AG Schöneberg, Urteil vom 25.11.2009 - 12 C 370/09
Fundstelle
openJur 2012, 11958
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Tatbestand

Die Beklagten mieteten von der damaligen Eigentümerin durch Vertrag vom 01.11.1967 eine Zweieinhalbzimmer-Wohnung im Hause L.weg in B.. Die Klägerin ist als Erwerberin auf Vermieterseite in den Vertrag eingetreten. Die Wohnung war zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig geworden und ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet, sie hat eine Wohnfläche von 63,93 m². Mit Schreiben vom 20.04.2009, welches den Beklagten Anfang Mai 2009 zuging, verlangte die Klägerin, vertreten durch die von ihr beauftragte Hausverwaltung, unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 und das dortige Feld H 6 die Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete von monatlich 279,12 € um 14,32 € auf 293,44 € mit Wirkung zum 1. Juli 2009. Die Beklagten stimmten der verlangten Erhöhung nicht zu. Mit der am 27.08.2009 eingereichten und am 22.09.2009 zugestellten Klage verfolgt die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen weiter.

Die Klägerin macht geltend, die verlangte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf die vorhandenen Wohnwertmerkmale und den inzwischen veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2009 nicht.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause L.weg in B., von monatlich 279,12 € um 14,32 € auf 293,44 € mit Wirkung ab dem 01.07.2009 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten machen geltend, durch die verlangte Mieterhöhung werde angesichts der vorhandenen Wohnwertmerkmale die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens, insbesondere zu den Wohnwertmerkmalen, wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist die Klagefrist von drei Monaten gemäß §§ 558 b Abs.2 S.2 BGB, 167 ZPO eingehalten.

Die Klage ist jedoch in vollem Umfang unbegründet.

Die Klägerin hat gemäß §§ 558, 558 a und 558 b BGB keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 279,12 € monatlich um 14,32 € auf 293,44 € mit Wirkung ab dem 01.07.2009 oder – unter Beachtung der zweimonatigen Zustimmungsfrist ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens – ab dem 01.08.2009.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 20.04.2009 genügt der vorgeschriebenen Textform (§ 558 a Abs.1 BGB) und ist unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007 und das dortige Feld H 6 gemäß § 558 a Abs.2 Nr.1 und Abs.4 BGB ausreichend begründet. Die Wartefrist und die Sperrfrist gemäß § 558 Abs.1 BGB sind eingehalten. Denn die Miete ist - abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 (Mieterhöhung bei Modernisierung) und 560 BGB (Veränderung von Betriebskosten) - zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert und das Mieterhöhungsverlangen ist nicht vor Ablauf eines Jahres seit Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gestellt worden. Ferner ist die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs.3 BGB in Höhe von 20 % eingehalten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aber durch die verlangte Erhöhung der bisherigen monatlichen Nettokaltmiete von 279,12 € überschritten.

Das Gericht ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete im Regelfall anhand des Berliner Mietspiegels. Da es hier um eine Erhöhung der Miete ab dem 01.07 bzw. 01.08.2009 geht, ist der inzwischen veröffentlichte Mietspiegel 2009 zugrunde zu legen, der die ortsüblichen Nettokaltmieten bezogen auf den Stichtag 1.Oktober 2008 wiedergibt. Bei dem Mietspiegel 2009 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs.1 und Abs.2 BGB, der gemäß Abs.3 eine gesetzliche Vermutung dafür begründet, dass die dort ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der Mietspiegel basiert im Übrigen auf einer wissenschaftlich anerkannten, repräsentativen Datenerhebung und -auswertung und spiegelt nach Auffassung des Gerichts die Marktpreise in der Regel zuverlässiger wider, als dies ein Sachverständigengutachten leisten könnte.

Nach dem Berliner Mietspiegel 2009 ist die Wohnung in das Feld H 6 einzuordnen, welches einen Mittelwert von 4,51 € bei einer Spanne von 3,90 € bis 5,20 € je Quadratmeter Wohnfläche als ortsübliche Netto-Kaltmiete ausweist.

Anhand der im Mietspiegel enthaltenen Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs.2 ZPO schätzen. Dem steht nicht entgegen, dass die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels ist und insofern nicht die Wirkung einer gesetzlichen Vermutung im Sinne des § 292 ZPO für sich beanspruchen kann.

Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich für die streitgegenständliche Wohnung folgendes Bild:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Hier ist das Ergebnis negativ, weil die Wände vermieterseits nicht überwiegend verfliest waren und weil nur eine freistehende Wanne ohne Verblendung und ohne separate Dusche vorhanden war. Ob darüber hinaus nur ein kleines Handwaschbecken vorhanden war, kann dahinstehen. Denn für das Bad/WC liegen keine positiven Merkmale vor.

