AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 12.02.2008 - 8 C 327/07
Fundstelle
openJur 2012, 8093
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Tenor

1. 1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung ... , von 280,85 Euro um 56,17 Euro auf 337,02 Euro seit dem 1. Juni 2007 zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits je zu 1/2.

3. Das Urteil ist für die Klägerin hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird auf 674,04 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Beklagten mieteten mit schriftlichen Mietvertrag vom 9. Januar 2004 von der ... eine Wohnung mit 64,12 qm in der ... . Die monatliche Nettokaltmiete vereinbarten die Parteien mit 280,85 Euro.

Die ... hatte die Wohnung zur gewerblichen Weitervermietung von der Klägerin gepachtet. Mit Aufhebungsvertrag vom 30. Juni 2006 beendeten die Pachtvertragsparteien das Pachtverhältnis. Mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 15. März 2007 begehrte die ... im Namen der Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung auf 5,26 Euro pro Quadratmeter und Monat ab dem 1. Juni 2007.

Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass die Ausstattungsmerkmale des Sondermerkmales “Modernes Bad” in dem Badezimmer der Beklagten seit der Modernisierung im Jahr 2003 vorhanden sind. Ebenso werten beide Parteien die Merkmalgruppen 1 und 2 der Spannenmerkmalseinordnung im Mietspiegel 2007 als positiv. Die Wohnung verfügt über einen Kaltwasserzähler und einen Balkon mit einer Größe von 4 qm.

Mit Klageschrift vom 29.8.2007 hat die Klägerin Klage auf Zustimmung erhoben. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass im Bad sämtliche Wände türhoch gefliest sind, Bodenfliesen und eine Einbaubadewanne bestehen. Darüber hinaus besteht Einigkeit, dass die Merkmalgruppen 1 und 2 positiv zu bewerten sind. Der Balkon ist 4 qm groß.

Die Klägerin behauptet,

die Wohnräume seien überwiegend gut belichtet und besonnt, das Haus verfüge über eine moderne Heizungsanlage, die nach dem 1.07.1994 eingebaut wurde und bei der ... handelt es sich um eine besonders ruhige Straße.

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass die Ausstattungsmerkmale des Bades neuzeitlichen Standard entsprechen.

Die Klägerin beantragt,

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre von der Klägerin gemietete Wohnung ... , von 280,05 Euro um 56,17 Euro auf 337,02 Euro seit dem 1. Juni 2007 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten,

es lägen Beeinträchtigungen durch Gewerbe vor, da der ...markt beliefert werden würde. Die Wohnung sei nicht gut belichtet und besonnt, da Bäume vor der Wohnung ständen. Der Keller sei durchfeuchtet und es bestehe eine unzureichende Wärmedämmung.

Die Ausstattungsmaterialien im Bade stammen lediglich aus einem mittleren und niedrigen Preissegment.

Hinsichtlich des weiteren Sach -und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Die Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine Nettokaltmiete von 337, 02 Euro seit dem 1. Juni 2007 aus § 558 Abs. 1 BGB zu. Die Klägerin ist gemäß § 565 BGB in die Vermieterstellung gegenüber den Beklagten eingerückt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 15. März 2007 entspricht den Voraussetzungen des § 558 a Abs. 1 BGB. Die Wartefrist des § 558 Abs. 1 ist eingehalten. Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB zum 29. August 2007 ist gewahrt. Die örtliche Vergleichsmiete hinsichtlich der Wohnung der Beklagten beträgt seit dem Mietspiegel 2007, der nunmehr zur Überprüfung des Mieterhöhungsschreibens heranzuziehen ist, 5,32 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnung der Beklagten ist unstreitig in das Mietspiegelfeld H4 mit einem Mittelwert von 4,63 Euro einzuordnen.

