AG Potsdam, Urteil vom 28.01.2010 - 26 C 315/09
Fundstelle openJur 2012, 12327
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Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.278,23 € nebst Zinsen in Höhe von 1 % seit dem 01. Mai 2001 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger waren durch einen Mietvertrag vom 30. April/04. Mai 2001 seit dem 01. Mai 2001 Mieter einer Wohnung der Beklagten in S.

Nach dem Mietvertrag hatten die Kläger Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu entrichten. Als Umlegungsmaßstab wurde in § 3 des Mietvertrages folgendes festgelegt: „Der Umlegungsmaßstab der Kosten für Heizung und Warmwasser erfolgt durch den Vermieter nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigen Betriebskosten wird das Verhältnis der Wohnflächen zugrundegelegt. Dieser Maßstab kann, falls wichtige Gründe vorliegen, geändert werden.“

Nach § 17 des Mietvertrages wurde zur Mietsicherheit folgende Vereinbarung getroffen: „Der Mieter zahlt dem Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 2.500 DM.“ (dies entspricht 1.278,23 €)

Die Kaution wurde in Form eines zugunsten der Beklagten verpfändeten Sparbuches bei der Mittelbrandenburgischen Sparkasse in Potsdam geleistet.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde zum 31. Juli 2008 beendet. Die Wohnung wurde am 25. Juli 2008 von den Klägern an die Beklagte übergeben. Die Wohnungsübergabe wurde seitens der Beklagten durch den Hausmeister vorgenommen und in einem Übergabeprotokoll vom 25. Juli 2008 vermerkt. Das Protokoll enthält den Vermerk „Wohnung ohne Beanstandungen übergeben“ und wurde sowohl von den Klägern als auch vom Hausmeister unterschrieben.

Mit Schreiben vom 19. September 2009 erteilte die Beklagte den Klägern eine Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2008, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, die mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 623,16 € endete.

Mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2009 erklärte die Beklagte die Aufrechnung gegen die Kautionsforderung der Kläger mit folgenden Forderungen:

Schadensersatz wegen Reinigung Teppich und Fenster       166,60 €Schadensersatz wegen Reparatur Fensterscheibe160,65 €Schadensersatz wegen Reparatur Tür180,00 €Betriebskostenabrechnung 2008   623,16 €insgesamt1.130,41 €Die Kläger sind der Ansicht, dass die Aufrechnung der Beklagten nicht zum Erlöschen der Klageforderung führe, da die geltend gemachten Forderungen der Beklagten nicht bestehen.

Aus der Betriebskostenabrechnung 2008 resultieren keine fälligen und durchsetzbaren Ansprüche, da die Abrechnung formell fehlerhaft sei. Der Verteilerschlüssel sei nicht ordnungsgemäß angegeben und erläutert worden. Die Abrechnung enthalte hinsichtlich der Positionen „Allg. Licht“ und „Gas/ Wasser Abwasser“ Kosten, die außerhalb des in der Abrechnung genannten Zeitraums entstanden seien. Nach Erteilung einer Betriebskostenabrechnung erlösche auch das Sicherungsinteresse des Vermieters an der Mietsicherheit. Bei Rückgabe der Mietwohnung haben keine Mängel vorgelegen bzw. seien diese nicht durch die Kläger zu vertreten.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.278,23 € nebst Zinsen in Höhe von 1 % seit dem 01.05.2001 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, dass bei Übergabe der Wohnung der Teppich stark verschmutzt, die Fenster nicht gereinigt und eine Fensterscheibe sowie eine Tür beschädigt gewesen seien.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass sich hieraus ihrerseits Schadensersatzansprüche gegen die Kläger ergäben, da die Kläger die Schäden durch nichtordnungsgemäße Abnutzung der Mietsache verursacht haben. Der Hausmeister sei zu einer vollständigen Abnahme der Wohnung nicht befugt gewesen. Eine detaillierte Analyse und Niederschrift der vorgefundenen Mängel, die spätere Schadensersatzansprüche ausschließe, sollte durch den Hausmeister nicht erfolgen.

