Brandenburgisches OLG, Urteil vom 09.11.2011 - 4 U 137/10
Fundstelle
openJur 2012, 16179
  • Rkr:
Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 11. Juni 2010 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam, Az.: 1 O 233/08, wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsrechtszugs, einschließlich der Kosten der Streithelferin, zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung von Schäden an dem im Bungalowstil errichteten Wohnhaus der Kläger … 8 in Z…, die dadurch verursacht worden sein sollen, dass das östlich angrenzende Haus der Beklagten baufällig geworden ist und dadurch Ungeziefer und Feuchtigkeit in das Haus der Kläger eindringen konnten.

Als Eigentümer des Nachbargrundstückes der Kläger, das der staatlichen Verwaltung unterlag, war ursprünglich M… K…, der Vater der Beklagten, im Grundbuch eingetragen. Da dessen Erben zunächst nicht ermittelt werden konnten, wurde die Streithelferin am 5. Mai 1998 auf der Grundlage von § 11b Abs. 1 VermG zur gesetzlichen Vertreterin der unbekannten bzw. nicht auffindbaren Erben des Bucheigentümers bestellt. Die Streithelferin hielt dieses Amt bis zu ihrer auf Antrag der Beklagten vom 22. September 2006 erfolgten Abberufung am 4. Januar 2007 inne.

Aufgrund eines Schreibens der Klägervertreterin vom 20. Oktober 2005 erlangten die Beklagte und ein weiterer Miterbe, M… K… jun., der in der Folgezeit wiederum von der Beklagten allein beerbt wurde, Kenntnis von der Baufälligkeit des Gebäudes. Die Beklagte ließ die Kläger mit Schreiben vom 11. November 2005 wissen, dass sie sich nach Antritt des Erbes „zur Zufriedenheit“ der Kläger um das Problem kümmern und wegen des Anliegens zunächst Kontakt mit ihrer Tochter aufnehmen werde.

Mit Schriftsatz vom 20. Oktober 2005 teilte die Prozessbevollmächtigte der Kläger der Kreisverwaltung T… mit, dass sich das Gebäude seit Jahren in einem verwahrlosten Zustand befinde, das Dach defekt sei, die angrenzenden Mauern nicht isoliert seien und sich infolgedessen im Dachgeschoss Ungeziefer eingenistet und erheblich vermehrt habe. Ferner hätten sich aufgrund der desolaten Bausubstanz in den Kellerräumen des Gebäudes der Kläger bereits Pilze und möglicherweise auch Hausschwamm gebildet, ohne dass die davon stets unterrichtete Streithelferin der Beklagten jemals etwas dagegen unternommen habe.

Nachdem die Kläger im April 2006 aus dem angrenzenden Gebäude herrührende Tropfgeräusche wahrnahmen, ließen sie am 17. Juni 2006 das baufällige Dach des Gebäudes durch die Firma M… G… durch Verlegung einer Folie und witterungsfester OSB-Platten auf einem Gestell aus Balken instand setzen und provisorisch gegen das Eindringen von Regenwasser und andere Witterungseinflüssen abdichten.

Mit notariellem Kaufvertrag (UR.-Nr. 505/2007 des Notars … in Z…) veräußerte die Beklagte das Grundstück am 20. April 2007 an die Eheleute S… und B… B…. In § 5 des notariellen Kaufvertrages wurde geregelt, dass der Besitz des Grundstücks, die Gefahr und die Lasten, einschließlich aller Verpflichtungen aus den grundstücksbezogenen Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten, bereits am Beurkundungstag auf die Erwerber übergehen sollten.

Mit einer am 3. Januar 2007 beim Landgericht Potsdam (Az.: 1 O 38/07) eingegangenen Klage haben die Kläger zunächst die Streithelferin auf die Beseitigung des an ihr Wohnhaus angrenzenden Bauwerks und der durch dessen Baufälligkeit verursachten Schäden am eigenen Gebäude in Anspruch genommen. Die Streithelferin trat der Klage unter Berufung auf ihre fehlende Passivlegitimation entgegen. Mit Beschluss vom 16. Mai 2007 erklärte sich das Landgericht Potsdam für sachlich unzuständig und verwies den Rechtsstreit auf Antrag der Kläger an das Amtsgericht Zossen (Az.: 5 C 124/07). Die Kläger erweiterten die Klage in der Folge auf die Beklagte und nahmen die Klage gegen die Streithelferin zurück.

Mit Versäumnisurteil vom 2. November 2007 hat das Amtsgericht Zossen die Klage abgewiesen. Auf den form- und fristgerecht eingelegten Einspruch der Kläger hat das Amtsgericht Zossen den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam verwiesen.

Das Landgericht Potsdam hat mit Urteil vom 16. Januar 2009 das Klage abweisende Versäumnisurteil mit der Begründung aufrechterhalten, dass die Klage mangels Bestimmtheit des Klageantrages bereits unzulässig sei, § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Zudem hafte die Beklagte nicht für Schäden, die vor Oktober 2005 entstanden seien. Es fehle aber an differenziertem Vortrag zur Entstehung der einzelnen Schäden; das Handeln der Streithelferin sei der Beklagten nicht zurechenbar.

Auf die Berufung der Kläger hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts mit Urteil vom 18. März 2010 (Az.: 5 U 47/09) das landgerichtliche Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Klage nicht unzulässig sei und geklärt werden müsse, ob durch ein pflichtwidriges Unterlassen der Beklagten für den Zeitraum seit Oktober/November 2005 (weitere) Schäden an dem Haus der Kläger hervorgerufen worden seien und inwieweit sich dieser Anteil bestimmen lasse.

