KG, Urteil vom 22.05.2008 - 8 U 205/07
Fundstelle
openJur 2012, 8639
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Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 16. Oktober 2007 verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15 des Amtsgerichts Schöneberg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 16. Oktober 2007 verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15 des Amtsgerichts Schöneberg, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Klausel im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen regelmäßig ausgeführt werden müssen, sei keine starre Fristenregelung.

Sofern mit dem Aufforderungschreiben des Klägers nur der Beklagte zu 2) zur Ausführung der Arbeiten aufgefordert worden sei, sei dies unbedeutend, weil sich die entsprechenden Vollmachtklauseln für den Fall der Mietermehrheit im Mietvertrag finden, so dass das Aufforderungsschreiben für beide Beklagten Wirkung entfalte.

Unerheblich sei, dass mit dem Aufforderungsschreiben keine Vollmacht übermittelt worden sei. Bei der Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen handele es sich nicht um eine einseitige Willenserklärung, die § 174 BGB unterfalle. Im Übrigen wäre, selbst wenn eine Vollmacht erforderlich gewesen wäre, die Zurückweisung zu spät erfolgt. Die Aufforderung sei mit Schreiben vom 29. März 2007 erfolgt. Die Beklagten hätten die Vollmachtsrüge aber erst mit Schreiben vom 12. April 2007 und damit nicht innerhalb einer Frist von 1 Woche und damit auch nicht unverzüglich erhoben. Das Schreiben vom 12. April 2007 sei der Hausverwaltung des Klägers auch erst mit Telefax vom ... 16. April 2007 übermittelt worden.

Darüber hinaus sei einem Erklärungsempfänger die Rüge der fehlenden Vollmacht verwehrt, wenn die Erklärung von einer Person stamme, die aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit regelmäßig mit der Abgabe solcher Erklärungen für Dritte betraut sei.

Der Kläger beantragt,

das am 16. Oktober 2007  verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15  des Amtsgerichts Schöneberg abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 5.914,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 8. Juni 2007 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten das angefochtene Urteil für zutreffend.

II.

Die Berufung des Klägers ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.914,30 € gemäß §§ 280, 281 BGB.

Die in der Anlage zum Mietvertrag vom 19. September 2000 unter Ziffer 4b enthaltene  formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs.1 Satz 1, Abs.2 Nr.1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH, WM 2003, 1967; BGH NJW-RR 2004, 262; BGH, NJW 2006, 2113). Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs.1 Satz 1, Abs.2 Nr.1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH, NJW 2004, 2087; BGH, NJW 2004, 2586; BGH, NJW 2005, 3416; BGH, NJW 2006, 2113).

Die streitgegenständliche Klausel lautet wie folgt:

„§ 13, Nr.1 des Vertrages wird ersetzt durch folgende Regelung:        Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßigin folgenden Zeiträumen erforderlich:        In Küche, Bad, Toilette, Fluren- alle drei Jahre -In allen übrigen Räumen- alle fünf Jahre -Dabei sind die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen,     Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre- alle fünf Jahre -vorzunehmen."        Hätte der Vermieter die Formulierung „in der Regel„ oder „im Allgemeinen„ gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln sollte.

Dadurch, dass der Mieter vorliegend aber verpflichtet sein sollte, Schönheitsreparaturen  regelmäßig   durchzuführen, ist die Klausel aus Sicht eines verständigen, durchschnittlichen Mieters dahingehend zu verstehen, dass er die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Fristen durchzuführen hat (vgl. auch Urteil des Senats vom 6. Dezember 2007 – 8 U 135/07). Der Senat folgt daher den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, wonach es sich bei der in Ziffer 4 b enthaltenen Regelung um eine starre und damit unwirksame Klausel handelt, § 307 Abs.1 Satz 1, Abs.2  Nr.1 BGB. Soweit der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, GE 2007, 1622 = NJW 2007, 3632) hingewiesen hat, gibt diese zu einer anderen Betrachtungsweise keinen Anlass. Zwar hatte der Vermieter in dem dort zugrundeliegenden Sachverhalt ebenfalls das Wort „regelmäßig“ in Verbindung mit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verwendet. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag enthielt aber in einer danach folgenden Regelung die Formulierung, dass von den zuvor genannten Fristenzeiträumen abgewichen werden könne, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordere. Eine solche Bestimmung fehlt aber im vorliegenden Mietvertrag, sodass der Senat sich nicht in Widerspruch zu der vorgenannten Entscheidung des BGH setzt.

Die Frage, ob die streitgegenständliche Klausel wirksam oder unwirksam ist, war im vorliegenden Fall auch streitentscheidend und konnte nicht im Hinblick auf von den Beklagten behauptete Unwirksamkeit der Erklärung des Klägers vom 29. März 2007 dahingestellt bleiben.

Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt neben der wirksamen Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten gemäß §§ 280, 281 BGB voraus, dass der Kläger den Beklagten erfolglos eine angemessene Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bestimmt hat.  Diese Voraussetzung liegt entgegen der Auffassung der Beklagten im vorliegenden Fall vor.

Die Hausverwaltung des Klägers hat den Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 29. März 2007 unter Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert.

Aufgrund der in § 20 Ziffer 3 des Mietvertrages enthaltenen Klausel war es ausreichend diese Erklärung gegenüber einem der beiden Mieter – hier gegenüber dem Beklagten zu 2 - abzugeben. Nach dieser Klausel wird die Erklärung durch Abgabe gegenüber einem der Mieter auch für den anderen Mieter - hier für die Beklagte zu 1) - verbindlich.

Entgegen der Auffassung des Klägers war vorliegend die Vorlage einer Vollmachtsur-kunde nicht entbehrlich. Unstreitig ist die Hausverwaltung, die das Schreiben vom  29. März 2007 verfasst hat, bis zu diesem Zeitpunkt  gegenüber den Beklagten nicht als Vertreter des Klägers aufgetreten. Die Beklagten konnten und durften daher ohne Vorlage einer Vollmacht nicht von einer Vertretungsbefugnis der Hausverwaltung ausgehen  (AG Spandau GE 2006, 1175).

Dem Kläger ist auch nicht zu folgen, soweit er meint, bei der streitgegenständlichen Erklärung handele es sich nicht um ein einseitiges Rechtsgeschäft im Sinne von § 174 BGB.  § 174 BGB gilt für alle einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärungen  und ist auch auf geschäftsähnliche Handlungen, so auch auf Mahnungen grundsätzlich entsprechend anzuwenden (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 174, Rdnr.2; BGH, NJW 1983, 1542). Bei der Erklärung gemäß § 281 BGB handelt es sich  wie bei der Mahnung nicht um ein Rechtsgeschäft, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung (Palandt/Heinrichs a. a. O., § 280, Rdnr.9), auf die § 174 BGB entsprechend anzuwenden ist.

Die Zurückweisung der mit Schreiben vom 29. März 2007 erfolgten Erklärung wegen fehlender Vorlage einer Vollmachtsurkunde ist jedoch entgegen der Auffassung der Beklagten nicht unverzüglich im Sinne von § 174 BGB erfolgt. Die Zurückweisung ist erst mit Schreiben vom 12. April 2007, welches der Hausverwaltung erstmals – vorab - per Fax  am 16. April 2007 zugegangen ist, und damit nicht mehr unverzüglich, erfolgt (Palandt/ Heinrichs a. a. O., § 174 Rdnr.6., § 121, Rdnr.3).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen, § 543  Absatz 2 Satz 1 ZPO.