LG Cottbus, Urteil vom 26.11.2010 - 5 S 5/10
Fundstelle
openJur 2012, 14174
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Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Cottbus vom 10.12.2009 – 39 C 399/07 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Gründe

II.

1.

Bedenken gegen die Zulässigkeit der Berufung bestehen nicht, und zwar auch nicht mit Blick auf die Begründungspflicht des § 520 Abs. 1 ZPO. Die Beklagten haben sich in ihrer Berufungsbegründung gegen die erstinstanzliche Verurteilung auf einen aufrechenbaren Gegenanspruch auf Rückerstattung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen berufen. Die Berufung wird dem Begründungserfordernis daher gerecht.

2.

a) Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Nettokaltmiete für die Monate Juni 2004 bis Januar 2007 in Höhe von jeweils … €, insgesamt mithin … € (32 Monate x … €) folgt aus § 535 Abs. 2 BGB. Die diesbezüglichen Feststellungen des Amtsgerichts werden von den Beklagten im Berufungsverfahren nicht angegriffen. Streitig ist allein, ob der Anspruch infolge der Aufrechnung erloschen ist.

Allerdings ist das amtsgerichtliche Urteil bezüglich der Nachforderungsansprüche der Klägerin aus den streitgegenständlichen Abrechnungen nicht zu beanstanden (vgl. hierzu die nachfolgenden Ausführungen unter b)). Daher steht den Beklagten auch kein aufrechenbarer Gegenanspruch auf Rückerstattung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zu.

b) Zu Recht hat das Amtsgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des jeweiligen Abrechnungssaldos aus den streitgegenständlichen Betriebs-, Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkostenabrechnungen vom 10.09.2004, 16.09.2005 und 14.09.2006 zuerkannt.

aa) Voraussetzung eines Anspruchs auf Zahlung eines Abrechnungssaldos aus einer Betriebs-, Heiz-, Warmwasser- und Kaltwasserkostenabrechnung ist zunächst das Vorliegen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Denn der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung besteht – jedenfalls grundsätzlich – nur dann, wenn dem Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist (vgl. BGH Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08, Rn. 11, Juris). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. BGH, a.a.O., mit weiteren Nachweisen). Ob die Betriebskostenabrechnung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksamkeit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (BGH, a.a.O.).

Unter Beachtung dieser Grundsätze bestehen gegen die formelle Wirksamkeit der Abrechnungen keine Bedenken.

Nicht zu beanstanden ist zunächst, dass die Klägerin für die Abrechnung der Betriebskosten und der Heiz- sowie der Warm- und Kaltwasserkosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume gewählt hat. Die Vereinbarung der Parteien aus Juni 2000 enthält separat ausgewiesene Vorauszahlungsbeträge für die Betriebs-, die Heiz-, die Warm- und die Kaltwasserkosten. Es sind daher vertraglich mehrere Abrechnungskreise festgelegt, die unterschiedlich zu behandeln sind (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 556 BGB Rn. 478). Demnach ist die Klägerin berechtigt, die einzelnen Kostenarten entsprechend dem Schreiben der … vom 14.08.2001 für unterschiedliche Abrechnungszeiträume getrennt abzurechnen. Zwar werden in Abweichung von den Ausführungen in dem vorgenannten Schreiben auch die Kaltwasserkosten für den Zeitraum 01.10. bis 30.09. des Folgejahres abgerechnet. Dies begründet jedoch keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnungen.

Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist auch nicht deshalb formell unzureichend, weil diese – jedenfalls soweit sie Gegenstand des Rechtsstreits sind – auf der Basis der Kosten der Stadtwerke zzgl. eines pauschalen Contracting-Aufschlages von 15 % errechnet worden sind. Es könnte schon zweifelhaft erscheinen, ob eine solche Abrechnung überhaupt formell oder aber nur materiell unzureichend ist. Vorliegend hat die Klägerin jedoch die Heiz- und Warmwasserkosten nicht nur auf der vorgenannten Basis, sondern zugleich auch auf der Grundlage der tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet und diese Abrechnung mit dem Vergleichsangebot verbunden, welches jetzt Gegenstand der jeweiligen Nachforderung ist. Dem Vorbringen der Beklagten ist insoweit beizupflichten, dass ein solches Vergleichsangebot einer Annahme bedarf und ohne eine solche Annahmeerklärung ein Vergleich nicht zustande kommen kann. Gleichwohl ist es der Klägerin unbenommen, die (jedenfalls formell ordnungsgemäß abgerechneten) Heiz- und Warmwasserkosten im Rechtsstreit auf der Basis des Vergleichsangebots geltend zu machen, da diese niedriger als die abgerechneten Kosten sind.

