AG Wedding, Urteil vom 17.01.2008 - 22a C 259/07
Fundstelle
openJur 2012, 7880
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Tenor

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die Verwalterbestellung des Herrn E. K. wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten werden verurteilt, der Bestellung der ..., vertreten durch den Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ... ab dem 01.02.2008 bis zum 31.01.2011 zuzustimmen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

4. Das Urteil ist wegen der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Parteien bilden die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger zu 1) und 2) sind gemeinschaftlich Eigentümer der Wohneinheit (WE) Nr. 38, die Kläger zu 3) und 4) sind gemeinschaftlich Eigentümer der WE Nr. 35 und 36 und er Kläger zu 5) ist Eigentümer der WE Nr. 40. Die Beklagte zu 2) ist Eigentümerin der WE Nr. 30, alle übrigen WE stehen im Sondereigentum der Beklagten zu 1).

Im Jahr 2004 hat die Beklagte zu 1) das Haus erworben und durch Teilungserklärung vom 14.07.2004 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ende August 2004 haben die Kläger zu 1) und 2) als erste ihre Wohnung erworben, die anderen Parteien folgten später. In der Teilungserklärung war unter VI. eine aus den Herren B. und E. K. bestehende GbR zum Verwalter bestellt worden. Seit Entstehen der Eigentümergemeinschaft haben Eigentümerversammlungen – abgesehen von der hier streitigen Versammlung – nur am 18.11.2005 und 09.03.2007 stattgefunden. Auf der ersten Versammlung stand lediglich die Hofgestaltung und "Sonstiges" auf der Tagesordnung, ein Protokoll ist den Klägern trotz Mahnungen bis heute nicht zugesandt worden. Auch auf der zweiten Eigentümerversammlung ist weder eine Jahresabrechnung noch ein Wirtschaftsplan beschlossen worden. Als Jahresabrechnung 2005 lag den Klägern Bl. 79 d.A. vor.

Auf der Eigentümerversammlung vom 05.09.2007 wurde diese Hausverwaltung im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zur Unfähigkeit einer GbR, Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft sein zu können, durch Beschluss zu TOP 2 einstimmig abberufen. Unter TOP 3 wurde zunächst über den Antrag abgestimmt, die ... zum neuen Verwalter zu bestellen. Dieser Antrag wurde mit 4 Ja-Stimmen und 36 Nein-Stimmen abgelehnt. Sodann wurde unter dem gleichen TOP Herr E. K. durch Mehrheitsbeschluss (36 : 4 Stimmen) zum neuen Verwalter bestellt. In der gleichen Versammlung haben die Vertreter der Beklagten zu 1) mit Nachdruck bekundet, dass sie auf absehbare Zeit nur eine Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.

Die Kläger fechten den Beschluss hinsichtlich der Verwalterbestellung durch die am 21.09.2007 bei Gericht eingegangene Klageschrift an. Sie sind der Ansicht, die Beklagte zu 1) sei aufgrund eines Stimmverbots von der Abstimmung über die Bestellung des Herrn E. K. ausgeschlossen gewesen, da dieser gleichzeitig Gesellschafter der Beklagten zu 1) ist. Im Übrigen widerspreche die Bestellung des Herrn E. K. den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so dass der Beschluss für unwirksam zu erklären sei. Der Widerspruch gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergebe sich daraus, dass die bisherige Verwaltung ungeeignet gewesen sei und der neu gewählte Verwalter Herr E. K. an der bisherigen Verwaltung maßgeblich beteiligt gewesen ist. So hätten seit Entstehung der Eigentümergemeinschaft (abgesehen von der hier in Frage stehenden) erst zwei Eigentümerversammlungen stattgefunden. Auch seien keine ordnungsgemäßen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt und beschlossen worden. Im Übrigen werde die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß geführt, Versammlungsniederschriften seien entweder nicht oder nicht fristgemäß übersandt worden und Auskunftsansprüchen der Eigentümer werde nicht nachgekommen. Schließlich habe die bisherige Verwaltung Gewährleistungsrechte für Feuchtigkeitsschäden die im Bereich des Sondereigentums der Kläger zu 1) und 2) aufgetreten seien, nicht verfolgt, vielmehr sollten diese Schäden auf Kosten der Gemeinschaft beseitigt werden, weswegen am 12.11.2007 eine Sonderumlage beschlossen werden sollte.

