Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 7. Juni 2007 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Neuruppin – 5 O 206/05 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Benutzung eines Weges zum Begehen und Befahren (Wegerecht).

Die Kläger sind aufgrund Vertrages vom 7. Juni 2000/1. Juni 2001 seit dem 29. Oktober 2001 im Grundbuch eingetragene Erbbauberechtigte (je ½ Anteil) an den Flurstücken 607 und 609 der Flur 45 der Gemarkung P. mit der Anschrift …straße 3, 5 und 7 (im Folgenden: Erbbaugrundstück). Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2099. Eigentümer des Erbbaugrundstücks sowie der benachbarten Flurstücke 608 und 610 ist die … Kirchengemeinde … in P.. Zugunsten der Flurstücke 607 und 609 (Erbbaugrundstück) und zu Lasten der Flurstücke 608 und 610 wurde ebenfalls am 29. Oktober 2001 eine Grunddienstbarkeit (Feuerwehrzufahrtsrecht) im Grundbuch eingetragen.

Die beklagte Eigentümergemeinschaft ist Eigentümer des östlich an das Erbbaugrundstück der Kläger angrenzenden Flurstücks 527 der Flur 45 der Gemarkung P. mit der Anschrift …straße 1. Das Grundstück der Beklagten ist mit einem Wohnhaus bebaut und verfügt an seiner westlichen Grenze, neben dem Erbbaugrundstück der Kläger, über eine befestigte und gepflasterte Zufahrt zur …straße, über welche der Innenhof des Wohnhauses …straße 1 und die dort befindlichen Stellplätze mit der …straße verbunden sind. Zu Lasten des Grundstücks der Beklagten wurde am 7. April 1998 unter Bezugnahme auf die Urkunde der Notarin … G. in P. – UR-Nr. 216/98 – vom 26. Februar 1998 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten der Stadt P. in das Grundbuch eingetragen. Danach wurde der Stadt P. das Recht eingeräumt, die im beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A-B-C-D-A gekennzeichnete Fläche an dem Flurstück 527 in einer Breite von ca. 4 Metern und einer Länge von ca. 12 Metern für die Öffentlichkeit als Weg zum Gehen und zum Fahren zu benutzen.

In den Jahren 2002 und 2003 errichteten die Kläger auf ihrem Erbbaugrundstück einen Gebäudekomplex mit drei Abschnitten (…straße 3, 5 und 7), in dem sich insgesamt 23 altengerechte Wohnungen befinden, von denen drei Wohnungen speziell auf die Bedürfnisse körperbehinderter Menschen ausgerichtet sind. Dieser Gebäudekomplex steht an der nördlichen, an der …straße gelegenen Grenze des Erbbaugrundstücks und reicht östlich und westlich jeweils bis an die Grenze des Erbbaugrundstücks heran. Der von den Klägern errichtete Gebäudekomplex verfügt in den Abschnitten …straße 5 und 7 über direkte Zugänge zur …straße. Über diese Zugänge kann der südlich von dem Gebäudekomplex liegende Innenhof erreicht werden und können auch die Bewohner des Gebäudeabschnittes …straße 3 zur …straße gelangen. Auf dem Innenhof befinden sich – entsprechend der Auflage in der Baugenehmigung – 7 Stellplätze, von denen 2 Stellplätze als Behindertenparkplätze eingerichtet sind. Diese – an Bewohner des Gebäudekomplexes vermietete – Stellplätze haben auf dem Erbbaugrundstück keine Zufahrt zum öffentlichen Verkehrsraum.

Während der Bauphase benutzten die Kläger mit Duldung der Beklagten die benachbarte befestigte und gepflasterte Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten, um das Erbbaugrundstück zu befahren. Mit Datum vom 30. Juli 2003 unterzeichneten der Kläger zu 1) – für beide Kläger – und R. F. für die F. Immobilien GbR als Verwalter der Eigentümergemeinschaft der Beklagten nach vorgängigem Schriftwechsel eine Vereinbarung folgenden Inhalts:

„Die e. AG, die B. GmbH und eine zugelassene Tiefbaufirma zur Herstellung der Regenentwässerung beabsichtigen, im Auftrag der BHG [Anm.: der Kläger] die Stromversorgung, Kabelfernsehen und die Regenentwässerung für die …straße 3, 5 und 7 über das Flurstück der ETG [Anm.: die Beklagte] zu führen. Die Trassenführung für die entsprechenden Medien ist im Lageplan (s. Anlagen) dargestellt.

Herr F. stimmt der Vereinbarung in Vertretung der ETG zu, vorbehaltlich der Zustimmung der ETG.

Weiter wird vereinbart, dass die Zufahrt der Stellplätze für die Häuser …straße 3, 5 und 7 über das Flurstück der ETG als gemeinsame Zufahrt der Häuser …straße 1, 3, 5 und 7 als vereinbart gilt. Als Gegenleistung verpflichtet sich die BHG, eine entsprechende Absperrvorrichtung (z.B. Sperrpfosten o. Parkbügel) zu installieren und sich an Wartungs- und Reparaturkosten der Auffahrt/Zufahrt während der Nutzung anteilig zu beteiligen.

Für die Vereinbarungen erhält Herr F. einen einmaligen Betrag in Höhe von 500,- EUR (in Worten: fünfhundert) als Entschädigung für entstandene Aufwendungen.

Die Vereinbarung wird mit den Unterschriften als gelesen, verstanden und als vereinbart erklärt.“

Die Kläger übernahmen nachfolgend die Kosten für die Anbringung einer Hofabsperrung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten. Sämtliche Bewohner der Gebäude …straße 1, 3, 5 und 7 erhielten einen Schlüssel dafür.