Die Kläger haben daraufhin behauptet, dass ihr Wohnhaus durch die Baufälligkeit des angrenzenden Bauwerkes der Beklagten seit Oktober 2005 mit Feuchtigkeitseintragungen, Schimmelpilzbildung sowie Schwamm- und Ungezieferbefall beeinträchtigt worden sei. Die an ihrem Wohnhaus eingetretenen Schäden seien ausnahmslos auf den Zustand des angrenzenden Bauwerks des Nachbarhauses zurückzuführen und reichten bis in das Jahr 2002 zurück. Die Beklagten haben behauptet, dass seit Vornahme der provisorischen Dachreparatur im Juni 2006 keine weiteren Schäden sichtbar geworden seien und eine Schadensvertiefung seither ausgeblieben sei.

Die Kläger haben beantragt, die Beklagten unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Zossen vom 2. November 2007 gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

1. die an dem Wohnobjekt der Kläger in Z…, … 8, insbesondere an der Trennwand zum Grundstück, … 13, infolge des Nässeeintritts und Schädlingsbefalls

a) an der hiervon durch Schimmel- und Salpeterbefall auf einer Fläche von ca. 10 qm betroffenen Kellerwand zum Nachbargrundstück,

b) jeweils an der an das vorbenannte Nachbargrundstück grenzenden Trennwand des klägerischen Wohn- und des Schlafzimmers durch deren Durchfeuchtung auf einer Fläche von jeweils ca. 5 qm vor allem im Bereich des Fußbodens bis zu einer Höhe von mindestens 1,50 m verfärbten, gelösten und schimmelbefallenen Tapete sowie des sich zwischen den dahinter verklebten Styroporplatten und der Trennwand aufgrund der Nässe an der Trennwand gebildeten Schimmelbefalls,

c) jeweils an der abgehängten Decke des klägerischen Wohn- und des Schlafzimmers im Bereich der Trennwand zum Nachbargrundstück auf einer Fläche von 12 qm im Wohn- und von 12 qm im Schlafzimmer durch Durchfeuchtung der Holzkonstruktion und teilweiser Ablösung der Deckenplatten,

d) jeweils im gesamten Fußbodenbereich des Wohn- und des Schlafzimmers auf einer Fläche von jeweils 25 qm durch Durchfeuchtung, auftretende Wasserflecken und Schimmelbefall der Dielung sowie Wasserflecken und durch Schimmelbefall an der darüber verlegten Schutzpappe,

entstandenen Schäden durch Trockenlegung der vorbenannten Bereiche und Entfernung der Salpeter- und Wasserflecken an Wänden, Decken, Tapete, Schutzpappe und Dielung, Behandlung der schimmelbefallenen Flächen - jeweils soweit notwendig durch Instandsetzung - zu beseitigen;

2. die durch Ungezieferbefall komplett erfasste und durch Tiere und Ungeziefer zudem verschmutzte und zerstörte Wärmeisolation des gesamten Dachstuhlbereichs am Wohnhaus der Kläger, … 18, Z… entstandenen Schäden durch eine Maßnahme der Ungezieferbeseitigung und durch Austausch der Wärmeisolation zu beseitigen.

Die Beklagte und die Streithelferin haben beantragt,

das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Zossen vom 2. November 2007 aufrechtzuerhalten.

Sie sind ihrer Inanspruchnahme unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrags entgegen getreten.

Mit dem angefochtenen Urteil vom 11. Juni 2010 (Az.: 1 O 233/08) hat das Landgericht das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Zossen vom 2. November 2007 erneut aufrechterhalten. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Beklagte hafte erst ab Kenntnis von der Erbenstellung, die sie frühestens Ende 2005 erlangt habe. Sie sei nicht für Schäden verantwortlich, die der Streithelferin zuzurechnen seien. Es fehle an einem getrennt nach Verursachungsbeiträgen differenzierenden Sachvortrag der Klägerin.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Zur Begründung führen sie aus, das Landgericht habe ihren Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der Schadensanteile ignoriert und dadurch ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Die Forderung des Landgerichts darzulegen, welche Schäden durch welche von wem zu vertretende Handlung bzw. Unterlassung herbei geführt worden seien, überspanne die Anforderungen an die Darlegungslast und habe das Landgericht nicht der gebotenen Einholung eines Sachverständigengutachtens enthoben. Die konkrete Zuordnung des Schadens sei Aufgabe eines Sachverständigen.

Die Beklagte hafte auch nicht erst ab Antritt der Erbschaft. Vielmehr müsse sie sich das Verhalten ihres gesetzlichen Vertreters zurechnen lassen. Der Erlass eines zweiten Versäumnisurteils sei schon deshalb unzulässig gewesen, weil die Anträge umgestellt worden seien und hierüber noch kein Versäumnisurteil ergangen sei.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 11. Juni 2010, Az.: 1 O 233/08, und Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Zossen vom 2. November 2007 die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen,

1. die an dem Wohnobjekt der Kläger in Z…, … 8, insbesondere an der Trennwand zum Grundstück, … 13 infolge des Nässeeintritts und Schädlingsbefalls

a) an der hiervon durch Schimmel- und Salpeterbefall auf einer Fläche von ca. 10 qm betroffenen Kellerwand zum Nachbargrundstück,

b) jeweils an der an das vorbenannte Nachbargrundstück grenzenden Trennwand des klägerischen Wohn- und des Schlafzimmers durch deren Durchfeuchtung auf einer Fläche von jeweils ca. 6 qm vor allem im Bereich des Fußbodens bis zu einer Höhe von mindestens 1,50 m verfärbten, gelösten und schimmelbefallenen Tapete sowie des sich zwischen den dahinter verklebten Styroporplatten und der Trennwand aufgrund der Nässe an der Trennwand gebildeten Schimmelbefalls,