Auch die Geltendmachung von Wärmecontractingkosten, die – so der Vortrag der Beklagten – nach dem Mietvertrag nicht geschuldet werden, hat keinen Einfluss auf die formelle Wirksamkeit der Abrechnungen. Insoweit kann Bezug genommen werden auf die Ausführungen in der Entscheidung des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, die von der Kammer geteilt werden. Dort hat der BGH inzident festgestellt, dass die Abrechnung grundsätzlich umlagefähiger Betriebskosten, zu denen auch die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser zählen, (vgl. die nachfolgenden Ausführungen), auch wenn für deren Umlage eine vertragliche Grundlage fehlt, die formelle Wirksamkeit nicht berührt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 24, Juris).

Da die Abrechnungen formell nicht zu beanstanden sind, kommt es auf die Frage, ob auch formelle Fehler der Abrechnung innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt werden müssen, im Ergebnis nicht an.

bb) (1) Zu etwaigen, innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB erhobenen Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung vom 10.09.2004 haben die Beklagten nichts vorgetragen, so dass sie mit diesen in jedem Fall präkludiert sind. Die Beklagten gehen insoweit fehl in der Annahme, dass ein jahrelanger Streit über dieselbe Position eine Rüge entbehrlich werden lässt. Der BGH hat diesbezüglich in seinem Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 185/09, dem die Kammer folgt, ausdrücklich hervorgehoben, dass der Mieter materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (erneut) mitteilen muss, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. Denn dies gebiete – so der BGH (a.a.O., Rn. 16) – nicht nur der Wortlaut der Bestimmungen des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB, sondern auch der Sinn und Zweck des Gesetzes. Es sei auch keine Selbstverständlichkeit, dass der Mieter erhobene Einwendungen gegen frühere Betriebskostenabrechnungen auch bei späterer Abrechnung aufrechterhalte. Daher sei es im Interesse der vom Gesetz angestrebten Rechtssicherheit erforderlich, dass der Mieter gegen frühere Abrechnungen erhobene Einwendungen, wenn sie seiner Auffassung nach fortbestünden, auch gegenüber späteren Abrechnungen innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Zwölf-Monats-Frist geltend mache. Anders sei Klarheit, ob der Mieter an einer Einwendung festhalten wolle, nicht zu erlangen.

Auch die vermeintlich fehlende vertragliche Berechtigung zur Geltendmachung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des von der Klägerin geschlossenen Wärmecontractingvertrages lässt eine Rügepflicht nicht entfallen. Insoweit kann auf die bereits zitierte Entscheidung des BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, verwiesen werden, in der der BGH festgestellt hat, dass zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen müsse, auch der Einwand gehöre, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle.

(2) Anders als bei der Abrechnung vom 10.09.2004 haben die Beklagten bezüglich der Abrechnung vom 16.09.2005 ihr Schreiben vom 14.09.2006 vorgelegt, mit welchem sie u.a. die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung des Kaltwassers gerügt sowie dargelegt haben, dass die Kosten des Wärmecontractors mangels ihrer Zustimmung nicht zu erstatten seien und ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliege. Die erfolgreiche Erhebung der vorgenannten Einwendungen im Rechtsstreit scheitert somit jedenfalls nicht bereits an der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB.

(a) Soweit die Beklagten sich darauf berufen, dass sie die Kaltwasserkosten in der abgerechneten Höhe nicht zu tragen hätten, weil diese nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprächen, ist das angefochtene Urteil, welches den Einwand unter Verweis auf die fehlende Substantiierung als unbeachtlich ansieht, nicht zu beanstanden.