Die Eigentümerversammlung der Beklagten vom 16. September 2003 stimmte der Vereinbarung vom 30. Juli 2003 nicht zu. Dies teilte die F. Immobilien GbR den Klägern mit Schreiben vom 17. September 2003 mit. Gleichwohl nutzten die Bewohner des Erbbaugrundstücks der Kläger die Zufahrt weiter. Am 7. Juli 2004 errichtete die Beklagte einen Zaun entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze, ließ hierbei allerdings zunächst ein Feld in der Mitte des Zaunes offen. Dieses Feld schloss die Beklagte am 30. Juli 2004. Anträge der Kläger auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Beklagte vor dem Amtsgericht P. (10 C 469/04 und 10 C 528/04) blieben ohne Erfolg.

In der Folgezeit vereinbarten die Kläger mit der … Kirchengemeinde … in P. die vorübergehende Benutzung der dem Erbbaugrundstück südlich und westlich benachbarten Flurstücke (N.-Kirchplatz) als Zuweg zum Innenhof des Erbbaugrundstücks; bei diesem Zuweg handelt es sich um einen geschotterten Fußweg, der mangels ausreichender Befestigung nicht als Fahrweg für Kraftfahrzeuge benutzt wird. Eine Vereinbarung der Kläger mit der … Kirchengemeinde … in P. vom 23. Dezember 2005 über die dauerhafte Nutzung der dem Erbbaugrundstück südlich und westlich benachbarten Flurstücke 608 und 610 für eine 3 m breite Zufahrt mit einer Option für den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages für die hierzu benötigten Flächen kam mangels Genehmigung des Konsistoriums nicht wirksam zustande.

Die Kläger haben behauptet, mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. habe die Zufahrt zum Erbbaugrundstück sowie zur Kirche und zum Kloster … von der …straße her gesichert werden sollen. Infolge eines – zunächst unbemerkten – Irrtums sei das Wegerecht mit einer Wegeslänge von nur 12 Metern indes für eine zu kurze Strecke bestellt worden. Erforderlich seien weitere 12-13 Meter. Mit der Vereinbarung vom 30. Juli 2003 habe das eingetragene Wegerecht schriftlich fixiert und näher geregelt werden sollen. Diese Vereinbarung habe ohne weitere Genehmigung der Beklagten sofort wirksam sein sollen. Die Kläger haben geltend gemacht, R. F. habe bei Abschluss der Vereinbarung vom 30. Juli 2003 jedenfalls aufgrund einer Duldungs- bzw. Anscheinsvollmacht der Beklagten gehandelt. Neben dieser Vereinbarung und der zugunsten der Stadt P. eingetragenen Dienstbarkeit stehe ihnen, den Klägern, ein Notwegerecht auf Nutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten zu. Diese Zufahrt werde für Rettungseinsätze und für die – durch ihr Alter und körperliche Behinderungen beeinträchtigten – Bewohner der Häuser …straße 3, 5 und 7 dringend benötigt. In einer Entfernung von bis zu 250 Meter stehe keine ausreichende Zahl an Stellplätzen auf öffentlichen Straßen zur Verfügung. Die Bewohner des Erbbaugrundstücks seien auf Stellplätze in unmittelbarer Nähe ihres Wohngebäudes angewiesen. Die Bewohner des Hauses …straße 3 hätten keinen eigenen direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Eine Zufahrt über die westlich und südlich des Erbbaugrundstückes gelegenen Grundstücke der Kirchengemeinde wäre erheblich länger und würde diese Grundstücke über Gebühr in Anspruch nehmen; demgegenüber sei die Inanspruchnahme der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten mit keinen erheblichen Belastungen für die Beklagten verbunden. Zudem sei der N.kirchplatz im Bebauungsplan als Fußgängerzone vorgesehen.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, es zu dulden, dass die Kläger und die jeweiligen Bewohner der Häuser …straße 3, 5 und 7 in P. über das Grundstück der Beklagten …straße 1 in P. (Gemarkung P., Flur 45, Flurstück 527) auf einem Zuweg in vom Gericht zu bestimmender Breite und Länge zwischen der öffentlichen Straße und den Stellplätzen der Kläger fahren und gehen;

2. der Beklagten anzudrohen, dass gegen sie für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu einer Höhe von 250.000,- € festgesetzt wird;

3. die Beklagte zu verurteilen, den Zaun auf der Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken …straße 1 und …straße 3-7 in P. zu entfernen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat entgegnet, sie habe die Nutzung der Zufahrt auf ihrem Grundstück durch die Kläger nur während der Bauphase gestattet. Die Vereinbarung vom 30. Juli 2003 habe insgesamt unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Eigentümerversammlung der Beklagten gestanden. Der Verwalter habe im Hinblick auf § 27 Abs.2 WEG auch keine Vollmacht zum Abschluss einer solchen bindenden Vereinbarung gehabt. Ein Notwegerecht stehe den Klägern nicht zu. Das Wohnhaus …wegstraße 3 sei über die Durchgänge der Häuser …straße 5 und 7 von der Straße aus zu erreichen. Somit verfügten sämtliche Häuser bzw. Abschnitte des Gebäudekomplexes des Erbbaugrundstückes über einen Zugang zur öffentlichen Straße. Im Umkreis von 100 bis 200 Metern befänden sich ausreichend Parkmöglichkeiten. Im Übrigen hätten sich die Kläger durch die Art und Weise der Bebauung des Erbbaugrundstücks selbst die Möglichkeit einer direkten Zufahrt zur Straße genommen. Letztlich könnten die Kläger die südlich und westlich des Erbbaugrundstücks angrenzenden Flurstücke der Kirchengemeinde nutzen.