c) jeweils an der abgehängten Decke des klägerischen Wohn- und des Schlafzimmers im Bereich der Trennwand zum Nachbargrundstück auf einer Fläche von 12 qm im Wohn- und von 12 qm im Schlafzimmer durch Durchfeuchtung der Holzkonstruktion und teilweiser Ablösung der Deckenplatten,

d) jeweils im gesamten Fußbodenbereich des Wohn- und des Schlafzimmers auf einer Fläche von jeweils 25 qm durch Durchfeuchtung, auftretende Wasserflecken und Schimmelbefall der Dielung sowie Wasserflecken und durch Schimmelbefall an der darüber verlegten Schutzpappe,

entstandenen Schäden durch Trockenlegung der vorbenannten Bereiche und Entfernung der Salpeter- und Wasserflecken an Wänden, Decken, Tapete, Schutzpappe und Dielung, Behandlung der schimmelbefallenen Flächen - jeweils soweit notwendig durch Instandsetzung - zu beseitigen;

2. die durch Ungezieferbefall komplett erfasste und durch Tiere und Ungeziefer zudem verschmutzte und zerstörte Wärmeisolation des gesamten Dachstuhlbereichs am Wohnhaus der Kläger, … 18, Z… entstandenen Schäden durch eine Maßnahme der Ungezieferbeseitigung und durch Austausch der Wärmeisolation zu beseitigen.

Die Beklagte und die Streithelferin beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrags. Sie meint, dass die Einholung eines Sachverständigenbeweises einer unzulässigen Ausforschung gleichkomme und nicht dazu dienen könne, die Klageforderung erst schlüssig zu machen. Ferner behauptet die Beklagte, dass der eingetretene Feuchtigkeitsschaden am klägerischen Gebäude auf einer unzureichenden Isolierung dessen Kellers beruhe. Der Beweisantritt der Kläger habe sich auf den bis Ende Oktober 2005 entstandenen Schaden bezogen. Es fehle indes an einem einlassungsfähigen Vortrag zu der nach diesem Zeitpunkt einsetzenden Schadensentwicklung.

Die Streithelferin führt ergänzend aus, dass kein Verstoß gegen den Grundsatz rechtlichen Gehörs vorliege, weil auch die Berufung keinen geeigneten Sachvortrag enthalte. Zudem müsse vor einer etwaigen Differenzierung der jeweiligen Verursachungsbeiträge geklärt werden, ob ein etwaiges Unterlassen überhaupt ursächlich für die behaupteten Schäden geworden sein könne. Jedenfalls treffe die Kläger ein erhebliches Mitverschulden. Sie hätten entgegen eigener Ankündigung davon abgesehen, ein selbständiges Beweisverfahren durchzuführen. Sie trügen damit auch die Verantwortung, dass nunmehr die Feststellung und Abgrenzung von Art, Ausmaß und Höhe der Schäden nicht mehr möglich sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien und der Streithelferin gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Kläger bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Allerdings ist die Klage zulässig. Wie bereits der 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts mit seinem Urteil vom 18. März 2010 ausgeführt hat, bestehen gegen die Bestimmtheit der Klageanträge keine Bedenken, § 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Das Landgericht hat das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Zossen vom 2. November 2007 zu Recht aufrechterhalten. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Beseitigung der streitgegenständlichen Gebäudeschäden gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Kläger folgt nicht aus den §§ 280 Abs. 1, 278, 249 Abs. 1 BGB. Wie bereits der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in seiner Entscheidung vom 18. März 2010 ausgeführt hat, scheitert ein diesbezüglicher Anspruch schon daran, dass ein Schuldverhältnis zwischen den Parteien nicht besteht. Insbesondere ergibt sich ein solches nicht aus dem bloßen nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis (BGH, Urteil vom 25.11.1965, V ZR 185/62, Rz. 8, zitiert nach Juris). Denn ein solches nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis begründet in der Regel keine selbständigen Ansprüche, sondern stellt sich hauptsächlich als Schranke der Rechtsausübung dar (vgl. BGH, Urteil vom 07.07.1995, V ZR 213/94, Rz. 11). Hieran ändert sich auch nichts bei Vorliegen einer gemeinsamen Nachbarwand (OLG Hamm, Urteil vom 16.06.2009, 21 U 132/08, Rz. 22). In Ermangelung eines zwischen den Parteien bzw. zwischen den Klägern und den Rechtsvorgängern der Beklagten bestehenden Schuldverhältnisses ist der Beklagten das Verhalten des gemäß § 11b VermG zu ihrem Vertreter eingesetzten staatlichen Verwalters auch nicht zuzurechnen. Entgegen der Ansicht der Kläger kommt eine Anwendung des Rechtsgedankens § 166 BGB schon deshalb nicht in Betracht, weil es im vorliegenden Fall nicht um die Abgabe oder Entgegennahme einer Willenserklärung des Vertreters geht.

2. Die Kläger können ihr Klagebegehren auch nicht mit Erfolg auf deliktsrechtliche Ansprüche stützen. Insbesondere liegen die Voraussetzungen nicht vor, unter denen den Klägern Ansprüche gemäß § 823 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung ihres Eigentums zustehen.

a) Dem Vortrag der Kläger lässt sich nicht entnehmen, dass die Beklagte durch ein pflichtwidriges Unterlassen gebotener Maßnahmen an dem früher in ihrem Eigentum stehenden Gebäude auf dem Grundstück … 12 in Z… die Einwirkung von Feuchtigkeit und Schädlingsbefall im Grenzbereich zum Gebäude der Kläger ermöglicht hat und hierdurch die von den Klägern behaupteten und zum Gegenstand ihres Beseitigungsverlangens gemachten Schäden entstanden sind.

