Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. April 2010 verkündete Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) -14 0 107/08- wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird der Beklagte zu 2. über den ausgeurteilten Betrag von 4.058,87 € nebst 8 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 475,83 € seit dem 04.12.2005 und 3.583,04 € seit dem 04.12.2006 hinaus zur Zahlung von weiteren 1.699,66 € nebst 8 Prozentpunkten Zinsen hieraus seit dem 05.08.2005 verurteilt.

Im Übrigen wird die Anschlussberufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Beklagte zu 1. die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten allein.

Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 54 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 18 % und der Beklagte zu 2) weitere 28 %.

Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat die Beklagte zu 1) die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten zu tragen.

Im Übrigen haben die Beklagten die Kosten als Gesamtschuldner zu 40 % und der Beklagte zu 2. zu weiteren 60 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus zwei Mietverträgen auf Zahlung noch offener Mietzinsen in Anspruch.

Zunächst vermietete die Wo… und Me… GbR dem Beklagten zu 2. mit Mietvertrag vom 19. Juli 2000 die Räume im Erdgeschoss des Gebäudes …straße 113 in E… zum Betrieb eines M…-Centrums für medizinische Trainingstherapie. Wegen des näheren Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 8 sowie auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen. Mit Mietvertrag vom 20. Dezember 2006 vermietete die durch Herrn Me… vertretene Klägerin der Beklagten zu 1. die vorstehend näher beschriebenen Räumlichkeiten, befristet bis zum 31. Dezember 2011.

Mit Schreiben vom 21. November 2007 kündigte die Klägerin der Beklagten zu 1. das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsrückstands. Diese übergab der Klägerin die Räumlichkeiten am 10. Dezember 2007.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen, auch soweit dies die geltend gemachten noch offenen Mietzahlungen bzw. die von den Beklagten behaupteten Zahlungen betrifft, wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 3.531,94 € nebst anteiliger geltend gemachter Zinsen verurteilt und den Beklagten zu 2. darüber hinaus zur Zahlung weiterer 4.058,87 € nebst anteiliger Zinsen. Ferner erfolgte eine Verurteilung des Beklagten zu 2. zur Zahlung von 15,00 € nebst Zinsen sowie der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 661,16 €. Die darüber hinaus gehende Klage wurde ebenso wie die von der Beklagten zu 1. erhobene Drittwiderklage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

Mit der Berufung rügen die Beklagten weiterhin die Aktivlegitimation der Klägerin, die zur Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis mit der Wo… und Me… GbR nicht berechtigt sei.

Die mit der Klageforderung geltend gemachten Mietzinsansprüche für die Jahre 2005 und 2006 hätten darüber hinaus nicht den Anforderungen des § 253 ZPO genügt, da zu keinem Zeitpunkt erkenntlich geworden sei, welche konkreten monatlichen Mietrückstände unter Berücksichtigung der Betriebskostenvorauszahlung, der Abrechnungsreife und der summenmäßig erklärten Rücknahmen noch im Streit verblieben seien. Die Klage sei bereits als sogenannte Saldoklage durch Prozessurteil abzuweisen. Die unbestimmt erhobene Klage habe auch die Verjährung nicht hemmen können, weil nicht deutlich geworden sei, welche Teilansprüche überhaupt geltend gemacht werden.

Auch soweit das Landgericht die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Forderungen der Beklagten zurückgewiesen habe, sei die Entscheidung fehlerhaft.

Die Beklagten beantragen,

die Klage unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 22.04.2010 – 14 O 107/2008 – insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Im Wege der Anschlussberufung beantragt die Klägerin,

den Beklagten zu 2. über den ausgeurteilten Betrag von 4.058,87 € nebst 8 Prozentpunkten Zinsen über den jeweiligen Basiszinssatz von aus 475,83 € seit dem 04.12.2005 und 3.583,04 € seit dem 04.12.2006 hinaus zur Zahlung von weiteren 1.715,74 € nebst 8 Prozentpunkten Zinsen hieraus seit dem 05.08.2005 zu verurteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das erstinstanzliche Urteil. Im Übrigen ist sie der Ansicht, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die restliche Nettomiete des Monats August 2005 nicht Gegenstand der Klage gewesen sei. Diese Miete sei bereits in der Klageschrift und darüber hinaus im Schriftsatz vom 14.04.2009 ausdrücklich als nicht gezahlte Miete ausgewiesen.