Hierzu ist entgegen der Auffassung der Beklagten der Betrag von 0,37 Euro für das Sondermerkmal “Modernes Bad” zuzurechnen. Unstreitig sind die in diesem Sondermerkmal genannten Ausstattungsmerkmale des Bades gegeben. Nach Auffassung des Gerichts ist der Wortlaut dieses Sondermerkmals dahin gehend zu verstehen, dass die aufgeführten Ausstattungsmerkmale hier türhoch geflieste Wände, Bodenfliesen, Einbauwanne und Dusche neuzeitlichem Standard entsprechen müssen. Unstreitig sind die Ausstattungsmerkmale von der Klägerin im Rahmen der Modernisierung der Wohnung im Jahr 2003 eingebaut worden. Dass diese Verfliesungen einem mittleren oder unteren Preisgefüge entstammen, führt nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, dass ein neuzeitlicher Standard nicht angenommen werden kann. Unter neuzeitlichem Standard ist ein solcher Standard zu verstehen, der den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen an einer Mietwohnung entspricht. Nicht erforderlich ist hierfür, dass die Ausstattungsmerkmale einer bestimmten Qualitätsausgestaltung oberhalb der mittleren Art und im Sinne des § 243 Abs. 1 BGB entsprechen. Eine anderweitige Auslegung insbesondere im Vergleich mit den wohnwerterhöhenden  Merkmalen der Spanneneinordnung ist nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich. Dabei ist zu berücksichtigen, dass hier als weiteres wohnwerterhöhendes Merkmal eine besondere Ausstattung, d.h., hochwertige Ausstattungsgegenstände, berücksichtigt werden. Auf den Zuschnitt des Bades oder dessen Größe sowie die Anordnung des Fensters kann für die Beurteilung eines neuzeitlichen Standards keine Rücksicht genommen werden, da auch in einem kleinen und verwinkelten Bad durch das Einbringen neuzeitlicher Gegenstände ein erhöhter Standard herbeigeführt werden kann. Einem allgemeinen neuzeitlichen Standard entspricht es auch nicht im Großraum ..., dass das Badezimmer eine gewisse Mindestgröße oder eine bestimmte Belichtungsmöglichkeit haben muss.

Darüber hinaus sind zumindest zwei Spannenmerkmale, nämlich die unstreitigen Merkmalgruppen 1 und 2 positiv einzuordnen, so dass insgesamt  zumindest 0,32 Euro pro Quadratmeter hinzuzurechnen sind.

 Hinsichtlich der Merkmalgruppe 3 hat die Beklagte als wohnwertminderndes Merkmal lediglich eine Einfachverglasung eingewandt, die jedoch bei Doppelkastenfenstern nicht vorliegt, da diese einen Isoliereffekt herbeiführen, der weit über einer Einfachverglasung liegt. Damit liegt die Merkmalgruppe 3 durch den unbestritten vorhandenen Kaltwasserzähler ebenfalls im positiven Bereich. Die mit Schriftsatz vom 11. Januar 2008 behauptete schlechte Belichtung und Besonnung ist nicht weiter substantiiert, so dass dies keinen ausreichenden Vortrag beinhaltet. Gleiches gilt für den Einwand des nicht nutzbaren Balkons, da der Balkon unstreitig eine Größe von 4 qm aufweist und damit - jedenfalls ohne weiteres Vorbringen - eine mangelnde Nutzbarkeit nicht erkannt werden kann.

Der als Spanneinordnung vorgesehenen Behauptung der Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich steht der Einbau der modernen Heizanlage nach dem 1. Juli 1994 gegenüber, so dass auch hier eine negative Bewertung des Merkmals nicht vorliegt. Der Vortrag der Beklagten, hinsichtlich der unzureichenden Wärmedämmung ist nicht ausreichend. Bei dem Negativmerkmal der Merkmalgruppe 4 ist entscheidend darauf abzustellen, dass das vorhandene Gebäude eine Wärmedämmung aufweist, die mit vergleichbaren Gebäuden der gleichen Baualtersklasse eine nach damaligen Standard niedrige Wärmedämmung aufweist. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag.  

Letztlich ist hinsichtlich der Merkmalgruppe 5 auch nicht durch eine Beeinträchtigung durch Geräusche und Gerüche vom Gewerbe auszugehen, da die Beklagte keine hinreichend konkrete Geräuschbeeinträchtigung durch die Belieferung des ...Marktes im Hinblick auf den Standort ihrer Wohnung in der ... nicht dargelegt hat. Nach alledem ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,32 Euro, so dass die geltend gemachte Mieterhöhung der Klägerin begründet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertentscheidung beruht auf § 41 Abs. 5 GKG.