Das Landgericht Neuruppin hat zum Inhalt der Vereinbarung vom 30. Juli 2003 (Reichweite des Zustimmungsvorbehaltes zugunsten der Beklagten) den Kläger zu 1) als Partei angehört und die Gesellschafter der F. Immobilien GbR, R. und B. F., sowie den Bauleiter des Bauvorhabens der Kläger, S. D., als Zeugen vernommen. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 12. Dezember 2006 und 27. März 2007 sowie den Inhalt des Beweisbeschlusses vom 1. Februar 2007 verwiesen. Mit seinem am 7. Juni 2007 verkündeten Urteil, auf das ergänzend Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig, aber unbegründet. Den Klägern stehe kein Wegerecht auf dem Grundstück der Beklagten zu. Ein solches ergebe sich nicht aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P.. Es sei schon zweifelhaft, ob die Kläger hierdurch überhaupt begünstigt würden; jedenfalls bestehe danach ein Wegerecht nur für eine Strecke von 12 Metern, und diese Strecke reiche nicht über das Ende der Hauswand des Gebäudes …straße 5 hinaus, also nicht bis an den Innenhof des Erbbaugrundstückes heran, so dass ein Zuweg oder eine Zufahrt für das Erbbaugrundstück hierdurch nicht eröffnet werde. Ein Wegerecht sei auch nicht durch die Vereinbarung vom 30. Juli 2003 begründet worden, da die darin enthaltenen Abreden insgesamt unter dem Vorbehalt der Zustimmung der beklagten Eigentümergemeinschaft gestanden hätten. Dies ergebe sich aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme und daraus, dass die Vollmacht des Verwalters gemäß § 27 WEG den Abschluss solcher Vereinbarungen nicht umfasse. Die Ausführungen des Verwalters R. F., die nicht als Zeugnis, sondern als Parteianhörung nach § 141 ZPO zu würdigen seien, hätten substantiiert einen umfassenden Zustimmungsvorbehalt dargelegt; dem seien die Kläger nicht mit substantiiertem Vorbringen entgegengetreten. Das Vorbringen des Verwalters R. F. sei zudem durch die Aussage des Zeugen B. F. gestützt und durch die Aussage des Zeugen S. D. nicht widerlegt worden. Ein Notwegerecht nach § 917 BGB stehe den Klägern nicht zu, weil das Erbbaugrundstück direkt an der öffentlichen Straße liege.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung. Die Kläger rügen, dass R. F. und B. F. unter Verletzung des Verfahrensrechts als Zeugen vernommen worden seien; beide Personen seien als Gesellschafter der F. Immobilien GbR Verwalter der Beklagten. Beide Personen hätten zudem fälschlich angegeben, mit keiner der Prozessparteien verwandt zu sein, obgleich zur beklagten Eigentümergemeinschaft auch beider Eltern, H. und M. F., gehörten. Zudem habe das Landgericht die Beweise fehlerhaft gewürdigt. Es habe nicht das erkennbare Eigeninteresse der beiden „Zeugen“ berücksichtigt und außer Acht gelassen, dass der Inhalt der Vereinbarung vom 30. Juli 2003, insbesondere auch der Text und die Platzierung des Zustimmungsvorbehaltes, allein von R. F. vorgegeben worden sei; nach dem Wortlaut und dem Aufbau der Vereinbarung ergebe sich jedoch, dass der Zustimmungsvorbehalt nur für das Leitungsrecht gegolten habe. Der „Zeuge“ B. F. habe sich nur zu einer Mitteilung an den Zeugen S. D. geäußert; hiervon hätten sie, die Kläger, aber keine Kenntnis erlangt, und der Zeuge D. habe für die Gespräche über die Vereinbarung zum Wegerecht auch keine Vollmacht gehabt. Die Vereinbarung vom 30. Juli 2003 habe das Bestehen des (dinglichen) Wegerechts vorausgesetzt und nur nähere Regelungen zur Ausgestaltung (Lastentragung) treffen sollen. Die Vollmacht des Verwalters habe insoweit keinen Beschränkungen nach § 27 WEG unterlegen. Ein Wegerecht für sie, die Kläger, ergebe sich auch aus dem Notwegerecht nach § 917 BGB sowie aus der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P.. Durch diese Dienstbarkeit habe sichergestellt werden sollen, dass die Öffentlichkeit zu den ehemaligen Flurstücken 228 bis 236, insbesondere auch zum ehemaligen Flurstück 230 (Gelände der Kirche … und der Kirchengemeinde …), gelangen könne. Nach Zerlegung der alten Flurstücke 228 und 230 in die jetzigen Flurstücke 607 bis 610 sei die Anpassung des Wegerechts erforderlich, um dem vorgesehenen Zweck entsprechen zu können; die Strecke des Wegerechts müsse um 12-13 Meter verlängert werden, damit die Öffentlichkeit zum neuen Flurstück 610 gelangen könne. Begünstigte dieses Wegerechts seien auch sie, die Kläger. Daher könnten auch sie die Anpassung des Wegerechts an die veränderten Grundstücksverhältnisse verlangen. Im Hinblick auf eine übereinstimmende Bauplanung der Beteiligten und des zugrunde liegenden Bebauungsplans der Stadt P. müsse die Beklagte die Nutzung des streitigen Weges weiterhin dulden; eine Versagung dieser Duldung verstoße gegen Treu und Glauben.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1. die Beklagte zu verurteilen, es zu dulden, dass die Kläger und die jeweiligen Bewohner der Häuser …straße 3, 5 und 7 in P. über das Grundstück der Beklagten …straße 1 in P. (Gemarkung P., Flur 45, Flurstück 527) auf einem Zuweg in vom Gericht zu bestimmender Breite und Länge zwischen der öffentlichen Straße und den Stellplätzen der Kläger fahren und gehen;