Die Beklagten haben sich gegen die Forderung ganz allgemein damit verteidigt, dass der abgerechnete Verbrauch für eine dreiköpfige Familie nicht erklärbar sei und einzige denkbare Erklärung ein technischer Defekt sei. Dieser Vortrag ist mit Blick auf den in Ansatz gebrachten Verbrauch jedoch unzureichend. Zwar muss der Vermieter im Rahmen eines Streits über eine Betriebskostenabrechnung bei einem unerklärlich hohen oder stark gestiegenen Wasserverbrauch eines Mieters alle Ursachen ausschließen, die in seinen Risikobereich fallen. Abhängig vom konkreten Fall muss er etwa nachweisen, dass das Rohrleitungssystem mangelfrei ist, die Messgeräte fehlerfrei arbeiten, die Messgeräte richtig abgelesen und die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden sind (vgl. Wall, jurisPR-MietR 2/2008 Anm. 3 mit Nachweisen aus der Rspr.). Voraussetzung für eine solche Pflicht des Vermieters ist jedoch, dass der Mieter seinerseits zunächst substantiiert die Gründe darlegt, die gegen die Richtigkeit der Abrechnung sprechen. Hier haben die Beklagten nicht gerügt, dass der Verbrauch fehlerhaft abgelesen worden sei, so dass etwaige Ablesefehler als Grund für den vermeintlich überhöhten Verbrauch ausscheiden. Im Übrigen sind die Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur fehlerhaften Verbrauchserfassung umso höher, je plausibler die in der Abrechnung enthaltenen Werte sind. Blickt man hier auf die streitgegenständliche Abrechnung, sollen die Beklagten im Zeitraum vom 01.10.2003 bis 30.09.2004 119,72 m3 Kaltwasser verbraucht haben. Dies entspricht einen Wasserverbrauch von 119.720 Litern; mithin von 327,1 Litern Wasser am Tag (119.720 l : 366 Tage). Bedenkt man – wie in der mündlichen Verhandlung von der Kammer bereits dargelegt –, dass der durchschnittliche private Wasserverbrauch in Deutschland etwa 120 bis 130 l pro Kopf beträgt, kann von einem unerklärlich hohen Wasserverbrauch nicht die Rede sein. Unter Berücksichtigung auch des abgerechneten Warmwasserverbrauchs von 33,55 m3 (= 33.550 l; entspricht 91,5 l Wasser am Tag) liegt der gesamte Verbrauch von Wasser der dreiköpfigen Familie nur etwa 30 bis 60 l pro Tag über dem statistischen Durchschnittswert. Eine solche verhältnismäßig geringfügige Überschreitung des statistischen Mittelwerts lässt sich schon durch häufiges Duschen oder gar Baden und/oder vermehrtes Wäschewäschen erklären. Wenn sich Mieter bei einer solchen verhältnismäßig geringfügigen Überschreitung des statistischen Durchschnittswerts auf einen unerklärlich hohen Wasserverbrauch berufen wollen, müssen sie den eigenen Umgang mit dem Wasser im Abrechnungszeitraum nachvollziehbar aufzeigen. Denn ohne Kenntnis von den Lebensgewohnheiten des Mieters bzw. der Mieter kann keine Aussage getroffen werden, ob der abgerechnete Verbrauch tatsächlich überhöht erscheint. Da dies jedoch nicht erfolgt ist, war das Amtsgericht auch nicht verpflichtet, die Richtigkeit der abgerechneten Werte zu hinterfragen und über sie Beweis zu erheben.

(b) Auch die Abrechnung der Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung ist nicht zu beanstanden. Denn der Klägerin ist es nicht verwehrt, die Kosten für das Wärmecontracting umzulegen. Die Kosten für die gewerbliche Lieferung von Fernwärme und Warmwasser durch einen Dritten können vorliegend geltend gemacht werden, weil sie durch einseitige Erklärung der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 14.08.1991 zulässig auf die Beklagten umgelegt worden sind und damit als vereinbart gelten. Nach der Betriebskosten-Umlageverordnung, die zusammen mit der 1. GrundMV am 26.06.1991 in Kraft getreten ist, war die Vermieterin berechtigt, in Abänderung der bisherigen Mietzinsstruktur anfallende Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV, die mit der Anlage 3 zu § 27 II. BV identisch ist, auf den Mieter umzulegen und die Miete gemäß § 11 Abs. 4 MHG (in der vom 29.09.1990 bis 31.08.1993 geltenden Fassung) zu erhöhen. Die Anlage zur BetrKostUV sieht in Nr. 4 Buchst. c die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme sowie in Nr. 5 Buchst. b die Umlage von Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser vor.

