ist es auch angemessen, daß die Verwaltung mit statistisch festgestellten Richt- bzw. Schwellenwerten einer durchschnittlichen Miethöhe arbeitet, deren Überschreitung als Hilfsmittel zur Feststellung der Verdrängungsgefahr dienen kann (vgl. VG Ansbach, Urteil vom 21.03.1990 - AN 3 K 8900791 - NVwZ - RR 91, 61 zu einer Höchstbelastungsmietgrenze als Prüfungsmaßstab; nicht rechtskräftig, Berufung beim VGH München noch anhängig, Az. 14 B 90.1485). Gegen eine Einzelfallbetrachtung, d. h. die Überprüfung einer individuellen Verdrängungsgefahr für den jeweiligen Mieter einer Wohnung im Satzungsgebiet, spricht schon, daß sich die Genehmigungsbedürftigkeit baulicher oder nutzungsmäßiger Änderungen nach § 2 der Erhaltungssatzung grundsätzlich auch auf nicht vermietete Räume und Gebäude bezieht (VG Ansbach a.a.O., S. 62 r. Sp.). Im übrigen könnte der Schutzzweck der Erhaltungssatzung andernfalls auf einfachem Wege dadurch ausgehöhlt werden, daß sich der Vermieter einen an einer Luxuswohnung im Satzungsgebiet interessierten Mieter sucht, der die Wohnung zunächst unverändert anmietet, um später verteuernde Modernisierungsmaßnahmen hinzunehmen und einkommensmäßig auch hinnehmen zu können. Solche und andere Umgehungen, die die Verdrängungsgefahr im Satzungsgebiet durch manipulierte Mietschübe an den Genehmigungstatbeständen der Milieuschutzsatzung vorbei erhöhen, wird die zuständige Verwaltungsbehörde ohnehin nach dem Sinn und Zweck der Erhaltungssatzung jeweils abzuwehren haben. Dazu gehören auch überteuerte Scheinanmietungen im Verwandtschaftsbereich.

Bei alledem ist darauf hinzuweisen, daß die zulässige behördliche Ausfüllung des Tatbestands der Verdrängungsgefahr mit Hilfe statistisch ermittelter, jeweils fortgeschriebener und gegebenenfalls noch nach zusätzlichen Kriterien wie der allgemeinen Preisentwicklung gewichteter Richtwerte nichts darüber aussagt, daß oberhalb einer so ermittelten durchschnittlichen Mietzinshöhe der in der Erhaltungssatzung angelegte Verdrängungsschutz nicht mehr greifen würde. Dabei ist von Bedeutung, daß die ermittelte durchschnittliche Miethöhe nur ein Hilfsmittel zur angemessenen Bewertung der Verdrängungsgefahr ist und Modernisierungsmaßnahmen, die Räume und Gebäude mit einer höheren Anfangsmiete betreffen, gegebenenfalls erst recht die Frage aufwerfen, ob ihre Genehmigung nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig beeinflussen kann.

Die Anschlußberufung hätte keinen Erfolg gehabt. In der Sache hatte sich der Kläger damit weiterhin gegen die die Rechtswirksamkeit der Milieuschutzsatzung von 1983 bestätigenden rechtskräftigen Beschlüsse des Senats vom 28.04.1986 gewendet. Weder die rechts- technische Anpassung der Erhaltungssatzung in der Fassung vom 10.10.1988 an die Neuregelung des § 172 BauGB noch die vorgetragenen oder sonst erkennbaren Umstände hätten Anlaß gegeben, den rechtlichen Bestand einschließlich der Aufrechterhaltung der Milieuschutzsatzung in Frage zu stellen. Der Kläger selbst hat dazu keine neuen Gesichtspunkte vorgetragen, während gerichtsbekannt ist, daß die Beklagte aufgrund neuerer Untersuchungen im bisherigen Satzungsgebiet - bei alledem mit nachvollziehbaren Gründen - davon ausgeht, daß sich die Erhaltungssatzung nach ihren Zielsetzungen bewährt habe.