2. der Beklagten anzudrohen, dass gegen sie für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu einer Höhe von 250.000,- € festgesetzt wird;

3. die Beklagte zu verurteilen, den Zaun auf der Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken …straße 1 und …straße 3-7 in P. zu entfernen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung des Landgerichts und führt ergänzend aus: R. und B. F. seien zu Recht als Zeugen vernommen werden, da sie nicht gesetzliche Vertreter der Beklagten seien. Die F. Immobilien GbR sei erst seit dem 1. August 2003, also nach Abschluss des Vertrages vom 30. Juli 2003, Verwalter der Beklagten geworden; seit dem 1. Januar 2007 bestehe die GbR als OHG fort. Begünstigter der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. sei allein die Stadt P.. Zweck dieser Dienstbarkeit sei nicht die Gewährleistung des Zuwegs zum Erbbaugrundstück der Kläger, sondern zum Innenhof der Kirche … gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Zivilprozessakten des Amtsgerichts P. 10 C 469/04 und 10 C 528/04 sowie die Grundakten von P. Blatt 5572, 6531 und 392 haben vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

II.

1. Die Berufung der Kläger ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs.1 und Abs.2 Nr.1, §§ 517, 519, 520 ZPO).

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache selbst jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die zulässige Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen.

a) Gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Die auf das Notwegerecht nach § 917 BGB gestützte Klage auf Duldung der Benutzung eines Grundstücks braucht Verlauf und Umfang des Weges nicht anzugeben (§ 917 Abs.1 Satz 2 BGB; s. etwa auch Palandt/Bassenge, BGB, 67.Aufl.2008, § 917 Rdn.13). Der Antrag zu Ziffer 2) ist im Hinblick auf § 890 Abs.2 ZPO statthaft.

Beklagte ist die insoweit (teil-)rechtsfähige und damit auch parteifähige Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, da der Rechtsstreit die Verwaltung des gemeinsamen Vermögens und Eigentums der Gemeinschaft und ihre diesbezügliche Teilnahme am Rechtsverkehr betrifft (vgl. BGHZ Bd.163, S.154, 158 ff., 167 = NJW 2005, S.2061 ff.; OLG München, NJW-RR 2005, S.1326; KG, NJW 2006, S.1983 f.; Zöller/Greger, ZPO, 26.Aufl.2007, § 253 Rdn.8a; Zöller/Vollkommer, ebd., § 50 Rdn.24; Baumbach/Hart-mann, ZPO, 66.Aufl.2008, § 50 Rdn.11; s. auch § 10 Abs.6 WEG n.F.).

Vertreten wird die Beklagte durch die F. Immobilien OHG, die nach unbestrittener Mitteilung im Termin vom 16. Oktober 2008 im Sommer 2008 zur Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden ist (§ 27 Abs.3 Nr.2, § 43 Nr.5 WEG [n.F.]).

b) Die Klage ist allerdings unbegründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Duldung der Benutzung der Zufahrt und auf Beseitigung der Einzäunung zu, und zwar weder aus der zugunsten der Stadt P. eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit noch aus einem Notwegerecht noch aus einer vertraglichen Vereinbarung.

aa) Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch auf Benutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten durch die Bewohner des Erbbaugrundstücks der Kläger aus der zugunsten der Stadt P. eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 Abs.1 BGB) verneint, so dass den Klägern auf dieser Grundlage kein Anspruch auf Duldung und Hindernisbeseitigung (§ 1090 Abs.2, §§ 1027, 1004 Abs.1 BGB) zusteht.

Die Kläger sind nicht Begünstigte dieser Dienstbarkeit und können hieraus jedenfalls kein Recht auf die begehrte Zufahrt zu ihrem Erbbaugrundstück herleiten. Berechtigter der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann nur eine bestimmte juristische oder natürliche Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft sein; die Begründung eines dinglichen Rechts zugunsten Dritter ist unzulässig (s. BGH NJW 1993, S.2617 m.w.Nw.; Palandt/ Bassenge, aaO., Einl. vor § 854 Rdn.12 und § 1090 Rdn.3; s. auch § 1092 Abs.1 Satz 1 BGB). Berechtigter der Dienstbarkeit ist hier daher allein die Stadt P., nicht aber die „Öffentlichkeit“ und auch nicht die Kläger. Die Kläger sind auch nicht Bürger der Stadt P..

