KG, Urteil vom 02.07.2010 - 9 U 3/09 Baul
Fundstelle
openJur 2012, 13444
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Der Eigentümer eines im städtebaulichen Entwicklungsbereich belegenen Grundstücks hat neben dem Anspruch auf Übernahme des Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 168 bzw. der §§ 169 Abs. 1 Nr. 3, 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB keinen selbständigen Geldentschädigungsanspruch. Dies gilt auch für den Fall, dass das Übernahmeverlangen nicht rechtzeitig vor der Änderung des ursprünglichen Rahmenplanes, die zum Entfallen des Übernahmeanspruchs führte, geltend gemacht wurde.

Hier wurde Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof zu dem Aktenzeichen: III ZR 208/10 eingelegt.

Tenor

1. Die Berufung der Beteiligten zu 1. und die Anschlussberufung der Beteiligten zu 3. gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 16. Juni 2009 (Az. – O 1/08 Baul.) werden zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beteiligte zu 1. zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligte zu 1. kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die jeweilige Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin der Grundstücke R.straße ..., G.straße ... in Berlin-Spandau mit einer Gesamtgröße von 33.644 m2. Sie nutzt diese Grundstücke seit 1983/1984 für die Herstellung und den Vertrieb von Molkereiprodukten.

Der Baunutzungsplan von 1958/1960 wies diesen Bereich als beschränktes Arbeitsgebiet aus; dies entspricht dem heutigen Begriff des Gewerbegebietes i. S. v. § 8 BauNVO. Im Flächennutzungsplan von 1984/1985 waren die Grundstücksflächen als Gewerbegebiet dargestellt. Mit der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Wasserstadt Berlin-Oberhavel vom 13. Juli 1992 (GVBl., S. 241) legte der Senat von Berlin, mit dem Ziel der Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, ein insgesamt rund 206 ha großes Gebiet nördlich der Spandauer Altstadt, bestehend aus den Quartieren Havelspitze, Pulvermühle, Haveleck, Maselake Nord und Maselake Zentrum, Parkstraße, Nordhafen, Salzhof und Eiswerder als Entwicklungsbereich gemäß § 165 BauGB fest. Gemäß § 1 Abs. 2 der Verordnung waren u. a. die Grundstücke der Beteiligten zu 1. von dem Entwicklungsbereich umfasst. Nach dem damaligen Rahmenplan zum Projekt Wasserstadt Berlin Oberhavel war auf dem Betriebsgrundstück der Beteiligten zu 1. als Nutzung Wohnen bzw. Wohnen, Dienstleistung vorgesehen (Auszug aus dem Schlussbericht zum Projekt Wasserstadt Berlin Oberhavel vom 2. März 1992 = Anlage AG 15). Zudem war eine Verbreiterung der R.straße geplant. Die R.straße sollte zu einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße ausgebaut werden, da aufgrund der Entwicklungsmaßnahme eine deutliche Zunahme des Verkehrs erwartet wurde. Hiervon war der südliche Teil des Betriebsgrundstücks der Beteiligten zu 1. betroffen (vgl. hierzu den späteren Bebauungsplanentwurf, Anlage AG 14). Mit Vertrag vom 15./16. Oktober 1992 (VV, Hülle IX) betraute das Land Berlin die TET W. GmbH und spätere W. GmbH (Beteiligte zu 3.) mit den Aufgaben eines Entwicklungsträgers gemäß § 167 BauGB.

Am 20. Dezember 1993 schloss die Entwicklungsträgerin mit der Beteiligten zu 1. eine Vereinbarung (Anlage AS 3), wonach sie anerkennt, der Beteiligten zu 1. dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet zu sein, soweit die finanziellen Schäden durch das Projekt „Wasserstadt Berlin-Oberhavel“ bedingt sind. Gemäß § 3 Abs. 1 der Vereinbarung strebten die Vertragsparteien bis zum 31. März 1994 einen Verkauf des Grundstücks an die Entwicklungsträgerin unter Rückverpachtung an die Beteiligte zu 1. an. Die Vertragsparteien waren sich ausweislich der Regelung in § 4 darüber einig, dass durch die Vereinbarung lediglich die derzeit bekannten Ansprüche abgegolten werden sollten. Insbesondere war danach die Problematik der unvermieteten Kühl- und Tiefkühlflächen noch nicht geregelt.

Am 11. Juni 1996 beschloss der Senat von Berlin, die Entwicklungsmaßnahmen zeitlich zu staffeln. Die Entwicklung u. a. des Bereichs Maselake Nord, in dem sich das Betriebsgrundstück der Beteiligten zu 1. befindet, sollte erst 2006 bis 2010 stattfinden (Anlage AS 39). Allein der südliche Teil des Betriebsgrundstücks wurde für den Bau der R.straße bzw. die Verbreiterung der Havelbrücke bereits früher benötigt.

Die Beteiligte zu 3. und die Beteiligte zu 1. schlossen am 3. Februar 1997 eine Ergänzungsvereinbarung (Anlage AS 4). Danach zahlte ab dem 1. Januar 1996 die Entwicklungsträgerin der Beteiligten zu 1. über den in der Vereinbarung vom 20. Dezember 1993 festgelegten Betrag von monatlichen 48.600,00 DM hinaus einen weiteren Betrag von monatlichen 20.000,00 DM als Entschädigung für nicht vermietete Kühl- und Tiefkühlflächen (§ 6 Abs. 1). Mit diesen Zahlungen sollten alle Ansprüche der Beteiligten zu 1. für den jeweiligen Zeitraum abgegolten sein (§ 6 Abs. 2). Leistungen aufgrund von § 6 dieser Vereinbarung sollten gemäß § 7 bei der Übernahme oder der Enteignung des Grundstücks angerechnet werden. In § 8 der Ergänzungsvereinbarung verpflichtete sich die Beteiligte zu 1. über die bis zum 31. Dezember 1995 geleisteten Zahlungen in Höhe von 2.521.000,00 DM und die in §§ 6 und 7 getroffenen Vereinbarungen hinaus, keine weiteren Zahlungsansprüche aus dieser Vereinbarung gegen die Entwicklungsträgerin geltend zu machen. Die Vertragsparteien waren sich darüber einig, dass sie die laufenden Kaufvertragsverhandlungen über das Grundstück zügig zum Abschluss bringen wollten (§ 9 Abs. 1). Für den Fall, dass bis zum 30. September 1997 kein Kaufvertrag vorliegt, sollte die Entschädigungsvereinbarung ab 1. April 1998 – mit Ausnahme von §§ 6 Abs. 2, 7 und 8 – ihre Wirksamkeit für die Zukunft verlieren. Ein Kaufvertrag über das Betriebsgrundstück kam nicht zustande.

Mit Bescheiden vom 18. Juli und 24. Oktober 2000 erteilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – Abt. IV – bis zum 31. Dezember 2005 befristete entwicklungsrechtliche Genehmigungen zur Aufstellung einer Abfüllanlage für Joghurteimer und von zwei Axialverflüssigern (VV, Bl. 108, 124). Zugleich wurde der Beteiligten zu 1. mitgeteilt, dass für die beantragte Aufstellung einer Reinigungspumpe und eines Frequenzumformers keine Genehmigungspflicht besteht. Die Beteiligte zu 1. wandte sich gegen diese Bescheide und begehrte in zwei Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Berlin die Erteilung unbefristeter Genehmigungen (VG 19 A 224.00 und 327.00).

Mit Schreiben vom 28. November 2000 an die Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 3. stellte die Beteiligte zu 1. „den Antrag gemäß § 168 BauGB auf sofortige Übernahme“ des Betriebsgrundstücks (VV, Bl. 5 = Anlage AS 7). Die damaligen Verfahrensbevollmächtigten der Entwicklungsträgerin lehnten die Übernahme im Schreiben vom 30. November 2000 mit der Begründung ab, das Grundstück werde erst ab dem 1. Januar 2006 für die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme benötigt. Zudem sei der geforderte Kaufpreis nicht akzeptabel (VV, Bl. 7 = Anlage AS 8).

Die Beteiligte zu 1. beantragte mit Schreiben vom 21. Dezember 2001 die Entziehung ihres Grundstücks bei der Beteiligten zu 2. (Enteignungsbehörde). Mit der Antragstellung wurde ein Entwurf zum Abschluss einer Einigung vor der Enteignungsbehörde vorgelegt (VV, Bl. 1 ff.).