Allerdings ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sich im Dach des streitigen Gebäudes der Beklagten ein Loch befand und im Dachbereich des Gebäudes durch Absenkung der Dachbedeckung ein Spalt entstand, durch den Feuchtigkeit in das Gebäudeinnere eindringen konnte. Angesichts der hieraus resultierenden Gefahr des Feuchtigkeitseintritts war die Verschließung dieser Stellen nicht nur zum Schutz des eigenen Gebäudes, sondern auch zur Vermeidung von Schäden an dem unmittelbar angrenzenden Haus der Kläger geboten. Dies resultiert aus der jeden Gebäudeeigentümer treffenden Verkehrssicherungspflicht für sein Haus. Die Gefahr für das klägerische Gebäude rührt hier nicht allein aus dem Wirken von Naturkräften her, für deren Verhinderung keine Verpflichtung des Nachbarn bestünde (BGH, Urteil vom 16.02.2001, V ZR 422/99, Rz. 9), sondern folgte erst aus der baulichen Verbindung der beiden Gebäude.

Das Unterlassen der Beseitigung von Schadstellen an ihrem Gebäude, die den auf das Grundstück der Kläger übergreifenden Eintritt von Feuchtigkeit und Ungeziefer ermöglichten, kann der Beklagten und ihren Rechtsvorgängern jedoch vor dem Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 nicht mit Erfolg vorgeworfen werden.

In Bezug auf M… K… senior, dessen Todeszeitpunkt nicht bekannt ist, ist bereits nicht ersichtlich, dass zu dessen Lebzeiten überhaupt schon offene Stellen im Dach vorhanden waren. Hinsichtlich der Beklagten und M… K… junior, der von der Beklagten beerbt wurde, ist nicht erkennbar, dass diese die nämlichen Stellen kannten oder hätten kennen müssen, sie überhaupt von ihrer Erbenstellung nach M… K… senior ausgehen mussten und ihnen insoweit die Zugehörigkeit des Grundstückes … 12 in Z… zu dem ihnen anfallenden Nachlass bekannt sein musste. Derartiges ist von den für einen haftungsbegründenden Pflichtenverstoß darlegungs- und beweisbelasteten Klägern nicht vorgetragen worden.

Auch ein etwaiges Verschulden des nach § 11b VermG eingesetzten Vertreters muss sich die Beklagte - entgegen der Ansicht der Kläger - nicht zurechnen lassen. Verrichtungsgehilfen gemäß § 831 BGB sind regelmäßig nur solche Personen, deren Tätigkeit in erheblichem Umfang von den Weisungen des Geschäftsherrn abhängig ist (vgl. BGH, Urteil vom 08.01.1981, III ZR 157/79, Rz. 9). Wenngleich hier auch Weisungsmöglichkeiten der Beklagten gegenüber dem Vertreter gemäß § 665 BGB nicht ausgeschlossen sind, leitet sich hieraus gleichwohl keine Stellung des staatlichen Verwalters als Verrichtungsgehilfe her, da die Vertreterbestellung gemäß § 11b VermG gerade vor dem Hintergrund erfolgte, dass der Eigentümer des Grundstückes bzw. dessen Aufenthalt nicht festgestellt werden konnte. Mithin ging es hier gerade darum, dass der Vertreter - jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Kenntnis der Beklagten von dem Objekt und dessen Nachlasszugehörigkeit - selbständig agiert (vgl. Kimme, Offene Vermögensfragen, § 11b VermG, Rn. 47).

Das bedeutet, dass eine Haftung der Beklagten frühestens für die Zeit ab Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 in Betracht kommt. Der Senat geht davon aus, dass die Beklagte seit dem Zugang des Schriftsatzes vom 20. Oktober 2005 – und nicht erst mit der Stellung des Antrags auf Abberufung der Streithelferin als gesetzlicher Vertreterin am 22. September 2006 bzw. gar erst ab Abberufung derselben am 4. Januar 2007 - tatsächliche und rechtliche Einflussmöglichkeiten auf den Zustand des Grundstückes bzw. das Verhalten der Streithelferin hatte.

Gemäß § 11b Abs. 1 S. 5 VermG gelten die Vorschriften über den Auftrag sinngemäß. Nach § 662 BGB hat daher der gesetzliche Vertreter das Interesse des Eigentümers wahrzunehmen (BGH, Urteil vom 21.02.2002, III ZR 107/01, Rz. 16; Fieberg/Budde, Vermögensgesetz, § 11b Rn. 9). Erteilt der inzwischen bekannte Eigentümer, der lediglich deswegen nicht eigenständig tätig werden kann, weil der gesetzliche Vertreter noch nicht gemäß § 11b Abs. 3 VermG abberufen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2004, III ZR 432/02, Rz. 12), diesem eine Weisung, wird darin unmittelbar das Interesse des Eigentümers dokumentiert. Gemäß § 665 BGB ist der Auftragnehmer - abgesehen von rechts- oder auftragswidrigen Weisungen - auch nur dann berechtigt, von Weisungen des Auftraggebers abzuweichen, wenn er nach den Umständen annehmen darf, dass der Auftraggeber bei Kenntnis der tatsächlichen Sachlage die Abweichung billigen würde. Hätte die Beklagte der Streithelferin eine Weisung zur Beseitigung der Schadstellen am Dach erteilt, hätte die Streithelferin aber nicht davon ausgehen können, dass die Beklagte ein Unterlassen der Ausführung der Weisung gleichwohl billigt, zumal sie in diesem Fall der Beklagten gemäß § 665 S. 2 BGB von der Abweichung Anzeige hätte machen müssen.

b) Wie bereits der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts in seiner Entscheidung vom 18. März 2010 ausgeführt hat, mag ein pflichtwidriges und haftungsbegründendes Verhalten der Beklagten auch darin gesehen werden, dass sie es unterlassen hat, entsprechende Baumaßnahmen, sei es über den gesetzlichen Vertreter oder das Vormundschaftsgericht, zu veranlassen, die den Eintritt (weiterer) Schäden am Gebäude der Kläger verhinderten bzw. sie nicht unverzüglich die Abberufung der Streithelferin als gesetzlichem Vertreter erwirkt hat, um eigenständig derartige Maßnahmen vornehmen zu können.