Selbst aber dann, wenn man die Kläger als Teil der „Öffentlichkeit“ als Berechtigte der Dienstbarkeit ansähe, ergäbe sich hieraus keine Befugnis zur Nutzung des Grundstücks der Beklagten als Zufahrt und Zuweg zum Innenhof des Gebäudekomplexes auf dem Erbbaugrundstück der Kläger. Der rechtsgeschäftlich vereinbarte und in der Grundbucheintragung in Bezug genommene (§ 874 BGB) Ausübungsort der Dienstbarkeit beschränkt sich auf eine Wegesstrecke von 12 Metern, gemessen von der …straße, so dass der sonach eröffnete Weg nicht über die angrenzende östliche Wand des Gebäudekomplexes der Kläger hinausgeht und nicht bis an den Innenhofbereich dieses Gebäudekomplexes heran reicht. Die begehrte Zufahrt zum Innenhof des Erbbaugrundstückes erlangen die Kläger auch dann nicht, wenn man mit den Ausführungen der Kläger im Verhandlungstermin vom 16. Oktober 2008 angesichts der Lageskizze zur Bestellung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. vom 26. Februar 1998 (Anlage K 10) davon ausgeht, dass der Ausübungsort der Dienstbarkeit (Wegebereich) ein kleines Stück über die Grenze zwischen den jetzigen Flurstücken 607 und 609 (und damit auch: über eine Länge von 12 Meter) hinausreicht (s. auch Anlagen B 2 und B 3); denn auch dies würde räumlich nicht genügen, um die begehrte Zufahrt zum Innenhof zu ermöglichen. Ob der Stadt P. gegen die Beklagte ein Anspruch auf Änderung (Erweiterung) des Ausübungsbereiches der Dienstbarkeit in dem von den Klägern angestrebten Sinne (Verlängerung um 12-13 Meter) zusteht, kann offen bleiben. Eine solche Änderung bzw. Erweiterung des rechtsgeschäftlich vereinbarten und zum Gegenstand der Eintragung gewordenen Ausübungsbereiches bedürfte nämlich als Inhaltsänderung der Dienstbarkeit gemäß §§ 877, 873, 874 BGB der dinglichen Einigung zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks (hier: Beklagte) und dem Rechtsinhaber (hier: Stadt P.) sowie der nachfolgenden Eintragung im Grundbuch (s. BGH WM 1976, S.274, 275; NJW-RR 2006, S.237, 238 m.w.Nw.; Palandt/Bassenge, aaO., § 1018 Rdn.7 und § 1023 Rdn.3; Münch.Komm.-Falckenberg, BGB, Bd.6, 4.Aufl.2004, § 1023 Rdn.8 m.w.Nw.). Da es an einer solchen Einigung und Grundbucheintragung fehlt, erwächst weder der Stadt P. noch – erst Recht – den Klägern aus der eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit das Recht zur Nutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten zum Zwecke der Verbindung des Innenhofes des Gebäudekomplexes der Kläger mit der …straße. Zudem dürfte der Stadt P. gegen die Beklagte kein Anspruch auf Änderung bzw. Erweiterung des Ausübungsbereiches (-ortes) der Dienstbarkeit zum Zwecke der Zufahrt oder des Zugangs zum Innenhof des Erbbaugrundstücks der Beklagten von der …straße her zustehen.

Ein solcher Anspruch käme gemäß § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn die zweckgemäße und wirtschaftlich sinnvolle Ausübung der Dienstbarkeit angesichts der Änderung der örtlichen Verhältnisse eine solche Inhaltsänderung erforderte. So liegt es hier aber nicht. Wie die Kläger selbst vortragen und sich aus den eingereichten Unterlagen ergibt, hatte die beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. bei ihrer Bestellung und Eintragung im Jahre 1998 den Zweck, nach dem Verkauf des Flurstücks 527 der Flur 45 der Gemarkung P. durch die Stadt P. an die d… Bau- und Immobilien GmbH sicherzustellen, dass das Kloster und die Kirche … auf diesem Wege von der …straße her durch Gehen und Fahren erreicht werden können. Daher verlief der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit so, dass die damaligen Flurstücke 228 und 230 von der …straße her erreicht werden konnten. Durch die Zerlegung der Flurstücke 228 und 230 in die neuen Flurstücke 607 bis 610 könnte nun zwar eine Änderung des Ausübungsortes der Dienstbarkeit dahin in Betracht kommen, dass der Weg bis zum Anschluss an das neue Flurstück 610 verlängert wird. Dies geschähe freilich allein zum Zwecke der Erreichbarkeit von Kirche und Kloster … von der …straße her und nicht zum Zwecke der Erreichbarkeit des Innenhofes des Erbbaugrundstücks der Kläger, so dass die Beklagte danach befugt bliebe, die gemeinsame Grundstücksgrenze der Parteien mit einem Zaun einzufrieden und auf diese Weise die Zufahrt zum Innenhof des Erbbaugrundstücks zu versperren. Der Zweck der Erreichbarkeit des Innenhofes des Gebäudekomplexes auf dem Erbbaugrundstück der Kläger stand 1998 noch nicht in Rede, da der Erbbaurechtsvertrag mit den Klägern erst 2000/2001 geschlossen und der Gebäudekomplex der Kläger erst 2002/2003 errichtet wurde, und er ist auch nicht von dem vereinbarten Zweck der Erreichbarkeit von Kloster und Kirche von der …straße her umfasst. Aus diesem Grunde könnten die Kläger aus der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. selbst dann kein Recht auf Zufahrt zum Innenhof ihres Erbbaugrundstückes herleiten, wenn der Ausübungsort der Dienstbarkeit (Länge der Wegesstrecke) räumlich eine dahin gehende Benutzung des Weges erlaubte.

bb) Zu Recht hat das Landgericht auch ein Notwegerecht der Kläger abgelehnt.

