KG, Beschluss vom 21.01.2008 - 12 W 90/07
Fundstelle
openJur 2012, 7853
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Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren. Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist. Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.

Tenor

Die sofortige Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 30. August 2007 - 32 O 266/07 - wird zurückgewiesen.

Gründe

Die sofortige Beschwerde des Beklagten war zurückzuweisen, weil das Landgericht in dem angegriffenen Beschluss zu Recht darauf erkannt hat, dass die beabsichtigte Rechtsverteidigung des Beklagten keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, § 114 ZPO.

Die seitens des Beklagten vorgebrachte Verteidigung gegen die schlüssige Klage ist nicht geeignet, einem Anspruch der Klägerin entgegenzustehen.

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung des Mietzinses, Zahlung der vertraglich vereinbarten Mietkaution sowie des Kaufpreises für zu übernehmende Möbel zu.

4a. Ausweislich des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 30. November 2006 war der Beklagte verpflichtet, sofort eine Mietkaution in Höhe von 3.500,- EUR zu zahlen. Daraus ergibt sich, dass die Parteien eine Fälligkeit der Kaution noch vor Beginn des Mietverhältnisses am 1. Januar 2007 vereinbarten, was entgegen den Ausführungen des Beklagten nicht zu beanstanden ist. So können die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses eine Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 443a; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1100). Ohne vertragliche Vereinbarung zum Zeitpunkt der zu leistenden Kaution wäre diese gemäß § 271 BGB unverzüglich fällig.

Soweit der Beklagte meint, die Leistung der Kaution sei von der Überlassung der Mieträume abhängig, ist dies nicht zutreffend. Vielmehr steht dem Vermieter, wie vorliegend der Klägerin, bei Nichtleistung der fälligen Sicherheit ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietobjektes zu (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 12, Rn 43; Bub/Treier, aaO, III. A. 760). Dem Mieter hingegen steht an der Kaution grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Vermieter zu (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 255/04 - NJW-RR 2007, 884).

Ob die Klägerin, was der Beklagte bestreitet, dem Beklagten die Übergabe der Schlüssel mehrfach angeboten hat, ist mithin für die Begründetheit des Anspruchs nicht erheblich.

b. Der Beklagte hat auch gegen die klageweise geltend gemachte Mietzinsforderung nichts Erhebliches vorgebracht.

Die Tatsache, dass ihm die Mietsache nach seinem Vorbringen nicht überlassen wurde, entbindet den Beklagten bereits deshalb nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Mietzinsen, weil im Falle der Nichtleistung der Kaution auch bei einem geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht des Vermieters der Mietzins weiterhin zu zahlen ist (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, aaO.).

9c. Der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution ist auch mit der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin, welche nach der Nichtzahlung von drei Monatsmieten durch den Beklagten erfolgte, nicht untergegangen. Dem Sicherungszweck der Mietkaution entsprechend kann der Vermieter den Anspruch auf Leistung der Kaution auch nach Kündigung des Mietvertrages so lange geltend machen, bis er verpflichtet ist, über die Sicherheit abzurechnen (vgl. Lindner-Figura/Opree/Stellmann, aaO., Rn 45). Sicherungszweck ist es nämlich, dass der Vermieter sich wegen seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere auch solcher nach Beendigung des Mietverhältnisse und nach Rückgabe der Mietsache, auf einfache Weise befriedigen soll können.

Dieser Anspruch des Vermieters besteht so lange, bis ein Anspruch des Mieters auf Abrechnung und Rückzahlung der nicht verbrauchten Kaution entsteht. Nach welchem Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses dies der Fall ist, ist nach dem Einzelfall zu entscheiden. Hat sich der Mieter durch Nichtzahlung der Kaution aber vertragsuntreu verhalten, ist der Vermieter erst nach Erhalt der Kaution und nicht bereits bspw. 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Abrechnung verpflichtet (Bub/Treier, aaO., V.B., Rn 288).

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen können. Dies ist vorliegend jedoch weder ersichtlich, noch in ausreichendem Maße vorgetragen, da der Beklagte grundsätzlich verpflichtet ist, der Klägerin den durch die von ihm verschuldete Kündigung erlittenen Mietausfall zu erstatten. Dies gilt gegebenenfalls bis zum Zeitpunkt des Ablaufs des ursprünglichen Mietvertrages. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - NJW 2006, 1422).

d. Der Beklagte hat schließlich, wie das Landgericht in dem angegriffenen Beschluss ebenfalls zutreffend ausführt, auch gegen den Anspruch aus dem unstreitig geschlossenen Kaufvertrag über die von dem Beklagten zu übernehmenden Möbel nichts ausreichendes vorgebracht. Unstreitig haben die Parteien mit Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag einen Kaufvertrag über die in den Geschäftsräumen befindlichen Möbel geschlossen, wonach der Beklagte diese gegen Zahlung eines Betrages von 400,- EUR von der Klägerin übernimmt. Soweit der Beklagte der Auffassung ist, für diesen Kaufvertrag sei deshalb die Geschäftsgrundlage entfallen, weil er die Räume nicht bis zum ursprünglichen Ablauf des Mietvertrages nutzen könne, ist dies bereits deshalb unbeachtlich, weil die von der Klägerin ausgesprochene fristlose Kündigung auf der Nichtzahlung durch ihn beruhte. Die Voraussetzungen von § 313 Abs. 1 BGB sind deshalb nicht gegeben. Hat der Schuldner nämlich die Änderung vorsätzlich herbeigeführt oder sonst verschuldet, oder sind sie eingetreten, als er sich im Verzug befand, bzw. gehen sie auf sein eigenes Tun zurück, so bestehen keine Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (Palandt-Grüneberg, 67. Aufl., § 313 BGB, Rn. 22 m.w.N.).

Soweit der Beklagte gegen die Kaufpreisforderung der Klägerin vorbringt, diese habe die ihr gemäß § 433 Abs. 1 BGB obliegende Verpflichtung zur Übergabe der gekauften Sachen nicht erfüllt, ist mit dem Landgericht davon auszugehen, dass damit lediglich eine Zug-um-Zug Verurteilung zu erreichen ist, nicht jedoch die vom Beklagten begehrte Klageabweisung, für die er Gewährung von Prozesskostenhilfe begehrt.

Unabhängig davon hat der Beklagte die Übergabe der unstreitig in den gemieteten Räumen befindlichen Möbel auch dadurch vereitelt, dass er weder die mietvertragliche Kaution, noch die monatlichen Mieten gezahlt hat. Dass der Beklagte unabhängig von der Übernahme der Mieträume an den verkauften Gegenständen ein Interesse gehabt habe, hat er weder vorgetragen, noch musste die Klägerin bei der gegebenen Sachlage dem Beklagten die in den Mieträumen befindlichen Gegenstände gesondert anbieten.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet, § 127 Abs. 4 ZPO.