Die Kaution habe sie im Übrigen in Höhe von 623,16 € zuzüglich eines Sicherheitszuschlages von 25 bis 50 % aufgrund der zu erwartenden Nachzahlung der Kläger aus der Betriebskostenabrechnung für 2008 zurückhalten dürfen.

Die Betriebskostenabrechnung sei nicht formell fehlerhaft, da es zulässig sei, die Abrechnung nach dem Abflussprinzip zu erstellen. Der angesetzte Umlageschlüssel entspreche dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche.

Gründe

Die Klage ist begründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückgewähr der Kaution in Höhe von 1.278,23 € zu.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist fällig:

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit entsteht bereits mit Vertragsabschluss und ist durch das Ende des Mietvertrages und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingt. Er wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (BGHZ 101, 244; BGH NJW 2006, 1422). Dem Vermieter ist jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist.

Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter eine Abrechnung gemäß § 259 BGB zu erteilen, die Aufrechnung zu erklären und ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind.

Die angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist der Beklagten als Vermieterin war bei Klageerhebung am 06. August 2009, mithin nach über zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen. In dieser Frist war es der Beklagten möglich und zumutbar festzustellen, welche Ansprüche ihr gegen die Beklagten zustehen. Die von der Beklagten behaupteten Mängel hat diese sofort nach Wohnungsrückgabe festgestellt. Die zur Aufrechnung gestellten Forderungen resultieren aus Rechnungen vom 14. August 2008 bzw. vom 29. Januar 2009. Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur der Tür hätte ebenfalls innerhalb einer Abrechnungsfrist von sechs Monaten erfolgen können. Eine Abrechnung über die Kaution ist dagegen erstmals mit Schreiben vom 19. September 2009 erfolgt.

Der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs steht auch nicht ein von der Beklagten behauptetes Zurückbehaltungsrecht entgegen.

Die Beklagte hat insoweit nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass ihr gegen den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution teilweise bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden hat.

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (BGH NJW 2006, 1422). Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Das Zurückbehaltungsrecht wurde durch die Beklagte jedoch erst nach Klageerhebung und Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 geltend gemacht. Ein Sicherungsinteresse durch Zurückbehalten der Kaution bestand nach Abrechnung der Betriebskosten nicht mehr. Die Beklagte hat auch nicht hinreichend dargelegt, ob und in welcher Höhe bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung zu erwarten gewesen ist.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht in Höhe eines Teilbetrages von 507,25 € infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit geltend gemachten Schadensersatzansprüchen erloschen.

Es kann dahinstehen, ob die Mietwohnung bei Rückgabe Mängel aufwies, die die Kläger zu vertreten haben. Durch die vorbehaltslose Rücknahme der Mietwohnung ist die Beklagte von Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln an der Wohnung ausgeschlossen. Ein nach abschließender Begehung und Besichtigung des Mietobjekts erstelltes Abnahmeprotokoll fasst zusammen, ob und ggf. welche Mängel zurückblieben. Ergeben sich bei der Besichtigung keine Beanstandungen und vermerkt der Vermieter den ordnungsgemäßen Zustand des Mietobjekts, akzeptiert er den Zustand als vertragsgemäß. Das Abnahmeprotokoll vom 25. Juli 2008 enthält keine Vermerke über Mängel sondern gibt die beanstandungslose Übergabe wieder. Unerheblich ist hierbei, dass für die Beklagte der Hausmeister die Abnahme vorgenommen hat. Da dieser durch die Beklagte zur Abnahme beauftragt wurde, ist der Hausmeister als Vertreter der Beklagten anzusehen. Die Beklagte muss die Wohnungsrückgabe und Erstellung des Protokolls gegen sich gelten lassen. Eine Einschränkung der Befugnisse des Hausmeisters bei der Wohnungsabnahme ist nicht hinreichend dargelegt worden und ergibt sich auch nicht aus dem Abnahmeprotokoll. Insbesondere handelt es sich bei dem Protokoll erkennbar nicht nur um ein internes Papier, sondern entfaltet vielmehr Außenwirkung, da es bei gemeinsamer Begehung der Mietwohnung erstellt, von beiden Parteien unterschrieben und an die Kläger ausgehändigt wurde.