II.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten ist zulässig. Die Anschlussberufung, die in der Frist des § 524 Abs. 2 ZPO von der Klägerin eingelegt worden ist, ist ebenfalls zulässig.

In der Sache hat nur das Anschlussrechtsmittel der Klägerin überwiegend Erfolg.

1.

Die Klägerin kann entgegen der Ansicht der Beklagten aus den mit ihnen jeweils abgeschlossenen Mietverträgen die von dem Landgericht im Einzelnen errechneten noch offenen Mieten verlangen.

Das Landgericht ist zu Recht von einer zulässigen Mietzinsklage ausgegangen, insbesondere bestehen keine Bedenken mit Blick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Jedenfalls mit dem Schriftsatz vom 14. April 2009 hat die Klägerin im Einzelnen aufgeschlüsselt, für welche Zeiträume sie Mietzinsrückstände behauptet und wie hoch die Rückstände für die einzelnen Monate – aufgeteilt nach Grundmiete und Nebenkostenvorschüssen - sind. Dies genügte – nicht nur nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats – für eine zulässige Klage im Sinne des § 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO; denn die Klägerin hat – wie in der Entscheidung des Senats vom 08.05.2006, WM 2006, 579 f gefordert – die Mindestangaben, nämlich die Einteilung und Benennung des monatlichen Mietzinses, der nicht gezahlt worden ist, aufgeteilt in Grundmiete und Betriebskostenvorschuss, vorgenommen. Im Übrigen hat das Landgericht bereits durch Beschluss vom 05. November 2009 im Einzelnen die auch im Urteil vorgenommene Verrechnung der Mieten einschließlich der Betriebskosten bzw. deren nicht mehr gegebene Fälligkeit wegen Abrechnungsreife im Einzelnen mit detaillierter Begründung dargelegt. Die so erfolgte Verrechnung der Mieten hat sich die Klägerin, die als einzige der Parteien die Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem Beschluss wahrgenommen hatte, zu Eigen gemacht. Denn sie hat mit ihrer Stellungnahme lediglich darauf hingewiesen, dass sie auch weiterhin die in der Tabelle - Schriftsatz vom 14.04.2009 - enthaltene Monatsmiete für August 2005 geltend mache. Entsprechend lag spätestens zu diesem Zeitpunkt keine unzulässige Saldoklage mehr vor.

Entsprechend verfängt aber auch die Rüge der Beklagten gegen eine ordnungsgemäße Zustellung des Schriftsatzes vom 14. April 2009 nicht. Den Beklagten ist der Inhalt des Schriftsatzes vom 14.04.2009 nicht nur im Parteibetrieb, was grundsätzlich zulässig ist, zugestellt worden, sondern darüber hinaus ist der Inhalt auch durch Beschluss des Landgerichts vom 05. November 2009, der den Beklagten ebenfalls zugestellt worden ist, zur Kenntnis gelangt. Darüber hinaus hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Beklagten sich auch in der Sache auf den Schriftsatz vom 14. April 2009 eingelassen haben, ihnen also keineswegs die Verteidigung gegen das Vorbringen der Klägerin mit Schriftsatz vom 14.04.2009 abgeschnitten war.

2.

