AG Wedding, Urteil vom 16.10.2009 - 7 C 229/07
Fundstelle
openJur 2012, 11625
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Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung derWohnungseigentümergemeinschaft ... vom 21.06.2007 wird zu TOP 6– Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre –für ungültig erklärt, soweit es darin heißt: “DieAuftragsvergabe soll zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten inder ...straße erfolgen.” Im Übrigen wird die Klageabgewiesen.

2. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten derKlägerin tragen die Klägerin zu 4/5 und die Beklagte zu 1) zu 1/5.Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen dieKlägerin zu ¾ und die Beklagte zu 1) zu ¼. Die Kosten derBeweisaufnahme gemäß Beweisbeschluss vom 21.12.2007 trägt dieKlägerin. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) trägtebenfalls die Klägerin.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Derjeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durchSicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % desaufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nichtder jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der VollstreckungSicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin, die Beklagten zu 1) sind die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), zu der die Klägerin gehört, die Beklagte zu 2) ist die Verwalterin der WEG.

Auf der Eigentümerversammlung vom 21.06.2007 wurde laut Protokoll über die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung der WEG folgender Beschluss gefasst:

“6) Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Steigestränge (Wasser und Abwasser) in der ...straße, einschließlich der Anschlussleitungen in den Kellern, sanieren zu lassen. Grundlage für die Beauftragung der Arbeiten ist die Kostenschätzung der Fa. ... vom 19.06.2007 über ca. 76.200,00 €. Die Auftragsvergabe erfolgt durch die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat nach der Einholung von mindestens zwei Vergleichsangeboten.

Gleichzeitig beschließt die Eigentümergemeinschaft, die Sanierung der Steigestränge in den übrigen neun Aufgängen. Diese Arbeiten werden verteilt auf die nächsten drei Jahre (jeweils drei Aufgänge) ausgeführt. Die Auftragsvergabe soll zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten in der ...straße erfolgen. Die Sanierung beginnt frühestens 2008.

Die Ausführung der Arbeiten soll bereits zum Ende eines Jahres mit mindestens drei Monaten Vorlaufzeit in den betroffenen Aufgängen angekündigt werden.

Dafür:      61      Dagegen:2Enthaltung:6- angenommen –“Wegen des weiteren Inhalts wird auf das Protokoll (Bl. 17 ff. d. A.) verwiesen.

Die Klägerin behauptet, die Sanierung der Steigestränge sei nicht erforderlich. Sie ist der Ansicht, dass die dazu getroffenen Beschlüsse daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Ferner sei der Klägerin im Juli 2007, als sie Einsicht in die den Beschluss betreffenden Verwaltungsunterlagen nehmen wollte, von der Mitarbeiterin der Beklagten zu 2) eine Kopie der Kostenschätzung der Firma ... verweigert worden.

Nachdem die Klägerin in ihrer am 16.07.2007 bei Gericht eingegangenen Klage zunächst auch auf Einsicht in alle die Strangsanierung betreffenden Verwaltungsunterlagen nebst Überlassung von Kopien gegen die Beklagte zu 2) geklagt hatte, haben beide Parteien den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2007 diesbezüglich übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

den Beschluss auf der Eigentümerversammlung vom 21.06.2007 zu TOP 6 – Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – für ungültig zu erklären.

Die Beklagten zu 1) beantragen,

die Klage abzuweisen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß den Beweisbeschlüssen vom 21.12.2007 (Bl. 150 d. A.) und vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.). Wegen des Ergebnisses wird auf das Sachverständigengutachten (Bl. 214 ff. d. A.) und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.) Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

I.

Die Klage ist gemäß § 46 Abs. 1 S. 1 WoEigG als Anfechtungsklage zulässig, insbesondere innerhalb der Monatsfrist – hier beginnend ab dem 21.06.2007 mit Beschlussfassung – am 16.07.2007 erhoben und zugleich begründet worden. Die Klägerin ist als Wohnungseigentümerin klagebefugt.

Die Zulässigkeit der Klagehäufung folgt aus §§ 59, 60 ZPO.

II.

1.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der WEG zu TOP 6 vom 21.06.2007 – Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – ist ungültig, soweit es darin heißt: “Die Auftragsvergabe soll zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten in der ...str. erfolgen.” In diesem Umfang ist die Klage begründet.

Der Beschluss entspricht hinsichtlich der Auftragsvergabe für die Steigestränge der restlichen Wohnanlage, d.h. solcher, die nicht die Steigestränge in der ...straße betreffen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WoEigG.

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört u.a. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WoEigG ). Dieser Anspruch richtet sich gegen die Wohnungseigentümer.

Die Entscheidung zu einer solchen Maßnahme der Instandsetzung – hier der Sanierung der Steigestränge - ist gerade mit dem angegriffenen Beschluss getroffen worden.

Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört aber auch die Regelung der Kosten notwendiger Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen (vgl. BayObLG WuM 1996, 239).

Das bedeutet, dass die Kosten für eine Instandhaltungsmaßnahme für die Wohnungseigentümer kalkulierbar sein müssen.

Die Klägerin kann insbesondere nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Angeboten zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen. Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst entschieden werden, wenn entsprechende Angebote vorliegen (vgl. BayObLG ZM 1999, 767 ff.).

Denn durch die Einholung von Alternativ- oder Konkurrenzangeboten bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung soll gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden, wobei nicht notwendigerweise das billigste Angebot Vorrang zu wählen ist (vgl. BayObLG ebd.).

Für die Klägerin ist aber vorliegend nicht abseh- und kalkulierbar, wie viel die Sanierung der weiteren Stränge, welche nicht die gleichzeitig beschlossene Sanierung der Steigestränge in der ...str. betreffen, kosten wird. Zwar ist durchaus möglich, dass sich die Kosten in einem entsprechenden Rahmen wie die Kosten für die ....str. halten; dies muss aber nicht zwangsläufig so sein. Weil ein Beschluss nach § 10 Abs 4 WoEigGauch gegen Sondernachfolger gilt, sind Beschlüsse nur dann rechtlich beachtlich, wenn ihr Inhalt bestimmt und klar ist (BGH NJW 1998, Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 10. Aufl. 2008, § 23 Rn. 51). Bei vorhandenen Unklarheiten ist der Beschluss auszulegen. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert anhand des Wortlauts und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt (Bärmann ebd.).

Vorliegend ergibt sich nach dem objektiven Empfängerhorizont, dass die Vergabe zu den weiteren neun Steigesträngen von der Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat erfolgt. Aus der Verwendung des Satzteils “zusammen mit der Beauftragung der Arbeiten in der ...str.” ergibt sich, dass vor der Vergabe der Aufträge nicht noch einmal eine Eigentümerversammlung zu etwaigen Angeboten einzuholen und Beschluss zu fassen ist. Es ist nicht einmal ersichtlich, dass auch bezüglich der übrigen neun Steigestränge Vergleichsangebote einzuholen wären. Dies beraubt die Wohnungseigentümer der Einflussnahme hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der dem Grunde nach beschlossenen Maßnahmen.

Daher ist die Verpflichtung der Klägerin derzeit darauf beschränkt, im Rahmen des festgestellten Sanierungsbedarfs hinsichtlich der übrigen neun Steigestränge der Einholung von Angeboten als erforderlich beschlossenen Arbeiten zuzustimmen. Soweit der Beschluss die Zustimmung zur Vergabe der Arbeiten bestimmt, ist der Beschluss ungültig.

2.

Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 21.06.2007 zu TOP 6 – Steigestrangsanierung mit Verteilung auf vier Jahre – ist nämlich im Übrigen wirksam und zwar soweit die Steigstrangsanierung für die WEG dem Grunde nach und hinsichtlich der ...str. die Vergabe durch die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat beschlossen wurde.

Denn dieser Beschluss entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WoEigG.

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (s.o.). Die Steigestränge sind vorliegend sanierungsbedürftig.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27.05.2009 (Bl. 214 ff. d. A.) festgestellt, dass die durchschnittliche technische Lebensdauer von Kaltwasserleitungen in Gebäuden bei 34 Jahren liegt, diejenige von Abwasserleitungen bei 37 Jahren. Vorliegend ist diese Lebensdauer mit 50 Jahren weit überschritten.

Der Sachverständige hat ferner festgestellt, dass die Steigstränge für Wasser Sanierungsbedürftig sind (ebd.). Dies ergibt sich aus dem gestiegenen Reparaturaufwand, den zum Teil erheblichen Druckabfällen, den erheblichen Querschnittsverengungen durch Ablagerungen. Die Durchführung der Strangsanierung ist demnach zur Gewährleistung der Versorgungssicherheit notwendig (ebd.).

Bezüglich der Abwasserfallleitungen hat der Sachverständige festgestellt, dass diese bedingt sanierungsbedürftig sind (ebd.). Zwar konnten keine funktionsbeeinträchtigenden Ablagerungen bei der Videoinspektion festgestellt werden, jedoch teilweise Verfärbungen, die auf ehemalige Undichtigkeiten hindeuten; zum Teil kam es zu Havarien (ebd.). Der Sachverständige hat für die Abwasserleitungen für die Zukunft Reparaturbedarf festgestellt, der aber nur unter erheblichem Aufwand zu realisieren ist, da es sich um Asbestzementrohre handelt (ebd.).