Die Verantwortlichkeit der Beklagten dauerte allerdings lediglich bis zum 20. April 2007 fort, weil sie an diesem Tag das Grundstück veräußerte und sogleich Besitz und Lasten auf die Erwerber übertrug. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte bis zur Vollziehung des Kaufvertrages durch Eintragung im Grundbuch weiterhin Eigentümerin des Grundstücks war. Das Recht des Käufers, die ihm übergebene Kaufsache zu nutzen, ist, wenn nicht ausnahmsweise anderes vereinbart wurde, so umfassend wie sein künftiges Eigentum. Der Verkäufer hat mithin keine Möglichkeit mehr, Störungen der Rechte Dritter durch den Umgang des Käufers mit der Sache abzuwehren. Er ist deshalb nicht für Störungen verantwortlich, die von dem Käufer ausgehen (BGH, Urteil vom 10.07.1998, V ZR 60/97, Rz. 11). Das bedeutet, dass eine Haftung der Beklagten lediglich für diejenigen Schäden in Betracht kommt, die in der Zeit zwischen dem Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 und der Veräußerung des Grundstücks am 20. April 2007 entstanden sind, nicht indes für solche, die bereits am 20. Oktober 2005 eingetreten und zumindest angelegt waren und dem 20. April 2007 nachfolgten.

Dem Vortrag der Kläger lässt sich aber insbesondere in Bezug auf den Zustand der betroffenen Kellerwand, der Trennwand zum klägerischen Wohn- und Schlafzimmer, des Fußbodens und des Ungezieferbefalls substanziell nichts entnehmen, was auf eine Erweiterung des bereits am 20. Oktober 2005 bekannten Schadens schließen lässt.

Zwar haben die Kläger behauptet, dass es infolge der seit September/Oktober 2005 durch das Mauerwerk in den Fußboden des Wohn- und Schlafbereiches eingedrungenen Feuchtigkeit zu einer sich flächenmäßig ausdehnenden Schimmelbildung gekommen sei. Aus den zur Akte gereichten Fotografien gemäß der Anlagen K 35 bis K 42, die nach dem eigenen Vortrag der Kläger den Zustand im Oktober 2005 abbilden, ist jedoch ersichtlich, dass zu diesem Zeitpunkt bereits ganz erhebliche Belastungen des Wand- und Fußbodenbereiches vorlagen. Angesichts dessen kann aufgrund des seit Jahren andauernden und in das Jahr 2002 zurückreichenden Zustandes, zumal sich Schimmel an Gebäude gerichtsbekannt nicht kurzfristig und linear entwickelt, nicht ausgeschlossen werden, dass nicht bereits die Feuchtigkeitseinträge bis zum Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 im Wesentlichen ursächlich für die Schimmelbildung gewesen sind. Eine anderweitige Beurteilung ergibt sich auch nicht aus den als Anlagen BK 2 bis BK 11 zur Akte gereichten Fotografien. Die bloße Behauptung, hieraus seien graduelle Verschlimmerungen im Vergleich zu dem aus den Anlagen K 35 ff. ersichtlichen Zustand erkennbar, ist unbehelflich, da die Bildausschnitte nicht identisch sind.

Die Kläger hatten zudem bereits mit ihrem an die Bauaufsicht der Kreisverwaltung T… gerichteten Schriftsatz vom 20. Oktober 2005 ausgeführt, dass sich im Dachgeschoss Ungeziefer eingenistet und erheblich vermehrt und sich bereits Schimmel in ihrem Gebäudeteil gebildet habe. Das Schreiben an die Beklagte vom selben Tag bringt zum Ausdruck, dass dieser Zustand schon seit Jahren bestand. Somit ist davon auszugehen, dass bis zum Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 bereits die vorgetragenen Schäden an der Isolierung entstanden sind. Die Kläger haben trotz rechtlichen Hinweises des Senats vom 27. April 2011 nichts vorgetragen, was auf eine graduelle Verschlimmerung dieses Zustandes seit dieser Zeit hindeutet.

c) Der nunmehrige Vortrag der Kläger, dass „Anfang/Mitte 2006“ bei Niederschlag Wasser von der Decke getropft sei, deutet allerdings in Zusammenschau mit ihrem früheren Vorbringen, im April 2006 sei das Dach „durchgebrochen“ darauf hin, dass im maßgeblichen Zeitraum in diesem Bereich eine erhöhte Feuchtigkeitseinwirkung zu verzeichnen war, weil es nunmehr im Nachbarhaus „durchgetropft“ haben soll. Dies könnte den Schluss auf eine Verschlimmerung des Zustandes im Deckenbereich nahe legen, auf die sich eine Haftung der Beklagten erstrecken könnte. Es lässt sich aber nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen, dass der Zustand, dessen Beseitigung die Kläger nun begehren, nicht gleichwohl bereits vor dem Oktober 2005 bestand.