Mit überzeugender Begründung hat das Landgericht die Klage als teilweise begründet angesehen. Der Vortrag der Beklagten war weder in erster noch in zweiter Instanz geeignet, dieses Ergebnis in Frage zu stellen.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Klägerin zur Geltendmachung der Mieten aus dem ursprünglich von der Wo… und Me… GbR geschlossenen Mietvertrag vom 19.06.2002, den sie allein mit dem Beklagten zu 2. geschlossen hatte, berechtigt. Bei der Wo… und Me… GbR kam es – wie bereits das Landgericht zu Recht ausgeführt hat - lediglich zu Gesellschafterwechseln mit einer Namensänderung. Dies ist den von der Klägerin bereits in erster Instanz eingereichten Urkunden K 15 (Kauf- und Abtretungsvertrag, mit dem T… Wo… seinen Gesellschaftsanteil veräußert und an die Erwerber abgetreten hat) zu entnehmen und darüber hinaus dem Umstand, dass dieser Vorgang dem Beklagten mit Schreiben Anlage K 16 mitgeteilt worden ist. Trotz des Wechsels im Gesellschafterbestand bleibt aber die Identität und Vermieterstellung bei einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts, um die es sich hier handelt, stets gewahrt (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urt. vom 13.08.2008, 3 U 176/07, zitiert nach juris; KG in NZM 2001, 520 f). Die rechtsfähige Außen-GbR ist vom Gesellschafterbestand unabhängig. Des Weiteren ist den Beklagten mit Schreiben vom 22.12.2005 auch die neue Bezeichnung der GbR mitgeteilt worden und der (Folge)Mietvertrag vom 20.12.2006 mit der Beklagten zu 1. ist von der Klägerin, vertreten durch den Gesellschafter Me…, geschlossen worden. Dem Schreiben vom 20. 12. 2005 ist klar und deutlich zu entnehmen, dass es sich nicht etwa um einen Vermieterwechsel, sondern lediglich um eine Umbenennung der Vermieter-GbR handelt. Auch im Übrigen fehlt es nicht an einer Auseinandersetzung des Landgerichts mit dem erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten, wobei dem Landgericht darin beizutreten ist, dass es sich bei dem im Schriftsatz der Klägerin vom 18. Februar 2009 genannten Datum betreffend das Ausscheiden des vorherigen Gesellschafters Wo… zweifelsohne um ein offenkundiges Versehen bzw. Falschbezeichnung gehandelt hat. Darüber hinaus war der ursprüngliche Gesellschafter Wo… als Drittwiderbeklagter Beteiligter des Verfahrens; er wurde nicht nur von denselben Prozessbevollmächtigten wie die Klägerin vertreten, sondern hat auch keine Einwände gegen die durch die Klägerin geltend gemachte Klageforderung, das ursprüngliche Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 2. betreffend, erhoben. Dies wäre aber zu erwarten gewesen, wenn er noch Gesellschafter der ursprünglichen Wo… & Me… GbR wäre, diese also neben der Klägerin weiter existent wäre.

Das Landgericht hat der Klägerin sodann für die Jahre 2005 und 2006 gegenüber dem Beklagten zu 2. noch offene Mietzinsen als Zahlungsanspruch zugesprochen und ist hierbei von den zwischen den Parteien nicht mehr streitigen Zahlungen des Beklagten zu 2. ausgegangen. Diese hat es, soweit der Beklagte zu 2. nicht selbst Tilgungsbestimmungen vorgenommen hat, in der gesetzlichen Reihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB verrechnet, also auf die älteste bzw. die Schuld, die dem Gläubiger die geringere Sicherheit bietet. Entsprechend hat das Landgericht die Zahlungen des Beklagten zu 1. vorrangig auf noch fällige Betriebskostenzahlungen verrechnet, weil sie dem Vermieter geringere Sicherheit bieten (OLG Rostock, OLGR 2001, 440). Nach Fälligkeit des Abrechnungszeitraums und der vereinbarten Frist zur Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse ist wegen der sodann eingetretenen sogenannten Betriebskostenabrechnungsreife ein Betriebskostenvorschuss nicht mehr zu fordern, sondern vielmehr nur noch aus dem Saldo der Betriebskostenabrechnung vorzugehen. Diese Grundsätze hat das Landgericht in seinem Urteil beachtet und im Einzelnen die Zahlungen sowohl des Beklagten zu 2. als auch der Beklagten zu 1. nach den vorgenannten Grundsätzen verrechnet. Die Beklagten wenden sich auch nicht im Einzelnen gegen die von dem Landgericht vorgenommene Verrechnung. Diese ist auch – bis auf die Miete für den Monat August 2005 – nicht zu beanstanden, worauf im Einzelnen im Rahmen der Anschlussberufung eingegangen wird.