Der Umstellung vom vormaligen Bezug von Fernwärme auf ein Wärmecontracting steht entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht § 2 Nr. 2 des Mietvertrages entgegen. Die Kammer versteht die Regelung

„Die Wohnung ist ausgestattet mit:3 Heizkörper für Fernheizung/Zentralheizung/Elektro-Kohle…“ihrem Wortlaut entsprechend nur als Beschreibung des Ausstattungszustandes des Mietobjekts, nicht hingegen als Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung dauerhaft nur mit Fernwärme zu beheizen. Durch die durch einseitige Erklärung der damaligen Vermieterin vom 14.08.1991 zulässige Änderung der vormaligen Mietzinsstruktur und der Umlage anfallender Betriebskosten im Sinne der Anlage zur BetrKostUV auf die Mieter ist die Klägerin nicht nur zur Geltendmachung der im Erklärungszeitpunkt bereits angefallenen Betriebskostenarten der vorgenannten Anlage berechtigt. Vielmehr berechtigt die einseitige Vertragsänderung die Klägerin auch, statt der Versorgung der Wohnung mit Fernwärme einen Wärmecontractingvertrag abzuschließen und die diesbezüglich entstehenden Kosten für den Bezug von Wärme und Warmwasser im Rahmen der Betriebskostenabrechnung den Mietern in Rechnung zu stellen. Dies ergibt sich aus der Anlage zur BetrKostUV, die – wie bereits dargelegt – in Nr. 4 Buchst. c die Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme sowie in Nr. 5 Buchst. b die Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser aufführt (vgl. auch BGH Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, Rn. 20, Juris).

Zu Recht verweist das Amtsgericht auch darauf, dass bei der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser die kompletten dem Vermieter vom Versorger berechneten Kosten, einschließlich der enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und des Unternehmergewinns, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Insoweit kann auf die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des BGH vom 16.07.2003 – VIII ZR 286/02, und auf das Urteil des BGH vom 27.06.2007 – VIII ZR 202/06, verwiesen werden. Anderes gilt nur, wenn es vereinbart ist. Ist Wärmecontracting nach dem Mietvertrag zulässig, sind die vom Dritten für die Wärmelieferung und den Betrieb der Heizungsanlage in Rechnung gestellten Beträge voll umlagefähig, auch soweit Instandhaltungskosten oder sonstige Kostenarten, wie Gewinn, Refinanzierungskosten o. ä. enthalten sind, die der Vermieter selbst nicht unmittelbar umlegen könnte (vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 13.11.2009 – 63 S 91/09, Rn. 13).

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht ausreichend dargetan. Bezüglich des notwendigen Inhalts des Vorbringens eines Mieters, der sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beruft, kann zur Vermeidung von Wiederholungen in vollem Umfang Bezug genommen werden auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil und ergänzend auf diejenigen in der Entscheidung des BGH vom 13.06.2007 – VIII ZR 78/06. Der bloße Verweis der Beklagten darauf, dass die Stadtwerke die Fernwärme und das Warmwasser preisgünstiger liefern würden, genügt nicht, um den Anforderungen an einen substantiierten Vortrag gerecht zu werden, da der Umfang der Leistungen der Stadtwerke von denen des Wärmelieferanten der Klägerin, der Firma …, abweichen kann. Insoweit wäre es Sache der Beklagten, Vergleichsangebote anderer Anbieter – ggf. nach Einsichtnahme in den von der Klägerin geschlossenen Contractingvertrag – einzuholen und dem Gericht zur Begründung der Behauptungen vorzulegen.

(3) Der Abrechnung vom 14.09.2006 können die Beklagten im Rechtsstreit mit Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nur den vermeintlich überhöhten Kaltwasserverbrauch entgegenhalten. Denn in dem auf die Abrechnung der Betriebskosten für 2004/2005 Bezug nehmende Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 09.07.2007 rügen diese allein den zu hohen Kaltwasserverbrauch.

Allerdings hat die Berufung der Beklagten auch insoweit keinen Erfolg. Ein Jahresverbrauch von 122,20 m3 Kaltwasser (= 334,8 l/Tag) und von 27,41 m3 Warmwasser (= 75,1 l/Tag) erscheint nicht derart hoch, dass dem Einwand eines ungewöhnlich hohen und nicht erklärbaren Wasserverbrauchs ohne nähere Darlegung des Verbrauchsverhaltens der Beklagten nachzugehen wäre. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen in vollem Umfang auf die entsprechenden Ausführungen zur Abrechnung vom 16.09.2005 Bezug genommen.

c) Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 291 BGB jeweils i.V.m. § 288 Abs. 1 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.609,37 € festgesetzt.