d) Eine erweiterte Haftung der Beklagten für den Schaden folgt auch nicht aus § 830 Abs. 1 S. 2 BGB. Voraussetzung dafür ist, dass neben der Beklagten eine weitere Person als einstandspflichtig für den entstandenen Schaden in Betracht kommt. Dies ist im vorliegenden Fall die Streithelferin. Als gemäß § 11b VermG bestellte gesetzliche Vertreterin oblag ihr an Stelle des unbekannten Eigentümers die Pflicht, geeignete Maßnahmen vorzunehmen, um die Gefahr vom Gebäude der Kläger ausgehender Schäden abzuwenden. Insbesondere dürften selbst fehlende finanzielle Mittel kein Grund sein, derartige Maßnahmen zu unterlassen. Denn gemäß § 11b Abs. 1 S. 4 VermG in Verbindung mit § 16 Abs. 3 VwVfG hätte die Streithelferin gegenüber demjenigen, der den Antrag auf Bestellung gestellt hat, einen Anspruch auf Erstattung ihrer diesbezüglichen Aufwendungen gehabt. Die Anwendung des § 830 Abs. 1 S. 2 BGB zu Lasten der Beklagten scheitert jedoch letztlich daran, dass sich wiederum nicht feststellen lässt, ob ihr Verhalten überhaupt kausal für den eingetretenen Schaden gewesen sein kann. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn die Schäden in ihrer jetzigen Erscheinungsform sämtlich bereits im Jahr 2002 bestanden hätten.

Zwar sind die Kläger dieser Annahme mit Blick auf das Ausmaß der Schäden entgegengetreten. Ersichtlich kann jedenfalls das Verhalten der Beklagten und ihrer Rechtsvorgänger nicht kausal für den gesamten Schaden gewesen sein, denn ausweislich der zur Akte gereichten Fotos war bereits im Oktober 2005 ein erheblicher Schaden eingetreten. § 830 Abs. 1 S. 2 BGB gelangt jedoch - auch wenn die Norm nicht nur über Urheber-, sondern auch über Anteilszweifel hinweg helfen soll - in Bezug auf den Gesamtschaden nur dann zur Anwendung, wenn das Verhalten bzw. Unterlassen des Schädigers auch gesamtkausalitätsgeeignet ist (BGH, Urteil vom 12.07.1996, V ZR 280/94, Rz. 28; BGH, Urteil vom 11.01.1994, VI ZR 41/93, Rz. 25; Wagner, in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl. 2007, § 830 Rn. 51). Hiervon kann im vorliegenden Streitfall jedoch in Ansehung der Schadensentwicklung nicht ausgegangen werden. Denn nach dem eigenen Vortrag der Kläger lagen im Oktober 2005, wie erwähnt, bereits gravierende Schäden an ihrem Haus vor, die aus den zur Akte gereichten Fotografien (Anlage K 35 unten bis K 42) anschaulich hervorgehen. Ist aber das Verhalten eines Schädigers allenfalls kausal für einen Teilschaden, lässt sich der diesbezügliche Anteil möglicherweise allenfalls gemäß § 287 ZPO schätzen.

Darüber hinaus findet die Vorschrift des § 830 Abs. 1 S. 2 BGB aber auch dann keine Anwendung, wenn einer der Beteiligten für den gesamten Schaden haftet (BGH, Urteil vom 12.07.1996, V ZR 280/94, Rz. 28; Spindler, in: BeckOK, Stand: 01.10.2007, § 830 Rn. 22). Hier haftet die Streithelferin aber jedenfalls bis zu dem Zeitpunkt ihrer Abberufung am 4. Januar 2007.

Es tritt hinzu, dass ausweislich der klägerseitig vorgelegten Rechnung das Dach am 17. Juni 2006 provisorisch repariert wurde. Dass nach diesem Zeitpunkt bzw. nach dem 4. Januar 2007 noch eine Erweiterung des Schadens eingetreten ist, ist weder ersichtlich noch vorgetragen. Vielmehr behaupten die Kläger selbst, dass es nach der Reparatur des Daches im Juni 2006 nicht zu weiteren sichtbaren Schäden oder zu einer Schadensvertiefung gekommen sei. Diesen Vortrag hat sich die Beklagte vorsorglich zu Eigen gemacht, sodass der Beklagten lediglich solche Schäden zugerechnet werden können, die in der Zeit vom 20. Oktober 2005 bis zum 17. Juni 2006 eingetreten sind und diesem Zeitraum zweifelsfrei abgrenzbar zugeordnet werden können. Eine derartige Zuordnung ist dem Senat jedoch anhand des Klägervortrags nicht möglich.

e) Auch eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten mit der Streithelferin gemäß § 840 BGB kommt lediglich für solche Schäden in Betracht, die definitiv nach dem Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 bis zum 20. April 2007 entstanden sind. Die Kläger sind der ihnen obliegenden Substantiierungs- und Beweislast nicht nachgekommen, dass und in welchem Umfang Schäden erst nach dem 20. Oktober 2005 entstanden sind. Auch aus dem Schriftsatz vom 16. März 2009 lässt sich ein derartiger Vortrag nicht entnehmen. Dort ist einerseits auf Blatt 315 auf Lichtbilder gemäß der Anlage K 35 unten bis K 38 oben aus der Zeit von Oktober 2005 und andererseits auf Blatt 317/318 auf Fotografien von Februar 2009 (Anl. BK 6 bis BK 11, Bl. 328-333) Bezug genommen worden. Inwieweit die fotografierten Stellen mit denen aus Oktober 2005 identisch sind, lässt sich den Fotos jedoch nicht entnehmen. Da die Beklagte - wie erwähnt - jedoch nicht für Schäden haftet, die vor dem Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 angelegt worden sind, haftet sie auch nicht für daraus resultierende Folgeschäden, z.B. Schimmelbildung aufgrund der bis dahin schon eingetragenen Feuchtigkeit.