In einer Besprechung am 15. August 2002 wurde Vertretern der Beteiligten zu 1. von der damaligen Staatssekretärin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die dauerhafte Fortsetzung des Betriebes am bisherigen Standort in Aussicht gestellt (VV, Bl. 81). Der fortgeschriebene Rahmenplan vom 5. Mai 2003 weist das Betriebsgrundstück der Beteiligten zu 1. als Gewerbegebiet aus. Zugleich war vorgesehen, die geplante Straßenbreite der R.straße zu reduzieren (Anlage AG 15; zur Verdeutlichung vgl. den fortgeschriebenen Rahmenplan vom 18.08.2003 = VV, Bl. 142; VV, Bl. 80 f.). In einem Gespräch am 6. Mai 2003 zwischen Vertretern der Beteiligten zu 1. und der Abt. IV der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (als Gemeinde und Treugeberin) wurde der aktuelle Rahmenplan vorgestellt und erläutert, dass die Gewerbeentwicklung für die Grundstücke der Beteiligten zu 1 gewährleistet bleibe (VV, Bl. 143). Der Senat von Berlin beschoss am 1. Juli 2003 den Bericht zum Stand der Umsteuerung der städtebaulichen Entwicklungsbereiche (Anlage AG 11). Darin wird als Entwicklungsziel nach Umsteuerung für den Bereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel u. a. die planungsrechtliche Sicherung bestehender noch gewerblicher Nutzungen durch Aufgabe der Entwicklungsabsicht zugunsten WA- und MI-Nutzungen genannt (a. a. O., S. 3). Mit Bescheiden vom 28. Oktober 2003 wurden der Beteiligten zu 1. unbefristete Genehmigungen zur Aufstellung einer Abfüllanlage für Joghurteimer und von zwei Axialverflüssigern erteilt (VV, Bl. 107, 123). Die deswegen anhängigen verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurden von den Beteiligten übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Entwurf des Bebauungsplanes VIII-553 vom 26. Februar 2004 wies für die streitgegenständlichen Grundstücke die Festsetzung als Gewerbegebiet aus (VV, Hülle VIII).

Mit Schreiben vom 18. März 2004 (Anlage AS 19) kündigte die Beteiligte zu 1. gegenüber der Beteiligten zu 3. die Ergänzungsvereinbarung vom 3. Februar 1997 rückwirkend zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung; hilfsweise erklärte sie den Rücktritt. Die Entwicklungsträgerin lehnte mit Schreiben vom 20. Januar 2005 die von der Beteiligten zu 1. geforderte Anerkennung eines Entschädigungsanspruchs in Höhe von 34.518.500,00 EUR ab (Anlage AS 22).

Die Beteiligte zu 1. änderte mit Schriftsatz vom 16. November 2005 (VV, Bl. 206 ff.) ihren Entziehungsantrag in einen Entschädigungsfeststellungsantrag. Sie machte bei der Enteignungsbehörde Ansprüche nach §§ 168, 145 Abs. 5, 44 Abs. 3, 42 Abs. 4 BauGB für Schäden in Höhe von 34.518.500,00 EUR geltend, die durch die Entwicklungsverordnung im Zeitraum von 1994 bis zum 31. Dezember 2003 aufgrund erheblicher Beeinträchtigungen ihres Gewerbebetriebes eingetreten seien. Die von ihr benötigte Planungssicherheit sei ihr nie gewährt worden. Stattdessen seien die Entwicklungsziele zunächst immer weiter hinausgeschoben und schließlich aufgegeben worden. Die Entwicklungsmaßnahme sei damit gescheitert. Geblieben sei ein gigantischer Instandhaltungs- und Investitionsrückstau sowie ein Verlust von Marktpräsenz, der auf Jahre nicht mehr aufzuholen sei. Hierdurch sei ihr Betrieb im Kern betroffen und seine Substanz bedroht. Zur Begründung der Schadenshöhe fügte die Beteiligte zu 1. ein Gutachten von Brück/Edert vom Dezember 2004 bei (Anlage AS 15 neu = VV, Bl. 225).

Von der Verordnung vom 10. Januar 2006 zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Wasserstadt Berlin-Oberhavel (GVBl. S. 32) waren die streitgegenständlichen Grundstücke nicht umfasst (Anlage AG 1). Der Bebauungsplan VIII-553 vom 20. Juni 2006 (GVBl. vom 07.07.2006, S. 692) setzt für die hier betroffenen Grundstücke eine Nutzung als Gewerbegebiet fest (vgl. VV, Bl. 308).

Mit Beschluss vom 30. November 2007 lehnte die Enteignungsbehörde – ohne mündliche Verhandlung – den Antrag der Beteiligten zu 1. auf Entschädigungsfestsetzung ab. Zur Begründung führte sie aus, dass der Beteiligten zu 1. eine von ihr in diesem Verfahren zu berücksichtigende Anspruchsgrundlage nicht zur Seite stehe. Kosten für die Rechtsvertretung der Beteiligten zu 3. setzte die Enteignungsbehörde nicht fest. Der hiergegen gestellte Antrag der Beteiligten zu 1. auf gerichtliche Entscheidung - allerdings nunmehr als Leistungsklage gegen die Beteiligte zu 3. gerichtet - blieb im Ergebnis ebenso ohne Erfolg wie der Antrag der Entwicklungsträgerin, die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Entziehungs-/Entschädigungsfeststellungsverfahren für notwendig zu erklären.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beteiligte zu 1. ihr Begehren weiter. Sie rügt ein Übergehen des erstinstanzlich wiederholt gestellten Beweisantrags zum Verhalten und zu den Aussagen von Vertretern der Wasserstadt und des Landes Berlin in den Übernahmeverhandlungen, wodurch sie von der rechtzeitigen Stellung eines Übernahmeantrages abgehalten worden sei. Nach Auffassung der Beteiligten zu 1. habe der Verzicht der Enteignungsbehörde auf einen Termin zur mündlichen Verhandlung das rechtliche Gehör gemäß Art. 103 GG i. V. m. § 108 BauGB verletzt, so dass der Verwaltungsakt formell rechtswidrig sei. Ihr Entschädigungsanspruch folge aus § 1 der Vereinbarung vom 20. Dezember 1993. Dieser Anspruch sei nicht durch die Ergänzungsvereinbarung vom 3. Februar 1997 erloschen, weil insoweit eine wirksame Kündigung vorliege. Weitere Anspruchsgrundlage für den geltend gemachten Entschädigungsanspruch sei § 42 Abs. 4 BauGB. Im Fall der hier vorliegenden abgebrochenen bzw. „umgesteuerten“ Entwicklungsmaßnahme sei diese Norm unmittelbar, jedenfalls aber analog, anwendbar. Zur näheren Begründung dieser Rechtsauffassung hat die Beteiligte zu 1. ein von ihr beauftragtes Rechtsgutachten von Battis/Grigoleit vorgelegt (Anlage AS 63). Der Anspruch sei weder durch die Ergänzungsvereinbarung noch durch § 44 Abs. 4 BauGB ausgeschlossen. Schließlich sei der Anspruch auch wegen § 18 BauGB, jedenfalls in entsprechender Anwendung, begründet.

Die Beteiligte zu 1. beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 16. Juni 2009,

a) den Beschluss der Enteignungsbehörde vom 30. November 2007 aufzuheben und die Beteiligte zu 3. zu verurteilen, an sie eine vom Gericht festzusetzende angemessene Entschädigung für die mit der Festlegung des Entwicklungsbereichs „Wasserstadt Berlin-Oberhavel“ durch Rechtsverordnung vom 13. Juli 1992 (GVBl., S. 241) bis zum 31. Dezember 2003 erlittenen Einbußen nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b) hilfsweise für den Fall, dass das Berufungsgericht eine weitere Verhandlung nach § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. § 538 Abs. 2 ZPO für erforderlich hält, eine Zurückverweisung.

Sie beantragt ferner,

die Anschlussberufung der Beteiligten zu 3. zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 3. beantragt,

die Berufung zurückzuweisen, und

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 16. Juni 2009 sowie des Beschlusses der Beteiligten zu 2 vom 30. November 2007 festzustellen, seitens der Beteiligten zu 3. im Entziehungs- bzw. Entschädigungsfeststellungsverfahren notwendig war, mit der Folge, dass die Beteiligte zu 1. der Beteiligten zu 3. die insoweit entstandenen Gebühren und Auslagen zu erstatten hat.

Sie widerspricht den Rechtsauffassungen der Beteiligten zu 1. hinsichtlich des Vorliegens eines Entschädigungsanspruches. Der Antrag, die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das behördliche Verfahren für notwendig zu erklären, sei jedenfalls in entsprechender Anwendung des § 524 ZPO zulässig. Das hiesige Verfahren werfe höchst schwierige rechtliche Fragen auf, deren Behandlung eine spezialisierte anwaltliche Vertretung bereits vor der Enteignungsbehörde erfordert habe.

Die Beteiligte zu 2. beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Ein Entschädigungsanspruch sei aufgrund der im baulandgerichtlichen Verfahren zu berücksichtigenden gesetzlichen Anspruchsgrundlagen nicht gegeben.

Die Akten „VV SenStadt, GenRef 6, 6302/1625 – 1627, 1 Bd.“ lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II.