Zwar können die Kläger als Erbbauberechtigte und somit als Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts (§ 11 Abs.1 Satz 1 ErbbauVO/ErbbauRG) Inhaber eines Notwegerechts sein (s. etwa OLG Hamburg, OGLR 2000, S.231, 232; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.8). Das Notwegerecht setzt jedoch voraus, dass dem Erbbaugrundstück der Kläger die zur ordnungsgemäßen Benutzung dieses Grundstückes notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt. Insoweit gelten im Hinblick auf den Schutz des Eigentums an dem in Anspruch genommenen Nachbargrundstück (Art. 14 Abs.1 GG) strenge Anforderungen. Ein Notwegerecht scheidet aus, wenn ein anderer ausreichender Weg zur Verfügung steht, auch wenn die Inanspruchnahme dieses Weges unbequemer und teurer ist (s. BGHZ Bd.75, S.315, 319; BGH NJW 2006, S.3426, 3427; Senat, MDR 1997, S.37 m.w.Nw.; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.5; Münch.Komm.-Säcker, BGB, Bd.6, 4.Aufl.2004, § 917 Rdn.8). Das Notwegerecht nach § 917 Abs.1 BGB gibt sonach grundsätzlich kein Recht auf direkte Befahrung des Grundstücks mit einem Kraftfahrzeug, jedenfalls dann nicht, wenn in der Nähe auf dem öffentlichen Straßenland Parkmöglichkeiten vorhanden sind (s. BGHZ Bd.75, S.315, 318 ff.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1995, S.1042 f.; OLG Saarbrücken, OLGR 2004, S.391; NJW-RR 2002, S.1385; OLG Schleswig, MDR 2003, S.25 f.; OLG Hamm, Urteil vom 16. April 2007 – 5 U 126/06 – [juris]; Palandt/Bassenge, aaO., § 917 Rdn.6; weiter differenzierend wohl: Münch.Komm.-Säcker, aaO., § 917 Rdn.13 f.). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte substantiiert vorgetragen, dass sich auf der …straße und auf weiteren Straßen im näheren Umfeld des Erbbaugrundstücks der Kläger Stellplätze in ausreichender Zahl befinden (s. Anlage B 3); dem sind die Kläger nicht substantiiert entgegengetreten (§ 138 ZPO). Die Bewohner der Häuser (Gebäudeabschnitte) …straße 5 und 7 haben einen direkten Zugang zur …straße, und die Bewohner des Hauses (Gebäudeabschnittes) …straße 3 gelangen über den Hausflur des Hauses (Gebäudeabschnittes) …straße 7 ebenfalls vom Erbbaugrundstück aus zur ...straße. Die öffentlichen Stellplätze auf der …straße sind nicht weiter von dem Gebäudekomplex entfernt als die Stellplätze auf dem Innenhof. Die Zufahrt für Rettungsfahrzeuge ist durch eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit zu Lasten der westlich und südlich an das Erbbaugrundstück angrenzenden Flurstücke 608 und 610 sichergestellt. Bei dieser Lage ist die Inanspruchnahme der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten für die ordnungsgemäße Benutzung des Erbbaugrundstückes der Kläger nicht „notwendig“. Ein spezifischer Bedarf für die Benutzung ortsnaher behindertengerechter Stellplätze für bestimmte Bewohner des Gebäudekomplexes der Kläger ist nicht dargelegt worden und ließe sich im übrigen auch durch die Einrichtung von Behindertenparkplätzen auf der …straße beheben.

Hinzu kommt, dass die Kläger mit der Art und Weise der (zwar: genehmigten) Bebauung des Erbbaugrundstücks selbst eine Lage geschaffen haben, wonach das Erbbaugrundstück keine Zufahrt zur …straße hat, so dass ein etwaiges Notwegerecht wegen § 918 Abs.1 BGB ausgeschlossen wäre. Eine „willkürliche Handlung“ im Sinne dieser Norm liegt vor, wenn der Eigentümer (hier: Erbbauberechtigte) unter verschiedenen Möglichkeiten der ordnungsgemäßen Nutzung seines Grundstücks eine Gestaltung wählt, die einen Notweg (d.h. die Inanspruchnahme eines fremden Grundstücks) erfordert (s. BGH NJW 2006, S.3426, 3427 f. m.w.Nw.). Auf die „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003 konnte sich ein schützenswertes Vertrauen der Kläger ebenso wenig gründen wie auf die zugunsten der Stadt P. im Grundbuch eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Denn zum Zeitpunkt der „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003 war der Gebäudekomplex der Kläger bereits im Rohbau fertiggestellt, und hinsichtlich der Bedingungen (insbesondere: des Aus-übungsortes) der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. hatten sich die Kläger durch Einsichtnahme in die Grundakten zu vergewissern.

Ob letztlich die … Kirchengemeinde … in P. als Eigentümer der Flurstücke 607 bis 610 in Ansehung von § 918 Abs.2 BGB – vorrangig – gehalten wäre, im Falle der „Notwendigkeit“ für das Erbbaugrundstück der Kläger eine Zufahrt (Notweg) über die Flurstücke 608 und 610 zu eröffnen (etwa im Ausübungsbereich der schon bestellten und eingetragenen Grunddienstbarkeit für die Feuerwehrzufahrt), liegt nicht fern, bedarf hier aber keiner Entscheidung.

cc) Ein Anspruch aus vertraglicher Vereinbarung steht den Klägern letztlich ebenfalls nicht zu.

Die formlose Gestattung der unentgeltlichen Benutzung der Zufahrt auf dem Grundstück der Beklagten hätte zwischen den Parteien allenfalls einen Leihvertrag begründet, der mangels entgegen stehender vertraglicher Regelung gemäß § 604 Abs.3 BGB jederzeit durch Kündigung (Herausgabeverlangen) des Verleihers beendet werden kann (s. OLG Hamm, NJW-RR 1987, S.137, 138; Urteil vom 16. April 2007 – 5 U 126/06 – [juris]; OLG Saarbrücken, NJW-RR 2002, S.1385; OLGR 2004, S.391, 394; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, S.118, 121; OLG Hamburg, OLGR 2000, S.231, 232; Senat, MDR 1997, S.37). Die „Kündigung“ des Leihvertrages kann auch konkludent, etwa auch durch Absperrung des Weges, erfolgen (s. dazu etwa OLG Saarbrücken, NJW-RR 2002, S.1385; OLGR 2004, S.391, 394 f.; OLG Köln, NJW-RR 1992, S.1497).

