1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 334,54 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von je 167,27 Euro seit dem 06. März und 06. April 2007 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, nach vorheriger Ankündigung die Instandsetzung der Wasserschäden im Bereich des Installationsschachtes im zum Hof gelegenen Büro der von dem Beklagten angemieteten Geschäftsräume ... Berlin, Erdgeschoss, zu dulden.
3. Der Beklagte wird ferner verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach vorheriger Ankündigung zum Zwecke der Instandsetzung gemäß Ziffer 2. werktags in der Zeit von 8.00 Uhr bis 16.00 Uhr freien Zugang zu den angemieteten Räumlichkeiten zu gewähren.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Widerklage wird abgewiesen.
6. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/3, der Beklagte zu 2/3 zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 10.05.2001, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 12 bis 19 der Akte Bezug genommen wird, sind die Klägerin Vermieterin, der Beklagte Mieter von im Hause ... Berlin, belegenen Gewerberäumen, in denen der Beklagte das Büro einer Reinigungsfirma betreibt. Für diese Räumlichkeiten hat der Beklagte nach dem Mietvertrag eine monatliche Miete von 360,12 Euro (Kaltmiete: 334,56 Euro, Heizkostenvorschuss 25,56 Euro) zu entrichten. Die Klägerin begehrt die Entrichtung rückständiger Mieten wie folgt:
August 20006 (Restbetrag)286,00 EuroSeptember 20006 bis April 2007 167,27 Euro x 8 Monate 1338,24 Euro 1624,24 EuroAm 10.07.2006 kam es in den Räumlichkeiten zu einem Wasserrohrbruch innerhalb eines 50 cm breiten und 30 cm tiefen Installationsschachtes, der – senkrecht angeordnet – durch den hinteren der beiden Büroräume verläuft. Ein von der Klägerin beauftragter Notdienst öffnete den Schacht und reparierte die Rohrverbindung. Sie ließ den Schacht aber zunächst geöffnet, weil der Schacht und das daneben befindlichen Mauerwerk durchnässt waren.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten neben den vorbezeichneten Mietrückständen die Duldung einer Instandsetzung der Wasserschäden.
Sie behauptet, der Beklagte verhindere nach wie vor eine Mangelbeseitigung.
Eine von der vorherigen Hausverwaltung im November 2006 angeblich in Auftrag gegebene Reparatur sei daran gescheitert, dass es der Reparaturfirma mehrfach nicht gelungen sei, mit dem Beklagten einen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu vereinbaren. Die von ihrer seit Januar 2007 eingeschalteten neuen Hausverwaltung mehrfach durchgeführten Versuche, die Reparaturarbeiten einzuleiten, seien an überzogenen (insbesondere: Informations-) Forderungen des Beklagten gescheitert. Zwischen den Parteien gab es ab Januar 2007 einen regen Schriftverkehr unter anderem mit Schreiben vom 19.01.2007, 23.01.2007, 29.01.2007 und 02.02.2007. Wegen dieser Schreiben wird auf Blatt 38; 39; 40, 41 und 42, 43 der Akte Bezug genommen.
Die Klägerin ist der Auffassung, wegen einer Verhinderung der Mangelbeseitigung schulde der Beklagte auch die vollständigen Mieten, zumal die Nutzung des betroffenen Raumes – wie aus von ihr eingereichten Lichtbildern, derentwegen auf Blatt 78 bis 80 der Akte verwiesen wird, ersichtlich sei – kaum eingeschränkt gewesen sei.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1624,24 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz von 286,00 Euro seit dem 06.08.2006 und von jeweils 167,28 Euro seit dem 06.09., 06.10., 06.11., 06.12.2006, 06.01., 06.02., 06.03. und 06.04.2007 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, nach vorheriger Ankündigung die Instandsetzung der Wasserschäden im Bereich des Installationsschachtes im zum Hof gelegenen Büro der von dem Beklagten angemieteten Geschäftsräume ... Berlin, Erdgeschoss, zu dulden,
3. ihr und den von ihr beauftragten Handwerkern nach vorheriger Ankündigung zum Zwecke der Instandsetzung gemäß Ziffer 2 werktags in der Zeit von 8:00 Uhr bis 16:00 Uhr freien Zugang zu den angemieteten Räumlichkeiten zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
widerklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 124,20 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz von 9,00 Euro seit dem 10.07.2006 und von je 12,78 Euro seit dem 06.08., 06.09., 06.10., 06.11., 06.12.2006, 06.01., 06.02., 06.03. und 06.04.2007 zu zahlen.
Der Beklagte behauptet, die Nutzung der Räumlichkeiten sei durch den Wasserschaden erheblich beeinträchtigt gewesen: so sei es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbildung gekommen, die mit Gesundheitsgefahren verbunden gewesen seien. Er habe Regale entfernen und teilweise mit Planen abdecken müssen; auch habe er den Bodenbelag teilweise aufnehmen müssen. Der betreffende Raum sei "geschlossen" und seit dem 10.07.2006 nicht mehr für Geschäftszwecke nutzbar.
An dem von der Klägerin mit Schreiben vom 29.01.2007 genannten Anfangstermin für die Arbeit habe er vergeblich auf Handwerker gewartet.
Er vertritt die Auffassung, der Mietzins sei um 50% herabgesetzt gewesen. Gegenüber der Miete für August 2006 hat er die "Verrechnung" mit einer angeblich im Juli 2006 erfolgten minderungsbedingten Überzahlung auf die Miete in Höhe von 118,72 Euro erklärt. Der Beklagte macht ferner ein Zurückbehaltungsrecht wegen der bestehenden Unzulänglichkeiten geltend. Er behauptet, eine Mangelbeseitigung sei bislang lediglich wegen eines "unangemessenen Tons" in den klägerischen Schreiben und einseitiger, nicht abgestimmter Terminvorschläge wie auch wegen der fehlenden Mitteilung von Einzelheiten zu Art und Dauer der beabsichtigten Abhilfemaßnahmen gescheitert.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Parteien eingereichten Schriftsätze sowie deren Anlagen Bezug genommen.
Die zulässige Klage hat in der Sache teilweise Erfolg.
Zunächst kann die Klägerin von dem Beklagten die Duldung der Instandsetzung der Wasserschäden im hinteren Büro verlangen, §§ 535 Abs. 1, 554 Abs. 1 BGB. Unstreitig weist das hintere Büro einen geöffneten Versorgungsschacht auf und sind die in diesem Bereich befindlichen Wände durchnässt und mit Schimmel behaftet. Ein solcher Zustand ergibt sich aus dem übereinstimmenden Parteivortrag und im Übrigen auch den von der Klägerin eingereichten Lichtbildern Blatt 78 bis 80 der Akte, deren Authentizität der Terminsvertreter des Beklagten im Termin nicht in Abrede gestellt hat. Eine diesbezügliche Schriftsatzfrist war dem Beklagtenvertreter nicht zu bewilligen, weil er – als vollinformierter und zum Vergleichsschluss ermächtigter Vertreter des Beklagten, § 141 ZPO – zu den Lichtbildern unmittelbar aus eigener Kenntnis hätte Stellung nehmen können.
Die von der Klägerin geltend gemachten Maßnahmen stellen sich als solche dar, die zur Erhaltung der Miete erforderlich sind. Denn zu einem von der Klägerin als Vermieterin geschuldeten ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache gehören naturgemäß ein verschlossener Versorgungsschacht sowie – nach Austrocknung der Räumlichkeiten – die Beseitigung etwaiger Schäden aus einem Wasseraustritt.
25Von weiteren klägerischen Informationen ist der Instandsetzungsanspruch nicht abhängig. Denn § 554 Abs. 1 BGB macht die Duldungspflicht des Mieters bei Reparaturen nicht von einer besonders detaillierten Ankündigung und Information gemäß § 554 Abs. 3 BGB abhängig. Diese gesetzlichen Voraussetzungen gelten nur für beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen, deren (mehr oder weniger: heimliche) Planung der Beklagte jedenfalls nicht hinreichend dargetan hat.
26Die Klägerin als Vermieterin hat derartige Maßnahmen danach lediglich anzukündigen (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 554, Rn. 5). Eine solche Information ist vorliegend jedenfalls mit dem klägerischen Schreiben vom 19.01.2007 (vgl. Blatt 38 der Akte) erfolgt. Überzogen sind die umfangreichen Informationen, die der Beklagte wiederholt mit seinen Schreiben vom 23.01.2007 und 02.02.2007 verlangt hat. Diese Forderungen erwecken – wie letztlich auch das Verhandeln des Beklagtenvertreters im Termin zur mündlichen Verhandlung, bei dem der Beklagtenvertreter auch auf weitgehende klägerische Angebote nicht eingegangen ist – in der Tat den Eindruck, als wolle der Beklagte gar keine schnelle und unkomplizierte Beseitigung der Unzulänglichkeiten, sondern versuche, aus dem Schadensfall unangemessen Kapital zu schlagen.
Zwar war der anfängliche kategorische Ton der klägerischen Hausverwaltung nicht als besonders konstruktiv für eine einvernehmliche Durchführung der notwendigen Arbeiten anzusehen. Aber das danach erfolgte, minutiöse und ausufernde Informationsverlangen des Beklagten war eindeutig überzogen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich bei den normalen Trocknungsarbeiten, deren zeitliche Intensität naturgemäß von vornherein nicht bestimmt werden kann, weil diese von der Eigenart der Räumlichkeiten und des Schadens abhängt, um dringende Notmaßnahmen zum Schutz der Haussubstanz handelt, über die lange Diskussionen völlig fehl am Platze sind. Jeder durchschnittliche Mieter hätte – im eigenen wohlverstandenen Interesse – einem schnellstmöglichen Beginn der Arbeiten auch im Vertrauen auf eine vernünftige Handhabung und Durchführung zugestimmt.
Um der Klägerin die Durchführung der Arbeiten reibungslos zu ermöglichen, hat der Beklagte gemäß dem Klageantrag zu 3. der Klägerin und ihren Handwerkern auch – zu den geltend gemachten angemessenen Geschäftszeiten – Zutritt zu den Räumlichkeiten zu gewähren, § 554 Abs. 1 BGB. Die Klägerin muss sich dabei nicht besonders nach etwaigen eingeschränkten Öffnungszeiten des Beklagten richten.
Der Zahlungsantrag hat demgegenüber in der Sache nur teilweise Erfolg.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf weiteren Mietzahlungen für die Monate März und April 2007 in Höhe von je 167,28 Euro zu, § 535 Abs. 2 BGB. Für die vorherige Zeit vom 10.07.2006 bis Februar 2007 ist der Beklagte demgegenüber zu Nachzahlungen auf die Mieten nicht verpflichtet, § 535 Abs. 2, 536 BGB.
Es ist davon auszugehen, dass der vertragsgemäße Gebrauch aufgrund des erheblichen Wasserschadens ab dem 10.07.2006 erheblich herabgesetzt war, weshalb der Beklagte von der Entrichtung eines Teils der Kaltmiete (50%) befreit war. Wie aus den Lichtbildern ersichtlich ist, war fast die komplette die komplette hintere Bürowand, an der sich der Versorgungsschacht befand, massiv in Mitleidenschaft gezogen. Der Versorgungsschacht war geöffnet und die angrenzenden Partien großflächig durchfeucht und mit Schimmel behaftet. Ferner ist ersichtlich, dass auch die übrigen Teile des Raumes durch den Schaden insoweit betroffen waren, als Regale mit Planen zugehängt und Sitzmöbel gestapelt waren. Angesichts dessen kann nicht entsprechend dem Klägervortrag ernsthaft davon ausgegangen werden, dass lediglich 1 m² des Raumes nicht ordnungsgemäß benutzt werden konnte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass dieser gesamte Raum nicht mehr regulär zur Verfügung stand. Es kommt hinzu, dass von dem Wasserschaden naturgemäß eine erhebliche Geruchsbelästigung ausging, die immer dann, wenn die Tür geöffnet war, auch in den anderen Geschäftsraum hinein wirkte. Angesichts dessen erscheint es gerechtfertigt, diesen gesamten hinteren Raum als faktisch nicht nutzbar zu betrachten. Dies rechtfertigt es, eine Herabsetzung der für die beiden Räume geschuldeten Miete um 50% anzunehmen.
32Diese Minderung gilt jedoch lediglich bis einschließlich Februar 2007. Ab März 2007 ist davon auszugehen, dass der Beklagte eine Beseitigung des Mangels unberechtigterweise verweigert hat. Bei einer Verhinderung von Reparaturarbeiten kommt eine berechtigte Minderung in Wegfall (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536, Rn 38).
Keine treuwidrige Verhinderung der Mangelbeseitigung ist für die Monate November und Dezember 2006 – vorher hat die Klägerin eine Mangelbeseitigung gar nicht angeboten – festzustellen. Denn in diesen Monaten hat sich die ehemalige Hausverwaltung der Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag darauf beschränkt, eine Firma mit der Mangelbeseitigung zu beauftragen und diese damit zu betrauen, zwecks einer Terminvereinbarung mit dem Beklagten Kontakt aufzunehmen. Abgesehen davon, dass der Beklagte diese Gesprächsversuche in Abrede gestellt hat, war die Klägerin bzw. ihre Hausverwaltung selbst verpflichtet, sich im Kontakt mit dem Beklagten um eine Regelung der Einzelheiten zu kümmern. Sie konnte diese Verhandlung nicht auf irgendeine Fremdfirma verlagern, sondern hatte als Vermieterin in eigener Zuständigkeit für eine Regelung der Angelegenheit zu sorgen. Auch die für November und Dezember 2006 zu verzeichnende Verzögerung fällt also (wie auch die der Vorzeit) in den alleinigen Verantwortungsbereich der Klägerin.