1. Das Rubrum des landgerichtlichen Urteils war hinsichtlich der Parteibezeichnungen (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) der Beteiligten zu 2. und 3. zu berichtigen.

a) Die Enteignungsbehörde als diejenige Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, ist im gerichtlichen Verfahren Beteiligte und nicht die sie tragende öffentlich-rechtliche Körperschaft (§ 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB, vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 16. Juni 2009 – 1 BvR 2269/07 –, im Verfahren einer Verfassungsbeschwerde der Enteignungsbehörde; BGH, Urteil vom 11. Juli 2002 – III ZR 160/01 – juris Tz. 7 = NJW 2003, 63 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 5. Mai 1975 – III ZR 17/73 – NJW 1975, 1638 <1640>). Die Enteignungsbehörde gehört im Stadtstaat Berlin zwar organisatorisch zur Gemeinde Berlin (Art. 1 Abs. 1 VvB). Sie vertritt jedoch im Enteignungsverfahren nicht die Interessen der Gemeinde, sondern soll in einem gerichtsähnlich ausgestalteten behördlichen Verfahren (§§ 104 ff. BauGB) von Einzelweisungen unabhängig (vgl. Battis, in: ders./Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 104 Rn. 2) möglichst objektiv über die Rechte der am Verfahren Beteiligten (§ 106 Abs. 1 BauGB: i. d. R. mindestens der betroffene Grundstückseigentümer und die Gemeinde) entscheiden. Erst im gerichtlichen Verfahren wird die Enteignungsbehörde wegen der Regelung in § 222 Abs. 1 Satz 2 BauGB selbst zur Beteiligten.

b) Gemäß § 167 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann sich die Gemeinde (hier: Land Berlin) zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung oder Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme obliegen, eines geeigneten Beauftragten, insbesondere eines Entwicklungsträgers, bedienen. Von dieser Befugnis hat das Land Berlin für den streitgegenständlichen städtebaulichen Entwicklungsbereich mit dem Vertrag über die Übertragung kommunaler Aufgaben auf einen treuhänderischen Entwicklungsträger, den sie mit der TET W. Berlin-Oberhavel am 15./16. Oktober 1992 geschlossen hat, Gebrauch gemacht. Infolge dieser vertraglichen Beauftragung greift die Regelung des § 167 Abs. 2 Satz 1 BauGB, wonach der Entwicklungsträger die ihm von der Gemeinde übertragenen Aufgaben in eigenem Namen für Rechnung der Gemeinde als deren Treuhänder erfüllt. Die Beteiligte zu 3. tritt deshalb nicht als Vertreterin des Landes Berlin auf, sondern handelt im eigenen Namen.

2.a) Der Entwicklungsträgerin fehlt auch nicht die Passivlegitimation zur Erfüllung des von der Beteiligten zu 1. geltend gemachten Entschädigungsanspruchs. Gemäß § 169 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich (ohne Bebauungsplan) zugunsten der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig. Nach § 7 Abs. 2 S. 2 und 3 des Übertragungsvertrages erfolgt die Enteignung unmittelbar zugunsten des Entwicklungsträgers. Die Entschädigung ist aus dem Treuhandvermögen zu leisten. Das Gleiche gilt unter umgekehrtem Vorzeichen, wenn der Grundstückseigentümer ein Übernahme- bzw. Entziehungsbegehren verfolgt. Auch in diesem Fall findet die Übernahme bzw. die Entziehung unmittelbar zugunsten des Entwicklungsträgers statt und ist die Entschädigung aus dem Treuhandvermögen zu leisten (§ 7 Abs. 4 S. 1 und 2 i. V. m. Abs. 2 S. 2 und 3 des Übernahmevertrages). Gemäß § 167 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 160 Abs. 4 S. 1 BauGB gewährleistet die Gemeinde die Erfüllung der Verbindlichkeiten, für die der Entwicklungsträger mit dem Treuhandvermögen haftet. Demnach wäre ein Entschädigungsanspruch der Beteiligten zu 1. durchsetzbar, obwohl sich die Entwicklungsträgerin seit 1. Januar 2008 in Liquidation befindet.

b) Bedenken, ob trotz § 217 Abs. 1 Satz 3 BauGB („ ... Verurteilung ... zu einer sonstigen Leistung“) der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht auf eine Abänderung des Beschlusses durch die Beteiligte zu 2. hätte gerichtet werden müssen, können dahinstehen. Zum einen ist die Beteiligte zu 2. auch am Gerichtsverfahren beteiligt. Zum anderen muss der Antrag auf gerichtliche Entscheidung - in welcher Antragsfassung auch immer - erfolglos bleiben.

3. Die zulässige Berufung der Beteiligten zu 1. ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Beteiligte zu 1. kann weder die Aufhebung des angefochtenen Entschädigungsfeststellungsbeschlusses verlangen (a) noch hat sie einen Anspruch auf die geltend gemachte Entschädigung (b).

a) Dass die Beteiligte zu 2. den ablehnenden Entschädigungsfeststellungsbeschluss erlassen hat, ohne zuvor die in § 108 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorgeschriebene mündliche Verhandlung durchgeführt zu haben, hat nicht die Aufhebung der Entscheidung der Enteignungsbehörde zur Folge.

Stellt der Eigentümer einen Antrag auf Entziehung seines Grundstücks bei der Enteignungsbehörde, finden die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels, u. a. auch die Verfahrensregelungen der §§ 104 – 122 BauGB, Anwendung (§168 Satz 2 i. V. m. §§ 145 Abs. 5 S. 3 bis 5, 43 Abs. 1 S. 2 und 3 BauGB). Das Entziehungsverfahren ist „gewissermaßen ein Enteignungsverfahren mit umgekehrtem Vorzeichen“. Es hat das Ziel, dem Entschädigungspflichtigen das Eigentum an dem Grundstück einzuräumen und ihm die dafür zu zahlende Entschädigung aufzuerlegen (Battis, a. a. O., § 43 Rn. 2). Demnach ist auch im Entziehungsverfahren von der Enteignungsbehörde gemäß § 108 Abs. 1 BauGB ein Termin zu einer mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten anzuberaumen. Hintergrund dieser Verfahrensregelung ist – zumindest auch – die Verpflichtung der Enteignungsbehörde auf eine Einigung zwischen den Beteiligten hinzuwirken (§ 110 Abs. 1 BauGB). Durch diese gesetzliche Verpflichtung wird gleichzeitig dem aus dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit abgeleiteten enteignungsrechtlichen Gebot des geringsten Eingriffs – Entzug der Eigentumsposition als ultima ratio – Rechnung getragen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 1985 – III ZR 10/84 – juris Tz. 30 = BGHZ 95, 1 = NJW 1986, 933). Nur soweit das Bemühen der Enteignungsbehörde, eine Einigung herbeizuführen, erfolglos bleibt, nimmt das Entziehungs-/Enteignungsverfahren seinen Fortgang (§§ 111 Satz 3, 112 BauGB). Nach der Änderung ihres Entziehungsantrages in einen Antrag auf isolierte Entschädigungsfeststellung durch die Beteiligte zu 1. war eine Einigung vor der Enteignungsbehörde zwar nicht mehr zu erwarten. Dennoch spricht der Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) dafür, dass auch in diesem Fall eine mündliche Verhandlung durchzuführen gewesen wäre. Dies kann aber letztlich offen bleiben.

Denn ein etwaiger Anhörungsmangel durch Absehen von der Anberaumung einer mündlichen Verhandlung führt hier nicht zur Aufhebung des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses. Die Aufhebung eines verfahrensfehlerhaften Verwaltungsaktes kann nicht beansprucht werden, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (vgl. §§ 46, 44 VwVfG Bd i. V. m. § 1 Abs. 1 VwVfGBln, im Folgenden: VwVfG). Dies ist hier aufgrund der wiederholten schriftlichen Anhörung der Beteiligten zu 1. unter Darlegung der Rechtsauffassung der Enteignungsbehörde und der unveränderten Position der Behörde in der Berufungsinstanz, nach Durchführung von zwei mündlichen Verhandlungen durch das Landgericht, der Fall.

b) Der angefochtene Entschädigungsfeststellungsbeschluss der Enteignungsbehörde ist materiell rechtmäßig. Die Beteiligte zu 1. hat bereits dem Grunde nach keinen isolierten Entschädigungsanspruch, den sie im Baulandverfahren mit Erfolg geltend machen kann.

40aa) Der Eigentümer eines im städtebaulichen Entwicklungsbereich belegenen Grundstücks hat neben dem Anspruch auf Übernahme des Grundstücks unter den Voraussetzungen des § 168 bzw. der §§ 169 Abs. 1 Nr. 3, 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB keinen selbständigen Geldentschädigungsanspruch. Dies gilt auch für den Fall, dass das Übernahmeverlangen – wie hier – nicht rechtzeitig geltend gemacht wurde.