Die Kläger beantragen,

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die Verwalterbestellung des Herrn E. K. für ungültig zu erklären,

hilfsweise,

festzustellen, dass die Bestellung des Herrn E. K. sowie der Abschluss des Verwaltervertrages mit diesem gemäß Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 05.09.2007 nichtig ist;

2. die ..., vertreten durch den Geschäftsführer P. H., ..., mit sofortiger Wirkung zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zu bestellen,

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, der Bestellung der ..., vertreten durch den Geschäftsführer P. H., ... als Verwalterin des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft ..., zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, ein Stimmrechtsverbot für die Beklagte zu 1) habe nicht bestanden. Auch hätten die Kläger keinen Anspruch auf Bestellung der Firma ... zum Verwalter. Die Vorverwaltung habe die geeigneten Maßnahmen zur Beseitigung der Wasserschäden in die Wege geleitet. Weitere Vorwürfe, die eine Kündigung der Verwaltung rechtfertigen könnten, gebe es nicht. So habe die Hausverwaltung den Dachausbau und die Terrasse oberhalb der Wohnung der Kläger zu 1) und 2) nicht durchgeführt. Bei Bekanntwerden der Feuchtigkeitsprobleme hätte die Hausverwaltung verschiedene Handwerksfirmen beauftragt. Im Übrigen betreffe der jetzt noch vorhandene Mangel lediglich den hofseitigen Dachterrassenbereich. Ein Eigentümerversammlung im Jahr 2004 sei obsolet gewesen, da die Kläger zu 1) und 2) als einzige bislang eine Wohnung erworben hatten. Für diesen Zeitraum gebe es allerdings einen Wirtschaftsplan. Für die weiteren Zeiträume sei auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans verzichtet worden, da das Haus über die letzten 2 Jahre eine Baustelle war, Wohnungen leer standen und Wasseruhren noch nicht eingebaut waren. Es sei in jedem Jahr abgerechnet worden.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 10.01.2008 haben die Beklagten ihren Vortrag ergänzt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist begründet.

I.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... vom 05.09.2007 zu TOP 3 betreffend die Verwalterbestellung des Herrn E. K. war für ungültig zu erklären.

19Ein Stimmverbot für die Beklagte zu 1) wegen der Gesellschaftereigenschaft des zum Verwalter bestellten E. K. dürfte zwar nicht bestanden haben, da der Bestellungsbeschluss im wesentlichen mitgliedschaftliche Interessen des Miteigentümers betrifft und § 25 Abs. 5 WEG wegen der hohen Bedeutung des Stimmrechts insoweit einschränkend auszulegen ist. Dies gilt selbst dann, wenn eine einheitliche Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und den Abschluss des Verwaltervertrages erfolgt, da der Schwerpunkt in diesem Fall auf dem Bestellungsakt liegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 8. Aufl., § 25 Rn 104).

20Die im Wesentlichen mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin und gegen den Willen der zahlenmäßigen Mehrheit der Miteigentümer erfolgte Bestellung des Herrn E. K. zum Verwalter entsprach jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil gewichtige Bedenken gegen dessen persönliche und fachliche Eignung bestehen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei einem beherrschenden Stimmenübergewicht eines Wohnungseigentümers, wenn er die anderen überstimmt hat, jeweils sorgfältig geprüft werden muss, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Zwar dürfte eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung nicht schon allein darin liegen, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters seines Vertrauens einsetzt (vgl. u.a. OLG Celle WE 1989, 199 f.). Jedoch ist für die Verwalterwahl, eine besonders kritische Prüfung der Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers geboten, weil das Funktionieren der Gemeinschaft von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer entscheidend abhängt. Der Bestellungsbeschluss ist deshalb auf Antrag nicht nur dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die vorzeitige Abberufung des Verwalters rechtfertigt, sondern unter anderem auch dann, wenn der Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmübergewicht rechtsmissbräuchlich zur Wahl eines persönlich ungeeigneten und fachlich unfähigen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt hat (unter anderem OLG Zweibrücken WE 1990, 108 f).