So verhielte es sich auch mit der „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003, sofern man darin überhaupt die Begründung eines Nutzungsrechtsverhältnisses sehen wollte und nicht – dem Vortrag der Kläger folgend – lediglich die Vereinbarung ergänzender Regelungen für die Ausübung eines vermeintlichen anderweitig begründeten Nutzungsrechts (aus einer eingetragenen Dienstbarkeit oder aus einem Notwegerecht nach § 917 BGB). In dieser Vereinbarung verpflichteten sich die Kläger zwar zur Anbringung einer Absperrvorrichtung, zur Beteiligung an den Wartungs- und Reparaturkosten der Zufahrt sowie zur Zahlung einer „Aufwandsentschädigung“ an Herrn R. F.. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um eine „Gegenleistung“ („Entgelt“) für die Gebrauchsüberlassung an der Zufahrt, welche der Annahme eines (unentgeltlichen, § 598 BGB) Leihvertrages entgegenstünde. Denn zur Sicherung des Weges (Obhutspflicht) und zur (anteiligen) Unterhaltung des Weges sind die Kläger als Entleiher gesetzlich verpflichtet (§ 601 Abs.1, § 605 Nr.2 BGB), und eine „Aufwandsentschädigung“ für R. F. ist – unbeschadet der Frage, inwieweit diese auf das „Leitungsrecht“ oder auch auf das „Wegerecht“ entfällt – keine Gegenleistung („Entgelt“) der Kläger an die Beklagten, sondern an R. F. (für seinen eigenen Aufwand) persönlich.

Sieht man in der „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003 hingegen einen Mietvertrag, so wäre dieser mangels Bestimmung einer Laufzeit gemäß § 542 Abs.1, § 580a Abs.1 BGB ordentlich kündbar gewesen und die Kündigung auch hier (zulässigerweise, s. nur BGH NJW-RR 2002, S.2, 8) konkludent erklärt worden.

Tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass die Kündigung eines Leih- oder Mietvertrages hier „zur Unzeit“ (wider Treu und Glauben, § 242 BGB) erfolgt wäre, sind nicht ersichtlich. Eine (gfs. über den Grundsatz von Treu und Glauben [§ 242 BGB] vermittelte) Bindung der Beklagten an von den Klägern behauptete „gemeinsame Vorstellungen“ der damals Beteiligten über die gemeinsame Nutzung des streitigen Weges scheitert schon daran, dass hierfür keine genügende Grundlage dargelegt worden ist. Etwaige Absprachen zwischen den damals Beteiligten haben die Kläger nicht näher dargetan, und der von den Klägern im Termin vom 16. Oktober 2008 vorgelegte Bebauungsplan der Stadt P. aus dem Jahre 1996 – von dem auch unklar ist, ob und inwieweit die Beklagte hiervon Kenntnis gehabt hat – weist lediglich ein „Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit“ aus, aber kein Geh- und Fahrrecht zum Zwecke der Erreichbarkeit des Innenhofes des Erbbaugrundstückes der Kläger (den es zu diesem Zeitpunkt auch noch gar nicht gab).

Mithin ergäbe sich aus einer Vereinbarung der Kläger mit den Beklagten kein fortbestehendes Recht zur Nutzung der streitigen Zufahrt. Auf die Wirksamkeit der „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003, insbesondere auch die wirksame Vertretung der Beklagten bei Abschluss dieser Vereinbarung und die Frage der Abrede eines umfassenden Zustimmungsvorbehalts zugunsten der beklagten Eigentümergemeinschaft, kommt es demzufolge nicht an.

Vorsorglich bleibt hierzu indes folgendes auszuführen:

Wenn mit dieser „Vereinbarung“ – wie die Kläger vortragen – gar kein Nutzungsrecht begründet werden sollte, sondern unter Zugrundelegung eines schon bestehenden Nutzungsrechts der Kläger aus der eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P. oder aus § 917 Abs.1 Satz 1 BGB nur nähere Regelungen zur Ausgestaltung eines (vermeintlich anderweitig begründeten) Nutzungsrechts getroffen werden sollten, so ergäbe sich hieraus kein Nutzungs-, Duldungs- oder Beseitigungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte. Denn den Klägern steht gegen die Beklagte kein dingliches Nutzungsrecht und kein Notwegerecht zu, und die (akzessorische) „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003 sollte danach selbst kein Nutzungsrecht begründen.

Sieht man in der „Vereinbarung“ vom 30. Juli 2003 hingegen die Abrede der Begründung eines Nutzungsrechts der Kläger, so ist eine wirksame Vertretung der Beklagten durch R. F. bzw. die F. Immobilien GbR nicht hinreichend dargetan worden. Die Bestellung der F. Immobilien GbR zum Verwalter der beklagten Eigentümergemeinschaft war nichtig, weil eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche nicht zum Verwalter bestellt werden darf (s. BGH NJW 2006, S.2189 ff m.w.Nw.; BGHZ Bd.107, S.268, 270 ff.; Baumbach/Hartmann, aaO., Grdz. § 50 Rdn.49; Bärmann/Pick, WEG, 18. Aufl.2007, § 26 Rdn.3 m.w.Nw.). Für eine gesonderte Vollmachtserteilung der Beklagten zum Abschluss einer Nutzungsvereinbarung mit den Klägern findet sich kein tragfähiger Anhaltspunkt. Dies gilt insbesondere auch für die von den Klägern geltend gemachte Duldungs- und Anscheinsvollmacht; die diesbezüglichen Voraussetzungen sind nicht im Ansatz vorgetragen. Auch bei Annahme einer wirksamen Verwalterbestellung der F. Immobilien GbR ergäbe sich keine gesetzliche Vertretungsmacht, da zu den Befugnissen des Verwalters nach § 27 Abs.2 WEG [a.F.] nicht der Abschluss einer Wegerechtsvereinbarung mit Grundstücksnachbarn zählt.