(1) Das Betriebsgrundstück der Beteiligten zu 1. war aufgrund der Entwicklungsverordnung vom 13. Juli 1992 in den städtebaulichen Entwicklungsbereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel einbezogen. Gemäß § 165 Abs. 6 Satz 1 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung (Entwicklungssatzung). Nach § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB i. V. m. § 27 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB tritt in Berlin an die Stelle der Satzung eine Rechtsverordnung des Senats.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen sind nach § 165 Abs. 1 BauGB Gesamtmaßnahmen, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen und die deshalb unter Anwendung eines besonderen Instrumentariums durchgeführt werden können. Die Gesamtmaßnahme ist darauf angelegt, für einen bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Nach § 165 Abs. 2 BauGB sollen mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung erstmalig entwickelt oder einer neuen Entwicklung zugeführt werden. Damit stellt der Gesetzgeber klar, dass die städtebauliche Maßnahme eine gewisse Größenordnung und Bedeutung haben muss, um mit dem Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden zu können. Zudem bestimmt § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB, dass die Gemeinde für den städtebaulichen Entwicklungsbereich Bebauungspläne aufzustellen hat. Dadurch gibt der Gesetzgeber zu erkennen, dass er regelmäßig mehrere Bebauungspläne für erforderlich hält, um den Bereich planerisch zu entwickeln. Dies folgt aus der Größe des Gebietes und daraus abgeleitet aus dem Erfordernis einer abschnittsweisen Entwicklung (vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB-Kommentar, Bd. 4, Stand: 1. Januar 2010, Vorb §§ 165-171 Rn. 18 ff.).

Dem Wesen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen entspricht es, dass nicht bereits bei Erlass der Entwicklungsverordnung feststeht, wie die einzelnen Grundstücke im Entwicklungsbereich genutzt werden sollen. Entwicklungsmaßnahmen liegt in der Regel ein grobes Planungskonzept zugrunde, das sich erst aufgrund derjenigen Instrumentarien verdichtet, die der Gemeinde nach §§ 165 ff. BauGB zustehen und die im Rahmen der Durchführung von Entwicklungsmaßnahmen zur Anwendung kommen, wie die nach § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich aufzustellenden Bebauungspläne (Runkel, a. a. O., Rn. 46). Der städtebauliche Entwicklungsbereich weist, der Konzeption dieser Rechtsfigur entsprechend, eine nur geringe Planungsdichte auf (Eichberger, Enteignungsrechtliche Vorwirkung und effektiver Rechtsschutz, in: Manssen/Jachmann/Gröpl (Hrsg.), Nach geltendem Verfassungsrecht, 2009, S. 164).

(2) Im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelten besondere Instrumentarien:

(a) Gemäß § 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB soll die Gemeinde die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. Diese Grunderwerbspflicht hat zentrale Bedeutung für die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Es entspricht der Vorstellung des Gesetzgebers, dass die mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten Ziele und Zwecke nur dadurch erreicht werden können, dass die Gemeinde möglichst alle Grundstücke im Entwicklungsbereich auf freiwilliger Grundlage oder durch Enteignung erwirbt und anschließend – bis auf die Grundstücke für öffentliche Zwecke – an Bauwillige mit Bauverpflichtung veräußert (Durchgangserwerb der Gemeinde). Die für privatnützige Zwecke vorgesehenen Grundstücke sollen mit Hilfe des Durchgangserwerbs der Gemeinde aus der Hand nicht bauwilliger Eigentümer in die Hand bauwilliger Eigentümer überführt werden, die die Grundstücke zügig entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebauen. Zugleich dienen die Preismechanismen beim Erwerb (zum entwicklungsunbeeinflussten Wert, § 169 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. § 153 Abs. 1 bis 3 BauGB) und bei der Veräußerung der Grundstücke (zum entwickelten Wert) dazu, dass die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen von der Gemeinde zur Finanzierung der Kosten der Entwicklungsmaßnahme verwendet werden (vgl. Runkel, a. a. O., § 166 Rn. 20).

Dezidierte Aussagen zu der Frage, wann die Gemeinde ihrer Erwerbspflicht nachkommen soll, enthält das Gesetz nicht. Gegen ein Zuwarten der Gemeinde können sich die betroffenen Eigentümer dadurch zur Wehr setzen, dass sie ein Übernahmeverlangen nach § 168 BauGB geltend machen.

(b) Innerhalb eines förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsgebietes bedürfen bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge der vorherigen Genehmigung durch die Gemeinde. Für das förmlich festgelegte städtebauliche Sanierungsgebiet ist das Genehmigungserfordernis in § 144 BauGB, in Gestalt eines präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt, geregelt. Aufgrund der Verweisung in § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB gelten die §§ 144, 145 BauGB bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen entsprechend. Danach bedürfen – soweit hier von Interesse – Nutzungsverträge, die auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert werden (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. Abs. 1 Nr. 1 BauGB), sowie die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder die Beseitigung baulicher Anlagen (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 BauGB) der Genehmigung.

Das Genehmigungserfordernis ist ein wesentliches Steuerungs- und Sicherungsinstrument der Gemeinde bei der Entwicklungsmaßnahme. Der Gemeinde wird hierdurch die Möglichkeit eröffnet, Vorgänge im Entwicklungsbereich einer vorherigen Prüfung auf ihre Vereinbarkeit mit den durch die Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und Zwecken zu unterziehen (§ 145 Abs. 2 BauGB). Das Genehmigungserfordernis erfüllt schließlich auch eine Schutzfunktion gegenüber den Eigentümern der im Entwicklungsgebiet belegenen Grundstücke. Sie sollen davor geschützt werden, im Hinblick auf ihr Vermögen Dispositionen zu treffen, die sich möglicherweise bei weiterem Fortgang der Entwicklungsmaßnahme als verfehlt erweisen (Thurow, in: dies. /Hochstadt/Terfehr, Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, 2009, Rn. 617 ff.).

(4) Im Hinblick auf diese Instrumentarien hat der Gesetzgeber die Rechtsposition der Grundstückseigentümer ausgestaltet: Der Eigentümer eines im städtebaulichen Entwicklungsbereich belegenen Grundstücks kann wegen der enteignungsrechtlichen Vorwirkungen der §§ 165 ff. BauGB, denn gemäß § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Enteignung ohne Bebauungsplan zulässig, und der mit der förmlichen Festlegung eintretenden Nutzungsbeschränkungen jeweils selbständig ein Übernahmeverlangen geltend machen. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen.

Mit dem Übernahmeanspruch wird dem betroffenen Eigentümer die Möglichkeit eröffnet, selbst die Initiative zu einer enteignungsrechtlichen Lösung der infolge der Planung aufgetretenen Interessenkollision zu ergreifen, ohne die Einleitung eines Enteignungs- oder Umlegungsverfahrens durch die öffentliche Hand abwarten zu müssen (BGH, Urteil vom 19. September 1985 – III ZR 162/84 –, juris Tz. 17 = BGHZ 97, 1 = NJW 1986, 2253 unter Hinweis auf BGHZ 93, 165 <168>).

(a) Gemäß § 168 Satz 1 BauGB kann der Eigentümer eines im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn es ihm mit Rücksicht auf die Erklärung zum städtebaulichen Entwicklungsbereich oder den Stand der Entwicklungsmaßnahme wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen.

(b) Wegen der Verweisung auf die sanierungsrechtlichen Vorschriften in § 169 Abs. 1 Nr. 3 BauGB kann der Eigentümer nach Versagung einer gemäß § 144 Abs. 1 und 2 BauGB erforderlichen Genehmigung, wenn es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Entwicklung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen, die Übernahme verlangen. Die Versagung der Genehmigung muss für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ursächlich sein.

53(5) Eine isolierte Geldentschädigung neben dem Übernahmeanspruch sieht der Gesetzgeber für im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegene Grundstücke nicht vor. Ein Ausgleich der vorgenannten Nachteile kann grundsätzlich nur im Rahmen des einheitlichen, auf Übernahme der betroffenen Flächen gerichteten Entschädigungsanspruchs, nicht jedoch aufgrund eines selbständigen Geldentschädigungsverlangens gewährt werden. §§ 168 Satz 2, 145 Abs. 5 Satz 5 BauGB verweisen zwar nicht auf die Subsidiaritätsklausel des § 43 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der unmittelbar im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes Anwendung findet, und dort durch die Bezugnahme auf § 40 (Abs. 3 Satz 2) BauGB den Vorrang des Übernahmeanspruchs regelt (vgl. BGH, Beschluss vom 27. September 1990 – III ZR 322/89 – juris Tz. 6 = BRS 53 Nr. 140; Battis, a. a. O., § 43 Rn. 4: Abs. 3 S. 1 stellt klar, dass bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 40 … allein hieraus, nicht aber aus dem insoweit subsidiären § 42 zu entschädigen ist). Diese ausdrückliche Klarstellung ist im städtebaulichen Entwicklungsbereich jedoch entbehrlich, weil – anders als im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes – eine reine Geldentschädigung nicht vorgesehen ist.