Den Bildern kann auch nicht entnommen werden, ob etwaige Abweichungen aus der bis Oktober 2005 eingebrachten Feuchtigkeit oder aus späteren Feuchtigkeitseinträgen resultieren. Für Feuchtigkeitseinwirkungen ab dem 20. April 2007 haftet die Beklagte ebenfalls nicht mehr. Zwar haben die Kläger mit Schriftsatz vom 24. Juni 2011 behauptet, dass sie anlässlich der Aufnahme des Teppichs in ihrem Wohn- und Schlafzimmer im September 2006 festgestellt hätten, dass sich das Ausmaß der vom Schimmel befallenen Flächen gegenüber dem Zustand der Jahresmitte bzw. des Frühherbstes des Jahres 2005 im Hinblick auf das Wohnzimmer von ca. 5 qm auf 15 qm der Fußbodenfläche, im Hinblick auf das Schlafzimmer von ca. 2,5 qm der Wand- und Deckenflächen auf rund 5 qm der nämlichen Flächenbereiche und der Fußbodenfläche von 2 qm auf rund 13 qm sowie im Hinblick auf die Kellerfläche von ca. 4 qm auf rund 13 qm ausgeweitet habe. Diese Behauptung steht bereits in – nicht erläutertem – Widerspruch zu dem Vorbringen der Kläger im Schriftsatz vom 18. April 2011, wonach im Zeitraum September/Oktober 2005 im Wohn- und Schlafzimmer jeweils rund 12 qm der Wand- und Deckenflächen sowie im Keller rund 10 qm der Kellerfläche, mithin insgesamt 60 qm der gesamten Wohnfläche des klägerischen Wohnhauses von 100 qm, durch Nässe und daraus resultierende Schimmelbildung beeinträchtigt gewesen seien. Von einer Beeinträchtigung der Fußbodenfläche war dort nicht die Rede.

Entscheidend ist indes, dass sich auch dem neuen Vortrag der Kläger nicht entnehmen lässt, dass diese flächenmäßige Ausweitung der von Nässe und Schimmel befallenen Flächen auf die erst seit Oktober 2005 in das Gebäude eintretende Feuchtigkeit zurückzuführen ist und demzufolge auf einem haftungsbegründenden Unterlassen gebotener Reparaturmaßnahmen der Beklagten im Oktober 2005 beruht. Es lässt sich anhand des Klägervortrags insbesondere auch eingedenk des klägerischen Vorbringens im Schriftsatz vom 18. April 2011, wonach bereits seit 2004 massiv Niederschläge in das klägerische Gebäude eindrangen und in Ansehung des klägerischen Schriftsatzes vom 20. Oktober 2005 an die Kreisverwaltung T…, wonach bezogen auf den damaligen Zustand des Gebäudes festgehalten ist, dass das Dach defekt sei, die angrenzenden Mauern nicht gegen Feuchtigkeit isoliert seien und sich aufgrund der desolaten Bausubstanz in den Kellerräumen des Gebäudes der Kläger bereits Pilze und möglicherweise auch Hausschwamm gebildet hätten, nicht feststellen, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelausbreitung im Oktober 2005 nicht ohnehin schon so weit angelegt bzw. fortgeschritten war, dass diese nicht mehr auf einem Unterbinden von weiterem Feuchtigkeitseintrag beruhte. In diese Richtung weist nicht zuletzt auch der Umstand, dass dem Vorbringen der Kläger zufolge auch die Abdichtung des Dachs durch die Firma G… am 17. Juni 2006 die klägerseitig aufgezeigte Schimmelausweitung nicht beeinflusst hat.

In Bezug auf die durch Ungeziefer und andere Tiere (Marder und Mäuse) entstandenen Schäden ist kein Vortrag vorhanden, der einen Vergleich des Schadens zu den unterschiedlichen Zeiträumen ermöglicht.

Schließlich enthebt auch das Beweisangebot der Kläger auf Einholung eines Sachverständigengutachtens die Kläger nicht der ihnen obliegenden Substantiierungslast, da die Einholung eines Gutachtens im Streitfall bedeuten würde, einen haftungsrelevanten Sacherhalt auszuforschen. Soweit die Kläger meinen, dass es einem Sachverständigen mit hoher Wahrscheinlichkeit möglich sei, festzustellen, in welchem Zeitraum welche Schäden entstanden sein müssen und sich entwickelt haben, beruht dies auf einer Verkennung der Darlegungslast. Keineswegs ist es zwar erforderlich, für jeden einzelnen Tag die Entwicklung der Schäden vorzutragen. Es fehlt aber an dem erforderlichen Vortrag von Anknüpfungstatsachen dahin, welche zusätzlichen Feuchtigkeitsschäden in der Zeit von Oktober 2005 bis zum 20. April 2007 entstanden sein sollen. Ein derartiger Vortrag kann auch dem klägerseitig eingereichten Parteigutachten des Sachverständigen K… Sch… vom 27.05.2010 (Anl. K44) nicht entnommen werden. Denn dessen Feststellungen beziehen sich auf den Zustand des Gebäudes anlässlich der Ortsbesichtigung vom 13.05.2010. Im Hinblick auf den früheren Zustand des Gebäudes und die Schadensentwicklung geben die gutachterlichen Ausführungen ausschließlich die - insoweit unergiebigen - Angaben der Kläger wieder.