Entgegen der Ansicht der Beklagten sind auch die Mietzinsforderungen aus den Jahren 2005 bzw. 2006 nicht verjährt. Vielmehr ist die Verjährung rechtzeitig durch Erhebung der Klage im Jahre 2008 gehemmt worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Bereits der Klageschrift waren im Einzelnen die von den Beklagten erbrachten Mietzahlungen zu entnehmen und im Gegenschluss zu erschließen - aber im Übrigen auch konkret aus der der Klageschrift anliegenden Anlage K 9 zu ersehen -, für welche Monate jeweils die Mietzahlungen nicht geleistet worden sind, also mit der Klageforderung noch geltend gemacht werden. Bereits der Anlage K 9 zur Klageschrift waren die Rückbuchungen im Einzelnen für die einzelnen Monate, also die Monate Januar, März, Juni, August und Dezember 2005, zu entnehmen. Der zunächst geltend gemachte Saldo war aufgrund der Angaben der Klägerin in der Klageschrift zu den von ihr vorgenommenen Verrechnungen auflösbar. Auch wenn das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 in Höhe von 817,69 € allein auf die Nettomiete für Dezember 2005 verrechnet wird, bleibt mehr als der vom Landgericht noch errechnete zu zahlende Betrag der Dezember-Miete übrig, der also rechtzeitig geltend gemacht worden ist. Aus den Urteilsgründen (LGU 17 f) ist ersichtlich, dass das Landgericht das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 auf die Nettomiete für Dezember 2005 – der Verrechnung der Klägerin folgend – verrechnet hat und der Klägerin entsprechend nur noch einen Restanspruch von 475, 83 € für den Monat Dezember 2005 zuerkannt hat.

Es begegnet auch keinen Bedenken, dass das Landgericht der Klägerin für die von ihr im Einzelnen dargelegten Rücklastschriften entstandene Gebühren von insgesamt 15,-€ und damit 3,00 € pro Rücklastschrift zugesprochen hat. Denn es ist gerichtsbekannt, dass Banken entsprechende Gebühren für erfolgte Rücklastschriften berechnen. Ein Gebühr in Höhe von 3,00 € ergab sich aus den vorgelegten Kontoauszügen vom 09.03., 04.06., 01.09.2005 sowie den über S… mitgeteilten Kontoumsätzen (Bl. 189, 190 und 191).

Der Klägerin steht ferner der vom Landgericht in Höhe von 661,16 € zuerkannte Ersatz der außergerichtlichen Kosten der Rechtsverfolgung zu. Denn im Zeitpunkt des anwaltlichen Mahnschreibens vom 25.10. 2007 befanden sich die Beklagten jedenfalls in der vom Landgericht errechneten Höhe mit Mietzahlungen in Verzug. Dies rechtfertigte die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe. Eine 1,3 –Geschäftsgebühr beträgt (412,- € x 1,3=) 535,60 € und zzgl. 20,-€ Pauschale sowie 19% MWSt (105,56 €) ergibt sich der zugesprochene Betrag.

Soweit die Beklagten in der Berufungsinstanz sich auf neues – in erster Instanz nicht erfolgtes – Vorbringen berufen, sind sie insoweit bereits gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO mit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Die Beklagten hatten in erster Instanz – wie bereits ausgeführt – hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme zu der mit Beschluss vom 05.11.2009 im Einzelnen dargelegten rechtlichen und tatsächlichen Würdigung des Landgerichts in diesem Rechtsstreit. Diese Gelegenheit haben sie nicht wahrgenommen und es fehlt jeder Vortrag dazu, weshalb sie hieran gehindert waren. Dies gilt insbesondere für die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen, die das Landgericht als nicht begründet angesehen hat. Soweit sich die Beklagten nunmehr betreffend eine Vereinbarung zu einer angemessenen Entschädigung für die von dem Beklagten zu 2. eingebaute Schiebewand auf die bei einem Gespräch mit der Zeugin Me… anwesenden Umzugshelfer und Mitarbeiter des Beklagten berufen, sind sie mit diesem Vorbringen bereits ausgeschlossen.