Der Ausschluss erfasst den Übernahmeanspruch in seiner Gesamtheit unter Einschluss sämtlicher Positionen, aus denen sich der rechtlich einheitliche Entschädigungsanspruch rechnerisch zusammensetzt. Dies gilt auch dann, wenn ein Übernahmeverlangen nicht gestellt worden war. Es wäre mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Entschädigungsregelung unvereinbar, wenn die unterbliebene Geltendmachung des Übernahmeanspruchs zur Folge hätte, dass dem Eigentümer ein selbständiger Anspruch auf Geldentschädigung zuerkannt werden könnte (BGH, a. a. O. Tz. 7). Die zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hatte ein durch die Ausweisung als öffentliche Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan betroffenes Grundstück und den späteren Wegfall des Übernahmeanspruchs wegen der Wiederherstellung der ursprünglich zulässigen Nutzung durch erneute Planänderung zum Gegenstand.

(6) Die Grundstückseigentümer in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich haben die damit einhergehenden Beschränkungen und die grundsätzlich zulässige Enteignung ihrer Grundstücke nach Maßgabe der Entwicklungsziele im Rahmen der Sozialbindung ihres Eigentums gem. Art. 14 Abs. 2 GG bis zur Grenze der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit hinzunehmen. Es handelt sich hierbei um Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentumsgrundrechts gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Im Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit kann die Verhältnismäßigkeit der Inhalts- und Schrankenbestimmung nur durch einen Ausgleich gewahrt werden. Der Gesetzgeber hat hierfür den Übernahmeanspruch des Grundstückseigentümers vorgesehen.

(7) Unter Zugrundlegung dieser Grundsätze ergibt sich im vorliegenden Fall Folgendes:

(a) Angesichts des ursprünglichen Rahmenplanes aus dem Jahr 1992 wäre die weitere gewerbliche Nutzung des Grundstücks durch die Beteiligte zu 1. nicht möglich gewesen. Dem entsprachen auch die Bebauungsplanentwürfe des Bezirksamts Spandau von Berlin im Rahmen der Aufstellungsbeschlüsse aus dem Jahr 1994, wonach für das Betriebsgrundstück der Beteiligten zu 1. die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet und die teilweise Inanspruchnahme als öffentliches Straßenland vorgesehen war. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit ist zu bejahen, wenn der Grundstückseigentümer im städtebaulichen Entwicklungsbereich deswegen spürbare und nicht unerhebliche Vermögensnachteile erlitten hat bzw. diese zu erwarten sind. Vermögensnachteile sind auch sinkende Nutzungsentgelte, z. B. wenn Geschäftsräume gar nicht mehr oder nur noch zu schlechteren Bedingungen vermietet werden können (Battis, a. a. O., § 40 Rn. 6, 8). Hiervon gingen jedenfalls die Entwicklungsträgerin und die Beteiligte zu 1. beim Abschluss ihrer Vereinbarungen in den Jahren 1993 und 1997 aus. Das Übernahme- bzw. Entziehungsverlangen gemäß §§ 168, 145 Abs. 5 Satz 3 BauGB hätte die Beteiligte zu 1. deshalb alsbald nach den ergebnislosen Gesprächen mit der Beteiligten zu 3. über den Kauf des Grundstücks geltend machen können.

(b) Ob der Übernahmeanspruch wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit bereits durch den Senatsbeschluss Nr. 199/96 vom 11. Juni 1996, mit dem der Zeitrahmen der Entwicklungsmaßnahmen, insbesondere aus finanziellen Erwägungen, gestreckt wurde (zur Zulässigkeit vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000 – 2 A 5/95 – juris Tz. 44 ff. = LKV 2001, 126), für die Wasserstadt Berlin-Oberhavel vom Jahr 2004 auf das Jahr 2010, wieder entfallen ist, kann dahinstehen. Für ein Entfallen spricht, dass die Beteiligte zu 1. hierdurch wieder eine langfristige Planungssicherheit erlangt hat. Die Beteiligte zu 1. und die Entwicklungsträgerin gingen – obwohl die Verhandlungen über den freihändigen Erwerb auch nach dem Senatsbeschluss intensiv weiter geführt wurden – offenbar davon aus, dass die Inanspruchnahme des Betriebsgrundstücks für eine Wohnnutzung nicht vor dem 1. Januar 2006 erfolgen würde (vgl. den dem Entziehungsantrags beigefügten Entwurf einer Einigung, VV, Bl. 1 ff.). Dementsprechend wurden der Beteiligten zu 1. in den beiden Fällen, in denen sie die Genehmigung von Investitionen in ihren Betrieb beantragt hatte, bis zum 31. Dezember 2005 befristete Genehmigungen zur Aufstellung dieser baulichen Anlagen erteilt. Allerdings führte der ab 1. Mai 1999 geplante Ausbau der R.straße, der den südlichen Teil des Betriebsgrundstücks betraf, auf dem sich eine Tiefkühllagerhalle befand, zu einer nur bis 30. April 1999 (statt wie beantragt bis Ende 1999) befristeten Genehmigung eines Mietvertrages der Beteiligten zu 1. mit der Bundesanstalt für Landwirtschaft und Ernährung (Bescheid vom 17. März 1998, Anlage AS 46).

59Jedenfalls mit der Fortschreibung des Rahmenplanes im Mai 2003 (Anlage AG 15), wonach im Bereich des Grundstücks der Beteiligten zu 1. statt des bis dahin verfolgten Konzepts einer Wohn- bzw. Mischgebietsausweisung eine Gewerbenutzung vorgesehen wurde und die geplante Straßenbreite der R.straße so reduziert wurde, dass die vorhandenen Gebäude nicht mehr überplant wurden (vgl. Vermerk vom 4. November 2002, VV, Bl. 80 f.), ist ein Übernahmeanspruch nach § 168 BauGB wieder entfallen. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit, das Grundstück zu behalten, war danach nicht mehr gegeben. Zwar lag das Grundstück weiterhin im städtebaulichen Entwicklungsbereich und unterlag den dort geltenden Beschränkungen. Da die tatsächliche Nutzung des Grundstücks für den Betrieb eines Gewerbes aber nach der Fortschreibung des Rahmenplanes der künftigen Nutzung entsprach, ist eine über die Sozialbindung des Eigentums der Beteiligten zu 1. hinausgehende Einschränkung nach der Umplanung nicht mehr ersichtlich. Dass eine erneute Umplanung grundsätzlich möglich – wenn auch wegen des „Umsteuerungsbeschlusses“ vom 1. Juli 2003 nicht sehr wahrscheinlich – war, reicht für die Annahme der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht aus. Nachdem der Beteiligten zu 1. im Oktober 2003 zudem noch die beiden von ihr beantragten Genehmigungen ohne Befristung erteilt worden waren (VV, Bl. 107 und 123), ist auch ein etwaiger Übernahmeanspruch nach § 169 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. § 145 Abs. 5 Satz 1 BauGB entfallen. Die Beteiligte zu 1. räumt den Wegfall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu diesem Zeitpunkt in gewisser Weise auch ein, indem sie ihren Anspruch auf Ersatz der ihr nach ihren Angaben entstandenen Schäden auf einen Zeitraum bis zum Ende des Jahres 2003 beschränkt.

(c) Für das Begehren der Beteiligten zu 1. ist das weitere Schicksal der Entwicklungsverordnung nach 2003 unerheblich. Insbesondere spielt es keine Rolle, dass die Verordnung soweit sie den Bereich betraf, in dem das streitgegenständliche Grundstück belegen ist, erst durch die Zweite Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Wasserstadt Berlin-Oberhavel am 9. September 2008 (GVBl. für Berlin S. 266) aufgehoben wurde. Maßgeblich ist nur, dass das Behalten und Nutzen des Grundstücks für die Beteiligte zu 1. spätestens ab Oktober 2003 nicht mehr wirtschaftlich unzumutbar war (vgl. zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des Behaltens auch – entgegen S. 11 der Berufungsbegründung: Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 168 Rn. 1).

Deshalb stellen sich im hiesigen Verfahren Fragen nach der Zügigkeit der Durchführung (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB) der Maßnahme im Hinblick auf die Gesamtgeltungsdauer der Entwicklungsverordnung von vornherein nicht.

Das Vorbringen der Beteiligten zu 1., der Verordnungsgeber habe schon 1995 vom Scheitern der Entwicklungsmaßnahme gewusst, eine Kurskorrektur aber erst 2003 vorgenommen, ist nicht zielführend für ihr Klagebegehren. Denn ein vorzeitigeres „Umsteuern“ hätte nur zu einem früheren Entfallen ihres Übernahmeanspruchs geführt. Ein Übernahmeverlangen des Eigentümers kann unabhängig von der rechtmäßigen oder rechtswidrigen Aufrechterhaltung des Entwicklungsrechts begründet sein (vgl. Stöß, Großprojekte der Stadtentwicklung in der Krise, 2009, S. 261).