21Im vorliegenden Fall bestehen erhebliche Bedenken im Hinblick auf die fachliche Eignung des Herrn E. K. für das Verwalteramt, so dass den Klägern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit diese Verwalter nicht zugemutet werden kann. Diese Bedenken gründen sich im wesentlichen auf die Art und Weise der bisherigen Führung der Verwaltung durch die B. und E. K. GbR. Zwar war Herr E. K. bislang nicht als Einzelperson Verwalter, er war jedoch als einer von zwei Gesellschaftern der GbR für deren Verwaltungsführung maßgeblich verantwortlich. So hat die bisherige Verwaltung ihrer Verpflichtung aus § 24 Abs. 1 WEG, wonach eine Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich einzuberufen ist, nicht genügt. Selbst wenn man eine solche Verpflichtung für das Jahr 2004 noch nicht annimmt, so hat entgegen dieser Vorschrift im Jahr 2006 überhaupt keine Eigentümerversammlung stattgefunden. Ein hinreichender Grund hierfür ist nicht dargelegt worden. Weiterhin hat die bisherige Verwaltung gegen ihre Verpflichtungen aus §§ 28 Abs. 1 und 3 WEG verstoßen. Zwar hat sie für das Jahr 2004, in dem die Eigentümergemeinschaft entstanden ist, einen Wirtschaftsplan aufgestellt. Für die Jahre 2005 bis 2007 fehlen Wirtschaftspläne jedoch vollständig. Entgegen der Ansicht der Beklagten entfällt diese Verpflichtung nicht deswegen, weil in dem Haus noch gebaut wurde, Wohnungen leer standen und anfangs noch keine Wasseruhren eingebaut waren. Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans war natürlich auch für die Jahre ab 2005 möglich, wobei eben die besonderen Umstände hätten berücksichtigt werden müssen, etwa durch Wahl eines anderen Verteilungsschlüssels für den Wasserverbrauch. Trotz Vorliegens eines Wirtschaftsplans für 2004 hat die Vorverwaltung für dieses Jahr keine Abrechnung erstellt, obwohl jedenfalls ab Ende August eine Eigentümergemeinschaft bestand. Für 2005 ist zwar Ende Februar 2007 abgerechnet worden, diese Jahresabrechnung entspricht jedoch nicht ansatzweise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind. So sind weder der Stand der gemeinschaftlichen Konten noch die Umsätze im Einzelnen ausgewiesen worden. So hätte die Zusammenstellung der Umsätze die Erträge wie Mieten, Zinsen und Zahlungen der Wohnungseigentümer sowie die Kosten, aufgeteilt nach Betriebs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten müssen. Insbesondere an der Zusammenstellung der Erträge fehlt es vollständig. Im Übrigen ist der Verteilungsschlüssel zwar ausgewiesen, aber weder nachvollziehbar noch irgendwie erläutert worden. Eine Jahresabrechnung für 2006 ist bis heute nicht erstellt worden, obwohl dies noch in der Amtszeit der bisherigen Verwaltung möglich gewesen wäre. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2005 ist von der bisherigen Verwaltung auf der Versammlung vom 09.03.2005 entgegen § 28 Abs.5 WEG nicht herbei geführt worden. Hinsichtlich der von den Klägern immer wieder beanstandeten Feuchtigkeitsschäden mag die Vorverwaltung sich inzwischen zwar um eine Mangelbeseitigung gekümmert haben, die Beklagten haben jedoch nicht dargelegt, inwieweit sich die Vorverwaltung um eine Geltendmachung von Gewährleistungsrechten wegen der von dem Gutachten des Bauingenieurbüros CRP festgestellten Baumängel bemüht hat. Dies führt dazu, dass die Eigentümergemeinschaft die Mängel insbesondere im Bereich der hofseitigen Terrasse nunmehr auf eigene Kosten beseitigen muss. In Anbetracht der Gesamtheit der Nachlässigkeiten bzw. Pflichtverletzungen der bisherigen Verwaltung bestehen erhebliche Bedenken gegen eine fachliche Eignung des Herrn E. K., so dass den Klägern eine weitere Zusammenarbeit mit ihm nicht zuzumuten ist.

II.

22Auch der weitere Klageantrag auf Bestellung einer Notverwaltung ist begründet. Nachdem die Wahl des Herrn E. K. zum Verwalter für ungültig erklärt worden ist, fehlt der Eigentümergemeinschaft ein Verwalter. Zwar besteht für die Geltendmachung eines Anspruchs auf Bestellung eines Notverwalters gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis im Regelfall nur dann, wenn versucht worden ist, in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Bestellung eines neuen Verwalters herbei zu führen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn den Klägern die vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse eine anderweitige Verwalterbestellung ausgeschlossen erscheint. Dies ist hier der Fall, da die Vertreter der Beklagten zu 1) in der Versammlung vom 05.09.2007 unstreitig bekundet haben, dass sie auf absehbare Zeit lediglich eine Verwaltung aus ihren Reihen akzeptieren würden.

23 Da eine solche Verwaltung den Klägern aus den oben dargelegten Gründen aber nicht zumutbar ist, bedurfte es keines vorangehenden Versuchs einer erneuten Verwalterbestellung in einer Eigentümerversammlung. In einem auf § 21 Abs.4 WEG gestützten Antrag ist das Gericht aber nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, vielmehr kann es zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 878; KG ZMR 2003, 780). Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter sofort gerichtlich zu bestellen. Dabei ist das Gericht gemäß § 308 ZPO an den Antrag der Kläger gebunden, ein Auswahlermessen ist ihm nicht eingeräumt (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 10 Rn 9).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.