Gruppe 2 (Küche)

Hier ist das Ergebnis neutral. Die Wandfliesen waren nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten nur im Bereich des Herdes und der Spüle auf einer Breite von ca. 70 cm und in einer Höhe von 50 cm vorhanden. Damit ist das wohnwerterhöhende Merkmal Wandfliesen im Arbeitsbereich nicht erfüllt, weil im Bereich der Arbeitsplatte keine Verfliesung vorhanden war und ist.

Gruppe 3 (Wohnung)

In dieser Gruppe ist das Ergebnis negativ. Das Positivmerkmal Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz in der Wohnung ist nicht erfüllt, weil es sich lediglich um eine Nische im Flur handelt, die keinen Sichtschutz aufweist. Dem steht nicht entgegen, dass diese Nische im Mietvertrag als Abstellraum bezeichnet worden ist. Ob die Wohnung überwiegend gut oder nur durchschnittlich belichtet ist, kann dahinstehen. Denn dies ist nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2009 im Gegensatz zum früheren Mietspiegel 2007 kein Wohnwertmerkmal mehr. Positiv ist zu berücksichtigen, dass der Balkon mit mehr als 4 m² Fläche als groß und geräumig anzusehen ist. Negativ ist zu berücksichtigen, dass die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend (sogar vollständig) auf Putz verlegt sind (ab Baujahr 1950). Weitere Negativmerkmale sind die unzureichende Elektroinstallation und die fehlende Anschließbarkeit einer Waschmaschine in Bad oder Küche. Denn im Wohnzimmer war nur eine Steckdose vorhanden und im Bad gar keine und es fehlt ein vermieterseits hergestellter Frisch- und Abwasseranschluss für eine Waschmaschine. Es mag sein, dass ein solcher – wie die Klägerin behauptet – ohne weiteres durch entsprechende Eckventile an der Spüle herstellbar wäre, aber er ist eben nicht von der Vermieterin hergestellt worden. Damit sind drei Negativmerkmale gegeben, denen ein oder höchstens zwei Positivmerkmale gegenüberstehen, wenn man das streitige Merkmal rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss mitberücksichtigt.

Gruppe 4 (Gebäude)

Hier ist das Ergebnis negativ. Es ist unstreitig keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner vorhanden. Soweit die Klägerin behauptet, dass ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes gegeben sei, ist dies nicht ausreichend dargelegt. Dafür genügt einer Überholung des Daches und ein Neuanstrich der Fassade im Jahre 2002 nicht, denn diese Maßnahmen liegen bereits sieben Jahre zurück und sind nicht mit einer Erneuerung der Fassade und/oder des Daches gleichzusetzen. Darüber hinaus gibt es Putzschäden, die auf den eingereichten Fotos erkennbar sind. Insoweit kann auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin 63 S 33/08, welche eine Wohnung in demselben Hause betraf, verwiesen werden. Ob die Wärmedämmung unzureichend ist oder die Heizanlage einen ungünstigen Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984) hat, kann dahinstehen, weil dies nur ein weiteres Negativmerkmal wäre. Dasselbe gilt für die Behauptung der Beklagten, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar wäre.

Gruppe 5 (Wohnumfeld)

Hier ist das Ergebnis positiv. Die Wohnung liegt an einer besonders ruhigen Straße (Einbahnstraße, Zone 30, Anliegerverkehr), daran ändert auch die Entfernung von ca. 50 bis 100 m zur K.-W.-Straße nichts, da der von dort kommende Straßenlärm durch die geschlossene Bebauung abgeschirmt wird. Dass es wegen der unmittelbaren Nähe der Kindertagesstätte zu konkreten Lärmstörungen in der Wohnung der Beklagte käme, ist nicht dargelegt und nicht ersichtlich.

Soweit die Beklagten eine offene und ungepflegte Müllstandsfläche behaupten, ist ihr Vortrag nicht ausreichend substantiiert.

Nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung überwiegen somit in Gruppe 1, 3 und 4 die negativen Merkmale, während das Ergebnis in Gruppe 2 neutral und in Gruppe 5 positiv ausfällt. Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist daher von dem mittleren Spannenwert des Mietspiegelfeldes H 6 auszugehen und ein Abschlag von 40 % der unteren Spanne vorzunehmen. Danach ergibt sich ein Wert von 4,27 €/m² (= 4,51 €/m² minus 0,24 €/m²). Sondermerkmale liegen nicht vor.

Die ortsübliche Nettokaltmiete errechnet sich daher für die 63,93 m² große Wohnung mit 272,98 € (= 4,27 €/m² x 63,93 m²). Insoweit war die Klage abzuweisen, weil die bisherige Nettokaltmiete bereits 279,12 € beträgt.

Die Kosten- und Vollstreckbarkeitsentscheidung folgen aus §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.