63(8) Weil die Voraussetzungen des Übernahmeanspruches im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung noch gegeben sein müssen, ist es möglich, dass einzelne Anspruchsvoraussetzungen während eines Verfahrens entfallen und sich deshalb das Übernahmeverlangen letztlich als ungerechtfertigt erweist (vgl. BGH, Urteil vom 19. September 1985 – III ZR 162/84 – juris Tz. 18). Einen solchen Verlauf hat der Grundstückseigentümer, der infolge der geänderten Planung sein Grundstück behalten und weiter im Rahmen der Sozialbindung nutzen darf, nach der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs „entschädigungslos“ hinzunehmen (BGH, Urteil vom 27. September 1990 – III ZR 322/89 – juris Tz. 7). Nachdem dies im Bereich der verbindlichen Bauleitplanung durch Bebauungsplan durch den Bundesgerichtshof ausdrücklich anerkannt wurde, muss dieser Grundsatz erst recht im städtebaulichen Entwicklungsbereich gelten, in dem sich die Planung ihrem Wesen nach erst im Rahmen der Durchführung der Maßnahmen verdichtet. Das Erfordernis einer besonderen rechtlichen Bewertung ergibt sich auch nicht daraus, dass von der „Umsteuerung“ der Entwicklungsziele im Jahre 2003, die im Übrigen zulässig und möglicherweise sogar geboten war (vgl. Stöß, a. a. O., S. 256), alle noch bestehenden gewerblichen Nutzungen im Bereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel begünstigt wurden. Maßgebend für die Beurteilung des Übernahmeanspruchs sind auch in diesem Fall nur die Person des jeweiligen Antragstellers und die Situation des betroffenen Grundstücks.

bb) Andere Ansprüche nach dem BauGB stehen der Beteiligten zu 1. nicht zur Seite.

Die Auffassung der Beteiligten zu 1., in Fällen der vorliegenden Art müssten den betroffenen Grundstückseigentümern selbständige Entschädigungsansprüche zugute kommen, und die Ausführungen in dem hierzu vorgelegten Battis/Grigoleit-Gutachten stehen im Widerspruch zu der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

(1) Einen umfassenden Nachteilsausgleichsanspruch, der auf Entschädigung und Schadensersatz gerichtet ist, sieht das BauGB nicht vor (zum fehlenden Plangewährleistungsanspruch: BGH, Urteil vom 21. Dezember 1989 – III ZR 118/88 – juris Tz. 29 = BGHZ 109, 380 = NJW 1990, 1038). Die Anerkennung eines solchen Anspruchs für den Fall rechtmäßigen Verwaltungshandelns würde kommunale Planung letztlich unmöglich machen, weil sich die Gemeinde hiermit der Gefahr unvorhersehbarer Forderungen ausgesetzt sehen würde.

Auf einen allgemeinen Nachteilsausgleichsanspruch läuft das Begehren der Beteiligten zu 1. jedoch hinaus, zumal sie Schäden wegen einer langjährigen „Betriebsunterbrechung“ bzw. Behinderungen für den Zeitraum von 1994 bis Ende 2003 geltend macht, die sie ebenso erlitten hätte, wenn das Grundstück im Jahr 2004 doch noch übernommen bzw. entzogen worden wäre. Deshalb ist es nicht zutreffend, wenn die Beteiligte zu 1. ausführt, der Entschädigungsanspruch „substituiere den vereitelten Übernahmeanspruch“. Der von der Beteiligten zu 1. geltend gemachte Entschädigungsanspruch würde vielmehr selbständig neben den gescheiterten Eigentumswechsel treten.

Die Beteiligte zu 1. erhebt in einer Höhe von 34,5 Mio EUR Ansprüche für Schadenspositionen, die im Fall einer Entziehung des Grundstücks nicht entschädigt worden wären. Die für den Eigentumswechsel zu leistende Entschädigung bemisst sich im förmlichen Entziehungsverfahren nach den Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels des Baugesetzbuches (§§ 168 Satz 2, 145 Abs. 5 Satz 4 BauGB), also nach den §§ 93 – 103 BauGB. Danach ist eine Entschädigung nicht nur für den durch den Eigentumswechsel als solchen eintretenden Rechtsverlust (§ 95 BauGB), sondern auch für andere damit verbundene Vermögensnachteile zu leisten (§§ 93 Abs. 2 Nr. 2, 96 BauGB); hierzu können auch Nachteile zählen, die sich aus den enteignungsrechtlichen Vorwirkungen der Planung für einen auf dem Grundstück eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1990, a. a. O., Tz. 6). Entschädigt werden gemäß § 96 Abs. 1 Satz 2 BauGB insbesondere der vorübergehende oder dauernde Verlust, den der bisherige Eigentümer in seiner Berufstätigkeit oder seiner Erwerbstätigkeit erleidet, jedoch nur bis zu dem Betrag des Aufwands, der erforderlich ist, um ein anderes Grundstück in der gleichen Weise wie das zu enteignende (zu entziehende) Grundstück zu nutzen (Nr. 1), sowie die notwendigen Aufwendungen für einen durch die Enteignung erforderlich werdenden Umzug (Nr. 3). Danach bilden die mit der Verlagerung des Betriebes verbundenen Kosten die Obergrenze der Entschädigung für andere Vermögensnachteile. Über diese Kosten hatten die Beteiligte zu 1. und die Entwicklungsträgerin (Beteiligte zu 3.) eine Einigung erlangt. Nach § 2 des Entwurfs einer „Einigung“ nach § 110 BauGB vom 21. Dezember 2001 sollte die nach § 96 BauGB zu zahlende Entschädigung 9.737.229,00 EUR betragen (VV, Bl. 11). Hierin sollte nach den Vorstellungen der Beteiligten zu 1. und 3. die Obergrenze für die im Fall eines Eigentumswechsels zu entschädigenden anderen Vermögensnachteile liegen. Darin enthalten waren die Kosten der – nunmehr nicht länger erforderlichen – Nutzbarmachung eines anderen Grundstücks und diejenigen der Betriebsverlagerung, mithin die mit Abstand kostenintensivsten Positionen.

(2) § 42 Abs. 4 BauGB, wonach Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen unberührt bleiben, findet hier keine Anwendung.

Ihrem Wortlaut nach gelten die Vorschriften des Planungsschadensrechts (§§ 39 – 44 BauGB) nur für Bebauungspläne bzw. setzen die Aufhebung oder Änderung einer zulässigen Nutzung voraus. Durch die Satzungen (Verordnungen) des besonderen Städtebaurechts wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nicht aufgehoben oder geändert, sondern lediglich durch das Genehmigungserfordernis beschränkt (vgl. auch Senat, Urteil vom 9. April 2010 – 9 U 1/08 Baul – zur Sanierungsverordnung). Im vorliegenden Fall galt bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Jahr 2006 der Baunutzungsplan weiter, der die planungsrechtlich zulässige Nutzung des Betriebsgrundstücks der Beteiligten zu 1. als beschränktes Arbeitsgebiet auswies.

Das von der Beteiligten zu 1. angeführte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. September 2002 – 4 C 10/01 – (juris Tz. 22 = BVerwGE 117, 44 = NVwZ 2003, 214) steht ihr nicht zur Seite. Abgesehen davon, dass die Verwaltungsgerichte zur Entscheidung über Planungsschadensansprüche nach dem BauGB nicht berufen sind und die von der Beteiligten zu 1. zitierten Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts eine bloße Hilfserwägung der Konsequenzen des fachgerichtlichen Urteils darstellen, bezieht sich die Entscheidung auf die Änderung eines Flächennutzungsplanes, der Konzentrationsflächen für Windkraftanlagen i. S. d. § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB darstellte. Die Änderung des Flächennutzungsplanes hatte kraft Gesetzes unmittelbare Auswirkungen auf die Zulässigkeit der Windkraftanlagen im Außenbereich durch deren Beschränkung auf bestimmte Standorte (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. April 2007 - 4 CN 3.06 - juris Tz. 16 = BVerwGE 128, 382. Dieser Fall ist mit den Wirkungen der hier zu beurteilenden Entwicklungsverordnung nicht vergleichbar.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Mai 1990 – III ZR 84/89 – (juris Tz. 13 = BauR 1990, 715), auf das sich die Beteiligte zu 1. bezieht, ist für ihr Begehren ebenfalls unergiebig. Die Entscheidung betraf die Einschränkung der ausgeübten Nutzung eines Grundstücksteils durch einen Bebauungsplan. Abgesehen davon lagen im dortigen Fall offensichtlich die Voraussetzungen eines Übernahmeanspruchs nicht vor. § 42 Abs. 4 BauGB kommt als eigenständige Anspruchsgrundlage nur in den Fällen in Betracht, in denen der Grundstückseigentümer planungsbedingten Beschränkungen unterworfen ist, die nicht den Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 BauGB auslösen (vgl. § 40 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