Ebenso ohne Erfolg beruft sich die Beklagte auf die von ihr erklärte Aufrechnung mit einem Nachzahlungsanspruch in Höhe von 623,16 € aus der Abrechnung der Nebenkosten für 2008, da die Abrechnung insoweit keinen fälligen Nachzahlungsanspruch begründet.

Die am 19. September 2009 erteilte Abrechnung entspricht nicht den allgemeinen Anforderungen von § 259 BGB. Eine danach ordnungsgemäße Abrechnung erfordert mindestens die Angabe des Abrechnungszeitraums, die Zusammenstellung der für die einzelnen Kostenarten angefallenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlegungsmaßstabs, die Berechnung des Anteils des Mieters und die Vorauszahlungen des Mieters und den sich daraus ergebenden Nachzahlungsbetrag (ständige Rechtssprechung seit BGH NJW 1982, 573).

Die den Klägern erteilte Abrechnung war in Bezug auf die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels formell fehlerhaft. Nach dem Mietvertrag war für die übrigen Betriebskosten (außer Heizung und Warmwasser) das Verhältnis der Wohnflächen zugrundezulegen. Die Abrechnung enthält dagegen für die Positionen „Wohngebäudever./ Haftpflicht“, „Allgem. Licht“, „SAT-Anlage (Wartung)“, Straßenrei./ Nuthe.“ und „Hausmeister“ als Aufteilungsmaßstab die Angabe „Anteile insgesamt 10.000 davon Whg. 6: 1.250“. Eine Erläuterung enthält die Abrechnung nicht. Diese Angabe genügt nicht, um den Mietern die Möglichkeit zu geben, den vertragsgemäßen Umlageschlüssel nachzuvollziehen. Dem steht auch nicht entgegen, dass der angegebene Maßstab dem Umlagemaßstab nach der Wohnfläche entsprechen kann. Die nachträgliche Erläuterung des Umlagemaßstabes heilt den formellen Fehler der Abrechnung insoweit nicht. Die Beklagte hat auch nicht hinreichend dargelegt, dass die Kläger Detailkenntnisse über den Umlageschlüssel bereits aus dem Mietvertrag oder aus früheren Abrechnungen haben. Insbesondere wurde nicht ausgeführt, ob und wann das Schreiben vom Januar 2004, das die Erläuterung des Kostenverteilungsschlüssel enthält, an die Kläger bekanntgegeben worden ist.

Die Abrechnung ist darüber hinaus hinsichtlich der Position „Gas/ Wasser Abwasser“ fehlerhaft. Die Beklagte hat den ihr obliegenden Beweis über die Richtigkeit des Ansatzes in der Abrechnung trotz substantiierten Bestreitens durch die Kläger nicht erbracht. Der bloße Hinweis auf die Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip genügt insoweit nicht. Ebenso genügt die bloße Angabe des Kostenblocks „Gas/ Wasser Abwasser“ in einer Gesamtsumme nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung. Eine separate Abrechnung über diese Kosten hat die Beklagte nicht vorgelegt. Der behauptete Anspruch ist insoweit bereits nicht ausreichend substantiiert dargelegt.

Es kann insoweit dahinstehen, ob die weiteren Kostenpositionen rechtmäßig sind, da nach Nichtberücksichtigung der vorgenannten Kosten maximal anteilige Kosten der Kläger in Höhe von 139,24 € abzurechnen sind, die nach Berücksichtigung der Vorauszahlungen in Höhe von 1.330,00 € nicht zu einer Nachzahlung führen.

Der von den Klägern geltend gemachte Zinsanspruch ist gemäß den §§ 551 Abs. 3, 535 BGB gerechtfertigt, da die Kaution durch die Beklagte als Vermieterin zum üblichen Zinssatz anzulegen war und die Erträge aus der Anlage den Klägern als Mieter zustehen. Die Auszahlung der Zinsen kann mit Rückzahlung der Kaution verlangt werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.