1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 100,00 € abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Klägerin vermietete dem Beklagten die in …, … im 1. Obergeschoss links Mitte gelegene 2-Zimmer-Wohnung für eine Nettokaltmiete von 172,28 € zuzüglich 90,24 € Betriebskostenvorauszahlung/Monat. Der Beklagte kam mit der Mietzahlung für Juli und August 2010 in Verzug. Am 30. September 2010 sprach die Klägerin gegenüber dem Beklagten die rückstandsbedingte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Am 15. November 2010 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten eröffnet. Der Treuhänder erklärte, dass alle Ansprüche, die nach dem Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist des Mietverhältnisses fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden könnten (§ 109 Abs. 1 S. 2 InsO). Der Treuhänder macht keine Rechte für die Insolvenzmasse an der Mietwohnung geltend. Der Beklagte räumte die Mietwohnung nicht.
Die Klägerin erhob unter Berufung auf den Eigentümeranspruch des § 985 BGB Räumungsklage gegen den Beklagten als Mieter, die ihm am 8. März 2011 zugestellt worden ist. Am 1. Mai 2011 zahlte der Landkreis … – Amt für soziale Leistungen - an die Klägerin 2.362,68 € in Höhe des vollständigen zu diesem Zeitpunkt bestehenden Mietrückstandes. Dem Beklagten war durch den Landkreis ein Darlehen bewilligt worden, das – auf Anweisung des Beklagten – direkt an die Klägerin gezahlt wurde. Der Treuhänder bzw. die Gläubigerversammlung waren hieran nicht beteiligt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Zahlung sei nicht geeignet, die Mietschuld des Beklagten zu tilgen. Bei den rückständigen Mietforderungen handele es sich um Forderungen, die vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden seien, daher um Insolvenzforderungen gemäß § 38 InsO. Das dem Beklagten vom Landkreis gewährte Darlehen sei als Vermögenserwerb während des laufenden Insolvenzverfahrens Bestandteil der Insolvenzmasse (§ 35 Abs. 1 InsO). Eine Verfügungsbefugnis hierüber habe allein dem Treuhänder zugestanden, dem Beklagten sei die Verfügung über das Darlehen entzogen geblieben (§ 80 Abs. 1 InsO). Aus diesem Grund sei auch die Anweisung des Beklagten, das Darlehen zur Tilgung einer einzelnen Insolvenzforderung zu verwenden, unwirksam (§ 81 Abs. 1 InsO). Die Zahlung des Landkreises habe daher die Mietforderung nicht zum Erlöschen bringen können. Aus diesem Grund sehe sich die Klägerin einem möglichen Rückzahlungsanspruch des Landkreises ausgesetzt, da dessen Zahlung aufgrund der absoluten Unwirksamkeit der Verfügung des Beklagten rechtsgrundlos erfolgt sei.
Außerdem widerspreche die Befriedigung eines Insolvenzgläubigers aus der Insolvenzmasse außerhalb des Insolvenzverfahrens dem Sinn und Zweck des Gleichbehandlungsgrundsatzes des Insolvenzverfahrens und sei auch deshalb absolut unwirksam.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die in der …, im 1. Obergeschoss links Mitte belegene 41,02 m² große Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 Diele, 1 Balkon, und den Kellerraum Nr. … an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte ist säumig.
Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerin wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Prozessgericht hat dem Sozialhilfeträger am 7.März 2011 gem. § 36 Abs.2 SGB XII Mitteilung von der rückstandsbedingten Räumungsklage gemacht. Mit Datum vom 10.Mai 2011 teilte das Sozialamt dem Gericht mit, dass der Beklagte dort einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden gestellt habe. Der Antrag sei befürwortet worden, die Zahlung zum 1. Mai 2011 geflossen. Der Vermieter habe bereits eine Information erhalten.
Die Klägerin hat richtigerweise den Beklagten auf Räumung der Mietwohnung in Anspruch genommen, nachdem der Treuhänder sie nicht in Besitz genommen hat und auch nicht erklärt hat, sie zur Masse ziehen zu wollen (vgl. BGH NJW 2008, 2580; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl. § 546 Rz.69).
Ob die kündigungsbegründenden Zahlungsrückstände des Beklagten aus der Zeit nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammen oder nicht (vgl. § 112 Nr.1 InsO) ergibt sich aus dem Vorbringen der Klägerin nicht. Darauf kommt es aber auch nicht an:
Die zulässige Räumungsklage ist jedenfalls durch die innerhalb der zweimonatigen Schonfrist erfolgte Zahlung des Sozialhilfeträgers unbegründet geworden. Zutreffend ist der Ausgangspunkt der Klägerin, dass eine Zahlung mit Heilungswirkung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB voraussetzt, dass der Gläubiger den Leistungsgegenstand auch behalten darf (§ 362 Abs.1 BGB; BGH NJW 1996, 1207).
Der Landkreis hat dem Gericht mitgeteilt, dass der Beklagte einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden gestellt habe und dass diese Zahlung geflossen sei. Das Gericht geht daher davon aus, dass der Landkreis hier nicht ausschließlich die Valuta eines dem Beklagten gewährten Darlehens ausgezahlt hat, sondern dass er die Mietschuld nach von ihm erklärten Schuldbeitritt gleichzeitig als eigene Leistung getilgt hat (vgl. § 36 Abs.1 SGB XII; BayObLG WuM 1994, 598; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. § 569 Rz. 45; Sternel, Mietrecht aktuell, 4.Aufl. Anm. XII Rz.158). Sowohl im Hinblick auf den Schutzzweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als auch die Aufgabenstellung des Sozialamtes, dem zahlungsunfähigen Mieter den Wohnraum zu erhalten, liegt dieses Verständnis nahe. Die Klägerin hat diese Leistung des Sozialamts nicht zurückgewiesen (§ 333 BGB).
Die Klage ist daher trotz Säumnis des Beklagten abzuweisen (§ 331 Abs. 2 Hs. 2 ZPO).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 91 Abs. 1; 708 Nr. 11; 711 S. 1 ZPO.