(3) Für eine analoge Anwendung des § 42 Abs. 4 BauGB besteht kein Bedarf. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat von einer besonderen Regelung im Bereich des Sanierungs- und Entwicklungsrechts abgesehen, weil er die allgemeinen entschädigungsrechtlichen Bestimmungen als ausreichend angesehen und mithin ein Regelungsbedürfnis nicht erkannt hat (Krautzberger, a. a. O., § 162 Rn 20; Stöß, a. a. O., S. 258, 260). Die Grundstückseigentümer im städtebaulichen Entwicklungsbereich sind durch die bestehenden Regelungen hinreichend und effektiv geschützt. Gegen eine rechtswidrige Entwicklungsverordnung können sie im Wege der Normenkontrollklage gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i. V. m § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB vor dem Oberverwaltungsgericht vorgehen, wobei es nach der fachgerichtlichen Rechtsprechung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt ihres Erlasses ankommt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. September 2007 – 1 BvR 1698/04 – juris Tz. 11; OVG Berlin, a. a. O., juris Tz. 24; s. seit EAG Bau vom 24. Juni 2004 auch § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Erweist sich die ursprünglich sachgerechte Prognose später als fehlerhaft bzw. entstehen Schwierigkeiten bei der Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme, wird die Entwicklungsverordnung dadurch nicht rechtswidrig. Ein Anspruch auf Aufhebung der Entwicklungsverordnung besteht in diesem Fall nicht (OVG Berlin, a. a. O., Tz. 50; vgl. aber die Erwägung in BVerfG, a. a. O., Tz. 13). Jedoch kann im Einzelfall die Versagung der entwicklungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr gerechtfertigt sein (OVG Berlin, a. a. O., Tz. 51). Jedenfalls aber hat der Betroffene – wie dargelegt – einen Übernahmeanspruch im Fall andauernder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Ob ein Entschädigungsanspruch nach § 42 Abs. 4 BauGB analog wegen Entfallen des Übernahmeanspruchs gemäß § 44 Abs. 4 BauGB zumindest teilweise erloschen wäre, wofür einiges spricht, oder in entsprechender Anwendung des § 44 Abs. 5 BauGB in der Entwicklungsverordnung auf die Erlöschensregelung hätte hingewiesen werden müssen, kann demnach offen bleiben.

(4) Eine analoge Anwendung des § 18 BauGB kommt nicht in Betracht. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist den Betroffenen, für den Fall, dass die Veränderungssperre länger als vier Jahre über den Zeitpunkt ihres Beginns hinaus dauert, für dadurch entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Dieser Entschädigungsanspruch ist im Geltungsbereich einer Veränderungssperre aus Gründen der Verhältnismäßigkeit erforderlich. Daneben steht den von einer Veränderungssperre Betroffenen nämlich gerade kein Übernahmeanspruch zu. Ein Übernahmeanspruch kann nach § 40 Abs. 2 Satz 1 BauGB erst im Hinblick auf die Festsetzung oder Durchführung des Bebauungsplanes geltend gemacht werden. Im städtebaulichen Entwicklungsbereich ist der Gesetzgeber – wie dargelegt – mit der Entschädigung durch Übernahme einen anderen Weg gegangen.

cc) Die von der Beteiligten zu 1. angeführten Verhandlungen mit der Beteiligten zu 3. vermögen ihrem Begehren nicht zum Erfolg zu verhelfen.

(1) Allein der Umstand, dass die Beteiligte zu 1. erwartete, mit der Entwicklungsträgerin zu einer einvernehmlichen Regelung zu kommen und sie deshalb davon absah, frühzeitig den Antrag auf Entziehung des Grundstücks zu stellen, ändert nichts an der Rechtslage.

(2) Soweit die Beteiligte zu 1. geltend macht, sie sei im Rahmen der Erwerbs- und Übernahmeverhandlungen von Vertretern der Beteiligten zu 3. und des Landes Berlin durch falsche Auskünfte und Versprechen davon abgehalten worden, frühzeitig den Entziehungsantrag zu stellen, könnte sie ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten der Entwicklungsträgerin nur im Rahmen eines zivilrechtlichen Schadensersatzanspruches geltend machen. Die Normen des BauGB bieten für ein Einfließen dieses Vorwurfs keinen Raum.

(a) Die Beteiligte zu 1. wendet sich im Baulandverfahren gegen die Entscheidung der Enteignungsbehörde. Bei dem Entschädigungsfeststellungsbeschluss handelt es sich um einen Verwaltungsakt nach §§ 112, 113 BauGB, der gemäß § 217 Abs. 1 Satz1 BauGB (nur) durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 1985 – III ZR 10/84 –, a. a. O., juris Tz. 17). Außerhalb des Entziehungs- bzw. Enteignungsverfahrens ist in bestimmten Fällen auch im Bereich des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Höhe der Entschädigung ein gesondertes Entschädigungsfeststellungsverfahren vor der Enteignungsbehörde statthaft (BGH, a. a. O., Tz. 26 ff.). Die Enteignungsbehörde ist darüber hinaus auch Feststellungsbehörde im Planungsschadensrecht nach §§ 39 bis 44 BauGB (§§ 43 Abs. 2 Satz 1, 104 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 5 Abs. 1 Satz 1 des Berliner Enteignungsgesetzes). Die so umgrenzte Zulässigkeit des baurechtlichen Entschädigungsfeststellungsverfahrens vor der Enteignungsbehörde, die zur Feststellung der Höhe der Geldentschädigung die Regelungen des BauGB (ggf. in Analogie oder teleologischer Reduktion) anwendet, begrenzt auch den Streitgegenstand (vgl. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) im baulandgerichtlichen Verfahren.

Ebenso wenig wie die Enteignungsbehörde zuständig für die Beurteilung von zivilrechtlichen Schadensersatzansprüchen ist, kann sich ein solcher Streitgegenstand im Baulandverfahren, das der Überprüfung der behördlichen Entscheidung dient, ergeben. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der zivilrechtliche Schadensersatzanspruch in untrennbarem Zusammenhang mit den geltend gemachten Ansprüchen nach dem BauGB stände (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 1986 – III ZR 174/85 – juris Tz. 27 = BGHZ 99, 262 = NJW 1987, 1320). Dies ist hier nicht der Fall. Denn ein gleicher Lebenssachverhalt, der beiden Ansprüchen zugrunde liegt, ist nicht gegeben.

(b) Die Beteiligte zu 3. ist gegenüber der Beteiligten zu 1. nicht hoheitlich tätig geworden, so dass das gesamte Verhältnis zwischen diesen Beteiligten einschließlich etwaiger vorvertraglicher Rechte und Pflichten nach Privatrecht zu beurteilen ist (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 1980 – V ZR 160/78 – juris Tz. 34 = NJW 1981, 976). Erst im Entziehungsverfahren wird aufgrund öffentlichen Rechts über den Eigentumswechsel und die hierfür von dem Begünstigten zu leistende Entschädigung entschieden.

Die privatrechtlich verfasste Beteiligte zu 3. kann im zivilrechtlich ausgestalteten Erwerbs-/Übernahmeverfahren auch keine wirksame Zusicherung i. S. d. § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG dahin abgeben haben, dass sie das Betriebsgrundstück übernehmen wird. Hierzu bedürfte es eine von der zuständigen Behörde schriftlich erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen. Die Beteiligte zu 3. konnte auch keine verbindliche öffentlich-rechtliche Selbstverpflichtung im Hinblick auf ein bestimmtes künftiges Verwaltungshandeln (Zusage, vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 11. Aufl. 2010, § 38 Rn. 6) eingehen. Sie hätte allenfalls ein Versprechen i. S. d. § 780 BGB abgeben können. Versprochen werden kann allerdings nur eine Leistung, nicht aber ein Vertragsschluss, der zunächst eine Einigung zwischen den Vertragsparteien voraussetzt.

(c) Im Übrigen ist der Vorwurf des Hinhaltens nicht nachvollziehbar. Zwischen den Beteiligten zu 1. und 3. ist unstrittig, dass eine gütliche Einigung über den Erwerb des Grundstücks angestrebt war. Es konnte lediglich wegen stark differierender Vorstellungen keine Übereinstimmung über die Höhe des Kaufpreises erzielt werden.

dd) Ein Entschädigungsanspruch der Beteiligten zu 1. folgt schließlich auch nicht aus § 1 der Vereinbarung vom 20. Dezember 1993.

(1) Entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten handelt es sich bei der Vereinbarung zwischen der Beteiligten zu 1. und der Entwicklungsträgerin vom 20. Dezember 1993 und der Ergänzungsvereinbarung vom 3. Februar 1997 nicht um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag i. S. d. § 54 VwVfG. Abgesehen davon, dass die Beteiligte zu 3. eine juristische Person des Privatrechts ist, die grundsätzlich nicht in öffentlich-rechtlichen Formen handeln kann, gehört der Vertragsgegenstand auch nicht dem öffentlichen Recht an. Hierbei kommt es nicht auf die subjektiven Vorstellungen der vertragsschließenden Parteien an, sondern objektiv auf die Zuordnung des Rechtsverhältnisses, welches durch den Vertrag einer Regelung unterworfen wird (Kopp/Ramsauer, a. a. O., § 54 Rn. 27). Der Entschädigungsvertrag, insbesondere wegen Mietausfalls, wurde im Rahmen der freihändigen Erwerbsverhandlungen oder des Übernahmeverlangens (die im Übrigen kein gestuftes Verfahren darstellen, sondern in einem Akt zusammenfallen können) bzw. sogar noch im Vorfeld abgeschlossen. Solche Rechtsbeziehungen unterliegen allein dem Privatrecht.