Bei der Bewertung des Beschlusses zur Strangsanierung in Hinblick auf die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer einen gewissen Ermessenspielraum haben. Dieser Spielraum wird nicht überschritten, wenn über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung noch nicht zwingend notwendig, aber auch nicht unvertretbar sind (Niedenführ u.a., WEG-Kommentar, 8. Aufl. 2007, § 21 Rn. 59). Der Beschluss über eine Instandsetzungsmaßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme nach einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wie der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft vertretbar ist (ebd.).

Die kombinierte Strangsanierung macht hier Sinn, da wegen des Überschreitens der Lebensdauer der Rohre ist ein erhöhter Reparaturaufwand zu erwarten ist. Gerade wegen der Gefahren durch Asbest bei immer wiederkehrendem Reparaturbedarf ist es nach den o.g. Grundsätzen vertretbar, die Abwasserstränge zusammen mit den übrigen Wassersträngen zu sanieren. Hier sind hinsichtlich der Kosten Synergieeffekte zu erwarten.

Die demzufolge dem Grunde nach ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Entscheidung zur Strangsanierung ist auch hinsichtlich der Vergabe des letztlich bindenden Auftrags wirksam. Auch diese Entscheidung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zwar kann der Wohnungseigentümer in der Regel nicht verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten auf der Grundlage von Angeboten zuzustimmen, die erst eingeholt werden sollen (s.o.). Davon gibt es aber Ausnahmen. So ist in engen Grenzen eine Übertragung des “Wie” einer Sanierung, also die Vergabe und Durchführung des Sanierungsauftrags auf die Hausverwaltung delegierbar (LG München, ZMR 2009, 398 ff.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Denn nach dem getroffenen Beschluss hat die Auftragsvergabe auf Grundlage der Kostenschätzung der Fa. ... zu erfolgen. Damit ist deutlich, dass sich die Hausverwaltung zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Auftragsvergabe an dem eingeholten und konkret im Beschluss bezifferten Angebot dieser Firma orientieren muss. Die finanzielle Last des einzelnen Wohnungseigentümers ist damit vorhersehbar. Eine weitere Sicherheit ist durch die erforderliche Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eingebaut. Auch sollen mindestens zwei weitere Vergleichsangebote eingeholt werden. Die Versammlung hat damit über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung selbst abgestimmt.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 Abs. 1 und 96 ZPO.

1.

Hinsichtlich des erledigten Teils war gemäß § 91a ZPO nach bisherigem Sach- und Streitstand und billigem Ermessen zu entscheiden.

Die Klägerin wäre demnach voraussichtlich unterlegen gewesen.

Dabei oblag der Klägerin die Beweislast dafür, dass die Beklagte zu 2) ihr die vollständige Einsicht in die Verwaltungsunterlagen betreffend die Strangsanierung verwehrt hat. Der Beweis ist ihr nicht gelungen. Dabei ging es alleine um die Frage, ob der Klägerin im Büro der Beklagten zu 2) das Angebot der Fa. ..., welches sich auf der letzten Seite der betreffenden Unterlagen befand, vollständig gezeigt wurde, oder durch ein Blatt Papier verdeckt war. Denn die Klägerin hat lediglich behauptet, dass sie dieses letzte Blatt des Ordners nicht einsehen konnte. Nach glaubhafter Aussage der Zeugin N., an deren Glaubwürdigkeit das Gericht keinen Anlass zu Zweifeln sah, konnte die Klägerin aber die vollständigen Unterlagen, und zwar auch das Angebot der Fa. ... im Büro der Beklagten zu 2. einsehen. Wegen der Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.09.2009 (Bl. 229 d. A.) verwiesen.

2.

Im Übrigen war das teilweise Unterliegen der Beklagten zu 1) in der Kostenentscheidung nach § 92 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigen. Dabei hat das Gericht das Interesse der Klägerin an der Ungültigerklärung der Beschlussteils mit ¼ geschätzt. Dabei war zu berücksichtigen, dass sie mit der Beschlussanfechtung hinsichtlich des “Ob” und “Wie” der Sanierung der Steigestränge in der ...str. nicht durchgedrungen ist. Hinsichtlich der übrigen Steigestränge ist sie nur bezüglich der Auftragsvergabe durch die Hausverwaltung, also hinsichtlich des “Wie” durchgedrungen.

Dem teilweisen Unterliegen der Beklagten zu 1) hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu ¼ entspricht ein Unterliegen am Gesamtstreitwert von 1/5.

Zu berücksichtigen war gemäß § 96 ZPO auch, dass die Beweisaufnahme in Bezug auf die Strangsanierung ergeben hat, dass die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt wurde. Dementsprechend waren der Klägerin diese Kosten aufzuerlegen.

IV.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 709 ZPO.