Die Beklagten waren gehalten, bereits in erster Instanz die an dem Gespräch mit der dort vernommenen Zeugin Me… beteiligten bzw. anwesenden Zeugen zu benennen und vorzutragen, was diese gehört haben sollen. Hieran hat es in erster Instanz gefehlt und es fehlt nunmehr an Vortrag dazu, weshalb dies in erster Instanz nicht geschehen ist.

Zu Recht ist das Landgericht aber auch davon ausgegangen, dass der Beklagte keinen Anspruch auf Wertersatz für Einrichtungen wie die Einbauküche nebst Kühlschrank und Arbeitsplatte verlangen kann, da es sich hierbei nicht um Einrichtungen im Sinne des § 547 Abs. 1 BGB handelt. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat und die er bei seinem Auszug wegnehmen darf, sind nur solche beweglichen Sachen, die körperlich mit der Mietsache verbunden werden, um deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen. Keine Einrichtungen sind insbesondere Möbel, Inventarstücke und sonstige bewegliche Gegenstände, die der Mieter auf das Grundstück gebracht hat. Im Übrigen hat der Beklagte zu 2. aber nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme auch auf den Ersatz von Kosten für mit dem Baukörper verbundene Mietereinrichtungen, hier also die Schiebewand, verzichtet.

3.

Dagegen hat die zulässige Anschlussberufung der Klägerin auch in der Sache im Wesentlichen Erfolg. Die Klägerin hat sich schon in erster Instanz zu Recht darauf berufen, dass bereits mit der Klageschrift und darüber hinaus mit der im Schriftsatz vom 14.04.2009 enthaltenen Mietaufstellung für das Jahr 2005 die Mietzahlung für den Monat August 2005 geltend gemacht wurde. Zwar war dies nach dem Inhalt der Klageschrift und insbesondere auch des Klageantrages zunächst in Höhe der gesamten Mietforderung einschließlich Betriebskostenvorschuss der Fall. Die Klageforderung wurde insoweit aber durch die im Schriftsatz vom 14.04.2009 enthaltene Aufstellung auf den Betrag von 1.699,66 € Nettomiete reduziert. Denn die Klägerin hat in dieser Aufstellung ersichtlich auf die nicht gezahlte Nettomiete für August 2005 in Höhe von 1.838,18 € die im Oktober erfolgte Überzahlung von 460,91 € in Höhe von 138,72 € auf die noch offene August-Nettomiete verrechnet mit der Folge, dass sie lediglich einen offenen Mietbetrag in Höhe von 1.699,66 € als ausstehend bezeichnet hat.

Wie bereits ausgeführt ist dieser Mietzinsanspruch nicht verjährt, denn bereits nach der Klageschrift, auch nach dem Klageantrag, in dem ausdrücklich eine Forderung von 2.129,83 € Zinsen seit dem 04.09.2005 geltend gemacht wurde, nicht zweifelhaft war, dass die Klägerin die nicht gezahlte Miete für den Monat August geltend machte. Dies entsprach auch ihrer Aufstellung auf der Seite 5 der Klageschrift, in der wird ersichtlich, dass die Miete für den Monat August 2005 nicht gezahlt worden war und deshalb geltend gemacht werden sollte.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Im Hinblick darauf, dass die Entscheidung des Senats einen Einzelfall betrifft und der Senat dabei nicht von bestehender höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht, kommt der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 13.884,47 €, wovon 1.715,75 € auf die Anschlussberufung entfallen, festgesetzt.