Im Übrigen fehlt es dem Klägervorbringen auch an der Darlegung von Anknüpfungs- und Befundtatsachen, die es einem Gutachter ermöglichen könnten, Gebäudeschäden zu bestimmen und in ihrer zeitlichen Entstehung dem maßgeblichen Haftungszeitraum der Beklagten zuzuordnen. Etwas anderes folgt auch nicht aus der Entscheidung des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts. Dieser lässt sich nicht entnehmen, dass unabhängig von einem fehlenden Sachvortrag ein Gutachten einzuholen wäre. Vielmehr hat der 5. Senat lediglich ausgeführt, dass „eine Klärung“ erfolgen müsse. Diese setzt naturgemäß zunächst einen schlüssigen Parteivortrag der darlegungsbelasteten Partei voraus, der hier fehlt.

f) Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg auf einen für sie streitenden Anscheinsbeweis des Inhalts berufen, dass aufgrund des Zustandes des Daches davon auszugehen ist, dass in der Zeit vom Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 bis zur Vornahme der Dachreparatur am 17. Juni 2006 irgendein zusätzlicher Schaden entstanden sei. Denn wie leicht oder schwer sich hier Feuchtigkeit auf das Gebäude der Kläger übertragen konnte, ist nicht ohne Weiteres ersichtlich.

g) Eine weiter gehende Haftungszurechnung im Sinne eines deklaratorischen Anerkenntnisses kommt auch nicht aufgrund des Schreibens der Beklagten vom 11. November 2005 in Betracht, mit dem diese auf die erstmalig an sie gerichtete Schadensbeseitigungsaufforderung der Kläger vom 20. Oktober 2005 reagiert hat. Soweit die Beklagte dort formuliert hat, man werde sich nach Antritt des Erbes zur Zufriedenheit der Kläger um das Problem kümmern, wird hiermit allenfalls die Absicht zum Ausdruck gebracht, eine Lösung für die entstandenen Probleme zu finden. Eine mit Rechtsbindungswillen abgegebene Erklärung einer Haftungsübernahme für die bereits entstandenen und zukünftig noch entstehenden Schäden kann darin nicht gesehen werden. Dem steht bereits entgegen, dass die Beklagte den Klägern im selben Schreiben angeboten hat, wegen des Problems mit ihrer Tochter Kontakt aufzunehmen. Eine verbindliche Erklärung mit einem konkreten Inhalt sollte somit gerade nicht abgegeben, sondern lediglich Gesprächsbereitschaft signalisiert werden.

3. Die Beklagte schuldet den Klägern die geltend gemachte Beseitigung auch nicht nach den §§ 823 Abs. 2, 1004 BGB. Ein diesbezüglicher Anspruch setzt voraus, dass die Beklagte bzw. der Rechtsvorgänger der Beklagten, der Alteigentümer M… K… - von diesem ist allerdings nicht ersichtlich, ob er im Zeitpunkt der Entstehung der Schadstellen im Dach überhaupt noch lebte -, Störer war. Ferner muss die Beeinträchtigung aber zumindest mittelbar auch auf ihrem Willen beruht haben (BGH, Urteil vom 16.02.2001, V ZR 422/99, Rz. 5). Störer ist nur der, der tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen und aufgrund dessen Willen die Störung zumindest aufrecht erhalten wird (BGH, Urteil vom 04.03.2010, V ZB 130/09, Rz. 14). Hier ist aber nicht ersichtlich, dass die Beklagte bzw. die Herren M… K… sen. oder jun. vor dem Zugang des Schriftsatzes der Klägervertreterin vom 20. Oktober 2005 von der schadhaften Stelle im Dach des Gebäudes Kenntnis hatten. Zudem war die Beklagte gemäß den bereits oben erfolgten Ausführungen nach der Veräußerung am 20. April 2007 ebenfalls keine Störerin mehr.

4. Auch auf § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 907 BGB können die Kläger ihren Anspruch nicht stützen. Unabhängig davon, ob das schadhaft gewordene Gebäude eine Anlage im Sinne des § 907 BGB darstellt, ergibt sich eine Haftung der Beklagten oder ihrer Rechtsvorgänger für die Zeit vor dem Zugang des Schreibens vom 20. Oktober 2005 bereits deshalb nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass sie zu diesem Zeitpunkt Halter der Anlage waren, das Gebäude mithin im eigenen Interesse genutzt haben. Vielmehr ist nicht einmal erkennbar, dass die Beklagte oder ihre Rechtsvorgänger seit Beginn der Schadhaftigkeit des Hauses bis Oktober 2005 überhaupt eine Möglichkeit zur Einflussnahme auf dessen Zustand hatten.

5. Soweit die Kläger schließlich meinen, ihnen stünden jedenfalls bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Beklagte zu, weil diese die Möglichkeit der Regressnahme gegenüber der Streithelferin habe, begründet die Möglichkeit des potenziellen Anspruchsgegners, im Falle der Haftung bei einem Dritten Regress nehmen zu können, noch keinen Anspruch. Vielmehr stellt sich die Frage des Regresses erst dann, wenn denn überhaupt ein Anspruch besteht, woran es hier fehlt.

6. Ein etwaiger Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 S. 2 BGB trägt bereits das mit der Klage verfolgte Begehren nicht, da er lediglich auf Zahlung von Geld gerichtet ist. Zudem richtet sich der Anspruch gegen den durch die Versagung des Abwehranspruches begünstigten „Benutzer“ als den gegenüber seinem Nachbarn wirtschaftlich verantwortlichen Halter des Grundstücks (Säcker, in: Münchener Kommentar, aaO, § 906 Rn. 137). Wie bereits ausgeführt, waren die Beklagte oder ihre Rechtsvorgänger von Beginn der Schadhaftigkeit des Gebäudes bis Oktober 2005 aber nicht Halter desselben. Schließlich waren die Kläger auch nicht zur Duldung des Zustandes verpflichtet, sondern hätten entsprechende Beseitigungsansprüche gegen die Streithelferin geltend machen können, sodass die Klage nach alledem unbegründet ist.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung aufweist, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).