(a) Gemäß § 169 Abs. 3 Satz 2 BauGB setzt die Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich voraus, dass der Enteignungsbegünstigte sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht hat. Kommt im Rahmen dieser freihändigen Erwerbsverhandlungen ein Kauf- oder sonstiger Entschädigungsvertrag zustande, ist der geschlossene Vertrag ein Vertrag des bürgerlichen Rechts, der ausschließlich den Regelungen des Zivilrechts unterliegt (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 1985 – III ZR 10/84 –, a. a. O., juris Tz. 19; Aust, in: ders./Jacobs/Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 6. Aufl. 2007, Rn. 612 f.). Dies gilt uneingeschränkt auch dann, wenn die Vereinbarung vom Verkäufer zur Abwehr der sonst erforderlichen förmlichen Enteignung abgeschlossen wird (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 1980 – V ZR 160/78 –, a. a. O., juris Tz. 34).

(b) Der Übernahmeanspruch ist ein gesetzlicher Anspruch auf Abnahme des Grundstücks, d. h. auf den Abschluss eines Kaufvertrages nach den §§ 433, 311b BGB und daraus folgend auf Abgabe der für den Eigentumswechsel notwendigen Erklärungen (§§ 873, 925 BGB). Die Übernahme bzw. Begründung des Rechts vollzieht sich in Fällen der Einigung außerhalb des förmlichen Enteignungsverfahrens nach den Regeln und in den Formen des Privatrechts; insoweit hat das BauGB kein öffentliches Sonderrecht geschaffen (Bielenberg/Runkel, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Bd. II, Stand: 1. Januar 2010, § 43 Rn. 4). Das Übernahmeverlangen ist nicht auf den Erlass eines Verwaltungsaktes oder den Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages gerichtet, sondern auf den Abschluss eines privatrechtlichen (Grundstückskauf-)Vertrages durch Angebot und Annahme („Einigung“).

(c) Da das Stadium der Vertragsverhandlungen in diesen Fällen ebenfalls nach Zivilrecht zu beurteilen ist (s. o. cc) (2) (b), kann auch für die Vereinbarung vom 20. Dezember 1993 und 3. Dezember 1997, die eine Zwischenlösung im Rahmen der freihändigen Erwerbsverhandlungen darstellte, nichts anderes gelten.

(2) Im Baulandverfahren, das seinen Ausgang vor der Enteignungsbehörde genommen hat, dürften solche zivilvertraglichen Regelungen nach Auffassung des Senats – trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sachzusammenhang – wohl keinen Rechtsanspruch begründen. Soweit die Beteiligte zu 1. ihren Anspruch durch die Regelung in § 1 der durch die Ergänzung modifizierten Ursprungsvereinbarung, wonach eine allgemeine Schadensersatzpflicht dem Grunde nach anerkannt wird, als begründet ansieht, hätte sie dieses Recht wohl eher im allgemeinen zivilgerichtlichen Verfahren verfolgen müssen. Letztlich kann diese Frage aber offen bleiben, weil der Beteiligten zu 1. jedenfalls ein solcher Anspruch nicht zur Seite steht, worüber der Senat abschließend befinden kann.

Die Ursprungs- und die Ergänzungsvereinbarung stellen eine Einheit dar, wie sich schon aus der fortlaufenden Nummerierung der Paragraphen ergibt. Ein Kündigungs- bzw. Rücktrittsrecht hinsichtlich der Ergänzungsvereinbarung steht der Beteiligten nicht zu, weil das eventuelle Scheitern der Bemühungen um den Abschluss eines Kaufvertrages in die Vereinbarung aufgenommen wurde (§§ 7 und 9). § 8 des Vertrages enthält eine umfassende Ausgleichsklausel hinsichtlich aller in Betracht kommenden Ansprüche aus der Vereinbarung. Der Vortrag der Beteiligten zu 1. gibt keinen Anhalt, dass sie sich bei der Verhandlung über die Ergänzungsvereinbarung Entschädigungs- oder Schadensersatzansprüche wegen Gewinneinbußen vorbehalten hätte.

3. Gründe für die hilfsweise beantragte Zurückverweisung der Sache an das Landgericht – insbesondere die Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO – liegen nicht vor.

4. Die Anschlussberufung der Beteiligten zu 3. ist gemäß § 524 ZPO zulässig. Sie ist insbesondere innerhalb der (verlängerten) Berufungserwiderungsfrist erfolgt (§ 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO).

a) Der Antrag festzustellen, dass die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Entziehungs- bzw. Entschädigungsfeststellungsverfahren durch die Beteiligte zu 3. notwendig war (§ 121 Abs. 2 Satz 2 BauGB), ist zwar in entsprechender Anwendung des § 524 ZPO zulässig. § 99 Abs. 1 ZPO, wonach die Anfechtung der Kostenentscheidung unzulässig ist, wenn nicht gegen die Entscheidung in der Hauptsache ein Rechtsmittel eingelegt wird, steht nicht entgegen. Es handelt sich bei der Frage der Notwendigkeit der Hinziehung eines Bevollmächtigten im behördlichen Verfahren (vgl. auch § 80 Abs. 2 VwVfG, § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO) nicht um eine reine Kostenentscheidung, sondern um eine Prüfung dieser materiell-rechtlichen Voraussetzung.

b) Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Dies folgt zwar entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht u. a. daraus, dass die Beteiligte zu 3 „in der Enteignungsbehörde über die erforderliche Sach- und Fachkunde verfügt“ (UA S. 32). Die Enteignungsbehörde vertritt – wie dargelegt – im behördlichen Verfahren nicht die Interessen eines Beteiligten.

Die Gebühren und Auslagen für Rechtsanwälte und sonstige Bevollmächtigte im Verfahren vor der Enteignungsbehörde sind nur erstattungsfähig, wenn ihre Zuziehung notwendig war. Dies wird im Fall des betroffenen Grundstückseigentümers regelmäßig zu bejahen sein (Dyong, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 121 Rn 13). Bei den sonstigen Beteiligten i. S. d. § 106 Abs. 1 BauGB wird nach allgemeinen Grundsätzen darauf abzustellen sein, ob diesem Beteiligten zugemutet werden kann, das Verfahren selbst zu betreiben. Hierbei ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts im behördlichen Verfahren vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei aus zu beurteilen. Bei der Beurteilung sind außer der Schwierigkeit und dem Umfang des Falles insbesondere auch eine berufsbedingte oder durch andere besondere Umstände bedingte Vertrautheit mit dem Sach- und Rechtsgebiet zu berücksichtigen (Kopp/Ramsauer, a. a. O., § 80 Rn. 39 f.).

Hier hatte das Land Berlin als Gemeinde sich der Beteiligten zu 3. gemäß § 167 Abs. 1 Satz 1 BauGB zur Erfüllung von Aufgaben bedient, die ihr bei der Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme obliegen. Nach § 167 Satz 2 i. V. m. §§ 157, 158 BauGB musste es sich hierfür bei der Beteiligten zu 3. um eine qualifizierte Entwicklungsträgerin handeln. Sie musste insbesondere nach ihrer Geschäftstätigkeit geeignet und in der Lage sein, die Aufgabe einer Entwicklungsträgerin ordnungsgemäß zu erfüllen (§ 158 Nr. 2 BauGB). Zu den Aufgaben der Entwicklungsträgerin gehörte nach § 157 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB auch der Erwerb der Grundstücke. Hierzu zählt, wie ausgeführt, ggf. auch die Stellung von Enteignungsanträgen bei der Enteignungsbehörde. Damit sollte die Beteiligte zu 3. für das Verfahren vor der Enteignungsbehörde besonders qualifiziert sein. Auch wenn der Umfang der Akten auf ein besonders schwieriges Verfahren hindeutet, war dies tatsächlich und rechtlich nicht der Fall. Im Entziehungsverfahren ging es lediglich um die Feststellung des Verkehrswertes des Betriebsgrundstückes. Hiermit wäre gemäß §§ 192 ff. BauGB ein Gutachterausschuss beauftragt worden. Nach der Änderung des Entziehungsantrages in einen Entschädigungsfeststellungantrag wies das Verfahren zwar Besonderheiten auf. Auch insoweit war es jedoch der Beteiligten zu 3. zuzumuten, wegen ihrer besonderen Vertrautheit mit dem speziellen Sach- und Rechtsgebiet, auf dem sie tätig ist, das Verfahren selbst zu betreiben.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert. Die angesprochenen Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärt.