AG Köpenick, Urteil vom 09.10.2007 - 5 C 117/05
Fundstelle
openJur 2012, 7218
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Genügen im Wohnungsmietrecht die im Zuge einer Modernisierungsvereinbarung an Stelle der Kastendoppelfenster eingebauten Islierglasfenster nicht dem Schallschutz der DIN 4109, so stellt das einen mietrechtlichen Mangel dar, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, folgenden Mangel der Wohnung K. 131, 12437 in B., 1. OG rechts, zu beseitigen:

Das straßenseitige Fenster in dem als Schlafzimmer genutzten Raum der Wohnung ist nur unzureichend gegen Lärmimmissionen gedämmt und entspricht nicht der DIN 4109.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits sind von den Parteien je zur Hälfte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jeder Partei wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin mietete durch Mietvertrag vom 27. November 1980 die im 1. Obergeschoss rechts belegene 2-Zimmer-Wohnung in der K. in B.. Die Wohnung hat eine Gesamtgröße von 56,7 m², das Schlafzimmer hat eine Größe von etwa 14,5 m², das Bad eine Größe von etwa 3,7 m².

Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung ist die Beklagte, die in den Jahren 2002 und 2003 Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in dem Wohnkomplex durchführte, in dem auch die Wohnung der Klägerin liegt.

Mit Schreiben vom 15. April 2002 kündigte die Beklagte der Klägerin Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, zu denen unter anderem „neue Fenster mit Isolierverglasung“ gehörten. In dem Schreiben heißt es dazu im Einzelnen:

„Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen gehen natürlich nicht zu Ihren Lasten, sondern werden vom Vermieter getragen. Nur die Maßnahmen, die zu einer Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung führen, werden im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt.

(…)

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Modernisierungsmaßnahmen:

1.) neue Fenster mit Isolierverglasung             Baukosten insgesamt:EUR 1.270.509,84hiervon Modernisierungskosten (50 %)EUR635.254,92Instandsetzungskosten (50 %)EUR635.254,92                    ModernisierungskostenEUR635.254,92hiervon 11 %EUR69.878,04: 12 MonateEUR5.823,17: Wohnfläche (insgesamt 17.038,45 qm)               = Mieterhöhung pro qm/mtl.EUR0,3417“Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Modernisierungsankündigung vom 15. April 2002 (Bl. 159 ff d. A.) Bezug genommen. Unter dem Datum vom 22. Oktober 2002 schlossen die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung, in der sich die Klägerin verpflichtete, die geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, u. a. den Einbau von Isolierglasfenstern. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Modernisierungsvereinbarung vom 22. Oktober 2002(Bl. 164f d. A.) Bezug genommen.

Im Zuge der Baumaßnahmen wurden die bisher vorhandenen Kastendoppelfenster durch moderne Isolierglasfenster der Schallschutzklasse 4 ausgetauscht.

Die Klägerin behauptet, nach Abschluss der Bauarbeiten hätten sich die in Schlafzimmer und Badezimmer der Wohnung eindringenden Lärmimmissionen verursacht durch die sechsspurige K. erheblich verstärkt. Es werde vermutet, dass die Fenster in Ordnung seien, die Lärmbrücken jedoch von einem fehlerhaften Fenstereinbau herrührten. Die in der Wohnung vorhandenen Lärmwerte lägen weit über den einschlägigen Vorgaben der DIN 4109 von 25 dB sowie der Berliner Lärmschutzverordnung von 30 dB.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, folgenden Mangel der Wohnung K. in b., 1. OG rechts, zu beseitigen:

die straßenseitigen Fenster der Wohnung sind nur unzureichend gegen Lärmimmissionen gedämmt und entsprechen nicht der DIN 4109.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, eine nähere Vereinbarung, insbesondere im Hinblick auf eine bestimmte Schallisolierung oder Schallschutzklasse der Fenster habe es nicht gegeben. Sie behauptet, der Zustand der Schallimmissionen habe sich im Vergleich zu der Zeit vor der Modernisierung nicht verschlechtert. Sie meint, DIN-Normen hätten nur Empfehlungscharakter.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 23. Januar 2007 (Bl. 117 d. A.) durch Einholung eines Gutachtens des Dipl. Ing. F.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 18. Juni 2007 Bl. 176 ff. d. A. Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Klageantrag hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die Zwangsvollstreckung ist aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren zu erwarten, weil bestimmbar ist, ob das Fenster die Anforderungen der DIN 4109 erfüllt.

Die Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gemäß § 535 Abs. 2 S. 2 BGB gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels in der Wohnung der Klägerin, der darin besteht, dass das straßenseitige Fenster in dem als Schlafzimmer genutzten Raum der Wohnung nur unzureichend gegen Lärmimmissionen gedämmt ist und nicht den Anforderungen der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - entspricht.

Der Einbau der Isolierglasfenster wurde von der Beklagten in den Jahren 2002/2003 zugleich als Maßnahme der Instandsetzung und der Modernisierung angekündigt und durchgeführt. Daher wurden in der entsprechenden Modernisierungsvereinbarung 50 % der Gesamtkosten als Kosten der Modernisierung angesetzt, die einer Mieterhöhung entsprechend den gesetzlichen Regelungen zugrunde gelegt wurden. Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen der Mietsache, die deren Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Nutzung ermöglichen gegenüber dem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand. Dem Mieter muss infolge der vom Vermieter durchgeführten Änderungen des bisherigen Zustandes etwas zur Verfügung gestellt werden, was er bisher nicht oder jedenfalls nicht in dieser gehobenen Weise hatte (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl. § 554 Rn. 45 m. w. N.) Abzugrenzen sind Modernisierungsmaßnahmen von bloßen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung aufrechterhalten oder wiederherstellen.

Wird also wie im vorliegenden Fall der Einbau von Isolierglasfenstern auch als Modernisierungsmaßnahme angekündigt, durchgeführt und einer entsprechenden Mieterhöhung gemäß § 559 BGB zugrunde gelegt, so setzt dies voraus, dass diese Maßnahme zu einer messbaren Verbesserung von Wärmeschutz und Schallschutz führt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. März 2007, GE 2007, 653). Andernfalls handelte es sich um eine bloße Instandsetzungsmaßnahme, nicht aber um eine Modernisierungsmaßnahme. Der Mieter, dem eine solche Maßnahme auch als Modernisierungsmaßnahme mit dem Hinweis angekündigt wird, nur Maßnahmen die zu einer Wertverbesserung oder Energieeinsparung führten, würden im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt, muss davon ausgehen, dass die Maßnahme über eine Instandsetzungsmaßnahme hinausgeht und der Fenstereinbau zu einer Verbesserung des Schallschutzes und zu einer Energieeinsparung führen wird.

24Der Vermieter, der die Modernisierungsmaßnahme durchführt und die Kosten gemäß § 559 BGB auf die Miete umlegt, kann sich nach dem Austausch von Isolierglasfenstern jedoch nicht darauf zurückziehen, eine bestimmte Schallisolierung sei nicht vereinbart oder zugesagt worden. Denn der Vermieter, der einen Fensteraustausch als Modernisierungsmaßnahme durchführt, hat dabei dafür Sorge zu tragen, dass der Fenstereinbau entsprechend den zur Zeit des Umbaus geltenden technischen Standards, die in den geltenden DIN-Vorschriften zum Ausdruck kommen, erfolgt. Ebenso wie ein Mieter davon ausgehen kann, dass der Standard eines Hauses grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Errichtung eines Gebäudes zurückgeführt werden muss, so muss er im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen davon ausgehen können, dass die Maßnahme entsprechend den zum Zeitpunkt der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme geltenden technischen Vorschriften durchgeführt wird (LG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2006, AZ 67 S 186/06 unter Hinweis auf BGH, GE 2004, 1586f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter sich ausdrücklich vorbehält, dass die Verbesserung möglicherweise nicht bis an die jetzt geltenden technischen Vorschriften heranreichen wird (LG Berlin a. a. O.). Da die zugrunde liegende Modernisierungsankündigung und die entsprechende Vereinbarung keine Hinweise darauf enthalten, dass die Qualität der einzubauenden Fenster hinsichtlich Schallisolierung und Wärmedämmung hinter den zum Zeitpunkt des Einbaus geltenden Standards der DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - zurückbleiben würde, konnte die Klägerin davon ausgehen, dass sie eine dem geltenden Stand der Technik entsprechende Ausstattung erhalten würde. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die streitgegenständliche Wohnung an der stark befahrenen K. liegt. Dass auch die Beklagte davon ausgegangen ist, schließt das Gericht daraus, dass sie vorträgt, es seien Fenster der Schallschutzklasse 4 eingebaut wurden. Es spricht daher einiges für die Vermutung, diese Fenster hätten bei fachgerechtem Einbau den notwendigen Anforderungen an die Schallisolierung genügen können, ohne dass dies aber in diesem Verfahren nachgewiesen wurde.

25Im vorliegenden Fall steht nach Einholung des Sachverständigengutachtens allerdings zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das straßenseitige Fenster in dem als Schlafzimmer genutzten Raum der Wohnung der Klägerin diesen Anforderungen nicht genügt. Das Gericht hält das Sachverständigengutachten für nachvollziehbar und überzeugend begründet. Der Gutachter geht von einem maßgeblichen Außenlärmpegel für die prognostische Verkehrsentwicklung auf der K. von 73 dB(A) aus und legt dabei sowohl die individuellen Messergebnisse als auch die Verkehrslärmdaten aus dem Berliner Umweltatlas zugrunde. Seine Berechnungen haben ergeben, dass sich gemäß DIN 4109 (4) für das Fenster im Schlafzimmer der klägerischen Wohnung ein erforderliches bewertetes Schalldämmmaß von 39 dB ergibt, der tatsächliche Messwert an diesem Fenster jedoch lediglich ein bewertetes Schalldämmmaß von 36 dB ergeben hat, so dass die Anforderungen der DIN 4109 nicht erfüllt sind, denn das erforderliche bewertete Schalldämmmaß wird jedenfalls um 3 dB unterschritten. Diese Differenz von 3 dB ist auch nicht unerheblich, sondern wahrnehmbar.

Allerdings gilt dieses Ergebnis nur für Aufenthaltsräume in einer Wohnung, also Wohn- und Schlafräume, nicht aber für Bäder. Daher war dem Klagebegehren nur teilweise stattzugeben. Soweit der Klageantrag darauf gerichtet war, auch das Badfenster einen Mängelbeseitigung zu unterziehen, war die Klage abzuweisen. Denn insoweit gelten die Anforderungen der DIN 4109 nicht in demselben Maße.

Die teilweise Zurückweisung des Antrages war bei der Frage der Kostenentscheidung zu berücksichtigen, so dass eine Quotelung zu erfolgen hatte. Im Hinblick darauf, dass nach der oben begründeten Entscheidung nicht zwei Fenster, sondern nur ein Fenster Mängel aufweist, waren die Kosten nach dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen hälftig zu teilen (§ 92 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.