Würde man gleichwohl die Vereinbarung der Begründung eines Nutzungsverhältnisses und eine Vollmacht der Beklagten F. Immobilien GbR bzw. von R. F. annehmen, so wäre mit dem Landgericht Neuruppin davon auszugehen, dass die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 30. Juli 2003 abredegemäß insgesamt unter dem Zustimmungsvorbehalt der Beklagten gestanden hat. Wortlaut und Aufbau der – von R. F. vorformulierten – Vereinbarung führen zwar zu der Auslegung, dass sich der „Zustimmungsvorbehalt“ im zweiten Absatz allein auf den Inhalt des ersten Absatzes (Leitungslegung) bezieht (§§ 133, 157 BGB). Die Beklagte hat jedoch zu beweisen vermocht, dass dennoch ein umfassender Zustimmungsvorbehalt vereinbart worden ist. Die Aussagen der Zeugen S. D. und B. F. sind – worauf die Kläger zu Recht hinweisen – insoweit freilich ohne Relevanz, da sie keinen Aufschluss darüber geben, was nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien bzw. der sie vertretenden Personen [Kläger zu 1) und R. F.] gelten sollte. Allerdings ist der Beklagten der ihr obliegende Beweis durch das Zeugnis von R. F. gelungen. Dies gilt auch dann, wenn man davon ausgeht, dass R. F. nicht als „Zeuge“ vernommen werden durfte, weil er zum maßgeblichen Zeitpunkt seiner Vernehmung (vgl. BGH NJW 1999, S.2446 f.; Zöller/Greger, aaO., § 373 Rdn.4, 6a; Baumbach/Hartmann, aaO., vor § 373 Rdn.11; Musielak/Huber, aaO., § 373 Rdn.6) gesetzlicher Vertreter oder vertretungsberechtigter Gesellschafter der Beklagten gewesen ist (s. dazu Zöller/Greger, aaO., § 373 Rdn.5, 6; Baumbach/Hartmann, aaO., vor § 373 Rdn.14, 15, 17, 23; Musielak/Huber, aaO., § 373 Rdn.7). Als (hierbei angenommen: wirksam bestellter) Verwalter hätte die GbR bzw. R. F. zwar nicht die Stellung eines umfassenden „gesetzlichen Vertreters“, aber eines (vertretungsberechtigten) Organs der beklagten Eigentümergemeinschaft eingenommen (s. BGHZ Bd.163, S.154, 162, 171, 172; OLG München, NJW-RR 2005, S.1326; Bärmann/Pick, aaO., § 26 Rdn.15; Zöller/Vollkommer, aaO., § 50 Rdn.24 und § 51 Rdn.4). Als Organ wäre der Verwalter indes als „Partei“ anzusehen und auch als solche zu vernehmen, nicht aber als Zeuge. Freilich handelt es sich bei der Vernehmung einer Partei als „Zeuge“ um einen gemäß § 295 ZPO verzichtbaren Verfahrensmangel (Zöller/Greger, aaO., § 373 Rdn.7 m.w.Nw.), und die Kläger haben der Vernehmung des Verwalters R. F. als Zeugen nicht widersprochen, sondern nach dessen Vernehmung als Zeuge rügelos zur Hauptsache mündlich verhandelt. Die Aussage des „Zeugen“ R. F. ist danach verwertbar, aber im Rahmen von § 286 ZPO kritisch zu würdigen (Zöller/Greger, ebd.). Die Würdigung des Landgerichts, dass die Ausführungen des Verwalters R. F. über die Vereinbarung eines umfassenden Zustimmungsvorbehalts zugunsten der Beklagten gerade auch angesichts der Interessenlage, der Reichweite der Vertretungsmacht nach § 27 Abs.2 WEG [a.F.] und des ausbleibenden Widerspruchs des ebenfalls angehörten Klägers zu 1) überzeugen, ist aus Sicht des Senats nicht zu beanstanden (§ 529 Abs.1 Nr.1 ZPO).

dd) Für einen von den Klägern im Verhandlungstermin vom 16. Oktober 2008 geltend gemachten Anspruch aus § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) findet sich keine zureichende Grundlage. Etwaige Absprachen zwischen den damals Beteiligten haben die Kläger nicht näher dargetan, und der von den Klägern im Termin vom 16. Oktober 2008 vorgelegte Bebauungsplan der Stadt P. aus dem Jahre 1996 – von dem auch unklar ist, ob und inwieweit die Beklagte hiervon Kenntnis gehabt hat – weist lediglich ein „Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit“ aus, aber kein Geh- und Fahrrecht zum Zwecke der Erreichbarkeit des Innenhofes des Erbbaugrundstückes der Kläger (den es zu diesem Zeitpunkt auch noch gar nicht gab). Es oblag den Klägern, sich bei der Planung und vor der Durchführung ihres Bauvorhabens über das Bestehen eines gesicherten Wegerechts zu vergewissern, insbesondere auch über die Bedingungen und den Ausübungsort der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt P..

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs.1, § 100 Abs.1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.