Dasselbe gilt hinsichtlich der Monate Januar und Februar 2007. Eine erste Kontaktaufnahme durch die neue klägerische Hausverwaltung gab es mit Schreiben vom 19.01.2007 (vgl. Blatt 38 der Akte). Auf dieses Schreiben hin wäre der Beklagte verpflichtet gewesen, der Mangelbeseitigung nicht weiter im Wege zu stehen. Eine solche Mangelbeseitigung hätte nach den unbestritten gebliebenen Schreiben der von der Klägerin eingeschalteten Munters Service GmbH vom 25.01.2007 (vgl. Blatt 41 der Akte) vier bis sechs Wochen gedauert. Unter Berücksichtigung dessen, dass nach diesem Schreiben auch die betroffenen Decke und Wände gestrichen werden sollten, ist davon auszugehen, dass die Arbeiten bis zum Ablauf des Februar 2007 hätten erfolgreich durchgeführt werden können. Die Möglichkeit einer Minderung entfiel mithin mit Beginn des März 2007, so dass für die Folgemonate, hier März und April 2007, der Beklagte die vollen Mietrestbeträge von je 167,28 Euro nach zu entrichten hat.
Auch den weiteren Teilbetrag in Höhe von 118,72 Euro der Augustmiete 2006 (286,00 Euro – 167,28 Euro), den er unstreitig nicht entrichtet hat, schuldet der Beklagte nicht. Denn diese Teilforderung ist aufgrund einer Aufrechnung mit einer im Vormonat Juli 2007 wegen des Wasserschadens erfolgten Überzahlung auf die Miete (ab 10.07.2006) im Wege der Aufrechnung erloschen, § 387, 389, 535, 536, 812 Abs. 1 BGB.
Wegen der Weigerung, die Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, entfällt auch ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten bezüglich des Mietzinses, § 320 BGB. Denn bei einer unberechtigten Verweigerung einer vermieterseitigen Mangelbeseitigung entfällt jedenfalls nach Treu und Glauben das Leistungsverweigerungsrecht eines Mieters, § 242 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 320, Rn 10 und 17).
Die Zinsforderung beruht auf Verzug, der aufgrund der vereinbarten Fälligkeit zum dritten Werktag eines jeden Monats automatisch am 06.03. und 06.04.2007 eingetreten ist, § 286, 288 BGB.
Die Widerklage hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Heizkostenvorschüsse in Höhe von 124,20 Euro nicht zu, §§ 535 Abs. 2, 536, 812 BGB.
Die vom Beklagten geltend gemachte und (lediglich) für die Monate Juli 2006 bis Februar 2007 begründete Herabsetzung des Mietzinses erfasst Vorauszahlungen auf die Heizkosten nicht. Denn die maßgeblichen Minderungsbeträge sind unter Zugrundelegung der Kaltmiete zu beziffern. Eine Berücksichtigung einer Minderung auch dergestalt, dass die zu leistenden Heizkostenvorauszahlungen reduziert sind, ist deshalb nicht gerechtfertigt, wenn – wie hier – nicht anzunehmen ist, dass minderungsbedingt niedrigere Heizkosten entstehen werden. Jedenfalls wäre bei einer Reduzierung der Heizkostenvorauszahlungen für den Mieter deshalb nichts gewonnen, weil sich der im Zuge der Abrechnung der tatsächlich entstandenen Heizkosten entstehende Saldo entsprechend erhöhen würde.
Der diesbezügliche Zinsanspruch scheitert an dem fehlenden Bestehen einer Hauptforderung, §§ 286, 288 BGB.
Eine Schriftsatzfrist war den Parteien bezüglich der jeweiligen letzten gegnerischen Schriftsätze nicht zu bewilligen, weil das Gericht bei seiner Entscheidung keine in diesen Schriftsätzen neu vorgebrachten Tatsachen berücksichtigt hat, § 283 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Der Beklagte hat auch die auf die – erfolgreichen – Klageanträge zu 2. und 3. entfallenden Kosten zu tragen. Dies gilt zum einen deshalb, weil er die diesbezügliche Klageforderung nicht – unter Protest gegen die Kosten – anerkannt hat, § 93 ZPO, sondern mit seinem Antrag auf Klageabweisung unterlegen ist, § 91 ZPO.
Im übrigen hätte selbst für den Fall eines Anerkenntnisses dieser Klageanträge eine Veranlassung zur Klage vorgelegen, weil der Beklagte sich auch nach den klägerischen Ankündigungen der Arbeiten mit Schreiben vom 19.01. und 29.01.2007 in seinem Schreiben vom 02.02.2007 zu der geschuldeten Duldung nicht bereiterklärt hat, sondern eine Fülle von weiteren Informationen verlangt und von diesen eine weitere einvernehmliche Regelung abhängig gemacht hat.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO.